ניהול נכסים | ניהול משרדים | ניהול דירות | ניהול מסחרי

אנו מציעים שירות של ניהול נכסים (ניהול דירות, ניהול משרדים וניהול נכסים מסחריים) כולל איתור שוכרים מתאימים, טיפול בתשלומים, הכנת הנכס להשכרה, טיפול שוטף בתקלות תחזוקה, התנהלות מול ועד הבית ועוד.

שרות זה מוצע לבעלי נכסים, אשר מעוניינים בניהול הנכס שלהם בישראל הן מהטעם שהם מתגוררים בחו"ל והן מהטעם שהם מעדיפים שגורם מקצועי יטפל בעניין עבורם. השירות יאפשר לכם ליהנות משקט ללא דאגות. תקבלו דיווחים שוטפים לגבי הנכס, ההכנסות וההוצאות.

למשרדנו ניסיון רב וארוך שנים במתן מענה מלא ושלם לבעלי נכסים אשר מעוניינים בניהול הנכס שלהם בישראל. הניסיון הרב שלנו מאפשר לנו לבחור עבור הנכס שלכם את השוכרים הנכונים, לדרוש את הביטחונות הנכונים, להיות עבורכם עם האצבע על הדופק כל העת ולנקוט עבורכם בפעולות הדרושות כדי שתפיקו את המקסימום מהנכס שלכם.

//

דירות נופש במלון דניאל הרצליה פיתוח

דירות להשכרה במלון דניאל הרצליה פיתוח
//

דירות נופש במלון דניאל הרצליה פיתוח

דירות להשכרה במלון דניאל הרצליה פיתוח
//

דירות נופש במלון דניאל הרצליה פיתוח

דירות להשכרה במלון דניאל הרצליה פיתוח
■ איתור שוכרים מתאימים לנכס ■ ניהול מו"מ וטיפול בהסכם שכירות ■ קבלת התשלומים והביטחונות עבור הלקוח ■ דיווח לעירייה, לתאגיד המיםולחברת חשמל לצורך העברת החיובים ע"ש השוכר. ■ טיפול בהארכת הסכמי שכירות ■ כל תכולת "חבילת זהב" ובנוסף ■ ניהול חשבון נאמנות עבור הלקוח,מעקב אחרי הפקדת דמי השכירות,ביצוע תשלומים הנדרשים מהחשבון והעברת כספים לחו"ל, לפי הוראות הלקוח ■ טיפול בליקויים ותיקונים בדירה (באמצעות בעלי מקצוע) ■ איתור רו"ח (במידת הצורך) וטיפול מולו בעניין הגשת דו"ח שנתי ותשלום מס בגין דמי השכירות ■ טיפול בביטוח הנכס (מול סוכן ביטוח)
X

ניהול נכסים תל, ניהול דירות, נכסים לניהול, ניהול נכסים מסחריים, הכנת הנכס להשכרה, הכנת הנכס למכירה, איתור נכסים מתאימים, ניהול נכסים יקרים, ניהול נכסים לטווח קצר, מחיר ניהול נכסים, למה ניהול נכסים, ניהול נכסים חברה, נכסים ניהול, ניהול נכסים מצליח, ניהול נכסים תל אביב להשכרה , ניהול נכסים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול נכסים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , ניהול נכסים דרושים , ניהול דירות להשכרה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים דרושים , ניהול נכסים , ניהול נכסים תל אביב להשכרה , חברות ניהול ואחזקת מבנים , ניהול בתים משותפים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים דרושים , רם ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , ניהול נכסים , חברות ניהול ואחזקת מבנים , ניהול בתים משותפים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים דרושים , רם ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , ניהול נכסים מסחריים , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים דרושים , ניהול דירות להשכרה , נת"מ ניהול נכסים , ניהול נכסים להשכרה , השתתפויות בנכסים מכרזים , ניהול נכסים , ניהול דירות להשכרה , קיסר ניהול נכסים , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים , חברת ניהול ועד בית , ניהול נכסים דרושים , ניהול נכסים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול נכסים , הסכם ניהול דירה , הסכם למתן שירותי ניהול , חוזה דמי ניהול , חוזה מול חברת ניהול , הסכם ניהול חברה , חוזה עם חברת ניקיון , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות , הסכם ניהול ואחזקת מבנים , ניהול דירות להשכרה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , השכרת דירות לתיירים מחו"ל , השכרת דירות לטווח קצר , חברת ניהול airbnb , מחיר ניהול נכסים , הסכם ניהול דירה , ניהול דירות airbnb , אייר בי אנד בי תל אביב , ניהול נכסים דרושים , דרוש רכז נכסים , דרוש מנהל אגף נכסים , דרוש מנהל מחלקת נכסים , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל , מנהל נכסים שופרסל , משרת מנהל אחזקה , מנהל נכסים שכר , דרוש מנהל קניון , ניהול דירות , ניהול נכסים בירושלים , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , הסכם ניהול דירה , ניהול נכסים מסחריים , ניהול נכסים , תוכנה לניהול נכסים , ניהול נכסים דרושים , ניהול דירות להשכרה , ניהול דירות להשכרה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , הסכם ניהול דירה , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים דרושים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר , השכרת דירות לתיירים מחו"ל , השכרת דירות לטווח קצר , airbnb איך זה עובד , חברת ניהול airbnb , מחיר ניהול נכסים , הסכם ניהול דירה , ניהול דירות airbnb , אייר בי אנד בי , הסכם ניהול דירה , הסכם למתן שירותי ניהול , חוזה דמי ניהול , חוזה מול חברת ניהול , הסכם ניהול חברה , חוזה עם חברת ניקיון , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות , הסכם ניהול ואחזקת מבנים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים , ניהול נכסים תל אביב להשכרה , חברות ניהול ואחזקת מבנים , ניהול בתים משותפים , ניהול דירות להשכרה , ניהול נכסים דרושים , רם ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , חברת ניהול ועד בית , ניהול נכסים בחיפה , ניהול דירות להשכרה , קיסר ניהול נכסים , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים , ניהול נכסים דרושים , ניהול נכסים , ניהול נכסים מסחריים , אבי קיסר נדלן , ניהול נכסים בירושלים , ניהול דירות להשכרה בחיפה , דירה להשכרה בחיפה ללא תיווך , דירות להשכרה בחיפה הדר ללא תיווך , דירות להשכרה בחיפה נווה שאנן , דירות להשכרה בחיפה קרית אליעזר , יחידות דיור להשכרה בחיפה , דירות בחיפה למכירה , דירות סטודיו להשכרה בחיפה , דירות להשכרה בחיפה בת גלים , ניהול נכסים דרושים , דרוש רכז נכסים , דרוש מנהל אגף נכסים , דרוש מנהל מחלקת נכסים , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל , מנהל נכסים שופרסל , משרת מנהל אחזקה , מנהל נכסים שכר , דרוש מנהל קניון , ניהול משרדים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול מרכזים מסחריים , ניהול נכסים מסחריים , ניהול מרכזים מסחריים , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים להשכרה בתל אביב , חברות ניהול ואחזקת מבנים בתל אביב , ניהול בתים משותפים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , רם ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , חברות ניהול ואחזקת מבנים בתל אביב , ניהול בתים משותפים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , רם ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , נת"מ ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים להשכרה בתל אביב , השתתפויות בנכסים מכרזים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , קיסר ניהול נכסים בתל אביב , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , הסכם למתן שירותי ניהול בתל אביב , חוזה דמי ניהול בתל אביב , חוזה מול חברת ניהול בתל אביב , הסכם ניהול חברה בתל אביב , חוזה עם חברת ניקיון בתל אביב , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בתל אביב , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בתל אביב , השכרת דירות לטווח קצר בתל אביב , חברת ניהול airbnb בתל אביב , מחיר ניהול נכסים בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , ניהול דירות airbnb בתל אביב , אייר בי אנד בי תל אביב בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , דרוש רכז נכסים בתל אביב , דרוש מנהל אגף נכסים בתל אביב , דרוש מנהל מחלקת נכסים בתל אביב , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בתל אביב , מנהל נכסים שופרסל בתל אביב , משרת מנהל אחזקה בתל אביב , מנהל נכסים שכר בתל אביב , דרוש מנהל קניון בתל אביב , ניהול דירות בתל אביב , ניהול נכסים בירושלים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , תוכנה לניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בתל אביב , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בתל אביב , השכרת דירות לטווח קצר בתל אביב , airbnb איך זה עובד בתל אביב , חברת ניהול airbnb בתל אביב , מחיר ניהול נכסים בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , ניהול דירות airbnb בתל אביב , אייר בי אנד בי בתל אביב , הסכם ניהול דירה בתל אביב , הסכם למתן שירותי ניהול בתל אביב , חוזה דמי ניהול בתל אביב , חוזה מול חברת ניהול בתל אביב , הסכם ניהול חברה בתל אביב , חוזה עם חברת ניקיון בתל אביב , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בתל אביב , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בתל אביב , חברות ניהול ואחזקת מבנים בתל אביב , ניהול בתים משותפים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , רם ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , חברת ניהול ועד בית בתל אביב , ניהול נכסים בחיפה בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בתל אביב , קיסר ניהול נכסים בתל אביב , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , ניהול נכסים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , אבי קיסר נדלן בתל אביב , ניהול נכסים בירושלים בתל אביב , ניהול דירות להשכרה בחיפה בתל אביב , דירה להשכרה בחיפה ללא תיווך בתל אביב , דירות להשכרה בחיפה הדר ללא תיווך בתל אביב , דירות להשכרה בחיפה נווה שאנן בתל אביב , דירות להשכרה בחיפה קרית אליעזר בתל אביב , יחידות דיור להשכרה בחיפה בתל אביב , דירות בחיפה למכירה בתל אביב , דירות סטודיו להשכרה בחיפה בתל אביב , דירות להשכרה בחיפה בת גלים בתל אביב , ניהול נכסים דרושים בתל אביב , דרוש רכז נכסים בתל אביב , דרוש מנהל אגף נכסים בתל אביב , דרוש מנהל מחלקת נכסים בתל אביב , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בתל אביב , מנהל נכסים שופרסל בתל אביב , משרת מנהל אחזקה בתל אביב , מנהל נכסים שכר בתל אביב , דרוש מנהל קניון בתל אביב , ניהול משרדים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול מרכזים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים מסחריים בתל אביב , ניהול מרכזים מסחריים בתל אביב , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים להשכרה בחיפה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בחיפה , ניהול בתים משותפים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , רם ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בחיפה , ניהול בתים משותפים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , רם ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , נת"מ ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים להשכרה בחיפה , השתתפויות בנכסים מכרזים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , קיסר ניהול נכסים בחיפה , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , הסכם למתן שירותי ניהול בחיפה , חוזה דמי ניהול בחיפה , חוזה מול חברת ניהול בחיפה , הסכם ניהול חברה בחיפה , חוזה עם חברת ניקיון בחיפה , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בחיפה , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בחיפה , השכרת דירות לטווח קצר בחיפה , חברת ניהול airbnb בחיפה , מחיר ניהול נכסים בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , ניהול דירות airbnb בחיפה , אייר בי אנד בי תל אביב בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , דרוש רכז נכסים בחיפה , דרוש מנהל אגף נכסים בחיפה , דרוש מנהל מחלקת נכסים בחיפה , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בחיפה , מנהל נכסים שופרסל בחיפה , משרת מנהל אחזקה בחיפה , מנהל נכסים שכר בחיפה , דרוש מנהל קניון בחיפה , ניהול דירות בחיפה , ניהול נכסים בירושלים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , תוכנה לניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בחיפה , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בחיפה , השכרת דירות לטווח קצר בחיפה , airbnb איך זה עובד בחיפה , חברת ניהול airbnb בחיפה , מחיר ניהול נכסים בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , ניהול דירות airbnb בחיפה , אייר בי אנד בי בחיפה , הסכם ניהול דירה בחיפה , הסכם למתן שירותי ניהול בחיפה , חוזה דמי ניהול בחיפה , חוזה מול חברת ניהול בחיפה , הסכם ניהול חברה בחיפה , חוזה עם חברת ניקיון בחיפה , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בחיפה , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בחיפה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בחיפה , ניהול בתים משותפים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , רם ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , חברת ניהול ועד בית בחיפה , ניהול נכסים בחיפה בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה , קיסר ניהול נכסים בחיפה , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , ניהול נכסים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , אבי קיסר נדלן בחיפה , ניהול נכסים בירושלים בחיפה , ניהול דירות להשכרה בחיפה בחיפה , דירה להשכרה בחיפה ללא תיווך בחיפה , דירות להשכרה בחיפה הדר ללא תיווך בחיפה , דירות להשכרה בחיפה נווה שאנן בחיפה , דירות להשכרה בחיפה קרית אליעזר בחיפה , יחידות דיור להשכרה בחיפה בחיפה , דירות בחיפה למכירה בחיפה , דירות סטודיו להשכרה בחיפה בחיפה , דירות להשכרה בחיפה בת גלים בחיפה , ניהול נכסים דרושים בחיפה , דרוש רכז נכסים בחיפה , דרוש מנהל אגף נכסים בחיפה , דרוש מנהל מחלקת נכסים בחיפה , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בחיפה , מנהל נכסים שופרסל בחיפה , משרת מנהל אחזקה בחיפה , מנהל נכסים שכר בחיפה , דרוש מנהל קניון בחיפה , ניהול משרדים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול מרכזים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים מסחריים בחיפה , ניהול מרכזים מסחריים בחיפה , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים להשכרה בפתח תקווה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בפתח תקווה , ניהול בתים משותפים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , רם ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בפתח תקווה , ניהול בתים משותפים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , רם ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , נת"מ ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים להשכרה בפתח תקווה , השתתפויות בנכסים מכרזים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , קיסר ניהול נכסים בפתח תקווה , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , הסכם למתן שירותי ניהול בפתח תקווה , חוזה דמי ניהול בפתח תקווה , חוזה מול חברת ניהול בפתח תקווה , הסכם ניהול חברה בפתח תקווה , חוזה עם חברת ניקיון בפתח תקווה , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בפתח תקווה , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בפתח תקווה , השכרת דירות לטווח קצר בפתח תקווה , חברת ניהול airbnb בפתח תקווה , מחיר ניהול נכסים בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , ניהול דירות airbnb בפתח תקווה , אייר בי אנד בי תל אביב בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , דרוש רכז נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל אגף נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל מחלקת נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בפתח תקווה , מנהל נכסים שופרסל בפתח תקווה , משרת מנהל אחזקה בפתח תקווה , מנהל נכסים שכר בפתח תקווה , דרוש מנהל קניון בפתח תקווה , ניהול דירות בפתח תקווה , ניהול נכסים בירושלים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , תוכנה לניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בפתח תקווה , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בפתח תקווה , השכרת דירות לטווח קצר בפתח תקווה , airbnb איך זה עובד בפתח תקווה , חברת ניהול airbnb בפתח תקווה , מחיר ניהול נכסים בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , ניהול דירות airbnb בפתח תקווה , אייר בי אנד בי בפתח תקווה , הסכם ניהול דירה בפתח תקווה , הסכם למתן שירותי ניהול בפתח תקווה , חוזה דמי ניהול בפתח תקווה , חוזה מול חברת ניהול בפתח תקווה , הסכם ניהול חברה בפתח תקווה , חוזה עם חברת ניקיון בפתח תקווה , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בפתח תקווה , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בפתח תקווה , חברות ניהול ואחזקת מבנים בפתח תקווה , ניהול בתים משותפים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , רם ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , חברת ניהול ועד בית בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה , קיסר ניהול נכסים בפתח תקווה , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , ניהול נכסים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , אבי קיסר נדלן בפתח תקווה , ניהול נכסים בירושלים בפתח תקווה , ניהול דירות להשכרה בפתח תקווה בפתח תקווה , דירה להשכרה בפתח תקווה ללא תיווך בפתח תקווה , דירות להשכרה בפתח תקווה הדר ללא תיווך בפתח תקווה , דירות להשכרה בפתח תקווה נווה שאנן בפתח תקווה , דירות להשכרה בפתח תקווה קרית אליעזר בפתח תקווה , יחידות דיור להשכרה בפתח תקווה בפתח תקווה , דירות בפתח תקווה למכירה בפתח תקווה , דירות סטודיו להשכרה בפתח תקווה בפתח תקווה , דירות להשכרה בפתח תקווה בת גלים בפתח תקווה , ניהול נכסים דרושים בפתח תקווה , דרוש רכז נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל אגף נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל מחלקת נכסים בפתח תקווה , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בפתח תקווה , מנהל נכסים שופרסל בפתח תקווה , משרת מנהל אחזקה בפתח תקווה , מנהל נכסים שכר בפתח תקווה , דרוש מנהל קניון בפתח תקווה , ניהול משרדים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול מרכזים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים מסחריים בפתח תקווה , ניהול מרכזים מסחריים בפתח תקווה , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים להשכרה בירושליים , חברות ניהול ואחזקת מבנים בירושליים , ניהול בתים משותפים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , רם ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , חברות ניהול ואחזקת מבנים בירושליים , ניהול בתים משותפים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , רם ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , נת"מ ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים להשכרה בירושליים , השתתפויות בנכסים מכרזים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , קיסר ניהול נכסים בירושליים , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , הסכם למתן שירותי ניהול בירושליים , חוזה דמי ניהול בירושליים , חוזה מול חברת ניהול בירושליים , הסכם ניהול חברה בירושליים , חוזה עם חברת ניקיון בירושליים , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בירושליים , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בירושליים , השכרת דירות לטווח קצר בירושליים , חברת ניהול airbnb בירושליים , מחיר ניהול נכסים בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , ניהול דירות airbnb בירושליים , אייר בי אנד בי תל אביב בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , דרוש רכז נכסים בירושליים , דרוש מנהל אגף נכסים בירושליים , דרוש מנהל מחלקת נכסים בירושליים , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בירושליים , מנהל נכסים שופרסל בירושליים , משרת מנהל אחזקה בירושליים , מנהל נכסים שכר בירושליים , דרוש מנהל קניון בירושליים , ניהול דירות בירושליים , ניהול נכסים בירושלים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , תוכנה לניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בירושליים , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בירושליים , השכרת דירות לטווח קצר בירושליים , airbnb איך זה עובד בירושליים , חברת ניהול airbnb בירושליים , מחיר ניהול נכסים בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , ניהול דירות airbnb בירושליים , אייר בי אנד בי בירושליים , הסכם ניהול דירה בירושליים , הסכם למתן שירותי ניהול בירושליים , חוזה דמי ניהול בירושליים , חוזה מול חברת ניהול בירושליים , הסכם ניהול חברה בירושליים , חוזה עם חברת ניקיון בירושליים , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בירושליים , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בירושליים , חברות ניהול ואחזקת מבנים בירושליים , ניהול בתים משותפים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , רם ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , חברת ניהול ועד בית בירושליים , ניהול נכסים בירושליים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים , קיסר ניהול נכסים בירושליים , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , ניהול נכסים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , אבי קיסר נדלן בירושליים , ניהול נכסים בירושלים בירושליים , ניהול דירות להשכרה בירושליים בירושליים , דירה להשכרה בירושליים ללא תיווך בירושליים , דירות להשכרה בירושליים הדר ללא תיווך בירושליים , דירות להשכרה בירושליים נווה שאנן בירושליים , דירות להשכרה בירושליים קרית אליעזר בירושליים , יחידות דיור להשכרה בירושליים בירושליים , דירות בירושליים למכירה בירושליים , דירות סטודיו להשכרה בירושליים בירושליים , דירות להשכרה בירושליים בת גלים בירושליים , ניהול נכסים דרושים בירושליים , דרוש רכז נכסים בירושליים , דרוש מנהל אגף נכסים בירושליים , דרוש מנהל מחלקת נכסים בירושליים , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בירושליים , מנהל נכסים שופרסל בירושליים , משרת מנהל אחזקה בירושליים , מנהל נכסים שכר בירושליים , דרוש מנהל קניון בירושליים , ניהול משרדים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול מרכזים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים מסחריים בירושליים , ניהול מרכזים מסחריים בירושליים , ניהול נכסים תל אביב להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים להשכרה ברמת גן , חברות ניהול ואחזקת מבנים ברמת גן , ניהול בתים משותפים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , רם ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , חברות ניהול ואחזקת מבנים ברמת גן , ניהול בתים משותפים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , רם ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , נת"מ ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים להשכרה ברמת גן , השתתפויות בנכסים מכרזים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , קיסר ניהול נכסים ברמת גן , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , הסכם למתן שירותי ניהול ברמת גן , חוזה דמי ניהול ברמת גן , חוזה מול חברת ניהול ברמת גן , הסכם ניהול חברה ברמת גן , חוזה עם חברת ניקיון ברמת גן , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות ברמת גן , הסכם ניהול ואחזקת מבנים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , השכרת דירות לתיירים מחו"ל ברמת גן , השכרת דירות לטווח קצר ברמת גן , חברת ניהול airbnb ברמת גן , מחיר ניהול נכסים ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , ניהול דירות airbnb ברמת גן , אייר בי אנד בי תל אביב ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , דרוש רכז נכסים ברמת גן , דרוש מנהל אגף נכסים ברמת גן , דרוש מנהל מחלקת נכסים ברמת גן , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל ברמת גן , מנהל נכסים שופרסל ברמת גן , משרת מנהל אחזקה ברמת גן , מנהל נכסים שכר ברמת גן , דרוש מנהל קניון ברמת גן , ניהול דירות ברמת גן , ניהול נכסים בירושלים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , תוכנה לניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר ברמת גן , השכרת דירות לתיירים מחו"ל ברמת גן , השכרת דירות לטווח קצר ברמת גן , airbnb איך זה עובד ברמת גן , חברת ניהול airbnb ברמת גן , מחיר ניהול נכסים ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , ניהול דירות airbnb ברמת גן , אייר בי אנד בי ברמת גן , הסכם ניהול דירה ברמת גן , הסכם למתן שירותי ניהול ברמת גן , חוזה דמי ניהול ברמת גן , חוזה מול חברת ניהול ברמת גן , הסכם ניהול חברה ברמת גן , חוזה עם חברת ניקיון ברמת גן , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות ברמת גן , הסכם ניהול ואחזקת מבנים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים תל אביב להשכרה ברמת גן , חברות ניהול ואחזקת מבנים ברמת גן , ניהול בתים משותפים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , רם ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , חברת ניהול ועד בית ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן , קיסר ניהול נכסים ברמת גן , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , ניהול נכסים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , אבי קיסר נדלן ברמת גן , ניהול נכסים בירושלים ברמת גן , ניהול דירות להשכרה ברמת גן ברמת גן , דירה להשכרה ברמת גן ללא תיווך ברמת גן , דירות להשכרה ברמת גן הדר ללא תיווך ברמת גן , דירות להשכרה ברמת גן נווה שאנן ברמת גן , דירות להשכרה ברמת גן קרית אליעזר ברמת גן , יחידות דיור להשכרה ברמת גן ברמת גן , דירות ברמת גן למכירה ברמת גן , דירות סטודיו להשכרה ברמת גן ברמת גן , דירות להשכרה ברמת גן בת גלים ברמת גן , ניהול נכסים דרושים ברמת גן , דרוש רכז נכסים ברמת גן , דרוש מנהל אגף נכסים ברמת גן , דרוש מנהל מחלקת נכסים ברמת גן , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל ברמת גן , מנהל נכסים שופרסל ברמת גן , משרת מנהל אחזקה ברמת גן , מנהל נכסים שכר ברמת גן , דרוש מנהל קניון ברמת גן , ניהול משרדים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול מרכזים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים מסחריים ברמת גן , ניהול מרכזים מסחריים ברמת גן , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים להשכרה בראשון לציון , חברות ניהול ואחזקת מבנים בראשון לציון , ניהול בתים משותפים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , רם ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , חברות ניהול ואחזקת מבנים בראשון לציון , ניהול בתים משותפים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , רם ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , נת"מ ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים להשכרה בראשון לציון , השתתפויות בנכסים מכרזים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , קיסר ניהול נכסים בראשון לציון , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , הסכם למתן שירותי ניהול בראשון לציון , חוזה דמי ניהול בראשון לציון , חוזה מול חברת ניהול בראשון לציון , הסכם ניהול חברה בראשון לציון , חוזה עם חברת ניקיון בראשון לציון , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בראשון לציון , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בראשון לציון , השכרת דירות לטווח קצר בראשון לציון , חברת ניהול airbnb בראשון לציון , מחיר ניהול נכסים בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , ניהול דירות airbnb בראשון לציון , אייר בי אנד בי תל אביב בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , דרוש רכז נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל אגף נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל מחלקת נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בראשון לציון , מנהל נכסים שופרסל בראשון לציון , משרת מנהל אחזקה בראשון לציון , מנהל נכסים שכר בראשון לציון , דרוש מנהל קניון בראשון לציון , ניהול דירות בראשון לציון , ניהול נכסים בירושלים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , תוכנה לניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה לטווח קצר בראשון לציון , השכרת דירות לתיירים מחו"ל בראשון לציון , השכרת דירות לטווח קצר בראשון לציון , airbnb איך זה עובד בראשון לציון , חברת ניהול airbnb בראשון לציון , מחיר ניהול נכסים בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , ניהול דירות airbnb בראשון לציון , אייר בי אנד בי בראשון לציון , הסכם ניהול דירה בראשון לציון , הסכם למתן שירותי ניהול בראשון לציון , חוזה דמי ניהול בראשון לציון , חוזה מול חברת ניהול בראשון לציון , הסכם ניהול חברה בראשון לציון , חוזה עם חברת ניקיון בראשון לציון , דוגמת הסכם דמי ניהול בין חברות קשורות בראשון לציון , הסכם ניהול ואחזקת מבנים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים תל אביב להשכרה בראשון לציון , חברות ניהול ואחזקת מבנים בראשון לציון , ניהול בתים משותפים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , רם ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , חברת ניהול ועד בית בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון , קיסר ניהול נכסים בראשון לציון , אבי קיסר מנהל חברת קיסר ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , ניהול נכסים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , אבי קיסר נדלן בראשון לציון , ניהול נכסים בירושלים בראשון לציון , ניהול דירות להשכרה בראשון לציון בראשון לציון , דירה להשכרה בראשון לציון ללא תיווך בראשון לציון , דירות להשכרה בראשון לציון הדר ללא תיווך בראשון לציון , דירות להשכרה בראשון לציון נווה שאנן בראשון לציון , דירות להשכרה בראשון לציון קרית אליעזר בראשון לציון , יחידות דיור להשכרה בראשון לציון בראשון לציון , דירות בראשון לציון למכירה בראשון לציון , דירות סטודיו להשכרה בראשון לציון בראשון לציון , דירות להשכרה בראשון לציון בת גלים בראשון לציון , ניהול נכסים דרושים בראשון לציון , דרוש רכז נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל אגף נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל מחלקת נכסים בראשון לציון , דרוש מנהל נכסים ועוזר מנכ"ל בראשון לציון , מנהל נכסים שופרסל בראשון לציון , משרת מנהל אחזקה בראשון לציון , מנהל נכסים שכר בראשון לציון , דרוש מנהל קניון בראשון לציון , ניהול משרדים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול מרכזים מסחריים בראשון לציון , ניהול נכסים מסחריים בראשון לציון , ניהול מרכזים מסחריים בראשון לציון

X

מה חשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם זיכיון ואיך משתחררים מהסכם זיכיון של רשת מסעדות, טל רכניץ, עורך דין
לפני כחצי שנה פנה אלינו לקוח, בבקשת עזרה, לאחר שנקלע לבעיה עם העסק שלו. הלקוח היה איש צבא, שפרש והחליט להיות עצמאי בבתחום המסעדנות. כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה של העסק החדש שלו, הוא החליט להתבסס על מותג קיים ולרכוש זיכיון של רשת מוכרת. הרשת הציגה לו את הנתונים ואת ההזדמנות הגדולה שלו להרוויח והוא החליט להשקיע את כספו ונכנס לעסקה, לאחר שחתם על ההסכם שהוצג לו, ושילם את התמורה שנקבעה שם, כמקדמה. מלבד הליווי של הרשת הוא לא לקח ליווי מקצועי נוסף והחל לעבוד. כמובן שללקוח לא היה ניסיון עסקי, או ניסיון בתחום המסעדנות או ניסיון בעבודה עם רשת כזכיין. לאחר זמן קצר הוא הבין, שהוא מפסיד בכל יום כסף וההתחייבויות שלו הולכות ותופחות. הוא מצא את עצמו הולך ושוקע לתוך בור. במקום הברכה אליה התכוון, הוא למעשה נתקל בקללה … בתחילת הדרך, הוא נדרש לשלם סכום גבוה לרשת, כתשלום התחלתי. בנוסף הוא נדרש לשלם תמלוגים מהמכירות מדי חודש בחודשו. כך נוצר מצב בו הוא מפסיד עוד ועוד כסף בכל יום, ומאזן האימה רק הלך והחמיר מבחינתו. כשהוא ניסה לשפר את מצבו על ידי רכישת פריטים מספקים אחרים יותר זולים, לעשות שינוי כזה או אחר בתפריט, או לקיים אירועים במקום, כדי להגדיל את ההכנסות ולצמצם הוצאות ובכך למזער הפסדים, הרשת חסמה אותו ואיימה בנקיטת הליכים. הוא חש שהוא נמצא בפני שוקת שבורה. בנקודת הזמן הזו הוא פנה אלינו. במקביל לבחינה המשפטית של הדברים, העלינו תהיות גם לגבי האספקטים הכלכליים – מסחריים בהתקשרות שנעשתה עימו, ובין היתר, בחנו את הנתונים, המאזנים והמודל הכלכלי שהוצג לזכיין טרם ההתקשרות. חיש מהר, התברר, שהמיקום של המסעדה שנבחר בהנחיית הרשת לא היה נכון עסקית, שהמודל הכלכלי שהוצג בפניו היה שגוי ושבאופן ריאלי לא היתה לו אפשרות להרוויח כסף מהפעלת המסעדה כזכיין. במקביל, ביררנו מולו עד כמה ניבחנה השאלה טרם ההתקשרות אם עסק מסוג זה מתאים לו באופן אישי. התברר שכלל לא נבחנה השאלה הזו, והזכיין לא עבר כל הכשרה רצינית מצד הרשת. אם הזכיין היה עובר הכשרה רצינית מצד הרשת קרוב לוודאי שגם הזכיין וגם הרשת היו מגיעים למסקנה כי יש ספק רב אם עסק כזה, וניהול עסקים כעצמאי (להבדיל משכיר) מתאימה ללקוח הזה … ההחלטה שלנו (בשיתוף עם הלקוח) היתה לפעול באופן תקיף. במקום שיגיש את הלחי השניה, אל מול הרשת שהתנהלה כלפיו בדורסנות והביאה אותו למצב כלכלי, נפשי ופיזי קשה, החלטנו לשנות את כללי המשחק ולהשיב מלחמה: הדברים התגלגלו חיש מהר לבית משפט, שם העלינו טענה בין היתר, שההסכם נוסח באופן חד צדדי, לא הגיוני וחסר תוחלת עסקית, שהרשת ידעה, או היה עליה לדעת זאת מראש ולמעשה הניחה מכשול בפני עיוור ממש בהתקשרות עימו וכן לא עמדה בהתחייבויותיה כלפיו. בעקבות ההליכים שניהלנו מול הרשת, הרשת הגיעה ו להסדר של פשרה נוחה והגיונית, מבחינת הלקוח שלנו, שאפשרה ללקוח שלנו לפתוח דף חדש, להציל את מצבו הכלכלי, ולהחזיר את עצמו למסלול חיים תקין. יצוין, כי לרשת היה אינטרס גדול (שהשכלנו לנצלו ביחד עם הלקוח) להגיע עם הלקוח שלנו לפשרה כמה שיותר מהר ולשמור את פרטי הפשרה בסודיות וזאת מתוך החשש של הרשת כי גם זכיינים לא מרוצים נוספים יחליטו לנהל הליכים דומים מולה. אנשים ששוקלים להיכנס להסכם זכיינות צריכים לקבל ייעוץ משפטי בשלב מוקדם ככל הניתן, טרם ההתקשרות וזאת על מנת לצמצם את הסיכוי שיגיעו למצב כזה. עסק המבוסס על זיכיון הוא עסק שיש לו יתרונות רבים וסיכויים טובים להצליח, אך בהחלט יש גם סיכון והרבה גורמים שיש לקחת בחשבון מראש כדי למנוע מצבים של הפסד ואף התרסקות כלכלית במקרים מסוימים. במסגרת עבודתנו אנחנו פוגשים אנשים שמגיעים למקומות מאוד קשים בגלל שפעלו ללא ניסיון וללא ליווי מקצועי ראוי. הליווי שהרשת נותנת ברוב המקרים אינו מספק מאחר והיא צד בעניין. כאשר פונה אלינו לקוח המעוניין להיכנס לעסק המבוסס על זכיינות אנחנו מבצעים איתו את התהליך הבא: פגישה לצורך בדיקת התאמה אישית והסבר המשמעויות של התקשרות מסוג זה – לא לכל אחד מתאים להיות זכיין. אנחנו יודעים להסביר במה זה כרוך. אנחנו יודעים לעזור ללקוח להבין את רמות לחצים, סביבת עבודה וכל המשמעויות של המעבר להיות הבעלים בעסק עצמאי בכלל ובעל עסק כזכיין בפרט. יש לנו את הניסיון כדי לבדוק את מידת ההתאמה של הזכיין הפוטנציאלי לעסק. הרבה פעמים, כשרשת מציעה לזכיין רכישה היא מציירת תמונה שגויה או אופטימית באופן לא סביר. אנחנו מבצעים עבור הלקוח בדיקת נאותות בה אנו (בסיוע רו"ח) מוודאים את הבסיס של הנתונים הכספיים, הדרישות הכספיות, העלויות האמיתיות וההתחייבויות. כך, ולאחר שבודקים את המספרים והתקציב, ניתן להגיע למסקנה, האם לא נדרש מהלקוח להתחייב מעבר ליכולתו או ללא תוחלת כלכלית אמיתית. . לייצר לזכיין אפשרות לגמישות בבחירת הספקים, לא להיות כבול לספקים של הרשת, דבר שעלול לייקר עלויות. ההסכם דו צדדי – לראות שהזכיין מקבל כל מה שמגיע לו – הדרכות, ייעוץ, סיוע, חניכה. ככל נדרש, נבקש לחתום רק לאחר סיום הדרכה או החפיפה, או לכל הפחות להתלות את התגבשות ההסכם בכך. יש סף שרק ממנו העסק מתחיל להרוויח. אנחנו מסייעים לזכיין לעשות ניתוח כלכלי ומוודאים שהתמלוגים ישולמו לרשת רק לאחר היקף פעילות עסקית מסוים, באופן שהלקוח יוכל להצליח. עוזרים ללקוח להגיע למתווה של עסקה, שתהיה הוגנת ושיוויונית אל מול הרשת, גם בהמשך הדרך. לאחר שמגיעים להסכמה עם הרשת עוברים למישור משפטי, בו בא לידי ביטוי ניסיוננו הרב כדי לגבש הסכם הגון שמאזן את הסיכויים והסיכונים. לא נייעץ ללקוח לחתום על הסכם אלא אם הוא משקף את האינטרסים שאנו רואים אותם כהכרחיים מצדו של הלקוח כזכיין של הרשת. במהלך חיי העסק נמשיך ללוות את הלקוח כזכיין בנקודות שיהיה צורך בכך.

ניהול נכסים ל לחץ כאן

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורך דין טל רכניץ (LL.M, MBA) הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין ונוטריון" העוסק בתחום המשפט המסחרי בכלל ובתחום הזכיינות בפרט. www.rk-law.co.il. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

זיכיון – סוף מעשה במחשבה תחילה (טל רכניץ, עו"ד)
זכיינות היא שיטה ניהולית, שיווקית ועסקית, מקובלת ונפוצה להתרחבות לעסקים או חברות שרכשו לעצמם מוניטין וידע בתחום מסוים. כך, אותה חברה שהופכת למעשה לרשת, מעניקה לזכיין את הזכות לשימוש בסימני המסחר של הרשת, במוצריה, שירותיה, בשמה ובמוניטין שצברה, תוך שיתופו בידע ובניסיון שצברה. בתמורה לזכות הזו, על הזכיין להעביר לחברה המזכה תשלומים מעת לעת, בדרך כלל בדמות אחוז ממחזור המכירות או תשלום חודשי קבוע. רשתות רבות מציעות זכיינות למכירה באופן המציג את הזיכיון ככלי לסלילת "עתיד ורוד" וכהזדמנות עסקית בטוחה ומשתלמת. לכאורה, הזכיין מקבל הזדמנות עסקית להרחיב את עסקיו או להיכנס לתחום עסקים חדש, תוך הפחתת הסיכונים הגלומים בהקמת עסק חדש מחיתוליו, ובעיקר תוך הישענות על מותג, שירות או מוצר שרכש לעצמו מוניטין. יש בכך יתרון עצום, שהרי הרשתות הגדולות והחזקות, המוקמות בטריטוריות אסטרטגיות מבחינה כלכלית, מציבות תחרות כלכלית קשה לעסקים פרטיים קטנים. לרוב, רשתות גדולות מסוגלות לשאת בדמי השכירות הגבוהים במרכזים מסחריים ובקניונים, בעוד שהחברות הפרטיות נותרות מחוץ למשחק. בנוסף, זכות הזכיינות מאפשרת ללמוד מהניסיון הניהולי שצברה הרשת, ובכך ניתן לצמצם את טווח הטעויות האפשרי של זכיינים חדשים בתחום. בע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום נאמר כי "יחסי מזכה-זכיין הם יחסים ארוכי טווח הדורשים אמון בין הצדדים, יחסי גומלין ומידת-מה של קשר ותיאום שוטפים: הזכיין מקבל זכות בלעדית לפעול בטריטוריה מסוימת תחת המזכה והלכה למעשה מייצג את המזכה באותו אזור ונתפס כפועל בשמו ומטעמו; המזכה מצדו סומך על הזכיין שיפעל כמיטב יכולתו למקסום רווחי המזכה". אולם, נדמה כי בענייננו מוטב שלא להסתכל בקנקן אלא במה שיש בתוכו. תחום הזכיינות מושפע מגורמים חיצוניים המהווים מכשולים בדרך לאותו "עתיד ורוד", כאשר במרבית המקרים זכיינים אינם מודעים אליהם טרם כניסתם להסכם הזכיינות. בין השאר, חשוב לקחת בחשבון את כוחות השוק הפועלים על התחום העסקי של הזכיינות הגורמים לכך שהרשת המבטיחה של היום, אינה בהכרח הרשת המבטיחה של המחר. מבחינת הרשת / המזכה, מובן שהצלחת הזכיין היא הצלחתה, והיא בעלת אינטרס, אך בדרך כלל הניסיון מלמד, כי לרשת, אין כמעט סיכון במהלך כזה, ולכן במקרה של אי התאמה של הזכיין, או כישלון עקב גורמים חיצוניים, מי שנושא בעיקר ההפסדים והסיכונים הוא הזכיין. הניסיון מלמד כי לעיתים קרובות, ההסכם מול החברה המזכה, כשהוא לא נערך בצורה מאוזנת תוך ליווי מקצועי של אנשי מקצוע (עו"ד, רו"ח וכיו"ב), מציב הלכה למעשה, מכשולים רבים, המקשים על הזכיין. כך למשל, הסכמי זכיינות רבים מקנים למזכה (לרשת) זכות לקבל תמלוגים מעת הפעלת העסק, ללא התחשבות בגובה ההכנסות בפועל. לעיתים עסק הזכיינות אינו פועל כמתוכנן, אך על הזכיין מוטל עול הפרשת התמלוגים למזכה, על אף שאינו מצליח להחיות את העסק ולהפעילו בדרך רווחית עבורו. יתרה מזאת, הסכמי זכיינות רבים כוללים תניה לפיה הסכם שכירות הנכס בו יתופעל העסק, יעשה בין החברה המזכה למשכיר ואילו הזכיין יתבקש להעמיד בטוחות להסכם השכירות. ברורה הבעייתיות בהסכם מסוג זה, במסגרתו לא רק שהזכיין מעמיד בטוחות להתחייבויותיה של החברה המזכה, אלא שהזכיין גם נדרש להסכמתה של החברה המזכה לגבי כל פעולה שהוא מבצע בנכס, שהרי היא השולטת בנכס מתוקף הסכם השכירות. עניין אנגלו סכסון נ' בלום הנ"ל מהווה דוגמא לסיכונים המוטלים על זכיין בהתקשרותו עם חברה מזכה. באותו עניין, החברה המזכה, אנגלו סכסון, הפרה את חוזה הזכיינות. טרם קביעת בית המשפט על הפרה זו, חתמה החברה המזכה, בתום לב ובתמורה, על הסכם זכיינות עם זכיין חדש. בית המשפט קבע כי לא יינתן סעד אכיפה לאלתר, כפי שדרש הזכיין, בין השאר על מנת להגן על ציפייתו הסבירה של הזכיין החדש. כך נקבע כי "הזכיין החדש פעל מתוך ציפייה עסקית סבירה כי ככל שיוכיח עצמו בתקופת ההסכם יוארך ההסכם לתקופה נוספת". זאת ועוד, באותו עניין קובע בית המשפט כי במקרה דומה בו החברה המזכה הפרה את חוזה הזכיינות והתקשרה בתום לב ובתמורה עם זכיין חדש, חלה חובה על הזכיין הקודם להקטין את נזקו כתוצאה מההפרה. ודוק, נקבע כי "על הנפגע-בלום הנטל להקטין את נזקו לפי ס' 14 לחוק התרופות אם בדרך של המשך הפעלת סוכנות תיווך עצמאית כפי שנעשה על ידו בפועל, או בכל דרך סבירה אחרת". הנה אם כן, נראה כי מלבד גורמים פנימיים ביחסי מזכה-זכיין, על הזכיין לפעול לטובת צדדים שלישיים, העלולים להיקרות בדרכו בהליך הזכיינות. על אף שנקבע כי החברה המזכה, היא זו שהפרה את הסכם הזכיינות, בית המשפט הגן על אינטרסים של זכיינים אחרים ומטיל למעשה על הזכיין הקודם, נטל בנוסף להשלכות הנרחבות הנלוות להפרת הסכם הזכיינות, שכאמור במרבית המקרים מנוסח לטובת המזכה. לסיכום, נדמה כי מכשולים רבים ניצבים בדרכו של זכיין אל ההצלחה המובטחת לו על ידי החברה המזכה. בסופו של יום, זכיינים רבים משקיעים את מיטב כספם בהסכם הזכיינות ובלא מעט מקרים, העסק לא מצליח וכספם יורד לטמיון. לכן חשוב להיערך לתרחיש הגרוע ביותר, בעזרת היוועצות בגורם מקצועי מנוסה, טרם כניסה להסכם זכיינות, זאת על מנת למזער הסיכונים הכרוכים במקרה של כישלון התוכנית העסקית של העסק. בין היתר, חשוב להקפיד על קביעת מנגנוני הגנה בהסכם הזכיינות אשר יקטינו את הפגיעה אותה עלול לספוג הזכיין, ובכל מקרה יתנו מענה במקרה המתאים.

רישום חברה בישראל על ידי תושב זר או חברה זרה, טלי קסלר, עורכת דין
מאמר זה מיועד לאנשי עסקים המתגוררים מחוץ לישראל, שרוצים להקים חברה בישראל, חברות שמקום מושבן מחוץ לישראל, שרוצות להקים חברת בת בישראל, או עורכי דין שמייצגים את הנ"ל. האתגר: אדם או חברה, שמעוניין להקים חברה בישראל כשהוא מתגורר מחוץ לישראל, עלול להיתקל בכמה בעיות: לרשם החברות בישראל, ניתן להגיש רק מסמכים מקוריים חתומים במקור. המסמכים חייבים להיות בעברית. מי שמבקש להקים את החברה, כלומר בעלי המניות והדירקטורים הראשונים של החברה, חייבים לחתום מול גורם רשמי שייאמת את החתימות. גורם רשמי כזה יכול להיות קונסול ישראל בחו"ל (במדינת התושבות של בעלי המניות ו/או הדירקטורים), או עורך דין ישראלי. לעיתים קונסול ישראל נמצא במקום מרוחק מבעלי המניות ו/או הדירקטורים ואין להם אפשרות קלה להגיע אליו. בנוסף הקונסול לא יאמת חתימה על מסמכים בעברית עבור אדם שלא מדבר ומבין עברית. החברה הישראלית חייבת כתובת בישראל לצורך קבלת מסמכים רשמיים. הכתובת חייבת להיות כתובת פיזית ולא תא דואר בלבד. עניינים טכניים, שיש לקחת בחשבון: הפרוצדורה מול רשם החברות אורכת בין ארבעה ימים לשבועיים. בשביל לרשום חברה עם דירקטורים או בעלי מניות שהם תושבים זרים, חייבים לצרף את ההעתק הדרכון שלהם. אחד המסמכים הדרושים להקמת חברה בישראל הוא התקנון. התקנון קובע את הכללים להתנהלות החברה (מעין ספר החוקים להתנהלות זאת), כגון: מינוי או פיטורי דירקטורים, כינוס אסיפה כללית של בעלי מניות או הדירקטוריון, קבלת החלטות בחברה ועוד. כללים אלה הינם בעלי משמעות גם כלפי פנים החברה (דהיינו, במערכת היחסים שבין בעלי המניות, בינם לבין עצמם, בינם לבין הדירקטוריון ובין חברי הדירקטוריון בינם לבין עצמם) וגם כלפי חוץ – ביחסים שבין החברה לבין צדדים שלישיים. חשוב מאוד, שאת המסמך הזה ינסח עורך ישראלי שבקיא בתחום. שני פתרונות : פתרון א: תוך שניסינו להתמודד עם הבירוקרטיה הישראלית גילינו שהפתרון הפשוט והאלגנטי ביותר הוא הקמת החברה על שם עורך הדין בנאמנות זמנית וקצרה עבור הלקוח ואז, מיד אחרי הקמת החברה, העברת המניות ללקוח, פיטורי הדירקטור הראשון שמונה (עורך הדין) ומינוי הדירקטורים מטעמו של הלקוח. פתרון ב: אפשרות שנייה מורכבת יותר: תרגום המסמכים לאנגלית. הלקוח יגיע לקונסול עם המסמכים בשתי השפות ואז הקונסול יסכים לאמת את חתימתו של הלקוח על המסמכים בעברית עליהם הוא נדרש לחתום. החברה עדיין תידרש לספק כתובת פיסית בישראל. סיכום רישום של חברה בישראל בבעלות של תושב זר או חברה זרה הוא בהחלט אפשרי, אך יש לעשות זאת בתשומת לב להיבטים שהוזכרו. למשרדנו ניסיון רב ומשמעותי בליווי ובטיפול בהקמת חברות על ידי תושבים או חברות שמקום מושבן מחוץ לישראל ובליווי שוטף של חברות אלה בפעילותן בישראל. נשמח לעמוד לרשותכם ולתת לכם את שירות וליווי מקצועי ומסור. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המסחרי ובתחום הנדל"ן. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

רישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) – תיאור מקרה מורכב, טלי קסלר, עורכת דין
לאחרונה 6 בעלי דירות קוטג' (המחוברות זו לזו באופן חלקי) מנתניה פנו אלינו עם הבעיה הבאה: בשנות ה-80' הם רכשו את הדירות מקבלן. בשעתו נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. עורך הדין של הקבלן, שקיבל מהם כסף במעמד הרכישה עבור הטיפול ברישום בית משותף, לא עשה זאת והם נשארו עם הערת אזהרה בלבד וללא רישום של הזכויות שלהם בטאבו (ללא רישום של בית משותף וללא רישום של הבעלות בדירות על שמם). בהמשך, הקבלן שממנו הם רכשו את הדירות נפטר, החברה שבבעלותו (החברה שבנתה את הדירות ושממנה הם רכשו אותן) נמחקה מהמרשם של רשם החברות, לאחר שלא שילמה אגרה במשך שנים רבות ולמעשה, איש אינו מטפל ברישום בטאבו, אין למי לפנות וגם אין שום תקווה באופק. המצב המשפטי לפיו רשומה לטובת בעלי הדירות רק הערת אזהרה ואיש אינו מטפל ברישום בטאבו אינו מאפשר נטילת משכנתא ומחבל קשות באפשרות שלהם למכור את הדירות. כשניסו למכור נכשלו שוב ושוב – גם כשהקונה הפוטנציאלי לא היה צריך משכנתא, עורך הדין שלו המליץ לו לא לרכוש כדי "לא להכניס ראש בריא למיטה חולה". בנקודה הזו בזמן הם פנו למשרדנו על מנת שנטפל עבורם ברישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) וכדי שנרשום את הדירות על שמם. הבעיות שעמדו בפנינו: חברת הבניה של הקבלן (שמכרה להם את הדירות) נמחקה מהמרשם של רשם החברות (בשל חובות לרשם החברות) והבעלים שלה נפטר; כדי לבצע את התהליך, יש צורך בשיתוף פעולה של כל בעלי הדירות, או לפחות רובם. בתהליך הנ"ל היה בעל דירה אחד שהתנגד לחתום ולשתף פעולה; חלק מהמסמכים נמצאים בידיו של עורך הדין של הקבלן ונדרש שיתוף פעולה מצידו כדי להעביר מסמכים אלה; הפעולות שביצענו: א- פנינו לבית משפט המחוזי בבקשה להחיות את החברה שנמחקה (ולהחזירה לפעילות). ב- לאחר שהחיינו את החברה, פנינו פעם נוספת לבית המשפט, על מנת, שייתן לנו סמכויות לחתום על המסמכים הדרושים להעברת הזכויות על שם הבעלים. התהליך ארך מספר חודשים והיה מלווה בקשיים, אך בסופו של דבר בית המשפט נעתר לפנייתנו. ג- לאחר מכן, פנינו למודד, שהכין תשריט, שמתאר את המבנה בכללותו כולל כל אחת מהדירות, ההצמדות שלהן, כגון מרפסות וחניות ואת השטחים המשותפים. ד- הגשנו את התשריט לאישור עירית נתניה. לעיריה היתה בעיה עם התשריט, כתוצאה מחריגות בנייה לא מאושרות. הלקוחות טיפלו בחריגות הבנייה, אחרת התהליך היה נעצר. ה- קיבלנו את המסמכים הדרושים מעורך הדין של הקבלן (הוא מחויב למסור אותם) ואת יתר המסמכים שהיו חסרים לצורך ביצוע הרישום השגנו בעצמנו מרשויות המס ומגורמים נוספים. לאחר תהליך, שארך כשנתיים נרשם בית משותף, והדירות נרשמו על שם הבעלים בטאבו. מיד לאחר מכן, שניים מהבעלים מכרו בהצלחה את הדירות (במחיר גבוה משמעותית מזה שהיו מוכנים למכור קודם לכן, בשל בעיות הרישום, אך לא הצליחו למצוא קונה). סיכום תהליך רישום בית משותף בטאבו, הוא תהליך בירוקרטי ארוך ומורכב אך הוא חשוב מאוד ובמקרים רבים היעדר רישום כזה עלול לפגוע בשווי הנכס, באפשרות למכור אותו או לשעבד אותו (לטובת משכנתא). המקרים המסובכים הם המומחיות שלנו. אם נתקלתם בבעיה, או במורכבות, אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו ולהיעזר בניסיון הרב שלנו. לקריאה נוספת בנושא זה: מדוע חשוב הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) קבלן שמוכר בית או דירה מחויב כלפי הקונה לביצוע הרישום בטאבו. דוגמה למקרה שבו הקבלן לא טיפל בעניין ולקוח שייצגנו תבע וקיבל פיצוי. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

מכירת דירה על ידי תושב חוץ – מס שבח וביצוע עסקה מרחוק, טלי קסלר, עו"ד
לקוחות שלנו, שלושה בני משפחה תושבי צרפת, שאינם מדברים או מבינים עברית, קיבלו בירושה דירה במרכז ת"א לפני כארבע עשרה שנים. בתחילה הם פנו אלינו על מנת שנטפל עבורם בהשכרה של הדירה וכך היה. לפני כשנה, הם החליטו למכור את הדירה. מיד אסביר כיצד סייענו להם, אך קודם כדאי להסביר, שכאשר תושב חוץ מעוניין למכור דירה בישראל, קיימות מורכבויות, שכדאי להכירן ולתת להן מענה. המורכבויות נובעות מארבעה גורמים עיקריים: המרחק הגאוגרפי: המוכר לא גר בישראל מה שיוצר קשיים טכניים ובירוקרטיים. לעיתים הוא גם מעוניין לבצע את העסקה מבלי להגיע לישראל. מורכבויות חוקיות בירוקרטיות הנובעות מכך שהמוכר אינו תושב ישראלי, בפרט אם למוכר אין חשבון בנק בישראל. מורכבויות הנובעות מענייני שפה: כל הניירת המשפטית וההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בביצוע העסקה חייבים להיות בשפה העברית (כך דורשות חלק גדול מהרשויות בישראל). ענייני מיסוי הקשורים בעסקה בישראל ובחו"ל ודיווח על קבלת הכספים במדינת התושבות (במדינה בה מתגורר המוכר). מס שבח לתושבי חוץ עד 31 דצמבר 2013 תושבי חוץ יכלו למכור דירה (או בית) בישראל ובנסיבות מסוימות לקבל פטור ממס שבח. החל מה-1/1/2014 החוק בישראל שונה: תושבי חוץ אינם זכאים לפטור, אלא אם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה והם מביאים אישור מרשויות המס במדינת התושבות שלהם (המדינה שבה הם מתגוררים), שאין בבעלותם דירת מגורים במדינת התושבות. זהו אישור שקיים קושי להשיג אותו (רשויות המס במדינות רבות אינן מספקות אישור כזה). גם אם תושב החוץ לא זכאי לפטור ממס שבח (במכירת דירה או בית), קרוב לוודאי שהוא כן זכאי לחישוב לינארי. מס השבח לפי חישוב לינארי נמוך יותר ממס שבח מלא (המשולם על ידי מי שאינו זכאי לחישוב לינארי). החישוב הלינארי: מחשבים את התקופה בה הדירה היתה בבעלות המוכר ומחלקים אותה לשתים: תקופת הזמן מרכישת הדירה עד 31/12/2013 ומיום 1/1/2014 ועד ליום המכירה. עבור תקופת הזמן הראשונה יש פטור ממס שבח. עבור תקופת הזמן השנייה משלמים מס שבח בשיעור של 25%. בתקופה שמיום 1/1/2014 ועד ליום 31/12/2017 כל תא משפחתי זכאי לבצע שתי עסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בהטבה זו (הטבה של חישוב לינארי). יש לשים לב שככל שחולף הזמן הטבת המס הזו (של החישוב הלינארי) הולכת ופוחתת שכן התקופה שבגינה משולם מס השבח הולכת ומתארכת. החל מיום 1/1/2018 לא תהיה מגבלה ביחס למספר העסקאות של מכירת דירה או בית תוך שימוש בחישוב הלינארי. בנוסף למס שבח ישנם מסים נוספים שהמוכר צריך לשלם לפי החוק, שכדאי לבדוק מראש: היטל השבחה לעירייה או לוועדה המקומית וכן היטלי ביוב, תאורה, מדרכה, תיעול, כביש וכיו"ב. במידה והבעלות בנכס רשומה על שם מדינת ישראל או הקרן הקיימת לישראל והנכס מנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל (או בשמו החדש רשות מקרקעי ישראל) – ייתכן שישנם תשלומים למנהל. נכס שלא מדווח במדינת התושבות בדרך כלל לאחר מכירת הנכס המוכרים מעוניינים לקבל את כספי המכירה. ישנן מדינות המטילים מיסים על הרכוש ומסיבה זו ועל מנת להתחמק מתשלום המס הנכסים המוחזקים בישראל לא דווחו על ידי בעליהם במדינת התושבות. כאשר הנכס, שעומד למכירה, לא דווח במדינת התושבות, עלול להיות קושי בהעברת הכסף לחשבון בארץ התושבות. משרדנו עובד בשיתוף פעולה צמוד עם משרדי עו"ד בחו"ל (בארה"ב, בצרפת ובכל רחבי אירופה) בעלי מומחיות במיסוי בינלאומי כדי לטפל בסוגיות סבוכות אלה, כך שבסופו של דבר הלקוחות שלנו יוכלו לקבל את הכספים שלהם ולעשות בהם שימוש במדינה שבה הם מתגוררים. בנוסף יש לנו ניסיון רב בהכנת המסמכים והאישורים הדרושים על מנת שהתהליך יעבור בשלום ובהצלחה מול רשויות המס בחו"ל. ביצוע עסקה מרחוק במדינת ישראל התהליכים הבירוקרטיים מול רוב רובן של הרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), ורוב הבנקים) הם בעברית. ניתן לבצע את העסקה בלי להגיע לישראל אך זה דורש ניהול נכון של התהליך. המוכר יצטרך לחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל. על חלק גדול מהמסמכים מיופה כוח של המוכר (עורכי הדין שלו או הנציג שלו בישראל) יכול לחתום במקומו של המוכר, אך ישנם מסמכים שהמוכר יידרש לחתום עליהם בעצמו. המסמכים העיקריים שהמוכר נדרש לחתום עליהם (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) לאורך התהליך: חתימה על חוזה; חתימה על מסמכים לרשויות המס; חתימה על מסמכי הרישום בטאבו; נחזור ללקוחות שלנו, תושבי צרפת, אשר טיפלנו עבורם במכירת דירה בתל אביב – הטיפול שלנו במכירת הדירה עבורם כלל: קיבלנו הערכת שמאי על שווי הדירה; על סמך הערכת השמאי ובתיאום עם הלקוחות (ביחס למחיר המבוקש) פרסמנו את הדירה לקונים פוטנציאליים. בשל מיקומה האטרקטיבי של הדירה במרכז תל אביב, היתה התעניינות רבה והגיעו קונים פוטנציאליים רבים; לאחר שקיבלנו הצעות בגובה המחיר המבוקש ממספר רוכשים פוטנציאליים, ניהלנו ביניהם הליך של התמחרות, על מנת לבחור בקונה שיציע את הסכום הגבוה ביותר. בסופו של דבר הוסכם על מכירת הדירה במחיר הגבוה ב- 10% מהערכת השמאי; העסקה בוצעה מתחילתה ועד סופה ללא שהמוכרים נדרשו להגיע לישראל, כולל חתימה בשמם על החוזה בעברית על ידינו, קבלת כל התשלומים עבורם ומסירה פיסית של הדירה לקונים; כשהמוכרים ביקשו לקבל את הכסף בצרפת, הם הופנו על ידינו למשרד עורכי דין צרפתי בעל מומחיות בענייני מיסוי בינלאומי. ענייני המיסוי בצרפת טופלו על ידינו בשיתוף עם המשרד הצרפתי; מצד אחד, הלקוחות שלנו נהנו משקיפות מלאה ביחס לתהליך מתחילתו ועד סופו וקיבלו מאיתנו עדכונים על בסיס יומיומי. מצד שני, העסקה על כל היבטיה טופלה על ידינו, מה שהוריד מהם עול משמעותי ואפשר להם שקט לאורך כל התהליך. לסיכום, מכירה של דירה, בית או נכס אחר בישראל על ידי תושב זר, מבלי להגיע כלל לישראל, אפשרית בהחלט אך כדאי לתת תשומת לב נכונה לכל ההיבטים שהוזכרו. למשרד שלנו יש ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ובטיפול במכירה של נכסי נדל"ן בישראל על ידי תושבים זרים. אנחנו נלווה את העסקה שלכם, צעד אחר צעד, בצורה מקצועית, ונדאג לכך שבסופו של דבר העסקה תצא לפועל בהצלחה. אנחנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה שכזו. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

השבה רטרואקטיבית של חיובי יתר בארנונה
השבה רטרואקטיבית של חיובי ארנונה ביתר (מאת טל רכניץ, עו"ד) ארנונה הינה מס המוטל על תושבי יישוב מסוים למימון פעולתה של הרשות המקומית. על הרשות המקומית מוטלת חובה שבדין לבצע מדידה נכונה של הנכס, כאשר לפי שטח הנכס, מיקומו ושימושו, נקבעת שומת הארנונה לנכס. לעיתים, שוגה הרשות המקומית בחישוב גובה הארנונה ובאותם מקרים על הרשות המקומית להשיב את הפער הכספי בין הארנונה בה חוייב התושב לבין הארנונה ששולמה בפועל. בתי המשפט באופן עקבי פוסקים לטובת האזרחים, כי יש להשיב את כל תשלומי הארנונה שנגבו ביתר לאור עקרון ההשבה: "אין חולקין כי על-פי ההלכה שנשתרשה בפסיקה, ניתן להגיש תביעה לבית-משפט אזרחי בעילה של עשיית עושר ולא במשפט להשבת ארנונה שנגבתה ביתר עקב התרשלותה של הרשות המקומית, וזאת גם כשהתובע לא הגיש השגה על שומת הארנונה כנדרש בחוק הערר" (ע"א (מחוזי ת"א) 3353/07 עיריית גבעתיים נ' עו"ד יצחק יהב). עוד עולה מפסיקות בית המשפט, כי אפילו טעתה הרשות המקומית בתום לב, אין בכך כדי לשלול את חובת ההשבה: "שוב הובהר, כי אפילו טעות בתום-לב אין בה כדי לשלול חובת השבה" (ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ). בתי משפט ומלומדי משפט מדגישים כי מדובר ברשות ציבורית, עליה מוטלת החובה להקפיד כי גביית המס תעשה בצורה הוגנת ונאותה, וכי חישוב גובה הארנונה יתבצע באופן מדויק ומקצועי. אילו היה בית המשפט נוקט בעמדה אחרת, הייתה מוטלת על האזרח החובה לבדוק כל דרישת תשלום המופנית אליו מצד השלטון, חובה שאיננה סבירה לאור ההוצאות הכרוכות בבדיקות אלו והנטל הכבד אשר יוטל על האזרח. כדברי המלומד פרופ' דניאל פרידמן: "נראה שגם מנקודת ראותן של הרשויות יש לחתור למצב שבו יחוש האזרח שהשלטון נוהג עמו ביושר, כך שהאזרח ידע שהוא חופשי להיענות לדרישת תשלום של השלטון, ביודעו שאם יתברר כי נפלה טעות יוחזר לו כספו". בפסק הדין שניתן בבית משפט השלום בירושלים במסגרת ת"א 10273-07-14 גולדפילד ואח' נ' עירית ירושלים קבע שם בית המשפט באשר להתרשלות הרשות המקומית בקביעת גובה הארנונה כי: "לשם קביעת מהות העסק המתנהל בתחומה הוסמכה המבקשת לנקוט בפעולות שונות ובין השאר: להיכנס בכל עת סבירה לנכסים ולערוך בהם בדיקות ומדידות וכן לדרוש מכל בעל נכס או מחזיק בנכס למסור כל ידיעה או מסמך הקשורים בו" זאת בכדי להעריך את שטח הנכס נכונה ולעמוד בחובת הרשות המקומית כאמור. עוד קבע בית המשפט כי "אפילו היה למשיב חלק במעשה הרשלנות כפי שקבעו שתי הערכאות שלפנינו, לא היה בכך כדי לשלול את זכות המשיב להשבת מלוא הכספים ששילם ביתר. אדם המשלם בחשבו שהוראה חוקית מחייבת אותו לשלם סכום כסף, שעה שההוראה איננה חלה עליו, טועה טעות יסודית, ולכאורה הוא זכאי להשבה'". כלומר, אף אם היה לתובע היכולת לברר את שטח הנכס האמתי, אין בכך כדי למנוע השבת הכספים, שהרי מדובר בגביית יתר של כספים שלא כדין. בנוסף, בפסק הדין הנידון עלתה שאלה רלוונטית בדבר התיישנות תביעה להשבת חיובי יתר של ארנונה, כאשר האזרח שילם במשך שנים את הארנונה מבלי להביע הסתייגותו על כך. בית המשפט בחן שאלה זו לאור דיני ההתיישנות, כאשר הנטל להוכחת התקיימותו של כלל הגילוי המאוחר רובץ על הצד הטוען לו. סע' 8 לחוק ההתיישנות קובע מבחן אובייקטיבי "המבקש לבחון את ידיעתו בפועל ובכוח של התובע, שעליו להראות כי נעלמו מעיניו העובדות המהוות את עילת התובענה 'מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבורה לא היה יכול למנוע אותן' ". בעניין זה קבע בית המשפט כי לתובעים עמדו מספר הזדמנויות לעמוד על השטח הנכון של הנכס, הן במועד רכישת הנכס, שכן, "סביר לצפות מאדם שרוכש נכס, לבדוק אם השטח שקיבל בפועל מתאים לשטח שרכש… והן במהלך ביצוע העבודות בנכס לאחר רכישתו, לצורך התאמתו…" עולה מכך כי אם לאזרח התובע השבה בגין גביית ארנונת יתר, הייתה הזדמנות לעמוד על שטחו האמתי של הנכס ובתוך כך לעמוד על טעותה של העירייה, הרי שטענת ההתיישנות תתקבל וייתכן כי במקרים מסוימים תישלל ההשבה, עקב כך. בהקשר זה הוסיף בית המשפט וקבע בפסק דין הנידון, כי טענת שיהוי מצד הרשות המקומית "אין בה, כשהיא לעצמה, כדי להוות הגנה בפני תביעת השבה… אם כך על דרך הכלל, לא-כל-שכן במקום שהמדובר הוא בהשבת כספים שנגבו על ידי רשות שלא כדין'". מן האמור עולה כי אין ממש בטענת רשות מקומית כי אזרח השתהה עם הגשת תביעתו ולא פעל באופן מידי במועד בו נודע לו על חישוב הארנונה השגוי. חובת ההשבה הרטרואקטיבית של ארנונה ששולמה בגביית יתר אינה מתייתרת כאשר אזרח אינו פונה באופן מידי לרשות לקבלת החזר. הנה כי כן, רואים אנו כי במקרים המתאימים ניתן בהחלט לעמוד על הזכויות של האזרח ודרוש ולקבל השבה של כספים ששולמו ביתר לרשות המקומית עקב חיובי ארנונה שגויים. מובן שלשם כך, יש להציג ראיות מתאימות, ולהיוועץ עם בעל מקצוע כעורך דין המתמצה בתחום.

רכישת דירה על ידי תושב חוץ – מס רכישה, משכנתא וביצוע עסקה מרחוק, טלי קסלר, עורכת דין
במקרים רבים, אנשים שמתגוררים בחו"ל ומוגדרים, כתושבי חוץ, מעוניינים לקנות נכס בישראל ובפרט דירה למטרת מגורים, או השקעה. רכישה של דירה בישראל על ידי תושב חוץ, היא אפשרית בהחלט, אבל קיימות מספר מורכבויות, שחשוב מאוד להיות ערים אליהן ולתת להן מענה. המורכבויות נובעות משלושה היבטים עיקריים: מורכבויות הנובעות מכך שהקונה אינו מתגורר בישראל (ולעיתים מגיע לישראל פעם אחת בלבד או כלל אינו מגיע לישראל), מה שיוצר קשיים טכניים ולוגיסטיים. מורכבויות חוקיות או בירוקרטיות, שנובעות באופן מיוחד מכך שהרוכשים הינם תושבי חוץ. מורכבויות הנובעות מכך שלעיתים הקונה אינו מדבר עברית ולעיתים אין לו חשבון בנק בישראל. לכל הבעיות הנ"ל יש פתרונות ניתן לתת להן מענה על ידי היערכות ותשומת לב נכונה. במאמר זה, אסקור היבטים הנוגעים לבחירת הנכס, בדיקת הנכס, מס רכישה לתושב חוץ, משכנתא, עולים חדשים לישראל (בשונה מתושבי חוץ) וביצוע עסקה מרחוק. כל הכתוב במאמר מבוסס על ניסיון רב של משרדנו בליווי מקצועי של עסקאות רבות מסוג זה, במהלך השנים האחרונות. מס רכישה לתושב חוץ תושב חוץ, בניגוד לתושב ישראלי, לא נהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, גם אם אין לו דירה בישראל. הוא משלם כמו תושב ישראלי שכבר יש לו דירה. מס הרכישה שישלם תושב חוץ, יחושב לפי שווי הדירה. מדרגות מס רכישה לתושב חוץ, הנכונות לעסקה רכישת דירה או בית שתחתם מיום 17 ינואר 2016 ועד ליום 15 לינואר 2017: עד לשווי של 4,896,615 שח משלמים 8%. מעל שווי של 4,896,615 שח משלמים 10%. עולים חדשים לישראל מי שהחליט לעשות עליה בתוך מספר חודשים ממועד הרכישה של הדירה או הבית, זכאי גם להטבה מיוחדת לעולים חדשים מבחינת מס הרכישה וגם לשלם שיעורי מס רכישה של תושבי ישראל (לעיתים שיעורי מס הרכישה של תושב ישראל שאין לו דירה נוספת נמוכים יותר משיעור מס הרכישה של עולה חדש). בחירת הנכס כאשר מחליטים על רכישת נכס (דירה, בית או כל נכס נדל"ן אחר) בישראל, יש מספר שיקולים, שחשוב לקחת בחשבון: פוטנציאל עליית הערך של הנכס. את הפוטנציאל ניתן להעריך לפי האזור וסוג הנכס; נגישות לעורקי תחבורה בכלל ולתחבורה ציבורית בפרט: רכבת, רכבת קלה, אוטובוס וכיו"ב; אופי הדיירים והשכונה; ביקוש, שקיים בשוק להשכרה ו/או למכירה של הנכס; מקום מתאים למגורים עבור הקונה (במידה ויש סיכוי שהקונה ירצה לעשות שימוש בנכס לצורך מגוריו); בדיקת הנכס לפני כל רכישה חשוב מאוד לבצע מספר בדיקות: בישראל קיימות חריגות בנייה בכ-20% מהנכסים. דהיינו בחמישית מהנכסים ישנה בנייה שנעשתה לאורך השנים בחריגה מהיתר הבנייה שניתן לבניין. חשוב לבדוק שהנכס בנוי בהתאם להיתר הבנייה ואם ישנה חריגה מה היקף החריגה והאם ניתן להכשיר אותה; לבדוק שהנכס לא משועבד או מעוקל; לבדוק שהנכס מתאים מבחינה חוקית לשמש למטרה של מגורים (ולא לדוגמא שמדובר במחסן או חדר כביסה שלאורך השנים נעשה בהם שימוש לא חוקי למטרת מגורים); לבדוק, שאין בעיית משפטית כלשהי בהעברת הזכויות ע"ש הקונה; לקריאה נוספת על בדיקות שכדאי לבצע לפני רכישה. משכנתא לתושב חוץ תושב חוץ רשאי ויכול לקבל משכנתא בישראל, אך צריך לדעת, שהבנק מתנהל עם תושבי חוץ בזהירות מיוחדת. התהליך מול הבנק עשוי לקחת הרבה יותר זמן (בהשוואה לתושב ישראלי שמבקש משכנתא) לצורך קבלת המשכנתא הבנק ידרוש לקבל, בין היתר, אסמכתאות לגבי נכסים ומאזן הכנסות – הוצאות של הלווים. הבנק עלול לדרוש הרבה מאוד מסמכים ולשאול הרבה מאוד שאלות. בסופו של התהליך הבנק עשוי להסכים למתן משכנתא בשיעורים נמוכים יותר (לדוגמא 50% משווי הנכס). על ידי ייצוג נכון ניתן לסייע ולאפשר למשכנתא לצאת לפועל בתנאים טובים. ביצוע עסקה מרחוק במדינת ישראל התהליכים הבירוקרטיים מול כל הרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), ורוב הבנקים) הם בעברית. ניתן לבצע את העסקה בלי להגיע לארץ, אבל זה דורש ניהול נכון של התהליך. יש צורך לחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל. על חלק גדול מהמסכים מיופה כוחו של הקונה (עורכי הדין או נציגו בישראל) יכול לחתום עבורו אך ישנם מסמכים שהקונה יידרש לחתום עליהם בעצמו. המסמכים העיקריים שהקונה נדרש לחתום עליהם (בעצמו או באמצעות מיופה כוחו) לאורך התהליך: חתימה על חוזה; חתימה על מסמכים לרשויות המס; חתימה על מסמכי המשכנתא (אם הוא נוטל משכנתא למימון הרכישה של הנכס); חתימה על מסמכי הרישום בטאבו; סיכום בהחלט אפשר וכדאי לבצע רכישה של דירה, בית או נכס אחר על ידי תושב זר. במידה ועושים זאת, כדאי לתת תשומת לב נכונה לכל ההיבטים שהוזכרו. משרדנו בעל ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ובטיפול בתושבים זרים בתהליך רכישה של נכס נדל"ן בישראל. אנחנו נלווה את העסקה שלכם בצורה מקצועית ונדאג לכך שלא תיכנסו לעסקה שלא ניתן יהיה להשלימה. אנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה כזו. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי.

מהי עסקת קומבינציה – עו"ד טלי קסלר
לפני זמן לא רב פנתה אל משרדנו גברת, שקבלה במתנה מהוריה בית צמוד קרקע בגבעתיים. היה ידוע לה מראש, שאם תהרוס את הבית תוכל לבנות במקומו בניין של כ 25 דירות. היא התלבטה כיצד לממש את זכויותיה באופן המיטבי עבורה. האפשרויות שעמדו בפניה היו: א – למכור את הבית כפי שהוא במזומן – פתרון פשוט ומהיר, אבל כרוך בתשלום מסים גבוהים ולא ממצה את ערך הנכס. ב – לבחור יזם שיהרוס את הבית הנוכחי ויבנה במקומו בניין דירות – פתרון מורכב וארוך יותר מבחינת זמנים, אבל יניב לה ערך גבוה מאוד. התלבטות לא פשוטה, כי מצד אחד היה לה חבל לוותר על הערך, שהיא יכולה לקבל, אבל מצד שני לא הייתה לה את היכולת להתמודד עם פרויקט כל כך מורכב. בנקודה זו היא פנתה למשרדנו וביקשה להתייעץ. בדקנו יחד איתה והסברנו לה את המשמעויות של כל אחת מהאפשרויות. ההמלצה שלנו הייתה, לבחור בעסקת קומבינציה, תוך קבלת ליווי מקצועי שלנו. זה יאפשר לה ליהנות גם מתשואה גבוהה על הנכס ויחד עם זאת לבצע את העסקה באופן שהאינטרסים שלה יהיו מוגנים – אנו נלווה אותה, נטפל עבורה בכל הבירוקרטיה וההיבטים המשפטיים או עסקיים ונייצג אותה באופן שייתן מענה מיטבי לסיכונים מבחינתה. וכך היה: מצאנו עבורה יזם רציני ואמין, עזרנו לה להשיג מולו את התמורות המתאימות והסכם שהגן עליה. היזם לקח על עצמו את הטיפול בכל היבטי הפרויקט: תכנון אדריכלי, התנהלות מול רשויות, בירוקרטיות, מימון לפרויקט, תשלום מסים ועוד. מהי עסקת קומבינציה ? עסקת קומבינציה, היא עסקה בה הבעלים של הקרקע וקבלן או יזם משתפים פעולה כדי להפיק את המירב מהנכס. הקבלן בונה על חשבונו על הקרקע ובסיום הבנייה חלק מהיחידות יהיו שייכות לקבלן וחלק לבעלים של הקרקע, בהתאם לאחוזים שסוכמו מראש. מה חשוב לדעת לפני ביצוע עסקת קומבינציה ? היבטי מיסוי: מס שבח, היטל השבחה, אגרות בנייה ופיתוח. לוחות זמנים של הפרויקט – בעל הקרקע יוכל ליהנות מהתשואה שלו רק בסיום הפרויקט ולכן יש חשיבות רבה ללוחות הזמנים, לבטחונות שניתנים לבעל הקרקע ולטיפול במקרה של כשל בפרויקט. בחירת הקבלן – אמינות, מקצועיות, ניסיון, יכולות מימון. מה תפקיד עורך הדין בעסקת קומבינציה ? לעזור ללקוח להבין את כל המשמעויות לפני יציאה לדרך. בחירת קבלן, אמין, מקצועי ובעל יכולות להשלים את הפרויקט בזמן ובאיכות שנקבעו. בניית הסכם שמגן על הלקוח וממצה את שווי הנכס. ליווי וייעוץ בנקודות משמעותיות לאורך יישום העסקה. משרדנו בעל ניסיון עשיר ומשמעותי בליווי ומציאת פתרונות לעסקאות קומבינציה ועסקאות נדל"ן מורכבות, לרבות ובמידת הצורך, ניהול הליכים משפטיים בבית המשפט. אצלנו תקבלו את הביטחון והשקט הנפשי כי עסקת הנדל"ן שלכם תבוצע בצורה בוטחת ומובטחת, וכי מראש לא תיכנסו לעסקה שלא ניתן יהיה להשלימה.

רכישת דירה או משרד ממשתתף בקבוצת רכישה, טלי קסלר, עו"ד
לאחרונה פנה למשרדנו, לקוח, שרצה לרכוש יחידה שנמצאת בעיצומה של הבנייה, במסגרת של קבוצת רכישה, במקום משתתף, שרצה למכור ולצאת מקבוצת הרכישה. הסיבה בגללה המשתתף העוזב רצה לעזוב, היא שהוא נכנס להליך גירושין והוא ואשתו רצו לבצע חלוקה של הרכוש. ישנן סיבות רבות נוספות, בגללן אנשים מעוניינים למכור את היחידה שלהם, בעיצומה של הבנייה, ולצאת מקבוצת רכישה, ביניהן: משבר כלכלי, שינוי לא צפוי בעלויות הפרויקט (שמחייב הזרמה נוספת של הון עצמי שאינו ברשותם), צורך לא צפוי בכסף ועוד. אותו לקוח, היה על סף חתימה על ההסכם ורצה לדעת, האם בטוח עבורו להיכנס לעסקה ואם יש משהו מיוחד שהוא אמור לדעת עליו. ערכנו עבורו בדיקה מקיפה של כל ההיבטים והפער בין מה שאותו לקוח ידע על העסקה לעומת מה שעמד בפניו בפועל, היה עצום. חשוב מאוד להבין את המורכבות של עסקה במסגרת של קבוצת רכישה ולבדוק היטב את כל הפרטים כדי להימנע מעוגמת נפש ומחיסרון כיס גדול. כמה מההיבטים שכדאי מאוד לשים לב אליהם: התשלום: הצדדים מסכמים על מחיר כולל עבור היחידה. חלק מהתמורה משולמת למשתתף שיוצא, עבור מה שהוא שילם (כגון הרכישה של הקרקע, עלויות הבניה שנעשתה, תשלומים ליועצים וכיו"ב עלויות שהמשתתף שיוצא שילם כבר בפועל). החלק השני של התשלום, הוא תשלום עתידי עבור השלמת הפרויקט. חשוב מאוד לבדוק ולברר במדויק מהי יתרת התשלום הצפויה עבור היחידה ולוודא שאכן מחיר היחידה הוא המחיר שסוכם. הסכמים: יש צורך לבדוק את כל ההסכמים עליהם חתם המשתתף שיוצא. המשתתף החדש "נכנס בנעליו" של המשתתף שיוצא ובעצם מחויב בכל ההתחייבויות שנטל על עצמו המשתתף שיוצא. חשוב להבין שרבים מההסכמים כלל לא נחתמו על ידי המשתתף שיוצא עצמו, אלא נחתמו על ידי נציגות הקבוצה, מכוח יפוי כוח שנתן המשתתף שיוצא בתחילת הדרך, כך שלעיתים המשתתף שיוצא עצמו אינו מודע לכל ההתחייבויות שנטל על עצמו. כל ההחלטות שהתקבלו – הכל חל על הלקוח הרוכש של היחידה והוא חייב להיות מודע לכך. הבנק: ראשית, תנאי מקדמי וקריטי לעסקה הוא כי הבנק יאשר את הלקוח שמעוניין לרכוש את היחידה. אם הלקוח הרוכש לא יעבור את בדיקת הבנק (כמי שזכאי למשכנתא) לא יוכל לרכוש את היחידה. בנוסף, כל הזכויות של המשתתף שיוצא משועבדות לבנק. השלב הראשון וההכרחי, הוא לסלק את החוב ולשחרר את השיעבוד. לאחר מכן יש ליצור שיעבוד חדש עבור הלקוח הרוכש (המשתתף החדש). התהליך עם הבנק, הוא תהליך בירוקרטי מורכב וקריטי. מידע: לאורך תהליך בנייה של נכס במסגרת של קבוצת רכישה יש הרבה מידע שמצטבר. המידע הזה יכול להיות חשוב מאוד עבור הרוכש (לצורך קבלת ההחלטה אם כדאי לרכוש את הנכס או לא). המידע הזה נמצא אצל גורמים שונים שונים (כדוגמת הנציגות, עורכי הדין שמייצגים את הקבוצה, המשתתף היוצא – המוכר את היחידה וכיו"ב). לא תמיד קל לקבל את המידע ובפרט קשה לקבל עליו אסמכתא בכתב. דוגמה למידע כזה: משתתפים בעייתיים ומעכבים (לדוגמא משתתף שנקלע לקשיים כספיים, הוטלו עליו עיקולים והבנק דורש להחליפו); בעיות עם הקבלן המבצע, שחשוב לדעת; עיכובים בלוח הזמנים; חריגות בתקציב (לא צפויות או לא מתוכננות); דרישות מיסוי לא צפויות; מורכבויות בבנייה שהתבררו תוך כדי הביצוע; תביעה או בעיה משפטית שהתבררה; בנוסף למורכבות המיוחדת הנובעת מכך שהנכס נבנה במסגרת של קבוצת רכישה, קיימים כמובן היבטים נוספים כמו בכל עסקת נדל"ן "רגילה", כגון: המפרט הטכני של הנכס וכיצד ניתן לבצע שינויים ביחס למפרט המקורי; לוחות הזמנים של הפרויקט ומה מבטיח עמידה בהם; מנגנונים שנועדו להבטיח שהמוכר ישלם את כל המיסים שחלים עליו; ועוד. רכישה של נכס (דירה, חנות, משרד וכיו"ב) שנבנה במסגרת של קבוצת רכישה, היא מורכבת, רגישה ומסוכנת יותר מעסקת נדל"ן "רגילה" ולכן דורשת בקיאות מיוחדת. ההמלצה שלנו ללקוחות שמעוניינים לרכוש נכס כזה, היא חד משמעית: לקבל ליווי מקצועי. בשנים האחרונות ליווינו הרבה מאוד עסקאות מסוג זה ולמדנו להכיר את המורכבויות, נקודות התורפה, הסיכונים וכיצד לטפל בבעיות או למנוע אותן מראש. אנו מזמינים אתכם לשוחח איתנו ולקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה כזו. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

מועד מסירת דירה מקבלן: גמיש או קוגנטי בשים לב להוראות סעיף 5 א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – טל רכניץ, עו"ד
שוק מכר הדירות בישראל, מעבר לקושי המבני בענף הנובע בעיקר, מהיצע נמוך וביקוש גואה, מאופיין במרבית המקרים בחוסר שוויון בין הצדדים להסכם. אחד מהביטויים המובהקים ביותר לפערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לרוכש, ניתן למצוא בתנאים הקבועים בהסכם באשר לאיחור במסירת הדירה. לרוב חוזי המכר כוללים תניות מפורטות העוסקות במועד מסירת הדירה, שבסופו של דבר מיטיבות עם הקבלן, ולכאורה מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי הולם או מספיק לרוכש. ברור כי איחור במסירת דירה עלול להשאיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה של ממש עקב אי ודאות בכל הנוגע למועד המסירה. קושי זה, אשר חזר והתעורר במהלך השנים, הביא לתיקון חוק המכר דירות ולהוספת ס' 5א לחוק המקנה פיצוי לרוכש דירה בגין חריגה במועד מסירת הדירה מעבר לתקופה של ששים יום, תקופה אשר הוגדרה כ"לגיטימית" על פי הפסיקה. באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק לתמרץ קבלנים להימנע מאיחור במסירת הדירה וכן לחזק מעמדו של רוכש הדירה אל מול הקבלן. באשר לאופן חישוב גובה הפיצוי המגיע לרוכש, נקבע בהתאם לחוק המכר, כי יש לשלם פיצוי בגובה של פי 1.5 משכר הדירה סביר של דירה דומה באותו אזור. לעיתים בנסיבות כאלה ואחרות, החברות היזמיות, מעבר להערמת קשיים מול רוכשי הדירות באשר לקבלת הפיצוי הקבוע בחוק, וסכומו, נוהגות הן להעלות טענות קיזוז, לאור שינויים במפרט הדירה וכיו"ב שביקש הרוכש לבצע בדירה, ומשכך חב הוא סכומים כספיים לקבלן, שהינם ברי קיזוז לכאורה מסכום החוב שמגיע לרוכש לאור האיחור במסירה, ומכללא אותם שינויים (לעיתים מינוריים, כמו הוספת נק' חשמל, ובניית קיר גבס …) מסבים לקבלן זכות לכאורה לאחר במסירה. כך, מאז השינוי בהוראות החוק ששינה את המאזן לטובת רוכשי הדירות, נעשו ניסיונות כאלה ואחרים של חברות קבלניות, ליצוק לו תוכן ולהכניס בו גמישות נוספת, לטובת הקבלנים, על מנת לאפשר להם לאחר במסירת הדירות, ללא פיצוי מספק לרוכשים. אולם, פעם אחר פעם, בימ"ש פוסקים בעניין זה לטובת הרוכשים, תוך שהם מציינים את העובדה כי ההוראה בחוק המכר בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, בשים לב להוראות סעיף 7א(א) לחוק המכר לפיה: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה …". עניין דומה עלה לדיון לאחרונה בבימ"ש העליון במסגרת רע"א שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, שם התעוררה שאלה משפטית באשר להסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה ומתי הסכמה זו תחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית השואפת כי מועד המסירה יהיה ברור ושקוף כך שרוכש דירה יוכל לתכנן צעדיו כראוי. לעניין זה, נעשתה אבחנה חשובה, בין הסכמה חוזית באשר למועד המסירה, שהינה מותרת, לבין תניית פטור מחבות בגין איחור במסירה, שהינה נוגדת את ס' 5א לחוק המכר דירות אשר לא ניתן להתנות עליו בחוזה, ומשכך היא בטלה. בפס"ד מנומק של כבוד השופטת דפנה ברק ארז מיום 21/2/16 נקבע כי יש לבחון בכל מקרה לגופו, ולבחון אם מדובר בתניית פטור אסורה "המתחפשת" להסכמה מותרת לגבי מועד מסירה חדש, כשבפועל מתיימרת לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו על פי החוק. לשם כך יש לבחון את התניה לפי מהותה ולשונה וכן לאור החוזה בכללותו. תניות נוספות בחוזה המעידות כי הקבלן מתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליו מכוח סעיף 5א לחוק, עשויות להעיד כי לפנינו תניית פטור אסורה, להבדיל מהסכמה חוקית על דחיית מועד המסירה. על כן נקבע כי: "אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי… לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. תניית פטור היא "הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה ". זאת ועוד, כב' השופטת ברק ארז, התייחסה גם לתניה הגורפת שלכאורה מעניקה פטור מאיחור במסירה, מקום בו רוכש הדירה ביקש לבצע שינויים בדירה, והתייחסה לכך, כדלהלן: "המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד". מובן כי יש לקרוא את האמור לעיל, בסייגים הנכונים, וכי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, ולשם כך מתבקש, שמא ייאמר, כי מחויב להיוועץ עם גורמים מקצועיים מתאימים ומנוסים על מנת לבחון את הסוגיה במקרה קונקרטי על מנת לשקול כיצד לנהוג, טרם חתימת הסכם מחייב בין רוכש לקבלן, לא כל שכן, לאחר חתימת הסכם, כשהאיחור במסירת הדירה בהתאם לקבוע בהסכם, הינה עובדה מוגמרת …

חשיבות שמירה על צביון שכונתי אל מול חשיבות התחדשות עירונית – טל רכניץ, עו"ד
על חשיבותה הלאומית והבטיחותית של תוכניות להתחדשות עירונית, הכוללות אישור מכוח עסקאות פינוי בינוי או מכוח עסקאות תמ"א 38/2, נודעת חשיבות רבה, אך בעולם המעשה, תמיד מתעורר מתח בין התיאוריה למצב בפועל, לאור התנגדויות הצצות לרוב על ידי בעלי זכויות הגרים בקרבת מקום וחוששים מהשינוי הצפוי והשפעתו על נכסיהם. מובן שלהתנגדויות אלה משמעות רבה, שכן לעיתים הן עיכבו פרויקטים, ובמקרה הפחות טוב, היענות מוסדות התכנון להתנגדויות כאלה, אף גרמה לאי הוצאתו אל הפועל של פרויקט מסוים. מעל הכול, גם שררה אי וודאות רבה, מאחר ופוטנציאל הזכויות שמוקנות מכוח תוכנית התחדשות עירונית, פורש על ידי מוסדות התכנון והערכאות שדנו בעתירות בעניין, בצורה לא אחידה, דבר שבוודאי הקשה על הוצאת תוכניות אל הפועל. כך לאחרונה, פורסם פסק דין חשוב ומעניין שדן בסוגייה רלוונטית, אשר שפך אור על הנושא. במסגרת עת"מ 50776-04-15 לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז תל אביב נדונה השאלה המרכזית לפיה האם לדיירי הסביבה (שם דובר, בתושבי "שיכון דן" בתל-אביב) עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה–תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38). עיקר טענתם של העותרים שם, הייתה כי הבנייה הגבוהה שאושרה במסגרת תמ"א 38, חורגת משמעותית מהבנייה המאפיינת את האזור בו מצוי הבניין האמור – בניה נמוכה. לטענת העותרים, האישור "טלטל את אמות הסיפים בקרב תושבי השכונה, המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע, שסברו כי אישורה של בניה כאמור, גורם לשינוי בצביון השכונה". בנוסף, טענו לעומס יתר על התשתיות וכיו"ב. בית המשפט בפסק דין מנומק ונרחב, דחה את העתירה, לרבות טענות התושבים נגד סבירותה של החלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר שהגישו על מתן היתר בניה על ידי הועדה המקומית. החשיבות בפסק דין האמור, מעבר לדיון המעמיק והמקיף בסוגיה, הינו באמירתו של בימ"ש (מפי כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון – גונן מבית המשפט המחוזי בת"א), ממנו עולה תמיכה משמעותית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. נראה כי בית המשפט דוחה את טענת העותרים לשמור על צביון שכונתם ואת התניית ההתחדשות העירונית בפיתוח תשתיות ומפנה מקום לאינטרס הציבורי בהתחדשות העירונית והציפוף. כך נקבע: "אין ספק, כי אחד השיקולים החשובים שיש ליתן עליהם את הדעת הוא שאלת התשתיות. עם זאת, ברצוני להדגיש, כי לטעמי, אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים." זאת ועוד: "כאשר שוקלים מדיניות מימוש זכויות בניה מכוח תמ"א 38 או פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. יש לדאוג שלא יווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות." כלומר, ניתן לראות בהקשר זה את החשיבות והעדיפות שבית המשפט בוחר להעניק לנושא ההתחדשות העירונית על פני התנגדות העותרים לבנייה החדשה מפאת הרצון לשמור על צביון שכונתי מסוים ו/או טענה בעלמא בדבר העדר תשתיות מספקות, שכן בימים אלה לא יהיה בכדי למנוע ערך חשוב של קידום התחדשות עירונית. מובן כי יש לקרוא את האמור לעיל, באספקלריה הנכונה, כך שלא כל טענה בדבר היעדר תשתית מספקת ו/או פגיעה בצביון האזור תידחה באופן אוטומטי ומצד שני לא כל תוכנית של התחדשות עירונית תאושר באופן אוטומטי. מומלץ להיוועץ עם גורמים מקצועיים מתאימים ומנוסים על מנת לקבל תמונת מצב מהימנה של סיכוי מול סיכוי, בכל מקרה ומקרה, באופן פרטני.

אחריות מארגן קבוצת רכישה, טלי קסלר, עו"ד
בפסיקה נקבע כי ככל שבניתוח הנסיבות של העסקה מתברר כי הרוכשים רכשו דירות מוגמרות, הרי שלמארגן יש אחריות כלפי הרוכשים גם על פי דיני המכר. יחד עם זאת, את הטענה שהרוכשים רכשו דירה מוגמרת ולא קרקע ביחד עם יתר חברי הקבוצה צריכים הרוכשים להוכיח. להלן תיאור השתלשלות הפסיקה בנושא: בע"א 11125/08 קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, השאלה העיקרית סביבה נסוב פסק הדין הייתה האם יש לחייב צדדים לעסקת מקרקעין במסגרת קבוצת רכישה, במס רכישה, מס שבח מקרקעין ומס מכירה, כאילו הייתה זו עסקה למכירת דירה. כלומר, פסק הדין התמקד בתפקידו של מארגן קבוצת הרכישה בהקשר של היבטי המיסוי. השאלה המשפטית אשר התעוררה במקרה זה הייתה מהי המהות הכלכלית של העסקה. האם מדובר בעסקה לפיה הרוכשים רכשו בתים מוגמרים או שמא מדובר ברכישת קרקע שעליה נבנו בתים בסיוע ספקי שירותים שונים. בית המשפט העליון קבע בהקשר זה כי השם שהצדדים נתנו לעסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העסקה. מבחינה מהותית, היזם הקים בתי מגורים ומכר אותם לרוכשים. ליזם הייתה מעורבות ושליטה בכל שלבי הקמת הפרויקט. הרוכשים הודרו מהתהליך עד לסיום הבניה ועמדה לנגד עיניהם רכישה של מוצר מוגמר (בית מגורים מוגמר). הרוכשים לא היו עצמאיים לבנות את ביתם כראות עיניהם ולא היו רשאים לקנות קרקע בלבד, והכל בעלות כוללת ידועה, גם אם נערכה אבחנה בין עלות הקרקע לעלויות הבניה. משכך, נקבע: "מבחינת חבות במס, אין לראות במערערת – "מארגנת" קבוצת רכישה של מקרקעין, כמתווכת בעסקת מקרקעין. שכן למערערת הייתה שליטה ומעורבות בכל שלבי הקמת הפרויקט כך שמבחינה כלכלית מהותית, המערערת רכשה את המקרקעין מממ"י, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. עסקאות אלו חייבות על פי החוק במס רכישה, מס מכירה ומס שבח מקרקעין". בת"א 21105-07 אנגל ואח' נ' בן אריה ואח' נדונה המסגרת הנורמטיבית לעניין אחריות יזמי/מארגני "קבוצות רכישה" באופן כללי. במקרה זה, פסק הדין הנ"ל צוין מספר פעמים ואף נקבע בהקשר זה כדלקמן: "האמור לגבי הגדרת מארגן קבוצת רכישה כ"מוכר דירה" לגבי דיני המס, נכון גם לגבי הגדרתו כמוכר דירה לעניין אחריותו לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973"(להלן: "חוק המכר"). יחד עם זאת, בפסק דין זה נקבע כי התובעים ניסו להעלות טענות על פיהן הם רכשו דירה מוגמרת ובהתאם לכך ניסו להוכיח כי מדובר ברכישה של דירה ולא קרקע ומשכך, ליזמים אחריות מוגברת כלפיהם, אך טענות אלו לא הוכחו ונקבע כי היו ללא כל ביסוס עובדתי ומשפטי. בית המשפט קבע כדלקמן: "הרעיון המרכזי מאחורי קבוצות רכישה, הוא, שהקבוצות הופכות את הרוכשים ליזמים ולקבלנים ראשיים, הם צריכים ללוות את תהליכי הבניה ולבחור קבלני משנה. בכך הרוכשים חוסכים את מרכיב היזמות שמרוויחה חברת הבנייה, גם רכיב המיסוי בקבוצת רכישה נמוך משמעותית מרכיב המיסוי במחיר דירה מקבלן. אך הרוכשים גם נכנסים לנעלי היזם בכל הנוגע לאחריות על ליקויי בניה ובעיות אחרות. האחריות לטיב הבניה והתכנון ולהתאמתה בניהם, מפוזרת בין קבלני המשנה שנשכרו ע"י חברי הקבוצה. בעניין זה התובעים ניסו לאחוז את החבל בשתי קצותיו, מצד אחד ליהנות מחיסכון כספי בעלות הדירה בהצטרפות לקבוצת רכישה, ומאידך, להגדיר את העסקה, כרכישת דירה מקבלן על כל המשתמע מכך." לסיכום, ניתן לייחס למארגן קבוצת הרכישה אחריות כלפי הרוכשים על פי חוק המכר אך ורק במקרה שבו יש ספק באשר למהות העסקה הכלכלית שנעשתה. כלומר, יש ספק שמא מדובר בקבוצת רכישה או מדובר בעסקה מוסווית שמהותה האמיתית היא רכישת דירה מקבלן / יזם. בהקשר זה יש לשים לב כי ישנם הבדלים משמעותיים בין רוכש דירה מקבלן לבין רוכש דירה במסגרת של קבוצת רכישה. רכישה מקבלן מוגנת על ידי חוקי המכר אשר מבטיחים את כספי הרוכשים ומבטיחים פיצוי במקרה של אי עמידה בהתחייבויות כמו איחור במסירת הדירה, צורת הדירה וגודלה, מחיר סופי של הדירה וכיו"ב. ככל שמהות העסקה הכלכלית אינה מוטלת בספק ומדובר באופן ברור בקבוצת רכישה יש לשים לב כי רכישה בקבוצת רכישה אינה מוגנת על ידי חוקי המכר, שכן בעסקה מסוג זה הרוכשים למעשה אינם רוכשים דירה אלא חלק מקרקע ומשכך מעמד הרוכשים הוא כמו מעמדם של בעלי קרקע המבצעים בנייה עצמית. במקרה שבו אדם רוכש קרקע ומבצע בנייה עצמית הוא חשוף לסיכונים רבים. החיסרון הבולט ביותר ברכישה באמצעות קבוצת רכישה הוא העובדה שרכישה כזו כרוכה באי ודאות רבה ביחס למחיר הסופי של הדירה, מועד קבלת הדירה, העלויות הנלוות ועוד. את הבעייתיות הזו ניתן לפתור חלקית באמצעות מערכת חוזית מפורטת אשר ביכולתה לצמצם את החשיפה לסיכונים השונים. לשם כך דרוש ליווי וייעוץ משפטי של עו"ד מתחילת התהליך. ככל שמהותה הכלכלית של העסקה היא רכישת דירה מוגמרת מקבלן / יזם יש למארגן הקבוצה אחריות כלפי הרוכשים וניתן לתבוע ממנו פיצוי בגין הנזקים שנגרמו למשתתפים בפועל. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום הנדל"ן ובתחום המסחרי.

הודעת צד שלישי בתובענה ייצוגית, הייתכן? מאת טל רכניץ, עו"ד
הודעת צד שלישי הינה הודעה ששולח נתבע לצד שלישי, במסגרת הליך התביעה שהוגשה כנגדו, שבה הוא מודיע לצד השלישי על התביעה וטוען כי אם הוא כנתבע יפסיד או יחויב בדין, הוא יהיה זכאי לשיפוי ממנו, וכך הצד השלישי הופך למעשה לנתבע. במקרה כאמור, אותו צד שלישי נדרש להצטרף להליך התביעה ולטעון בו טענות שונות על מנת להתגונן מפני תוצאת ההליך, זוהי ההשלכה הישירה שעלולה להיות עליו בגין ההליך כאמור . את הודעת צד שלישי ניתן למצוא בתקנות 216-223 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד, 1984. בין סוגי התביעות השונות ניתן לראות כי חלק מההודעות לצד השלישי טעונות את אישורו של בית המשפט כדוגמת התביעה בסדר דין מהיר. נשאלה השאלה, מה לגבי הליך של תובענה ייצוגית, כאשר לא נזכרת הוראה דומה לגביו בתקנות ? תובענה ייצוגית הינה הליך ייחודי שהינו בעל מאפיינים דומים ורבים להליך תובענה "רגיל", אך גם בעל שוני מהותי ופרוצדוראלי רב. חוק תובענות ייצוגיות ותקנות תובענות ייצוגיות אינם כוללים התייחסות לאפשרות להגיש הודעה לצד שלישי בהליך ייצוגי. מצד שני תקנה 19(א) לתקנות תובענות ייצוגיות קובעת כי: "בכל עניין של סדר דין בבקשה לאישור או בתובענה ייצוגית, יחולו תקנות סדר הדין האזרחי, בשינויים המחויבים, והכל אם אין בחוק או בתקנות אלה הוראה אחרת לעניין הנדון". ואז עולה השאלה, גם אם ניתן להגיש הודעת צד שלישי במסגרת הליך של תובענה ייצוגית, האם הדבר ניתן בזכות או שמא יש צורך ברשות בית המשפט? באיזה שלב ניתן להגיש את ההודעה? כיצד יתנהל הדיון במידה ויצטרף לדיון צד שלישי? ברע"א 5635/13 קורל-תל בע"מ נ' אביהו רז מיום 1/4/2015 (ואשר הינו אחד מפסקי הדין האחרונים של נשיא בית המשפט העליון בדימוס, השופט אשר גרוניס), נדונה לראשונה הסוגיה ובין היתר נקבע כי ניתן לשגר הודעת צד שלישי בתובענה ייצוגית : "דעתי היא כי הגשת הודעה לצד שלישי בתובענה ייצוגית מחייבת קבלת רשות בית המשפט וכי יש לסווג את ההליך הייצוגי כבא בגדריה של תקנה 217 לתקנות סדר הדין האזרחי". (ההדגשות אינן במקור) מדברים אלו, על מנת להגיש הודעה לצד שלישי יש לבקש את רשותו של בית המשפט. עוד נקבע כי המועד הנכון להגשת בקשת הרשות ליתן הודעה לצד שלישי הוא זה של הגשת תשובת הנתבע לבקשה לאישור התובענה הייצוגית, היינו, תוך 90 ימים מהיום שהומצאה למשיב הבקשה לאישור התובענה הייצוגית. בהליך הייצוגי הצד השלישי יהיה משיב לבקשת הרשות להגיש את ההודעה נגדו. בבקשת הרשות להגיש את ההודעה לצד השלישי ובתשובות לה, כבר תיכלל התייחסות בעלי הדין להוראות הנדרשות לאופן הדיון בהודעה לצד השלישי, בהתאם לתקנה 222 לתקנות סדר הדין האזרחי. לשם היעילות וקיצור ההליכים, נכון יהיה להורות לצד השלישי להגיש, עם תשובתו לבקשת הרשות ליתן את ההודעה נגדו, את כתב התשובה מטעמו במענה לבקשה לאישור התובענה הייצוגית. זאת, הגם שבשלב זה טרם הוכרעה בקשת הרשות ליתן את ההודעה לצד השלישי. בכתב תשובה זה תהיה התייחסות הן לטענות המועלות בבקשה לאישור התובענה הייצוגית והן לטענות שמעלה הנתבע נגד הצד השלישי. כך או כך, נקבע בפס"ד קורל-תל בע"מ נ' אביהו רז שאם ניתנה הרשות להגיש את ההודעה לצד השלישי, יקבע בית המשפט, בגדר אותה ההחלטה הנותנת את הרשות, את ההוראות הנדרשות לשילובו של הצד השלישי בשלב הדיון בבקשה לאישור התובענה הייצוגית. מבחינת אמות המידה לבחינת מתן הרשות והצורך לצרף את אותו צד שלישי להליך, המורכב ממילא, נדרש ביהמ"ש לבחון ולהתרשם אם קיים ביסוס ראוי לחבות הצד השלישי כלפי הנתבע. על הרף הנדרש להיות מוגבר יותר אם מדובר בצדדים רביעיים, חמישיים וכן הלאה. עוד הובהר, כי בשלב המקדמי ולשם ההכרעה בבקשת הרשות, אין מקום לעריכת בירור עובדתי מעבר לכתוב בכתבי הטענות. אם נתן בית המשפט רשות להגיש הודעה לצד שלישי, ייתן הוא בהחלטתו זו את ההוראות הכרוכות בכך, בנוגע לדיון בהודעה בשלב בירור הבקשה לאישור התובענה הייצוגית. ההוראה המתבקשת היא, כי הצד השלישי יוכל לקחת חלק בבירור הבקשה לאישור התובענה הייצוגית. בהמשך הדיון בסוגיית אישור התובענה הייצוגית, יוכל הצד השלישי לקחת חלק פעיל בהליך, וזאת מעצם טיבעו, טיבו והנפקדות שיכול ותהיה להליך על אותו צד שלישי. בכלל זאת, יוכל הצד השלישי לחקור את מבקש אישור התובענה הייצוגית ועדיו, לחקור את עדי הנתבע וכן להביא עדים מטעמו. עם זאת, בשלב זה אין להתיר לצד השלישי לחקור את העדים לעניין מישור היחסים שבינו (הצד השלישי) לבין הנתבע, ואין להתיר לו להביא עדים לגבי מישור יחסים זה. אם אושרה התובענה הייצוגית, יהיה על ביהמ"ש להתייחס במסגרת ההחלטה המאשרת להוראות הנדרשות לשם המשך בירורה של ההודעה לצד שלישי בעת הדיון בתובענה הייצוגית גופה. לעניין זה קיימות בפני ביהמ"ש שתי אפשרויות כלליות להמשך בירור ההליך, "איחוד מלא" או "הפרדה נושאית". בדרך-כלל, נקיטה של האפשרות של "הפרדה נושאית" היא עדיפה. ניתן להתיר לבעלי הדין להתייחס בשנית לעניין מתן ההוראות הנדרשות, למשל, בגדר הסיכומים בכתב המוגשים על-ידיהם קודם למתן ההכרעה בבקשה לאישור התובענה הייצוגית. כך או כך, בחינת המקום והצורך לצירוף צד שלישי להליך הינה תלוית נסיבות. ברור לכל, כי יש לבחון את הדברים לא רק מנקודת המבט של הגוף הנתבע, אלא גם מנקודת מבט התובע והקבוצה אותה הוא מייצג בהליך. מצופה שבימ"ש יבחן את הדברים מתוך שאיפה לעשיית צדק ובשים לב להוראות הדין בעניין, אך עליו לשקול גם שיקולים של יעילות הדיון ובירור ממצה וענייני של הסוגיה המונחת לפתחו.

נסיבות (חריגות) המתאימות להרמת מסך, מאת טל רכניץ, עו"ד
במציאות הכלכלית המורכבת במחוזותינו, לפעמים צורת התקשרות מול חברה בע"מ מקשה על גביית חובות שנוצרים במקרה של קריסת החברה עימה נעשית ההתקשרות. ברור לכל, כי לא בכל עת שמתרחשת קריסה כלכלית של חברה בע"מ, נוכל לייחס את חובותיה לבעלי מניותיה ולמנהלים. או אז, ניתן להימצא בפני שוקת שבורה. אך נשאלת השאלה האם כך זה בכל מקרה, או שמא ישנם חריגים ? ראשית מהי הרמת מסך? בהתאם לחוק החברות תשנ"ט-1999, ישנה אפשרות להקמת גופים עסקיים בעלי "אישיות משפטית נפרדת", כלומר, גוף עסקי אשר יש לו קיום ואישיות נפרדת משל הבעלים, והמשמעות של זה היא שהחברה עצמה כשירה לכל זכות, חובה או פעולה. באמצעות האישיות המשפטית הנפרדת, החברה יכולה להיקשר בחוזים, לתבוע ולהיתבע וכו'. סעיף 4 לחוק החברות הוא שמכונן את האישיות המשפטית הנפרדת של החברה: "חברה היא אישיות משפטית כשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופייה וטבעה כגוף מאוגד". בהקשר זה, במידה והחברה נקלעת לחובות – החברה עצמה צריכה לשאת בהן ולא תהיה אפשרות להגיע לכיסם של בעלי החברה ולדרוש מהם כסף על מנת לכסות את החובות. חשיבות עיקרון זה היא ברורה, בכך שהוא מעודד את פעילותן של החברות ומאפשר להן לקחת סיכונים עסקיים שיעילים לטיפוח המשק, שכן בעלי עסקים ויזמים לא צריכים לחשוש מכך שבמידה והחברה תיקלע לחובות הם ייקלעו לקשיים כלכליים. עניין זה בא לידי ביטוי ב בת"א 16223-05-12 תנובה – מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' כהן בו מצוין כי: "עקרון יסוד של דיני התאגידים, עוד מימי Salomon v. Salomon, הוא עקרון האישיות המשפטית הנפרדת, של האדם ושל החברה, עקרון הנחוץ לשם עידוד פעולתן של חברות, תוך נטילת סיכונים עסקיים שהפרט אינו נכון לנוטלם לו יימצא אחראי אישית לכל כשלון עסקי…" אולם, למרות עיקרון חשוב זה, יש להימנע ממצב בו עיקרון זה מנוצל לרעה. כך למשל, קיימים מצבים בהם עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת מנוצל לרעה באופן שבו בעלי עסקים מעבירים לכיסם כספים של החברה או שלהם זכאים נושיה ובעקבות זאת העסק נקלע לקשיים כלכליים. במקרים בהם התנהלות בעלי עסקים אינה תקינה, תהיה אפשרות להרמת מסך ההתאגדות, כלומר, לייחס חובות של החברה עצמה לבעלי החברה באופן שלא ייהנו יותר מהעיקרון של "אישיות משפטית נפרדת" (מעוגן בסעיף 6 לחוק החברות תשנ"ט 1999). גם נושא זה בא לידי ביטוי בפסק הדין המצוין למעלה: "…תכלית מרכזית (גם אם לא בלעדית) של הרמת מסך ההתאגדות היא ההתעלמות מאותה הפרדה, באופן היוצר יריבות ישירה בין נושי החברה לבין בעלי מניותיה באופן המאפשר, במקרים המתאימים של פעולות שלא כדין תחת הכסות התאגידית, הטלת אחריות אישית של בעלי המניות לחובותיה של החברה." "עקרון הרמת המסך זכה לעיגון חקיקתי סדור בהוראת סעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט-1999. סעיף זה, בנוסחו הקודם, יצר בסיס רחב להטלת אחריות אישית על בעלי המניות, כאשר בית המשפט מצא כי "צודק ונכון" לעשות כן" כלומר, נראה כי בית המשפט רשאי להרים כאשר האחרון רואה שצודק ונכון לעשות זאת. עד לתיקון 3 לחוק החברות, התנאי היחיד להרמת מסך היה "אם ראה בית המשפט שצודק ונכון לעשות כן". אולם, הסתבר שבתי המשפט התחילו להרים מסך ללא הכר, עד כדי כך שבחברות פרטיות – כמעט ולא הייתה משמעות וחיוניות לתכונה הזו. עקב כך, המחוקק חיזק את הוראות החוק בעניין מובן זה שניסה להצר את צעדיו של בית המשפט והוסיף את המילים: "במקרים חריגים" ופירוט של מקרים בהם ניתן להרים מסך: וכך קורא הסעיף כיום, בחלקו הרלבנטי לענייננו, הוא ס"ק 6(א) לחוק: "(1) בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה: (א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה; (ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה. (2) לעניין סעיף קטן זה, יראו אדם כמודע לשימוש כאמור בפסקה (1)(א) או (ב) גם אם חשד בדבר טיב ההתנהגות או בדבר אפשרות קיום הנסיבות, שגרמו לשימוש כאמור, אך נמנע מלבררן, למעט אם נהג ברשלנות בלבד. לסיכום, עיקר המקרים בהם בית המשפט נוטה להרים מסך הם הבאים: o במקרה של תרמית – שהשימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באופן שיש בו להונות או לקפח נושה o במקרה של עקיפת הוראת חוק/התחמקות מהוראת חוק; פגיעה בתכלית החברה תוך נטילת סיכון בלתי סביר – אם בית המשפט מוצא כי צודק ונכון להרים מסך הוא יוכל לעשות זאת כאשר נעשתה פעולה אשר יש בה כדי לסכן את יכולת הפירעון של החברה. o במקרה של עירוב נכסים – מקרים בהם לא מבוצעת הפרדה ברורה בין נכסי החברה לבין הנכסים הפרטיים של בעלי מניותיה. במקרה זה, בית המשפט יטה לראות במסך ההתאגדות כמלאכותי, ורשאי לבצע הרמת מסך. o בעניינים של קונצרן/פירמידת חברות – הרבה מאוד מהפעילות העסקית בארץ מנוהלת לא ע"י חברה אחת בודדה אלא ע"י קבוצת חברות. בית המשפט מפעיל כמה מבחנים שמטרתם לבחון הפרדה ברורה לפני שמחליט להרים מסך או לא. o במקרה של מימון דק – נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולת החברה לפרוע חובותיה. מובהר שאין לראות באמור לעיל "רשימה סגורה" ויש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, וכדאי להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון, על מנת לבחון באם יש מקום במקרה העומד למבחן, לסטות מכלל האישיות המשפטית הנפרדת של חברה בע"מ ולהורות על הרמת מסך, בשים לב לסיכוי מול סיכון.

הכנסת אישרה החזר מס שבח אינפלציוני בישראל! מי זכאי? טלי קסלר, עו"ד
מליאת הכנסת בישראל אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני". מהו "מס שבח אינפלציוני"? ביום 1/1/2014 השתנה החוק כך שמי שיש בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת אינו זכאי לפטור ממס שבח ולפיכך במכירה צריך לשלם מס. מס השבח כולל שני מרכיבים: מס שבח אינפלציוני ומס שבח ריאלי. מס השבח האינפלציוני הוא עליית ערך הדירה כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן. שיעור מס השבח האינפלציוני עמד על 10% מעליית ערך הנכס כתוצאה מהאינפלציה בתקופת הבעלות על הנכס (ועד לשנת 1993). הכנסת אישרה לבטל את מרכיב המס האינפלציוני ביחס למי שמוכר דירת מגורים, גם אם מדובר בדירה להשקעה. כתוצאה מתיקון החוק יוחזרו במלואם הכספים ששולמו על ידי מוכרי דירות בגין מרכיב מס השבח האינפלציוני בכל העסקאות שבוצעו מאז 1/1/2014 ועד למועד התיקון. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החזר מס שבח אינפלציוני, מי זכאי? טלי קסלר, עורכת דין
ועדת הכספים של הכנסת אישרה החזרי מס ליחידים שרכשו דירה (או קיבלו בירושה דירה שנרכשה) לפני שנת 1993 ומכרו אותה בשנה וחצי האחרונות. מדובר בהחזר מלא של "מס השבח האינפלציוני". מהו "מס שבח אינפלציוני"? מאז 1/1/2014 מי שיש בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת אינו זכאי לפטור ממס שבח ולפיכך במכירה צריך לשלם מס. מס השבח מורכב משני מרכיבים: מס שבח ריאלי ומס שבח אינפלציוני. מס השבח האינפלציוני הוא עליית ערך הדירה כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן. שיעור מס השבח האינפלציוני עמד על 10% מעליית ערך הנכס כתוצאה מהאינפלציה בתקופת הבעלות על הנכס (ועד לשנת 1993). ועדת הכספים של הכנסת אישרה לבטל את מרכיב המס האינפלציוני ביחס למי שמוכר דירת מגורים, גם אם מדובר בדירה להשקעה, וזאת במסגרת חוק ההסדרים. חוק ההסדרים עבר עד כה בקריאה ראשונה בלבד. כתוצאה מתיקון החוק הצפוי יוחזרו במלואם הכספים ששולמו על ידי מוכרי דירות בגין מרכיב מס השבח האינפלציוני בכל העסקאות שבוצעו מאז 1/1/2014 ועד למועד התיקון. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

משקיעי הנדל"ן – זה הזמן לעשות עסקה מהירה! טלי קסלר, עורכת דין
העלאת מס הרכישה ביחס למשקיעי נדל"ן ביום 14/6/2015 אישרה הממשלה שינויים משמעותיים במיסוי הצפויים להשפיע על משקיעי הנדל"ן. על פי ההצעה שאושרה, החל מיום 1/7/2015 יועלה מס הרכישה ביחס לכל רוכש דירה אשר יש בבעלותו דירה קודמת: עד לסכום של 4.8 מ' ₪ ישולם מס רכישה בשיעור של 8% (במקום מספר מדרגות מס בשיעור של 5% עד 7% כיום) ומעל לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור של 10% (במקום 8% או 10% אשר משולם היום). מדובר בעלייה בשיעור מס הרכישה בסך של 30,000 ₪ ביחס לדירה בשווי של 1 מ' ₪ ובסך של 100,000 ₪ ביחס לדירה ששוויה 5 מ' ₪. הביטוי "משקיעי נדל"ן" כולל כל מי שרוכש דירת מגורים, כשיש לו כבר זכויות בדירת מגורים קודמת. די בכך שהרוכש הינו בעלים של למעלה מ-1/3 בדירת מגורים כדי שיחולו ביחס אליו שיעורי המס הגבוהים הללו. המטרה של הממשלה היא לדכא את רוכשי הדירות מקרב משקיעי הנדל"ן באמצעות הכבדת המיסוי עליהם. שיעור המס נקבע לפי המועד שבו נחתם ההסכם. לפיכך, כדאי מאוד להקדים חתימה על ההסכם עוד לפני סוף חודש יוני 2015. במקרה שיש קושי לחתום על הסכם מפורט, ניתן יהיה ליהנות משיעור המס המופחתים באמצעות חתימה על זכרון דברים, במידה ועל פי נוסחו הוא מחייב את הצדדים ויש בו את כל הפרטים המשמעותיים לעסקה (כגון מחיר, מועד מסירת החזקה, תנאי תשלום וכיו"ב) או לחילופין, באמצעות הסכם מותנה בתנאי, ובלבד שזכרון הדברים או ההסכם ייחתמו לפני סוף חודש יוני 2015. שינויים לגבי משפרי דיור כיום משפרי דיור זכאים לרכוש דירה ולהתחייב למכור את דירתם הקודמת בתוך 24 חודשים. במקרה כזה הם משלמים מס רכישה בשיעורים הנמוכים להם זכאי מי שיש לו דירת מגורים אחת בלבד. סכום ההפרש "מוקפא" וברגע שהדירה הקודמת נמכרת, בתוך פרק הזמן האמור, סכום ההפרש מתבטל. אם הדירה הקודמת לא נמכרת בתוך 24 חודשים (ממועד רכישת הדירה הנוספת) הרי שהרוכשים נדרשים לשלם את סכום ההפרש בצירוף הצמדה וריבית. כעת מתכוונת הממשלה לקצר את התקופה שבמהלכה נדרשים משפרי דיור למכור את דירתם ל-12 חודשים בלבד. המטרה של הממשלה היא לתמרץ משפרי דיור למכור את דירת המגורים הקודמת שלהם. שינויים לגבי יורשים כיום מי שקיבל דירה בירושה מהוריו, הורי הוריו (סבא ו/או סבתא) או בן זוגו זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח בתנאי שהמוריש היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד. הזכאות לפטור זה אינה מוגבלת בזמן והיא חלה גם ביחס למי שיש בבעלותו מספר דירות מגורים. בכוונת הממשלה להגביל את משך הזמן שבמהלכו ניתן לנצל פטור זה ל-24 חודשים בלבד לאחר פטירת המוריש. המטרה היא לתמרץ יורשים למכור את דירת המגורים שקיבלו בירושה. רישום הזכויות בדירה על שם הילד – האם כדאי? משקיעי נדל"ן רבים המעוניינים ליהנות משיעור מס רכישה מופחת רוכשים את הדירה על שם ילד (בגיר) אשר אין בבעלותו דירת מגורים קודמת. מחד, הם אכן נהנים משיעור מס רכישה מופחת. מאידך, אותו ילד יאלץ לשלם מס רכישה בשיעור גבוה, כשירצה לרכוש דירת מגורים עבור עצמו, וכן (על פי הנחיות בנק ישראל) יוכל לקבל משכנתא בשיעור של עד 50% משווי הדירה בלבד (לעומת מי שאין בבעלותו דירת מגורים קודמת אשר יכול לקבל משכנתא בשיעור של עד 70% משווי הדירה). בנוסף, רישום הדירה על שם ילד, חושף את ההורים לטענות של בן/בת זוג של אותו ילד בדבר זכויות בדירה זו, טענות של נושים של אותו ילד וכן לסכסוך בין ההורים לילד אשר עלול להקשות על ההורים "לנהוג מנהג בעלים" בדירה. כמו כן, המיסוי ביחס למכירה עתידית של אותה דירה יהיה כפוף לתקופות הצינון הקבועות בחוק – הילד יצטרך להחזיק בדירה ארבע שנים לפחות לפני שיהיה זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח, במידה והדירה לא משמשת למגוריו או שלוש שנים לפחות במידה והיא משמשת למגוריו. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אי פסיקת הוצאות לחובת מגיש בתום לב של תביעה ייצוגית שבקשה לאישורה נדחתה – טל רכניץ, עו"ד
כידוע מכשיר התובענות הייצוגיות הינו כלי רב עוצמה אשר מאפשר לאדם בודד להגיש תביעה לסעדים כספיים משמעותיים והצהרתיים כנגד החברות הגדולות במשק מתוך מטרה ברורה לשנות את המצב הקיים שלטענת התובע איננו תקין וכן להפיק רווח אישי בדמות גמול הולם בעבור העול שנשא על כתפיו. התובענה הייצוגית, בראש ובראשונה נועדה להגן על האינטרסים של הציבור. התובע הייצוגי, נושא על כתפיו את העול של הגנת אינטרס הציבור, מתוך סיכון שכשם שהוא עתיד לקבל גמול במידה ותביעתו תתקבל, מהצד השני, הוא חשוף בפני פסיקת הוצאות כנגדו במידה ותביעתו תידחה.

ניהול נכסים ל לחץ כאן

בהקשר זה, לאחרונה, במסגרת ע"א 7928/12 אי.אר אמ טכנולוגיות בע"מ ואח' נ' פרטנר ואח' בפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן מבית המשפט העליון נקבע פה אחד כי תובע שהגיש תביעה ייצוגית בתום לב – יש מקום להימנע מפסיקת הוצאות כנגדו: "…מכשיר התובענה הייצוגית הוא מכשיר דיוני בו אמורים להיות מיוצגים האינטרסים של הציבור הרחב. על הגנת אינטרסים אלו אמון ביהמ"ש. במסגרת השאיפה לשמר ולקדם את השימוש במכשיר התובענה הייצוגית, על ביהמ"ש לנהוג במתינות בבואו לחייב בהוצאות מבקשים שבקשתם נדחתה. ככל שלא מדובר בתובענת סרק שהוגשה בחוסר תום לב, יש מקום להימנע מהטלת הוצאות אשר עלולות להרתיע תובעים פוטנציאליים מלנסות להגן על אינטרסים ציבוריים. במקרה זה, דומה כי מדובר בתביעה המבוססת על אמונה אמיתית כי קיים קושי בלשון הרישיון המצריך בירור משפטי, על בסיס אינטרס ציבורי רחב של הגנת הצרכן, ועל כן יש לבטל את החיוב בהוצאות." מהאמור לעיל עולה כי כאשר תובעים פוטנציאלים מעוניינים להגיש תביעה ייצוגית, אל להם להירתע מפסיקת הוצאות כנגדם במידה ותביעתם תידחה, היות שבית המשפט מזהה את תום ליבם של התובעים וניכיון כפיהם, ובכך מגשים את האידיאל של מכשיר התובענות הייצוגיות. אמירה כאמור הינה ברוכה ומהווה רוח גבית לעידוד תובעים להגיש תביעות ייצוגיות, ובלבד שהן בעלות בסיס וכך להגשים את מטרת המכשיר שהוא להגן על האינטרסים של הציבור. כך או כך, מובן כי המעוניין לצאת ל"מסע" ולהגיש תביעה ייצוגית, שומה עליו לערוך בדיקות רבות על מנת שתביעתו תוגש בצורה הטובה ביותר כך שבמידה ותביעתו תידחה, הסיכוי שיספוג הוצאות, שהינן כלי מרתיע, ימוזער. לשם כך, מומלץ בחום רב להיוועץ עם עו"ד בעל רקע וניסיון מוכח בתחום התובענות הייצוגיות.

אי גילוי פרט בהסכם מכר, שהקונה ידע או לכל הפחות היה עליו לדעת, לא מקנה זכות לביטול העסקה – טל רכניץ, עו"ד
אפשרות ביטול חוזה שנכרת בין שני צדדים מוסדר בפרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") תחת הכותרת "ביטול החוזה בשל פגם בכריתתו". בחוק זה נראה כי סיטואציות מסוימות יכולות להוביל לידי הצורך בביטול החוזה לאחר שנכרת. העילות לביטולו של החוזה מתוארות בפירוט בסעיפים 13-22 לחוק. בסעיפים אלו מפורטת אף הדרך לביטול החוזה וכן התוצאות הנלוות לכך. לעתים ישנה האפשרות לביטול עצמי ולעתים יש צורך לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול החוזה. עילות הטעות וההטעיה (ס' 14 ו-15 לחוק) הנן חלק מעילות אלה אשר פותחות פתח לביטולו של החוזה. יחד עם זאת, ס' 14(ד) לחוק מצמצם את התחולה של עילות הטעות וההטעיה באופן שלא תחולנה על "טעות בכדאיות העסקה". טעות מסוג זה אינה מקנה זכות ביטול. עניין זה בא לידי ביטוי בתא (ראשל"צ) 21152-12-11 גד בן נאים נ' מאיה חן שם נקבע: "התובעים לא הפרו את הסכם המכר, שכן גילו את דבר קיומה של חריגת בניה, וזו הייתה ידועה לנתבעים. אשר על כן, התביעה-שכנגד נדחית. ממילא יש להוסיף ולדחות את הודעת צד ג' שהנתבעים-שכנגד הגישו כנגד עו"ד גניש." עוד צוין: "כפי שהוסבר לעיל, הנתבעים ידעו על חריגת הבניה ועל הצורך בהכשרתה. היה עליהם להערך מראש עם אמצעים כספיים שיאפשרו להם לעמוד בהתחייבויותיהם לפי ההסכם. נוכח המידע הגלוי בדבר חריגת הבניה, הנתבעים אינם רשאים לגלגל על התובעים את הקושי בו נתקלו בעניין ההלוואה מהבנק. טענתם בנקודה זו אינה אלא טענה לטעות בכדאיות העסקה, ואין בה, כידוע, כדי לשכלל הגנה תקפה מפני קיום החוזה (סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; וראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ב', בס' 14.60)." מפסק דין זה עולה כי כאשר מדובר בפרט שהקונה ידע או שהיה עליו לדעת לגביו, אזי, ייתכן כי מצב זה יוכר כטעות בכדאיות העסקה גרידא ולא כעילה שלגביה יש זכות מוקנית לביטול החוזה.

הסתלקות מבקשת אישור תביעה כייצוגית – טל רכניץ, עו"ד
תובענה ייצוגית באופייה נוגעת לציבור שלם – קרי, הקבוצה, ואינה מתייחסת אך ורק לתובע/מבקש היחיד אל מול הנתבעת. עקב כך, ישנו הסדר מיוחד בהליך של תובענה ייצוגית, הסדר זה מעוגן בסעיף 16 לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 המאפשר לתובע/מבקש להסתלק מהתביעה. הסתלקות זו מבוקרת על ידי בית המשפט שמוודא כי הקבוצה אשר בשמה מוגשת התביעה הייצוגית אינה נפגעת כתוצאה מביצוע ההסתלקות. יתרון שיש לאישור הסתלקות בניגוד להסדר פשרה הוא היות העובדה שאישור הסתלקות מבקשה לאישור תביעה כייצוגית אינו יוצר מעשה בית דין ומשכך לא מונע בקשה חוזרת על ידי תובע/מבקש אחר. הסדר ההסתלקות בא לידי ביטוי בת"צ 1469-02-13 לוי ואח' נ' פסטה נונה בע"מ ואח', שם כבוד השופט ענבר הביע עמדה שלילית בכל הקשור להסתלקות מאישור תובענה כייצוגית בתחום מוצרי מזון: "חסרונותיהם ונזקיהם של הסדרי הסתלקות מתוגמלת בתחום סימון מוצרי מזון… גבוהים לאין שיעור מתועלותיהם. לא זו בלבד שהסדרים אלו אינם מייצרים הרתעה של ממש, אלא שאישורם על ידי בית המשפט מתמרץ את הגשתן של תביעות סרק, מזה, ושל הסתלקויות מתביעות מבוססות לכאורה, מזה. בהינתן האפשרות לסיים את התובענות בהסתלקויות שרווח קל ומהיר בצדן, נחלש התמריץ להגיש תביעות ייצוגיות מבוססות בתחום סימון מוצרי מזון ולהתמיד בניהולן, ותחת זאת מוצף בית המשפט במאות תביעות ייצוגיות שמגישיהן גמרו מראש אומר להסתלק מהן… בית המשפט מצווה לפעול לצינון תמריציהם של התובעים ובאי הכוח המייצגים לערוך הסדרי הסתלקות מסוג זה ודרך המלך לעשות כן הנה להימנע מאישור תשלום תגמול ושכר טרחה למסתלקים." יש לציין כי עמדתו של כבוד השופט ענבר אינה חזות הכול וישנן עמדות שונות שנוטות אל עבר אישור הסתלקות מאישור תובענה כייצוגית בנסיבות מתאימות אף במקרים בהם טרם הוגשה תשובה מטעם הנתבעת. עניין זה בא לידי ביטוי בת"צ 25467-07-14 ניזאר טנוס נ' אינגליש קייק בע"מ שם נקבעו על ידי כבוד השופטת רפפורט הדברים הבאים: "נוכח השלב המוקדם של ההסתלקות – עוד בטרם הוגשה תשובת המשיבה – ומשאין ההסתלקות יוצרת מעשה בית דין, החוסם מי מחברי הקבוצה לפנות לבית המשפט בעתיד בהליך דומה במקרה שלא יתוקן סימון אריזות המוצרים כנדרש, איני רואה מקום להורות על פרסום מודעה בדבר בקשת ההסתלקות". עוד נקבע כי: "עצם הגשת התובענה שיפר אפוא את מצבם של חברי הקבוצה, במובן זה שתרם לאכיפת הוראות הדין, אך אין בו כדי לחסום הגשת תביעה על ידי מי מחברי הקבוצה, במקרה שבו ייטען כי נגרם לו נזק בר פיצוי. בנסיבות אלה סבורה אני, כי אין מקום לשלול מן התובע הייצוגי תמריץ להסתלק מן התובענה הייצוגית, ואף אין הצדקה לייצר תמריץ שלילי להגשת תובענות מסוג זה, המתקנות במידת מה את תת האכיפה הקיימת, לכאורה, בתחום סימון מוצרי המזון בהתאם להוראות הדין." מן האמור לעיל עולה כי בעניין אישורי הסדרי הסתלקות מאישור תובענה כייצוגית יש לשים לב לעובדה שקיימות פסיקות מגוונות אשר אכן נוטות לאשר הסתלקות אמורה.

X

מדיניות העירייה אינה מהווה שיקול מכריע בהחלטה לאשר בקשה להיתר שמבוססת על הוראות החוק, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ובכלל – טל רכניץ, עו"ד
אין כל ספק כי פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, עסקאות פינוי בינוי), הינן אחד מנועי הצמיחה של תחום הנדל"ן, ומהווים אמצעי חשוב לצנן מעט את נסיקת מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש ובכלל. כידוע זהו מצב המיטיב הן עם הדיירים והן עם יזמים, אך לעיתים קרובות (מדי?), אנו נתקלים בסיטואציות שעיריות וגופי התכנון שלהן, מקשים על ההליך, ולא ברור מדוע… נתקלנו ביותר ויותר מקרים, שעל אף הוראות חוק התכנון והבנייה בעניין, גופי התכנון בעירייה הערימו קשיים מטעמים שונים ומשונים ובאמתלות שונות ומשונות, כגון טענה בדבר אימוץ מדיניות וכיו"ב. במקרים כאלה גם הדיירים, וגם היזמים נמצאו בפני שוקת שבורה, ובמקרה הטוב, "זכו" לעיכוב בירוקרטי ארוך ומיותר, שלא לדבר על אי הוודאות החמורה שאפפה את התחום. לא בטוח אם התנהלות כאמור מצד גופי התכנון בוועדות המקומיות נבעה אך ורק משיקולים ענייניים, ולא היו מעורבים בכך שיקולים זרים. כך בין היתר, ניתן לשער כי לאור ההקלות בחיובי היטל ההשבחה הגלומות באישור בקשות להיתר מכוח תוכנית תמ"א 38, אלה היוו תמריץ שלילי לעיריות שלא לאשר תוכניות להתחדשות עירונית בתחומן, שכן היה והייתה מאושרת תוכנית כאמור להוספת זכויות בנייה במבנה קיים, שלא מכוח תוכנית תמ"א 38, קופת העירייה הייתה נהנית מהכנסה גבוהה הרבה יותר מכוח חיובי היטל השבחה… כך או כך, נדמה שאנו נמצאים בפני עידן חדש ואי הוודאות תתפוגג. התקוות כאמור מיוחסות לאמור בפסק דין מפי כב' השופט יפרח שניתן לאחרונה (18/12/14) בנושא תכנון ובניה במסגרת עת"מ 39846-10-14 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז תל אביב. הרקע לפסק הדין: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את בקשתה של חברת נדל"ן לקבלת היתר בנייה לתוספת שתי קומות לבניין ברחוב אבן גבירול בתל אביב, כדי לחזק את הבנייה כך שתהיה עמידה בפני רעידות אדמה. הנימוק לדחיית הבקשה היה כי המדיניות התכנונית של העירייה היא לאשר באזור זה תוספת של קומה אחת בלבד בבקשות מסוג תמ"א 38. חברת הנדל"ן הגישה ערר על ההחלטה לוועדת ערר מחוזית שקיבלה את הערר שהוגש על ידי החברה ובתמיכת הדיירים. וועדת הערר הבינה כי קיימת העדפה ברורה מצד העירייה למתן היתרי בניה מתוקף תמ"א 38 בדרך של הריסה ובניה מחדש ולא לחיזוק מבנים קיימים, כפי שתכננה חברת הנדל"ן לעשות באם והייתה מקבלת היתר, אך מבחינתה דיירים והיזם, מתווה כאמור היה גורם לסרבול ודחיית יציאת הפרויקט אל הפועל בעוד כמה וכמה שנים… וועדת הערר קבעה כי סעיף 22 לתמ"א 38 אמנם מקנה לוועדה המקומית שיקול דעת, ומסמיך את הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר הכרוך בתוספת זכויות בנייה במקרים הבאים: "… אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור… ". עוד קבעה ועדת הערר כי : "תמ"א 38 מעניקה תמריצים בדמות תוספת זכויות הן בעת הריסה ובנייה מחדש והן במסגרת חיזוק מבנה קיים. מדיניות הוועדה המקומית להתיר תוספת זכויות רק במקרה של הריסה ובנייה מחדש, משמעותה הפחתת זכויות במקרה של חיזוק מבנה קיים ומדיניות זו נוגדת את רוח תמ"א 38. לא זו אף זו, תוצאה העלולה להיגזר ממדיניות זו של הוועדה המקומית היא הימנעות מחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ברחוב אבן גבירול" בהתאם לקביעה זו הוועדה המקומית הגישה עתירה מנהלית להגביל את הבניה של הפרויקט הנדון. ברור היה לכל, שאין המדובר כאן במקרה פרטי, אלא המדובר בהכרעה שתהא לה השלכת רוחב. השופט יפרח קבע בפסק דינו כי בפני העירייה ניצבת "רשימה סגורה בלבד של שיקולים היכולים למנוע אישור, ובלבד שישנם טעמים מיוחדים הנעוצים בשיקולים אלה בלבד ומצדיקים את דחיית הבקשה". בנוסף, והאמירה החשובה לדעתנו, הינה הקביעה לפיה הוועדה המקומית, ביססה את דחיית הבקשה על מסמך מדיניות שאין לו מעמד סטטוטורי, שלא התגבש לכדי תוכנית מתאר בת-תוקף כלשהו. "מסמך מדיניות זה אינו חזות הכול", קבע השופט. "אין הוא חורג ממעמד של הנחיות פנימיות של רשות מקומית, שאף היא איננה כבולה אליהן בעבותות בל-יינתקו". בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דחה את העתירה וקבע כי מדיניות העירייה אינה מהווה משקל מכריע בהחלטה לאשר תכניות בנייה. אנו סבורים כי האמירות המפורשות האמורות בפסק הדין הנ"ל יהוו קריאת כיוון חיובית לכל העוסקים בתחום, ובעיקר ירסנו החלטות ועדות התכנון, ויחייבו אותם להיצמד להוראות חוק ברורות, ולא להחלטות או מדיניות שאומצה, והנעדרת ביקורת אמיתית. ימים יגידו, אך ניתן לצפות שפסק הדין כאמור ייושם כדבעי וירכוש אחיזה אצל הנוגעים בדבר, דבר שייטיב עם כלל הציבור.

למי שייכות הזכויות בגג ה"חדש" שנוצר ? – טל רכניץ, עו"ד
לעיתים רבות מתעוררות שאלות באשר לזכויות בגג של בית משותף לאחר שנבנו עליו מבנים. האם הזכויות בגג תיוותרנה כשם שהיו? ההלכה היא כי שכאשר הזכויות בגג בית משותף ובמבנים שעליו שייכות לאחד מבעלי הדירות, הזכויות בגג "החדש" שנוצר לאחר שהוקמו מבנים על הגג, שייכות לכל בעלי הדירות, כל עוד לא הוסכם אחרת מפורשות. לשם גריעת הגג מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה מפורשת ודווקנית של כל בעלי הדירות, ואין להסיק מסקנה כזו על סמך התנהגות או מתוך ראיות עקיפות. עניין זה בא לידי ביטוי ב- ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם: "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה ואין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף, זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות…" "… אין לשלול בעלותם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף רק על ידי פרשנות בדרך ההיקש או על ידי הנחה בדבר קיום הסכמה מכללא כביכול, העולה כאילו מן ההסכמה להעברת חלק אחר מן הרכוש המשותף…." בע"א 310/64 אחים גולדשטיין בע"מ ואח' נ' יעקב ואח', שבו נדון מקרה שחברה קבלנית (המערערת הראשונה) רצתה להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהשאירם ברשותה, נקבע על-ידי השופט ברנזון: "רצתה המערערת הראשונה לצמצם את היקפו של הרכוש המשותף מכפי שהוא מוגדר בחוק, היה עליה להבהיר זאת בחוזים שעשתה עם רוכשי הדירות בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים" (שם, בעמ' 77).

ניהול דירות ל לחץ כאן

יתרה מכך, בפס"ד שנדון לאחרונה והוכרע (בנובמבר 2014) מפי כב' השופט אטגי בבימ"ש המחוזי בת"א במסגרת ה"פ 21919-09-12 קרשין ואח' נ' זילברמן ואח', ועודנו הדברים מכוח עיקרון קל וחומר. שם נדונה סוגיה דומה כששם הזכויות ב"גג" המקורי היו מוצמדות לאחד מבעלי הזכויות באופן בלעדי ונדונה השאלה מה דינן של הזכויות שנוצרו על תוספת הבנייה החדשה ? גם שם הוכרע כי הזכויות בגג ה"חדש" שנוצר, שייכות לכלל בעלי הזכויות בדירות בבית המשותף, אף כי ברור היה כי הגג המקורי אינו חלק מהרכוש המשותף. לאור האמור, מומלץ בטרם עושים עסקה במקרקעין ומצמידים זכויות בנייה כאלה ואחרות ליחידה מסוימת, לפנות לעורך דין בעל ניסיון, על מנת שיוודא עיגון רישום הזכויות בצורה מיטבית התואמת את מה שהוסכם בין הצדדים, תוך התייחסות לסיטואציה בה תמומשנה הזכויות, ולשאלה במקרה כאמור למי תוצמדנה הזכויות החדשות שתיווצרנה, אם וכאשר.

"מירוץ" זכויות במקרקעין: זכות שלא נרשמה בטאבו גוברת על זכות או עיקול שנרשם לאחר מכן – טל רכניץ, עו"ד
הרבה פעמים ישנן זכויות במקרקעין מכוח הסכמים או התחייבויות שמסיבות שונות, לא הסתיימו ברישום כדבעי בטאבו, והנחת המוצא הינה, כי מקום בו אלה לא הסתיימו ברישום, או לא נרשמה בגינם אף הערת אזהרה, הרי זכויות מאוחרות שנרשמו, גוברות. אך לכלל האמור ישנם "חריגים" בדמות זכויות שביושר, שגובשו ועוצבו מכוח ההלכה הפסוקה. בפס"ד ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג (4) 199, בית המשפט העליון דן בעניין שאלת מרוץ הזכויות בין זכות אובליגטורית אשר לא נרשמה באופן כלשהו בלשכת רישום המקרקעין, לבין עיקול רשום (להלן: "הלכת אהרונוב"). במסגרת פסק דין הנ"ל נקבע: "הפרופוזיציה שאותה אבקש לבסס היא זו: כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זוהי זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. מכוחה של זכות זו ניתן לומר כי יש לקונה "זכויות מהותיות בנכס מסוים". כתוצאה מכך נשלל מנושה – בין נושה מכוח עיסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן, מתגבר הקונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. לעניין זה, אין כל נפקות לרישום העיקול במרשם המקרקעין. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות. היא חלה על הקניה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין." כלומר, באם ונוצרה זכות חוזית לפני שהוטל עיקול, זכות זו מקבלת עדיפות וגוברת על פני העיקול המאוחר בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו. בהלכת אהרונוב יש פירוט באשר לשיקולים המצדיקים את ההעדפה האמורה כאשר במרכזם של שיקולים אלה נבחנת תום הלב של מעניק המתנה ומקבלה וכן, בחינה שמא ההתחייבות לתת מתנה נובעת מהרצון להבריח רכוש מהנושים של נותן המתנה והניסיון לשמור הרכוש במסגרת בני המשפחה. במקביל נעשית בחינה באשר לתום הלב של הנושה ורמת ידיעתו באשר להתחייבות לתת מתנה בטרם העניק את האשראי לחייב נותן המתנה. באופן כללי, רואים אנו כי הזכות החוזית גוברת על העיקול המאוחר, יחד עם זאת, הפסיקה הכירה בחריגים אשר יקומו במקרים יוצאי דופן ובנסיבות שאינן טיפוסיות לתחרות בין רוכש ומעקל: 1. יש לבחון את מידת הסתמכותו של המעקל הקונקרטי על המצב הרישומי של הנכס בפנקסי המקרקעין. 2. יש לבחון את שאלת קיומו של אינטרס ספציפי למעקל בנכס המעוקל. כך למשל, במסגרת פסד דין שניתן לאחרונה (ב 11/11/2014) בבימ"ש שלום בחיפה תחת ידיה של כב' השופטת ברכה בר-זיו בה"פ 11492-12-13 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דכוור ואח', נקבע בנסיבות דומות, כי מקום בו לא הוכח כי הבנק מטיל העיקול (המאוחר לזכויות שלא נרשמו) הסתמך אכן על המצב הרישומי של הדירה כאשר נתן את האשראי לאחד מבעלי הזכויות הרשומים (הבעל), הרי שבנסיבות אלה, קיבל בימ"ש את טענות המשיבה (האישה) כי זכויותיה גוברות, אף כי לא נרשמו זכויות הבעל בדירה על שמה מכוח הסכם הגירושין, שמא ייאמר אף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתה (ודוק, העברת הזכויות מהבעל לאישה מכוח הסכם הגירושין, אף לא דווחה לרשויות המס). חייבים לסייג ולומר, כי לא ניתן לראות באמור "שיטה" ומומלץ בכל מקרה ומצב להקפיד לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או בכל מרשם חוקי אחר (ברשם המשכונות, רשם החברות וכיו"ב, לפי העניין), ולא להסתמך על הנסיבות החריגות, המתוארות לעיל. כך או כך, יש לזכור כי לא בכל עת, נושה או בעל זכויות מאוחרות או אף הטוען לזכויות מאוחרות, זכויותיו תגברנה באופן אוטומטי על זכויות קודמות שלא נרשמו כדבעי, וראוי להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון כל מקרה לגופו.

הפסקת ההחזקה במניות חברה איננה שוללת בהכרח את המשך ניהול התביעה הנגזרת – טל רכניץ, עו"ד
תביעה נגזרת לפי סעיף 194 לחוק החברות התשנ"ט -1999 (להלן: "חוק החברות"), מעניקה זכות לכל בעל מניות (ודירקטור) בחברה את האפשרות להגיש תביעה נגד החברה, במקרים המתאימים. הסעד שיתקבל שייך לחברה והתובע (אותו בעל מניות) יתוגמל במידה ותביעתו תתקבל היות שהוא זה שיזם את כל הגשת התביעה ולקח על עצמו את הסיכונים הכרוכים בכך. המדובר למעשה, בסוג של תובענה ייצוגית, בעילות ספצ', כשהתובע, הינו "שותף" בחברה הנתבעת. על מנת שתהיה לבעל מניה זכות עמידה לכל אורך ניהול תובענה נגזרת, עליו לעמוד בשני תנאים: 1) בעלות במניה בחברה שבשמה מוגשת התביעה. 2) ההחזקה במניה נמשכת לכל אורך תקופת בירור התובענה. אך תישאל השאלה, מה קורה כאשר בעל מניות מנהל תביעה נגזרת נגד החברה כשבמהלך בירור התובענה (דבר שלוקח זמן ארוך), חדל התובע מלהיות "בעל מניה" מכל סיבה שתהיה – האם במצב שכזה, תישלל זכות העמידה של התובע? ככלל, משחדל בעל מניות להחזיק במניות החברה, לכאורה, נשמט הטעם בגינו הוענקה לו מלכתחילה האפשרות להגיש את התביעה הנגזרת [ה"פ 593/89 ברנשטיין נ' נאמן, פ"מ תשנ"ד(2) 387 (השופט, כתוארו אז, אורי גורן)]. ואולם, חשוב להכיר בכך כי ישנם מקרים, בהם חדלות ההחזקה במניה, איננה מובילה בהכרח לשלילת זכות העמידה של התובע וזכות המבקש להמשיך בניהול תביעה נגזרת. בפס"ד שהתפרסם לאחרונה נקבע כי הפסקת ההחזקה במניות איננה שוללת בהכרח את המשך ניהול התובענה הנגזרת בידי המבקש/התובע. המדובר בתנ"ג 37473-09-12 בן יורם ואח' נ' דנקנר ואח' שנדון בבימ"ש המחוזי בת"א בפני כב' השופט, סגן הנשיא ד"ר עודד מודריק, אשר דן בבקשה לסילוק על הסף של תביעה נגזרת של בעלי מניות בחב' אי די בי (IDB) נגד החברה. הבקשה הוגשה בעקבות פסק דין המאשר הסדר נושים בו לכאורה חדלו בעלי המניות מלהחזיק במניות של חברת האחזקות ועברו להחזיק במניות החברה בבעלות ישירה. משכך לטענת החברה, חדל הטעם שבעיקרו הוגשה התביעה ומשכך דין התביעה להימחק. "השקפתי היא שהתובע לא חדל מלהיות "בעל מניה". לכך הנמקה משולשת ראשית, באורח מעשי – פורמאלי, מתקיימת בידי התובע בעלות רציפה במניית פיתוח למן רכישת מניות אחזקות ועד הנה. בתחילה הייתה זו בעלות עקיפה שנבעה מבעלות במניות של אחזקות. בהמשך, לאחר הסדר הנושים, הייתה הבעלות לישירה. מה בעלות עקיפה די בה כדי להוות בסיס פורמאלי לזכות העמידה; בעלות ישירה, לא כל שכן. שנית, גם אם תאמר שהתובע חדל, בעקבות פסק הסדר הנושים, מלהחזיק במניית פיתוח (משום שהפסק ביטל, הלכה למעשה, את ההחזקה העקיפה), אף אני אשיב כי הנסיבות החריגות של החדלות מצדיקות להוסיף לראות בו כאילו לא חדל מן ההחזקה. אבאר את הדבר… …התובע לא ויתר באופן עצמאי על מניות באחזקות ולא רכש באופן מכוון או מודע את המניות בפיתוח על מנת לפתוח או להמשיך בהליכים. הדברים נקבעו בפסק הסדר הנושים…" …סיכומה של נקודה זו היא שחרף השינוי בהחזקת מניות מהחזקה עקיפה (באמצעות אחזקות) להחזקה ישירה של מניות פיתוח נותר התובע "בעל מניה" כשעל תשתית זו מונחת בקשת האישור. " (ההדגשות אינן במקור – ט.ר) נוכח האמור לעיל, אנו רואים שקיימים מקרים בהם התובע הגם שעל פניו חדל מלהיות בעל מניה ולמרות זאת ניתן להמשיך בניהול התובענה כנגד החברה. הנה אם כן, ניתן להיווכח כי על אף הוראות החוק הברורות, בימ"ש מפעיל שיקול דעת, ובמקרים המתאימים הפסקת אחזקה בחברה מסוימת, לא מהווה גט כריתות על ניהול או המשך ניהול הליך של תביעה נגזרת. מומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון כל מקרה לגופו.

טענות הגנה של חיובים מכוח שטר – טל רכניץ, עו"ד
על מנת שנוכל להבטיח חיי מסחר תקינים, המחוקק קבע כי ברגע ששטר הועבר לצד במסגרת הסכם או שלא במסגרת הסכם, הלכה למעשה נוצר "חוזה" הטומן בחובו את מחויבותו של מוסר השטר לשלם את הסכום המצוין בשטר. הכלל הוא כי בתביעה שטרית קיימת חזקה אודות מתן התמורה. כלומר, על הטוען כנגד חבות שטרית המוטלת עליו, להוכיח כי אכן לא קמה לו חובה לפירעון השטרות נשוא התביעה. נטל הראייה עובר למעשה לנתבע, למושך השטר (שזהו יתרון דיוני, גדול בניהול הליכים בבימ"ש). בפסק דין ע"א (ת"א) 24793-02-11 עודד שראל-שמש נ' קלוטילד כהן שניתן בחודש ספטמבר 2014, נקבע כי למרות החזקה האמורה, עדיין, לרשות החב על פי השטר מספר טענות הגנה כמפורט להלן: לא ניתנה תמורה: יש ברשותו של אדם הנתבע לפי שטר להתגונן ולטעון שבפועל המוכר/מקבל השטר לא מילא אחר התחייבויותיו ולא העביר לנתבע כל תמורה בעבור השטר שנמסר לו. על הנתבע במקרה זה להוכיח כי המוכר ביצע הפרה יסודית של ההסכם ברגע שלא סיפק את הסחורה שהתחייב לספקה ורק במצב זה מדובר בכישלון העברה על ידי המוכר (ע"א 788/77 אריה פרידמן נ' איכנבאום ש.ב.א. חברה למסחר ולהשקעות בע"מ). 2. מצג שווא: טענת הגנה נוספת שעומדת לרשות הנתבע הינה מצג שווא. באם יצליח הנתבע (משוך השטר) להוכיח כי במועד כריתת ההסכם הוצגו בפניו עובדות שווא בנוגע לממכר ורק בשל כך הסכים להתקשר בעסקה (קשר סיבתי כפול), יש בידו לטעון לבטלות עסקת היסוד ובשל כך לא קמה לו חובה לפירעון. 3. הטעייה: במידה והנתבע יצליח להוכיח כי במועד כריתת ההסכם המוכר (מקבל השטר) הטעה את הנתבע (משוך/נותן השטר), הציג בפניו נתונים ועובדות שקריות ועל בסיס נתונים אלה הסכים להתקשר בחוזה (קשר סיבתי כפול), יש בידו לטעון לבטלות עסקת היסוד ובשל כך לא קמה לו חובה לפירעון. הנה אם כן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון את הנסיבות הקונקרטיות, והכי חשוב לא לסבור כי מקום בו שטר הועמד לפירעון או שהוגש לביצוע, יש לוותר ולא ניתן להתגונן. עדיין יש לזכור, כי חובת ההוכחה באשר להגנות המנויות, מוטלת על הנתבע (מושך השטר). רק במידה ויעלה בידו להוכיח את אחת הטענות המפורטות מעלה, יוכל לעמוד מאחורי הגנות להפרת החיוב מכוח השטר. הערה:

תביעה לקיפוח בחברה (אף שהתובע לסעד אינו בעל מניות מיעוט) וחוסר אמון בין בעלי המניות שמהווה עילה לפירוק החברה – טל רכניץ, עו"ד
הרבה פעמים נוצרים חיכוכים בין שותפים ונשאלה השאלה, כיצד המחלוקות ניתנות לפתרון … לעתים באין ברירה יש מקום לפירוק השותפות או החברה. בפס"ד שהתפרסם לאחרונה נקבע כי בעל מניות שאינו בעל מניות מיעוט קלאסי יכול בנסיבות מסוימות לטעון ל"קיפוח המיעוט" וכן משבר אמון, אף יכול להוות עילה לפירוק השותפות. המדובר בה"פ 41571-10-12 דליה-חיה אשל ואח' נ' אמיר משה אשל ואח' שנדון בבימ"ש המחוזי בת"א בפני כב' השופטת דניה קרת-מאיר, אשר דן בעילת קיפוח בעלי מניות המיעוט בחברה (סעיף 191 לחוק החברות), כאשר התובע לסעד בגין עילת הקיפוח מחזיק במניות הרוב (!!!) ולאו דווקא במניות המיעוט. שם נקבע כי אין בהכרח צורך כי התובע לקיפוח בחברה יהיה דווקא מקרב בעלי מניות המיעוט: "סעיף 191 דן בקיפוח של בעלי מניות "כולם" או "חלקם". אין ספק כי תביעה להסרת קיפוח יכולה להיות מוגשת גם על ידי מי שמחזיק 50% ממניות החברה. למרות שסעיף 191 נועד בעיקרו להגנה על המיעוט, הרי בעלי מניות הטוענים לקיפוח אינם חייבים להיות דווקא מיעוט בחברה." עניין זה נדון אף ב – רע"א 9646/04 חסקי אלון יזום בנייה והשקעות בע"מ נ' אריה מיכלסון חברה ליזמות בע"מ שם קבע בית המשפט: "…יש לציין כי תביעה לפי סעיף 191 לחוק החברות אפשרית גם כאשר הקיפוח הנטען הוא של כלל בעלי המניות בחברה" נושא נוסף שנדון ב- ה"פ 41571-10-12 דליה-חיה אשל ואח' נ' אמיר משה אשל ואח' הנ"ל הוא עניין חוסר האמון בין בעלי המניות בחברה. כאשר השאלה שנדונה היא האם חוסר אמון זה עלול להוות עילה לפירוק החברה. נקבע כי כאשר מדובר בחברה שהינה "מעין שותפות", כלומר, מתאפיינת למשל במספר חברים קטן ושיתוף כל החברים בהנהלה – הפרת חובה הדומה לחובת אמון מצדיקה עילת פירוק מטעמי צדק ויושר: "כאשר מדובר בחברה פרטית שיש בה שני בעלי מניות עיקריים והיא מתנהלת על בסיס יחסי אמון וידידות בין מנהליה, יש לאפיין את החברה כמעין שותפות. בחברה כזו קיימת ציפייה לגיטימית של הצדדים לניהול משותף של החברה." השופט ד"ר גרוסקוף קבע בה"פ 7250-05-11 אדלר נ' לבנת כי החלופה המודרנית לזכות בעל מניות בחברה שהיא מעין שותפות לדרוש את פירוק החברה, כפי שנהוג בדיני השותפויות, היא שיש לראות באבדן אמון בין בעלי המניות נסיבה המצדיקה, במקרים מתאימים, מתן סעד כדי למנוע את קיפוח המיעוט. הנה אם כן, רואים אנו כי במקרה של "מבוי סתום" או חוסר אמון בחברת מעטים, ניתן במקרים המתאימים לנקוט בהליכים של פירוק השותפות/החברה, אף אם הנפגע אינו בהכרח מהווה "מיעוט" בחברה. לשם כך מומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ולבחון את הנסיבות הקונקרטיות.

המועד להגשת תביעת חוב לחברה שנמצאת בהליכי חדלות פירעון – טל רכניץ, עו"ד
במציאות הכלכלית שמתרגשת עלינו, הרבה פעמים מוצאים עצמם ספקים, נותני שירותים, עובדים וסתם צרכנים, בפני שוקת שבורה באשר מתברר להם כי החברה עימה התקשרו, נמצאת בהליכי חדלות פירעון, ומשכך על פניו אותה חברת חייבת או שלא עמדה בהתחייבויותיה, נמצאת במצב של הקפאת הליכים, כך שנראה שלנושים כאמור, אין להם למי לפנות או כיצד לראות את כספם מושב לידיהם. השאלה במקרה כזה, כיצד למזער את הנזק … בהתאם להוראות סעיף 353 לפקודת החברות, אופן הגשת תביעת החוב וחלוקת דיבידנדים במקרה של פירוק חברה חדלת פירעון, ייעשה על פי הכללים הקבועים בפקודת פשיטת הרגל [נוסח משולב], התש"ם-1980 (להלן: פקודת פשיטת הרגל), בשינויים מחייבים. סעיף 71(ב) לפקודת פשיטת הרגל קובע כי המועד להגשת תביעת חוב על ידי נושה בהליך פשיטת רגל הוא שישה חודשים ממועד מתן צו הכינוס. סעיף 71(ב) הנ"ל קובע בנוסף כי ניתן להאריך את המועד האמור בסעיף (על ידי הנאמן או הכונס הרשמי בתפקידו כנאמן) "מטעמים מיוחדים שיירשמו" אם הנושה "לא יכול היה" להגיש את תביעת החוב במועד: "נושה רשאי להגיש תביעת חוב תוך ששה חודשים מיום מתן צו הכינוס, בדרכים ובאופן שיקבע השר; הכונס הרשמי בתפקידו כנאמן על נכסי החייב, או הנאמן, רשאים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את התקופה להגשת תביעת חוב של נושה לפרק זמן שיקבעו בהחלטתם, אם שוכנעו כי הנושה לא יכול היה להגישה במועד שנקבע." השאלה מהם אותם "טעמים מיוחדים" להארכת המועד להגשת תביעת החוב נדונה ברע"א 9802/08 הוועדה המקומית לתכנון ירושלים נ' א.ר מלונות רותם (1994) בע"מ (בפירוק) (להלן: "מלונות רותם"): "ככלל, החריג יחול בנסיבות שבהן הנושה לא ידע בפועל אודות מתן צו הכינוס או הפירוק ובד בבד יעילות ההליך וקידומו לא ייפגעו באופן משמעותי כתוצאה ממתן הארכת המועד המבוקשת. על מנת להכריע בבקשה להארכת מועד נדרש, אפוא, הנאמן או המפרק שאליו מוגשת הבקשה להתחשב בכלל הנסיבות הרלוונטיות להליך המנוהל על ידו, ולהעריך את השפעתה של קבלת הבקשה על ההליך". כלומר, נראה כי בפסק דין מלונות רותם הגישה הינה מקלה יחסית לעניין פרשנות התנאים הקבועים בסעף 71(ב) הנ"ל בכל הקשור לעניין הארכת מועד הגשת תביעת חוב. נראה כי גישה מקלה זו מקבלת משנה תוקף במיוחד כאשר עסקינן בנושה שלא ידע בפועל אודות מתן צו הכינוס וטרם אירעה התקדמות משמעותית בהליך חדלות הפירעון. עוד נקבע בפסק דין זה כי: "אם הנושה ידע בפועל אודות מתן הצו צריכות להתקיים נסיבות נדירות כדי שניתן יהיה לקבוע שהוא "לא יכול היה" להגיש תביעת חוב במועד" איך נקבעת הידיעה אודות מתן הצו? בפש"ר 2440/99 קינג השכרת רכב בע"מ נ' עו"ד אנגלר נקבע כי הפרסום הפומבי ברשומות ובעיתון אודות מתן צו הכינוס או הפירוק מקים חזקה של ידיעה קונסטרוקטיבית של הנושים אודות הליכי חדלות הפירעון. יתרה מזאת, בהקשר זה אף הובעה הדעה בבש"א 17904/01 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עו"ד זיסמן כי חזקה זו, בדבר הידיעה אודות קיומו של ההליך לאחר הפרסום ברשומות ובעיתון הינה חזקה חלוטה. הנה אם כן, ניתן לומר כי יש למנות את מניין 6 החודשים ממועד פרסום צו הכינוס, ויש לשים לב לכך, ולא "לישון" על זכויותייך. יחד עם זאת, מוטב להיות פרו אקטיבי ולא להסתמך על הפרסום תמיד, שכן האדם מן היישוב לא תמיד עוקב אחר פרסומי הרשומות. כך או כך, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה ובעל רקע בתחום, כדי לשקול את המועד הנכון ולסייע בהגשת תביעת החוב, שמא ייאמר, מזעור הנזקים.

קיפוח המיעוט בחברה – טל רכניץ, עו"ד
הרבה פעמים ישנה סיטואציה בה בעל מניות מיעוט בחברה מעלה טרוניות לרוב, מטעמים רבים שבמהותם יורדים לשורשו של עניין. כך למשל, הינו חש כי החברה מתנהלת בצורה לא הגונה ומתקבלות בה החלטות לטובת בעלי השליטה בחברה, או שהחברה פועלת בחוסר שקיפות, ומצגים והתחייבויות שניתנו לבעל מניות המיעוט לפני כניסתו לחברה, לא מקוימות, וכיו"ב. סעיף 191 לחוק החברות דן בהתנהלות מקפחת של ענייני החברה. לרוב, בית המשפט מתייחס בהקשר זה למקרים בהם בעלי מניות הרוב מנהלים את החברה תוך פגיעה בזכויות בעלי מניות המיעוט ועל ידי ניצול היתרון שיש להם בהצבעות שמקיימת החברה. ניתן לומר כי באופן כללי "קיפוח המיעוט" הינו מצב של חלוקת משאבים בלתי הוגנת בין בעלי מניות הרוב בחברה לבין בעלי מניות המיעוט בה. עניין זה בא לידי ביטוי בע"א 667/76 ל. גליקמן נ' א. מ. ברקאי, שם הרוב ביצע פעולה שניטען לגביה שמטרתה הסופית הייתה נישול חברת האחות. שם בית המשפט קבע כי מדובר בחוסר תום לב סובייקטיבי העולה כדי קיפוח המיעוט. כיום סוגיית קיפוח בעלי המניות עבר מעין טרנספורמציה – הפסיקה מפרשת את הקיפוח באופן אובייקטיבי – קיפוח משמעו התנהלות שיש בה משהו פסול, כשמובהר כי פעולה במסגרת הסמכויות המוקנות לפי חוק החברות או התקנון, אין בה כשלעצמה כדי לשלול טענת קיפוח. יחד עם זאת, חשוב להבין כי הנחת המוצא הינה הקפדה על "כלל אי-ההתערבות", לפיו ביהמ"ש איננו נוהג בדרך כלל להתערב בענייני הניהול הפנימיים של החברה. אולם יש יוצאים מן הכלל בהם רשאי ביהמ"ש להתערב ובין היתר כאשר עקב פעולות של אורגן בחברה נפגעות זכויות המיעוט במידה חריגה (ה"פ (ת) 2113/94 צנה בע"מ נ' פולן בע"מ). כבר נקבע לא אחת, כי עילת הקיפוח היא עילה רחבה. בין היתר, עמד על כך השופט סולברג בתא (י-ם) 7438/05 בתיה אחזקת נכסים ואח' בע"מ נ' קרן טוקטלי ואח': "המונח 'קיפוח' לא הוגדר די צרכו בחוק. הפסיקה, עוד בטרם חקיקת החוק החדש, קבעה כי עילת הקיפוח רחבה היא, והיא עשויה להתאים למקרים שונים שבהם תחושת ההוגנות מורה כי יש לתת סעד לצד הנפגע ממעשיהם של בעלי כוח בחברה. יש בה בעילת הקיפוח משום "קביעת נורמה כללית וגמישה להתערבות בית המשפט לשם קביעת נורמה של הוגנות גם בתחום המסחרי של ניהול חברה" (ע"א 2699/92 בכר ניסים נ' ת.מ.מ. תעשיות מזון מטוסים). באופן כללי נאמר באותו עניין כי "קיפוח המיעוט בחברה הוא בעיקרו מצב של חלוקת משאבים בצורה בלתי הוגנת במתחם יחסי בעלי השליטה בחברה ובעלי מניות מיעוט בה". בע"א 2718/09 "גדיש" קרנות גמולים בע"מ נ' אלסינט בע"מ קבע בית המשפט העליון, כי גם כאשר אין די בהחלטה מסוימת, כשלעצמה, לבסס טענה לקיפוחו של בעל מניות, עשויה לקום טענה כזו, בהצטרף ההחלטה או ההתנהלות האמורה להחלטות אחרות, או לנסיבות מסוימות: "מבחינה עקרונית, ההחלטה שלא לחלק דיבידנד הינה נסיבה שבהצטרפה לאירועים אחרים – כגון, מכירת שליטה חובלת או עסקאות בעלי עניין בלתי הוגנות – עשויה לתמוך בטענת קיפוח." אם וכאשר מתקבלת טענת הקיפוח, תוצאותיה לפי הוראות החוק (סע' 191) הינן …"רשאי ביהמ"ש, לפי בקשת בעל מניה, לתת הוראות הנראות לו לשם הסרתו של הקיפוח או מניעתו, ובהן הוראות שלפיהן יתנהלו ענייני החברה בעתיד, או הוראות לבעלי המניות בחברה, לפיהן ירכשו הם או החברה כפוף להוראות ס' 301, מניות ממניותיה". כלומר, ביהמ"ש רשאי לתת "הוראות הנראות לו" לשם הסרת הקיפוח. המדובר בקשת רחבה של סעדים, החל מביטול החלטות שהתקבלו בחברה, וכן מתן הוראה בדבר רכישת מניות המיעוט ובאיזה שווי ועוד כהנה וכהנה סעדים. הנה אם כן, לא כל החלטה בחברה שמתקבלת הינה "כשרה" ב 100% או לכל הפחות אינה ניתנת לביקורת ותקיפה, אף אם התקבלה כדין על ידי רוב בעלי המניות. מצד שני, לא כל החלטה שהתקבלה או פעולה שבוצעה בחברה ושאינה עולה בקנה אחד עם דעות כלל בעלי המניות, דינה בטלות. מובן שכל מקרה לגופו, ומומלץ להיוועץ עם עורך דין מנוסה ובעל רקע בתחום, על מנת לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. הערה:

דייר סרבן לביצוע פרויקט פינוי בינוי – טל רכניץ, עו"ד
תופעת "הדייר הסרבן" הינה אחת התופעות השכיחות בישראל בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי בינוי בפרט. מעבר להיותה תופעה שכיחה, היא מהווה אתגר קשה ומכשול משמעותי הניצב בפני הוצאת הפרויקט אל הפועל, למגינת ליבם, של כל המעורבים. בחלק ניכר מהפעמים, עולה כי תופעת "הדייר הסרבן" נעוצה ברצון ומחשבה לנצל את מעמדו כדייר האחרון שטרם חתם על החוזה לביצוע הפרויקט כדי להגדיל את חלקו האישי בפרויקט, דהיינו קבלת דירה גדולה יותר ו/או במיקום טוב יותר וכו', ולעיתים יש לאותו "סרבן" סיבות אישיות לסירובו, בין אם מוצדקות ובין אם לאו. בשנים האחרונות, הפסיקה בעניין, הולכת ומתרחבת ונוטה לעמוד אל מול הדיירים הסרבנים ולחייבם להסכים לביצוע הפרויקט, כמובן בהנחה שהתנאים שהוצעו להם הם לגיטימיים וסבירים, או לחילופין חושפת אותם לשיפוי כספי כלפי יתר הדיירים בפרויקט. מגמה כאמור, הגם שבהחלט ניתן לראות בה כרסום בזכות הקניין ופגיעה בה במידה סבירה, הינה מחויבת המציאות, לאור המציאות המתהווה והצורך בהגדלת היצע הדירות מחד גיסא, ושיפור ביטחונם ואיכות חייהם של הדיירים בבניינים קיימים, ישנים ומוזנחים, מאידך גיסא. ביטוי נוסף למגמה הזו בפסיקה, ניתן למצוא בפסק הדין של כבוד השופט דנציגר, בו נדחה ערעור ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין שהגיע עד לבית המשפט העליון, בעניין דיירת סרבנית המעכבת פרויקט פינוי בינוי, בזמן ששאר דיירי הבניין, מבקשים לממש את הפרויקט. בית המשפט המחוזי כבר פסק בפברואר האחרון (02/2014) כי סירובה של הדיירת הוא בלתי סביר (לאחר ששיפרו לה את ההצעה לעומת ההצעות של דיירים אחרים בבנין) ומשכך עליה לפצות את שאר דיירי הבניין בסכום של 485 אלף שקל, אלא אם כן תחליט להצטרף לפרויקט. אולם, בהחלטה של בית המשפט המחוזי, ככל הנראה לא היה די מבחינת הדיירת הסרבנית, ולא רק שהדיירת הסרבנית לא שינתה את עמדתה, היא אף הגישה ערעור בעניין, לבית המשפט העליון. כך, בין היתר, התייחס כב' השופט דנציגר לדברים בפסק דינו: "יש לזכור שהסכסוך שלפנינו אינו סכסוך בין דייר לבין יזם, אלא סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, השווים בזכויותיהם, כמו גם בכוחם. מול זכות הקניין של המערערת, עומדות זכויותיהם של שכניה לשפר את תנאי מגוריהם, וכן האינטרס הציבורי שבהוצאת הפרויקט אל הפועל, כאשר חוק פינוי ובינוי מאזן בין זכות זו מחד גיסא וזכויות ואינטרס אלו מאידך גיסא". (ההדגשות אינן במקור – ט.ר) כב' הש' סולברג בפסה"ד הנ"ל הוסיף: "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו… מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו? גם כשהעמידו המשיבים את תביעתם על סך של 1,790,000 ₪, וכשטענותיהם לעניין נזקיהם לא נסתרו, פסק בית המשפט המחוזי לחובת המערערת פיצויים בסך של 400,000 ₪ בלבד, בהתחשב עם מצבה הכלכלי" (ההדגשות אינן במקור – ט.ר) מכאן אנו רואים כי לא רק שבית המשפט העליון, דחה את הערעור והותיר את פס"ד במחוזי על כנו, הוא גם מחזק את הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 ומזהיר כי פסיקת בית המשפט המחוזי עוד הייתה לפנים משורת הדין וצנועה יחסית מתך התחשבות במצבה הכלכלי של הדיירת הסרבנית. נראה שהדברים ברורים, והלך הרוח העולה מהפסיקה בתחום שהולך ונהיה שכיח יותר ויותר, מצביע על מגמה ברורה, ורבים יגידו, גם מבורכת. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי על אף חשיבותו של פסק דינו של בית המשפט העליון שהובא לעיל, תמיד מומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות הספציפיות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה, ובעיקר להוצאות פרויקט מבורך של התחדשות עירונית מהכוח אל הפועל, ובמקרים המתאימים כיצד ניתן לחשוב על עוד שיקולים ואינטרסים, ולעכבו במידה סבירה, מתוך ראייה כוללת והתחשבות באינטרסים ובצרכים של כלל בעלי הזכויות.

ייעוץ וייצוג לקבלת פיצוי עקב נזק עקיף כתוצאה ממבצע "צוק איתן" – טלי קסלר, עו"ד
ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום 03.08.14 את תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף) (הוראת שעה), התשע"ד – 2014. מטרת התקנות היא פיצוי עסקים מאזור הדרום שנפגעו בשל המצב הביטחוני החל מיום 08.07.14 ועד ליום 31.08.14, או עד לסיום מבצע "צוק איתן", לפי המוקדם. כל ניזוק שנמצא בטווח ה"מוכרז" קרי, בטווח שבין אפס ל- 40 ק"מ מן הגבול על פי המפה שפורסמה על ידי פיקוד העורף ובהתאם לתקנות, יהא רשאי להגיש תביעה בגין נזק עקיף לקרן הפיצויים ברשות המיסים. יוער כי הקביעה של הטווח של ארבעים קילומטרים אינה שרירותית והיא מתואמת עם ההכרזה של פיקוד העורף בדבר האזור שנמצא במצב לחימה. בעקבות הצורך לתת מענה מהיר לעסקים שנפגעו והמצויים באזור גיאוגרפי נרחב, נקבע מנגנון פשוט וישים, המוכר גם בשם של מסלול ירוק לפיצוי המתחלק לשלושה מסלולים חלופיים על פי בחירת הניזוק. יובהר כי תנאי להגשת תביעה בכל אחד מהמסלולים הוא תשלום משכורת לעובדים שנעדרו בגין המצב הביטחוני, בכפוף לתנאים שנקבעו בתקנות ובכפוף להוראות פיקוד העורף בדבר סגירת מוסדות חינוך. בעלי עסקים בתחום יישובי ספר או בעלי עסקים שנמצאים במרחק שאינו גדול משבעה קילומטרים מגבול רצועת עזה יוכלו לבחור בין המסלולים הירוקים למסלול אדום, במסגרתו יהיו רשאים לתבוע פיצויים בגין הנזקים העקיפים שעליהם להוכיח לגבי אבדן הרווח ובהתאם לאופי העסק. כמו כן, הודיע מנהל רשות המסים כי עסקים בטווח של עד 7 ק"מ אשר יתבעו לפי התקנות העיקריות (1973), לא יצטרכו לעמוד בתנאי של השבתת פעילות של 24 שעות בתעשייה ושל שבוע ימים בענפי המסחר והשירותים. המסלולים הירוקים הינם כדלקמן: 1. מסלול שכר – מעסיק יוכל להגיש בקשת תביעה לקבלת החזר בגין שכר ששולם לעובדים שלא הגיעו לעבודתם בהתאם להנחיות פיקוד העורף. כמו כן, הפיצוי יינתן עבור עובד שנעדר ממקום עבודתו מפני שהשגיח על ילדיו הקטנים, מתחת לגיל 14, עקב סגירת מוסדות חינוך בהתאם להנחיות פיקוד העורף או להנחיות ראש הרשות המקומית (הפיצוי ניתן רק לאחד מן ההורים). הפיצוי יהיה בגובה 132.5% משכר הבסיס ששולם עובדים שנעדרו השכר לצורך חישוב הפיצוי יהיה השכר ברוטו , למעט תשלומים חד פעמיים, מתנות לחגים, פרמיות, תשלומים שנתיים, שעות נוספות, כונניות, החזרי הוצאות וגילום מס בגינם והוצאות סוציאליות. לעניין זה ימי "היעדרות" הם ימים בהם נעדר העובד מעבודתו אצל המעסיק הניזוק , למעט ימים שנעדר בגין: מחלה, תאונה, חופשה, חופשת לידה מילואים או בשבת וחג וביום שישי, מלבד מי שמועסק באופן רגיל בימים אלה, ולמעט עובדים שהגיעו למקום העבודה ושהו במקלטים . יום בו עבד העובד מחוץ למקום העסק לא יחשב יום היעדרות. בעל עסק שעסקו אינו מצוי ב"אזור המוכרז" רשאי לתבוע פיצוי בגין עובד שנעדר ממקום עבודתו ובלבד שהוא מתגורר ב"אזור המוכרז" ושעובדו נעדר בשל השגחה על ילדו. לראשונה, פיצוי זה יינתן גם בעבור אדם עם מוגבלות, שנמנע ממנו להגיע למקום העבודה ולשהות בו משום שאינו יכול לעמוד בהנחיות פיקוד העורף. כמו כן, הפיצוי יינתן לכל עובד בטווח של 0 עד 7 ק"מ מהרצועה, שנעדר מעבודתו בשל המצב הביטחוני. 2. מסלול מחזורים – בעל העסק יוכל להגיש תביעה לקבלת החזר בגין ירידה במחזור העסקי בשל המצב הביטחוני, בהתאם לדיווח השוטף של העוסק למע"מ (חד חודשי או דו-חודשי). הנוסחה תכלול השוואת המחזור העסקי בהתאם לשיטת הדיווח כאמור, לעומת תקופה מקבילה אשתקד. סך הפיצויים במסלול זה לא יעלה על 3 מיליון ₪. עם זאת, במידה שתימשך הלחימה לאחר ה-15.8.2014, תעלה מגבלת סך הפיצוי ל-4 מיליון ₪. 3. מסלול הוצאות – חישוב הפיצוי לפי מסלול זה מבוסס על התפיסה, כי נוצרו לעסקים מסוימים הוצאות בשיעור העולה על ההכנסות וזאת בעקבות המצב הביטחוני, ולא כתוצאה מהיותם עסקים חדשים או עסקים בהרחבה או מכל סיבה אחרת שאיננה קשורה למצב הביטחוני. בעל העסק יוכל להגיש בקשת תביעה לקבלת פיצוי בגין הנזק התפעולי שנגרם לעסק בתקופה הרלוונטית, בשל המצב הביטחוני בדרום. סך הפיצויים במסלול זה לא יעלה על 3 מיליון ₪. עם זאת, במידה שתימשך הלחימה לאחר ה-15.8.2014, תעלה מגבלת סך הפיצוי ל-4 מיליון ₪. לגבי סקטורים ייחודים (מפעילי אולמות אירועים, מלונאים, חקלאים) הועמדו פתרונות ספציפיים: לגבי פיצויים למפעילי אולמות אירועים / למלונאים נקבע כי על מנת לתת מענה לביטול הזמנות ואי ביצוע הזמנות חדשות, הוחלט כי הם יהיו זכאים לתבוע פיצוי בשל נזק עקיף גם בגין התקופה שכוללת את חודש ספטמבר ואוקטובר, לבחירתם, במידה ויוכיחו ביטול וצמצום הזמנות כפי שמפורט בתקנות. פיצויים לחקלאים – בשל ייחודיות הענף, הוסכם על פיצוי המביא לידי ביטוי את המאפיינים הייחודיים של הענף, כך שחישוב הפיצוי ייעשה על בסיס נוסחה המשלבת את מחזורי העוסקים יחד עם מקדמי פיצויים המאפיינים את הנזק שנגרם בכל אחד מטווחי האזורים: 0-7 ק"מ מהרצועה, 7-20 ק"מ, 20-40 ק"מ. הנוסחה הינה הוגנה יותר ותאפשר מתן פיצוי מהיר יותר לחקלאים. גם הפיצויים במסלולים לענפים הייחודיים לא יעלו על 3 מיליון ₪, או על 4 מיליון ₪ אם יימשך המבצע. בעלי עסקים חדשים, שהחלו את פעילותם עד 1.7.14 יוכלו לבחור בהגשת תביעה בין מסלול שכר לבין מסלול מחזורים המותאם להם. מתוך רצון לסייע בהתמודדות מול מצוקת התזרים שנוצרה עקב מבצע "צוק איתן", רשות המיסים תאפשר מתן מקדמות כחלק מסיוע בבעיה התזרימית שנוצרה לעסקים וזאת, עד להגשת התביעה ואישורה. משרדנו בעל רקע וניסיון בייצוג בעלי עסקים שנפגעו עקב הלחימה בדרום ועובד בשיתוף פעולה עם גורמים משלימים, על מנת ליתן מענה מקיף ושלם ככל הניתן, ולהשיג עבור הלקוחות תוצאות אופטימאליות ופיצוי מקסימאלי.

חשיבות העילה אישית בתובענות יצוגיות – טל רכניץ ,עו"ד
חוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו- 2006 (להלן: "חוק תובענות ייצוגיות") קובע בסעיף 4 מי רשאים להגיש תובענה ייצוגית. המחוקק קבע רשימה של תובעים פוטנציאליים, שרק הם יכולים להגיש תביעה ייצוגית. על פי החוק, רק תובע בעל עילה אישית יכול להגיש תביעה ייצוגית, ולא, התביעה עלולה להידחות מהטעם הפשוט של היעדר תובע בעל עילה אישית. ישנם לא מעט מקרים בהן על פניו מתעוררת עילה ראויה ביותר להגשת תובענה ייצוגית אך לא נמצא תובע ייצוגי שיסכים לשאת עליו את העול של תובענה ייצוגית (או מכל סיבה אחרת) ורק בשל סיבה זו התביעה לא מוגשת וכמובן שכתוצאה ישירה מכך, המחדל שרוצים לתקן לא מוסדר ומוברר והעוולה הציבורית נותרת בעינה. השאלה הינה באם בנסיבות כאלה, התובענה הייצוגית שהינה כלי משפטי העומד לרשות כלל הציבור וישנו אינטרס ברור שלחברי הקבוצה הנפגעת יהיה אמצעי לתקן את העוול הנטען, הרי שייסוג אך ורק מפני שהוראות החוק כיום, מגבילות את ההגשה וחוסמות את הדרך להסדרת האינטרס הציבורי בעניין ? לאחרונה גוברת התודעה בקרב הציבור בנושא של תובענות יצוגיות, מהותן וההשפעה הציבורית והחברתית שלהן. כתוצאה מכך, בתי המשפט מתחילים לגלות גישה גמישה ומבורכת, עם ניצנים של הרחבה ופרשנות חדשה לרשימת התובעים הפוטנציאליים בפרט ומהות התובע הייצוגי בכלל. בת.צ 2484-09-12 הצלחה התנועה הצרכנית לקידום חברה כלכלית הוגנת נ' קבוצת דלק ואח', לא נמצא תובע ייצוגי ובית המשפט דן בסוגיה האם ארגון יכול להגיש תובענה ייצוגית על אף שהוא נטול עילה אישית. בדיון שהתקיים בתאריך 18/02/2013 קבע כב' השופט חאלד כבוב מהמחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בלוד, שארגון רשאי לנהל תביעה ייצוגית גם בלי תובע בעל עילה אישית. "תביעה ייצוגית היא אמנם אוסף של תביעות אישיות, אך באותה עת יש לה גם מעמד של תובענה ציבורית. על כן, מקום בו קיים אינטרס ציבורי בתביעה, הדבר יכול להביא הקלה מסוימת בתנאים הפרוצדוראליים להגשתה". יתרה מכך, ישנה כוונה בעתיד לתקן את ההסדר החקיקתי הקיים, לפיו כל מי שימצא עילה קבוצתית בעלת אינטרס ציבורי יוכל להגיש תביעה ייצוגית, בין אם הוא אדם פרטי או ארגון כזה או אחר, כשהדגש על עילה אישית ילך ויפחת. מובן שתמיד יהיה צורך בזיקה כלשהי לעניין, אך הדווקנות בדרישות החוק, תפחת. גם כיום הגישה הזו, תופסת אחיזה בביתי המשפט בישראל. כך למשך, במקרים בהם התובע אינו נופל בגדרי הגדרת "צרכן", כהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק הגנת הצרכן ("מי שקונה נכס או מקבל שירות מעוסק במהלך עיסוקו לשימוש שעיקרו אישי, ביתי או משפחתי"), בימ"ש במקרים המתאימים מאשרים את ניהול ההליך בעילות אחרות, ומתאימות, כגון דוקטרינות מתחום החוזים האחידים וכיו"ב. מצב כזה והמשך מתן ביטוי לגישה הנ"ל, אך במסגרת תיקון חקיקתי מוסדר, יביא את תחום התובענות הייצוגיות לסיטואציה בה עורכי דין וארגונים יוכלו ליתן שירות ותועלת טובה יותר לציבור ותתאפשר הגשת תובענות ייצוגיות בהן לא נמצא תובע בעל עילה אישית. המטרה היא ברורה, אי הותרת עוולות ציבוריות שידועות לכול ונותרות בעינן רק בשל סיבה פרוצדוראלית זו של אי מציאת תובע בעל עילה אישית. מצב אבסורדי שכזה לא אמור לקרות בשנים בהן החקיקה היא מודרנית וחדשנית וכזו המתאימה את עצמה כל פעם מחדש למצב הנורמטיבי הקיים.

תקנת השוק בעסקת מקרקעין – על מה ניתן להסתמך כאשר המוכר אינו הבעלים הרשום, טלי קסלר, עורכת דין
לעיתים קרובות נעשות עסקאות במקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הסיבות לכך רבות ומגוונות – לעיתים מדובר בפרויקט "חדש" וטרם נרשם בית משותף, לעיתים נדרש ביצועה של פרצלציה או הליכי איחוד וחלוקה, לעיתים חסרים אישורי מסים או ייפויי כוח ולעיתים קיימת מניעה אחרת. נשאלת השאלה, על איזה רישום יכול הקונה להסתמך כשהוא מבקש לבדוק מי הוא הבעלים החוקי של אותו נכס? האם הערת אזהרה לטובת המוכר מספיקה? האם נדרשים מסמכים נוספים? סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע מה הם התנאים שבמסגרתם יכול הקונה להסתמך על כך שהמוכר העומד מולו הוא אכן הבעלים של הנכס (ודוק, מדובר בנכס מקרקעין). בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה "תקנת השוק". וכך קובע הסעיף: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". על פי סעיף זה, כדי שהקונה יוכל "לישון בשקט" כשהוא רוכש נכס מקרקעין הוא נדרש קיומם של שלושת התנאים המצטברים הבאים: המקרקעין מוסדרים (רשומים בטאבו). רוכש הזכות בדק את הרישום בטאבו (שם רשום המוכר כבעלים) והסתמך עליו בתום לב. הרכישה נעשתה בתמורה – הרוכש שילם תמורה מלאה עבור המקרקעין. בהתאם לסעיף תקנת השוק, במידה ומתקיימים שלושת התנאים הללו, יש בכוחו של רוכש הזכות במקרקעין לשמר בידיו את הזכות שרכש גם אם הרישום שעליו הסתמך לא היה נכון. לאחרונה קבעה השופטת חיות בפסק דין שניתן על ידה כי גם כאשר מוכר הזכות במקרקעין אינו רשום כבעל הזכות, ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות הקבועה בתקנת השוק בתנאים מסוימים. במידה שעומדת לטובתו של מוכר הזכות במקרקעין הערת אזהרה בלבד, על הנכס אותו הוא מוכר, רוכש הזכות במקרקעין יוכל לטעון כי הוא עומד בתנאי תקנת השוק וכי הוא ממלא אחר דרישת ההסתמכות ומשכך יש בידיו לשמר זכות זו שרכש. זכות זו תעמוד לרוכש רק בהתקיים התנאים הבאים: התנגשות הזכויות נגרמה עקב פגם במרשם שעניינו זכות הבעלים הרשום. רוכש הזכות הסתמך על זכות הבעלות הרשומה האחרונה. רוכש הזכות בדק את העסקאות המאוחרות לאותו רישום. המשמעות של פסק הדין הזה היא כי במקרה של רכישת נכס מקרקעין כאשר המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, קיימת על הקונה חובה מוגברת לבדוק את כל שרשרת העסקאות שנעשו לפני רכישת הזכות על ידי המוכר שממנו הוא רוכש את הזכות וכן את הסיבות שבעטיין לא נרשמו הזכויות על שמו של אותו מוכר. אם הוא לא יעשה כן, הוא חשוף לטענה של צד שלישי שעמו נעשתה עסקה נוגדת בעבר, טענה שעלולה להביא לאובדן הזכויות על ידי אותו קונה.

הרפורמה במיסוי דירות מגורים – סקירת עיקרי השינויים, טלי קסלר, עורכת דין
אחד התיקונים המשמעותיים ביותר שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") עוסק בשינוי הסדר המיסוי במכירת דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק – עליה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב80% מהתקופה לחישוב השבח (בד"כ בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה)). תחילתו של תיקון זה לחוק על מכירת דירות מגורים הינו מיום 1.1.2014. המצב החוקי טרם התיקון: מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת (להלן: "מרובי הדירות") יכול היה למכור דירת מגורים מזכה, שאינה דירתו היחידה של המוכר, בכל 4 שנים בפטור ממס שבח. מוכר שמחזיק בדירת מגורים יחידה זכאי לפטור אחת ל-18 חודשים. (הבדיקה האם המוכר משתייך למרובי הדירות נעשתה גם ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה ולא רק ביום המכירה עצמו). מכירת דירת ירושה – פטור שהיה ניתן למוריש ומועבר ליורשיו. פטור זה מהווה פטור נוסף ועל כן מצומצם וקובע מספר תנאים לזכאות (49ב(5) לחוק). פטור במכירת דירה נוספת – ניתן למוכר שמוכר שתי דירות זולות בסמיכות על מנת לרכוש במקומם דירה גדולה יותר. להלן עיקרי הרפורמה: מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח. מי מוחזק כבעלים של דירה יחידה (ס' 49ג' לחוק)? התיקון קובע שגם במידה ויש למוכר בנוסף על הדירה הנמכרת דירת מגורים שנתקיים לגביה כל אחד מהמצוינים מטה, יראו אותו כבעלים של דירה יחידה: הדירה נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה – מונים תקופה של 18 חודשים מיום סיום בנייתה של הדירה החליפית שנרכשה (כפי שהיה עד לתיקון). הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997 (כפי שהיה עד לתיקון). חלקו של המוכר בבעלות הדירה אינו עולה על שליש (לפני התיקון פחות מ1/4)- חשוב לציין כי לעניין חישוב ה1/3, לא מצרפים חלקי זכויות במספר דירות שונות שאינן באותו בניין. מדובר בדירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) – ההתייחסות הינה לדירה שהתקבלה בירושה על ידי בן זוגו של המוריש/צאצא של המוריש/בן זוגו של צאצא של המוריש ולפני פטירתו של המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד. דירה זו מהווה דירה שניתן למכרה בפטור ייחודי ונוסף (כפי שצוין לעיל, בהתאם לס' 49ב(5)) ומשכך אין בזכויות בה כדי לשלול את הפטור בגין הדירה העיקרית. התנאים החדשים לקבלת הפטור – מוכר בעל דירה יחידה (ס' 49ב(2) לחוק): מוכר תושב ישראל – תושב חוץ זכאי לפטור אך ורק באם ואין לו דירה אחרת במדינת התושבות. בהתאם לכך נקבעה החזקה לפיה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירה במדינה בה הוא תושב כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה במדינת התושבות. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור במועד המכירה – בוטל התנאי שצוין לעיל לפיו היה נדרש שגם ב-4 השנים שקדמו למכירה המוכר לא היה בעלים של יותר מדירה אחת. המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים: א. "מיום שהייתה לדירת מגורים", כלומר, מיום שבנייתה נסתיימה ולא מיום רכישתה (ס' 1 לחוק). ב. במקרה של מכירת דירה המהווה דירה חליפית לדירה שנהרסה ונמכרה בפטור שהוא מהווה דחיית מס, התקופה שבה המוכר החזיק בדירה הישנה שנהרסה, נכללת במניין התקופות לעניין סעיף זה. ג. במקרה של מכירת דירה שהתקבלה הירושה, התקופה שבה החזיק המוריש בדירה כדירת מגורים, נכללת במניין ה-18 חודשים (לא רלוונטי למקרה של זכאות לפטור בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק). המוכר לא מכר ב-18 החודשים שלפני המכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי ס' 49ב(2) לחוק. הפטור לפי ס' 49ב(2) לחוק יחול גם על חלק בדירה שאינו עולה על 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97. הפטור לא יתקיים במקרים הנ"ל במידה ובעת מכירה של דירה אחרת בפטור ממס, חלה על אלה החזקה הקבועה בס' 49ג לחוק המפורטת מעלה. נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.2014 – 31.12.2017 (להלן: "תקופת המעבר"). מכירת דירת מגורים שיום רכישתה קדם ל-1.1.14 (להלן: "יום המעבר") ההסדר החדש קובע שמעתה ואילך הפטור ניתן רק במכירת דירה יחידה משכך, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה למנוע את האפשרות להטיל מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שכן היה ניתן למכור בה את הדירה בפטור ממס שבח. ס' 48א(ב2) לחוק קובע כי במכירת דירות מגורים מזכות שרכישתן קדמה ליום 1.1.14 המעבר (להלן: "דירות ישנות"), יחושב המס על השבח הריאלי באופן הבא: השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס ועל יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור של עד 25% (להלן: "החישוב החדש"). במקרה של "רכישה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, כלומר, מכירתה של דירה שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה, יום הרכישה לצורך החישוב החדש יהיה יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, אפילו אם הבנייה הסתיימה לאחר יום המעבר. מכירתה של דירת מגורים שאינה מזכה תחויב במס על כל השבח הריאלי לפי החישוב הרגיל, בהתאם למועד הרכישה: החל ביום הרכישה ועד ליום 07.11.01 – מס שולי. עד ליום 31.12.11 – 20%. עד ליום המכירה – 25%. בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים למוכר שנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות. כלומר, החל מיום המעבר מוכר שיש ברשותו יותר מדירה אחת יחויב במס שבח בגין כל אחת מדירותיו. הסדר המס החל על מוכר שהוא מרובה דירות מכירה בתקופת המעבר: החישוב החדש יחול במכירה בתקופת המעבר במקרים הבאים: ניתן למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים מזכות בחישוב החדש. במכירה הראשונה בתקופת המעבר – כל מוכר יכול למכור מכירת דירה אחת או שתיים בחישוב החדש. במכירה השנייה בתקופת המעבר – מוכר יכול למכור בחישוב החדש כל עוד לא מכר ב-4 שנים לפני המכירה, דירה אחרת בפטור ממס (לרבות פטור חלקי, למעט פטורים המפורטים בסעיף 49ב(1)(א)-(ד) כנוסחו לפני התיקון בחוק). במידה והדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכר במתנה לפני יום המעבר, המוכר צריך לעמוד בתקופת צינון (תקופת המתנה עד לזכאותו לפטור כפי שקבוע בסעיף 49ו לחוק לפני התיקון (מפורט מטה)). יש לעמוד בתקופת הצינון הן במכירה הראשונה והן בשנייה. יש צורך שהמכירה לא תהיה לקרוב (מוגדר בס'1 לחוק) בין אם המכירה בתמורה ובין אם ללא תמורה. דירה שהתקבלה במתנה – סעיף 49ו לפני התיקון – הייתה קבועה בסעיף תקופת צינון שהייתה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה אף בקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ואף מצבו המשפחתי של המקבל. אחרי התיקון – ההבחנה היחידה לעניין תקופות הצינון מתבססת על המגורים של מקבל המתנה בדירה שהתקבלה במתנה: אם התגורר בדירה – תקופת הצינון לקבלת הפטור תהיה שלוש שנים מהיום בו התחיל לגור בה. באם ולא התגורר בדירה – תקופת הצינון תהיה 4 שנים מהיום שקיבל את הדירה במתנה. סייג: מכירת דירות שהתקבלו במתנה ומשכך בפטור בתקופה שבין 1.8.13-31.12.17 (סעיף 62). בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, המוכר יוכל למכור בחישוב החדש רק במידה ונותן המתנה היה עומד בתנאים של הוראת המעבר באם והיה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד. בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, המוכר לא מחויב בתקופות הצינון הקבועות בס' 49ו. עם זאת, באם ונותן המתנה קיבל בעצמו את הדירה במתנה, תקופת הצינון אכן תחול לגביו. מי שקיבל במתנה לפני 1.8.13 יהיה כפוף לתקופות הצינון לפי ס' 49ו בנוסחו לפני התיקון. מכירה לאחר תקופת הצינון לא כפופה לתקופות צינון. מכירה לאחר סיום תקופת המעבר: מכירת דירה על ידי מוכר המשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות תחויב במס לפי החישוב החדש. היקף המכירות אינו מוגבל אך כמו תמיד, יש באפשרות פקיד שומה לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית. בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ. יראו תושב חוץ כמרובה דירות אף אם הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה בישראל ומשכך חלות על תושב החוץ אותן ההוראות החלות על מוכר תושב ישראל מרובה דירות הן לעניין המכירה בתקופת המעבר והן לעניין המכירה לאחר תום תקופת המעבר. נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה סעיף 49(א) לחוק שהוסף לאחר התיקון קובע סכום תקרה לפטור בגובה 4,500,000 ₪. המוכר זכאי פטור עד לגובה זכום זה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה. הפטור לדירת ירושה המצוין מעלה – לא שונה. מכירת שתי דירות קטנות ורכישת דירה אחת במקומן ס' 49ה' לחוק בנוסחו החדש קובע כי על מנת להיות זכאי לפטור במכירת שתי דירות קטנות ורכישתה של דירה אחת תחתה, על המוכר להיות בעלים של שתי דירות בלבד. במקרה זה מכירת הדירה הראשונה תהיה זכאית לפטור לפי ס' 49ה ואילו מכירת הדירה השנייה תהיה זכאית לפטור ממס לפי ס' 49ב(2). סעיף 49ה קובע תנאים מצטברים למתן פטור חד פעמי: הדירה השנייה נמכרה בפטור בתוך תקופה של 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה. סכום שתי הדירות אינו עולה על 1,986,000 ₪ נכון ל-2013. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.

עסקאות תשואה? חומר למחשבה – טל רכניץ, עורך דין
כיום, שוק הנדל"ן הינו אדן יסוד במשק הישראלי כשאנשים רבים, משקיעים או שואפים להשקיע בנכסים כגון דירות מגורים, משרדים, חנויות, מגרשי חנייה וכיו"ב, מהרבה סיבות וטעמים. מחד גיסא, טעם מרכזי הוא היציבות וחוסר הסיכון (להבדיל ממניות בבורסה) ומאידך גיסא, שיקול חשוב לא פחות הוא, שיקול כלכלי טהור. כל הרוכש נכס רוצה שהוא יניב לו תשואה יפה כשהנחת המוצא ברכישת נכס הינה כי אם תרכוש במחיר הנכון ובאזור הנכון, ההשקעה עשויה להניב פירות בשתי דרכים, מכירה עתידית או השכרה. א. מכירה עתידית – תשואה הנובעת מעליית ערך הנכס. לדוגמא, נכנס הנרכש במיליון ₪ וכעבור שנה נמכר במיליון ומאתיים אלף ₪ – בעל הנכס ייהנה מתשואה שנתית של 20%; ב. השכרה – תשואה הנובעת מתקבולים חודשיים קבועים שהנכס מניב. אפשר לומר שאחוזי תשואה שנתית בערך של 5% ומעלה יהוו עסקה טובה (לדוגמא, מי שרכוש נכס במיליון ₪ המניב פירות בצורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ לחודש, הרי שבמבט שנתי, עסקה זו תניב תשואה שנתית של 4.8%). בהקשר חשוב לזכור, הדבר תלוי במיקום הנכס, ישנם אזורים מסוימים שבהם נסתפק בתשואה של 5% ואף למטה מכך (לדוג' איזור המרכז שבו הביקוש גבוה יותר) וישנם אזורים בהם נצפה לתשואה גבוהה יותר מ5% והכל כמובן בהתאם למיקום הנכס. בהערכה שמרנית, רבים וטובים צופים יציבות במחירי הנכסים השונים בשוק הנדל"ן. הערכה זו נובעת מהעובדה שבשנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בצורה ניכרת בשווים וכן בהתחשב בכך שממשלת ישראל שואפת לפעול ולצנן את שוק הנדל"ן הרותח (המחאה החברתית ההולכת וגואה בשנים האחרונות היא הנותנת כתף לכך). אנשים רבים פונים לשוק הנדל"ן בשל העובדה שהבנקים המסחריים כיום מציעים ריבית מאוד נמוכה על פיקדונות ומשכך פונים הם לאלטרנטיבות השונות, כגון שוק הנדל"ן וזאת במטרה למצוא עסקה שתניב להם תשואה סולידית ויציבה, ובעיקר אטרקטיבית מזו שמוצעת בבנקים. העסקאות הנ"ל נבחנות על ידי המשקיע באמצעות בדיקת הנכס ונתוני העסקה העומדים על הפרק מכמה היבטים הקשורים במחיר, מיקום, מצב ותשואת הנכס וכיו"ב. אולם, נמליץ כי בטרם מתקבלת החלטה עקרונית, האם כדאי להיכנס לעסקת תשואה אטרקטיבית חשוב להקפיד ולבדוק האם אכן מדובר בעסקה בעלת "תשואה מובטחת"? לשם כך יש לקחת בחשבון בהקשר זה את עלויות הרכישה, הוצאות מימון העסקה אל מול האלטרנטיבות השונות להשקעה, ההשקעה הנדרשת בנכס וכיו"ב. רק לאחר מכן נוכל לדעת באם מדובר אכן ב"תשואה מובטחת". רבים המקרים בהם עסקה שעל פניו נראית כאטרקטיבית, למעשה מתגלים לגביה בדיעבד סייגים כאשר יורדים לפרטי העסקה. במה דברים אמורים? נתונים רבים בעסקה דורשים בחינה עמוקה ותשומת לב מיוחדת כאשר באם התשואה המוצגת היא אכן מובטחת ויציבה, כגון: מצב הנכס – ככל שהנכס במצב ירוד, ונדרשת השקעה כזו או אחרת, כך צפויה התשואה להיפגע; תחום העיסוק של השוכר- בענפים לא יציבים שם המילים "לא לעולם חוסן" הינם מנטרה מחייבת (ענפים כגון ביגוד, הנעלה, מזון וכיו"ב). למרות שהשוכר פועל בנכס בהצלחה מרובה במשך תקופה ארוכה, אזי עדיין במהרה יכול להשתנות המומנטום ולהתהפך; איתנות כלכלית של השוכר הינה פרמטר חשוב ביותר בכל הנוגע למצבת הביטחונות שהשוכר מעמיד ודבר זה יש לקחת בחשבון ; תקופת ההסכם ונק' היציאה של השוכר. מידת ההשקעה ותקופת האופציות חייבים להילקח בחשבון. סביר להניח שככל שהשוכר משקיע בנכס כספים רבים אזי הנכונות שלו לצאת מן הנכס, תפחת ; רמות הביקוש וההיצע בנכסים דומים בסביבת הנכס המדובר. נוכח האמור לעיל, יש להיכנס תמיד לעסקת תשואה בעיניים פקוחות תוך ניהול מקצועי באמצעות בעלי מקצוע ראויים לכך ובעלי ניסיון בתחום. רק לאחר ניהול הליך של גילוי נאות (due diligence) מסודר ומעמיק שיכלול בדיקה וחו"ד של בעלי מקצוע, רלוונטיים כגון המפורטים להלן: עורכי דין – בחינה ובדיקה משפטית של הסכם השכירות או ההפעלה והביטחונות. חוקרים פרטיים – בדיקה כלכלית מקיפה לגבי העסק הפועל בנכס או השוכרים, וכן מידת הקשר בינם ובין בעל הנכס ( ישנם מקרים, שהסכם או חלק מהאמור בו היו פיקטיביים והם לא שיקפו את המצב בפועל וזאת לאור "יד אחת" שנעשתה בין בעל הנכס ומי מטעמו לשוכר…) שמאים או מתווכים – מתן סקירה וחו"ד לגבי מחירים הנהוגים בשוק ורמות ביקוש לנכסים דומים באזור המבוקש. חשוב לזכור ולקחת בחשבון שהנכס עלול שלא להיות מושכר לתקופה מסוימת ומשכך יש לנהוג במשנה זהירות היות שאז לא רק שהנכס לא יניב תשואה, אלא עלול להסב הוצאות כגון תשלומי ארנונה, תשלומי אחזקה לוועד בית/חברת ניהול, החזר הוצאות מימון וכיו"ב וזאת מומלץ לשקול בטרם כניסה לעסקה. על מנת שנוכל להימנע ממצב לא נעים של גילוי דברים בדיעבד, דבר שרק יסב לרוכש הוצאות רבות ומיותרות ועוגמת נפש מרובה חייב הרוכש לתת את הדעת לנושאים אלו, ורק לאחר שיש בפני הרוכש נתונים מלאים ושלמים של המצב לאשורו, אזי יוכל הוא לבחון את הסיכויים אל מול הסיכונים, ולהיכנס למהלך בעיניים פקוחות.

גמול בתובענה ייצוגית – טל רכניץ, עורך דין
הנחת המוצא היא שניהול תביעה ייצוגית הינו מסע ארוך וגם גם משא של אחריות ומשאבים מבחינת התובע הייצוגי. משך ועל מנת לתמרץ את התובע הייצוגי, יש לתגמלו בהתאם ולהעניק לו תמריץ, להשקיע את המשאבים וליטול את הסיכון, שאם לא כן, לא ייעשה שימוש במכשיר הזה. פסק דין ע"א 2046/10 עזבון המנוח משה שמש נ' דן רייכרט הינו פסק דין המשמעותי והמנחה לעת עתה לעניין קביעת הגמול ושכר טרחת בא כוח התובע המייצג. בפסק הין הנ"ל, בית המשפט העליון עמד על שתי שיטות חלופיות לעניין חישוב שכר הטרחה: 1. שכר הטרחה נגזר משעות העבודה שהושקעו על ידי עורך הדין המייצג (להלן: "שיטת השעות"). 2. שכר הטרחה נקבע כאחוז מסוים מתוך הסכום שנפסק לטובת הקבוצה בפסק הדין או במסגרת הסכם פשרה (להלן: "שיטת האחוזים"). בפסק דין רייכרט הנ"ל בסופו של דבר נקבע כי יש לאמץ את שיטת האחוזים לעניין פסיקת גמול ושכר טרחה בתביעה ייצוגית בהן הסעד הסופי הינו סעד כספי, בעוד שבתובענות ייצוגיות בהן הסעד המבוקש אינו כספי (צו מניעה וכו') לא ניתן לעשות שימוש בשיטת האחוזים לעניין פסיקת שכר הטרחה – השיטה העדיפה במקרה זה הושאר על ידי בית המשפט בצריך עיון. נקבע כי שיטת האחוזים מתמרצת את עורך הדין לפעול להשאת טובת הקבוצה, תוך שהוא פועל אף להשאת טובת הקבוצה, תוך שהוא פועל אף להשאת שכרו שלו. בהקשר לשיטה האחוזים נקבעו בפסק הדין הנ"ל כמה קווים מנחים אשר לאורם ייפסק הגמול ושכר הטרחה, ואלה הם: 1. שכר טרחת עורך הדין המייצג בתביעה נגזר מהסכום שנגבה בפועל על ידי הקבוצה ולא מהסכום שנפסק. 2. הליך שהסתיים בפסק דין לטובת הקבוצה המייצגת – שיעור שכר הטרחה יהא גבוה משיעור שכר הטרחה בהליך שהסתיים בדרך של הסכם פשרה. 3. שיער הטרחה נפסק בשיעור מדורג- ככל שסכום הזכייה גדל, אחוז שכר הטרחה קטן. 4. שיעור האחוזים שייפסק יושפע מקריטריונים הבאים: נסיבות ההליך. האופן שבו הסתיים ההליך. גובה הסכום שנפסק. לאור האמור נראה שבניהול נכון ומקצועי של הליך, עם השגת תוצאות טובות לחברי הקבוצה המיוצגת, הן התובע והן באי הכוח המיצגים צפויים לקבלת גמול ושכר טרחה בהתאם, כעניין של מדיניות מתמרצת המעודדת במקרים המתאימים הגשת תובענות ראויות וטובות.

שר האוצר חתם על התקנות לפיצוי לעסקים וחברות בדרום שנפגעו ממבצע צוק איתן, טלי קסלר, עורכת דין
שר האוצר חתם היום, יום שני, 28/7/2014 על התקנות לפיצוי חברות ועסקים בדרום שניזוקו כתוצאה ממבצע צוק איתן. מדובר בפיצוי שנגרם לעסקים וחברות אלה בגין נזקים עקיפים, דהיינו אובדן רווחים והכנסות בתקופת מבצע "צוק איתן" שתחילתה ביום 8/7/2014 ועד ליום 31/8/2014, או עד למועד מוקדם יותר, ככל שהמבצע יסתיים קודם. כעת, על וועדת הכספים של הכנסת לאשר את התקנות על מנת שייכנסו לתוקף. מחר, יום חמישי, 31/7/2014 צפוי המשך הדיון בוועדת הכספים של הכנסת בעניין אישור התקנות. הפיצוי יינתן לעסקים בדרום המצויים בטווח של עד 40 ק"מ מגבול רצועת עזה. לאחר שיאושרו התקנות יהיה כל בעל עסק או חברה בדרום, המצוי בתוך הטווח הגיאוגרפי המדובר, שניזוקו כתוצאה ממבצע צוק איתן, לתבוע פיצוי בגין נזק עקיף שנגרם לו (אובדן הכנסות) מקרן הפיצויים השייכת לרשות המסים באחד משלושת המסלולים: מסלול הוצאות שוטפות, מסלול שכר ומסלול מחזור. שלושת המסלולים הללו נחשבים "מסלולים ירוקים" ונועדו לצורך מתן מענה מהיר ויעיל לחברות ולעסקים שנפגעו. מסלול מחזור מסלול זה מאפשר הגשת תביעה לקבלת פיצוי בשל ירידה במחזור הפעילות הכספית של העסק בשל המצב הבטחוני, בהתאם לדיווח השוטף של אותה חברה או עסק לשלטונות מס ערך מוסף. אופן החישוב של הפיצויים לפי מסלול זה כולל השוואה של מחזור הפעילות הכספית של העסק בחודשי המבצע לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גובה הפיצוי על פי מסלול זה לא יעלה על 3,000,000 ₪. מסלול שכר מסלול זה מאפשר הגשת תביעה לקבלת פיצוי עבור שכר שאותו עסק או חברה שילמו לעובדיהם שנעדרו מעבודתם בגלל ההנחיות של פיקוד העורף. פיצוי זה ישולם גם עבור העובדים שנאלצו להשגיח על ילדיהם שגילם מתחת לגיל 14, בשל סגירתם של מוסדות החינוך. פיצוי זה ישולם גם עבור עובדים העונים להגדרת "אדם עם מוגבלות" שנעדרו מעבודתם היות ולא יכלו לעמוד בהנחיות של פיקוד העורף.

ניהול דירות ל לחץ כאן

מסלול הוצאות מסלול זה מאפשר הגשת תביעה לקבלת פיצוי בגין הנזק התפעולי שנגרם לחברה או לעסק בתקופה הרלוונטית. מסלול זה נועד לפצות עסקים על הוצאות עודפות שנגרמו להם כדי שיוכלו לשמור על מחזור הפעילות הרגיל שלהם בתקופת המבצע. בנוסף, בעלי עסקים או חברות המצויים ביישובי ספר ו/או בעלי עסקים בטווח של עד 7 ק"מ מגבול רצועת עזה, יוכלו לבחור בין שלושת המסלולים הירוקים לבין מסלול נוסף ("המסלול האדום") במסגרתו יוכלו לתבוע פיצוי בגין הנזקים העקיפים המלאים שנגרמו להם, אותם הם יידרשו להוכיח. חברות ועסקים בדרום הפועלים בענפים מיוחדים (לדוגמא חברות ועסקים בתחום המלונאות, התיירות, אולמות אירועים ושמחות, וחקלאים) יזכו לפתרונות מיוחדים שיתאימו לאופי הפגיעה שספגו. גם הפיצוי עבור החברות והעסקים בענפים המיוחדים לא יעלה על 3,000,000 ₪. על מנת להשיג את הפיצוי המירבי לחברות ולעסקים שנפגעו כלכלית ממבצע "צוק איתן", משרדנו פועל בשיתוף פעולה עם אנג'ל את אנג'ל ושות' – רואי-חשבון. אנו ממליצים לכל חברה או עסק שנפגע מהמבצע לבצע עבודת הכנה מוקדמת מקיפה, לקבל את הייעוץ מתאים, להכין את החומר, להכין את התיעוד המתאים, לבצע את החישובים הנכונים ולקבל את הייעוץ משפטי הנכון, כדי להשיג את הפיצוי המקסימלי.

הגדרת הקבוצה בתביעה ייצוגית – טל רכניץ, עורך דין
מטרת הליך התביעה הייצוגית הינה ריכוזן של תביעות פרטניות לכדי תביעה אחת, באופן שניהולה יהיה יעיל ותוצאתה תיצור הרתעה כלפי תאגידים גדולים ורשויות מחד גיסא ומאידך גיסא, תעניק פיצוי הולם לנפגע, שנושא בדגל ומגיש את התביעה. התובענה הייצוגית מתנהלת בשני שלבים. בשלב הראשון מוגשת בקשה לבית המשפט לצורך אישור הגשת התובענה כתובענה ייצוגית. השלב השני מתקיים רק באם והתקבל האישור, שלב זה כולל דיון והכרעה בתובענה לגופה. על מנת שבית המשפט אכן יאשר בקשה לתובענה ייצוגית עליו להשתכנע כי אכן מתעוררות בתביעה שאלות מהותיות המשותפות לכלל חברי הקבוצה ויש אפשרות סבירה שהן יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה, בנוסף, האישור של תובענה ייצוגית יתקבל רק באם בית המשפט השתכנע מעבר לכך כי הליך זה הוא הדרך היעילה ביותר להכרעת העניין וכן כי קיים יסוד להניח שעניינם של חברי הקבוצה ינוהל בדרך הולמת ובתום לב (ס' 8(א) לחוק תובענות ייצוגיות). בשלב בקשת האישור יש צורך להגדיר את "קבוצת הנפגעים". הגדרת קבוצה הומוגנית הינה שאלה מהותית שאין להקל בה ראש שכן הגדרה לא נכונה או מדוייקת יכולה לפגוע בסיכויי ההצלחה של בקשות לאישור תביעות ייצוגיות רבות. ס' 10(א) לחוק תובענות ייצוגיות קובע כי כאשר בית המשפט מאשר תובענה ייצוגית, עליו להגדיר בהחלטתו את הקבוצה שבשמה תנוהל התובענה. בנוסף, נדרש להגדיר את הנזק שנגרם לכל חברי הקבוצה, קיומו של קשר סיבתי לכאורי ועוד. עניין חשיבות הגדרת הקבוצה בא לידי ביטוי ביתר שאת בע"א 458/06 שטנדל נ' חברת בזק בינלאומי בע"מ, שם נקבע כי בכדי שתקום לצרכן עילת תביעה נגד העוסק בגין הפרת "איסור ההטעיה" (סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן), יש צורך להראות כי העוסק הפר את החובה שב"איסור ההטעיה", בנוסף, עליו להוכיח כי נפגע הוא מהפרת החובה וכן שקיים קשר סיבתי בין הפרת האיסור הקבוע בס' 2(א) לחוק הגנת הצרכן, לבין הפגיעה. בפרשת שטנדל בית המשפט העליון הבהיר כי על מנת לעמוד בתנאים לאישור התובענה כייצוגית, על התובע המייצג להניח, כבר בשלב האישור, תשתית ראייתית מספקת שבכוחה להעיד על יכולתו העתידית להוכיח את יסודות הקשר הסיבתי וההסתמכות של חברי הקבוצה המיוצגת, והדרך לעשות כן היא על ידי הצגת נתונים "שיש בהם כדי להצביע על גובה הנזק שנגרם לצרכנים בעקבות ההטעיה", וכן "הצעות מעשיות ומשביעות רצון למנגנון, על פיו ניתן יהיה לקבוע או לכל הפחות להעריך אלו צרכנים הושפעו מן הפרסום ומהי מידת הנזק שנגרמה לתובעים בשל הפרסום להבדיל מן השימוש בשירותיה של בזק בינלאומי שלא בעקבות ההטעיה" . כלומר, הבקשה תאושר כתובענה ייצוגית אך ורק אם עלה בידי הנפגע המייצג את התביעה להצביע על הצעות מעשיות ומשביעות רצון למנגנון שלפיו ניתן יהיה לקבוע אלו צרכנים הסתמכו על ההטעיה (גודל הקבוצה) ומה מידת הנזק שנגרמה לחברי קבוצת התובעים כאמור, בשל הטעיה זו. במידה ואין בטענות התובע המייצג תשתית מספקת להתייחסות לסוגיות ההסתמכות והקשר הסיבתי, המערער לא הראה כי תובענה ייצוגית היא הדרך היעילה להכרעה במחלוקת בנסיבות העניין, ובהתאם לכך לא קיים את התנאי הקבוע בסעיף 8(א)(2) לחוק זה. ניתן להסיק מפסק דין שטנדל כי לעיתים, להגדרת תתי קבוצות במסגרת הגשת הבקשה תהיה השפעה מכרעת לעניין אישורה על ידי בית המשפט. נפסק, כי בטרם ידחה בית משפט בקשה לאישור תובענה כייצוגית בשל היעדר הומוגניות בין חברי הקבוצה, מן הראוי כי יידרש לאפשרות להכשיר את התובענה לבירור בהליך ייצוגי באמצעות שימוש באחד הפתרונות המופיעים בחוק, בן היתר, הסמכות לפצל את הקבוצה לתתי-קבוצות (סעיף 10(ג) לחוק זה)[1]. בהתאם לס' 10(ג), ביכולתו של בית המשפט להגדיר "תתי קבוצות" במידה והוא מוצא שחלק מחברי הקבוצה הם בעלי עניין בשאלות המהותיות המתעוררות במשפט. מעבר לכך, על העניין הנוגע להם להיות מנותק משאר חברי הקבוצה הכללית שבשמה מוגשת התובענה הייצוגית. הנה אם כן, הליך של תובענה ייצוגית, הינו הליך כבד משקל ושמעות, ולכן בטרם נוקטים בו, יש להיוועץ עם גורמים מנוסים, שכן ישנה חשיבות רבה לאופן ניסוח כתבי הטענות, ויישום הוראות הדין וההלכה הפסוקה למקרה הקונקרטי.

פיצוי לעסקים וחברות בדרום שנפגעו ממבצע צוק איתן, טלי קסלר, עורכת דין
הפיצוי שמתכננת הממשלה לעסקים ולחברות בדרום שנפגעו כתוצאה ממבצע צוק איתן, יתבסס, ככל הנראה על מתווה הפיצוי שניתן במבצע "עמוד ענן" ובמבצע "עופרת יצוקה". החידוש המשמעותי הוא שניתן יהיה להתחיל לתבוע פיצוי כבר בזמן הלחימה, מיד אחרי שיאושרו בוועדת הכספים התקנות שהכין משרד האוצר בעניין זה. אישור התקנות צפוי בימים הקרובים. על פי המתווה המוצע יינתנו פיצויים עקיפים, בגין אובדן הכנסות לעסקים בדרום שממוקמים בטווח של 40 ק"מ מן הגבול. הקביעה של הטווח של ארבעים קילומטרים אינה שרירותית והיא מתואמת עם ההכרזה של פיקוד העורף בדבר האיזור שנמצא במצב לחימה. הפיצוי עליו מדובר הוא בנוסף לפיצוי לו זכאי מי שספג נזק ישיר – אובדן של רכוש. כעיקרון ניתן לבחור בין שלושה מסלולים חלופיים: מסלול מחזור מדובר בתביעה לקבלת החזר בשל ירידה במחזור הפעילות העסקית בשל המצב הבטחוני, בהתאם לדיווח השוטף של אותו עסק או חברה לשלטונות מע"מ. נוסחת החישוב של הפיצוי לפי מסלול זה כללה השוואה של מחזור הפעילות העסקי בחודשי המבצע לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מסלול שכר מדובר בתביעה לקבלת החזר עבור שכר שהמעביד שילם לעובדיו שלא הגיעו לעבודתם בשל הנחיות של פיקוד העורף. פיצוי זה יינתן גם עבור עובדים שהשגיחו על ילדיהם שגילם מתחת לגיל 14, עקב סגירה של מוסדות החינוך. את הפיצוי יכול לקבל רק אחד מההורים. הפיצוי ששולם בעבר היה בגובה של 132.5% מהשכר הבסיסי של העובד שבגינו שולם הפיצוי. מסלול הוצאות מדובר בתביעה לקבלת פיצוי בגין הנזק התפעולי שנגרם לעסק או לחברה בתקופה הרלבנטית. עסקים הפועלים בסקטורים מיוחדים (לדוג' עסקים בתחום התיירות, אולמות שמחות ואירועים, וחקלאים) יקבלו פתרונות ספציפיים שיתאימו לאופי הפגיעה שספגו. במבצע עמוד ענן הוסכם לגבי מקרים מיוחדים אלה שגם אם רשות המסים לא תיתן החלטה בעניינם בתוך תקופה של 45 ימים, הם יקבלו מקדמה בשיעור של 50% מהסכום שתבעו ובתנאי שהם העבירו את כל המסמכים וההבהרות שרשות המסים דרשה מהם. אם לא ניתנה החלטה בעניינם בתוך תקופה של 180 יום, הם יהיו זכאים למקדמה נוספת בשיעור של 40% מהסכום שתבעו. קרוב לוודאי שמנגנון זה יופעל גם במבצע הנוכחי. על מנת להשיג את הפיצוי המקסימלי לעסקים וחברות בדרום שנפגעו ממבצע צוק איתן, משרדנו פועל בשיתוף פעולה עם אנג'ל את אנג'ל ושות' – רואי-חשבון. אנו ממליצים לבצע עבודת הכנה מוקדמת לרבות קבלת ייעוץ מתאים, הכנת החומר, הכנת התיעוד המתאים, ביצוע החישובים הנכונים וקבלת ייעוץ משפטי נכון, כדי להשיג את הפיצוי המירבי.

הרפורמה במיסוי מקרקעין – אוגוסט 2013, טלי קסלר, עורכת דין
באוגוסט 2013 אישרה ממשלת ישראל, כחלק מההיערכות שלה לצמצום הגירעון, רפורמה מקיפה במיסוי מקרקעין ביחס לעסקאות נדל"ן בישראל. המוכר דירה (או בית) בישראל אמור לשלם מס שבח (אלא אם הוא עומד בתנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום מס זה) והרוכש דירה בישראל אמור לשלם מס רכישה. שיעורו של מס רכישה ביחס ליחיד קבוע במדרגות, בהתאם למצבו של הרוכש ובהתאם לסכום העסקה. לרפורמה השפעה על כל מי שמחזיק נדל"ן בישראל, ובפרט על תושבים זרים, בעלים של נכסי יוקרה (ששוויים מעל 4.5 מ' ₪) ועל מי שיש לו מספר נכסים המשמשים למגורים. חלק מהשינויים נכנסו לתוקף ביום 1/8/2013 וחלקם ייכנסו לתוקף רק ביום 1/1/2014. יש מקום לציין שמבחינת חוק מיסוי מקרקעין חלה חזקת התא המשפחתי, לפיה מונים גם את הדירות של בן הזוג או של ילדיו (עד גיל שמונה עשרה) של המוכר. נביא להלן את עיקרי הדברים: צמצום הפטור ממס שבח עד כה התאפשרה מכירה של נכס המשמש למגורים (דירה או בית) בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים. אפשרות זו תבוטל החל מיום 1/1/2014. החל מיום 1/1/2014 ניתן יהיה למכור דירה או בית בפטור ממס שבח רק ביחס למי שעומד בכל התנאים הבאים: הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל, המוכר הינו בעל הזכות בה במשך שמונה עשרה חודשים ממועד שהדירה היתה לדירת מגורים (דהיינו ממועד השלמת הבנייה במידה שמדובר בדירה שנרכשה "על הנייר" מקבלן או במסגרת של קבוצת רכישה עוד לפני שהבניה הושלמה), ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה בשמונה עשרה החודשים האחרונים. דירה נוספת (המונעת קבלת הפטור) לא תיחשב אם חלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש או אם היא דירה שנקבלה בירושה, הדירה היא דירתו היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש, או אם מדובר בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997. דהיינו, כל מי שמחזיק ביותר מדירה אחת (אשר לא מתקיימים לגביו התנאים לעיל) אינו יכול למכור דירה בפטור ממס שבח. מס השבח שישולם החל מיום 1/1/2014 לגבי מי שבמועד זה יחזיק במספר דירות יחושב באופן לינארי כך שעל התקופה שעד ליום 1/1/2014 יהיה המוכר פטור והחל ממועד זה ואילך ישולם מס שבח בשיעור של עד 25%. החישוב הזה רלבנטי גם ביחס למי שביום 31/12/2013 היה זכאי לפטור (כיון שלא מכר דירה נוספת בארבע השנים האחרונות) וגם ביחס למי שלא היה זכאי לפטור שכזה. בתקופת המעבר שמתחילה ביום 1/1/2014 ומסתיימת ביום 31/12/2017 ניתן למכור עד שתי דירות אשר יחול עליהן החישוב הלינארי, המתואר לעיל, כאשר לפחות ביחס לאחת מהעסקאות חלפו ארבע שנים מאז שהמוכר מכר דירה בפטור ממס (לפני תחילת תקופת המעבר). תושבים זרים עד כה נהנו תושבים זרים מהאפשרות למכור דירות בפטור ממס שבח (בדומה לתושבי ישראל) ומהאפשרות לרכוש דירות ולשלם מס רכישה במדרגות הנמוכות, במידה ולאותו תושב זר לא היתה דירה נוספת בישראל (כפי שמשלם תושב ישראל שאין ברשותו דירה נוספת). החל מיום 1/1/2014 תושבים זרים יוכלו לבקש פטור ממס שבח רק אם ימציאו אישור משלטונות המס במדינה שבה הם תושבים, לפיו אין להם דירה באותה מדינה. לא ברור האם ניתן לבקש ולקבל אישור מסוג זה משלטונות המס בחו"ל וכיצד באופן פרקטי ייושם התיקון הזה. החל מיום 1/8/2013 תושבים זרים משלמים מס רכישה גבוה יותר, בדומה לזה המוטל על תושבי ישראל אשר בבעלותם דירה נוספת. דירות יוקרה עד כה, במקרים שבהם היה המוכר זכאי לבקש פטור ממס שבח, לא היתה מגבלה לגבי גובה העסקה שבמסגרתה התבקש הפטור (למעט הפטורים המיוחדים שניתנו באופן זמני במסגרת הוראת שעה). באופן זה, התאפשר למוכרים של נכסים לקבל פטור גם בגין נכסים יקרים מאוד. החל מיום 1/1/2014, גם במקרה שבו המוכר זכאי לקבל פטור ממס שבח, הפטור יחול רק עד לסך של 4,500,000 ₪ הראשונים מהתמורה הנקובה בהסכם המכר. מעבר לסכום זה, ישלם המוכר מס שבח. שיעור מס השבח ביחס לסכום התמורה העולה על 4,500,000 ₪ יחושב באופן לינארי כך שעל התקופה שעד ליום 1/1/2014 יהיה המוכר פטור והחל ממועד זה ואילך ישולם מס שבח בשיעור של עד 25%. כאמור, השבח ישולם באופן יחסי על סכום ההפרש שבין סכום התמורה לבין הסכום של 4,500,000 ₪ בלבד. שינוי בפטור למתנות לקרובים עד כה ניתן היה לתת במתנה נכסי נדל"ן לקרובים, תוך שהמוכר מקבל פטור ממס שבח. החל מיום 1/8/2013 בוטל הפטור למתנות בין אחים, אלא אם כן מדובר בנכס שהתקבל במתנה או בירושה מהוריו של המעביר. בנוסף, עד כה חויב מקבל המתנה להחזיק בדירה למשך תקופה מינימאלית לפני שהתאפשרה מכירתה בפטור ממס שבח. משך התקופה היה תלוי בזהות נותן המתנה, זהות מקבל המתנה, מצבו המשפחתי והאם התגורר בדירה הנמכרת. תקופה זו כונתה "תקופת הצינון". תקופת הצינון נועדה למנוע העברות נדל"ן שנועדו אך ורק לצורך ניצול פטורים ממס שבח. תקופות הצינון הקבועות בחוק הוארכו ועל מקבל המתנה להתגורר בדירה לפחות 3 שנים לפני מכירתה בפטור או לחילופין להחזיק בדירה לפחות 4 שנים לפני מכירתה בפטור אם לא התגורר בה. בנוסף, בעסקאות מכירה של דירה שהתקבלה בידי המוכר במתנה החל מיום 1/8/2013 ועד ליום 31/12/2017, יראו את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לצורכי מיסוי. זהו מצב בעייתי הן מבחינת מקבל המתנה והן מבחינת נותן המתנה. לאור השינויים, כאמור, מה הן המלצותינו? תושב זר שמעוניין למכור נכס (בית או דירה) בפטור ממס שבח – כדאי לו לעשות זאת באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014. המחזיק בנכס נדל"ן (בית או דירה), שמחירו מעל 4,500,000 ₪, המעוניין למכור אותו – כדאי לו לעשות זאת באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014. המחזיק במספר נכסים המשמשים למגורים (בתים ו/או דירות) אשר בכוונתו למכור אותם בזמן הקרוב ונכון להיום הוא זכאי למכור נכס בפטור ממס שבח – כדאי לו לנצל פטור זה באופן מיידי ועוד לפני 1/1/2014. תושב ישראל המחזיק בנכס אחד או יותר, אשר הוא מעוניין למוכרו, ונכון להיום הוא ניצל את כל הפטורים ממס שבח ואינו יכול למכור נכס נוסף בפטור, הרי שביום 1/1/2014 הוא יוכל למוכרו בפטור ממס שבח. בבחינת סדר המכירה של הנכסים חשוב לבדוק ביחס לאיזה נכס נצבר הכי הרבה שבח ונכס זה למכור ראשון (ולא את הנכס היקר ביותר).

המועד ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך עקב פגיעת תוכנית (ס' 197 לחוק התכנון והבניה) מאת טל רכניץ, עורך דין LL.M MBA
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, עוסק בזכאות בעל מקרקעין לקבל פיצויים מהוועדה המקומית בגין ירידת ערך המקרקעין שבבעלותו, עקב פגיעת תוכנית במקרקעין (שלא עקב הפקעה). הסעיף קובע כי ישנה תקופת התיישנות קצרה של שלוש שנים להגשת תביעה מיום תחילת תקפה של תוכנית. השאלה הפרשנית בה אנו דנים הינה – "מהו יום תחילת תקפה של תכנית", מה הוא המועד ממנו יש למנות את שלושת השנים לשם הגשת התביעה בטרם תיכנס ההתיישנות לתוקף? הפרשנויות השונות: א. הפרשנות המצמצמת – עמדת הרשויות: עמדת הרשויות, אשר באופן טבעי, מעוניינות לקצר ככל שניתן את המועד בו ניתן להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197, הינה כי התקופה בה מתחילה הספירה למועד ההתיישנות נקבעת בסעיף 119(ב) ומתחילה מיום הפרסום ברשומות, והוא המועד הקובע. ב. הפרשנות המרחיבה – עמדת התובעים: עמדת בעלי הקרקע שנפגעים מתוכנית המקרקעין, ומעוניינים להגיש תביעה לפי סעיף 197, אשר מעוניינים להאריך ככל שניתן את המועד להגשת התביעה לפיצויים, הינה כי לפי סעיף 119(א) נקבע כי תחילתה של תכנית היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מביניהן ברשומות או בעיתון. בימ"ש דן בסוגיה זו בשל פסיקות סותרות של בתי המשפט מנהליים, אשר תומכות חלקן בפרשנות המרחיבה וחלקן בפרשנות המצמצמת, וכב' השופט פוגלמן שדן בסוגייה במסגרת ברם 9701/11 אברהם ודורה גולדשטיין נ' יעקב ורצהייזר ואח', מסביר כי יש לבחור מבין החלופות השונות במתחם האפשרויות שבחוק את החלופה שמגשימה באופן מיטבי את תכלית החוק, כאשר דאג לציין כי כפות המאזניים קרובות להיות מעויינות. לענייננו, בית המשפט בפס"ד הנ"ל מחודש יוני 2013 החליט כי מאחר ולא ניתן לפרש את החוק בצורה עדיפה לגישה זו או אחרת, יש לאמץ את גישת התובעים – אשר זכותם היא הזכות הנפגעת על ידי הנתבעים, בדרך של "פרשנות מקלה עם התובעים", כאשר מדובר על פגיעה בזכות הקניינית של הפרט, ופגיעה בזכות הגישה לערכאות של הפרט – הן אלו אשר מטות את הכף לטובת הפרשנות המרחיבה את זכות התביעה. סיכום: לאור כל האמור לעיל, נראה כי המועד הקובע, ממנו יש לספור את מניין 3 השנים למרוץ ההתיישנות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הינו בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מביניהן ברשומות או בעיתון. כמובן שעדיין מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון ורקע בתחום על מנת לברר את המועד הקונקרטי בו ניתן להגיש את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין בשל פגיעת תכנית, שלא בדרך של הפקעה.

לוותר או להגיש תובענה ייצוגית ?! – טל רכניץ, עורך דין
לא אחת האזרח ה"קטן" נתקל בעוולות אשר נגרמות לו על ידי תאגידים גדולים, מדובר על עוולות נוראיות ומתסכלות, אשר בשל סכומן המזערי (כעשרות שקלים) לא נותר לאותו אזרח קטן אלא להרים ידיים ולהיכנע. לשם כך נוצר הכלי שהינו "התובענה הייצוגית", אשר באמצעותו גם האזרח הקטן יוכל לתבוע את התאגידים הגדולים, הן בתחומים צרכניים, הן את מוסדות הבנקאות התקשורת וכיוצ"ב, כאשר באמצעות כלי זה מצרף התובע את הסכום המזערי של כל אחד מהצרכנים בגין אותה עוולה, ואת משך השנים שמתבצעת העוולה, וכך יוצא שסכומה המצרפי של התביעה,הינה סכום נכבד אשר מצדיק את הגישה לערכאות, ואף מזכה את התובע הייצוגי בסכום נכבד לעומת סכום העוולה האישית שנגרמה לו, בשל תרומתו לתועלת הציבור. דברים אלה אף מקבלים משנה תוקף בימינו, לאור המחאה החברתית ההולכת וגואה החל מקיץ 2011. הכלי אשר עומד בפני האזרח הקטן על מנת להלחם בעוולות אלו, הינו הגשת תביעה ייצוגית לפי הוראות חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006, אשר אמורה לתמרץ את האזרח לתבוע כאשר הנזק הכספי שנגרם לו מהעוולה קטן ואינו מצדיק גישה לערכאות, שכן כאשר יחשוב בצורה של ערכים למול תועלת, יאיינו את האפשרות שהוא ינהל מערכה ארוכה ויקרה, לשם כך נוצר "המכשיר" של התובענה הייצוגית, שהינו אמצעי לתמרץ את האזרח לעמוד על זכויותיו האישיות, וכמובן גם בשם אותה ה"קבוצה" הרלוונטית, כולה. לאחרונה, נראה כי כלי הגשת התובענה הייצוגית הופך יותר ויותר פופולארי, ומשרדנו הגיש מס' רב של תביעות ייצוגיות בתחומים רבים ומגוונים, בין היתר ניתן למנות תביעות שמשרדנו מנהל כנגד חברות כרטיסי האשראי, בנקים, חברות התחבורה הציבורית, חברות סלולאר וכיו"ב. לפיכך, גובר הביקוש ומשרדנו זוכה למס' רב של פניות מדי שבוע, בעניינים שונים ומגוונים של אזרחים המבקשים לבחון אפשרות להגשת תובענות ייצוגיות, לשם כך משרדנו בוחן את התביעות ברמה כללית בסיסית באמצעות מספר מבחנים, אשר נשמח לשתף את המתעניינים בהגשת תובענה ייצוגית באותם כלים אשר בהם עורכי דין ובתי משפט בוחנים באמצעותם תחילה האם אכן ישנה עילה לצורך הגשת תביעה ייצוגית. התנאי הראשון לאישור התביעה הייצוגית הינו: התובענה מעוררת שאלות משותפות לכלל חברי הקבוצה – של עובדה ומשפט. תחילה בבואנו לבחון את התנאי הראשון, נבחן האם העוול שנגרם מעורר שאלות רבות המשותפות למס' רב של אנשים, שיוגדרו בתביעה כ"קבוצה" התובעת, ולבסוף נבדוק את עובדות המקרה ונבחן אותם לאור המטרות המצוינות בסעיף 1 לחוק התובענות הייצוגיות (עובדה ומשפט), אשר כוללת בין השאר את המטרות: "אכיפת הדין והרתעה מפני הפרתו", "מימוש זכות הגישה לבית המשפט", "מתן סעד הולם לנפגעים מהפרת הדין" וכן "ניהול יעיל, הוגן וממצה של תביעות". ומבחינת היישום – יש לבחון אם יש בהגשת תביעה ייצוגית בעניין העוולה הנדונה, כנגד הנתבעת שגרמה את העוולה, כדי לתרום משמעותית להרתעת תאגידים נוספים כדוגמתה, מלפגוע בצורה חמורה בציבור במקרים כדוגמת המקרה העומד למבחן, כאשר הבסיס מבחינה משפטית הינו הצורך בהפרת חובה חקוקה, הטעייה וכיו"ב. כמובן שהצורך בהרתעה כאמור, מקבל משנה תוקף לאור החשיבות שבמניעת תופעה חמורה, של אי מילוי אחר הוראות החוק, במיוחד, כאשר מדובר בעוולה של הפרת חובה חקוקה. תנאי שני וחשוב בבואנו לבחון האם המקרה הנדון מתאים לתובענה ייצוגית, הינו הצורך להוכיח כי ניהול ההליך כתובענה ייצוגית הינו הכרחי על מנת לממש את זכאות חברי ה"קבוצה" לפיצוי מהתאגיד או הגוף המעוול. כאשר הדגש הוא כי בסכום תביעה אישית, העומד על עשרות בודדות של שקלים, אין די על מנת לתמרץ תובע לפתוח בהליך משפטי מורכב ומסובך כנגד גופים עוצמתיים, ולפיכך התביעה לא תוגש בדרך אחרת מלבד תביעה ייצוגית. התנאי השלישי לפיו יש לבחון בטרם הגשת הנושא הנדון בדרך של תביעה ייצוגית, הינו ייצוג הולם של חברי הקבוצה, הן על ידי התובע ברמה האישית, שהינו פועל בתום לב, ומומלץ שיראה שהינו בעל האמצעים הכלכליים הנדרשים לשם ניהול ההליך, בשל המשמעות הרת הגורל כלפי הציבור בשמו מגיש את התובענה הייצוגית, והן מבחינת עוה"ד המייצגים את התובע בהליך, אשר מומלץ להראות כי המדובר בעוה"ד בעלי ניסיון בכלל ובתחום התובענות הייצוגיות בפרט, אשר מבטיחים להעמיד לרשות הקבוצה ייצוג משפטי ככל שיידרש על מנת לממש את זכויות החברים בקבוצה כלפי התאגיד או הגוף המעוול. סיכומו של דבר, בית המשפט נותן משקל רב לתועלת הציבור הנובעת מהתביעה, והסיכוי כי הבקשה להגשת התביעה הייצוגית תתקבל, הינה כאשר אכן ישנה עוולה שנעשתה לציבור, כאשר זאת נעשתה בניגוד לדין ומשפט, וכי מטרת התביעה בעיקרה הינה הרתעת מעוולים כדוגמת הנתבעת. כאשר, אף אם שני התנאים הראשונים מתקיימים, בימ"ש יכול לפסול עדיין את התביעה כאשר לא מדובר בייצוג הולם, אם על ידי עורך דין שאינו מנוסה ואם על ידי תובע שאינו תם לב. נדגיש כי לאור הפסיקה האחרונה, נראה כי המגמה הינה לפסוק פיצוי יחסית קטן לתובע, סכומים אשר לא ניתן להתעשר מהם, כי אם לקבל שכר על עבודת הציבור. לשם בדיקת האפשרות להגשת תובענה ייצוגית לעומק, ולאחר הבחינה העצמית לפי הכללים הנ"ל, מוטב להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, אשר ישקול את הדברים בצורה מקצועית וכנה, אשר יכולה לחסוך לתובע הוצאות בית משפט באם יגיש תביעה אשר תידחה.

ייצוג ברכישת משרד "יד שנייה" או מקבלן / יזם או בקבוצת רכישה, טלי קסלר, עורכת דין
בימים אלה אנשי עסקים רבים שוקלים את האפשרות של רכישת משרד. חלקם זקוקים למשרד לשימושם האישי וחלקם שוקלים את האפשרות לרכוש משרד כנכס להשקעה. בין אם מדובר בנכס "יד שנייה" הכולל שוכר/ים ובין אם מדובר בנכס "על הנייר" יש צורך בבדיקה מקיפה של הנכס ובניהול מו"מ קפדני כדי להבטיח את זכויות הקונה. ייצוג רוכש משרד דורש הבנה מיוחדת של התחום ושל ההיבטים האופייניים לעסקת רכישת משרד להבדיל מביצוע עסקת נדל"ן אחרת. רכישת משרד "יד שנייה" בדיקת זהות הבעלים של המשרד במטרה לוודא שהאדם / החברה / הישות המשפטית שעמה הרוכש מדבר ומנהל מו"מ על התנאים לרכישת המשרד הוא הבעלים שלו. בדיקה כי הנכס נקי מכל חוב או שעבוד או עיקול. בדיקה האם התוכניות החלות על הנכס מתאימות לייעודו – שימוש כמשרד. בדיקה האם יש זהות בין היתר הבנייה לבין המשרד הבנוי בפועל. בדיקה האם ננקטו נגד בעלי המשרד בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה (כגון בגין חריגות בנייה, שימוש בנכס בניגוד להיתר וכיו"ב). ככל שהמשרד מושכר יש צורך בבדיקה מקיפה של הסכמי השכירות והביטחונות שמסרו השוכרים. בדיקה מה הם התשלומים שישלם הקונה עם רכישת המשרד (כגון מס רכישה, מע"מ, תשלומים בגין רישום וכיו"ב). על הרוכש לבדוק מהם התשלומים החלים עליו בקשר לרכישת המשרד, על מנת להיערך לכך בהתאם. בדיקה מה הם התשלומים שישלם המוכר עם מכירת המשרד וזאת על מנת להבטיח העברת הזכויות במשרד מהמוכר לקונה ללא חובות עבר אשר עשויים לסכל רישום הזכויות על שם הקונה. בדיקה האם לרוכש יש יכולת כלכלית להשלים את עסקת רכישת המשרד, לרבות בדיקה מראש של האפשרות לקבל הלוואה המגובה במשכנתא למימון רכישת המשרד. בדיקת הסכם הניהול, ככל שאת הבניין שבו מצוי המשרד מתחזקת חברת ניהול. רכישת משרד "על הנייר" או במסגרת "קבוצת רכישה" קבלנים ויזמים רבים משווקים משרדים בין כעסקה "רגילה" ובין במסגרת של "קבוצת רכישה" או "קבוצת רוכשים". לעיתים קרובות מדובר בהסכמים המונים עשרות עמודים ומנוסחים בשפה משפטית אשר אינה מובנת לאדם מן הישוב. אמנם הקונה נדרש לשלם לעורך הדין של היזם / הקבלן / קבוצת הרכישה שכר טרחה, אולם עורך דין זה אינו מייצג את הרוכש אלא את האינטרסים של היזם / קבלן / קבוצת הרכישה אשר לעיתים קרובות עומדים בניגוד לאינטרסים של הרוכש. בעת קניית משרד במסגרת קבוצת רכישה / מקבלן, חשוב מאוד לקונה להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, הבקיא בתחום, על מנת שזה ייצגו לא רק בהיבטים המסחריים החשובים מאוד לקונה משרד מקבלן / קבוצת רכישה, אלא גם בהיבטים משפטיים, אשר לעיתים קרובות רוכש משרד בקבוצת רכישה / מקבלן כלל אינו מודע אליהם וביניהם: בדיקת המצב התכנוני של הפרויקט והסטאטוס של הוצאת היתר הבניה; בדיקת הביטחונות הניתנים לרוכש המשרד מקבלן / קבוצת רכישה, אשר אמורים להבטיח את הכספים שהוא משלם; בדיקת התחייבות קבוצת הרכישה / הקבלן / היזם לעמידה בלוחות הזמנים והפיצויים שישולמו לקונה במקרה של איחור; התחייבות הקבלן לתיקון פגמים וליקויים במשרד ובשטחים המשותפים לאחר שיימסרו; הגבלת אפשרות של קבוצת הרכישה / של היזם / של הקבלן לבצע שינויים במשרד הנרכש עצמו, בבניין ובפרויקט; קביעת מנגנונים לביצוע תוספות ושינויים במפרט ובמשרד הנרכש; התחייבות מצד הקבלן / היזם לשתף פעולה עם הרוכש לצורך קבלת משכנתא למימון רכישת המשרד על ידו; בדיקת הסכם הניהול, ככל שאת הבניין שייבנה שבו מצוי המשרד תתחזק חברת ניהול; בעת רכישת משרד במסגרת של קבוצת רכישה יש צורך לבדוק גם את ההתקשרות עם המארגן של הקבוצה (כולל הניסיון שלו בארגון קבוצות רכישה בעבר), את ההתקשרות עם עורכי הדין של הקבוצה, את הסכם רכישת הקרקע ואת יתר המסמכים המשפטיים עליהם נדרש הרוכש לחתום; למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג מוכרים וקונים של משרדים הן במסגרת עסקאות "יד שנייה" הן בעת רכישה מיזם / קבלן והן בעת רכישה במסגרת של "קבוצת רכישה" בפרויקטים המובילים בארץ.

על תום לב ועסקאות נוגדות במקרקעין – הימנעות מ"תאונה משפטית". מאת: טל רכניץ, עורך דין LL.M , MBA
בעת רכישת נכס, יש שיגידו כי עומדת לרוכש הזכות לערוך בדיקות מינימאליות לשם בירור מצב הזכויות בנכס, ואנו נגיד כי קמה לו החובה (!!!) לערוך בדיקות כאמור בידי בעל מקצוע על מנת לוודא, בין היתר, האם זכויות המוכר כפופות לזכויותיו של אחר: אדם, חברה או משכון, בכדי שיבסס את רמת הזהירות המקסימאלית לשם כך שהרכישה תהיה בתום לב, ותעמוד לזכותו תקנת השוק במקרקעין. בדיקות אלו נערכות בכדי שבמקרה שיבוא בעל זכות במקרקעין שנרכשו, יוכיח רוכש הזכות כי פעל בצורה המקסימאלית ובתום לב בבדיקת הנכס ובבדיקה שלא קיים בעל זכות נוספת או נוגדת בנכס. מודע הדבר חשוב ? על ידי כך שיוכיח הרוכש כי פעל בתום לב, תחול עליו תקנת השוק במקרקעין – סעיף 9 לחוק המקרקעין. לעומת זאת התרשלות של בעל העסקה בעת בירור מצב הנכס, מבטל את היותו תם לב, ולפיכך תקנת השוק לא תעמוד לטובתו. סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בעסקאות נוגדות, (תקנת השוק במקרקעין) וזהו נוסחו: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב – זכותו עדיפה (ההדגשות אינן במקור – ט.ר)". בהקשר זה ולעניין תום הלב, הוכרעה לאחרונה פרשה לטובת בעלת זכויות לא רשומות בנכס. בפסק דין שניתן בדצמבר 2012 על ידי כבוד השופט רחמים כהן מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגיה דומה במסגרת ה"פ 32315-01-12 מזל עזרא נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, שם אישה מבוגרת וערירית נתנה את דירת מגוריה במתנה לאחייניתה, כאשר התנתה את נתינת המתנה במגוריה בנכס למשך שארית ימי חייה. מקבלת המתנה משכנה את הנכס לבנק, ולא עמדה בהתחייבויותיה, לפיכך הבנק ניסה לקבל את הזכויות בנכס. בית המשפט בפרשה הנ"ל הגיע למסקנה כי בנק אשר נותן הלוואת משכנתא, חלות עליו חובות אמון מוגברות, כלפי לקוחותיו וכלפי הציבור בכללותו, והגיע למסקנה כי הבנק התרשל בבירור הזכויות כאשר נתן את המשכנתא, ולכן לא חלה עליו תקנת השוק במקרקעין. שכן הבנק לא נהג על פי נהליו שלו בעת בירור הזכויות, שהרי ניתן היה לראות כי הזכויות ניתנו במתנה, והדבר היה צריך להאיר "נורה אדומה", כך שהבנק היה צריך לברר מהם זכויות נותנת המתנה בנכס – ועל ידי בדיקת שמאי וביקור במקום ניתן היה לגלות בקלות כי נותנת המתנה ממשיכה להתגורר בנכס. עוד הוסיף בית המשפט בעניין טענת הבנק כי נותנת המתנה הינה כביכול שוכרת כיום, ולטענתם לתום ליבם, על ידי כך שהבנק דרש לראות הסכם לפיו נותנת המתנה אף משלמת "שכר דירה" עבור הנכס, טוען בימ"ש כי הבנק יכול היה לשלול טענה זו בקלות, על ידי בדיקת חשבונות הבנק של מבקשת המשכנתא, שהתנהלו באותו הבנק ואף באותו הסניף, ויכלו לראות כי מעולם לא הוכנסו דמי השכירות כפי שנתבקשו כביכול על ידי הסכם השכירות. כך, שלמרות שמבחינת נסח הטאבו, הנכס היה נקי משעבודים והערות אזהרה, ולמרות שנותנת המתנה לא רשמה הערת אזהרה לטובת זכויותיה בנכס, בית המשפט הגיע למסקנה שהבנק, כבעל חובות אמון מוגברות, יכול וצריך היה לגלות כי בנכס מתגוררת אישה מבוגרת, שהייתה הבעלים של הנכס ונתנה אותו במתנה, ושאף התגוררה בו כל ימי חייה, ולפיכך זכות הבנק בנכס נסוגה נוכח רשלנותו – העדר תום ליבו, ולפיכך לא תעמוד לטובתו תקנת השוק, וזכויותיו בנכס יהיו כפופות לזכויות נותנת המתנה (אך לא לזכויות מקבלת הלוואת המשכנתא). אנו סבורים שהחשיבות בפס"ד הנ"ל מתבטאת בכך שבעת בירור מצב הזכויות בנכס, לא שכן כשמתברר כי המדובר בנכס שניתן במתנה, יש לשים לב לכל דבר שעלול להאיר נורה אדומה, בדבר זכויות שאינן רשומות. כמובן שיש לבדוק הערות או שיעבודים העולים ממרשם הזכויות בנכס המתנהל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או במינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין. אך, אין להסתפק בכך (!!!). פועל יוצא מהאמור לעיל, הוא כי מעבר לבדיקות ה"רגילות", קרי בדיקה במרשמי הטאבו או מינהל מקרקעי ישראל, לפי העניין, בדיקה ברשם המשכונות, תיק הבניין ועוד, ראוי ונדרש, לברר השתלשלות הנסיבות בהן הבעלות והחזקה בנכס עברה לידי מוכר הזכויות בנכס, וכן לתאם ביקור פיזי בנכס ולהתרשם מבעלי החזקה (מי שמתגורר או מחזיק בפועל) בנכס. התנהלות בהתאם לאמור לעיל, ממזערת את הסיכון כי במקרה של "תאונה משפטית", או עיסקאות נוגדות, ייקבע שהרוכש לא יהיה תם לב לפי תקנת השוק. יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. אנו ממליצים בחום להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, לפני שמבצעים כל עסקה בנדל"ן, קל וחומר במקרה בו בדיעבד עולות טענות מצד שלישי, הטוען לעסקה נוגדת וכיו"ב, זאת על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה. רק התנהלות אחראית כאמור, תוביל לרכישות נכסים ורישומם במרשמי הזכויות, בצורה מקצועית, יעילה ובטוחה, ככל הניתן.

קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים ? דגשים והבדלים – טל רכניץ, עורך דין
לאחרונה, אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות הרוכש עם המחירים הגבוהים של הדירות, הינה רכישת דירה בטרם בנייתה, מתוך כוונה להיפטר, לכאורה, מעלויות הקבלן המעמיסות רכיב נוסף של עלות (המרווח ה"קבלני") על העלויות הגבוהות ממילא, רצון להימנע מרכיבי מס, תוך מעורבות יותר מאסיבית בהליך תכנון וביצוע הפרוייקט ועוד – והכל, על ידי רכישת דירה בדרך של קבוצת רכישה. קבוצת רכישה מבצעת את רכישת הדירה על ידי קבוצת אנשים שמחליטים להתאגד יחדיו, לקנות את הקרקע תחילה, לפנות לאדריכל לתכנון וקבלת היתרי בנייה, ולבסוף לפנות לקבלן (בדר"כ זה נבחר, לאחר הוצאת מכרז) לשם בניית הדירות. נדגיש, כי בשל ההתאגדות בצורה מוקדמת של מספר אנשים, בטרם התוכנית התגבשה, אין המדובר בסכום קבוע מראש לגבי ההשקעה, וכשמה כן היא – הקבוצה מתמודדת לאט לאט לפי ההתקדמות עם עלויות האדריכל, ההיתרים ולבסוף הקבלן, כאשר העלויות יכולות להשתנות ואינן צפויות, כי אם בגדר השערה בלבד. כמו כן, לאורך תקופת התאגדות הקבוצה, עליה להתקשר עם בנק מלווה אשר ילווה את חברי הקבוצה ביחד ולחוד – דבר היכול לעכב את הבנייה אם אחד מחברי הקבוצה חדל אמצעים במהלך הבנייה וכמו כן חבריו ערבים לו. עד לתאריך 06/01/2011 קבוצת רכישה נהנתה מאי תשלום מס ערך מוסף על מחיר הקרקע כאשר רכשה מגורם מסחרי (כגון מנהל מקרקעי ישראל), לא כל שכן מגורם פרטי, ובכך הדבר הפחית בצורה משמעותית את מחיר רכיב הקרקע, אך החל מהתאריך הנ"ל אין הקבוצה נהנית עוד מהטבה זו, ואינה יכולה להתקזז על המע"מ מאחר ואינה קבוצה מסחרית. על פניו עיקור מתוכן של "הטבה" זו, די עיקר מתוכן את הסיכונים ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, אם לוקחים בחשבון גם את הסיכונים הכרוכים בהתקשרות מסוג זה (ובעיקר חוסר וודאות באשר למחיר הסופי, ומועד השלמת ביצוע העבודות ומסירת הדירות). לעומת קבוצת רכישה, קבוצת רוכשים הינה קבוצה אשר בדר"כ מאורגנת על ידי קבוצת אנשים המעוניינים לרכוש דירות ופונים לשם כך לחברה יזמית מתחום הנדל"ן, כאשר הכוח שלהם נובע מיכולת המיקוח הגדולה בשל היותם קבוצה. כמו כן, לפעמים החברה היזמית עצמה מחפשת קבוצת רוכשים למטרת פרויקט מסוים, כאשר קבוצת הרוכשים רוכשת מהחברה היזמית את הדירות "על הנייר", ומחיר הדירה קבוע מראש, וכך גם תנאי התשלום והחברה היזמית אף עוזרת בהשגת ליווי בנקאי, כאשר הינו לכל רוכש לחוד. תפקיד החברה היזמית בנסיבות כאמור, הינו למעשה למצוא את ההצעות המשתלמות בשוק, ולהוזיל את המחירים שכן מדובר בקבוצה גדולה של רוכשים ולא בדירה אחת, כך שפועלת להטבות מבחינת המשכנתא, מבחינת מפרט הדירה, ושאר העלויות. זהו למעשה, יותר אקט שיווקי. ההבדל העיקרי בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים הינו שבקבוצת רוכשים החברה היזמית גובה את שכרה עבור שירותיה וארגון הקבוצה – אותו שכר אשר קבוצת הרכישה מנסה להימנע ממנו, ומנגד קבוצת הרכישה יכולה להיעשות בצורה חובבנית (כל מקרה לגופו, שכן יש קבוצות רכישה שעושות עבודה מקצועית לעילא ולעילא), כאשר לא ידועות מראש העלויות הסופיות, דבר אשר לא יכול לקרות בקבוצת רוכשים, שכן מדובר בטיפול מקצועי ובחברה בעלת ניסיון, אשר מציעה מפרט ועלויות של הדירה צפויות וקבועות מראש. כמו כן, ישנו הבדל משמעותי בקצב הבנייה, הן משום שקבוצת רכישה רוכשת את הקרקע ללא היתרים וקבוצת רוכשים רוכשת את הדירות בדר"כ לאחר רכישת הקרקע ע"י החברה היזמית ולאחר שישנם היתרים, והן משום שבקבוצת רכישה הרוכשים לוקחים את הליווי ביחד ולחוד מהבנק, ויכולים להיות מעוכבים בשל אחד הרוכשים, דבר אשר אינו קיים בקבוצת רוכשים. אנו סבורים, שעניין ההתאמה עבור כל רוכש לקבוצת רכישה או לקבוצת רוכשים תלוי ברוכש בצורה אינדיווידואלית, כאשר יש לשקול את כלל השיקולים הנ"ל, ואת רצון הרוכש להיות מעורב בתהליכים הפרוצדוראליים, התכנוניים והביצועיים. מכל מקום, בעסקה משמעותית כזו, בטרם מבצעים צעד כה משמעותי, ראוי ומומלץ להיוועץ עם בעל מקצוע בכלל ועורך דין בפרט, שיש לו רקע וניסיון בתחום, אשר יבדוק ויוודא את מבנה העסקה, יבדוק את מערכת ההסכמים, ויערוך תיאום ציפיות או וידוא של המוצע אל מול הצפוי בפועל.

פטור ממס שבח במכירת זכויות בבניין דירות שהתקבל בירושה, טלי קסלר, עורכת דין
פטור ממס שבח במכירת זכויות בבניין דירות שהתקבל בירושה, טלי קסלר, עורכת דין לעיתים קרובות מתקבל בירושה בניין או זכויות בבניין שבו יש דירות ולעיתים גם משרדים או חנויות. נשאלת השאלה האם היורש, בבואו למכור את הזכויות שקיבל בירושה, יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח, כאילו מכר דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, לפי שוויה המלא של אחת הדירות בבניין, או שמא, יקבל פטור רק לפי שווי חלקו היחסי בזכויות ביחס לאחת מהדירות בבנין. לדוגמא, ליורש יש 10% מהזכויות בבניין שבו 10 דירות מגורים. הרוכש מבקש למכור את זכותו בסכום של 2,000,000 ₪. האם יהיה זכאי לפטור בגין סכום של 2,000,000 ₪ (שווי ממוצע של הדירות בבניין) או שמא יהיה זכאי לפטור רק בגין סכום של 200,000 ₪ (שיעור חלקו של המוכר בבניין 10% * שווי ממוצע של הדירות בבניין 2,000,000 ₪ = 200,000 ₪). בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון, נדונה שאלה זו. פסק הדין עסק מכירת זכויותיה (כ-8% מהזכויות בבניין) של מוכרת שירשה יחד עם 13 יורשים נוספים בעלות בבניין שאינו רשום כבית משותף, ובו 15 דירות, מבלי שבוצעו בין היורשים חלוקה או ייחוד של הדירות. בית המשפט העליון קבע כי במכירת זכויות שנתקבלו בירושה על ידי יחידים בבניין מגורים, הרי שבמכירת מלוא זכויותיו של היורש בבניין, עשוי להינתן פטור ממס שבח בגין דירת מגורים אחת, מקום בו זכויותיו של היורש במושע (במשותף) בכל דירות המגורים שקולות כלכלית לזכות בדירת מגורים אחת או פחותה ממנה, וזאת גם אם לא כל היורשים מכרו את זכויותיהם וגם אם לא נערך ביניהם הסכם לחלוקה וייחוד הדירות לפני המכירה. בהתבסס על הלכה זו פרסמה רשות המסים החלטת מיסוי לפיה מוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים לפי ממוצע שווי כל הדירות שברשותו, מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה, הסכם חלוקה ושיתוף של הדירות והזכויות. במקרה המתואר בהחלטת המיסוי דובר על עיזבון שכלל מקרקעין (להלן: "החלקה") עליהם בנוי מבנה מרכזי ובו 10 דירות ומבנה צמוד קרקע נוסף, סה"כ 11 דירות מגורים שכולן מושכרות למגורים (להלן: "הדירות"). החלקה הייתה רשומה בשלמות ע"ש המנוחה. במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים (להלן: "התכנית"), אוחדה החלקה עם שתי חלקות נוספות, שלא היו בבעלות המנוחה או היורשים. הבעלים השונים (קבוצת היורשים מזה ובעלי חלקות הנוספות מזה) לא הגיעו להסכם בדבר חלוקת הזכויות ביניהם, התוכנית לא כללה טבלאות חלוקה ואיזון, ולא היה הסכם שיתוף לא בין שתי הקבוצות ולא בין היורשים לבין עצמם. הובהר כי, אם לא יגיעו קבוצות הבעלים לחלוקת הזכויות ביניהם בהסכמה יכול ותבוטל התוכנית. היורשים שקלו אפשרות למכור את כל הדירות (בשני המגרשים החדשים) כמות שהן ובמקשה אחת. היורשים ביקשו כי במכירת כל זכויותיו של יורש בכל 11 הדירות כולן ובמקשה אחת, יינתן ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה וזאת מבלי שיהא צורך לערוך קודם למכירה כאמור, הסכם חלוקה בין היורשים אשר ייחד לכל אחד מהם את זכויותיו בדירה/ות ספציפיות. רשות המיסים נתנה החלטה המאשרת את בקשת היורשים. נקבע כי הפטור ממס שיוענק הינו בעבור התמורה שיש לייחס למכירת דירת מגורים ממוצעת אחת בבניין. הפטור יינתן כאמור לעיל עד גובה שוויה של דירה ממוצעת בבניין ובכפוף לזכאות היורש לפטור מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין או מכוח הוראות השעה (עד לתום תקופת תוקפה של הוראת השעה). הובהר כי ככל שהתמורה בגין מכירת הדירות תושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות שלא מומשו יחולו הוראות סעיף 49ז' לחוק. כל עוד התוכנית בתוקף, וזאת גם אם טרם הגיעו שתי קבוצות הבעלים להסכמה בדבר חלוקת הזכויות בכל אחד מהמגרשים, תחול הלכה זו רק על מבנה בן 10 הדירות הנמצא על אחד המגרשים. כך, רק בשל חלקה במגרש שבו קיימות 10 הדירות תהא זכאית המוכרת לפטור ממס שבח. ככל שהתוכנית תבוטל ושני הבניינים יוותרו בחלקה המקורית כחלקה אחת תחול הלכה זו על שני המבנים קרי, על 11 הדירות. כדאי לציין, כי תכנית של איחוד וחלוקה מהווה "מכירה" לכל דבר ועניין בהתאם לחוק. לפני ביצוע עסקה ועל מנת למנוע "הפתעות" בנושא המיסוי מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן באופן כללי ובתחום של מיסוי מקרקעין באופן ספציפי.

עורכי דין מקרקעין
עסקאות מקרקעין מערבות בד"כ סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, העסקאות מורכבות וביצוען דורש מומחיות, מקצוענות וניסיון. בנוסף, לעסקאות מקרקעין ישנם היבטי מיסוי בשיעור ניכר משווי העסקה אשר עשויים להפוך אותה ללא כדאית. טיפלנו עד כה בלמעלה מ-1,000 עסקאות נדל"ן בכל רחבי הארץ ובפרט בגוש דן בערים תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה, שוהם, תל מונד, קדימה, נתניה, חולון, ראשון לציון, בת ים, יהוד, אזור, נוה מונוסון, קרית אונו, ראש העין, הוד השרון וירושלים. אנחנו מכירים את העניינים הייחודיים לכל אחת מהערים האלה, מנוסים בבדיקת תיקי הבניין בכל אחת מהעיריות ו/או המועצות ו/או הוועדות המקומיות הרלוונטיות וכן קשרי עבודה עם משרדי רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל) ומשרדי מיסוי מקרקעין הרלוונטיים לערים אלה. עבורנו המשימה החשובה ביותר היא לאפשר לכם השלמת עסקה באופן מקצועי תוך טיפול בכל הפרטים והביורוקרטיה. נספק לכם תמיכה והסברים ככל שנדרש, כך שהתהליך יהיה קל, נעים ובטוח עבורכם.

העברת נכס ללא תמורה (במתנה) בין קרובים
בשל שינויים שחלו בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן, לעיתים קרובות נדרשים בעלי נכסים להעביר ללא תמורה (במתנה) נכס בין קרובים. מדובר בעסקת נדל"ן לכל דבר ועניין אשר כרוכה, בין היתר, בהיבטים הבאים: עריכת מסמכי ההעברה ללא תמורה (ההסכם). טיפול ברישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת להבטחת זכויותיו של מקבל המתנה. הכנת יפויי כוח מתאימים של הצדדים אשר ישמשו לביצוע בפועל של העברת הזכויות. דיווח על העסקה לשלטונות המס. השלמת העברת הזכויות במרשם הזכויות – לשכת רישום המקרקעין (טאבו), מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכיו"ב.

פירוק חברה מרצון
אנשים רבים הקימו בעבר חברה בערבון מוגבל (בע"מ) לצורך מסויים אולם בשלב כלשהו חדלו להשתמש בחברה לצורך הפעילות העסקית שלשמה היא הוקמה וכעת לא עושים בחברה כל שימוש. על פי החוק חברות כאלה עדיין חייבות בדיווח שוטף לרשם החברות (וזאת בנוסף לדוחות השנתיים שיש להגיש לשלטונות המס) וכן בתשלומי אגרה. ככל שהדירקטורים לא יטפלו בתשלום האגרה ובהגשת הדיווח – החברה תיחשב כחברה מפרת חוק והדירקטורים חשופים לסנקציות מצד רשם החברות באופן אישי. לפיכך, חברות כאלה, אשר אין להן חובות כלפי צדדים שלישיים, מומלץ לפרקן בדרך של פירוק מרצון. מדובר בתהליך שנמשך מספר חודשים ובסיומו החברה מחוסלת. במסגרת ההליך ניתן לבקש ביטול חובות אגרה בגין שנים שבהן לא היתה לחברה כל פעילות עסקית.

הסכמי הפצה והסכמי סוכנות
בעולם המודרני חלק משמעותי מחיי המסחר נעשה באמצעות הפצה של מוצרים או שירותים המפותחים ומיוצרים במקום אחד ומשווקים בעולם כולו. למשרדנו התמחות וניסיון רב בייצוג הן מפתחים, יצרנים, וספקים והן מפיצים וסוכנים בארץ ובעולם בתחומי מוצרים ושירותים שונים ומגוונים. בהתקשרות מסוג זה יש חשיבות גדולה, בין היתר, לנושאים הבאים: הגדרת היחסים כמפיץ או כסוכן. השטח והמגזר הכלולים בטריטוריה של המפיץ / הסוכן. הגדרת תנאי המשלוח ותנאי התשלום. דיני המדינה החלים על ההסכם ומקום השיפוט של מחלוקות הנובעות מההסכם. חלוקת האחריות של הצדדים לנזקים שייגרמו לצד שלישי וכן הסדרת הנושא הביטוחי. תקופת ההסכם והאפשרות לסיימו. שמירה על הקניין הרוחני.

הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית אינו מצדיק מתן הקלה במס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת, שנרכשה לאחר הקמת התא המשפחתי, טלי קסלר, עורכת דין
הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית אינו מצדיק מתן הקלה במס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת, שנרכשה לאחר הקמת התא המשפחתי, טלי קסלר, עו"ד מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל רוכש של זכות במקרקעין. על מנת לעודד ולהקל על רוכשי דירות המיועדות למגורים של הרוכש ובני משפחתו קבע המחוקק בסעיף 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974, שיעור מס מופחת למי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, או מאידך למי שבעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מוכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה. הטבת המס כאמור לעיל ניתנת במסגרת תא משפחתי, היינו לרוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי. בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה (בו"ע 381-10-11 הרטום נ' מנהל מס שבח חדרה), נדונה השאלה האם הסכמת בני זוג על הפרדה רכושית במסגרת הסכם יחסי ממון, מצדיקה מתן הקלה במס הרכישה, עבור דירה נוספת שנרכשה לאחר הקמת התא המשפחתי. ביוני 2004 נישא העורר לאשתו. במועד הנישואין היה העורר בעליה של דירת מגורים באשדוד אותה רכש בשנת 1994, ואילו בבעלות האישה הייתה דירת מגורים אחרת ברמת גן אותה רכשה בשנת 1995. במועד הנישואין חתמו בני-הזוג על הסכם יחסי ממון, שאושר על ידי בית משפט, במסגרתו הסכימו בני-הזוג על הפרדה רכושית בחלק מהנכסים שהיו ברשותם לפני הנישואין. בין הנכסים הללו נכללו שתי הדירות, דירת רמת גן ודירת אשדוד, וכן נכסים אחרים שיירכשו במקומם. לאחַר הנישואין, בשנת 2009, מכרה האישה את הדירה ברמת גן ורכשה תחתיה דירה בקרית אונו שנרשמה על שמה בלבד. בחודש אפריל 2011 רכש העורר דירה נוספת על-שמו בלבד. בעת הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין אודות הרכישה, ביקש העורר לשלם מס רכישה מופחת, היות ולפי הצהרתו הינו בעלים של דירה נוספת באשדוד אותה הוא מתכוון למכוֹר בתוך שנה, הטבה הניתנת לרוכש דירה יחידה על פי הוראות סעיף 9 לתקנות מס רכישה. יובהר כי, תכלית עקרון התא המשפחתי הינה מניעת תכנוני מס בלתי לגיטימיים, מקום שבו יירכשו כמה דירות מגורים שייוחסו לבני המשפחה השונים כדי לזכות שלא בצדק בשיעור המס המופחת המוענק ל"דירה יחידה". ההלכה הפסוקה היא שכאשר רכש אחד מבני הזוג דירת מגורים, קודם למועד הנישואין, אין בכך כדי לפגוע בזכותו של בן הזוג האחר ליהנות ממס רכישה מופחת לרוכש דירה יחידה בעת רכישת דירת מגורים נוספת לאחר הנישואין. לאור כך פסק בית המשפט כי, יש להבחין בין מצב של רכישת דירת מגורים על ידי בן הזוג האחר בטרם הנישואין, לבין מצב שבו בן הזוג האחר רכש את הדירה לאחר הנישואים. רכישת דירה על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין תיוחס גם לבן הזוג האחר, בין אם נרשמה על שם האחד ובין אם נרשמה על שם שניהם, בין אם הסכימו על הפרדה רכושית על פי הסכם ממון ובין אם לאו. העובדה שבני הזוג מסדירים את יחסיהם בהסכם ממון אינה רלבנטית לעניין מתן ההטבה. קיומה של דירת מגורים נוספת, שנרכשה לאחר הקמת התא המשפחתי, אינו מאפשר מתן הקלה במס הרכישה. לאור כל האמור לעיל בית המשפט הגיע למסקנה כי דין הערר להידחות. לפני ביצוע עסקה ועל מנת למנוע "הפתעות" בנושא המיסוי מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן באופן כללי ובתחום של מיסוי מקרקעין באופן ספציפי.

דייר סרבן בפרוייקט של התחדשות עירונית מאת: טל רכניץ, עורך דין LL.M , MBA
כיום אחד ממנועי הצמיחה העיקריים העומדים לרשות שוק הנדל"ן והתמודדות המדינה עם מצוקת הדיור, הוא עידוד וקידום פרוייקטים של התחדשות עירונית, החל מעסקאות "פינוי פינוי" – הריסת מתחם מבנים קיים והקמת מתחם חדש, עם פיתוח ומבנים חדשים ומודרניים הכוללים כמות יחידות העולה על זו שפונתה (בדר"כ ביחס של 1 ל 2.5 עד 3.5), וכלה בעסקאות מכוח תוכנית תמ"א 38 על נגזרותיה השונות, לפיה כנגד חיזוק הבניין, הוספת מעלית, והרחבת הדירות הקיימות (היכן שהדבר מתאפשר), היזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות בבניין הקיים, או דירות חדשות ונוספות במקרה ונהרס המבנה הקיים ומוקם בניין חדש (תמ"א 38/2). אך תופעה זו שנוטעת תקווה ומחשבות על שיפור איכות חיים ותועלת כלכלית בליבם וראשם של דיירים במבנים ישנים ומוזנחים, שחשופים לאסון במקרה של רעידת אדמה או חלילה פגיעת טילים (כפי שנחשפנו במבצע "עמוד ענן") מחד גיסא, ושל יזמים שמבינים את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים כאלה מאידך גיסא, לעיתים שכיחות (מדי ?) נתקעות במהמורות מאחר ואלה נאלצים להתמודד עם תופעה שהופכת לצערנו שכיחה יותר ויותר: התמודדות מול ה"דייר הסרבן" … בהקשר זה חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, בו נקבע בין היתר בסעיף 2 כי "מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, לבצע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או המתנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה", אמור ליתן מענה למצב זה, אך הוא לא מכסה את כל הסיטואציות בצורה מלאה ושלמה. כך למשל, עולה השאלה מה קורה לגבי מתחמים שאינם נופלים בגדר החוק הנ"ל (הוכרזו ככאלה על ידי משרד השיכון והבינוי) ? האם יש כאן הסדר שלילי, קרי האם על ידי כך שכתוב בחוק במפורש כי במקרה של פינוי בינוי דייר סרבן יהיה חייב בנזיקין – האם המשמעות של הדברים היא שבכל מקרה שלא מדובר בפינוי בינוי לפי החוק, אין הדייר הסרבן חייב בנזיקין ? בפסק דין שניתן במאי 2012 על ידי כבוד השופט דלוגין מבימ"ש השלום בת"א שדן בסוגייה דומה במסגרת ת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, הגיע בימ"ש למסקנה לאור תכלית החקיקה וכוונת המחוקק, כי על אף הרצון ליצור מערכת נורמטיבית מיוחדת למתחמים המוגדרים בחוק כ"פינוי בינוי", אין להסיק מה"כן" את ה"לאוו", ויש לבחון את התמונה הרחבה, ומשכך בימ"ש התיר התמודדות עם ה"דיירת הסרבנית" שם, באמצעות כלים מהמערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי בינוי, כמו דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין. כמובן שיש לזכור כי סוגיות כאלה, מקורם במאבק בין שני זכויות שנשענות על אותו המקור, והוא זכות הקניין שהינה זכות יסוד במשפט הישראלי. לכאורה זכות הבעלות מגנה על האינטרסים ולא ניתן לכפות על דייר לעזוב את דירתו או לחילופין לשנות את המרקם הקיים, יהיו שיקוליו אשר יהיו (סחטנות גרידא, או דייר מבוגר שאינו בנוי לשינויים וכיו"ב). בהקשר זה, בפס"ד הנ"ל בימ"ש התמודד בצורה אמיצה ונכונה, לשיטת כותב חיבור זה, עם הסוגייה והכריע כנגד ה"דייר הסרבן" שם, בהתבסס על הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לאור סעיף 14 שם שדן בתום לב וקובע : "בעלות וזכויות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", והוסיף בהקשר זה כי "זכות קניין של דייר בבית משותף הינה פחותה" (בהתבסס על רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח (5) 550). סופו של דבר לאחר שבימ"ש בחן את הנסיבות הוא הגיע למסקנה שלא ייתכן שדייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע מכלל הדיירים האחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם, ואף הוסיף והדגיש כי בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים. החשיבות בפסק הדין הנ"ל, מתבטאת בכך שבימ"ש אמר מפורשות כי אף בנסיבות שם, בהן הדיירים בבניין אינם סובלים ממצוקה כלכלית קשה, עדיין הם סובלים פגיעה קשה מסירוב הדיירת (חברה בע"מ, שרכשה חנות בבניין, מתוך כוונה להיות הקבלן המבצע של הפרוייקט, ומאחר ולא עלה בידה הדבר, סירבה למהלך), וטוען כי הם זכאים לנצל באופן מלא את זכויותיהם ונכסיהם, וזכאים להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, במיוחד כאשר זה פועל בחוסר תום לב. לאור כל האמור לעיל, בית המשפט קיבל את התביעה כנגד החברה הקבלנית, וקבע שזו תשלם לתובעים 2.4 מיליון ₪, בתוספת של 100 אלף הוצאות שכר טרחה. אנו סבורים שבנסיבות הקיימות והצורך הקיים להשיא את זכויות הבנייה במתחמים הקיימים, בימ"ש הגיע למסקנה הנכונה ונתן החלטה ראויה, שנקווה כי תהווה אבן בסיס, למקרים נוספים בהם הן דיירים והן יזמים "תקועים" מפאת סרבנות לא מוצדקת של מיעוט, המונע מכולם מצב קלאסי ל win win. יחד עם זאת, כמובן, שאין לראות בפסק הדין האמור, על אף חשיבותו, כהלכה מחייבת והשלכה אוטומטית לגבי כל סיטואציה דומה. מומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, על מנת שיבחן את העובדות והנסיבות, וינחה איך להתנהל בצורה צודקת וחכמה, שתביא לתוצאה המקווה, ובעיקר להוצאות פרוייקט מבורך של התחדשות מהכוח אל הפועל, גם במקרה ואין הסכמה של 100% מהדיירים (בעלי הנכס) במתחם.

ניתנה ארכה להוראת שעה בעניין פטור מס שבח לדירת מגורים
רצינו להביא לידיעתכם, כי הוארכה תוקפה של הוראת השעה בעניין פטור ממס שבח בגין דירת מגורים עד לתאריך החמישי במאי 2013. ככל הנראה הממשלה עדיין מנסה לעודד מכירות דירות מגורים ולהגדיל את היצע דירות המגורים בשוק, בהמשך למה שהחלה בעקבות המחאה החברתית בשנת 2011. משמעותה של הארכה להוראת השעה: 1. עד החמישי במאי 2013 ניתן למכור 2 דירות נוספות בפטור ממס שבח וזאת בנוסף לפטורים הקיימים (כך שבתכנון מס נכון ניתן למכור עד 5 במאי 2013 3 דירות). 2. עד החמישי במאי 2013 ניתן למכור בפטור גם דירות שנעשה בהן שימוש אחר (שאינו למגורים). להלן נוסח הארכה להוראת השעה, כפי שפורסמה ברשות המיסים: לאחר בחינה משפטית נקבע כי תהיה הארכה אוטומטית של הוראות המיסוי בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים) והן לא יפוגו בסוף השנה רשות המיסים מבהירה כי לאחר התייעצות שערכה עם היועץ המשפטי לממשלה ובתום דיון בוועדת הכספים של הכנסת, נקבע כי תוקפן של ההוראות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א- 2011 (להלן-חוק הגדלת ההיצע), לא יפוג בסוף השנה והן ימשיכו לחול עד ליום כ"ה באייר, התשע"ג (5 במאי 2013) וזאת בהתאם לסעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת. לאור האמור, המשמעות היא כי לגבי עסקאות במקרקעין ימשיכו לחול השיעורים המפורטים להלן עד ליום כ"ה באייר, התשע"ג ( 5 במאי 2013): שיעורי מס רכישה (בסכומי 2012): פטור ממס שבח למוכר "דירת מגורים מזכה"– המשך תחולת הוראת השעה המאפשרת למכור שתי דירות מגורים מזכות נוספות בפטור ממס שבח, בנוסף לפטור הקבוע בפרק חמישי 1 בחוק מיסוי מקרקעין. מס רכישה על דירת מגורים יחידה – על חלק השווי שאינו עולה על 1,421,760 ₪ – 0% על החלק שבין 1,421,760 ₪ לבין 1,686,395 ₪ – 3.5% על חלק השווי העולה על 1,686,395 ₪ – 5% מס רכישה על דירת מגורים נוספת – על חלק השווי שאינו עולה על 1,053,200 ₪ – 5% על חלק השווי שבין 1,053,200 ₪ לבין 3,159,600 ₪ – 6% על חלק השווי העולה על 3,159,600 ₪ – 7% הקלה במס למוכר קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים– המשך תשלום מס שבח בשיעור אחיד של 25% על השבח הריאלי החייב, במכירת קרקע עליה ניתן לבנות 8 יח"ד לפחות ואשר יום רכישתה לפני ה- 7.11.01.

תחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין – חשיבות הדיווח למס שבח, טלי קסלר, עורכת דין
מה קורה במקרה שבוצעו שתי עסקאות ביחס לאותם מקרקעין עם שני צדדים שונים, בשני מועדים שונים – מי מביניהם גובר? בעגה המשפטית מכונה הסיטואציה – "עסקאות נוגדות במקרקעין". סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי בתחרות בין שתי עסקאות מקרקעין תקפות, זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן עדיפה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב. הלכת גנז קבעה חריג לכלל זה – על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה. כלומר, אי רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה הראשונה למרות שלא הייתה כל מניעה לכך, עשויה להביא לעדיפותו של השני בזמן על אף שהלה לא השלים את הרישום במרשם במקרקעין. בפסק דין שניתן לאחרונה קבע השופט רובינשטיין בדעת יחיד כי קיים כיוון בדיקה נוסף היכול לסייע לשופט בהחלטתו איזו העסקה התקפה והגוברת בתחרות שבין שתי עסקאות נוגדות. כפי שעולה מדבריו, בנוסף לאי רישום הערת אזהרה הנחשב כחוסר תום לב, אף אי דיווח למס שבח יכול להיחשב על ידי בית המשפט בגדר חוסר תום לב ויבוא לחובתו של מי שרכש מקרקעין בעסקה נוגדת.

X

המיסים ברכישה או מכירה של דירת נופש, טלי קסלר, עורכת דין
המיסים ברכישה או מכירה של דירת נופש, טלי קסלר, עורכת דין המדיניות של רשויות התכנון, מזה שנים רבות, המבוססת על תוכניות ארציות שאושרו היא כי בסמוך לקו חוף הים של מדינת ישראל לא תתאפשר בנייה חדשה שייעודה מגורים. מה שכן מתאפשר, לעיתים קרובות, היא בנייה שייעודה הוא נופש. מסיבה זו ומסיבות נוספות, נוצר במדינת ישראל, מעין יצור כלאיים – דירה, אשר יכולה לשמש לכל דבר ועניין מבחינת כל מאפייניה כדירת מגורים ולעיתים אף משמשת בפועל כדירת מגורים, אולם הייעוד שלה, בהתאם לתוכניות החלות על השטח ובהתאם להיתר הבנייה שהוצא – הוא נופש. בחלק מהמקרים מחויבים הרוכשים על פי היתר הבנייה ועל פי ההסכם שבינם לבין החברה הקבלנית או היזמית (ממנה רכשו את הדירה) להעמיד את הדירה לרשות הציבור הרחב, בהיקף כזה או אחר, למטרות של נופש. אולם, לעיתים קרובות, חרף התחייבויות אלה, בעלי הדירות האלה עושים בהן שימוש פרטי דרך קבע למגוריהם בלבד. תופעה זו שכיחה בעיקר בפרויקטים הנבנים על שפת הים ובקרבת אתרי תיירות. בתי המשפט אינם מקלים ראש בתופעה זו ובמספר פסקי דין שניתנו, בהיבט של חוקי התכנון והבנייה, נקבע כי שימוש למטרת מגורים בדירות המיועדות, מבחינה תכנונית לנופש, אינו חוקי. בפסק דין אי התכלת נדונו הדירות במתחם המרינה בהרצליה. תכניות המתאר החלות על מתחם המרינה בהרצליה מייעדות את האזור לתיירות ונופש. אולם, בפועל שווקו הדירות כדירות מגורים. בפסק הדין נדונה השאלה האם השימוש בדירות כדירות מגורים במקום דירות נופש הינו שימוש חוקי. ביהמ"ש קבע כי הדירות נועדו לשמש כ"דירות נופש" – דירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופש. שימוש זה שולל מגורים רגילים דרך קבע בדירות. התרתן של דירות הנופש כדירות מגורים רגילות עלולות לפגוע באינטרס הציבורי פגיעה חמורה. על כן אל לרשויות הציבוריות להתעלם מהשימוש הבלתי חוקי, ולהעניק הטבות שמשמעותן הגנה על אותה פעילות בלתי חוקית.

ניהול משרדיםל לחץ כאן

בית המשפט הורה לרשויות לאכוף בפועל את השימוש בדירות הללו כדירות נופש ולא לאפשר שימוש בהן כדירות מגורים. היבטי המס של העסקה נשאלת השאלה האם ברכישה או במכירה של דירת נופש היא תסווג כדירת מגורים לצורך חיובי המס החלים על העסקה או שמא כדירת נופש. מבחינת מיסוי מקרקעין, דהיינו מבחינת החבות במס שבח ובמס רכישה, לעיתים עדיף לנישום כי הדירה תיחשב כדירת מגורים ולעיתים עדיף לו כי הדירה תחשב כדירת נופש. במה דברים אמורים? מס רכישה מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישת הנכס כשיעור מתוך התמורה שנקבעה בהסכם או שווי הנכס. מס רכישה בגין דירות נופש הוא 5% ביחס לכל שווי הנכס. מס רכישה ביחס לדירות מגורים מחושב במדרגות כשהמדרגה הראשונה, ביחס למי שזו דירת המגורים הראשונה שלו היא 0%. אולם מדרגות המס ביחס למי שיש לו דירת מגורים נוספת אחת או יותר מגיע לשיעור של 7%, ככל ששווי או מחיר הנכס גבוה. לכן, למי שרוכש דירת נופש זולה ואין לו דירת מגורים נוספת – משתלם כי הדירה תסווג כדירת מגורים. למי שרוכש דירת נופש יקרה ויש לו דירת מגורים נוספת – משתלם כי הדירה תסווג כדירת נופש. מס שבח באופן עקרוני הפטורים ממס שבח המוקנים בחוק מתייחסים לדירות מגורים. לא ניתן למכור דירת נופש בפטור ממס שבח. כך שאם קיים שבח במכירת הזכויות, משתלם למוכר שהדירה תוכר כדירת מגורים ולא כדירת נופש, על מנת שיוכל ליהנות מפטור. יחד עם זאת, קיימים מקרים מיוחדים בהם דווקא משתלם שהדירה תוכר כדירת נופש, בהיבט של מס השבח. לדוגמא – למוריש שהיו לו 2 דירות – דירת מגורים ודירת נופש. כעת היורשים מעוניינים למכור את דירת המגורים בפטור ולהשתמש בפטור שהיה למוריש (סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין) מבלי להשתמש בפטורים האישיים שלהם. אם דירת הנופש תוכר כדירת מגורים – לא ניתן יהיה להשתמש בפטור לפי סעיף 49(ב)(5) היות והסעיף חל רק במקרה בו למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד. אם דירת הנופש תוכר כדירת נופש – ניתן יהיה למכור את דירת המגורים בפטור תוך שימוש בסעיף זה. איך קובעים אם מדובר בדירת נופש או דירת מגורים? חוק מיסוי מקרקעין כולל שתי הגדרות שונות למונח "דירת מגורים". הגדרה רלוונטית לצורכי מס שבח והפטור ממנו כאשר מדובר ב"דירת מגורים מזכה" מצויה בס' 1, סעיף ההגדרות. ואילו לעניין מס רכישה, קיימת הגדרה ספציפית בס' 9(ג) לחוק. ישנם לא מעט פסקי דין שדנו בתופעה והתלבטו בשאלת הסיווג של דירות נופש לצורכי המיסוי החל בעסקה. סיווג הדירה לצרכי מס רכישה עפ"י הפסיקה דירת מגורים לצורכי מס רכישה אוצרת בתוכה 2 מבחנים מצטברים: האחד, מבחן אובייקטיבי במשמעותו הרחבה של פוטנציאל למגורים – האם הדירה, מבחינת מאפייניה האובייקטיביים יכולה לשמש למגורים (לדוג' האם יש בה חדר שירותים, חדר אמבטיה, מטבח וכיו"ב). והשני והחשוב יותר, המבחן הסובייקטיבי הנוגע לכוונתו של הרוכש לשימוש שיעשה בדירה. בפסק דין פקר (אשר עסק בדירה בפרויקט חוף הצוק בתל אביב) נדונה השאלה האם דירת נופש דינה כ"דירת מגורים" הזכאית להקלה במס רכישה או שמא דינה כ"דירת נופש" שאינה זכאית להקלה האמורה. נקבע כי, אין להתייחס אל דירה המושכרת כדירת נופש לתקופות קצרות לציבור הרחב (מלון דירות), כי היא משמשת ל"מגורים", שהרי האדם השוהה בדירה אינו "גר" בה, כפי שמבין האדם הסביר את המונח "מגורים". אולם, דירה שיש בה שימוש מעורב הן "למגורים" והן "לנופש", מן הראוי שתוגדר לצורך מס הרכישה כ"דירת מגורים" או כ"דירת נופש", בהתאם לרוב השימוש בה, לפי העיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר". כלומר, אם הדירה משמשת בפועל על פי רוב למטרה של מגורים – יש לסווגה כדירת מגורים אך אם הדירה משמשת בפועל על פי רוב למטרה של נופש – יש לסווגה כדירת נופש. בפסק דין מנדל נקבע כי רוכשי דירה אשר על פי הסכמי הרכישה של הדירה צפויים לעשות בה שימוש במשך חודשיים בשנה בלבד, וביתר הזמן תושכר הדירה לאחרים, לא יזכו להקלה במס רכישה. בפסק הדין נקבע כי אין לקבל את הצהרת הרוכש לפיה הוא מתכוון לעשות בדירה שימוש רגיל וקבוע, ומטעם זה מתקיים לשיטתו המבחן הסובייקטיבי, שכן שימוש זה למגורים אינו חוקי. הצהרה על כוונה לשימוש בלתי חוק בדירה לא תזכה בהקלה במס רכישה. סיווג הדירה לצרכי מס שבח גם בעניין סיווג הדירה בהיבט של מס שבח ישנם 2 מבחנים מצטברים: המבחן האובייקטיבי בהיבט של קיומם של האלמנטים הפיזיים של הדירה – האם הדירה, מבחינת מאפייניה האובייקטיביים יכולה לשמש למגורים (לדוג' האם יש בה חדר שירותים, חדר אמבטיה, מטבח וכיו"ב). המבחן השני ולא פחות חשוב – מבחן השימוש בפועל למגורים שנעשה בדירה קודם למכירתה, לצורך בחינת הזכאות לפטור. אין חולק כי דירת נופש כוללת את כל האלמנטים של דירת מגורים, כגון: מטבח, שירותים וכיו"ב. במקרה של מכירת דירת נופש, אשר שימשה בפועל למגורים דרך קבע, ולא עמדה לרשות הציבור כדירת נופש – עולה השאלה האם השימוש כאמור עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" שבס' 49 לחוק מיסוי מקרקעין ומזכה את המוכר באפשרות לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים? באוגוסט 2010 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין בה הביעה במפורש רשות המיסים את עמדתה כי אין להעניק פטור ממס שבח במכירת דירת נופש, גם אם שימשה בפועל למטרה של מגורים, מהטעם שמדובר בשימוש בלתי חוקי שבשלו (בשל השימוש הבלתי חוקי עצמו) מבקשים ליהנות מהקלה במס (במקרה זה פטור). הקלה במס לא נועדה לאפשר לחוטא לצאת נשכר – באופן שגם יעבור על הוראות הדין ויפגע באינטרס הציבורי המייעד את המקום לכלל הציבור ולא לשימושו הפרטי, וגם ייהנה מהפטור במס, בעקבות השימוש הבלתי חוקי שנעשה על ידו בדירה. אולם, מקום בו דירת המגורים הנמכרת חויבה בעבר בעת רכישתה במס רכישה בשיעורים הקבועים לדירת מגורים, יוכל מוכר הדירה לבקש פטור ממס שבח. כמו כן ניתן לראות כדירות מגורים דירות נופש בפרויקטים "ותיקים" בהן רשות התכנון והרשות המקומית השלימו הלכה למעשה עם העובדה כי השימוש בדירות אלו הינו למטרה של מגורים, והדירות אף סווגו כדירות מגורים לצורכי ארנונה. בפסקי הדין בעניין המרינה בהרצליה ובעניין הדירות בחוף הכרמל נקבע כי דירות שנרכשו לפני מועד מתן פסקי הדין שניתנו על ידי הערכאה הקודמת הינן דירות בהן מותר השימוש למגורים גם לגבי חליפיהם של בעלי הזכויות המקוריים. אולם על הרוכש או המוכר, לפי העניין, הנטל להוכיח לשלטונות מיסוי מקרקעין כי הדירה הנמכרת היא דירה שהותר בה שימוש חוקי למגורים, על פי פסקי הדין הללו. בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מועדים להגשת תביעה לפיצויים מכוח פגיעה מתוכנית שאושרה בהתאם לסע' 197 לחוק התכנון והבניה – טל רכניץ, עורך דין
על מועדים וגמישותם לעניין הגשת תביעה לפיצויים מכוח פגיעה מתוכנית שאושרה בהתאם לסע' 197 לחוק התכנון והבניה – טל רכניץ, עורך דין מדינה ורשות חפצת חיים, מתפתחת עקב תוכניות המובאות לאישורה, המעגנות שינויי ייעוד של מקרקעין, פיתוח תשתיות (הקמת מחלפים, הרחבת כבישים וכיו"ב). אולם, הרבה פעמים אישור תוכנית כאמור, גורר פגיעה בשימוש, ומכללא של ערך נכסים גובלים, ועל כן מקימה עילה לקבלת פיצויים מכוח הוראות הדין. נפרט בנק' זו. ניתן להגיש תביעה לתשלום פיצויים בגין נזקי התכנית, זאת על בסיס סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), שלפיו: (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. ובאשר לעניין גדר המועדים להגשת תביעה כאמור, נקבע בס"ק (ב) לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כדלקמן: (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה. (ההדגשות אינן במקור – ט.ר.) ובכן על פניו, הוראות הדין, מאוד ברורות בעניין. כלל האצבע הינו כי ישנו פרק זמן של שלוש שנים ממועד אישור התוכנית ה"פוגעת" ועד למועד הגשת התביעה מכוחו, כאשר לשר הפנים ישנה סמכות להאריך מועדים אלה "מטעמים מיוחדים שיירשמו". על פניו, פרק זמן של שלוש שנים לגבש ולהעריך את הנזקים שנגרמו לבעלי הנכסים שנפגעו מהתוכנית הפוגעת הינו די והותר על מנת לגבש ולהגיש תביעה כנגד הוועדה המקומית לפיצויים, כאמור. אולם בחיי המעשה ומניסיון רב ומצטבר של משרדנו, עולה כי מטעמים שונים ומגונים, לפעמים זה אינו מספיק. על פניו במקרה של חריגה מהמועדים, שר הפנים יכול לאשר את הבקשה להארכת מועד, אך מניסיון, סביר להניח שלא ייעתר לבקשה כאמור. לעניין זה מודגש, כי בפסיקה קיבלה ביטוי ההכרה בחשיבות הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וזאת מתוך מניעים לגיטימיים ומקובלים של פיצוי, פיזור ויצירת תמריצים ראויים לרשות. מצד שני, יש המכירים בחשיבות המועדים לצורך עמידה דווקנית על הסדר של התיישנות עילות תביעה בתחום זה, וזאת בהתבסס על התפיסה של המחוקק כי יש לתחום בזמן, מבחינת הרשות, את תקופת אי-הוודאות התקציבית הנובעת מן האפשרות של חשיפה לתביעות פיצוי בגין פגיעות על-ידי תכנית. הרציונאל מאחורי עמדה כאמור הינו ברור, שכן הסדר ההתיישנות למעשה מגביל את פרק הזמן שבו שיקול הפיצוי צריך להוות שיקול משמעותי במסגרת הליכי התכנון והוצאתם לפועל. "כדי שהנטל המוטל על הרשות לא יכביד באופן בלתי סביר על דרך פעולתה, קבע המחוקק בצד חובת הפיצוי תקופת התיישנות קצרה יחסית להגשת תביעות בגין הפיצוי" כך נקבע בהקשר זה בבג"ץ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פ"ד נד(3) 783 (2000), ושם עוד נאמר כי ההיסטוריה החקיקתית של הסעיף "מלמדת כי המחוקק אכן הכיר בצורך לאפשר לתובע להיערך להגשת תביעתו תוך זמן סביר; עם זאת ביקש המחוקק לתת ביטוי לאינטרס הציבורי לפיו יש לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן מבלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ניכר". אם כן, החוק מכיר בכך שחוסר ודאות מתמשך עלול לפגוע באפשרות של גופי התכנון לכלכל את צעדיהם, ולהעמיס עליהם בדיעבד חובת פיצוי שאינה עולה בקנה אחד עם הנחות העבודה שלפיהן פעלו. לאור האמור, ברורה הדרישה והרציונאל מאחורי האמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה באשר למועדים, שאיחור יאושר על ידי שר הפנים, אך ורק מ"טעמים מיוחדים שיירשמו", הווה אומר, יש להציג סיבות מוצדקות בעלות-משקל, לאיחור כאמור, על מנת שתאושר ארכה. בהקשר זה, הרי שעל מנת ללמוד על הטעמים המיוחדים שיירשמו שבעטיים, תינתן ארכה על ידי שר הפנים, מעבר לשלוש שנים כקבוע בסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה, ניתן להסתייע בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/01 שציין את השיקולים שיובאו בחשבון בבחינת בקשות מסוג זה. בין השיקולים שנמנו בחוזר הנ"ל, ניתן לציין "סיבות אישיות" ו"סיבות אחרות". לגבי סיבות אישיות נאמר כי חרף העובדה שהחוק אינו מתנה את מרוץ הזמן בידיעה בפועל על קיום התכנית, יש להביא בחשבון מצבים מיוחדים שבהם נפגעה יכולתו של אדם לדעת על קיומה של התכנית, למשל עקב זקנה מופלגת, אי-כשרות משפטית, שהות ארוכה בחוץ-לארץ, מחלה או מוגבלות. הטעם ברור מאחורי "סיבות אישיות" כאמור, שכן נסיבות כאמור עשויות גם למנוע הגשת תביעה במקום שבו קיימת ידיעה על דבר התכנית. לגבי "סיבות אחרות", צוינו בחוזר הנ"ל, נסיבות כגון, סכסוכים משפטיים לגבי הזכויות במקרקעין, פגם בפרסום המקרקעין הכלולים בתכנית, קבלת מידע שגוי מגורם מוסמך וקיום מו"מ בין הועדה המקומית לבין המבקש כדי לבחון אפשרות לפיצוי וכיו"ב. עוד צויין בחוזר המנכ"ל כאמור, כי ככלל לא תינתן הארכה לגורמים עסקיים ולמי שעניינו מטופל על-ידי אנשי מקצוע. מובן והדבר מצויין גם בחוזר המנכ"ל כי מדובר בהתוויה כללית ולא ברשימה ממצה, וכי כל מקרה צריך להיבחן לגופו, לפי נסיבותיו, אך מובן שיש להתייחס לדברים להלך הרוח העולה מדברים. סיכומו של דבר, הליכי תכנון ובניה דורשים תשומת לב מיוחדת ואין להזניחם שכן פגיעה הנובעת מהם, יכולה למצוא ביטוי באמצעות פיצוי ועמידה דווקנית על זכויות, ועל כן מומלץ להיות ער לדברים ולהסתייע בגורמי מקצוע בעלי ניסיון, החל מהשלב הראשוני ולא "לישון על הזכויות", עד שיתברר ובדיעבד, כי כבר מאוחר מדי

התמודדות עם קביעת שמאי מכריע – טל רכניץ, עורך דין
שמאי מכריע, יש מה לעשות ? – טל רכניץ, עורך דין לא מזמן, נערך שינוי חקיקה שהיה אמור לפשט ולהסדיר את הדברים שבין האזרח לרשות בכל הנוגע למחלוקת לעניין היטל השבחה, המחוייב במקרה של מכירת זכויות או מימוש זכויות. עיקר השינוי התייחס לכך שבמקרה שמתעוררת מחלוקת, לבעל הזכויות בנכס, עומדת הזכות להגיש שומה נגדית ומשאין הסכמה, ממונה שמאי מכריע שמכריע במחלוקת, ונמנע ה"שוק" שהיה שכיח לעיתים בין האזרל לרשות המקומית באשר לגובה ההשבחה. אולם לנוכח המצב החקיקתי החדש, התעורר חשש שהשמאיח המכריע הפך למעשה ל"תחנה אחרונה" לטוב ולרע, ועל הכרעתו לא ניתן עוד לערער … בהקשר זה, המחוקק לא הותיר את הדברים אך ורק לשיקול דעת בלתי מוגבל של השמאי המכריע ללא יכולת לערער. במה דברים אמורים ומהיכן האזרח יכול להיוושע ? ככל שמהכרעת השמאי כאמור, עולה שאלה משפטית הנתונה למחלוקת, הרי שבהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ניתן להביאה להכרעה בפני בימ"ש. מובן בהקשר זה, כי לראות את הדברים, בצורה מפוכחת, ולהבין היטב את הכתוב בהוראות החוק, ויותר נכון, את מה שלא כתוב שם. ערעור על הכרעת שמאי ככל שמתייחסת להיבט המיקצועי והערכת השווי שנקבעה אינה אפשרית ובימ"ש לא יתערב בעניינים אלה שאינם בתחום מומחיותו, אך היה ונטען כי השומה נקבעה והושפעה משאלות משפטיות, ואלה השפיעו על הערכת השווי שקבע השמאי המכריע, יש מקום אכן לפנות לבימ"ש בעניין, וישנו סיכוי סביר כי בימ"ש יתערב בשומה כאמור, שהוכרעה משאלה משפטית שנוי במחלוקת או הנתנונה לפרשנות. אמור מעתה, כי המעוניין לתקוף קביעת השמאי המכריע, ישאף לתקוף את השומה, באמצעות ייחוס "שאלות משפטיות" שהשפיעו על הערכת השווי של הנכס לאמור בשומה … לכן, תקיפה אפקטיבית של קביעת שמאי מכריע, לא תתמקד בשומה עצמה, ובמסקנות השמאי המכריע בנוגע לגובה ההשבחה, אלא ערעור כאמור יתמקד בקביעת השמאי המכריע יתרכז ויתבסס על הנתונים אותם הציב השמאי המכריע כבסיס לחישוביו. לדוגמה, אם השמאי ביסס קביעותיו לגבי שווי הנכס, לקח בחשבון בחישוב שווי הקרקע בטרם כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף, מבנים שנבנו על המקרקעין ו/או שימוש שנעשה במקרקעין שאינם תואמים את ייעודה התכנוני באותה עת- בדוגמה כאמור, יכול להיות מושא לערעור שכן השאלה, אילו נתונים שימשו כבסיס לחישוביו של שמאי מכריע בבואו להכריע בשאלת גובה ההשבחה, הינה שאלה משפטית, אשר אין כל ספק כי ניתנת לערעור. עוד פרמטר שמאפשר לבחון אם המדובר בסוגייה משפטית, שמהווה בסיס לערעור על קביעת השמאי המכריע הינו אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק קביעה עובדתית למקרה ספציפי. ככל שהתשובה חיובית, ניתן להניח כי סיכויי הגשת הערעור במקרה ספציפי זה, פחותים. מנגד, נאמר, כי אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק כלל משפטי, אותו ניתן ליישם גם במקרים אחרים, הרי שסביר להניח כי המדובר בעניין עקרוני מבחינת משפטית וישנו בסיס להגשת ערעור על שומת השמאי המכריע. פועל יוצא, מן האמור לעיל, כי אף כוונת המחוקק ושיקולי המדיניות הובילו ליצירת מנגנון השמאי המכריע, על מנת לסתום את הגולל ולפשט את ההכרעה במחלוקות שבין בעל הזכויות בנכס לוועדה המקומית בשאלה באשר לגובה שיעור היטל ההשבחה, הרי שבהנחה שמי שרואה עצמו נפגע מהכרעת השמאי המכריע, לא צריך לומר נואש. תמיד מומלץ לבחון את הדברים, עם עורך דין בעל ניסיון, וייתכן שהגולל לא נסתם גם במקרה כאמור, כך שקביעת השמאי המכריע ניתנת לערעור.

שימוש חורג מתוכנית, אימתי ? – טל רכניץ, עורך דין
שימוש חורג מתוכנית, מתי ? – טל רכניץ, עורך דין על נכסים, בין אם המדובר במגרשים והן אם המדובר בנכס מבונה, חלה תוכנית בניין עיר המגדירה את השימושים והתכליות שחלות על הנכס, ומכוח תוכנית כאמור נגזרות זכויות הבנייה באזור והשימושים המותרים. אולם, הרבה פעמים בעלי נכסים מבקשה הקלה השימוש המותר מהתוכנית, הנקרא "שימוש חורג" וזה מתוחם בזמן וכפוף להתקיימות תנאים מסויימים. "שימוש חורג" בקרקע או בבניין מוגדר, בין היתר, כאחת משתי החלופות הבאות: ראשית, שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם לפי כל תוכנית החלה על הקרקע או על הבניין. אם כן, המדובר בשימוש חורג מתוכנית. שנית, שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותרה בהיתר עפ"י האמור בסע' 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). יש לזכור כי "שימוש חורג" אינה זכויה קנוייה מראש למבקש ההיתר, וכפוף לשיקול דעת וועדת התיכנון הדנה בבקשה. על אף היות השימוש החורג מנוגד לתכליות התכנוניות העומדות ביסוד תוכניות בינוי, יש לוועדה התכנונית (בין אם המדובר בוועדה מקומית ובין אם המדובר בוועדה מחוזית, לפי העניין) שיקול דעת, שבגדרו היא רשאית להעניק היתר לשימוש חורג מתוכנית, בהתאם לאמור בסע' 146 לחוק התכנון והבניה. חושב להבין כי בעניין היתרים לשימוש חורג, הוכרה בפסיקה הגישה כי חריגות, בין אם מדובר בהיתר לשימוש חורג ובין אם מדובר בהקלות, הן בבחינת רע הכרחי אשר מאפשר גמישות רצויה, אך יש לאפשרו בצמצום (ראו ע"א 5927/98 בחוס גאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נז(5) 752 (2003), 763; עניין סלומון, 36). שימוש חורג נועד במהותו לשמש כפתרון זמני ולא לקבוע מצג עניינים ארוך טווח (ראו ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עלית, פ"ד נז(2) 63 (2001). לפיכך, אף נקבע, בסעיף 148 לחוק התכנון והבניה, כי היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש (ראו עע"מ 1490/05 ד"ר וותד נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, [פורסם בנבו]). אולם הבעיה נוצרת מאחר וחוק התכנון והבניה אינו מפרט את השיקולים שעל הוועדה לשקול במתן היתר מסוג זה. המדובר בנושא עמום שהרבה פעמים האזרח מוצא עצמו חש נפגע ולכל הפחות נשען על חוסר וודאות מול הרשות, וכשהאזרח חש כי הוועדה מסרבת בטעמים הנגועים בחוסר סבירות, נוצרת קרקע פורייה לתיסכול ומרמור מצד האזרח, דבר שבסופו מוביל את הצדדים בדר"כ לדיון בערכאות השיפוטיות. גישת הפסיקה בעניין היתרים לשימוש חורג היא שחריגות, בין אם מדובר בהיתר לשימוש חורג ובין אם מדובר בהקלות, הן בבחינת רע הכרחי אשר יש לאפשרו בצמצום (ראו ע"א 5927/98 בחוס גאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נז(5) 752 (2003), 763; עניין סלומון, 36). שימוש חורג נועד במהותו לשמש כפתרון זמני ולא לקבוע מצג עניינים ארוך טווח (ראו ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עלית, פ"ד נז(2) 63 (2001). לפיכך, אף נקבע, בסעיף 148 לחוק התכנון והבניה, כי היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש (ראו עע"מ 1490/05 ד"ר וותד נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, (פורסם בנבו). על פי הפסיקה, הוועדה התכנונית עשויה במסגרת שיקול דעתה לבחון אם השימוש החורג מתיישב עם אינטרסים תכנוניים שונים וכיצד ישפיע על הסביבה שבה נעשה שימוש זה (לעניין זה ראו עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה, מחוז דרום, פ"ד נח (3) 199 (2004); בג"צ 389/87 סלומון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אזור המרכז, פ"ד מב(4) 30 (1988). הנה אם כן, חשוב להכיר בכך כי עצם העובדה שהחוק הסמיך את מוסדות התכנון לתת היתר לשימוש חורג אינו מלמד כי היתר כזה יינתן לכל מי שיבקש, גם אם לא יוצג נימוק תכנוני לכך. נימוק כזה יכול שיהיה, למשל, שינוי העיתוי והנסיבות והתפתחות המרקם העירוני עקב כך (ראו ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ולבניין בע"מ נ. הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין ואח', פ"ד נא(2) 825 (1997), (להלן: "עניין בן יקר גת", שם בעמ' 863, 864), אשר בעקבותיה יכול שייווצרו צרכים המחייבים את השימוש החורג כפתרון זמני עד לשינויה של התוכנית. בצד האפשרות להתיר שימוש חורג קובע החוק הגבלה מפורשת על כך, המצויה בסעיף 151 לחוק התכנון והבניה המורה כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבניין". "סטיה ניכרת מתוכנית", לעניין סעיף 151 לחוק התכנון והבניה, הוגדרה בהרחבה בתקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002. סטייה ניכרת מתוכנית כוללת, למשל, שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהייעוד שנקבע בתוכנית והוא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה. המושג "הסביבה הקרובה" הנזכר בתקנות כאמור אינו מצטמצם רק לשטח הסמוך למקום בו מתבקש השימוש החורג, אלא הוא מתייחס גם לשטח נרחב יותר בסביבתו של מקום זה (ראו עע"מ 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך ואח', (פורסם בנבו). אלא שגם במקום שבו השימוש החורג המבוקש אינו מהווה סטייה ניכרת לא ניתן להסיק מכך כי יינתן היתר לשימוש חורג. בעניין זה קובעת תקנה 6 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002, כי מוסד התכנון רשאי, במסגרת שיקול דעתו המנהלי, שלא להעניק היתר לשימוש חורג מתוכנית, אף אם שימוש זה אינו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התוכנית. הנה אם כן, מתן היתר לשימוש חורג נתון לשיקול דעתם הרחב של מוסדות התכנון, בכפוף לתנאים הקבועים לכך בחוק. כמובן שככל רשות מינהלית, על הרשות התכנונית הרלוונטית לנהוג על פי הדין ולהשתית את החלטתה על שיקולים ענייניים וסבירים. אין כל ספק, כי המדובר בגבולות מאוד לא ברורים, אך בכל מקרה, גבולות התערבות בימ"ש בהחלטות וועדות התכנון מצטמצמים לבחינת חוקיות החלטות מוסד התכנון על פי עילות המשפט המינהלי, ולסבירות שיקוליה במסגרת מתחם הסבירות הנתון לה. יחד עם זאת, ככל שמדובר בפרשנות חיקוק על ידי רשות מינהלית, אין די במבחן הסבירות (ראו בג"ץ 869/92 זוולי נ' יו"ר ועדת הבחירות המרכזית לכנסת השלוש עשרה, פ"ד מו (2) 692 (1992), עמ' 702-703). הנה אם כן, לעולם לא ניתן לדעת אימתי רשות תכנונית תראה במתן אישור לשימוש חורג כפתרון ביניים עד לאישורה של תכנית מתאר כוללת, כפתרון תכנוני הולם, ראוי ונכון, אולם אין כל ספק כי כל הכרעה כאמור נתונה לבחינה וביקורת במסגרת דיני המשפט המינהלי, ומומלץ להיוועץ תמיד עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, האם הכרעת הוועדה, הינה סוף פסוק, או שלב בדרך להפיכת ההחלטה בידי הערכאות המוסמכות. כך או כך, אין להרים ידיים ולהתייאש, שכן כל מקרה לגופו.

אימתי בימ"ש יתערב בהחלטות מקצועיות של הרשות – טל רכניץ, עורך דין
אימתי בימ"ש יתערב בהחלטות מקצועיות של הרשות – טל רכניץ, עורך דין כידוע במציאות המשפטית הרווחת במחוזותינו, המשמעות של האימרה הידועה כי "כל סוף, הוא סוג של התחלה חדשה" מקבלת משמעות שונה, באשר אימתי צד מעוניין אינו מרוצה מהחלטה מקצועית של הרשות, הוא רואה לנכון לפנות בעתירה לבימ"ש לעניינים מינהליים בניסיון לתקוף את אותה החלטה. אך כעת נשאלת השאלה באילו נסיבות ייטה בכלל בית המשפט לעניינים מנהליים שכן להתערב בהחלטת הוועדה המקומית, לצורך העניין, אשר דנה בבקשה שהוגשה לפניה, בין אם המדובר לבקשה להיתר, אישור תוכנית, או בקשה לשימוש חורג וכיו"ב ? בימ"ש בבואו לבחון את הדברים, בוחן אותם בפרספקטיבה של המשפט המינהלי. בהקשר זה, ראש וראשון, חשוב להכיר בך, כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של הרשות וסמכותו מתמצית בבחינת סבירות החלטת הרשות. הא ותו לא. לאור האמור, ומבחינת מדיניות משפטית רצויה, רצוי להכיר בכך, כי התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית בצורה מצומצמת, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. לכן, ככל שמדובר בהחלטה סבירה ומפורטת, הכוללת נימוקים תוך מתן משקל לכל ההיבטים שעלו וראויים להידון, ואשר ערכה איזון בין הצורך והאינטרסים של הצדדים, סביר להניח כי בימ"ש לא ייטה להתערב. כך, גם אם ישנה סטייה כזו או אחרת, וייתכן כי בנסיבות אחרות, היתה מתקבלת החלטה שונה, הרי שכל עוד ההחלטה שניתנה הינה במתחם הסבירות תוך הפעלת שק"ד של הרשות, לא נראה כי ייקבע כי המדובר בפגם היורד לשורשו של עניין שיצדיק התערבות בימ"ש לעניינים מנהליים במסקנות ובהחלטה אליה הגיע הרשות. הנה אם כן, כל עוד ניתנה החלטה שהינה במסגרת שיקול דעתה הרחב של הרשות, בין המדובר בהחלטת וועדה מקומית או אחרת, וזו הושתתה על שיקולים ענייניים וסבירים, תוך אי הפעלת מניעים זרים או הימצאות בניגוד עניינים, כאשר לכל הצדדים ניתנה ההזדמנות הניאותה להעלות טענותיהם בצורה ראוייה, נראה כי בימ"ש לא יימצא לנכון לקבוע כי נפל בהחלטה פגם המצדיק את התערבות בית המשפט. סיכומו של דבר, אף אם ישנה אי שביעות רצון מהחלטת הרשות, יש לזכור כי היכולת לתקוף את ההחלטה הינה מוגבלת ונעוצה בטעמים ענייניים ומשמעותיים, כך שכל פנייה לערכאות משפטיות בניסיון לתקוף, שמא לומר, לעקוף, החלטת הרשות המינהלית, טרם או לאחר מיצוי ההליכים הקיימים (כגון הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית), כרוכה בבדיקה מעמיקה של הנסיבות ומכלול ההיבטים והשיקולים, זאת בטרם נכנסים להליכים ארוכים ויקרים, ולשם כך, מוטב להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, אשר ישקול את הדברים בצורה מיקצועית וכנה.

מי בעל הזכות להגשת התנגדות לתוכנית לפי חוק התיכנון והבנייה? טל רכניץ, עו"ד
לעיתים תכופות אנו נתקלים בכל מיני מודעות התלויות בקרבת בתים או נכסים, ולפיהם רשום בצורה סכמטית ולא מזמינה כי הוגשה בקשה למוסדות התיכנון והבניה באזור, וכי ניתן לעיין בתוכנית המדוברת ולהגיש התנגדות. אמנם רבים נוהגים להתעלם ממודעות אלה ולגלות אדישות, אך יש רבים וטובים שטורחים להתעמק בעניין, מבררים את פרטי הבקשה שהוגשה, ורואים לנכון להביע עמדתם, ורחמנא ליצלן, אף שוקלים להגיש התנגדות לתוכנית. אם כן, נשאלת השאלה, האם כל דיכפין יכול להגיש התנגדות ? בהתאם לסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), מי שיכול להגיש התנגדות הוא: "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן…". סעיף 100 לחוק לא התכוון להעניק לכל דכפין את הזכות להתנגד לתכנית המונחת על שולחן רשויות התכנון, וזכות זו יוחדה, בראש ובראשונה, לבעל עניין בקרקע הרואה את עצמו נפגע מהתכנית. עם זאת הגדרתם של אותם "בעלי-עניין-נפגעים" הולכת ומתגשמת, בהתאם למגמה הכללית של בימ"ש המקלה על תנאי העמידה הכלליים, הואיל וכאמור פרשנות זו משרתת את תכליתה של "זכות ההתנגדות", והיא מהווה ביקורת יעילה על פעולות התכנון. כבר נפסק, אף כי זכות הטיעון המוקנית ליחיד להתנגד לתכנית הינה בעלת חשיבות, רבה ליצירת שיג-ושיח בין היחיד לבין המינהל, וכך אף ניתנת ליחיד הזדמנות להעשיר את מאגר המידע ואת דרכי החשיבה של המינהל. יתרה מכך, אף נקבע כי שלילתה שלא כדין של זכות להתנגד לאישורה של תכנית מהווה פגיעה בזכות מהותית (זכות הטיעון), אשר מקימה עילה לפנייה לערכאות כדי לקבל סעד כנגד הרשות השלטונית, ובלשונו של השופט ברנזון בבג"ץ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון [12], בעמ' 324: "…לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה, ניתן מעמד חוקי לכל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע על-ידי התכנית שהופקדה והוא רשאי להגיש התנגדות לה. במקרה שלפנינו, זכות זו נשללה מהעותרים ואין הם יכולים להשיגה כיום בשום מקום אחר ובשום דרך אחרת מאשר על-ידי פנייתם לבית-משפט זה. רק בדרך זו יכולים העותרים להביא למצב שבו יוכלו לממש את זכותם החוקית להגיש לרשות המוסמכת התנגדות לתכנית, להופיע בפניה ולנסות לשכנעה נגד עצם קבלת התכנית או לפחות לתקנה ולשנותה". מעבר לאמור לעיל, אל חשש כי כל תוכנית שלא מוגשת לגביה התנגדות על ידי יחיד זה או אחר, תוביל למעין "הפקרות" תיכנונית שעלולה להוביל לאישור תוכניות שפוגעות באינטרסים הציבוריים. לשם כך, במערכת התיכנונית והמשפטית יוחַד מקום של כבוד לעותרים ציבוריים בעלי-מעמד (כהוראת סעיף 100(3) לחוק התכנון והבניה). המדובר בגופים, כגון "אדם טבע ודין" או "החברה להגנת הטבע", אשר למעשה מהווים שליחי ציבור באשר בעצם הופעתם בפני ועדות התכנון, אינם מייצגים רק את עצמם בלבד, אלא מייצגים הם אינטרסים ציבוריים רחבים, ובכך תורמים הם תרומה מכרעת למלאכת התכנון.

חיוב במס שבח ביחס לנכס נדל"ן שהתקבל בירושה, טלי קסלר, עו"ד
אנשים רבים רואים בנכס נדל"ן אופציית השקעה סולידית ששכרה בצידה, המפרנסת אותם בעת בגרותם. יתרה מזאת, רבים שואפים להוריש לאחר מותם את אותם נכסי נדל"ן שצברו ליורשיהם – יקיריהם, ע"מ שנכסים אלה "יסדרו" את חייהם של היורשים ויקלו על אותם יורשים מבחינה כלכלית. דירת מגורים כנכס להשקעה היא הדוגמא הנפוצה ביותר אולם רבים משקיעים בנכס מסחרי כדוגמת משרד, חנות וכיו"ב. העברת נכס נדל"ן מהמוריש ליורשים כעיקרון, העברת נכס מקרקעין מהמוריש ליורשים איננה אירוע מס, איננה חייבת בדיווח לרשויות המס ומטבע הדברים גם איננה מחויבת במס. חלוקת נכסי המקרקעין שבעזבון בין היורשים אולם, סוף מעשה במחשבה תחילה. בעת שהיורשים יחפצו לממש את נכס הנדל"ן שקיבלו בירושה הם עשויים להיות מחויבים במס ולכן עוד לפני חלוקת נכסי המקרקעין הכלולים בעיזבון המוריש, כדאי לחשוב ולתכנן כיצד לחלק נכסים אלה בין היורשים. ככל שהיורשים מחלקים ביניהם את נכסי הנדל"ן הכלולים בעיזבון, במסגרת הליך ההורשה, חלוקה זו לא תהווה אירוע מס ולא תהיה חייבת במס. אולם, אם במסגרת חלוקת נכסי הנדל"ן הכלולים בעיזבון בין היורשים, מועברים תשלומי איזון (דהיינו תשלום כסף או שווה כסף המועבר בין יורש אחד למשנהו מפאת הבדלים בשווי הנכסים וכיו"ב) שמקורם מחוץ לנכסי העיזבון, החלוקה תחויב במס בהתאם לגובה תשלומי האיזון. לחיוב היורשים במס, בעת העברת תשלומי איזון שמקורם מחוץ לנכסי העיזבון, יש משמעות קשה בעת הורשה של משק חקלאי, אשר ניתן להורישו ליורש אחד בלבד. החבות במס השבח של היורשים כעיקרון היורשים "נכנסים לנעלי המוריש" ובעת שימכרו את הנכס הם יחויבו במס על כל השבח שהצטבר, כולל השבח שנצבר בתקופה שהמוריש החזיק בנכס, זאת בהתאם ליום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש. יוצא מן הכלל הוא המקרה שהמוריש נפטר לפני יום 31/3/1981 (מועד ביטול מס עיזבון) אז יחול כלל מורכב יותר הכולל התייחסות למס העיזבון ששולם. פטור ממס במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה החוק מאפשר ליורש או ליורשים למכור בפטור דירת מגורים שקיבלו בירושה, מבלי שיאלצו "לבזבז" לשם כך את הפטורים האישיים שלהם (כדוגמת הפטור למכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים וכיו"ב). מטרת סעיף הפטור הייחודי הזה הייתה לעודד יורשים למכור דירות שקיבלו בירושה ולא להמשיך להחזיקן. יחד עם זאת הפטור במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה מותנה בקיומם של מספר תנאים: א. הקשר המשפחתי בין המוריש ליורש – היורש הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש. ב. לפני שהמוריש נפטר המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. ג. אם המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים האמורה (שבגינה מבוקש הפטור) הוא היה זכאי לפטור במכירתה. ברור שבכל מקרה שבו היורשים עומדים בתנאים אלה כדאי להם להשתמש בפטור זה במכירת דירת המגורים ולא בפטורים האישיים שלהם. יחד עם זאת, אם היורשים אינם עומדים בתנאים אלה, המאפשרים להם לעשות שימוש בפטור הייחודי במכירת דירת המגורים שהתקבלה בירושה, הם יוכלו למכור את הדירה בפטור, אם הם עומדים בתנאים של אחד מסעיפי הפטורים האחרים שמקנה חוק מיסוי מקרקעין (לדוגמא הפטור במכירת דירה אחת ל-4 שנים). בכל מקרה, מומלץ לבדוק נושא זה היטב, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום מיסוי המקרקעין, לפני שמתקשרים בעיסקה, שכן אם יתברר שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח, עלול הדבר לעלות לו בתשלום מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

חלוקת נכסי מקרקעין בין יורשים בפטור ממס, טלי קסלר, עו"ד
בעת קבלת נכסי מקרקעין בירושה, יש חשיבות רבה לאופן חלוקת הנכסים בין היורשים. החשיבות נובעת לא מעצם חלוקת הנכסים, אלא מרצונם של היורשים למכור ולממש את הנכסים בעתיד, בצורה חופשית ככל האפשר, ולשלם כמה שפחות מס. לדוגמא – 2 יורשים (אחים) קיבלו מהוריהם בירושה 2 נכסי מקרקעין (2 דירות). שני האחים נרשמו כבעלים של שתי הדירות – על שם כל אחד מהאחים נרשמה הבעלות ב-50% מהזכויות בכל אחת מהדירות. הדירות הושכרו במשך תקופה של מספר שנים וכעת האחים רוצים למכור את שתי הדירות ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים. אילו האחים היו מחלקים ביניהם את הדירות כך שעל שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם לא היו זקוקים לשיתוף הפעולה והסכמת האח הנוסף לצורך ביצוע המכירה. כמו כן, ולא פחות חשוב – על מנת למכור את שתי הדירות ולא לשלם מס שבח – 2 האחים יצטרכו להשתמש ב-2 פטורים (וייתכן שלצורך כך יצטרכו להמתין מספר שנים בין עסקה לעסקה). אם על שמו של כל אחד מהאחים היתה נרשמת דירה אחת בלבד – הם היו יכולים למכור את 2 הדירות תוך שימוש בפטור אחד בלבד. טיפול חפוז בנכסיו של המוריש עלול לעלות ליורשים בתשלום רב של מס. החוק איננו מתייחס להורשה כעסקת מקרקעין החייבת במס (חוק מס עזבון בוטל בשנת 1981) ומכאן גם אין בכלל צורך להמציא אישורים מרשות המסים על מנת להעביר בעלות על שמם של היורשים. מעבר לכך היורשים אינם צריכים לדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין על רישום הבעלות בנכסים שקיבלו בירושה של שמם. היורשים יצטרכו להמציא לרשות המסים מסמכים בדבר קבלת הנכס בירושה, רק כאשר ירצו למכור אותו. באופן עקרוני, חלוקת מקרקעין בין שותפים, כמו גם בין יורשים, הינה עסקת חליפין המהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). אולם בסעיף 5(ג)(4) לחוק קבע המחוקק שלא יראו את החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים כמכירה לעניין החוק, ובלבד שבמסגרת אותה חלוקה לא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף, שאינו נכס שנמנה עם נכסי העיזבון. הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מעוררות שאלות פרשניות סבוכות ומורכבות כגון מה יחשב לחלוקה ראשונה? מהו המועד שבו החלוקה הראשונה הסתיימה? מהו היקף נכסי העיזבון? וכיו"ב. שימוש בנכסים ופירותיהם ע"י בן הזוג שנותר בחיים – האם מהווה חלוקה? לעיתים קרובות מסכימים הילדים, היורשים, מתוך דאגה להורה שנותר בחיים, כי הוא ימשיך ויתגורר בדירת המגורים ואף יהנה מפירותיהם של נכסים נוספים אשר היו בבעלות משותפת של שני בני הזוג, או בבעלות בלעדית של המוריש. בדרך כלל אין בכך משום ויתור על זכותם לרשת את ההורה המנוח. נקבע כי מקום בו הילדים היורשים העמידו את הרכוש אותו ירשו ואת פירותיו לשימוש ההורה שנותר בחיים מבלי להעביר ברישום את זכויותיהם על שם ההורה שנותר בחיים הדבר לא יחשב ל"חלוקה ראשונה" והילדים היורשים יוכלו בכל שלב (לפי פטירת ההורה שנותר בחיים ולאחר מכן) לחלק ביניהם את הרכוש מבלי שיחובו בשל כך במס. חלוקה בעין (בפועל) של הנכסים ליורשים באופן שונה מחלקם היחסי לפי צו הירושה / צו קיום הצוואה בהתאם להוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק, אין דרישה שבחלוקה הראשונה בין היורשים יישמרו יחסי השווי המקוריים שנקבעו בצו הירושה או בצו קיום הצוואה. יחד עם זאת, מנקודת המבט של שלטונות מיסוי מקרקעין, פער מהותי לא מוסבר בין יחסי השווי המקוריים שנקבעו בצו הירושה או בצו קיום הצוואה לבין יחסי השווי של הנכסים כפי שחולקו בין היורשים בפועל עלול להצביע, על איזון באמצעות נכסים שאינם נמנים על נכסי העיזבון (איזון אשר לפי הוראות החוק אינו פטור ממס). לפיכך, במקרה של פערי שווי מהותיים, אשר אין להם הסבר סביר, יעבור נטל הראיה ליורשים להראות ולהוכיח שהחלוקה נעשתה ללא תמורה מחוץ לנכסי העזבון. דוגמה להסבר המצדיק פער שכזה היא אם אחד היורשים קיבל סכום כסף משמעותי עוד לפני פטירת המוריש או לחילופין, אם אחד היורשים התגורר במשך שנים באחת הדירות השייכות לעזבון ללא תשלום למוריש. חלוקת עזבון באופן שונה מהירושה לאחר שנים רבות ולאחר שבוצעו פעולות בנכסים לעיתים במסגרת הירושה עוברים הנכסים במושעא (במשותף) על שם היורשים ללא חלוקה ספציפית ביניהם ועד להתארגנות היורשים בנוגע לחלוקה מוסכמת ביניהם של הרכוש עלול לחלוף זמן ניכר. במקרה כזה להתנהלות היורשים בפרק הזמן שמאז פטירת המוריש ועד למועד שבו יחליטו על חלוקת הרכוש ביניהם השפעה מכרעת לגבי השאלה אם יסכימו שלטונות מיסוי מקרקעין לראות בחלוקת הרכוש בין היורשים "חלוקה ראשונה" שאינה חייבת במס. יש צורך לבחון כל מקרה לגופו לאור נסיבותיו הייחודיות ולאור המסכת העובדתית הייחודית לו. שני עיזבונות של בני זוג או של ילד והורהו אשר יראו אותם כעיזבון אחד סעיף 5(ג)(4) לחוק קובע כי יראו עיזבון של שני מורישים שהם בני זוג או ילד והורהו כעיזבון אחד, אלא אם כן הסתיימה קודם לכן חלוקתו של אחד העיזבונות. אם בפועל, מההתנהגות היורשים, טרם פטירת המוריש השני, ניתן ללמוד כי הסתיימה ביניהם חלוקת העיזבון של המוריש הראשון – שלטונות מיסוי מקרקעין לא יאפשרו לראות בשני העיזבונות כעיזבון אחד, ולא יאפשרו לחלק "מחדש" בין היורשים את הנכסים הכלולים בשני העיזבונות, ללא חבות במסים. שינוי הסכם חלוקה וביצוע חלוקה בשלבים הסכם חלוקת עיזבון, כמו כל הסכם אחר, יכול וישתנה. ככל שההסכם המקורי לא השתרש בקרקע המציאות, לא יראו בשינוי להסכם כחלוקה נוספת החייבת במס. חלוקת העיזבון לראשונה יכולה להתבצע בשלבים, בפרט אם מדובר במספר רב של נכסים או במספר רב של יורשים. חלוקת נכסים שהתקבלו אגב פירוק חברה שמניותיה התקבלו בירושה האם יורשים שירשו מניות באיגוד מקרקעין יכולים לפרק את האיגוד (החברה) ואז לאחר קבלת נכסי החברה במושע (במשותף) עקב פירוק החברה, לבצע חלוקה ביניהם של הנכסים, אשר תחשב כחלוקה ראשונה ולא תחויב במס? התשובה תלויה בעובדות ובנסיבות הייחודיות של כל מקרה ומקרה. בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת מגרש או בית צמוד קרקע? 10 עצות ה"זהב", טלי קסלר, עו"ד
אנשים רבים חולמים כל חייהם על בית בכפר. ציוץ הציפורים בבוקר. נוף ירוק בחלון. אולם, הדרך למימוש החלום כרוכה בלא מעט סיכונים ומוקשים. במאמר זה אתייחס לבדיקות הנדרשות על מנת להימנע מאותם מוקשים הצפויים בשלב די מוקדם של התהליך – הסיכונים המשפטיים שברכישת המגרש המיועד לבניית הבית או ברכישת בית צמוד קרקע מוכן וקיים. 1. זהות הבעלים של הנכס – זוהי הבדיקה הראשונית והבסיסית ביותר הנדרשת ממי שמעוניין לרכוש מגרש או בית – מטרתה לוודא שהאדם עימו הרוכש מדבר ומנהל מו"מ על התנאים לרכישת הנכס הוא הבעלים האמיתי שלו. יש לבקש מאותו אדם המציג עצמו כבעלי הנכס להמציא אישור מלשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל / החברה המשכנת או כל גורם אחר המנהל את הרישום ביחס לנכס המעיד על כך שהוא הבעלים של הנכס. 2. הנכס נקי מכל חוב או שעבוד – בדיקה בסיסית נוספת ולא פחות חשובה – חשוב לוודא שהנכס אינו מעוקל / משועבד / ממושכן לטובת חובות של בעל הנכס. הבדיקה היא משולבת – גם אצל הגורם שמנהל את המרשם ביחס לנכס (לשכת רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנת או הגורם הרלבנטי) וגם במרשמי רשם המשכונות ו/או רשם החברות (במידה ובעל הנכס הוא חברה). 3. האם התוכניות החלות על הנכס מתאימות לייעודו – בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הוועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לקבל פירוט מצב תכנוני ביחס לנכס (רצוי בכתב). פירוט זה כולל את כל התוכניות שחלות על הנכס. מהפירוט ניתן ללמוד מהו הייעוד של הנכס (מגורים, מסחר, משרדים וכיו"ב), מהן זכויות הבנייה האפשריות (שנוצלו או שלא נוצלו), והאם ניתן באמת לבנות על הנכס את המבנה שהרוכש מתכנן. 4. האם יש זהות בין היתר הבנייה לבין הנכס הבנוי בפועל – בדיקה זו ניתן לבצע בארכיון תיקי הבניין של הרשות המקומית שהנכס מצוי בשטחה. מבקשים לעיין בתיק הבניין של הנכס. בתיק זה נמצא כל החומר הרלבנטי לנכס החל מהבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, ההיתר שניתן בפועל וכל תכתובת אחרת רלבנטית לנכס שנכתבה במהלך השנים. מכיוון שבנכסים רבים נעשו חריגות בנייה לא מאושרות (ללא הוצאת היתר מתאים) חשוב לוודא שיש זהות בין מה שאושר כדין לבין מה שבנוי בפועל. יצוין בהקשר זה, כי שימוש בנכס ללא היתר חושף הן את המשתמש והן את הבעלים להליכים פליליים. 5. האם ננקטו נגד בעלי הנכס בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה – בדיקה זו, כמו הבדיקה הקודמת, ניתן לבצע בתיק הבניין של הנכס. בגין כל הליך תכנון ובניה אמורה להיות תכתובת (כגון דו"ח הפקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שנשלחו לבעלי הנכס וכיו"ב). חשוב לעיין במסמכים האלה לפני ביצוע העסקה, במידה והם קיימים. משמעותם היא שהרשות המקומית נקטה / נוקטת בהליכים כנגד בעלי הנכס ואם העניין לא הוסדר, עלול הרוכש להידרש ולבוא בנעלי המוכר בעניין זה. 6. מה מתוכנן מסביב לנכס? – במידה ובמגרשים הגובלים בנכס יש כרגע גינה, בית צמוד קרקע נמוך, מגרש ריק וכיו"ב – ייתכן שכבר כעת מתוכננת הקמת מגדל רב קומות, מרכז מסחרי או כל שימוש אחר אשר עלול להוות מטרד, או אשר הרוכש לא היה רוכש את המגרש לו היה יודע שכך יהיה. בדיקה זו ניתן לבצע במשרדי הועדה המקומית שהנכס מצוי בשטחה. בד"כ הדבר כרוך בתיאום פגישה מראש. מבקשים לקבל אינפורמציה לגבי התוכניות החלות ביחס לכל המגרשים הגובלים בנכס. 7. מהם התשלומים שישלם הקונה עם רכישת הנכס? – על הרוכש לבדוק מהם התשלומים החלים עליו בקשר לרכישת הנכס, על מנת להיערך לכך בהתאם. גם ביחס לתשלומים הידועים של מס רכישה יש לעיתים "הפתעות" כשהנכס אינו מסווג כבית מגורים (לדוגמא – בנייתו לא הושלמה או שהוא מסווג כ"דירת נופש"). בנוסף לתשלום מס רכישה, שכ"ט למתווך ושכ"ט לעורך הדין, יש לעיתים תשלומים הנדרשים למינהל מקרקעי ישראל ו/או לוועדה המקומית (לדוגמא – כאשר הרוכש יבקש לממש את אחוזי הבנייה של הנכס שלא נוצלו). 8. מהם התשלומים שישלם המוכר עם מכירת הנכס? – לכאורה, מדובר בתשלומים החלים על המוכר, ומשכך הם אינם עניינו של רוכש הנכס. בפועל, על מנת שהרוכש יוכל להגן על האינטרסים שלו כמו שצריך, ולדאוג לכך שיוכל בסופו של יום לרשום את הזכויות בנכס על שמו (הליך שמותנה בכך שהמוכר שילם את כל המסים החלים עליו), עליו להעריך את התשלומים החלים על המוכר ולדאוג שאלה יוותרו בידיהם הנאמנות של עורכי הדין עד שיוסדר תשלום כל המסים ע"י המוכר. 9. האם יש בנכס פגמים נסתרים? פגמים נסתרים כשמם כן הם – פגמים הנסתרים מהעין במבט ראשון (ולעיתים גם שני). לעיתים, מדובר בפגמים שגם המוכר אינו מודע אליהם. לעיתים, מדובר בפגמים שהמוכר מעוניין להסתירם. פגמים נסתרים הנם שונים ומגוונים במהותם והם מחייבים לעיתים מספר בדיקות של הנכס ולעיתים בדיקתו באמצעות מומחים מתחומים מגוונים – החל מבעיות רטיבות או ניקוז, שינויים שנעשו בנכס בעבר ובמסגרתם הוסרו קורה או קיר תומך (אשר יש בהם כדי לפגוע ביציבות המבנה), השכן בנכס הצמוד הינו שכן טורדני או מתופף מקצועי המתאמן בבית שעות רבות כל יום וכיו"ב. ביחס לפגמים אשר מבחינת הרוכש הנם בלתי נסבלים – מומלץ לערוך את הבדיקות הנדרשות. 10. האם לרוכש יש יכולת כלכלית להשלים את העסקה? לכאורה, מדובר בשאלה טריוויאלית. אולם, אי תשלום במועד הינו הפרה של הסכם המכר אשר בד"כ כרוכה בתשלום פיצוי נכבד. רוכשים רבים מתכננים לקחת הלוואה המגובה במשכנתא למימון רכישת הנכס. מומלץ לגשת למספר בנקים למשכנתאות, להגיש בקשה (עם כל הניירת הנדרשת) ולוודא שהבנק מאשר נטילת ההלוואה בסכום המתוכנן. כמו כן, לעיתים רכישה של נכס כרוכה במכירתו של נכס אחר. חשוב לוודא שלוחות הזמנים בשני החוזים מקבילים. לדוגמא – התשלום עבור הנכס הנרכש צפוי להתבצע בסמוך לאחר קבלת התשלום בסכום דומה עבור הנכס הנמכר. כן, מחירן של עסקאות רבות ננקב בדולרים. במציאות שבה שער החליפין של הדולר תנודתי כדאי לעשות התאמה בין המקורות לשימושים – דהיינו, אם הכספים באמצעותם משולמת תמורת הנכס מתקבלים ממכירתו של נכס אחר בהתאם לשע"ח של הדולר – מחיר הנכס הנרכש יהיה צמוד לדולר. אם, לעומת זאת, רוב הכסף מגיע מחסכונות שקליים או ממשכנתא שקלית – כדאי לקבע את מחיר הנכס לשקל, וכך להימנע מחשיפה מיותרת לסיכוני הפרשי שער. הבדיקות לעיל, הינן הבדיקות הראשוניות והכלליות הנדרשות ברכישה של מגרש המיועד לבנייה או של בית צמוד קרקע. בהתאם לסוג העסקה ומצב הנכס, לעיתים קרובות נדרשות בדיקות נוספות. על מנת להשלים את העסקה בהצלחה מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן ולעיתים אף בשירותיהם של אדריכל ו/או שמאי מקרקעין.

ניהול משרדיםל לחץ כאן

גם בשלב הבנייה ו/או השיפוץ צפויים מוקשים שכדאי ואפשר להימנע מהם ואליהם אתייחס במאמרים הבאים. אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור. אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.

על הסכם הפצה וההבדל בין מפיץ לסוכן, טל רכניץ, עו"ד
מפיץ וסוכן בחוק על אף מורכבותה, לא זכתה סוגיית הסוכנות להסדר חקיקתי מיוחד בדין הישראלי. לכן, על התקשרויות מסוג זה, יחולו בעיקר דיני החוזים ודיני השליחות, לפי העניין. החקיקה כן הסדירה בכללי ההגבלים העסקיים (פטור סוג להסכמי הפצה בלעדית), תשס"א – 2001 את תחום הסכמי ההפצה, כך שמפורט שם אילו הסכמי הפצה יקבלו פטור מקבלת אישור בית הדין להגבלים עסקיים. מדובר בין היתר בהסכמים שבהם המפיץ מתחייב כי הוא לא יתחרה בספק, כי ירכוש את המוצרים אך ורק מהספק, כי יסייע בקידום מכירות המוצרים ועוד כמפורט בחוק. זכות ההפצה הכללים כאמור, מגדירים מפיץ כ"צד להסכם הפצה הרוכש טובין מספק לשם מכירתם". כאמור בפסיקה, מקורה של זכות ההפצה הוא בהסכם בין הצדדים, ומעמדה נגזר ממנו. לפי מודל אופייני להסכמי הפצה, אמור המפיץ לקבל את המוצרים מן היצרן (או הספק) ולמכור אותם ללקוחות. תמורת הפצת המוצרים ללקוחות נהנה המפיץ מבלעדיות באזור ההפצה ומעמלה בשיעור מסוים מהתמורה המתקבלת בעבור מכירת המוצרים. בדרך כלל מתחייב המפיץ להשקיע משאבים ומאמץ על מנת להגדיל את מכירות המוצרים ולרכוש לקוחות בעבור מוצרי היצרן. הסכמי הפצה יכולים להיות שונים ומגוונים, אך בכולם מתקיים מאפיין משותף והוא – שהמפיץ הוא בעל מעמד משפטי עצמאי ואיננו בחזקת שלוחו של היצרן. זכות ההפצה אינה קניינית שכן היא אינה פועלת כלפי כולי עלמא. מפיץ בלעדי אינו יכול למנוע ממפיץ מתחרה להפיץ את מוצרי היצרן, שאותם רכש המתחרה מגורם שאינו היצרן, בתחום שבו הוענקה לו בלעדיות. זאת ועוד, גם אם צדדים יגדירו את זכות ההפצה בהסכם כזכות קניינית, ביהמ"ש יתייחס לתנאיה של העסקה הלכה למעשה ולא לתיאורה המילולי. בהקשר זה חשוב לציין כי גם בין סוכן ליצרן הזכויות הן חוזיות ולא קנייניות. זכות ההפצה כרוכה מעצם טיבה ביחסי תלות מתמשכים בין המפיץ ליצרן. מימושה של זכות ההפצה על ידי המפיץ מותנה בקשר קבוע, יומיומי ומתמשך עם היצרן האמור לספק למפיץ מוצרים להפצה במשך כל תקופת הקשר. מוניטין המוצר- בפסיקה נקבע כי הקניין במוניטין של המוצר הוא של היצרן. זאת ועוד, המוצר מזוהה, בדרך כלל, עם היצרן אשר מייצר אותו ולא עם המפיץ אשר משווק אותו. המפיץ פועל אומנם לשם בניינו של המוניטין ולשם טיפוחו, אך בכך בלבד אין כדי להקנות לו את זכות הקניין במוניטין האמור, להבדיל מהמוניטין שלו כסוחר או כסוכן, אשר שייך לו ונשאר בידו. סיומו של הסכם הפצה/סוכנות – עפ"י הפסיקה, חזקה היא שחוזה לא נערך לצמיתות. בחוזים לאספקת סחורה או שירותים, חוזי סוכנות וחוזי שכירות, חל הכלל האמור המכוון לאפשרות סיומו של הסכם גם אם לא קבעו הצדדים לו הוראה לגבי סיומו. בחוזים מן הסוג האמור, שהם חוזים הדדיים ומתחדשים, רשאי אחד הצדדים להביאם לידי סיום על ידי מתן הודעה מוקדמת זמן סביר מראש. סבירות ההודעה נבחנת בשני אופנים: האחד – פרק הזמן הסביר מתחילת הקשר ועד לביטול. השני – פרק הזמן שנקבע בהודעה, לביטול. הראשון נועד לתת לצד שכנגד שהות מספקת להפיק רווח סביר מהעסקה ולכסות את השקעותיו בזמן ובעמל, וכן את ההוצאות שהוציא לשם ביצועה. השני נועד לתת לצד שכנגד זמן מספיק להתארגן מבחינה עסקית לקראת סיום הקשר ולמצוא מקורות אחרים להפקת רווח. באם לא ניתנה ההודעה זמן סביר מראש, זכאי הצד השני לפיצוי. אך במקרים בהם מופסקת ההתקשרות עקב הפרת החוזה על ידי המשווק, וניתן להניח גם שעל ידי היצרן, יתכן שלא תהיה דרישה למתן תקופת הודעה מוקדמת, שהרי קמה ליצרן/למשווק הזכות לבטלו. חובת אמון – לגבי מערכת היחסים שבין יצרן לבין מפיץ, נקבע בפסיקה כי ביחסים אלה המפיץ מהווה חלק מרשת השיווק של היצרן, ונוצרים בין הצדדים, קשרים של אמון הדדי, המחייבים כל אחד מהם להתחשב במשנהו ולהימנע מלפעול באופן העלול לפגוע במי מהם. המפיץ חייב לקדם את ענייניו של היצרן ולתת להם עדיפות על פני העסקאות האחרות שלו. במאמר מוסגר יצויין, כי לעניין חובת האמון, אין מקום להבחנה, עפ"י הפסיקה, בין סוכן לבין מפיץ. ההבחנה בין מפיץ לסוכן ההבחנה בין "מפיץ" לבין "סוכן" או "משווק" הינה אבחנה שמקובלת הן בחיי המסחר והן בעולם המשפט, והיא נועדה לבטא שוני מסחרי ומשפטי אמיתי בין שתי מערכות יחסים שונות בתכלית. ההלכה שנקבעה בפס"ד משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבנול בע"מ היא השלטת כיום ועל פיה הסכמי הפצה יכולים להיות שונים ומגוונים, אך המאפיין את ה"מפיץ" הוא שהוא סוחר עצמאי בעל עצמאות משפטית, הקונה את המוצרים מהיצרן (או מהספק) על חשבונו ומוכר אותם בשמו הוא. הרווח (או ההפסד) שלו הוא ההפרש בין מחיר הקנייה (שהוא מקבל בהנחה) לבין מחיר המכירה. המפיץ נושא בסיכון הפיננסי של עסק ההפצה. מפיץ בלעדי הוא מפיץ שהוקנתה לו זכות להיות הבלעדי באזור גיאוגרפי מוגדר. בהגדרה, על כן, המפיץ אינו "שלוח" במובן חוק השליחות, תשכ"ה – 1965. המפיץ נבדל מהסוכן המסחרי בכך, שהאחרון אינו קונה את המוצרים ומוכר אותם בשמו ועל חשבונו, אלא מוכר אותם בשם היצרן ( או הספק ). בפס"ד מדטכניקה בע"מ נ' Sorin Biomedica S.p.Aמוסיף ביהמ"ש ואומר כי הסוכן הוא שלוחו של היצרן ויכול לחייב את שולחו וזכאי לעמלות. אין הוא בעל מעמד עצמאי והוא אינו קובע את מחירי המוצרים אותם ימכור שולחו, בעוד שהמפיץ אינו אלא סוחר הרוכש את סחורותיו במחיר מסוים ומוכרן יותר ביוקר.

"הרמת מסך" במסגרת הליכי הוצל"פ, טל רכניץ, עו"ד
במציאות הכלכלית הקשה, הרי שיותר ויותר אנשים וגופים עסקיים נקלעים לקשיים, כך ששיקים שאלו משכו או פסקי דין שניתנו כנגדם, לעיתים אינם ברי אכיפה, כך שהנושים מוצאים את עצמם אוחזים בדף נייר, הא ותו לא. אין זה סוד, כי בפי נושים רבים רווחת הדעה כי מדינת ישראל הינה "גן עדן לגנבים", שכן כל אדם יכול להקים יישות משפטית מוגבלת באמצעים (חברה בע"מ), ולאחר שזו כשלה בעסקיה, הינו יכול להפעיל את העסק או פעילות דומה באמצעות יישות משפטית חדשה, שלכאורה שונה מהיישות המשפטית (אדם או תאגיד) שחייב כסף, כשהנושה מוצא עצמו כ"מטפס על קיר חלק" … מציאות כזו, מעבר לעובדה שעלולות להיות לה השלכות מרחיקות לכת לגבי הבסיס הכלכלי של הלכות המסחר הנהוגות במחוזותינו (אנשים לא יסכימו לקבל שיקים …), הינה הרסנית גם בטווח הקצר מבחינה הנושה, באשר הוא יכול למצוא עצמו חיש מהר בתפקיד ה"חייב" עקב הבעיה התזרימית שעלולה להיווצר עקב אי הכיסוי של השיקים שהוא אוחז … לא כל מצב כזה הינו אבוד מראש, ולא חייבים להרים ידיים. באמצעות נקיטה בהליכי גבייה "אינטליגנטיים" ובנסיבות המתאימות, ניתן יהיה לבצע הליך של "הרמת מסך" אף בהליכי הוצאה לפועל, קרי נקיטה בהליכים נגד צד שלישי (מנהל או בעל מניות בחברה, או בכלל, חברה או יישות משפטית אחרת) ולחייבו לשלם את סכום החוב בו חב ה"חייב". לעניין זה, לשכות ההוצאה לפועל, בגיבוי הלכה פסוקה, הופכות ליותר ויותר ידידותיות וליברליות לנושה. כמובן, שאין המדובר בשער הפתוח לרווחה, אשר כל דיכפין יכול לעבור בו, אולם במקרים מסויימים הנתמכים בראיות מתאימות ובתצהיר, בהחלט ניתן יהיה לייחס חובות של פלוני לאלמוני. במה דברים אמורים ? אין כלל אצבע לפיו ניתן לגזור ולקבוע את הנסיבות המדוייקות בהן תותר "הרמת המסך" במסגרת נקיטה בהליכי הוצאה לפועל ללא נקיטה בהליך מקדים בבית המשפט (דבר המאריך ומייקר את הדברים, ולעיתים אף מאיין את הכדאיות בכך …), אולם ניתן לומר כי היה ויוכח כי האנשים (ה"רוח החיה") העומדים מאחורי שתי היישויות המשפטיות האמורות (ה"חייב" והצד השלישי) הינם זהים או בעלי קירבה משפחתית מספקת או קשרים אישיים קרובים, כאשר להתאגדות באמצעות יישות משפטית שונה (כחברה בע"מ למשל), אין רציונאל כלכלי אמיתי, למעט ניסיון להתחמק מנושים, הרי שלבקשה כאמור יש בסיס. מאפיינים נוספים העלולים להצביע על כך ששתי היישויות המשפטיות (ה"חייב" ו"הצד השלישי") הינן למעשה "אותה גברת, בשינוי אדרת" וההבחנה ביניהם הינה מאולצת ומלאכותית, הינם (אך לא רק) כי המדובר בשתי יישויות הפועלות באותו תחום עיסוק, פועלות מאותה כתובת, נעשה שימוש באותם כלי רכב או ציוד, פרטי העסק זהים (מספרי טלפון ודואר אלקטרוני) וכיו"ב. לאור האמור לעיל, אם הינך אוחז בשיק (שטר) ו/או בפסק דין, שהינך סבור כי אין בו מאום, מלבד אבן שאין לה הופכין לאור סיכויי הגבייה הנמוכים (שמא ייאמר, אפסיים), מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום, אשר יוכל לסייע לך בעניין, ולנתח בצורה אחראית ומיקצועית את הסיכויים לגבות את החוב ולמקד את המאמצים בכיוון הנכון … עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות ונדל"ן www.rk-law.co.il רשימה זו המובאת לעיל הינה למידעכללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרהונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

ביטול הגבלת חשבון בנק עסקי, טלי קסלר, עו"ד
במאמר הקודם התייחסתי לנסיבות אשר עלולות להביא חברה או עסק להגבלת חשבון הבנק, לתנאים הנדרשים להגבלה, בהתאם לחוק, ולהשלכות ההגבלה על חשבון הבנק ובעליו. במאמר זה אתייחס לשאלה מה ניתן לעשות עם היוודע לבעל העסק או החברה שחשבון הבנק באמצעותו הוא פועל עלול להיות מוגבל או לאחר שחשבון הבנק כבר הוגבל ובעל העסק או החברה מתמודד עם השלכותיה של ההגבלה. בפתח הדברים חשוב מאוד להדגיש כי חוק שיקים ללא כיסוי, תשמ"א 1981 מאפשר הליכים של ערעור אולם על אלה להיעשות בתוך ימים ממועד היוודע דבר ההגבלה. בנסיבות אלה משך הזמן שחולף עד שיינקטו על ידי בעל העסק או החברה הליכים כלשהם בעניין זה הוא קריטי להצלחתו של ההליך. על בעל העסק או החברה שיודע שחזרו בחשבונו 5 שיקים או יותר מחוסר כיסוי, בין אם קיבל על כך הודעה בכתב מהבנק ובין אם לאו, לפנות במהירות לעורך דין המתמחה בתחום, להתייעץ ולנקוט בהליכים המתאימים, שכן אם לא ימהר לעשות זאת הוא עלול לסכל את הצלחתו של ההליך בהמשך. בדרך כלל מתמקד ההליך המשפטי בבדיקת 10 השיקים שחזרו, שהביאו להגבלתו של חשבון הבנק – האם ביחס לאיזה מהשיקים הללו התקיימו התנאים המסוימים הנדרשים, על מנת לבטלם ממניין ה-10 וכתוצאה מכך לבטל את הגבלת החשבון? מהם התנאים שבהם יבטל בית המשפט את מניינו של שיק ממניין 10 השיקים שחזרו מחוסר כיסוי ובעקבות כך יבטל את ההגבלה? הבנק סירב לפרוע את השיק מחמת טעות, או – הבנק סירב לפרוע את השיק מחמת עיקול שהוטל על החשבון, ובלבד שהתקיימו 2 התנאים הבאים: השיק נמשך לפני שהבנק קיבל את הודעת העיקול והוא הוצג לבנק לפירעון במהלך 60 הימים הראשונים שלאחר שקיבל הבנק את ההודעה על עיקול החשבון, או- ללקוח היה יסוד סביר להניח שהיתה חובה על הבנק לפרוע את השיק, אם בשל כך שהיתה יתרה מספקת בחשבון, או שהבנק היה חייב לפרוע את השיק לאור הסכם בין הבנק ללקוח, או- הלקוח לא יכול היה לטפל בענייניו מחמת פגיעה בו או ברכושו, בפעולת איבה, ובשל כך חזר השיק, או – חלה הרעה משמעותית בהכנסותיו של הלקוח עקב שעת חירום (מבצע צבאי או מלחמה שבעטיין הכריזו הרשויות הרלבנטיות על שעת חירום) ובשל כך חזר השיק; מכיוון שכל תקופת ההגבלה היא שנה ומכיוון שעד שיתברר הערעור בבית המשפט, ויוכרע האם טענות הלקוח מוצדקות או לא, יחלפו מספר חודשים, מאפשר החוק להגיש בקשה לסעד זמני – בית המשפט מוסמך להוציא צו לפיו באופן זמני ועד שיוכרע הערעור של בעל העסק או החברה, ייגרעו שיקים ספציפיים ממניין השיקים המסורבים שגרמו להגבלת החשבון, וכתוצאה מכך תבוטל ההגבלה. מניסיוננו בית המשפט נעתר לבקשות מסוג זה ומוציא צו מיידי המעכב את הגבלת החשבון, עד שיסתיים הדיון בערעור ויוכרע האם טענות הלקוח מוצדקות. כמו כן, הניסיון מלמד שגם עסקים שחשבונם הוגבל זה מכבר (גם חשבונות שהוגבלו לפני כחודש וחצי ויותר), מוצאים אוזן קשבת אצל בית המשפט, אשר ניאות, במקרים המתאימים, לבטל את ההגבלה, באופן זמני, עד שיסתיים הדין בבקשה ויוכרע האם ללקוח טענות מוצדקות ביחס לשיקים שחזרו. יש לקחת לתשומת הלב כי החוק מחייב פנייה מיידית לבית המשפט – תוך ימים ספורים ממועד קבלת הודעת הבנק על הגבלת החשבון. בנסיבות אלה מומלץ לפנות לעורך דין ולהגיש בקשה מתאימה באופן מיידי, עם היוודע דבר כוונת הבנק להגביל את החשבון. אין ספק שזהו פתרון כדאי, לנוכח הבעייתיות הקשה שבהמשך ניהול העסקים לאחר הגבלת חשבון הבנק של העסק.

הגבלת חשבון בנק עסקי תנאים נדרשים והשלכות, טלי קסלר, עו"ד
בימים אלה המיתון הולך ומתרגש על ענפים רבים בעולם העסקים. מחד גיסא, משמעו של המיתון עבור חברות ועסקים רבים הינו קשיים בתזרים המזומנים. הוצאות קבועות רבות לא ניתן לדחות (כגון שכר דירה, משכורות וכיו"ב), יתר ההוצאות ממשיכות להצטבר כסדרן אולם התקבולים מבוששים מלהגיע, כך שהולך ומצטבר פער תדיר בין עיתוי ההוצאות לעיתוי ההכנסות. מאידך גיסא, משמעו של המיתון הינו הכבדה והקשחה של הדרישות והתנאים מצד המערכת הבנקאית. הבנק הבודק כל העת מחדש את הביטחונות, עלול להחליט שהם אינם מספקים, עלול להקטין את מסגרת האשראי או לבטלה, ובוודאי עלול להערים קשיים על בקשות להלוואות חדשות ונוספות או להגדלה של מסגרת האשראי. אחת התוצאות של המצב המתואר לעיל, היא חזרתם של שיקים בחשבון הבנק העסקי, בתקופת הביניים שמיד לאחר צמצום מסגרת האשראי או לחילופין כתוצאה מקושי של החברה או העסק להתאים עצמם למצב התזרימי החדש שנוצר. חזרתם של שיקים בחשבון הבנק העסקי יכולה להוות מכת מוות לעסק או לחברה וזאת מכמה סיבות: ראשית, עבור עסקים וחברות הפועלים בענף שבו כל הגורמים – הלקוחות והספקים מכירים זה את זה – השמועה אודות חזרת השיקים והיקלעות העסק לקשיים (בין שמקורה בספק שקיבל שיק שחזר ובין שמקורה במאגרי המידע העסקי) תתפשט כאש בשדה קוצים ותפגע קשות במוניטין שנבנה במשך שנים בעמל רב. שנית, אם החברה או העסק לא יצליחו להביא לפתרון הבעיה במהירות הם יימצאו תוך זמן קצר מאוד בסיכון של הגבלת חשבון הבנק אשר לו משמעויות קשות ביחס ליכולתם להמשיך ולפעול. מתי יוגבל חשבון הבנק? על פי חוק שיקים ללא כיסוי, תשמ"א 1981, אם חזרו בחשבון הבנק 10 שיקים תוך תקופה של 12 חודשים – יביא הדבר להגבלה של חשבון הבנק וכל בעליו (במקרה שיש יותר מבעלים אחד) יהיו לקוחות מוגבלים. הבנק מחויב לדווח על ההגבלה לבנק ישראל והיא חלה הן בבנק שבו חזרו השיקים והן בבנקים אחרים. הגבלה של חשבון הבנק והגבלת הלקוח על משמעויותיה הינה למשך שנה. מהן המשמעויות של חשבון בנק מוגבל / לקוח מוגבל? לקוח מוגבל אינו יכול לפתוח חשבונות שיקים בבנק שבו חזרו השיקים או בבנק אחר. לא ניתן למשוך שיקים מחשבון מוגבל. אולם, אין בעיה להמשיך ולמשוך שיקים מחשבונות אחרים של הלקוח שלא הוגבלו. בנסיבות אלה, מומלץ ללקוח שיודע שחשבונו עלול להיות מוגבל לרוץ ולפתוח חשבון בנק נוסף, לפני הגבלת החשבון על מנת שיוכל להמשיך ולפעול באמצעותו במקרה וחשבונו יוגבל. אם לא יעשה זאת לפני ההגבלה, לא יוכל לעשות זאת לאחר ההגבלה. בנק ישראל מפרסם לציבור הרחב את מספרי החשבונות המוגבלים, עם ציון שם הבנק שבו מתנהל החשבון ותאריך סיום ההגבלה. מתי הופך בעל החשבון ללקוח מוגבל בנסיבות מחמירות (לקוח מוגבל חמור)? על פי החוק, לקוח מוגבל יהפוך ללקוח מוגבל חמור באחד משני המקרים הבאים: מדובר בלקוח מוגבל שחשבון נוסף שלו הוגבל או שמדובר במי שהיה לקוח מוגבל וחשבונו הוגבל שנית תוך 3 שנים מהמועד שנסתיימה התקופה שבה היה לקוח מוגבל. ההגבלה של לקוח מוגבל בנסיבות מחמירות (לקוח מוגבל חמור) הינה למשך שנתיים. מהן המשמעויות של הגבלה מסוג לקוח מוגבל בנסיבות מחמירות (לקוח מוגבל חמור)? לקוח מוגבל חמור אינו יכול לפתוח חשבונות שיקים בבנק שבו חזרו השיקים או בבנק אחר. כמו כן, לקוח מוגבל חמור לא יכול למשוך שיקים בשום חשבון בנק. בנק ישראל מפרסם לציבור הרחב את שמות הלקוחות המוגבלים החמורים בציון פרטי הזיהוי ואת תאריך סיום ההגבלה. אמנם בתקופת ההגבלה לא ניתן למשוך כספים מהחשבון באמצעות שיקים אולם, אין בעיה להמשיך ולמשוך כסף מהחשבון בדרכים אחרות – משיכת מזומן, כרטיסי אשראי, הוראות קבע וכיו"ב – בהתאם להסכמים בין הבנק והלקוח. יצוין כי הבנקים אינם נוטים להפעיל שיקול דעת בבדיקת הנסיבות שהביאו להגבלה אלא מגבילים את החשבון ברגע שמתקיימים התנאים המפורטים לעיל. הבנק מחויב לשלוח לבעלי החשבון הודעה לאחר שחזרו בחשבון 5 שיקים מחוסר כיסוי. הבנק מחויב לשלוח הודעה נוספת לבעלי החשבון על הגבלת החשבון לאחר שלא שלא כובדו בחשבון 10 שיקים מחוסר כיסוי. אי קבלת ההודעות מהבנק לא תשמש כטענת הגנה כך שאין טעם להתעלם מההודעות ולא לקבלן. מומלץ מאוד לגשת לעורך דין המתמחה בתחום מיד עם קבלת ההודעה על כך שחזרו בחשבון 5 שיקים מחוסר כיסוי ולהתייעץ כיצד להמשיך ולהתנהל בחשבון ומול הבנק. גם אם לא התקבלה ההודעה אולם הלקוח יודע כי חזרו בחשבונו 5 שיקים מחוסר כיסוי או יותר – מוטב שיקדים תרופה למכה וייגש לעורך דין להתייעצות. עצה טובה מעורך דין בשלב הזה יכולה לחסוך ללקוח כסף, סיכון לפגיעה אנושה בעסק או בחברה והליכים יקרים ומיותרים בהמשך. לרשימת המקרים בהם ניתן לערער על הגבלת החשבון ולבטלה ולאופן שבו יש לעשות זאת אתייחס במאמר נוסף בנושא.

חלון ההזדמנויות עומד להסתיים – כדאי למכור דירה/ות עד החמישי למאי 2013 ולחסוך מאות אלפי שקלים (תשלומי מסים)
חלון ההזדמנויות עומד להסתיים – כדאי למכור דירה/ות עד סוף החמישי למאי 2013 ולחסוך מאות אלפי שקלים (תשלומי מסים), טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ, עו"ד חלון ההזדמנויות עומד להסתיים בקרוב – כדאי למכור דירה/ות עד החמישי במאי 2013 ולחסוך בתשלומי המס היכולים להגיע למאות* אלפי שקלים. רצינו להביא לידיעתכם כי עד לחמישי במאי 2013 כדאי במיוחד למכור דירות משיקולי מס וזאת מהסיבות הבאות: עד החמישי במאי 2013 ניתן למכור 2 דירות נוספות בפטור ממס שבח וזאת בנוסף לפטורים הקיימים (כך שבתכנון מס נכון ניתן למכור עד 5 במאי 2013 3 דירות). עד החמישי במאי 2013 ניתן למכור בפטור גם דירות שנעשה בהן שימוש אחר (שאינו למגורים). שיעור מס השבח עלה ביום 1/1/2012 והוא עומד היום על 25%. לסיכום, אם הנכם בעלים של דירה/ות שיש לכם צורך או כוונה למכור, כדאי לעשות מאמץ ולהקדים את העסקה כך שתיחתם עד החמישי במאי 2013, ובכך לחסוך כסף רב. היות שבימים אלה משך הזמן הנדרש למציאת קונה התארך משמעותית, כדאי לטפל בכך כבר עכשיו! נשמח לתת לכם יעוץ מקדים, הכוונה ולהעמיד את הניסיון הרב של משרדנו לליווי כל ההיבטים המשפטיים של העסקה. בנוסף משרדנו נמצא בקשר עם לקוחות בישראל ובחו"ל כך שיש אפשרות להיעזר בנו למציאת קונה לנכס שלכם. בברכה, רכניץ, קסלר ושות', משרד עו"ד ונוטריון *לדוגמא: פלוני מכר דירה בפטור ממס שבח בשנת 2007. הוא מעוניין למכור דירה שרכש בשנת 2006 בסך של 1,000,000 ₪ ששווה כיום 2,000,000 ₪. אם ימכור את הדירה עד החמישי למאי 2013– הוא צפוי להיות פטור ממס שבח. היה ויתעכב וימכור את הדירה החל מהשישי במאי 2013 הוא יהיה צפוי לשלם מס שבח בשיעור של כ- 200,000 ₪. עיניכם הרואות – תכנון נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

ביטול עסקת נדל"ן, טלי קסלר, עורכת דין
ביטול עסקה במקרקעין, טלי קסלר, עו"ד בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא ניתן לבטל עסקה במקרקעין רק כי אחד הצדדים "התחרט" או חזר בו מהכוונה למכור או לקנות. ביטול של ההסכם יתאפשר רק אם ההסכם הופר על ידי אחד הצדדים בהפרה שמזכה את הצד השני בסעד של ביטול ההסכם. לעתים קרובות הצדדים מציינים בהסכם המכר עצמו מה הם הסעיפים שהם רואים כסעיפים יסודיים (לעיתים סעיפים אלה נקראים "עיקריים" ולעיתים "מעיקרי החוזה"). הפרתן של הוראות אלה של ההסכם בד"כ מזכה את הצד שכלפיו בוצעה ההפרה באפשרות לבטל את ההסכם. אולם, גם אם הצדדים לא ציינו בהסכם, ביחס להוראה מסוימת, כי היא יסודית או עיקרית, הרי שבמקרה שבו ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים ומפרשנות ההסכם כי מדובר בהוראה שהיא יסודית ועיקרית – יוכל הצד כלפיו הופר ההסכם לבחור בסעד של ביטול ההסכם. מכיוון שמדובר בעסקת נדל"ן הרי שלעיתים קרובות הביטול אינו פשוט כמו בעסקה אחרת וכרוך בהשבת כספים בסכומים משמעותיים וכן בביטול ההערות ורישומים שונים. יתרה מזאת, לעיתים קרובות בעסקה מעורבים צדדים שלישיים נוספים כגון בנק שהעמיד אשראי לטובת רכישת הנכס ורשויות המס, אשר להן שיקול דעת עצמאי משלהן ביחס לשאלה האם להכיר בביטול החוזה אם לאו. לכן, סוף מעשה במחשבה תחילה – לפני מתן הודעת ביטול יש לשקול היטל מה הם הסיכויים והסיכונים הכרוכים במהלך והאם כדאי לבחור בביטול החוזה לעומת חלופות נוספות אפשריות – כגון דרישה לאכיפתו.

כיצד מחשבים את מס השבח? טלי קסלר, עורכת דין
כיצד מחשבים את מס השבח? טלי קסלר, עורכת דין מס שבח הינו מס המוטל על המוכר נכס מקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963. המס אמור לחול על הרווחים מהם נהנה מוכר הנכס במכירתו. חישוב המס הינו מורכב למדי אולם במאמר זה אסקור את העקרונות לפיהם מבוצע החישוב. כיצד מחושב השבח (הרווח עליו מוטל המס)? באופן עקרוני, השבח (הרווח עליו מוטל המס) הינו ההפרש שבין מחיר המכירה של הנכס (בעסקה היום) למחיר הרכישה של הנכס (בעסקת הרכישה ההיסטורית). את מחיר הרכישה של הנכס מצמידים למדד המחירים לצרכן. ניכוי הוצאות מהשבח מותר לנכות הוצאות שונות שהיו כרוכות ברכישת הנכס ו/או במכירתו ו/או בהשבחתו במשך השנים (כגון שכ"ט עורך דין, שכ"ט שמאי, דמי פינוי של שוכרים, הוצאות שיפוץ, מס רכוש, היטל השבחה וכיו"ב). פחת בנסיבות מסוימות, מחושב פחת ביחס למחיר הרכישה (הפחת בגין שווי המבנה להבדיל משווי הקרקע), בהתאם למספר השנים שחלפו מאז הרכישה ועד למכירה, מה שמביא להקטנת שווי הרכישה והגדלת השבח שבגינו אמור להשתלם המס. שיעורי המס שיעורי המס אשר הינם אחוז מהשבח תלויים בגורמים רבים לרבות התאריך בו נרכש הנכס, התאריך בו נמכר הנכס, כיצד הגיע הנכס לידי המוכר (האם המוכר רכש אותו, קיבל אותו במתנה או בירושה) וכיו"ב. נכס שהתקבל בירושה באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש. אולם, אם הנכס התקבל בירושה ממוריש אשר נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, יחושב שווי הרכישה בהתאם לסכום ששולם כמס עיזבון ומועד הרכישה ייקבע למועד פטירת המוריש. נכס שהתקבל במתנה באופן עקרוני, אם הנכס התקבל בידי המוכר בירושה, הרי שלעניין מס השבח מועד הרכישה של הנכס יחול במועד שבו הוא נרכש על ידי המוריש ושווי הרכישה של הנכס יהיה מחיר הרכישה שלו בידי המוריש. לכלל זה ישנם חריגים היה ונותן המתנה נפטר בשנים בהן חל מס עיזבון, והמתנה טרם הושלמה ברישום לפני פטירתו. פטור ממס במכירת דירת מגורים למוכר דירת מגורים ישנם מספר פטורים, אשר ככל שהוא עומד בקריטריונים הקבועים לקבלתם, הוא יהיה פטור ממס במכירת הדירה. מחשבון מס שבח באתר של רשות המסים ישנו מחשבון לחישוב מס השבח אשר ניתן להיעזר בו על מנת לקבל אומדן לגבי מס השבח הצפוי בעסקה. בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

X

מניעת הגבלת חשבון בנק בעקבות הלחימה בדרום, טלי קסלר, עו"ד
שמעון הינו בעל מפעל משגשג ומצליח בפאתי אשקלון המעסיק עשרות עובדים. בעקבות הלחימה בדרום, האיסור של פיקוד העורף על ההתקהלות הושבת המפעל למשך ימים שבועות ארוכים, מה שהביא לפגיעה אנושה בתזרים התקבולים של המפעל. שמעון שילם לספקים עמם הוא עובד תשלומים שהגיעו להם בשיקים דחויים לפני חודשים, תוך שהוא מעריך שיוכל לפרוע את השיקים ללא כל בעיה, על בסיס המחזור הרגיל של המפעל. אולם, בפועל בשל השבתת המפעל נדחו תקבולים שהיה צפוי לקבל כך שבעת שהשיקים היו אמורים להיפרע לא היתה לבנק אפשרות לכבדם והם חזרו. התוצאה העגומה היא כי בחודש האחרון חזרו עשרות שיקים של המפעל בשל חוסר יכולת של הבנק ושל שמעון לכבדם ושמעון כבר קיבל הודעת הבנק שתוך ימים החשבון יוגבל. הגבלת חשבון הבנק הינה מכת מוות למפעל של שמעון אשר השקיע ובנה את עסקיו במשך שנים ארוכות. מסתבר שחוק שיקים ללא כיסוי נותן מענה לבעייתו של שמעון. תיקון לחוק שיקים ללא כיסוי מיוני 2008, מאפשר לעסקים אשר חלה הרעה משמעותית בעסקיהם ובהכנסותיהם אשר הינה תוצאה של מצב חירום שהוכרז על ידי הרשויות הרלבנטיות לפנות לבית המשפט ולבקש שהשיקים שחזרו כתוצאה מאותה פגיעה משמעותית בהכנסות העסק לא ייגרמו להגבלת החשבון. הפתרון שהחוק מאפשר מחייב פנייה לבית המשפט בבקשה מתאימה ומניסיוננו בית המשפט נעתר לבקשה ומוציא צו מיידי המעכב את הגבלת החשבון, עד שיסתיים הדיון בבקשה ויוכרע האם באמת חזרו השיקים בשל פגיעה שנגרמה בשל מצב החירום. אין ספק שזהו פתרון כדאי, לנוכח הבעייתיות הקשה שבהמשך ניהול העסקים לאחר הגבלת חשבון הבנק של העסק.

פירוק שותפות והסכם פירוק שותפות, טלי קסלר, עו"ד
עם סיומה של שותפות שהיתה לה פעילות עסקית משמעותית נדרשים השותפים להסדיר את היחסים ביניהם. ישנם לא מעט נושאים אשר דורשים מחשבה, תשומת לב ופיתרון מוסכם: כיצד מסדירים את חובות השותפות ואת התחייבויות השותפות שטרם הסתיימו? למי שייכים נכסי השותפות שנצברו בשותפות בעיקר אלה שקיים קושי לחלקם "בעין" (כגון מוניטין, שם מסחר, רשימות לקוחות, פיתוחים שונים של השותפים, התקשרויות ייחודיות עם ספקים או לקוחות וכיו"ב). מי משלם למי כמה ולמה? נושאים רבים יכלו לבוא על פתרונם לו היו השותפים עורכים הסכם ביניהם מלכתחילה ומנסים לתת בו פתרונות גם למקרה שהשותפות לא עולה יפה ויש צורך לפרקה ולסיימה. אולם, גם בהיעדרו של הסכם ניתן להתמודד עם חלק מהנושאים בהסכמה ובהיעדר הסכמה אף באמצעות ניהול הליכים משפטיים בערכאות. מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ מיד עם היוודע דבר הצורך בפירוק השותפות (עם התגלעות המריבה או המחלוקת או עם היוודע דבר רצונו של אחד השותפים בפירוקה או בהפסקת פעילותה).

הסכם בין שותפים לעסק המונע סכסוכים עתידיים, טלי קסלר, עו"ד
בעלי עסקים ויזמים רבים מתלבטים האם כדאי להם להכניס שותף לעסקים. מצד אחד, מעמסת העסק שואבת את כל זמנם, ואת מיטב כספם, ושותף יכול להוות עבורם מנוף לצמיחה ולעיתים אף קרש הצלה אמיתי. מצד שני הם שומעים סיפורי אימה על השתלטויות עוינות, סכסוכי שותפים, תביעות משפטיות ופשיטות רגל עקב שותפויות שעלו על שרטון. במאמר זה אציג את הסיבות הרווחות לסכסוכים בין שותפים, ואת הסעיפים בהסכם שותפות ששווה להתעקש עליהם על מנת להגיע לשותפות בריאה, ולפרידה חלקה בעת הצורך.

ניהול נכסים ל לחץ כאן

שותפות עסקית היא רעיון לגביו מתלבטים בעלי עסקים רבים. יזמים רבים מתכננים פרויקטים הכוללים שותף אחד ויותר, וניצבים אף הם בפני הסוגיה הקשה – כיצד כורתים שותפות נכונה ובריאה עם עמיתים לעסק. סכסוכים רבים בין שותפים נובעים מכך שאחד מרגיש שהוא משקיע יותר מיתר השותפים, והשותפים האחרים נהנים על גבו. ומכאן למה הוא צריך שותפים? זרע הפורענות בהכנסת שותפים לעסק טמון בכך שהשותפים לא עורכים תיאום ציפיות ולא מגדירים מראש את מידת המעורבות של כל אחד מהם בעסק המשותף. חשוב לערוך חוזה מפורט בתחילת הדרך, כך שיחזה בעיות ו"תקלות" בעתיד. החשיבות לעריכת החוזה עם הכניסה לשותפות מקבלת משנה תוקף היות ובהמשך קיימת רתיעה פסיכולוגית של השותפים לערוך חוזה לאחר תקופה לא קצרה בה בילו יחדיו כשותפים. מוקש 1: חלוקה לא פרופורציונאלית של העבודה זרע הפורענות אשר עלול להעלות את השותפות על שרטון הוא אם אצל מי מהשותפים נוצרת התחושה כי השותפים האחרים מנצלים אותו, עובדים פחות, מרוויחים יותר, ואולי עדיף בכלל בלעדיהם. התחושות הללו אינן רק סובייקטיביות ופעמים רבות יש להן עוגן מוצק במציאות. על כן חשוב להבהיר ולעגן בחוזה בין השותפים באיזו מידה כל אחד מהם אמור להיות מעורב בעסק, עד כמה יכול כל אחד מהשותפים לעשות עסקים נוספים, האם צריך להשקיע כסף נוסף, כמה ומתי? באופן כללי רצוי להיכנס ולפרט בהסכם השותפות רזולוציה של שעות עבודה יומיות הנדרשות מכל אחד מהשותפים בעסק עד פרטי הפרטים, ובכך להגדיר את התרומה של כל אחד ואחד מהשותפים. בנוסף חשוב ליצור הגדרות תפקיד לכל אחד מהשותפים. כך למשל ניתן להחליט שאחד מהשותפים יהיה אחראי על המכירות בעוד השני ינהל את העובדים, או למשל אם קיים שותף אקטיבי יותר בניהול, בעוד האחרים פסיביים, יתכן וצריך יהיה לפתור זאת במתן משכורת לשותף הפעיל, בעוד שהאחרים ייהנו רק מחלוקת רווחים. המוקש השני – הקניין הרוחני הנצבר סכסוך רווח נוסף סובב סביב הקניין הרוחני שנצבר בעסק, לאחר ששותפות מתפרקת. הכוונה לרשימת הלקוחות, למאגר הנתונים, מי רשאי לעשות שימוש במותג, בסמל, במוניטין של העסק? עולות סוגיות של שימושים ברעיונות ובפטנטים השייכים לעסק. להבדיל מרכוש מוחשי כמו כסא או נכס שיכולים להיות רק במקום אחד בזמן נתון, באופן תיאורטי ניתן לעשות שימוש במרכיבים של קניין רוחני באופן מקביל וע"י כלל השותפים. נושא זה חייב להיות מטופל מראש על ידי הסכם הדומה באופיו להסכם ממון בין בני זוג. מי שנכנס לעסק שנכסיו העיקריים מהווים קניין רוחני, ללא הסכם חלוקה במקרה של התפרקות השותפות, משול למי שנוהג בכביש מהיר ללא חגורת בטיחות. סכסוכים סבוכים סביב שימוש בקניין רוחני יכולים להיגרר על פני שנים, והמרוויחים העיקריים בהם הם עורכי הדין המעורבים בסכסוך. הדרך להבטיח את השותפים הנשארים בעסק מפני תרחיש זה הוא לכלול בחוזה סעיפים ברורים המגדירים למי שייך הקניין הרוחני, מי רשאי לעשות בו שימוש לאחר פירוק השותפות ובאילו תנאים. המוקש השלישי – מימון נוסף הנדרש לעסק נקודה בה פורצים סכסוכים רבים מתרחשת כאשר העסק זקוק למזומנים נוספים על מנת לשרוד תקופה קשה, או על מנת להתרחב. הסכסוכים פורצים לרוב כאשר אחד מהשותפים נהנה מרווחה כלכלית ומעוניין להשקיע בעסק, בעוד השותף השני סובל ממחסור במזומנים, או שפשוט איננו מעוניין להשקיע ברגע הנתון. מה עושים במקרה כזה? כדאי לכלול בהסכם סעיף המדבר על התחייבות השותפים להשקיע בעסק את הסכומים הדרושים לקיומו והתרחבותו, כאשר היה ואחד השותפים אינו משקיע ידוללו אחזקותיו, דהיינו יפחתו אחוזי אחזקתו בעסק לטובת השותף שהשקיע את הסכום הדרוש. חשוב להגדיר על פי איזה שווי של העסק מבצעים את דילול האחזקות. הדברים ניתנים למדידה על פי חוות דעת של רואה חשבון, על פי רווחיו של העסק, או על פי מכפיל הרווח של החברה. מנגנון החישוב טוב אם ייקבע מראש בין השותפים עם חתימת החוזה. מוקש רביעי – מכירת אחזקות אחד השותפים בשותפות מה קורה כשאחד השותפים מעוניין למכור את חלקו? האם הוא חייב להודיע לשותפים האחרים ולאפשר להם לקנות ממנו את חלקו? – לכאורה לא. אך כתוצאה מכך השותפים האחרים עלולים למצוא עצמם עם שותף לא רצוי, שלא בחרו בו ושאין הם מסתדרים עימו. הפתרון לבעיה זו הוא לקבוע בחוזה סעיף של זכות סירוב ראשונה. מנגנון זה מעניק לשותפים הזדמנות לרכוש את החלק שעומד למכירה באותם תנאים בהם מציע לקנות אותו צד שלישי. ההסדר הזה מאפשר לשותפים לרכוש את חלקו של השותף שעוזב בעצמם– וזאת בלי לקפח או לעכב את השותף שעוזב. מוקש חמישי – זכות הצטרפות לא כל השותפויות נכרתות בין שני שותפים שווים בכוחם הכלכלי או בהתמחותם המקצועית ו/או במידת מעורבותם בעסק. בשותפויות רבות קיים צד מקצועי מול צד שמביא את הכסף. כך למשל שני שותפים במסעדה האחד – שף המביא את הצד המקצועי השני – המשקיע – הביא את ההשקעה ואחראי על ניהול המסעדה. שותפות שכזו עלולה להיגרר לסכסוך כאשר השף מעוניין למכור את חלקו ואף מוצא גורם המעוניין לרכוש ממנו חלק זה, בעוד המשקיע חושש ומתנגד להליך המכירה. במקרה כזה אין ספק שהחששות של המשקיע מוצדקים, מפני שעסקה שכזו עלולה לרוקן את העסק מתוכנו. למשל בדוגמת המסעדה, שם זרימת הלקוחות נשענת על פי רוב על הידע הרב, על המקצועיות ועל המוניטין של השף, וכשזה יעזוב את המסעדה, עלולים לעזוב עימו גם הלקוחות. במקרה כזה מומלץ לכלול בהסכם השותפות סעיף הנקרא 'זכות הצטרפות', סעיף המכריח את הצד שרוצה למכור את חלקו לצרף את יתר השותפים אל העסקה ובאותם תנאים. כך למשל אם משקיע מסוים מסוגל לרכוש רק 50% מהעסק אזי הוא ירכוש 50% מחלקו של כל אחד מהשותפים, כך שכולם יישארו מעורבים בפרויקט, וכולם ייהנו במידה שווה מהמכירה. סעיף זכות ההצטרפות מתאים גם בכל סיטואציה בה מתקיים צד חזק מול צד חלש או פחות מעורב בשותפות, והצד החלש (או הפחות מעורב, כאמור) איננו מעוניין להישאר לבד בניהול העסק. כמובן שאת הסעיף יש לשתול בהסכם השותפות עם כריתתה, ולא לחכות עד לפרוץ משבר שכזה. מוקש שישי – אי תחרות אחד הפחדים הגדולים של בעלי עסקים בהכנסת שותף הוא החשש כי השותף ייחשף אל סודות העסק, ולאחר תקופה קצרה יפרוש מהעסק ויפתח עסק מתחרה. הפחד הזה מבוסס על מקרים רבים בהם התפצלויות של עסקים גרמו להתמוטטות העסק הוותיק, וכיבוש השוק על ידי העסק החדש אותו פתחו שותפיו לשעבר. סעיף אי-תחרות מנסה למנוע תרחיש בו אחד השותפים יפרוש ו"יחצה את הכביש" על מנת לפתוח עסק מתחרה. על מנת להבטיח את השותפים מפני הסכנה מקובל להכליל בהסכם המייסדים התחייבות לאי תחרות. לעיתים מתעוררת בעיה הנוגעת לסעיף זה: כאשר אחד השותפים מתפרנס ממקצוע מסוים ועלול להיות מוגבל ביכולתו להשתמש בו בעתיד. על כן מומלץ לנסח את ההסתייגות של אי תחרות בחוזה בצורה סבירה ועל פני תקופה הגיונית של 12-24 חודשים. במקרה האמור כדאי להכליל בחוזה גם הגבלה טריטוריאלית כאשר יש בה מן הרלוונטיות. הגבלה זו תכפה אי הקמת עסק מתחרה ברדיוס מוסכם אשר יבטיח את האינטרסים של העסק הקיים. חשוב שמגבלות אלו תנוסחנה ע"י עורכי דין המתמחים בחוזים כך שלא יפגעו חוקי חופש העיסוק הנהוגים בישראל ועל מנת שסעיפים אלו יעמדו במבחן בית המשפט. מוקש שביעי – מבוי סתום עקב אי הסכמה פעמים רבות נקלעים עסקים של שותפים לסכסוכים משתקים הפוגעים למעשה בשני הצדדים ומביאים להתמוטטות העסק, בהיעדר יכולת פרקטית אופרטיבית להפעילו. לשיתוק שכזה נלווים מחירים כבדים העלולים לקבור גם עסקים משגשגים. קיימים שני פתרונות אפשריים למבוי סתום שכזה, פתרונות היכולים לדור זה לצד זה: יש להכליל בחוזה השותפות בורר מוסכם, למשל עורך דין או רואה חשבון אשר מקובל על שני הצדדים. השותפים יכולים להחליט שבמצב של מבוי סתום בעל מאפיינים קבועים מראש, הבורר הוא שיחליט על הפתרון. פתרון נוסף אפשרי לבעיה, נקרא "במבי" – buy me buy you – קנה אותי או שאקנה אותך. במנגנון זה הצדדים מתחייבים שבמקרה שאחד השותפים יהיה מעוניין בכך, יהיו השותפים זכאים לשאוף לקניה או מכירה של העסק. מנגנון זה מתיר לכל אחד מהשותפים להציע מחיר לקניית החלק של השותף השני בעסק. המנגנון קובע שהצד השני רשאי להסכים למחיר הנקוב או לא להסכים. במקרה של אי הסכמה מחויב השותף שסירב למכור – לקנות את חלקו של הצד השני, בדיוק במחיר הרכישה בו נקב הצד השני. פתרון זה הוא פתרון טוב מאוד שכן הוא ישים במקרים בהם השותפים מעוניינים להיפרד, מבלי למוטט את העסק, כאשר הוא מכריח את הצד המציע להציע מחיר אותו הוא מוכן לתת עבור חלקו של שותפו, אך מצד שני הוא גם מוכן לקבל עבור חלקו בעסק. מנגנון זה מבטיח שמחיר העסקה יהיה על פי רוב יהיה על פי רוב קרוב לערכו האמיתי של החלק מהעסק המוצע למכירה. אולם, מנגנון 'במבי' עלול להיות מנוצל לרעה כאשר קיים אחד השותפים בעסק חלש מאוד מבחינה כלכלית, בעוד השותף החזק מבחינה כלכלית עלול לנצל זאת ולנשל אותו מהעסק במחיר לא הוגן. מוקש שמיני – זכויות חתימה בשם העסק וחלוקת רווחים אימתי גם רווחי העסק מהווים מוקד מריבות פורה לשותפים וכך גם הסוגיה באיזו מידה למשוך רווחים מהעסק, ובאיזו מידה להשקיע בו מכספי הרווחים. על כן, כדאי לכלול בנושאים הללו הצהרת כוונות של השותפים בחוזה השותפות הראשוני. במסגרת זו יוגדרו גם זכויות החתימה בעסק. מי שתמים מספיק על מנת לא להסדיר את זכויות החתימה מול חברו הטוב, עלול למצוא את עצמו בלי חבר, בלי עסק ובעיקר בלי כסף. מוקש תשיעי – השותף מת העסק גוסס בעת חתימת החוזה מומלץ לחשוב על כל התרחישים, אפילו הגרועים ביותר. במקרה בו אחד השותפים מוצא את מותו זכויותיו ניתנות להורשה. יורשיו אמורים לבוא במקומו אם לא נקבע אחרת. אם השותפים לא מעוניינים למצוא עצמם לפתע כשותפים לבני הזוג או ילדיהם של שותפם המנוח, ואם מצד שני, השותפים לא יראו בעין יפה את נישולם של בני משפחתם מהעסק אותו בנו במו ידיהם, יש צורך לתת את הדעת לסוגיה זו, ולהגדיר אותה מראש בחוזה בשתי דרכים אפשריות: לקבוע שבמקרה מוות תעמוד ליתר השותפים הזכות לרכוש את חלקו של השותף שמת ולקבוע מנגנון לקביעת שווי החלק הזה. פוליסת ביטוח: העסק ירכוש פוליסת ביטוח חיים שתכסה אפשרות של מוות של השותפים. במקרה שכזה היורשים יקבלו את סכום הביטוח והשותפים הנותרים ייהנו ממלוא הבעלות בעסק לרבות חלקו של השותף שמת. בהסדר זה יש לדאוג שהכיסוי הביטוחי יעודכן באופן תדיר כך שיתאים לשווי העדכני של העסק.

על שותפות ופירוקה, טל רכניץ, עו"ד
בהלכות המסחר הנהוגות כיום, יישויות משפטיות, לובשות צורות רבות, כאשר אחת הנפוצות שבהן, הינה "שותפות". על אף שכיחותה, הציבור בכלל וכך גם הדין נוהגים לעסוק בה פחות לעומת "אחותה", המפורסמת והמוסדרת יותר, "חברה בע"מ". בחיבורנו זה, ננסה לשפוך מעט "אור" על צורת התאגדות זו, אשר רבים נוהגים להיכנס אליה, לעיתים אף בלי משים, אך ממעטים להקדיש מחשבה לה ככלל, ולדרכי היציאה ממנה בפרט. הדעה הרווחת היא כי שותפות מתקשרת עם מערכת יחסים עיסקית אד הוק למטרה מסויימת או עסקה מסויימת, וכן לשם כינון יחסים עיסקיים לעסק שלא מרכז פעילות כלכלית עניפה. בשולי הדברים, נציין כי השיקולים להתאגד כ"עוסק מורשה" או כ"חברה בע"מ" מושתתים על היבטיים משפטיים, חשבונאים ותדמיתיים, שפירוט עליהם ניתן למצוא בחיבורים אחרים ונוספים של משרדנו. כך או כך, המסגרת המשפטית של ה"שותפות" נסובה על הוראות פקודת השותפויות [נוסח חדש], תשל"ה – 1975, ולפיה שותפות מוגדרת כ"חבר בני אדם שהתקשרו בקשרי שותפות". כאשר "קשרי שותפות" מוגדרים בפקודה הנ"ל, כ"אותם קשרים שבין בני אדם המנהלים יחד עסק לשם הפקת רווחים". בנוסף, הפקודה מגבילה שותפות ללא יותר מ-20 חברים, פרט למקרים חריגים (שותפות של עורכי דין, למשל). ככלל, שותפות שנוצרה לשם ניהול עסק, חייבת ברישום תוך חודש מהיום שכוננה. אולם, הניסיון מלמד, כי לא רבים מקפידים לרשום שותפות בצורה מסודרת אצל "רשם השותפויות", וזאת ככל הנראה בשל הרצון לחסוך בעלויות בשלב הראשוני של כינון היחסים והיקף העסק המדובר, אך ככל הנראה גם בשל העובדה כי בפקודה גופה, מצויין כי אי רישומה של שותפות לא מאיין את עצם קיומה, ואי הרישום למעשה טומן בחובו קנס בלבד, ובמחוזותינו קשה לאכוף חובה ברת קיימא, שאין בצידה אכיפה או לכל הפחות, "מקל" בעל משמעות. בהקשר זה הפסיקה קובעת כי עצם השימוש במילה "שותפות" אינה מהווה ראיה סופית שאכן מבחינה חוקית נוצרה בין הצדדים, "שותפות" ומאידך גיסא, אי שימוש במילה "שותפות, לא מאיין את הפירוש שיכול להינתן להתקשרות בין הצדדים בדיעבד כ"שותפות". אבן הבוחן לבחינת הדברים, הינה תוכנה של השותפות כפי שנהוג ומקובל וכפי שצדדים שלישיים רואים אותם, ולא המונחים שבהם השתמשו הצדדים לשותפות. עד כאן, התייחסות לעצם כינונה של השותפות. על פניו, קל מאוד להיכנס תחת כנפי הגדרת "שותפות", אך כיצד יוצאים מההגדרה הנ"ל לרבות עצם השותפות ? עפ"י הפקודה, שותפות תפורק במקרים הבאים: אם נתכוננה לתקופה קצובה – תפורק בגמר התקופה. אם נתכוננה לשם עסק אקראי יחידי או קיבולת יחידה– תפורק בהסתיים העסק או הקיבולת. אם נתכוננה לתקופה לא מסוימת – תפורק כשאחד השותפים מודיע לשאר השותפים על כוונתו לפרק את השותפות. במקרה זה, פירוקה יהיה בתאריך שנקב השותף בהודעתו, ואם לא נקב תאריך – בתאריך שבו נמסרה ההודעה. מת אחד השותפים או הוכרז פושט רגל, תפורק השותפות לגבי כל השותפים. הניח אחד השותפים שחלקו בשותפות ישועבד בשל חובו הפרטי. קרה מקרה העושה את ניהול עסקיה או את פעולתם של השותפים בניהולה למעשה אסור. על כל המפורט לעיל ניתן להתנות בהסכם בין השותפים, למעט על האמור בסע' 6 לעיל. בנוסף, שותפות יכול ותפורק עפ"י עתירת שותף לביהמ"ש, באחד המקרים הבאים:. הוכח להנחת דעתו של ביהמ"ש שאחד השותפים הוא אינו שפוי בדעתו כדרך קבע. אחד השותפים, שאיננו המבקש, נעשה מטעם אחר נטול כושר דרך קבע למלא את המוטל עליו עפ"י הסכם השותפות. אחד השותפים, שאיננו המבקש, אשם בהתנהגות שלפי דעת ביהמ"ש, בהתחשב במהות עסקי השותפות, עלולה להשפיע לרעה על ניהול עסקיה. אחד השותפים, שאיננו המבקש, מפר במזיד או דרך קבע את הסכם השותפות, או מתנהג בעניינים אחרים הנוגעים לשותפות בדרך שאין לשותפים אחרים אפשרות מעשית סבירה להמשיך עמו בניהול עסקי השותפות. אי אפשר עוד לנהל את עסקי השותפות אלא בהפסד. כל אימת שנוצרו נסיבות העושות, לדעת ביהמ"ש, את פירוק השותפות למעשה של צדק ויושר. לפי סע' 47 לפקודה, במקרה שבו שותף זכאי לבקש פירוק שותפות או שהשותפות פשוט נסתיימה, ביהמ"ש רשאי, לפי בקשת שותף, לפרק את עסקיה של השותפות, להורות בדבר סילוק חובותיה ולחלק את העודף בין האנשים הנוגעים בדבר, לפי זכויותיהם. בנוסף, רשאי ביהמ"ש למנות כונס נכסים לנכסי השותפות ו/או מנהל לעסקיה, אם ראה שצודק ומתאים לעשות כן. כל זאת כמובן אם אין הסכם שאומר אחרת. הנטייה של ביהמ"ש היא למנות בתור כונס נכסים ומנהל עסקים את השותף, אשר ניהל את עסקי השותפות בפועל, וזאת בתנאי שלא היה דופי בהתנהגותו של השותף ולא הובא נימוק לשלילת האמון בו. עפ"י הפקודה, כשמפרקים שותפות יהיה כל שותף זכאי כלפי כל שאר השותפים וכלפי מי שיש לו מכוחם תביעה בשל זכויותיהם כשותפים, שנכסי השותפות ישמשו לסילוק חיוביה של השותפות, ושהנכסים העודפים ישמשו לסילוק המגיע לשותפים לאחר שינוכה ממנו כל המגיע מהם לשותפות בשל היותם שותפים בה. לפי הפסיקה, הרי ששותף בשותפות, בין אם הוא סולבנטי ובין אם הינו חדל פירעון אינו אלא נושה נדחה לגבי נכסי השותפות, ואין הוא יכול להיפרע מהם כדי חלקו, אלא לאחר שנפרעו החובות לנושיה החיצוניים של החברה. אגב, מכאן גם מסיק בימ"ש כי דין זהה חל גם לגבי נושיו האישיים של השותף, אשר אין להם זכויות בדין כלפי השותפות יותר משיש לשותף עצמו. בהקשר זה, חשוב להדגיש, את השוני המהותי בין שותפות לחברה בע"מ. לגישת בתי המשפט, הליך פירוקה של שותפות הוא על פי מהותו הליך הנעשה בין שותפים, ומשכך לנושי השותפות אין מעמד להתערב בו – אם הסכימו השותפים על פירוק השותפות באופן מסוים – דין השותפות להתפרק באותו אופן גם אם לנושיה יש עניין כי תמשיך להתקיים, זאת להבדיל ממעמדם של הנושים בפירוק חברה. כמו כן, ובניגוד לבעלי מניות בחברה, שותפים בשותפות אחראים באופן אישי לכל חובות השותפות ובמידה שהחליטו השותפים לפרק את השותפות ביניהם, יחובו השותפים במאוחד ובנפרד באופן אישי בכל חובות השותפות. הנה אם כן, פקודת השותפויות מונה בבירור את המקרים בהם ניתן לפרק שותפויות, אם באופן עצמאי, ואם ע"י ביהמ"ש. בכל מקרה, תינתן חשיבות עליונה להסכם שותפות, באם נעשה כזה, בין השותפים. מהטעם הזה, ישנה חשיבות עליונה להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום, אשר יערוך הסכם המסדיר ומגדיר את ההבנות שהושגו בין הצדדים, ויכלול הוראות מתאימות באשר לניהול השותפות במהלך חיי היום יום, וכן במקרים חריגים או שאינם במהלך השוטף של העסקים, וכמובן את ההסדרים והמנגנונים בעיתות משבר או פירוק השותפות. רשימה זו המובאת לעיל הינה למידעכללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרהונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם

זיכיון או פיתיון? טל רכניץ, עו"ד
עניין ההתקשרות בהסכמי זיכיון אינו חדש, ואולם, לאחרונה נראה כי מנגנון הזכיינות הפך למכשיר ההולך ורווח במחוזותינו להתרחבות עסקית, הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט הטריטוריאלי. המדובר בעיסקה לפיה עסק הצובר לעצמו מוניטין בתחום מסויים (החל מרשת משרדי תיווך נדל"ן וכלה ברשת לממכר מוצרי מזון מהיר וקפה) מתרחב על ידי מתן זכות שימוש בשמו ובמוניטין שרכש לרבות המערכת שיצר ובניסיונו, וכנגד תשלום חד פעמי ו/או תשלום שוטף הנגזר מהכנסותיו, ניתנת לזכיין האפשרות להשתמש במוניטין ובסימני המסחר והשירות של אותה רשת וכן בתשתית האופרטיבית שנוצרה לה. על פניו המדובר ב win win situation. מחד גיסא התקשרות מסוג זה, הינה רצויה מבחינת היזם והמשק בכלל, שכן זו מעודדת השקעה באופן שיש ליזם תמריץ להשקיע וליטול על עצמו סיכונים ולהנות מפירות השקעתו ופרי הצלחתו. מאידך גיסא התקשרות כאמור, מאפשרת ליזם להרחיב את עסקו, בין היתר, בהיבט של התרחבות כמותית, איכותית וגיאוגרפית, וזאת מבלי ליטול סיכונים רבים מדי העלולים לסכן בצורה מובהקת את מה שהשיג עד כה. במישור הזכיין, התקשרות כזו מאפשרת לזכיין להנות מפירות השקעתה והצלחתה של הרשת, מבלי ליטול על עצמו את מלוא הסיכונים וחבלי הלידה, שאותם הרשת כבר צלחה. בשולי הדברים, ראוי להבחין בין הסכם זיכיון שבבסיסו התקשרות בין שתי יישויות משפטיות שונות לחלוטין השומרות על ההפרדה ביניהן ובין כלי נוסף ונפוץ להתרחבות כלכלית והוא התקשרות בהסכמי סוכנות, בהן הסוכן הופך להיות "ידו הארוכה" של היצרן/ספק ולמעשה אלה מזוהים כגוף אחד. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שהתקשרות בהסכם זיכיון דורשת מידה רבה של אמון בין הצדדים. אין מחלוקת כי היחסים בין הצדדים מחייבים אינטראקציה רבה, תקשורת אינטנסיבית ועבודה משותפת רבה ובאופן שוטף. אופי הקשר נגזר מעצם העובדה, כי הרשת תלויה בביצועים של הזכיין ובדיווחים שלו באשר להכנסותיו שכן הרשת "שותפה" שלו. מנגד, אופי התלות של הזכיין ברשת, נובע מן ההכרה כי הזכיין נסמך באופן מלא ושלם על ביצועי הרשת, המוניטין שלה, האפשרות לעשות שימוש בשם המסחרי שלה וכן בידע ובכלים שלה. יובהר, כי לרוב לרשת ישנם מקורות הכנסה נוספים מעבר לשותפות בהכנסות הזכיין, וזאת באמצעות התחייבותו לרכוש ידע, מוצרים וכיו"ב מספקים מוגדרים. כך למשל, מקובל כי ברשתות של מזון ככלל ובתי קפה בפרט, הזכיינים מחויבים לרכוש מן הרשת ו/או ספקים שלה מוצרים כגון קפה, דברי מאפה וכיו"ב, וכן אף התפריטים מוכתבים על ידי הרשת. אמנם, בהתחייבות כאמור לא צריכה להיות בעיה אינהרנטית כשלעצמה, אך על הזכיין להיות מודע לכך ולהכיר בהתחייבויות הנ"ל מראש, ובכל מקרה מצב דברים זה דורש קיום מערכת יציבה של יחסי אימון בין הצדדים. הנה אם כן, הרציונאל להתקשרות מסוג זה כאמור הינו ברור, אך הקושי ככל שנוצר, נעוץ בדרך כלל באבן הנגף הנפוצה בהתקשרויות חוזיות, הווה אומר תיאום ציפיות הצדדים. לשם כך, נהוג לעגן את ההתחייבויות והציפיות בהסכם זיכיון מסודר. ואולם, בניגוד לדעה הרווחת בקרב זכיינים רבים הבאים להתקשר בהסכם זיכיון כאמור, הרי שאותו הסכם המובא לעיונם וחתימתם אינו "גזירה משמיים" וראוי כן לדקדק בכל פסיק, אות ותג בו, שכן ניתן וצריך לנהל מו"מ על מנת להביא את ההסכם למצב שבו זה ישקף את מלוא הציפיות וההתחייבויות של הצדדים. הניסיון מלמד, כי מעבר להסכמות המסחריות, הרי שרבים נוטים לשכוח לעגן את הנחות היסוד שהיוו בסיס להתקשרות המסחרית. במה דברים אמורים? בד"כ הזכיין רואה עצמו בעמדת חולשה מול הרשת, ותופס את ההתקשרות עימה כזכות שלו ולא כחובה של הרשת. מאחר והכניסה של זכיין להתקשרות בהסכם מול הרשת, כרוכה בד"כ בנטילת התחייבויות כלכליות ואישיות הרות גורל מבחינתו, מומלץ ביותר מבחינת הזכיין ליטול לעצמו ייעוץ מקצועי של בעלי מקצוע (כגון עו"ד, רו"ח וכלכלן) בעלי ניסיון בתחום הספציפי והייחודי הזה, אשר יסייעו לו לשקול את הדברים עוד בשלב המקדמי של ההצעה (בחינת התנאים להבשלת כדאיות כלכלית), סיוע בניהול המו"מ, כריתת ההסכם וכלה ביישומו. חשיבות סיוע גורמים מקצועיים בתחום הינה כורח המציאות שכן מעבר לכך כי תמיד מומלץ לדעת את הדברים מראש ולא לגלותם בדיעבד (…), הרי שהמדובר בהשקעה משתלמת המצדיקה עצמה המסייעת לו להגיע להישגים בהיבטים המסחריים עוד בשלב המו"מ. זאת ועוד, ישנם דגשים נוספים עליהם ראוי כי הזכיין ייתן דעתו מראש ולא בדיעבד, כגון (אך לא רק): חשוב להגדיר בצורה בהירה את אופן ההתנהלות החשבונאית וההגדרות הרלוונטיות בהסכם (הגדרות של ברוטו/נטו, חיובים שמותרים בחישוב וכיו"ב) שכן ההתחשבנות הכספית בין הצדדים באופן טבעי מהווה תנאי יסודי בתנאי הסכם הזיכיון; אפשרות זכות העברת הזיכיון לזכיין אחר ובאילו תנאים או לחילופין באיזה תנאים ניתן להעמיק את הקשר עם הרשת, הווה אומר קבלת זיכיון לסניף נוסף ברשת; בחלק מן המקרים הרשת דורשת להיות השוכר בהסכם השכירות מול בעלי הנכס בו יפעיל הזכיין את הסניף. למיותר לציין, כי לדבר השלכות רבות. אינטרס הרשת להיות שוכרת ראשית והזכיין שוכר משני או לחוב בהתחייבויות הרשת הינו ברור, אך על הזכיין להיות שותף פעיל במו"מ ולהתחייבויות שהרשת נוטלת שכן אלה בסופו של דבר מתגלגלים לפיתחו; חשוב להקפיד על ביטחונות מקובלים להתחייבויות הצדדים (גם מצד הרשת !!!) כעולה מן ההסכם; יש להקפיד כי הליווי המקצועי והדרישה לדבוק בדפוס הפעולה של הרשת תהיינה סבירות ולא יהוו "חרב פיפיות" מבחינת הזכיין, אשר יקשו על הזכיין לפתח את עיסקו בצורה מיטבית, ומנגד כן להתלות, ככל הניתן, את בחינת התוצאות הכספיות של הזכיין במידת שיתוף הפעולה של הרשת; חשוב לעמוד בצורה דווקנית, על הגדרות של מקרים העולים כדי הפרה של ההסכם, על מנת שהזכיין לא יילך בלי וירגיש עם … כמובן שהאמור לעיל הינו רק "קצה המזלג" של ההיבטים השונים שיש לקחת בחשבון לפני התקשרות בהסכם זיכיון ואין בו לראות רשימה מלאה ו/או ממצה של הניואנסים בהם ראוי להקפיד בהתקשרות בהסכם זיכיון. על מנת שזה לא יהפוך ל"מלכודת דבש", מבחינת הזכיין מומלץ ביותר כי יקפיד להיעזר בליווי מקצועי ומנוסה בתחום (כגון עו"ד, רו"ח, כלכלן) החל מהשלבים המקדמיים של התהליך, ובכך ייקל עליו לבחון בצורה מיטבית את ההצעה שמונחת בפניו, ויעניק לו כלים להגיע לכלל הסכם שפוי והוגן מבחינתו בסופו של דבר. עורך דין טל רכניץ הינו שותף במשרד המעניק, בין היתר, ליחידים וחברות ייעוץ משפטי מקיף בתחום המשפט המסחרי, דיני חברות, תאגידים , עסקאות מסחריות, יזמותעסקית, משפט מסחרי, הסכמים מסחריים. רשימה זו המובאת לעיל הינה למידעכללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרהונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם

חשיבותו של תקנון אתר אינטרנט, טל רכניץ, עו"ד
בעולם המודרני, אנשים נוהגים פחות ופחות לכתת רגליים ברחובות או במרכזי קניות, ובודקים שירות או מוצר בו הם מעוניינים באמצעות גלישה באתרי האינטרנט, דבר נוח ויעיל, המאפשר די בקלות לבצע סקרי שוק של מחיר, איכות, מפרט טכני וכיו"ב. כך, כיום אנשים נוהגים להיכנס לאתר אינטרנט, לעשות בו שימוש, ובהרבה מקרים, נוהגים להקליק כלאחר יד על נוסח הצהרה המאשרת כי קראו את תקנון האתר, הבינו אותו ומסכימים לאמור בו. אולם, יובהר בזאת, כי לאמור בתקנון אין להתייחס כלאחר יד, ויש להעניק לו את מלוא תשומת הלב הראויה (!!!) מאחר שההתקשרות נעשית מרחוק, הרוכש (במידה והמדובר בעיסקת מכר) או המשתמש, אינו יכול להתרשם פיזית מהשרות ו/או המוצר, הרי שתנאי ההתקשרות לכאורה נותרים עמומים, כך שלא ברור לרוכש/מתשמש מועד אספקה, תנאי תשלום, מדיניות החזרת מוצר/שירות, תנאי אחריות וכיו"ב. בנסיבות אלה, מעבר לחשיבות העליונה למצגים ולהתחייבויות שניתנים, יש להתייחס בקפדנות יתרה לאמור בתקנון, הן מנק' המבט של בעל האתר והן מנקודת המבט של הציבור, הווה אומר כלל המשתמשים ו/או הצרכנים באתרי האינטרנט. התקנון, מהווה למעשה את מסגרת הסכם ההתקשרות בין הצדדים, ולדברים יש משמעויות משפטיות רחבות ומהותיות ביותר. כך, בין היתר, בתקנון ניתן למצוא התייחסות לנקודות שהינן מהותיות ביותר, כמפורט להלן: 1. הגדרת מערכת היחסים בין הצדדים: האם המפרסם באתר הינו הספק או היצרן, או שמא המתווך בלבד (מעמד נפוץ מאוד בהגדרה של אתרים המפרסמים מכרזים, למשל). ברור, כי לעצם הגדרת האתר משמעות רחבה, שכן במקרה והאתר הינו במעמד של מתווך לבד, הוא אינו אחראי לכאורה לאספקת המוצרים ו/או השירותים אשר נרכשו ע"י המשתמשים באתר,והאחריות לאספקתם ולטיבם מוטלת לכאורה על הספקים, בלבד. בנסיבות אלה, במקרה ונוצרת בעיה, עצם השימוש באתר ומתן אישור כי המשתמש קרא את התקנון, עלול להתפרש ע"י בימ"ש כי בעצם השימוש באתר, הסכים המשתמש עם האמור בתקנון בקשר לפטור האתר מאחריות (!!!). 2. המסגרת המסחרית של ההתקשרות: בתקנון ניתן למצוא בדרך כלל פירוט באשר לשאלה מה נכלל במחיר המופיע באתר (האם נכללים דמי משלוח וכיו"ב), תוספות או שינויים במוצר/בשירות המוצג, תנאי תשלום ומדיניות החזרת מוצרים ו/או ביטול ההתקשרות. רי, כי למידע זה, עלול להיות השפעה מכרעת על ההתקשרות, ומוטב לכל כי תשומת הלב לפרטים הנ"ל תהיה ידועה. 3. קניין רוחני: בהקמת האתר מושקעת עבודה רבה והון רב, ואין כל ספק כי לבעל האתר יש אינטרס ראשון במעלה, כי עיצובו הגראפי של האתר, דפיו המקוונים, סיווגם, אופן הסידור וההצגה של המידע הכלול בו, המודעות,וכל צורת המחשה אחרת הכלולים באתר, יהוו קניין רוחני, בעל זכויות מוגנות מבחינתו. למיותר לציין, כי הוראה לפיה למעט לשימוש אישי ולא מסחרי של המשתמש באתר, הרי שאין לעשות בתוכן האתר ו/או דרך עיצובו ו/או הצגת הדברים שם, וכי כל שימוש באמור ללא אישור מראש ובכתב של בעל האתר, הינו כורח המציאות המחזק בצורה משמעותית את זכויותיו של בעל האתר בקניין הרוחני שלו באתר כאמור. מצד שני, הוראה כאמור מציבה למשתמש את הגבולות של המותר והאסור מבחינת אופן השימוש באתר, ולא כדאי כי יהיה חשוף לתביעה בגין הפרת זכויות היוצרים מצד בעל האתר. האמור לעיל, מקבל משנה תוקף לאור חקיקת חוק זכות יוצרים, תשס"ח-2007, המגביר את הסנקציות בגין הפרת החוק ומעלה את רף הפיצויים בלא הוכחת נזק עד לסכום של 100,000 ₪. 4. שימוש בפרטי המשתמש: לעיתים חלק המודל הכלכלי הכרוך באחזקת וניהול האתר, נסמך, בין היתר, על הצגת פירסומות באתר. היום באמצעים טכנולוגיים ובהתאם ל"פרטים" שנאספים לגבי המשתמש, חלק מהאתרים נותנים אפשרות לחברות פירסום כאמור ל"אסוף" מידע על המשתמש בשעת שימושו באתר וליצור לו פרופיל מסויים, דבר שמסייע לחברות הפרסום להציג בפניו פרסומות ממוקדות ו/או לשלוח לו בדיוור ישיר מידע פרסומי זה או אחר. ברי, כי יש הרואים בכך מטרד וחדירה לפרטיות,וחוששים מאותו פרופיל הנבנה לגבי המשתמש, מכל מיני טעמים ברורים. על כן, יש לבדוק בתקנון לאור הוראות חוק הגנת הפרטיות, תשמ"א –1981, את התייחסות האתר הרלוונטי לנושא ולראות באם ברירת המחדל באתר מאפשרת שימוש במידע הנ"ל לטובת צדדים שלישיים כאמור ואם לאוו. 5. סמכות שיפוט : אין להקל בכך ראש, חשוב לדעת כי אם וכאשר, תתגלע מחלוקת בין הצדדים, היכן זו תתברר. כך למשל, היה מישהו מאילת יזמין מוצר או שירות ואם תיווצר מחלוקת בין הצדדים, הוא יצטרך לנהל את ההליכים בבימ"ש בת"א, כלל לא ברור מבחינתו אם העיסקה תהיה כדאית מבחינתו … ובכל מקרה עדיף כי יהיה מודע לכך מראש ולא בדיעבד. אם כן, מומלץ בחום, אם להשתמש בלשון המעטה, כי כל בעל אתר יפרסם באתר שלו באמצעות קישור ברור ונגיש, תקנון מסודר המנוסח בקפידה (ומומלץ כי הדבר ייעשה תוך הסתייעות ביועצים משפטיים בעלי ניסיון בתחום). מהצד השני, מומלץ כאמור, כי כל מי שחפץ להשתמש באתר, ובטרם זה עושה בו כל שימוש, לרבות (אך לא רק) קבלת מידע, עיון בתמונות או רכישת שירות ומוצר, כי ייכנס לקישור הרלוונטי לתקנון האתר, ויעיין בו בקפידה בטרם הוא גולש באתר ועושה בו שימוש. רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תשלום דמי תיווך למתווך בגין עסקת נדל"ן, טלי קסלר, עו"ד
לעיתים קרובות, בעת ביצוע עסקה במקרקעין, מעורב בעסקה מתווך. הדברים מקבלים משנה תוקף בעת ששוק הנדל"ן רדום, מפאת המיתון, אז כמעט שלא ניתן לבצע עסקה מבלי להסתייע במתווך. תשלום דמי התיווך בגין עסקת מכר של דירה, עשוי להגיע אף ל-2% ממחיר העסקה, בתוספת מע"מ כדין, למרות שלעיתים ניתן אף להתמקח על המחיר מראש, ולהפחיתו לשיעורים נמוכים יותר. המתווך שמקבל את שכרו, רק אם נקשרה העסקה, חפץ מאוד בקידומה ויש והוא פועל אצל כל אחד מהצדדים, המוכר והקונה, על מנת לסייע במשא ומתן ולהביא להסכם. המחוקק מצא לנכון להסדיר את כל תחום המתווכים במקרקעין ובשנת 1996 פירסם חוק בעניין זה – חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, אשר נכנס לתוקפו בחודש אפריל 1997. החוק, שינה למעשה את המצב הבלתי מוסדר, ששרר עד אותה תקופה, תוך שקבע כללים מפורשים ומפורטים לפעילותם של מתווכים ולזכאותם לדמי תיווך. החוק מחייב, קיומה של סדרת תנאים וכללי התנהגות, שרק בהתמלאם, זכאי המתווך לשכרו. במסגרת החוק, קבע המחוקק מיהם הזכאים לעסוק במקצוע מתווכי המקרקעין, התנאים לזכאותם לדמי תיווך וסנקציות בגין הפרת הכללים. בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש כי תכליתו של החוק הינה הגנת הצרכן, אשר המחוקק מצא אותו נפגע כתוצאה מהמצב הבלתי מוסדר, ששרר עד אותה תקופה, בתחום זה. במסגרת המאמר הנוכחי, אתייחס בקצרה לנושא אשר יש לו חשיבות יתרה בכל הנוגע להתנהלות היומיומית, אשר במסגרתה נתקל אדם מן היישוב במתווך מקרקעין – התנאים הקבועים בחוק, לזכאותו של מתווך לקבלת דמי התיווך. בראש ובראשונה – מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב, שבה נכללים הפרטים הבאים: א. שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח. ב. סוג העסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, כגון: "שכירות", "מכירה". ג. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך. ד. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב. ה. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ. בפועל, נוהגים המתווכים לפגוש את לקוחותיהם במקום מוסכם, עוד לפני שהם מציגים בפניהם את הנכס, ולהחתימם מיד על טופס אותו הם ממלאים במקום, אשר תפקידו למלא אחר הוראות החוק האמורות. יחד עם זאת, בתי המשפט פסקו כי הפרטים האמורים נועדו לבסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה, ולפיכך, היה וטופס ההזמנה, שמילא המתווך, לא כולל את כל הפרטים המצוינים לעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך. שנית, מותנית זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, בתנאי שאותו מתווך מחזיק ברישיון כדין. בשולי הדברים אציין, כי למי שאינו מחזיק ברישיון כדין אסור להציג את עצמו בפני אחרים כמתווך במקרקעין. עוד יצוין, כי בחוק נקבעו מספר תנאים בהם צריך המתווך לעמוד על מנת לקבל רישיון, לרבות הצלחתו בבחינה בה נדרש ידע בדיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי וכו'. שלישית, מותנית זכאותו של המתווך לדמי התיווך בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה עניפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. במאמר הבא, אתייחס למספר עניינים נוספים המוסדרים במסגרת חוק המתווכים, כמו נושא הבלעדיות, המוענקת על ידי הלקוח לשיווק הנכס על ידי משרד תיווך יחיד, ועוד.

השכר/השכירי דירתך בתבונה, טלי קסלר, עו"ד
אנשים רבים הנם בעלי דירה נוספת על זו בהם הם חיים, בין אם רכשו בעבר דירה כ"השקעה" ובין אם עזבו דירה שחיו בה שנים לטובת דירה מתאימה יותר, ואת הדירה הנוספת הם משכירים. ההכנסה מהדירה הנוספת מהווה מרכיב משמעותי בהכנסות השוטפות המשמשות לקיומם של בעליה. מכיוון שלדירה ערך רב, דייר בעייתי יכול לגרום נזקים ניכרים, החל מאובדן שכר דירה, עת הדייר אינו משלם את תשלומי דמי השכירות כסדרם וכלה בנזק לדירה כתוצאה משריפה, בעיות בצנרת שאינן מטופלות וכיו"ב. מאזן הכוחות בין הדייר לבעל הדירה, לאחר השכרתה, מחייב כי בעל הדירה יכלכל צעדיו בתבונה ובזהירות וינקוט באמצעי בטיחות רבים ככל הניתן. זוהי גם הסיבה שמטרת מרבית ההוראות הכלולות בהסכמי השכירות הינה הגנה על בעל הדירה. ניתן להשאיל את היחסים בין בעל דירה לבין דייריו ליחסים שבין בנק ולווה. חישבו מהן הבדיקות שעורך הבנק לפני שהוא מלווה כסף ללווים שאינו מכיר, ואמצו לכם הרגל לערוך בדיקות דומות לפני שתפקידו דירתכם בידיים זרות. מאידך, אל תשכחו כי בחישוב שנתי, כל חודש בו עומדת הדירה ריקה משמעו הפחתה של כמעט 10% בדמי השכירות החודשיים, כך שלעיכוב ממושך במציאת דייר לדירה יש משמעות כספית. לפניכם מספר עצות מעשיות כיצד להשכיר הדירה בתבונה: 1. מומלץ לדאוג לכך שהסכם השכירות יתחיל ויסתיים בחודשי הקיץ. חודשי הקיץ הם החודשים הערים למציאת דיירים, בין היתר, מכיוון שמשפחות עם ילדים יבצעו שינויים במקום מגוריהם בחודשי הקיץ לפני פתיחת שנת הלימודים בגן ובבי"ס, וכן מכיוון שמציאת דיירים לדירות בקרבת מוסדות להשכלה גבוהה מושפעת ממועד פתיחת שנת הלימודים הסטודנטיאלית. לפיכך, ביתר חודשי השנה עלול להיות קשה יותר למצוא שוכרים. 2. בררו עם הדייר בירור מקיף ככל הניתן, מבלי להתבייש, מהו מצבו המשפחתי, מי בדיוק הולך להתגורר בדירה, מהם מקורות הפרנסה של הדיירים, כמה זמן הם עובדים עבור אותם מעבידים ומהו גובה המשכורת שלהם. הבירור נדרש כדי להעריך האם יהיו מסוגלים לעמוד בדמי השכירות (גם אם הם חושבים שכן). במידה ולמיטב הערכתכם הכנסותיהם לא יאפשרו להם לעמוד בדמי השכירות, ייתכן ומוטב להמשיך לחפש שוכר מבוסס יותר. כמו כן, במסגרת השיחה נסו לתהות על קנקנם של הדיירים על מנת לברר אם הם מסוג האנשים שישמרו על הדירה במצב טוב, נקי ומסודר או דווקא כאלה שאחרי שיפנו את הדירה תאלצו לערוך בה שיפוץ על מנת להביאה למצב בו תוכלו להשכירה לאחרים. 3. דרשו מהדייר לבטח את תכולת הדירה ולערוך ביטוח כלפי צד ג' וערכו בעצמכם ביטוח למבנה. הביטוחים נחוצים על מנת שבמקרה ויארע נזק משמעותי לדירה (לדוגמה – שריפה) יהא לו כיסוי. 4. קחו מהדייר שיקים דחויים לכל תקופת השכירות. התחשבנות בגין הפרשי שער תוכלו לערוך אחת ל-3 או 6 חודשים. יש להקפיד שהשיקים הדחויים יהיו של הדייר באופן אישי ולא של חברה בבעלותו או אדם זר אחר שאינכם מכירים. 5. קחו מהדייר שיקים חתומים, שסכומם יישאר פתוח ואינו ממולא, לפקודת העירייה, בזק, חברת החשמל, חברת הגז וכיו"ב. את הסכום תמלאו, אם יהיה בכך צורך, במידה ויישאר חוב לאחר עזיבתו של הדייר. מומלץ להודיע לעירייה, לחברת החשמל ולבזק כי השכרתם את הדירה ולבקש כי חשבונות הארנונה, המים, החשמל והטלפון יגיעו על שם הדייר, כך שבמידה ולא ישולמו יופנו הליכי הגבייה נגד הדייר. ייתכן ותצטרכו להציג עותק מהסכם השכירות כדי לבצע העברת החשבונות על שם הדייר. 6. בטחונות יש לקבל מהדייר בטחונות לעמידתו בכל הוראות הסכם השכירות וכן למקרה בו ייגרם נזק כלשהו לדירה ו/או לכם כבעליה, אשר בהתאם להוראות הסכם השכירות, נזק מסוג זה הינו באחריות הדייר. הבטוחה הטובה ביותר הנה ערבות בנקאית אוטונומית. זוהי ערבות הניתנת למימוש בקלות יחסית אולם דרישה לבטוחה שכזו עלולה להקשות עליכם למצוא שוכרים. בטוחה הנפוצה הרבה יותר הנה שטר חוב. שטר חוב ניתן לרכוש בסניף דואר תמורת שקלים בודדים. שטר חוב חתום וממולא כדין ניתן למימוש ישירות בהוצאה לפועל ועשוי לקצר עבור האוחז בו את ההתדיינות בבית משפט. מומלץ לנקוב בשטר החוב בסכום אשר יספיק לכיסוי נזקים אפשריים בדירה ולהחתים על שטר החוב הן את הדייר/ים כ"עושה השטר" ו-2 ערבים כ"ערבים לשטר". 7. ערבים מומלץ לדרוש מהדייר ערבותם של 2 ערבים לפחות. יש לברר עם הדייר או ישירות עם הערבים בירור מקיף ככל הניתן בדבר מקורות הכנסתם לרבות היקף ההכנסה ויציבותה. אם נראה לכם כי מקורות ההכנסה אינם טובים, לדוגמה – במקרה בו הערבים עובדים בעבודה זמנית וכיו"ב, אל תתביישו ודירשו החלפתם בערב אחר. דאגו לרשום בפניכם את מלוא פרטי הערבים לרבות שמם, מס' תעודת הזהות שלהם, כתובתם, מלוא פרטי מקום עבודתם וכו'. יש לדאוג להחתמתם של הערבים גם על חוזה השכירות, כערבים לכל הוראותיו וגם על שטר החוב, כמפורט לעיל. במידה והערבים לא חותמים על המסמכים בפניכם, דירשו כי יחתמו בפני עורך דין או אדם מוסמך אחר שיאשר כי חתמו בפניו. בכל מקרה כדאי לבעל הדירה להתייעץ עם עורך דין, לפחות פעם אחת, בעת השכרת הדירה, על מנת שיצייד את בעל הדירה בהסכם שכירות אשר יגן היטב על האינטרסים של בעל הדירה ועל מנת לקבל הדרכה ועצות נוספות.

המוכר פשט את הרגל, הרשויות מסרבות לתת אישורים – רישום הקונה כבעלים בנכס נדל"ן למרות הכל, טלי קסלר, עו"ד
במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר. בשני המקרים מסרבות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים (אשר אחראי על מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ומס רכוש), והרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר אחראים על חובות בגין מים, ארנונה, היטל השבחה והיטלים אחרים) לתת לקונים את אישורי המסים הנדרשים לרישום הנכסים על שמם בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין). בשני המקרים טוענות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית כי המוכרים הותירו חובות, אשר היו אמורים לשלם בעת ביצוע עסקאות המכירה, לפני קריסתם הכלכלית. מדובר בחובות בגין מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה וכיו"ב. לכן, טוענות הרשויות, אם רוצים הקונים לקבל את אישורי המס הדרושים להם לשם רישום הנכסים על שמם בטאבו, על הקונים לשלם את החובות שהותירו המוכרים אצל הרשות! במקרים כגון אלה המתוארים לעיל, נתלות הרשויות, אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית בסעיפי חוק המשמשים בידיהן כמכשיר יעיל לשם גביית חובות. סעיפי חוק אלה מאפשרים להן, לכאורה, לא לתת את אישורי המסים המבוקשים, כל עוד לא שולמו החובות, ולשלול מהקונים את האפשרות לרשום את הנכסים על שמם. יובהר כי בלי אישורים אלה (אישור מס מכירה, אישור מס שבח, אישור היטל השבחה, המופנים ללישכת רישום המקרקעין – לטאבו) אין הקונים יכולים לרשום את הנכס על שמם. לעניין זה יצוין בתמצית, כי המחוקק אכן העניק לאגף מיסוי מקרקעין יתרונות משמעותיים מכוחה של פקודת המיסים (גביה). במקרים מסוימים, יקבלו חלק מסוגי החובות שגובה אגף מיסוי מקרקעין עדיפות על פני נושים אחרים "רגילים" של פושט הרגל או של החברה בפירוק. כך למשל, מוקנה דין קדימה לחלק מחובות המס כגון מס רכוש ומס רכישה, הנפרעים מתוך קופת הכינוס, בדרגת נשייה ראשונה (כלומר ראשונים לפני תשלום כל חוב אחר). בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (מפי כבוד השופטת ורדה אלשיך) נקבעו כללים אימתי זכאיות הרשויות לסרב לתת אישורי מסים (ובכך בעצם למנוע מהקונה להירשם כבעלים של המקרקעין) ואימתי הן אינן זכאיות לעשות כך. שם נקבע כי חוב של מס שבח אינו דומה בהקשר זה לחוב מס רכוש או מס רכישה. חוב בגין מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, אינו זוכה למעמד זה של "שיעבוד ראשון" על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, אלא הוא חוב במעמד של כל חוב "רגיל" אחר. בהקשר זה רשות המסים תקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים ה"רגילים" של פושט הרגל או של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב, כנדרש. עוד נקבע שם כי במקרים של פירוק, פשיטת רגל או הקפאת הליכים, בבואו של אגף מיסוי מקרקעין לגבות חוב בגין מס שבח שהתגבש קודם למועד צו הפירוק או הכינוס הוא אינו שונה מיתר הנושים, ובתור שכזה הוא אינו יכול לדרוש כספים מקופת חדלות פירעון בלא לנקוט בהליכים הקבועים בדין – הגשת תביעת חוב. התוצאה של הפסיקה הנ"ל היא שרשות המסים אינה רשאית להיתלות בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לה לא לתת אישור המאפשר רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, בשל חוב של מס שבח של המוכר וזאת במקרה שהמוכר של הנכס הוא פושט רגל או חברה שנקלעה להליכי פירוק או הקפאת הליכים. לסיכום, לקונה של נכס נדל"ן שרכש את הנכס מאדם אשר לאחר העסקה פשט את הרגל או מחברה שלאחר העסקה נקלעה לפירוק או הקפאת הליכים, ואינו יכול לרשום את הזכויות שלו כבעלים בנכס, בגלל חובות של המוכר לרשויות המס יש פתרון! במסגרת ניהול הליך מתאים מול הרשות המסרבת לתת את האישור הדרוש לרישום הזכויות על שם הקונה, ניתן לחייב את הרשות למסור את האישור ובכך יתאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. בכל מקרה, מוטב להקדים תרופה למכה ולפני ביצועה של כל עיסקת נדל"ן לדאוג לכלול בהסכם המכר מנגנונים מתאימים אשר יבטיחו שבסופה של העסקה המוכר ישלם את כל המסים המוטלים עליו והקונה יקבל את כל אישורי המסים הדרושים לרישום הזכויות בנכס על שמו.

מדוע חשוב הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? מורה נבוכים, טלי קסלר, עו"ד
יאיר ודבורה רכשו בית צמוד קרקע חדש מקבלן לפני כ-25 שנים. במשך שנים ארוכות הם נהנים מאיכות החיים שהקנה להם הבית שרכשו. לפני מספר חודשים הם החליטו שהיות וילדיהם בגרו ועזבו את הבית, הגיע הזמן לעשות שינוי, למכור את הבית ולקנות במקומו משהו אחר שיענה טוב יותר לצורכיהם. הם הציעו את הבית למכירה ומצאו חיש מהר קונה שהיה מעוניין לרכוש את הבית ואף הסכים לשלם להם את המחיר שביקשו. כשהקונה העביר את פרטי הבית לבדיקת עורך דינו, התברר כי למרות שהקבלן התחייב כלפי יאיר ודבורה בהסכם הרכישה לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו) הוא לא עשה זאת. בינתיים הקבלן חיסל את עסקיו ואין למי לפנות. עורך הדין ששכר הקונה הפוטנציאלי יעץ לו שלא לרכוש את הבית של יאיר ודבורה ולחפש לעצמו בית אחר. במאמר זה אתייחס לבעיות הנובעות מאי רישום נכס (בית או דירה) בטאבו לאורך שנים וכיצד יש להתמודד עימן. יצוין כי הדברים לא בהכרח רלבנטיים לכל בית או דירה שאינם רשומים בטאבו אלא לנכסים שאין שום גורם שמטפל ברישומים הנוגעים אליהם (לא מינהל מקרקעי ישראל, לא חברה משכנת וגם לא חברה קבלנית או יזמית אחרת). בעייתיות בזיהוי הנכס – אחת הבעיות המרכזיות הנובעות מאי רישום בית או דירה בטאבו היא בעיית הזיהוי של הנכס. בעיה זו מתעוררת ביתר שאת כאשר על אותה חלקה או על אותו מגרש בנויים מספר נכסים (מספר דירות או מספר בתים). במקרה כזה, ואם אין רישום של בית משותף יש קושי לזהות איזה נכס (בית או דירה) שייך לאיזה בעלים. בעיה זו עשויה להקשות הן במקרה שהבעלים מעוניין במכירת הנכס והן במקרה שהבעלים יהיה מעוניין ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא. בעייתיות ביכולת המכירה של הנכס – מכיוון שנכס (בית או דירה) שאינו רשום בטאבו "סובל" מפגם משפטי, הרי שקונה פוטנציאלי שיהיה מעוניין ברכישתו, עלול להקשיב לעצת עורך דינו, להיבהל מהפגם, ולהימנע מרכישת הנכס. כך יוצא, שבית או דירה שאינם רשומים בטאבו כמו שצריך, קשה יותר למכור מכיוון שיש פחות אנשים שיהיו מעוניינים ברכישתם. קושי בקבלת הלוואות מגובות במשכנתא – אחד השימושים הנפוצים שעושים אנשים בנכס שהם רוכשים הוא שעבוד של הנכס (הבית או הדירה) לטובת הבטחת החזר הלוואה. לעיתים ההלוואה נלקחת למימון הרכישה של הנכס (הבית או הדירה) ולעיתים ההלוואה נלקחת בשלב מאוחר יותר, כשהבעלים של הנכס (הבית או הדירה) נזקק לכסף. כאשר הנכס (הבית או הדירה) אינו רשום בטאבו, לעיתים הבנק יערים קשיים ולא יאפשר לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא כנגד הנכס. זה יכול להיות בעייתי, הן לבעלים המעוניין בנטילת הלוואה נוספת והן בעת שאותו בעלים יהיה מעוניין במכירת הנכס (הבית או הדירה). הקושי גובר ככל שחולף הזמן. כמו במקרה של יאיר ודבורה, חלוף הזמן מרע בצורה משמעותית את המצב. הנסיבות שונות ממקרה למקרה: חברות בעירבון מוגבל שחדלו מלפעול, משום שפשטו את הרגל, התפרקו, או מסיבה אחרת; אנשים שהיו בחיים בעת רכישת הנכס (הבית או הדירה) נפטרו בינתיים ואת היורשים שלהם קשה לאתר; משרד עורכי הדין שטיפל בעניין אינו קיים יותר וכך הלאה. התוצאה היא אותה תוצאה – ככל שחולף הזמן כך יקשה לאתר את המסמכים הרלבנטיים, את האנשים או הגופים הרלבנטיים, לתקן את המעוות ולרשום את הנכס (הבית או הדירה) בטאבו. עוד יצוין כי ככל שחולף הזמן גדלים הסיכויים שחלק מהדיירים המחזיקים בדירה או בבית הצמודים יעשו שינויים בנכסים שלהם, המהווים חריגות בנייה אסורות, והדבר יקשה אף יותר על הרישום בטאבו. ירידה אמיתית בשווי הנכס. לכל נכס (בית או דירה) יש מחיר. גם לבית או דירה ה"סובלים" מכל הבעיות שתוארו לעיל יש מחיר. אין ספק שמחירם יהיה נמוך יותר ממחירו של נכס דומה אשר זכויות הבעלות בו רשומות בטאבו "כמו שצריך" על שם בעליו. מדוע ההפחתה במחיר? משום שמדובר ב"פגם" משפטי רציני בנכס, הפוגע ביכולת הסחירות שלו (היכולת למכור או להעביר אותו לאחר), הפוגע ביכולת למשכן אותו ולהשתמש בו כבטוחה להלוואה וכיו"ב. הפתרון המוצע והוא רלבנטי לכל מי שקנה בית או דירה מקבלן או יזם – לנהל מעקב צמוד אחרי הקבלן / היזם או עורך הדין שמטפל בנושא ולבדוק מדי מספר חודשים איך נושא הרישום התקדם. ברגע שמזהים שהתהליך "תקוע" מכל סיבה שהיא (העניין לא מטופל כמו שצריך, הקבלן פשט את הרגל וכיו"ב), מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שייעץ איך להמשיך ולטפל בנושא. אם פונים לעורך דין בזמן כמעט תמיד ניתן למצוא פתרון ולהביא לרישום הזכויות בטאבו. בכל מקרה, שכר הטרחה של עורך הדין מטעמכם שיטפל בנושא בטל לעומת הפגיעה בשווי הנכס שעשויה להגיע לעשרות אלפי דולרים ואף למעלה מכך.

חלוקת תשלום מסי ועד בית – לפי מה?
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, התבררה מחלוקת בין דיירים בבית משותף לגבי אופן חלוקת תשלום מסי ועד הבית בין הדיירים. בפסק הדין הוחלט כי אין לכלול את שטח הגינה המוצמד לדירה אלא לקחת בחשבון רק את גודל הדירה עצמה לצורך קביעת חלקם היחסי של בעלי הדירה בהוצאות הבית המשותף. מעשה שהיה כך היה. המדובר בבית משותף בן 20 דירות בגדלים שונים (2.5, 3, 4 ו-5 חדרים), כאשר לחלק מן הדירות צמודות גם גינות ו/או שטחים אחרים. בהחלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית, נקבע תשלום אחיד וזהה של מיסי ועד הבית לכל הדירות, ללא התחשבות בגודלן או בשטחן, וזאת מהסיבה שכל הדירות נהנות מהשירותים המסופקים לכל שטחי הרכוש המשותף, באופן שווה. הדירה לגביה התעוררה המחלוקת כוללת 2.5 חדרים בלבד, וצמודה אליה גינה לא מקורה בשטח של כ- 200 מ"ר. בעלי הדירה שילמו במשך שנים אחדות את התשלום הנדרש מהם – שהיה הסכום הזהה ששילמו כל הדיירים האחרים בלי להתחשב בגודל דירותיהן – עד שהפסיקו לשלם לוועד הבית בטענה כי על פי חוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להלן – "חוק המקרקעין") מוטלת עליהם החובה לשלם עבור החזקתו של הרכוש המשותף אך ורק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. היות ודירתם קטנה מהדירות האחרות אשר בבית, חלקם ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבית, מן הראוי, כי יהיו קטנים מאלה של שאר הדירות, ולכן עליהם לשלם פחות מיסי ועד בית. משום כך, סירבו בעלי הדירה לשלם את מיסי ועד הבית בשיעור הגבוה ממה שמטיל עליהם החוק, לטענתם. נציגי ועד הבית מנגד, טענו כי הדירה המדוברת גדולה מהדירות האחרות אשר בבית – בגלל הצמדת הגינה, ולכן חלקם של בעלי הדירה ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבניין מן הראוי כי יהיו גדולים משאר הדירות. לכן אין לבעלי הדירה להלין אם שילמו מיסי ועד הבית כמו יתר הדיירים. לטענת נציגי ועד הבית, על בעלי הדירה לשלם יותר מאשר משלמים הדיירים האחרים (שלהם אין הצמדה של גינה בגודל כזה).נ מוקד המחלוקת בין הצדדים מקורו בעובדה כי לדירתם של בעלי הדירה צמודה גינה גדולה, המשפיעה על שטח רכושם. השאלה המשפטית אשר היתה טעונה הכרעה היא: האם יש לחשב את שטח הגינה, אם לאו, לצורך חלוקת הנטל בין הדיירים. בפסק הדין נדחו טענות ועד הבית. בפסק הדין נקבע כי על הבית חלות הוראות חוק המקרקעין הקובעות כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון, ובמקרה המדובר לא נקבע אחרת בתקנון. לכן, כל עוד הסכימו בעלי הדירה לשלם את מיסי הוועד שנקבעו, עשו זאת מרצונם; אבל ברגע בו אין הם מסכימים יותר לשלם, לא מוטלת עליהם חובה לשלם יותר מאשר לפי חלקם ברכוש המשותף. אשר לשאלה מהי גודלה של הדירה לצורך קביעת חלקם היחסי של בעלי הדירה ברכוש המשותף, והאם יש לחשב את שטח הגינה של הדירה בשטח הדירה, אם לאו, נקבע כי נהוג ומקובל כי שטחים המוצמדים לדירות, כגון: גינות או חצרות, אינם נכללים במסגרת חישוב השטח היחסי של הדירה ברכוש המשותף. ההיגיון העומד בבסיס השיטה לפיה יש לקבוע את שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף לפי גודלה של הדירה, הוא בכך שאנו בודקים מהו אופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף, לפי שטח דירתו. שטח הדירה נקבע כמדד היחסי לכמות האנשים הגרים והמשתמשים בדירה. פועל יוצא מכך, היא מידת השימוש ברכוש המשותף. כל זה נכון, כאשר מדובר בשטח בנוי הניתן לשימוש למגורים או למחסן. מאידך גיסא, שטח אשר הוצמד לדירה, כגון: גינה, חצר או גג, אינו עונה על השאלה מהם האופן והכמות של השימוש בדירה, מאחר ושטח זה אינו שטח אשר נועד למגורים ואינו יכול להעיד על מספר הגרים בדירה המסוימת, והמשתמשים ברכוש המשותף וגורמים להוצאות בבית המשותף. לאור כל זאת הוחלט כי אין לכלול את שטח הגינה של הדירה לצורך קביעת החלק היחסי ברכוש המשותף, וכי יש לחשב רק את גודל הדירה עצמה לצורך קביעת חלקם היחסי של בעלי הדירה בהוצאות הבית.

לא ניתן למנוע מימוש / חילוט ערבות בנקאית אוטונומית – האמנם? טלי קסלר, עו"ד
כמעט בכל הסכם לביצוע עבודות קבלניות נדרש הקבלן להעמיד לטובת המזמין ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביצוע ההסכם על ידו, המכונה "ערבות ביצוע". בשלב סיום העבודות נדרש הקבלן להעמיד לטובת המזמין ערבות בנקאית אוטונומית, שתבטיח את האחריות לטיבן של העבודות לתקופת זמן מוגבלת נוספת. ערבות זו, מכונה "ערבות טיב" או "ערבות בדק". בדרך כלל מחליפה ערבות זאת את ערבות הביצוע. ערבות זאת היא מכשיר רב עוצמה בידי מזמין העבודה אשר אמור לשמש לו כפיצוי במקרה שהקבלן כשל במילוי התחייבויותיו והסב למזמין נזקים. רב עוצמה מדוע? מכיוון שההלכה המשפטית הנוהגת היא כי בית המשפט ימנע מימושה של ערבות בנקאית אוטונומית רק במקרים חריגים שהוכרו בפסיקה – חריג המרמה וחריג הנסיבות המיוחדות. דוגמאות לחריגים אלה – מקרים נדירים וקיצוניים שבהם התנהגותו של המוטב על פי הערבות היא חמורה במיוחד; המוטב מונע משיקולים זרים כגון לחץ או נקמנות; הדרישה לחילוט הערבות היא שרירותית וחסרת הגיון מנקודת הראות של עסקת היסוד; וכיו"ב. לאור האמור לעיל, קיימת אקסיומה, לפיה אין זה משתלם לנסות ולמנוע מימוש של ערבות בנקאית אוטונומית שכן "אין לכך סיכוי", והמדובר בהליך המשול ל"טיפוס על קיר חלק". אולם, הניסיון מלמד כי לעיתים כדאי לקבלן המשנה ליזום מהלך של פנייה אל בית המשפט בבקשת צו מניעה ביחס למימוש הערבות הבנקאית ע"י המזמין. לעיתים ובשני מקרים שונים שנוהלו על ידי משרדנו, אשר בהם התבקש בית המשפט ע"י קבלן המשנה למנוע מימוש ערבות בנקאית ע"י המזמין ניתן צו מניעה במעמד צו אחד. לצו היה אפקט מיידי – המזמין שהופתע מהמהלך המשפטי ותוצאותיו, היה נכון לנהל משא ומתן (על אף שלא הסכים לקיימו קודם לכן). בשני המקרים הנ"ל, הסתיים ההליך בהסדר פשרה מבלי שבסופו של דבר, מומשה הערבות הבנקאית. אכן, לא ניתן לגזור מהמקרים הנ"ל כלל אצבע, שיהיה נכון תמיד. יש לבחון כל מקרה לגופו. אולם, היות והמזמין, המבקש את מימוש הערבות, מונע משיקולים מגוונים (לדוגמה – עלויות ניהול ההליך מטעמו, העדפת פתרון פרקטי על פני מאבק משפטי, כישלון "שיטת מצליח" וכיו"ב), הרי שלעיתים המדובר במהלך מתבקש, שיכול לנפק את התוצאות המקוות. כדי ליצור את הכלים, לעשות שימוש בכלי זה, בבוא העת, עליו להתנהל בהתאם כבר משלב מוקדם של ההתקשרות, אם לא מראשיתה. כך למשל, לקבלן המשנה מומלץ לאסוף כל חומר רלבנטי אשר בנמצא (לדוגמה – יומני עבודה, דוחות פיקוח, תכתובות בין הצדדים, תרשומות שיחה) וכמובן להציג עדויות של הגורמים המצויים בעובדות ובפרטים על מנת לגבות את הפנייה לבית המשפט בכמה שיותר ראיות התומכות בגרסתו. לסיכום, לקבלן המשנה משתלם לעיתים ליזום מהלך ולפנות לבית המשפט בבקשה למנוע את מימוש הערבות הבנקאית, שכן התוצאות עשויות להיות חיוביות ואף מפתיעות. להליך אמנם יש עלויות, אולם עלות אי נקיטתו, היא אבדן מיידי ובטוח של סכום הערבות הבנקאית האוטונומית, וחבל.

חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה – עיסקה המשתלמת ליזם ולבעלי הדירות בבנין, טלי קסלר, עו"ד
עסקאות לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, המכונות בעגה המקצועית, עסקאות לפי תמ"א 38, מאפשרות חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה כאשר יש אפשרות לתוספת בנייה על הגג או בקומת העמודים, כאשר השווי של תוספת בנייה זו אמור להיות המקור ממנו יבוא המימון לפרויקט כולו. ביקורת רבה הושמעה ומושמעת על כך שהפרויקטים כדאיים, אם בכלל, רק באזור המרכז, שם הקרקע יקרה מאוד, ולא דווקא באזורים החשופים לרעידות אדמה בפריפריה, שם ביצוע פרויקטים מעין אלה אינו כדאי. בינואר 2008 התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008. חשיבותו הרבה של החוק היא בכך שהוא מאפשר, בתנאים מסוימים, ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38, הכולל הוספת דירות בבניין, גם אם אין הסכמה של 100% מהדיירים. בהתאם לחוק, במקרה שיש הסכמה של 2/3 מהדירות בבית המשותף שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אשר רשאי לאשר הפרויקט לחיזוק הבניין ולהוספת הדירות (בתנאי שלא מבוקשת תוספת יחידות דיור של יותר מ-33% ממה שהיה בנוי קודם הן מבחינת השטח והן מבחינת מספר יחידות הדיור). גם בנושא המיסוי ישנם כל העת שינויים והתפתחויות לכיוון הפחתת המיסוי בגין פרויקטים לפי תמ"א 38 הכוללים הוספת דירות בבניין, כך שהפרויקט יצא משתלם יותר לדיירים וליזם, מתוך רצון המחוקק לעודד פרויקטים מסוג זה. כך לדוגמא, רק לאחרונה אישרה ועדת הכספים של הכנסת מתן פטור ממס שבח ביחס לזכויות הנמכרות על ידי בעלי הדירות בבניין עד לגובה שוויין של הזכויות הנמכרות (כעקרון מדובר במס אשר אמור לחול על הדיירים, אלא אם בינם לבין היזם סוכם אחרת). הפטור האמור מותנה במספר תנאים מצטברים: המבנה יחוזק מפני רעידות אדמה; בתמורה לזכויות הבנייה הנמכרות ניתנות לדיירים עבודות בנייה בלבד כדוגמת חיזוק הבניין, הוספת מעלית, הרחבת יחידות הדיור של הדיירים, שיפוץ השטחים המשותפים, שיפוץ הבניין מבחוץ וכיו"ב (ולא כסף); זכויות הבנייה אינן מלאי עסקי אצל בעלי הדירות. כמו כן, ביחס להיטל השבחה (שאף הוא אמור לחול על הדיירים, אלא אם בינם לבין היזם סוכם אחרת), פורסמה חקיקה לפיה בהוצאת היתר בנייה לבניה של דירת מגורים, בהתאם לתמ"א 38 – יהיה שיעור היטל ההשבחה 10% בלבד (ביחס לשיעורו הרגיל). במצב הדברים המתואר לעיל, מומלץ לבעלי דירות בבניין שתמ"א 38 רלבנטית לגביו, המעוניינים בביצוע פרויקט מעין זה, להתחיל ולקדם את הפרויקט, דהיינו, לפגוש ולבדוק קבלנים / יזמים המעוניינים בביצוע הפרויקט, לנהל עמם מו"מ ואף להחליף עמם טיוטות הסכמים, גם אם אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבניין לגבי הפרויקט. הדברים אמורים גם לגבי יזמים וקבלנים – השינויים מרחיקי הלכת, המתוארים לעיל, מאפשרים ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 בבניינים רבים שקודם הדבר לא היה כדאי מבחינה כלכלית או לא התאפשר מבחינה משפטית.

הליכים פליליים לפי חוק התיכנון והבניה, טל רכניץ, עו"ד
במציאות הקיימת בארצנו אנשים רבים מבצעים עבודות או שימוש ברכושם הטעונים קבלת היתר, מבלי שקיבלו ראשית היתר כדין מוועדות התיכנון והבניה. לעיתים ההתנהלות הקלוקלת הזו נעשית מבלי משים, ולעיתים ביודעין, בשל אחת משתיים: או שידוע מראש כי הסיכוי לקבל היתר לעבודת או לשימוש החורג הינו אפסי, או בשל הרצון לחסוך בהוצאות ולהימנע מסבך הבירוקרטיה הכרוך בהגשת בקשה להיתר … כך או כך, התוצאה היא אותה תוצאה: לפי סע' 204 לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אותו אדם שמבצע עבודות או שימוש ללא היתר, עלול להיות מורשע בפלילים !!! כך הרבה אנשים נורמטיביים עלולים למצוא עצמם עומדים בפני הגשת כתב אישום, על כל המשתמע ו/או הנובע מכך …

ניהול נכסים ל לחץ כאן

המדובר בתופעה נפוצה, עד כדי "מכת מדינה" של ממש. בית המשפט כבר אמר בהקשר זה כי: "לצערנו, הפכו עבירות נגד חוקי התכנון והבניה לחזון נפרץ, ורבים גם טובים איש הישר בעיניו יבנה. זוהי פגיעה חמורה וקשה בשלטון החוק, המזולזל לעין השמש, ואין איש שם אל לב לאזהרות הגורמים המוסמכים ולפסקי הדין של בתי המשפט" (דבריו של כב' השופט אלון בע"פ 9178/85הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל מזרחי נ' אבו נימר, פ"ד מא(4) 29, 31). סוגי העבירות סע' 204 לחוק התכנון והבניה, קובע מה הן אותן עבירות שבגינן ניתן להרשיע אדם בעבירה פלילית: שימוש ללא היתר, או ביצוע העבודה או שימוש טעונים היתר. מי שמשתמש או מבצע עבודה תוך סטיה מהיתר. מי שמשתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות התוספת הראשונה לחוק, שעניינה כללים והגבלות על קרקע חקלאית. מי שמשתמש שימוש חורג במקרקעין לאחר שחלפה התקופה המותרת לעשות כן. סמכות השיפוט מוקנית לבימ"ש השלום או בימ"ש לעניינים מקומיים, תלוי בחומרת העבירה … מכל מקום, מי שמפר הוראות החוק, צפוי להיות מואשם בעבירה פלילית מסוג "עוון". את מי ניתן להאשים ? בסע' 208 לחוק התכנון והבניה ישנו פירוט של הגורמים אותם ניתן להאשים בגין עבירה על הוראות החוק. בעבירה לפי סע' 204 ניתן להאשים אחד או יותר מאלה: בעל ההיתר לביצוע העבודות או השימוש. מי שחלה עליו החובה להשיג היתר עפ"י חוק זה או מכוח התקנות לו. בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה. מי שהוחזק כבעלים של המקרקעין בשעת ביצוע העבירה. בבעלות משופת במקרקעין- כל אחד מהשותפים בבעלות במקרקעין בזמן ביצוע העבירה. המבצע בפועל את העבירה. המשתמש בפועל במקרקעין. האחראי לעבודה או לשימוש, לרבות האדריכל, מהנדס, קבלן ראשי וכן סוכניהם, למעט עובדים המועסקים על ידם. טענות ההגנה האפשריות על פניו ניתן להגיש כתב אישום, גם בגין עניין שנתפש כפעוט ערך או זוטי דברים (לדוגמה התקנת מזגן ללא היתר, סוכך ללא היתר וכו'). אולם אותו נאשם, יוכל לטעון כי אינו נושא באחריות פלילית לאור הוראותו של סע' 34 יז לחוק העונשין, תשל"ז-1977 (הסרת אחריות במקרה של זוטי דברים …). טענה כזו יש להעלות כטענה מקדמית בתחילת ההליך. מעבר לכך, הגנה טובה הינה אם יוכיח הנאשם שניים מאלה: העבירה נעברה שלא בידיעתו. הוא נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות חוק זה והתקנות. כמו כן, ומאחר והמדובר בעבירה מסוג "עוון" הרי שלאור סע' 9(א)(3) לחוק סדר הדין הפלילי (נוסח משולב), תשמ"ב-1982, תקופת ההתיישנות הינה 5 שנים ממועד ביצוע העבירה, כך שנסיבות כאמור, יכולות להוות טענת הגנה בהחלט טובה. אולם, יש לזכור כי לגבי עבירה מתמשכת, כגון שימוש בסטייה מהיתר או בנייה ללא היתר שלא נהרסה, לא ניתן לטעון טענת התיישנות בקשר לעבירה מתמשכת כאמור. הסנקציות הנהוגות במקרי קיצון (ובעיקר במצב של עבירה חוזרת ונשנית, או שהעבירה ממשיכה למרות התראות חוזרות ונשנות ומתן הכרעות דין שלא קויימו), מושתים עונשי המאסר, ואלה בהתאם לקבוע בסע' 204 לחוק התכנון והבניה, נעים בין שנה לשנתיים. בנוסף בית המשפט רשאי לחייב נאשם שהורשע, בהתחייבות להימנע מעבירה, לתקופה שלא עולה על 3 שנים, בסכום שלא יעלה על סכום הקנס שמותר להטיל בגין העבירה בה הורשע אותו אדם. כמו כן, בימ"ש רשאי לחייב אדם שהורשע בדין לשלם לניזוק סכום מוגבל בתיקרה מסויימת, וכן לחייבו בהוצאות משפט. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ניתן לחייב אדם שהורשע גם באמצעים לא עונשיים, כי אם מנהליים: צו הריסה, צו פירוק, או הפסקת עבודה וכו' (אלה מפורטים בסע' 205 לחוק, וכן סמכות חובה ליתן צווים אלה כמפורט בסע' 206 לחוק). בהקשר זה, ראוי לציין כי בנסיבות מסויימות, יכול ויינתן צו להריסה ללא הרשעה. הנה אם כן, בשל נפוצותן (וייאמר בנוסף, גם נפיצותן …) של עבירות התיכנון והבנייה, מוטב לאדם שקבל פניה בגין עבירה על חוקי התיכנון והבנייה, לפנות לבעל מיקצוע מוסמך, על מנת שינסה לעזור לו להכשיר את השרץ, ככל שניתן, והדבר אינו ניתן, כיצד לנסות ולצאת מהסיטואציה עם מינימום נזק, ועם כתם קטן, ככל הניתן. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סחבת מצד הרשות כהגנה בפני כתב אישום על עבירות תכנון ובניה, האמנם? טל רכניץ, עו"ד
כידוע אחת מנקודות ההשקה בין אנשים נורמטיביים לרשויות האכיפה והחוק שעלולות להכתים את אותם אנשים נורמטיביים על פניו, בכתם פלילי, מעבר לעבירות על חוקי התנועה, או על חוקי המס, היא עבירה על חוקי התיכנון והבנייה. לעיתים קרובות ומשיקולים שונים אנשים נורמטיביים, הן מחוסר ידיעה או מהפגנת קלות דעת או חס וחלילה, מתוך זילזול מודע, מבצעים עבודות או שימושים בנכסים שלהם, הטעונים היתר, ללא הגשת בקשה מתאימה לרשויות. או אז הם מוצאים עצמם בדיעבד בעיצומו של הליך שננקט כנגדם, הן להפסקת העבודות ו/או השימוש ללא היתר, והן חשופים להרשעה בהליך פלילי (עבירה מסוג "עוון"), לרבות צווי הריסה, קנסות וכיו"ב. בפסקי דין רבים, העבירות על חוקי התיכנון והבנייה, מוגדרים כ"מכת מדינה" ממש, ובימ"ש ברוב המקרים פועלים באופן נוקשה כנגד אותם "עבריינים". האם סחבת ושיהוי מצד הרשויות יכולה לשמש כעילה לביטול או התחשבות בעבירה על חוקי התיכנון הבניה ? אותם נאשמים, נוהגים להעלות טענות מטענות שונות, ואחת הטענות הנפוצות, היא גילגול האחריות לפיתחן של הרשויות, באשר הן יוצרות את המצב הבלתי אפשרי מבחינת האזרח, והופכות אותו, לכאורה, ל"בן ערובה" או עבריין בעל כורחו ועל כן, נטען יש לזכותו מכתב האישום או לכל הפחות, להתחשב בכך. מאחר ובתוך עמנו אנו חיים, הרבה פעמים, אנו מכירים בכך, שהרשויות מציבות אותנו בפני מצבים בלתי אפשריים, ולכאורה "מאלצות" אותנו לעבור על החוק, ונשאלת השאלה אם וכאשר, יתפסו את העבריין, כיצד ינהגו בו באותן הנסיבות. לאחרונה התפרסם בבית המשפט העליון פסק דין הדן בנסיבות דומות, שראוי ליתן לו דגש ולקחת אותו בחשבון, כאשר אזרח מחליט ליצור מציאות בשטח, לאור הסחבת שנוקטת הרשות, מתוך הנחה שאם וכאשר יינקטו כנגדו הליכים, הוא יימצא אוזן קשבת .. האומנם ?! הבעת דעתו של בית המשפט העליון המדובר בתיק רע"פ 2885/08 הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו נ' מוסא דכה. במקרה המתואר בפסק הדין, הנאשם בנה קומה, כלומר דירה, על גג בית הוריו בשנת 2001. הוועדה המקומית תל אביב – יפו, עסקה מזה זמן רב בהכנת תכנית פינוי-בינוי לאזור בו נמצא בית הוריו של הנאשם, וב- 1996 אושרה תכנית לעניין זה. בנסיבות אלה, הוועדה המקומית שם לא דנה החל מאותה עת, בבקשות שהוגשו לקבלת היתרי בניה במקום. כשבית המשפט המחוזי דן בעניין, נקבע בפסק דינו, כי הקפאת מצב תכנוני במהלך הליכי תכנון יכולה שתעשה לזמן סביר בלבד, ואם חורגת הרשות מכך, אין מקום לביצוע צווי הריסה. עוד נקבע, בפסק הדין כי הסדר הטיעון שנערך עם הנאשם, נעשה מתוך הנחה כי תוך שנתיים תעמוד ותיכון תכנית פינוי-בינוי, והנאשם יוכל לנסות למנוע את ההריסה על ידי בקשת היתר. בנסיבות אלה, משלא הושלמה הכנת התכנית, הריסת הבניה הלא חוקית כמוה כביטול הסדר הטיעון עם הנאשם. ברור כי מסקנה כאמור, מיטיבה מאוד עם הנאשם, מן הסתם, ואכן עולה בקנה אחד עם תחושת ההגיון והצדק של רוב האזרחים, שמצויים בסיטואציה דומה. אולם, הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו לא השלימה עם ההכרעה כאמור, והגישה ערעור על הכרעתו של בימ"ש המחוזי בעניין כאמור. בית המשפט העליון דן בעניין (בהרכב השופטים א' רובינשטיין, א' לוי וי' דנציגר), תוך שמנתח את הסוגייה מנקודת מבט רחבה, ובסופו של יום קבל את הערעור של הוועדה המקומית כאמור. בית המשפט הביע דעתו, כי אכן מצב של גרירת רגליים בביצוען של תכניות, כמו במקרה האמור, הוא רעה חולה, אך אין מרפאים רעה חולה ברעה חולה לא פחות. מאחר ופסק דינו של בית המשפט המחוזי, פותח פתח להפקרות, בבחינת "איש הישר בעיניו יעשה". הדין העולה מפסק הדין עלול לחול בכל מקום שבו בשל קשיי תכנון כאלה או אחרים אין היתר בניה, וניתן איפוא לבנות "זמנית" שלא כדין, "עד שירחיב" – תוצאה שלא ניתן לה גושפנקא. בית המשפט חזר על הדברים בדבר הצורך להיאבק בעבירות של בנייה בלתי חוקית, שזה מכבר הוכרו על ידי בימ"ש כ"מכת מדינה". יתרה מכך, בפסק דינו, בימ"ש העליון הביע חשש מהשלכות הרוחב, שעלולות להיווצר לפסיקה כאמור של בימ"ש המחוזי. חומרת הדברים מקבלת משנה תוקף, שעה שבכל יום ממשיך הנאשם לעבור עבירות בנסיבות שנוצרו. בסופו של דבר, עם כל הצער וההבנה, תוך שמאזן כאמור בין האינטרסים השונים, הגיע בימ"ש למסקנה כי בנסיבות כאמור, ובנסיבות דומות אחרות, אין לבעל נכס זכות מוקנית להיתר בניה בהיעדר תב"ע המאפשרת זאת. מהם הכלים העומדים לרשות האזרח אל מול הרשות במקרה של סחבת בהליכי תיכנון ? הנה כי כן, נשאלת השאלה, אילו כלים עומדים בכל זאת בפני האזרח כאשר מצד אחד בשל בעיות הקשורות בדיני התכנון והבניה נמנע ממנו לקבל היתר לבנות בקניינו, ומצד שני אינו רוצה לפעול שלא כדין? בימ"ש הביע דעתו בעניין זה, וענה כי התשובה לכך מתמצית בפניות ועתירות אינדיבידואליות מצד אחד ובאמצעות יצירת לחץ ציבורי באמצעות סיוע מאמצעי התקשורת, חברי מועצה עיר, חברי כנסת. כלומר, נדרשת פעולה משולבת (אף תוך פניה לגוף כ"מבקר המדינה" בעניין), מתוך הנחה שזו בסופו של דבר תביא את הרשויות לנקוט בפעולות כלשהן ולקדם תוכניות … בהקשר זה, לטעמנו, בימ"ש הביע דעתו במגבלות הקיימות, שמן הסתם מוטלות עליו ומצופות ממנו, אך ספק אם אלה אכן יסייעו. בכל מקרה, בנסיבות הקיימות, לפחות על האזרח לדעת ולהכיר בכך, כי אלה הכלים שעומדים לרשותו בבואו לעמוד על זכויותיו כאזרח השומר חוק ובעלים של קניין במדינת ישראל. לכן מומלץ, כי האזרח יפנה מראש ולא בדיעבד לייעוץ מיקצועי בעניין, ויפנים, כי קביעת עובדות בשטח, על אף סחבת אצל הרשויות וגורמים שאינם תלויים בו, לא בהכרח יזכו לאוזן קשובה בבית המשפט, אם וכאשר יועמד לדין, דבר שעלול להסב רק נזק גדול עוד יותר, בשל צוי הריסה של הנבנה ללא היתר, קנסות וכיו"ב.

שמאי מכריע, יש מה לעשות ? טל רכניץ, עו"ד
לא מזמן, נערך שינוי חקיקה שהיה אמור לפשט ולהסדיר את הדברים שבין האזרח לרשות בכל הנוגע למחלוקת לעניין היטל השבחה, המחוייב במקרה של מכירת זכויות או מימוש זכויות. עיקר השינוי התייחס לכך שבמקרה שמתעוררת מחלוקת, לבעל הזכויות בנכס, עומדת הזכות להגיש שומה נגדית ומשאין הסכמה, ממונה שמאי מכריע שמכריע במחלוקת, ונמנע ה"שוק" שהיה שכיח לעיתים בין האזרל לרשות המקומית באשר לגובה ההשבחה. אולם לנוכח המצב החקיקתי החדש, התעורר חשש שהשמאיח המכריע הפך למעשה ל"תחנה אחרונה" לטוב ולרע, ועל הכרעתו לא ניתן עוד לערער … בהקשר זה, המחוקק לא הותיר את הדברים אך ורק לשיקול דעת בלתי מוגבל של השמאי המכריע ללא יכולת לערער. במה דברים אמורים ומהיכן האזרח יכול להיוושע ? ככל שמהכרעת השמאי כאמור, עולה שאלה משפטית הנתונה למחלוקת, הרי שבהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ניתן להביאה להכרעה בפני בימ"ש. מובן בהקשר זה, כי לראות את הדברים, בצורה מפוכחת, ולהבין היטב את הכתוב בהוראות החוק, ויותר נכון, את מה שלא כתוב שם. ערעור על הכרעת שמאי ככל שמתייחסת להיבט המיקצועי והערכת השווי שנקבעה אינה אפשרית ובימ"ש לא יתערב בעניינים אלה שאינם בתחום מומחיותו, אך היה ונטען כי השומה נקבעה והושפעה משאלות משפטיות, ואלה השפיעו על הערכת השווי שקבע השמאי המכריע, יש מקום אכן לפנות לבימ"ש בעניין, וישנו סיכוי סביר כי בימ"ש יתערב בשומה כאמור, שהוכרעה משאלה משפטית שנוי במחלוקת או הנתנונה לפרשנות. אמור מעתה, כי המעוניין לתקוף קביעת השמאי המכריע, ישאף לתקוף את השומה, באמצעות ייחוס "שאלות משפטיות" שהשפיעו על הערכת השווי של הנכס לאמור בשומה … לכן, תקיפה אפקטיבית של קביעת שמאי מכריע, לא תתמקד בשומה עצמה, ובמסקנות השמאי המכריע בנוגע לגובה ההשבחה, אלא ערעור כאמור יתמקד בקביעת השמאי המכריע יתרכז ויתבסס על הנתונים אותם הציב השמאי המכריע כבסיס לחישוביו. לדוגמה, אם השמאי ביסס קביעותיו לגבי שווי הנכס, לקח בחשבון בחישוב שווי הקרקע בטרם כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף, מבנים שנבנו על המקרקעין ו/או שימוש שנעשה במקרקעין שאינם תואמים את ייעודה התכנוני באותה עת- בדוגמה כאמור, יכול להיות מושא לערעור שכן השאלה, אילו נתונים שימשו כבסיס לחישוביו של שמאי מכריע בבואו להכריע בשאלת גובה ההשבחה, הינה שאלה משפטית, אשר אין כל ספק כי ניתנת לערעור. עוד פרמטר שמאפשר לבחון אם המדובר בסוגייה משפטית, שמהווה בסיס לערעור על קביעת השמאי המכריע הינו אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק קביעה עובדתית למקרה ספציפי. ככל שהתשובה חיובית, ניתן להניח כי סיכויי הגשת הערעור במקרה ספציפי זה, פחותים. מנגד, נאמר, כי אם המדובר בשאלה, שהתשובה עליה אמורה לספק כלל משפטי, אותו ניתן ליישם גם במקרים אחרים, הרי שסביר להניח כי המדובר בעניין עקרוני מבחינת משפטית וישנו בסיס להגשת ערעור על שומת השמאי המכריע. פועל יוצא, מן האמור לעיל, כי אף כוונת המחוקק ושיקולי המדיניות הובילו ליצירת מנגנון השמאי המכריע, על מנת לסתום את הגולל ולפשט את ההכרעה במחלוקות שבין בעל הזכויות בנכס לוועדה המקומית בשאלה באשר לגובה שיעור היטל ההשבחה, הרי שבהנחה שמי שרואה עצמו נפגע מהכרעת השמאי המכריע, לא צריך לומר נואש. תמיד מומלץ לבחון את הדברים, עם עורך דין בעל ניסיון, וייתכן שהגולל לא נסתם גם במקרה כאמור, כך שקביעת השמאי המכריע ניתנת לערעור.

התנגשות בין זכויות קנייניות ובין הליכי תיכנון ובנייה, טל רכניץ, עו"ד
הרבה פעמים בעלי זכויות בנכס רוצים לממש זכויות בנייה נוספות המותרות לפי תוכנית החלה על הנכס, או אז עולה השאלה האם הזכויות הם רק שלהם ואין הדבר כרוך בפגיעה בזכויות קנייניות של בעלי זכויות נוספות, המקימות להן עילה להגיש התנגדות לבקשה להיתר (שסביר כי זו תתקבל) ? יצויין, כי המדובר בסיטואציה שכיחה בעיקר במצב בו המדובר בבית משותף בו שכן מבקש לממש זכויות בניה שלא נוצלו, ועולה חשש כי הדבר יגרע מהאפשרות לנצל זכויות בנייה נוספות השייכות לשכנים, או כאשר המדובר בבעלות במגרש במושע, וגם במקרה כאמור (בהנחה ואין הסכם שיתוף מסודר המסדיר את אופן השימוש במגרש ובזכויות הבנייה הנובעות ממנו) עולה חשש כי מאחר והמדובר ב"משחק סכום אפס", מתן היתר לניצול זכויות לאחד עלול לגרוע מזכויות האחר, וייתכן אף מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר, ואז נוצרת בעיה … במקרה כאמור, נשאלת השאלה, מה סיכוייה של התנגדות שתוגש במקרה כאמור לוועדה המקומית הדנה בבקשה ? האם רשויות התיכנון, אף כי המדובר בבקשה שמבחינה תיכנונית יש מקום להיעתר לה, ישקלו טעמים קניינים ויקבלו את ההתנגדות ומכללא ידחו את הבקשה להיתר ?! חשוב להכיר בכך, כי לסוגיות כאמור, ישנה השלכה רבה, על זכויות הבעלות בנכס, שכן אין כל ספק, כי זכויות בנייה, בין אם מומשו ובין אם לאוו, מהוות נדבך מהותי בקביעת ערכו הכלכלי של הנכס, ואין כל ספק, כי גריעה מזכויות בנייה העומדות לרשות בעל הנכס, ברמה קרובה לוודאות, תיפגע בערכו. מובהר כי המחוקק לא עצם עיניו לנוכח סיטואציות כאמור, וכך למשל במקרה של בית משותף, לפי תקנה 2א(4) לתקנות התכנון והבניה, אכן נקבע כי נדרשת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף לבקשה. אולם, יש המפרשים את האמור בתקנה, כי משמעה הינה כי יש להסתפק בחובה ליידע את בעלי הדירות בבקשה כדי שאלה יוכלו להביע התנגדות, אך הסכמה פוזיטיבית מצידם אינה מהוה תנאי לקבלת ההיתר… התומכים בגישה כאמור, סבורים כי הדרישה להסכמת השכנים בבית משותף למעשה מעניקה להם זכות וטו, דבר שעלול לעורר התנגדויות לא ענייניות ולסרבל הליכי תיכנון ובנייה שלא לדבר על עיכוב הליכי בניה ופיתוח, עד כדי סיכולם ממש (הכל כמובן, בהנחה והמדובר בבקשה שבמישור התכנוני, עומדת בהוראות התוכנית החלה). למרות עמדת האחרונים, הגישה השלטת בהתאם לעמדת החוק וההלכה הפסוקה הינה כי לא ניתן לשנות סדרי עולם, כך שסמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות. פועל יוצא מהאמור לעיל, הינו כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר "תימוכין קנייניים" לבקשה התכנונית (כגון, בקשה לבניה ברכוש המשותף), שומה עליה לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. גישה זו נובעת הן מן הרצון למנוע דיוני סרק בהיבטים תכנוניים של הבקשה, שאפשר שכלל לא יהיו נתונים למימושה, והן מן השאיפה להימנע ממצבים בהם מוסדות התכנון יהיו מעורבים בהיבטים וסוגיות קנייניות, שבהן – כאמור, מלכתחילה אינם מוסמכים לדון. לחריגה מסמכות זו של מוסדות התיכנון, עלולות להיות השלכות בהיבט נוסף: כך למשל, מתן היתר בניה לבניה ברכוש המשותף, בהיעדר "תימוכין קנייניים" לעשות כן, עשוי הלכה למעשה להכשיר בניה המנוגדת לחוק המקרקעין ולהביא לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. מובן כי האמור לעיל, מהווה טעם נוסף וראוי, מדוע אין מקום כי מוסדות התיכנון יכריעו או ידונו בהיבטים תיכנוניים, בלא שהובהרה דיה ראשית, התשתית הקניינית של מגיש/ה הבקשה. לב ליבה של ההכרעה בשאלה הנ"ל, נעוץ בהבחנה אם המדובר במקרה בו אין ספק, שאלה או מחלוקת באשר לזכויות קנייניות, ומקרה בו זכויות אלה לא הובהרו כנחוץ. הנה אם כן, המצב הקיים, אף כי לעיתים מקשה ומסרבל, בתמונה הכוללת והפרספקטיבה הרחבה, הוא המצב הרצוי והמבורך. דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא "תימוכין קנייניים" כאלה עלול להביא לדיוני סרק, ויתרה מכך, עלול להביא לעידוד בניה בלתי-חוקית, ולכך לא ניתן להסכים, וזאת אין להתיר. כמובן שהביטוי הפרקטי של האמור לעיל הוא כי במקרה וניתן היתר אשר פוגע בזכויות קנייניות של שותף או בעל זכויות בנכס, מומלץ שלא להרים ידיים, ולפנות לייעוץ מיקצועי. במקרה כזה, יש לשקול הגשת תביעה בעניין למפקח על רישום בתים משותפים או לבית המשפט ולבקש צו מניעה מהטעם שההיתר והבנייה פוגעים בזכויותיו הקנייניות. סיכומו של דבר, לשיטת כותב חיבור זה, הסינרגיה בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, ללא קשר לכך שהינה הגישה השלטת כיום, הינה גישה מחוייבת המציאות ורצויה, ובמצב הדברים הקיים, יש להמשיך ולהקפיד בה ללא כחל וסרק.

על סטייה קלה מתכנית (הקלה או שימוש חורג) ועל סטייה ניכרת מתכנית, ומה שביניהם, טל רכניץ, עו"ד
היתר בנייה הוא לעולם פועל יוצא של תכנית המתאר אשר מכוחה הוא מוצא ועליו לנבוע מאותה התכנית, הרשות המוסמכת על-פי החוק לתת היתר בנייה אינה רשאית לתת היתר כזה אלא אם ההיתר מתאים לתכנית המיתאר, כעולה מהוראות סעיף 145(ב) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). החוק מכיר במספר סוגים של סטיות מתכנית בניין קיימת ובת-תוקף: סטיות קלות מתכנית שהן בגדר הקלה ושימוש חורג וסטייה משמעותית שהיא למעשה סטייה ניכרת מתכנית. לקביעה באם המדובר בבנייה המהווה סטייה קלה מתכנית (הקלה או שימוש חורג), או סטייה ניכרת מתכנית ישנה חשיבות מרובה, שכן אם המדובר בסטייה ניכרת זו אינה מאפשרת מתן היתר לשינוי, ובמידה ואין המדובר בסטייה ניכרת, זו יכולה להיות מאושרת, באמצעות נקיטה בהליך המתאים ע"י מוסדות התכנון. מלשון סע' 151 לחוק, הרי שמשמעות "סטיה ניכרת" היא כי המדובר בבנייה שיש בה שינוי מהייעוד ומהדרישות שנקבעו בתכנית, כשלאלה מתווסף תנאי נוסף לפיו שינוי הייעוד משנה את אופי וחזות הסביבה הקרובה. בלא קיומו של תנאי אחרון זה אין שינוי הייעוד מקיים את ההגדרה בדבר היותו "סטיה ניכרת מתכנית". אם כן, נשאלת השאלה, במקרה ואכן בוצעו חריגות מהוראות התוכנית, האם בחריגות כאמור יש כדי להביא לשינוי באופי וחזות הסביבה, העולים כדי "סטייה ניכרת" ?! כמובן שבמידה והתשובה לכך הינה חיובית, הרי שניתן יהיה לתקוף את החלטת מוסדות התכנון, והצעד הבא יהיה בטלות ההחלטה מעיקרה. לחילופין, אף אם הבקשה להיתר, או רחמנא ליצלן, הבנייה שכבר נעשתה, אינה בבחינת "סטייה ניכרת מתוכנית", עדיין ניתן לתוקפה ולאפשר למתנגדים לה, להשמיע קולם, מעצם היותה הקלה כפי דרישת סעיף 149 לחוק – או אז, חלה הפרוצדורה הקבועה בסעיף 149 לחוק, המחייבת הליכי פרסום ומתן הזדמנות להתנגדויות. אך, כעת עולה השאלה, מה קורה במצב דברים בו, מוסדות התיכנון לא קיימו את חובת הפרסום הקבועה בחוק ? יתרה מכך, מה הדין שעה שהרשות נתנה היתר שאינו מתאים לתכנית או תוך חריגה מהכללים שקבע החוק? פיתרון למצב כאמור כבר ניתן בפסיקה לאורך השנים, באמצעות גישת "הבטלות היחסית". ההלכה הנוקשה לפיה היתר בנייה אשר ניתן שלא כדין בטל מעיקרו, הוגמשה במשך השנים ע"י בימ"ש בהלכת "הבטלות היחסית" המאזנת בין הצורך בבטלות היתר שניתן באופן פסול לבין נסיבותיו של המקרה ומהות הפגם וזו למעשה ההלכה הנוהגת ובאיזון נדרש, בבחינת כל מקרה לגופו. יפים לעניין זה דברי בימ"ש העליון בע"פ 768/80 ש. שפירא חברה קבלנית נ' מדינת ישראל, פ"ד לו (1) 337, בעמ' 352: "יהיה זה בעליל בלתי צודק, אם אזרח, שפעל על-פי היתר, אשר ניתן לו על-ידי רשות המוסמכת לתתו, יהיה נתון לסכנה, שההיתר ייחשב לבטל ולמחוסר כל תוקף, והאזרח ייחשב לעבריין, הצפוי לעונשים כבדים הקבועים בחוק, אם יתברר לאחר זמן, שנפלו פגמים בדרך מתן ההיתר, שיש בהם משום פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי, או שהרשות שקלה שיקולים זרים, או פגמים כיוצא באלה, וזה גם במקרה, שאותו אזרח לא ידע על קיומם של הפגמים ואינו אשם בהם". אם כן, לפי עיקרון הבטלות היחסית, גם כאשר קיים ניגוד בין היתר בנייה לבין תכנית מיתאר, ואפילו במידה והועדה המקומית נתנה היתר בניגוד לתכנית תוך חריגה מסמכותה, עדיין אין זו תוצאה הכרחית שההיתר בטל מעיקרו – רוצה לומר, נפקות הפגם, עומדת לבחינה והכרעה של בימ"ש לפי שיקול דעתו בכל מקרה לאור נסיבות המקרה. כמובן שתחולת עיקרון הבטלות היחסית הינה גם לעניין פגם העדר הפרסום כמצוות סעיף 149 לחוק. בעבר, נקבע כי פגם העדר פרסום מהוה פגיעה חמורה בעיקרי הצדק הטבעי היורד לשרשו של דבר ומביא לבטלותו מעיקרא של היתר שהוצא בדרך זו, אך בהמשך נקבע כי פגיעה בעיקרי הצדק הטבעי אין משמעותה בטלות אוטומטית, אלא בטלות יחסית (כאמור בע"פ 768/80 שפירא נ' מדינת ישראל, דלעיל). לשיטתי, גישת ה"בטלות היחסית" כפי שהושרשה בפסיקה, מהווה נדבך נוסף באימוץ הפרגמטיות הרצוייה בבימ"ש בתחומים שונים, לא כל שכן בתחום התיכנון והבנייה. גישה כאמור, מאפשרת בחינת כל מקרה לגופו, מבלי לפרוץ את המסגרת, שכן ידוע, כי עצם קיומה של שעת בין ערביים, אין משמעה בהכרח ביטול ההבחנה בין יום לליל … דרך המלך שהונהגה בפסיקה, מאפשרת לבימ"ש לשמור על דרגת החופש הרצוייה מתוך ראייה מערכתית ולבחון כל מקרה לגופו, תוך עריכת האיזונים הנדרשים. כך למשל, פגם בהיתר בנייה ו/או בחובת הפרסום לא בהכרח יעשה את ההיתר בטל מעיקרו. מובן כי לא ניתן לעשות צדק מלא עם כולם, ולכן יש ל"הסתפק" בהשגת צדק יחסי לגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה מחד גיסא, ומתן משקל הולם למהות הפגם במתן היתר מאידך גיסא. בהקשר זה, אם למשל המדובר במעשה עשוי (בית מגורים שכבר נבנה עפ"י היתר "פגום" – סטייה מהיתר או הקלה ללא פרוצדורת פרסום), משמעו לא יהיה בהכרח בטלות ההיתר (ומכללא, הריסת הקיים …), כי אם הפיתרון יימצא באמצעות מתן אפשרות למתנגד או הצד הנפגע לנהל הליך אזרחי בגין הפגיעה שנגרמה עקב ההיתר הפגום, זאת כנגד מגיש ההיתר, ובעיקר כנגד נותן ההיתר הפגום.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת חברה או פעילות עסקית? טלי קסלר, עו"ד
ימים אלה של מיתון הנם סוף דרכם של עסקים מסוימים, אולם עבור אחרים, בעיקר אלה אשר צברו בשנים האחרונות מזומנים ונהנים גם היום מתזרים חיובי, אלו ימים של חיפוש ואיתור הזדמנויות עסקיות, בין אם אלה בתחום הפעילות והעיסוק של עסק קיים או משיקים לו ובין אם אלה בתחום אחר לגמרי. אולם, לפני קבלת ההחלטה בדבר רכישת חברה או פעילות העסקית "במחיר מציאה" חשוב לבצע בדיקת נאותות משפטית, המכונה בעגה המקצועית "Due Diligence" אשר מטרתה לבדוק את כל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לחברה הנרכשת ולפעילותה העסקית, אשר עשויים או עלולים להשפיע על הרוכש ולפיכך חשוב לברר אותם מראש ולא בדיעבד. בין היתר, הסוגיות העומדות על הפרק, אשר חשוב לבדוק אותן מבעוד מועד הן: בדיקה של החברה (העומדת למכירה) ויחסיה עם בעלי מניותיה – מי הם בעלי המניות? מהם ההסכמים ביניהם? האם יש התחייבויות כלשהן של החברה כלפי בעלי מניותיה או בין בעלי המניות אשר חשוב לדעת מראש? בדיקה של הפעילות העסקית (העומדת למכירה) – מי הם הלקוחות המשמעותיים של החברה? האם יש עמם הסכם בכתב? האם ידוע על כך שמי מהם עלול להפסיק את פעילותו עם החברה? מי הם הספקים המשמעותיים של החברה? האם החברה תלויה במי מהם? בדיקת נכסי החברה (העומדת למכירה) – האם התמורה בגין הנכסים שולמה במלואה? האם הנכסים משועבדים? האם הם רשומים כמו שצריך על שם החברה? האם יש לצד ג' כלשהו טענות ביחס לנכסים של החברה? אם לחברה יש קניין רוחני כלשהו (כגון פטנט, סימן מסחר וכיו"ב) האם זכויותיה רשומות כמו שצריך? התחייבויות החברה כלפי עובדים – מי הם העובדים שהחברה מעסיקה? האם החברה חתמה על הסכמי עבודה מול עובדים אלה? כמה זמן הם מועסקים על ידי החברה ובאילו תנאים? האם החברה שילמה את כל ההפרשות הסוציאליות הנדרשות בגין עובדים אלה? התחייבויות החברה כלפי צדדים שלישיים – האם החברה חייבת כסף לבנק? לספקים כלשהם? לצדדים שלישיים כלשהם? האם החברה העמידה כתבי ערבות / שטרי חוב / שיק בטחון וכיו"ב בגין התחייבויות שלה כלפי צד שלישי כלשהו? איזה פוליסות ביטוח מחזיקה החברה והאם שולמו בגינן מלוא הפרמיות? מה מצב שומות המס של החברה? האם היא חייבת כסף לאיזה מרשויות המס? הליכים משפטיים שהחברה מנהלת – האם החברה מנהלת תביעות (כתובעת או כנתבעת) ומה הסטאטוס שלהן? האם החברה יודעת על הליכים משפטיים שעלולים להינקט כנגדה בשל אירוע שאירע בעבר או בהווה? האם החברה מחזיקה בכל הרישיונות הנדרשים? האם יש לחברה הליכים כלשהם מול הרשויות בענייני רישוי או היתרים? כמובן שהבדיקה משתנה ממקרה למקרה, בהתאם לתחום העיסוק והפעילות העסקית של החברה שעומדת למכירה ולמבנה העסקי והמשפטי של הפעילות שלה. בהקשר זה, חשוב לבצע בדיקה זו באמצעות עורך דין מיומן ובקיא בתחום המסחרי, שידע אילו מסמכים לבקש וכיצד לבצע את הבדיקה בצורה יסודית ומקיפה. המבנה הספציפי של העסקה (האם כדאי לקנות את מניות החברה או לחילופין לרכוש רק את הפעילות העסקית) מושפע גם משיקולי מס וגם מהיבטים משפטיים נוספים, ולפני קבלת החלטה בעניין כדאי להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום ועם רואה חשבון. בהקשר זה יצוין כי גם אם יוחלט בסופו של דבר לרכוש את הפעילות העסקית בלבד (להבדיל מרכישת החברה), יש הכרח לבצע את מרבית הבדיקות המפורטות לעיל, שכן יש לממצאים משמעות לגבי טענות עתידיות אפשריות של צדדים שלישיים ביחס לרוכש הפעילות.

X

תזכיר הצעת החוק – מיסוי מקרקעין – הגדלת ההיצע של דירות מגורים, טלי קסלר, עו"ד
ביום 28/6/2011 התפרסם תזכיר הצעת החוק שלפיה תתוקן יתוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שיבוטלו חלק מהפטורים וכן במסגרת הוראת שעה (לתקופה זמנית) תתאפשר מכירה של דירות שלא שימשו למגורים בפטור ממס שבח. להלן נוסח תזכיר הצעת החוק: המ. 2011-418 כ"ו בסיון התשע"א 28 ביוני 2011 א. שם החוק המוצע – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' ), התשע"א – 2011 ב. עיקרי החוק המוצע והצורך בו לאור העליה המשמעותית במחירי הדיור בשנים האחרונות, בעיקר באזורי הביקוש, עקב מחסור בהיצע דירות למגורים, נקבעו בתקופה האחרונה מספר צעדים לצורך הגדלת ההיצע; הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, קידום הרפורמה בחוק התכנון והבניה והקלות ביישום תוכניות להתחדשות עירונית. צעדים אלה חיוניים להגדלת היצע הדירות אך תוצאותיהם יורגשו רק בטווח הבינוני והארוך. לצד צעדים אלה, נקבעה הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה), התשע"א – 2011 (להלן-הוראת השעה), (פורסמה בס"ח התשע"א, עמ' 358 ), לתקופה שעד 31 בדצמבר 2012 , שבה נקבעו, בנוסף לפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן-החוק העיקרי), פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים מזכות כהגדרתן בחוק העיקרי, ששווי כל אחת מהן עד 2,200,000 ₪, הפחתה של שיעורי מס שבח במכירת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים, הפחתה של שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה וכן העלאת שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה. בתזכיר חוק זה מוצעים תיקונים נוספים שמטרתם להגדיל את היצע דירות המגורים במטרה להביא להפחתת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים כבר בטווח הקרוב, בין השאר על ידי עידוד מכירת דירות שאינן משמשות כיום למגורים, שישמשו למגורים לאחר מכירתן.

ניהול דירות ל לחץ כאן

זאת ועוד על מנת להשוות את מסלול המיסוי של השקעה בנדל"ן למסלולי המיסוי של אפיקי השקעה אחרים, מוצע לשנות את הסדר המיסוי החל במכירת דירות בידי מי שיש לו מספר דירות, משנת 2013 ואילך, כך שיוענק פטור ממס שבח במכירתה של דירת מגורים מזכה אחת בלבד בכל תקופת זמן נתונה, שתהא תקופת השבח הנבחרת, כמפורט בתזכיר החוק. תקופת השבח הנבחרת תהיה פטורה ממס בידי המוכר. יתרת תקופת השבח תהייה חייבת במס בידיו.4) לחוק העיקרי): ) לסעיף 2 (סעיף 48 א לחוק העיקרי) וסעיף 5(סעיף 49 א 1 מוצע לקבוע כי במכירת דירת מגורים מזכה, תקופת שבח נבחרת כמשמעותה בסעיף 49 א 1 שבסעיף 6 לחוק זה תהא פטורה ממס שבח. חישוב המס בשל יתרת תקופת השבח החייבת במס, יהיה החלק היחסי מהמס שהיה משתלם על מלוא השבח במכירת הדירה (אלמלא הפטור), בהתאם ליחס שבין תקופת השבח שאינה תקופת השבח הנבחרת למלוא תקופת השבח במכירה. לאור השינויים האמורים בתיקון זה ושינוי הסדרי המס שמוצע להחיל לגבי השבח הנצבר במכירת דירת מגורים מזכה עד לתיקון זה, מוצע לשנות את שיעור המס שיחול על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני – 7 בנובמבר 2001 לשיעור המס הנוכחי של 20% , כך שלא יחול חישוב המס הליניארי על השבח. הריאלי במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום 7 בנובמבר 2001 כמו כן, מוצע שכל השבח האינפלציוני החייב, המחושב עד ליום 1 בינואר 1994 ,לא יחוייב במס. במכירת דירת מגורים מזכה, בשונה מיתר הזכויות במקרקעין שנרכשו קודם ליום 1 בינואר 19943) ו-( 5) עד ( 7) לחוק העיקרי), ו- 6 (א) )-(1) לסעיפים 4 (סעיף 49 (א) ו (ב) לחוק העיקרי), 5 (סעיף 49 א 1 ו(ב) (סעיף 49 ב לחוק העיקרי)מוצע לשנות את הסדר המיסוי החל במכירת דירות מגורים בידי מי שיש לו מספר דירות, החל משנת המס 2013 , כך שיוענק פטור ממס שבח במכירתה של דירת מגורים מזכה אחת בלבד לגבי כל תקופת זמן. בעת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין על מכירת דירה מזכה יודיע המוכר אם בחר כי יחושב לגביה פטור ממס שבח בשל תקופת שבח נבחרת, שלא תפחת מחמש שנים, או בשל התקופה שמיום הרכישה של הדירה ועד ליום מכירתה לפי התקופה הקצרה. יתכן והמוכר יעדיף שלא לקבל את הפטור במכירת הדירה כדי לשמר את הפטור לגבי אותה תקופת שבח במכירת דירה מזכה אחרת בעתיד. בשל אותה תקופת שבח נבחרת יהיה המוכר זכאי לפטור על דירה אחת בלבד . לפיכך יתר דירותיו יהיו חייבות במס במכירתן על תקופת השבח הנבחרת שסומנה במכירת הדירה האחרת. תנאי לפטור בגין תקופת שבח נבחרת הוא כי המוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת בשמונה עשר החודשים שקדמו למכירה נשוא הבחירה של תקופת השבח הנבחרת הפטורה . מוצע לקבוע לגבי דירות מגורים שהיו בידי המוכר ביום 1 בינואר 2013 ונמכרו לאחר מכן, בהיותן דירות מזכות, כלהלן: דירה שלא הייתה בבחינת דירה מזכה ביום 1 בינואר 2013 – תחויב במס בשל כל תקופת השבח שמיום רכישתה ועד יום פרסום התיקון. המוכר לא יוכל לבחור את התקופה האמורה כתקופת שבח נבחרת. כל הדירות של המוכר שהיו דירות מזכות ביום 1 בינואר 2013 – יהנו מפטור ממס של תקופת שבח נבחרת שמיום רכישתן ועד ליום פרסום התיקון, במכירת כל אחת מהן. על מנת למנוע מצב של ניצול פטור ממס שבח במכירת דירה שנבנתה בידי המוכר, שלא לתכלית החוק, בנסיבות שבהן היתה בידי המוכר בעת ובעונה אחת לפחות דירה נוספת על הדירה האמורה לאחר שנסתיימה בנייתה, מוצע לקבוע כי המוכר לא יהנה מתקופת שבח נבחרת חופפת (גם בתקופת שבח שמיום רכישת הזכות במקרקעין ועד לסיום הבנייה של הדירה), אם הדירה שנבנתה נמכרה תוך תקופה קצרה משש שנים מיום סיום בנייתה. בחירתה של תקופת שבח נבחרת לפטור ממס מותנית במכירת מלוא זכויותיו של המוכר בדירה (למעט בנסיבות של עסקת מכירה שתמורתה שירותי בנייה בבניין שייבנה על הקרקע עליה הדירה) עם ההצהרה על מכירת דירת המגורים. המוכר לא יהיה זכאי לשנות בחירתו לאחר מועד קביעת שומת המנהל למכירת הדירה ולא לאחר שמונה חודשים מההצהרה.8) לחוק ) סעיף 2 (סעיף 29 לחוק העיקרי) ,סעיף 4 (סעיף 49 א(ג)לחוק העיקרי ),סעיף 5 (סעיף 49 א 1 העיקרי) ,סעיף 6 (סעיף 49 ב(ג) לחוק העיקרי), סעיף 9 (סעיף 49 ו לחוק העקרי) וסעיף 11 (סעיף 62 לחוק העיקרי). במכירת דירת מגורים ללא תמורה לקרוב, (לרבות ידוע בציבור, לפי ההלכה הפסוקה), מוצע לקבוע כי יוכל המעביר לבחור לגביה בתקופת שבח נבחרת (בכפוף לתנאי הבחירה ) ועל חיוב במס על יתרת תקופת שבח חייבת לפי אחת מאלה ( לפי סעיף 49 ב( 1) ו( 1א)): 1. תשלום המס המתחייב על ידיו. 2. דחיית מועד אירוע המס המתחייב על פי בחירתו כאמור לעיל על תקופת השבח שאינה תקופת השבח הנבחרת על ידיו – למועד מכירת הדירה לראשונה שלא בפטור ממס לקרוב לפי פיסקה זו. אם לא בחר המוכר כאמור לפי אחת החלופות, יחוייב בתשלום המס המתחייב במכירה ללא תמורה כאמור, ללא דחיית אירוע המס. בנסיבות שבהן המוכר מוכר דירה שנתקבלה בידיו ללא תמורה והמעביר לו בחר בחלופה 2 כאמור לעיל, כלומר בדחיית מועד אירוע המס, יחויב המוכר בתשלום המס בשל תקופת השבח החייבת לפי סעיף 48 א(ב 2) כפי שמחושב לפי השבח שנצבר מיום רכישת הדירה כאמור בהוראת סעיף 29 לחוק העיקרי ועד ליום מכירתה על ידיו . סעיף 29 לחוק העיקרי קובע את שווי הרכישה של זכות במקרקעין שהתקבלה ללא תמורה. הסעיף קובע כי בנסיבות שבהם המכירה למוכר היתה פטורה ממס לפי הסעיפים המפורטים בסעיף האמור, יהא שווי הרכישה בהתאם לשווי שהיה נקבע בידי מי שממנו התקבלה הזכות ללא תמורה. מוצע להוסיף לרשימת הסעיפים המפורטים בסעיף 29 לחוק העיקרי את סעיף 49 ב( 1א)( 2) לענין מכירת דירת מגורים מזכה מיחיד לקרובו . במכירת דירת מגורים ללא תמורה לקרוב לפי סעיף 62 לחוק העיקרי יהא המוכר פטור ממס לפי סעיף זה והמס המתחייב על השבח שמיום הרכישה ועד יום ההעברה כאמור יחוייב בידי המקבל . במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה לפי סעיף 62 לחוק העיקרי יחוייב כאמור לעיל המוכר במס על תקופת השבח שמיום הרכישה ועד יום העברתה אליו ולא יוכל לבחור תקופה זו כתקופת שבח נבחרת. זאת ועוד על מנת למנוע העברות בין קרובים כדי למקסם תקופות שבח נבחרות בידי מספר קרובים, מוצע להמשיך ולהבטיח שההעברה היא אמיתית, בהוראת הצינון הקיימת אף כיום בנוסח הדין בסעיף 49ו לחוק העיקרי. לעניין תקופת הצינון כאמור, מוצע לקבוע כי הענקה של מתנה בשיעור משמעותי יותר מהקבוע היום ייחשב כדירה במתנה, כך שיראו קבלת מתנה בגובה 90% לפחות ממחיר הדירה בתוך 3 שנים מרכישתה כקבלתה במתנה זאת במקום המצב הקיים לפיו רואים במתנה בשיעור של 50% מערך הדירה כמתנה לעניין הוראת הצינון. 9)) סעיף 7 (ביטול סעיף 49 ד) ו 12- (סעיף 72 ב) ) סעיף 5 (סעיף 49 א 1 במכירת דירת מגורים מזכה שהגיעה למוכר מאיגוד בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק העיקרי, לא יהיה המוכר זכאי לתקופת שבח נבחרת לגבי תקופת השבח שמיום רכישתה ועד ליום העברתה אליו כאמור, הואיל והאיגוד לא היה זכאי לפטור ממס בשל שבח זה לפי פרק חמישי 1 משנקבעת הוראה מפורשת בעניין מתייתר סעיף 72 ב לחוק העיקרי. הוראה מפורשת כמוצע מייתרת גם את סעיף 49 ד לחוק העיקרי שכן תקופת השבח בידי האיגוד לא תהא זכאית לפטור גם בידי היחיד אם תועבר אליו הדירה. לסעיף 6(ד) (סעיף 49 ב( 2)לחוק העיקרי) הסדר פטור מלא ממס החל במכירת דירת מגורים יחידה ימשיך לחול בשינויים המחוייבים. דירת מגורים יחידה היא כזו שלא הייתה למוכר, מיום רכישתה ועד ליום מכירתה, דירה אחרת ,למעט בנסיבות הקבועות בסעיף 49 ג לחוק העיקרי. לסעיף 6(ה) (סעיף 49 ב( 5)לחוק העיקרי) במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל אדם בירושה, שהייתה למוריש דירת מגורים יחידה, לא תחול מגבלת חלוף התקופה במכירתה כאמור בסעיף 49 ב( 1) (שמונה עשר חודשים), והמוכר יהיה זכאי לפטור ממס לגבי תקופת השבח שעד לפטירת המוריש. בדירה שנתקבלה ע"י יורש ושלא היתה דירתו היחידה של המוריש כמשמעותה בסעיף 49 ב( 2), יוכל היורש לבחור תקופת שבח נבחרת גם לתקופה שקדמה לפטירת המוריש ובכפוף להוראות סעיף 49 א 1 (כגון שבבחירתו כאמור לא יהיה זכאי בעת מכירת דירה מדירותיו האחרות לתקופת שבח נבחרת חופפת כאמור וכן לא יוכל לבחור תקופת שבח נבחרת שכבר נבחרה על ידיו בעבר). בחירתה של תקופת השבח הנבחרת ע"י יורש לדירת הירושה הנמכרת לא תהא מסויגת בשל בחירה שעשה המוריש בעבר בשל אותה תקופת שבח נבחרת בנוגע למכירת דירה אחרת. יוצא מההוראה כי יחול פטור מלא בנסיבות שבהן הדירה שהגיעה למוכר בירושה והייתה בידיו דירה יחידה, אף אם המוריש בחר תקופת שבח נבחרת במכירת דירה אחרת לתקופת שבח חופפת. סעיף 8 – (סעיף 49 ה לחוק העיקרי) יתוקן סעיף 49 ה לחוק העיקרי המעניק הסדר פטורים חד פעמי בנסיבות של מכירת מספר דירות (ולא יותר משלוש) בעלות שווי נמוך יחסית, לצורך רכישת דירה אחת שתהא דירתו היחידה של המוכר לפחות שש שנים ובהתקיים התנאים המצטברים הבאים: בתוך שנים עשר חודשים ימכרו ע"י המוכר שלוש דירות. התמורה הכוללת של הדירות לא עלתה על 2.2 מיליון ₪ (להלן – סך התמורות). המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנמכרת האחרונה, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה,דירה אחרת בישראל או באזור, בסכום השווה ל 90%- לפחות מסך התמורות. הדירה האחרת תהיה דירת מגורים יחידה בבעלותו של המוכר במשך 6 שנים לפחות מיום רכישתה . בהתקיים התנאים לפטור ממס כאמור, תתוקן השומה בהתאם על אף מגבלת המועדים לתיקון שומה הקבועה בסעיף 85 לחוק העיקרי. לסעיף 10 – סעיף 49 ז לחוק העיקרי מוצע להתאים את הוראות הסעיף לפטור בתקופת השבח הנבחרת. הוראת שעה-סעיף 13: מוצע לתקן את הוראת השעה ולהוסיף את הוראת סעיף 6א, כך שבתקופה שמיום כניסתו של התיקון לתוקף ועד ה 31 בדצמבר 2012 , יינתן פטור ממס שבח גם בעת מכירת דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה, שהיא דירה שלא נתקיימה לגביה הגדרת דירת מגורים מזכה בחוק העיקרי, ושביום המכירה היא משמשת שלא למגורים, בהתאם להיתר לשימוש חורג או שביום המכירה היא משמשת למגורים; הפטור מותנה בכך שהדירה תותאם למגורים לכל המאוחר ששה חודשים מיום קבלת החזקה בדירה, שיעשה בה שימוש למגורים במהלך השנתיים שלאחר מועד זה ושיוכח כי לא קיים לגביה היתר לשימוש חורג בתוקף. פטור ממס, מלא או חלקי, לפי הוראות סעיף 6א(א) להוראת השעה, לא יינתן למוכר אחד יותר משלוש פעמים. פטורים שקיבל המוכר לפי הוראות סעיף 6(א) להוראת השעה יופחתו ממניין הפעמים המירבי הקבוע לפי סעיף זה. 1 תנאי זה משווה את דירת המגורים הלא מזכה למצב הקיים לגבי דירת מגורים מזכה, אשר ניתן לקבל בגינה 2 פטורים מכוח סעיף 6(א) להוראת השעה ופטור נוסף, בהתאם לנסיבות, מכוח סעיף 49 ב( 1) לחוק העיקרי. במקביל, מוצע לתקן את סעיף 6(ג) להוראת השעה, כך שאם קיבל המוכר פטור מלא או חלקי לפי הוראות סעיף 6א הוא יופחת ממניין הפטורים הקבוע לפי סעיף 6(ג) במכירת דירת מגורים מזכה. בנוסף מוצע לקבוע כי פטור כאמור לעיל יהיה מותנה עד התקיימות התנאי הקבוע בסעיף 6א(א)( 2), וינתן בתום התקופה האמורה, בכפוף להתקיימותו של תנאי זה. בהתאם לכך, יחויב מוכר זכות בדירת מגורים כאמור בתשלום מס השבח, כל עוד לא התקיימו התנאים המזכים למתן הפטור, ויהיה זכאי להחזר עם קיומם. לחלופין יהיה רשאי המוכר להפקיד ערובה להבטחת תשלום כאמור להנחת דעתו של מנהל רשות המיסים. ג. השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה קשה לאמוד את השפעת החוק המוצע על תקציב המדינה. ד. השפעת החוק המוצע על התקן המינהלי ידרשו כ- 50 משרות נוספות לרשות המסים. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 71 ) תשע"א – 2011 1. בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963, (להלן החוק העיקרי) בסעיף 29: תיקון סעיף 29 אחרי המילים,"לפי הסעיפים" יבוא "49 ב( 1א)(2)" תיקון סעיף 48 א 2. בסעיף 48 א לחוק העיקרי, 1) בסעיף קטן (ב 1) ,אחרי המילים "במכירת זכות במקרקעין" יבוא "שאינה דירת מגורים מזכה". 2) אחרי סעיף קטן (ב 1) יבוא: "(ב 2) לגבי מכירת דירת מגורים מזכה שבה יש למוכר תקופת שבח נבחרת הפטורה ממס על חלק מתקופת השבח לפי פרק חמישי 1, יחוייב המוכר במס בסכום המתקבל מהכפלת התקופה היחסית לחיוב בסכום המס שהיה עליו לשלם אלמלא היתה תקופת שבח נבחרת במכירת הדירה. לעניין זה, "התקופה היחסית לחיוב"-ההפרש שבין תקופת השבח הכוללת לבין תקופת השבח הנבחרת של המוכר כמשמעותה בפרק חמישי 1, כשהוא מחולק בתקופת השבח הכוללת "תקופת השבח הכוללת "- התקופה שמיום הרכישה של הדירה ועד ליום מכירתה." 3) האמור בסעיף קטן (ג) יסומן (1) ובסופו יבוא: "(2) האמור בפיסקה (1) לא יחול במכירת דירת מגורים מזכה שבה יש למוכר תקופת שבח נבחרת הפטורה ממס על חלק מתקופת השבח לפי פרק חמישי 1". תיקון סעיף 49 3. בסעיף 49 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א), אחרי הגדרת "היום הקובע" יבוא: ""יום תחילת התיקון" – יום פרסומו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 71) התשע"א – 2011". תיקון סעיף 49 א 4. במקום האמור בסעיף 49 א לחוק העיקרי יבוא : "(א) מוכר, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי במכירתה , על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 , לפטור ממס על תקופת שבח נבחרת כמשמעותה בפרק זה. על יתרת תקופת השבח של הדירה יהא המוכר חייב במס. (ג) על אף האמור בסעיף קטן (א) המוכר ללא תמורה לקרובו חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור על תקופת שבח נבחרת במכירה זו אם נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה." הוספת סעיף 49 א 1 5. אחרי סעיף 49 א לחוק העיקרי יבוא: "49א1 תנאים לתקופת שבח נבחרת (1) מוכר דירת מגורים מזכה זכאי לבחור תקופה שתחילתה מיום רכישתה של הדירה ועד ליום מכירתה כתקופת שבח נבחרת אשר בגינה יהא פטור ממס כפוף להוראות פרק זה. (2) (א) המוכר לא יהא זכאי לפטור על תקופת שבח נבחרת בדירה הנמכרת כאשר תקופת השבח, כולה או מקצתה, נבחרה כתקופת שבח נבחרת לגבי דירה מזכה אחרת. (ב) על אף האמור בפיסקת משנה (א) במכירת דירת מגורים שנבנתה, יהא זכאי המוכר לבחור תקופת שבח נבחרת גם מיום רכישת הזכות במקרקעין ועד ליום שבו נסתיימה בנייתה של הדירה שנבנתה אף אם נבחרה כתקופת שבח נבחרת לדירה האחרת, אלא אם כן נתקיימו כל התנאים הבאים: (1) הדירה האחרת נמכרה לאחר יום סיום הבנייה של הדירה שנבנתה. (2) הדירה שנבנתה הוחזקה בידי המוכר פחות משש שנים לאחר היום שבו נסתיימה בנייתה. לעניין זה "יום סיום הבנייה"-המועד שבו ניתן אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לדירה, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה. "דירה שנבנתה"- זכות במקרקעין שנרכשה בידי המוכר כשאיננו דירת מגורים כמשמעותה בסעיף 9(ג) והפכה לדירת מגורים בידיו. (3) בכפוף לאמור בסעיף זה, המוכר זכאי לבחור כתקופת שבח נבחרת את מלוא תקופת השבח שבמכירת הדירה או חלק מוגדר ממנה, ובלבד שתקופת השבח המוגדרת הנבחרת כאמור לא תפחת מחמש שנים. (4) (א)הפטור ממס בתקופת השבח הנבחרת יהא בגובה סכום המס המתקבל מהכפלת התקופה היחסית לשבח הפטור בסכום המס שהיה על המוכר לשלם אלמלא היתה במכירה תקופת שבח נבחרת. לעניין זה, "התקופה היחסית לשבח הפטור"- תקופת השבח הנבחרת כשהיא מחולקת בתקופת השבח הכוללת. "תקופת השבח הכוללת" – התקופה שמיום הרכישה של הדירה ועד ליום מכירתה. (5) במכירת דירת מגורים מזכה שלא התקיימה לגביה הגדרת "דירת מגורים מזכה" ביום י"ט בטבת התשע"ג ( 1 בינואר 2013 ), לא יהא המוכר זכאי לפטור על תקופת שבח שמיום רכישת הדירה ועד ליום תחילת התיקון. (6) על אף האמור בפסקאות משנה ( 1) ו-( 2), לגבי כל דירת מגורים מזכה נמכרת שנתקיימה לגביה הגדרת "דירת מגורים מזכה" ביום י"ט בטבת התשע"ג ( 1 בינואר 2013 ), יראו את תקופת השבח שמיום רכישת הדירה ועד ליום תחילת התיקון כתקופת שבח נבחרת. (7) המוכר לא יוכל לשנות בקשתו לתקופת שבח נבחרת לדירת המגורים הנמכרת, כולה או מקצתה, ולא יוכל לשנות בחירתו שלא לזהות במכירת הדירה הנמכרת תקופת שבח נבחרת כלשהי וזאת לאחר שנערכה לו שומה לפי סעיף 78 או לאחר חלוף שמונה חודשים מיום הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 , לפי המוקדם מביניהם. (8) לגבי דירת מגורים נמכרת שנתקבלה על ידי המוכר ללא תמורה לפי סעיף 62 , לא יהא המוכר זכאי לפטור על תקופת שבח נבחרת שמיום רכישת הדירה ועד ליום שנתקבלה על ידי המוכר כאמור. (9) לגבי דירת מגורים נמכרת שנתקבלה על ידי המוכר ללא תמורה לפי סעיף 71 , לא יהא המוכר זכאי לפטור על תקופת שבח נבחרת שמיום רכישת הדירה ועד ליום שנתקבלה על ידי המוכר כאמור. תיקון סעיף 49 ב 6. בסעיף 49 ב לחוק העיקרי – (1) ברישה, במקום המילים "לפטור ממס במכירתה" יבוא: "במכירתה לפטור ממס על תקופת השבח הנבחרת". (2) בפסקה ( 1), במקום "בארבע שנים" יבוא "בשמונה עשר חודשים",אחרי המילים "בפטור חלקי" יבוא "ומכירה בפטור על תקופת שבח נבחרת כלשהי" . (3) אחרי פיסקה ( 1) יבוא: "(1א) במכירת דירת מגורים מזכה ללא תמורה מיחיד לקרובו, אשר חלק מתקופת השבח במכירה נבחרה על ידי המוכר כתקופת שבח נבחרת ויתרתה של תקופת השבח חייבת במס, זכאי המוכר לבחור באחת מאלה, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 . מוכר שלא בחר לפי סעיף זה תחול עליו פיסקה ( 1) כלהלן: (1) תשלום המס בשל תקופת השבח החייבת במס על ידיו. (2) דחיית המס בשל תקופת השבח החייבת במס עד מכירת הדירה על ידי קרובו או על ידי המוכר הראשון הבא אחריו אשר מוכר את הדירה שלא בפטור לפי פיסקה זו ותשלום המס המתחייב בידי אותו קרוב או מוכר שלא בפטור, לפי העניין." (4) בפסקה ( 2) ,במקום האמור בה יבוא: "(2) (א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16 א, והמוכר לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור בפטור ממס לפי פסקה זו, ומיום רכישתה ועד למכירתה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; (ב) במכירת דירה יחידה כאמור יהא המוכר זכאי לפטור ממס על מלוא תקופת השבח כתקופת השבח הנבחרת, למעט בנסיבות כאמור בסעיף 49 א 1 (5). (ג) פיסקה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז ( 1 בינואר 1997)"; 5) במקום האמור בפסקה ( 5) יבוא: "(5) (א) במכירה של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה ואשר היתה דירתו היחידה של המוריש כמשמעותה בסעיף קטן ( 2), יהא המוכר זכאי לפטור ממס לגבי תקופת השבח שעד לפטירת המוריש כתקופת שבח (2) נבחרת. אולם על תקופת שבח נבחרת זו לא תחול הוראת סעיף 49 א 1 במכירת דירה אחרת על ידיו" . (ב) במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה ואשר לא הייתה דירה יחידה בידי המוריש, זכאי המוכר לבחור תקופת שבח נבחרת גם לגבי התקופה שקדמה לפטירת המוריש וזאת אף אם המוריש בחר אותה תקופת שבח נבחרת במכירתה של דירת מגורים אחרת." (6) בפסקה ( 6), פיסקת משנה ( 4) תמחק. ביטול סעיף 49 ד 7. סעיף 49 ד לחוק העיקרי – יימחק תיקון סעיף 49 ה 8 במקום האמור בסעיף 49 ה לחוק העיקרי יבוא: "(א) על אף הוראות סעיף 49 ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי במכירתה לפטור ממס על תקופת שבח נבחרת שכולה או מקצתה חושבה כתקופת שבח נבחרת לדירה או שתי דירות אחרות כאמור בפיסקה (1), אם נתקיימו כל אלה: (1) המוכר מכר בפטור ממס לאותה תקופת שבח כולה או מקצתה עד שתי דירות אחרות לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירות הראשונות); (2) סכום השווי הכולל של הדירות הראשונות ושל הדירה הנמכרת (להלן- הדירה האחרונה), ביחד, לא עלה על שני מליון ומאתיים אלף שקלים חדשים; (3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה האחרונה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16 א, בסכום השווה לתשעים אחוזים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה ( 2). (4) הדירה האחרת כאמור בפיסקת משנה ( 3) הוחזקה בידי המוכר לפחות שש שנים לאחר רכישתה (להלן-תקופת ההחזקה הנדרשת) והיתה נחשבת כדירתו היחידה כמשמעותה בסעיף 49 ב( 2) אילו נמכרה על ידו בתום תקופת ההחזקה הנדרשת; לעניין היותה דירה יחידה לא יבואו בחשבון הדירות הראשונות והדירה האחרונה. (ב) על אף הוראות סעיף 49 ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר את הדירה האחרונה הוראות סעיף (א)(1), (3) ו-( 4), וסכום השווי של הדירות הראשונות והדירה האחרונה, יחד, עלה על שני מיליון ומאתיים אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס על תקופת השבח הנבחרת במכירה של הדירה הנמכרת האחרונה, על סכום השווה להפרש שבין שני מיליון ומאתיים שקלים חדשים לבין סכום השווי הכולל של הדירות הראשונות; את יתרת סכום השווי של הדירה האחרונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות. (ג) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום כה' בטבת התשע"א ( 1 בינואר 2011 ) ויעוגלו ל 1,000- השקלים החדשים הקרובים. (ד) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת או פעמיים בנסיבות בהן מכר בתקופת אותם שניים עשר חודשים שתי דירות לפי תנאי סעיף זה. (ה) התקיימו התנאים המזכים בפטור לפי סעיף זה לאחר שחלפו ארבע שנים מיום שנעשתה השומה, תתוקן השומה על אף האמור בסעיף 85". תיקון סעיף 49 ו 9. בסעיף 49 ו לחוק העיקרי, "(1) במקום הרישה בסעיף קטן (א), יבוא:"על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה שלא לפי הוראות פרק זה לא יהא המוכר זכאי לפטור ממס לתקופת שבח נבחרת. (2) בסעיף קטן (ג), במקום " 50% " יבוא "90%". תיקון סעיף 49 ז 10 . בסעיף 49 ז לחוק העיקרי,בסעיף קטן (א): (1) בפיסקת משנה ( 1), במקום המילה "בפטור" יבוא "בפטור ממס לתקופת השבח הנבחרת". (2) בפסקת משנה ( 2), במקום המילים "לפטור נוסף" יבוא "לפטור נוסף לאותה תקופת שבח נבחרת שבחר המוכר לדירה הנמכרת, גם" ובסופה יבוא "(להלן הזכויות המזכות בפטור )". (3) אחרי פיסקת משנה ( 2) יבוא: "(2א) על יתרת תקופת השבח המחושבת לפי סכום שווי הדירה וסכום הזכויות המזכות בפטור יהא המוכר חייב במס כמכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס." תיקון סעיף 62 בסעיף 62 לחוק העיקרי, סעיף קטן (ב) יימחק. תיקון סעיף 72 ב 12 סעיף 72 ב לחוק העיקרי – יימחק. תיקון עקיף בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה), בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים-הוראת שעה), התשע"א – 2011 (להלן הוראת השעה): (1) בסעיף 6 (ג) בסופו יבוא- "ובלבד שאם קיבל המוכר פטור מלא או חלקי לפי הוראות סעיף 6א הוא יופחת ממניין הפעמים לפי סעיף זה; (2) אחרי סעיף 6 להוראת השעה יבוא: 6א(א) מוכר המוכר בתקופה שמיום תחילתו של חוק זה עד יום י"ח בטבת התשע"ג ( 31 בדצמבר 2012 ) את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים שאינה מזכה, יהיה זכאי על פי בקשתו, שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, לפטור ממס, מלא או חלקי, במכירתה, בהתאם להוראות סעיפים קטנים (1)-(4) לסעיף 6(א) ובלבד שנתקיימו גם כל התנאים הבאים: (1) במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין הוכיח המוכר להנחת דעתו של המנהל כי לא קיים לגבי הדירה הנמכרת היתר לשימוש חורג בתוקף; (2) הדירה שימשה למגורים במשך שנתיים רצופות שתחילתן לא יאוחר מתום שישה חודשים מיום קבלת החזקה בדירה; (ב) לענין סעיף זה- "דירת מגורים שאינה מזכה" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד ומיועדת למגורים לפי תכנית, שלא נתקיימה לגביה הגדרת "דירת מגורים מזכה" ונתקיים בה אחד מאלה: (1) ביום המכירה היא משמשת שלא למגורים בהתאם להיתר לשימוש חורג; (2) ביום המכירה היא משמשת למגורים; ""היתר לשימוש חורג", "תכנית"- כמשמעותם בחוק התכנון והבניה; (ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו בהתקיים אחד מאלה: (1) המוכר קיבל את דירת המגורים בלא תמורה בתקופה שמיום ג' באייר התשע"א ( 5 ביוני 2011 ) עד יום י"ח בטבת התשע"ג ( 31 בדצמבר 2012); (2) מכירת דירת המגורים שאינה מזכה היא מכירה לקרוב כאמור בסעיף 6(ב)( 2); (ד) הוראות סעיף 6(ה) יחולו על מכירות לפי סעיף זה. (ה) פטור ממס, מלא או חלקי, לפי הוראות סעיף קטן (א), לא יינתן למוכר אחד יותר משלוש פעמים ובלבד שאם קיבל המוכר פטור מלא או חלקי לפי הוראות סעיף 6(א) הוא יופחת ממניין הפעמים לפי סעיף זה; (ו) המוכר דירת מגורים שאינה מזכה שמתקיים לגביה התנאי המפורט בסעיף קטן (א)( 1), רשאי לבחור באחד מאלה: (1) תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף 48 א(ב) או 48 א(ב 1) לחוק מיסוי מקרקעין לפי העניין, ובהתקיים האמור בסעיף קטן (א)( 2 ) יהיה זכאי המוכר להחזר המס ששילם, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103 א לחוק מיסוי מקרקעין; (2)מתן ערובה להנחת דעתו של המנהל בגובה מס השבח שהיה עליו לשלם לפי הוראות פסקה ( 1); תוקפה של ערובה כאמור יפוג בהתקיים האמור בסעיף קטן (א)( 2). תחילה (א) תחילתו של חוק זה, למעט סעיף 13 , ביום י"ט בטבת התשע"ג ( 1 בינואר 2013). (ב) תחילתו של סעיף 13 ביום פרסומו של חוק זה.

האם הצדדים יקבלו את המסים ששילמו אם עסקת הנדל"ן התבטלה? טלי קסלר, עו"ד
בהתאם להוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, שם נקבע מפורשות כי במקרה שהוכח למנהל מיסוי מקרקעין שהתבטלה עסקת הנדל"ן, ששולם בגינה מס, יוחזר המס ששולם. יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין, אינן מקבלות כלאחר יד, כל עסקת מקרקעין שבוטלה ובודקות בדקדקנות רבה את העניין. לשאלה האם תכיר רשות המיסים בעסקת המקרקעין שבוטלה אם לאו, משמעות רבה, שכן במקרה שרשות המיסים אינה מכירה בעסקת הנדל"ן שבוטלה, היא תראה בביטול מכירה חוזרת, ולא רק שלא יוחזר המס ששולם בעיסקה המקורית, הרי שהצדדים יידרשו לשלם מס נוסף בגין עסקה נוספת – היא עסקת הביטול. בהקשר זה יש לצדדים אינטרס מובהק להציג את העסקה כביטול של המכר, גם במקום שמדובר במכירה חוזרת (ולא בביטול אמיתי), שכן אם יכיר מס שבח בביטול ייהנו הצדדים מחסכון מס משמעותי: כאמור, אם רשויות המס יכירו בביטול העסקה הרי שלא יחול מס הן בגין העסקה המקורית והן בגין עסקת הביטול. לעומת זאת, אם רשויות המס לא יכירו בביטול העסקה הרי שיחול מס הן בגין העסקה המקורית והן בגין עסקת הביטול. מבחינת דיני החוזים, במקרה של ביטול החוזה, משיבים הצדדים זה לזה את מה שקיבלו על פי החוזה, ואם ההשבה היא בלתי סבירה או בלתי אפשרית – על הצדדים לשלם זה לזה את שוויו של מה שקיבלו (כלומר, השבה בעין או השבה בכסף). המבחן: האם ביטול העסקה הינו רטרואקטיבי ממועד החתימה על ההסכם? רשויות המס בוחנות ממתי חל ביטולו של ההסכם – האם ביטול ההסכם הוא מכאן ואילך או שמא ביטול ההסכם הולך אחורה למועד שנחתם ההסכם. סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע שיש להחזיר את המס בביטול העסקה, יחול רק אם רשות המיסים תשתכנע כי ביטול ההסכם חל באופן רטרואקטיבי ממועד שנחתם ההסכם. סעיף זה לא יחול והמס לא יוחזר במקום שהביטול יחול מכאן ואילך. בעניין זה בודקות רשויות המיסים מה הוביל לביטולה של עסקת הנדל"ן – האם התעוררו נסיבות חדשות או התגלו לצדדים עובדות חדשות, אשר לו היו ידועות לצדדים מלכתחילה הצדדים לא היו מתקשרים כלל בהסכם או שמא מדובר באיזשהו רצון מאוחר לבטל את ההסכם, והצדדים ראו בהסכם כהסכם מחייב ותקף אולם כעת הם מעוניינים במכירה חוזרת, ומטעמים של חסכון במס הם מעוניינים להציג את המכירה החוזרת כביטול. מכיוון שמדובר בבחינת כוונותיהם הנסתרות של הצדדים ביחס למניעים שלהם בביטול העיסקה, הרי שהתפתחו בפסיקה מספר קריטריונים שלפיהם בוחנות רשויות המס את פעולת הביטול ומחליטות האם להכיר בביטול העסקה או לא. יובהר כי אף אחד מהקריטריונים אינו עומד בפני עצמו, אלא בוחנים את העיסקה על פי כל הקריטריונים וההחלטה הסופית בדבר סיווג העסקה היא תוצאה של מלוא התוצאות שהתקבלו. ואלו הקריטריונים: מבחן מימוש העסקה עפ"י מבחן זה, אם העסקה התממשה באופן מעשי ואף "נקבעו עובדות בשטח" כגון: נמסרה חזקה בנכס, הנכס נרשם על שם הקונה, הקונה עשה מנהג בעלים בנכס וכיו"ב, הרי שרשויות המס לא יכירו בביטול המאוחר של העסקה. לעומת זאת, אם העסקה טרם התממשה וטרם יצאה לפועל, יכירו רשויות המס בביטול המאוחר. יצוין כי מבחן זה אינו עומד בפני עצמו ואין בו בלבד כדי להכריע לכאן או לכאן אם יתאפשר ביטול העסקה ורשות המסים תכיר בביטול או שמא תסרב להכיר בביטול. בנסיבות מסוימות גם אם העסקה התממשה באופן מעשי אפשר להוכיח ביטול רטרואקטיבי של העסקה באופן שגם רשויות המס יכירו בכך. מבחן משך הזמן שחלף מאז החתימה על ההסכם עפ"י מבחן זה אם חלף זמן רב (שנים רבות וכיו"ב) מאז נחתם ההסכם ועד לביטולו הרי שרשויות המס לא יכירו בביטולו המאוחר. לעומת זאת, אם ההסכם בוטל לאחר זמן קצר יש סיכוי גדול יותר לכך שרשויות המס יכירו בביטול המאוחר. יצוין כי גם מבחן זה אינו עומד בפני עצמו ואין בו בלבד כדי להכריע לכאן או לכאן אם יתאפשר ביטול העסקה ורשות המסים תכיר בביטול או שמא תסרב להכיר בביטול. מבחן המלאכותיות ישנה חוסר בהירות בין בתי המשפט הפוסקים בסוגיית ההכרה בביטול ההסכם ביחס למבחן זה – בחלק מפסקי הדין נקבע כי יש לבדוק בציציות הצדדים ואם יתברר כי הסיבה היחידה לביטול הוא רצון הצדדים לחסוך במס הרי שבנסיבות אלה אין להכיר בביטול ההסכם ואין לחייב את רשות המיסים בהשבת המס. בחלק מפסקי הדין נקבע כי די בבדיקת תום הלב של הצדדים וגם אם היתה להם כוונה לחסוך במס אולם הביטול נעשה בתום לב, יש להכיר בביטול ולחייב את רשות המיסים להשיב את המס. מבחן הפיצויים כאמור, ביטול ההסכם מלווה בהשבת המצב לקדמותו, דהיינו, כל אחד מהצדדים אמור להשיב את מה שקיבל, כאילו מלכתחילה לא בוצעה כלל עסקה. לעיתים, מלווה ביטול העסקה גם בתשלומם של פיצויים. במקרה כזה, יבדקו רשויות המסים את גובה הפיצויים המשולמים. אם גובה הפיצוי הינו סביר והגיוני ועומד בקנה אחד עם הנזקים שנגרמו לצד מקבל הפיצויים כתוצאה מביטול ההסכם, הרי שאין עמם בעיה ותשלום הפיצויים לא יפגע בנכונות של רשויות המיסים להכיר בביטול העסקה. אולם, אם גובה הפיצויים המשולמים חריג או גבוה באופן שאינו משקף את הנזקים שנגרמו לצד שמקבל את הפיצויים כתוצאה מביטול ההסכם, הרי שבמקרה כזה רשויות המס יכולות לראות בכך אינדיקציה לכך שמדובר בעסקה של מכר חוזר או בביטול מלאכותי, אשר הפיצויים הם חלק מהתחשבנות שבין הצדדים, ובשל כך לא להכיר בביטול העסקה. ביטול מסיבה שאינה תלויה בצדדים להסכם ככל שהביטול נובע מסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בצדדים עצמם, כגון חקיקה או החלטה של רשות שלטונית או ציבורית כלשהי וכו', הרי שהסיכוי, שרשויות המס יכירו בביטול העסקה כביטול "אמיתי" אשר בעטיו יושבו המסים ששולמו, גדול יותר. ביטול מסיבות התלויות בצדדים להסכם: הפרת ההסכם אחד הסעדים המוקנים בחוק למי שנפגע מהפרת הסכם על ידי הצד השני הוא ביטול של ההסכם, אשר מתאפשר על פי החוק בנסיבות מסוימות. היה ובוטלה עסקת המקרקעין בשל הפרת ההסכם, ובמיוחד אם כתוצאה מהפרת ההסכם וביטולו ניהלו הצדדים ביניהם הליכים משפטיים, הרי שגדול יותר הסיכוי שרשויות המס יכירו בביטול העסקה כביטול "אמיתי" אשר בעטיו יושבו המסים ששולמו. ביטול בהסכמה אם העיסקה בוטלה בהסכמת הצדדים הרי שרשויות המס יבדקו בדיקה דקדקנית יותר את הנסיבות והמניעים לביטול, על מנת לוודא שאין מדובר בביטול מלאכותי. אם העיסקה בוטלה בשל אי כדאיות כלכלית בקיומה, אפילו אם אי הכדאיות הכלכלית נעוצה ברובה או בחלקה בגובה חיוב המס, אין בכך כדי להכריע בשאלה האם רשויות המסים יכירו או לא יכירו בביטול העסקה כביטול "אמיתי" אשר בעטיו יושבו המסים ששולמו. בנסיבות אלה העניין יוכרע לאחר בדיקת העובדות ונסיבות הביטול ועמידתם בקריטריונים האחרים. ביטול רכישת דירה מקבלן ורכישת דירה אחרת במקומה לעיתים קרובות קורה שרוכשי דירה מקבלן מחליטים, במהלך הבנייה, כי הם מעדיפים דירה אחרת בפרוייקט על פני הדירה שרכשו. במקרים כאלה, מבטלים את העסקה הראשונה וחותמים על הסכם "חדש" לרכישת הדירה השנייה ומגישים לרשות המסים 2 דיווחים: דיווח בגין ביטול העסקה הראשונה ודיווח בגין העסקה השנייה. בהתאם להוראת ביצוע שפרסמה רשות המסים בעניין זה, רשות המסים תכיר בביטול העסקה הראשונה כביטול "אמיתי" אשר בעטיו יושבו המסים ששולמו, במידה והתקיימו כל התנאים הבאים: שני הצדדים הצהירו שהעיסקה הראשונה בטלה. הוגשה הצהרה על פי חוק על רכישת הדירה השנייה ושוויה של הדירה השנייה נקבע לפי שווי השוק החופשי. החלפת הדירה הראשונה נעשתה בתום לב והרוכש לא הפיק מהדירה הראשונה רווח כספי ריאלי מעבר להפרשי הצמדה בגין התשלומים ששילם עבור הדירה הראשונה. כיצד מוכיחים את ביטול העסקה? החוק והפסיקה מחייבים שהנישום הוא זה שיוכיח בפני רשות המסים שאכן בוטלה העסקה ויביא לשם כך ראיות והוכחות מתאימות. אין די במשלוח מכתב בדבר ביטול ההסכם לצד השני אלא נדרשת הוכחה כי ננקטו על ידי הצדדים הפעולות הנדרשות להשבת המצב לקדמותו. יתרה מזאת, רשות המסים, בגיבויו של בית המשפט, אינה מכירה בביטול הסכם אשר יש מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם ביטולו. דהיינו, אם אחד הצדדים עומד על ביטולו של ההסכם, אולם הצד השני מסרב להכיר בביטול או לקבלו, הרי שרשות המסים לא תכיר בביטולו של ההסכם. לסיכום, לפני ביצועה של כל עיסקה לרבות ביטול עיסקה במקרקעין או ביטול הסכם ביחס לנכס או זכות במקרקעין מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן אם יתברר שבנסיבות העניין רשות המסים אינה מכירה בביטול, עלול הדבר לעלות לצדדים בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

המוכר לא שילם מסים – רישום הקונה בטאבו למרות הכל, טלי קסלר, עו"ד
במקרה הראשון – קבוצה של רוכשים קנו דירות מקבלן, שילמו את כל התמורה עבורן ואף קיבלו את החזקה בדירות לפני שנים רבות. בשנים שחלפו מאז נרכשו הדירות, הקבלן נקלע לקשיים, פשט את הרגל ולא שילם את המסים שחלים עליו וכתוצאה מכך הקונים לא יכולים להירשם כבעלים של הדירות. במקרה השני – גברת ישראלי רכשה לפני שנים רבות קרקע חקלאית בצפון הארץ מאדם פרטי. מספר שנים לאחר העסקה המוכר פשט את הרגל. אמנם שנים רבות חלפו מאז נחתמה עסקת הרכישה של הקרקע ושולמה בגינה כל התמורה, ואף לטובת גברת ישראלי נרשמה הערת אזהרה, אך רישום הנכס על שם גברת ישראלי לא הושלם והנכס נותר רשום על שמו של המוכר שבינתיים נפטר. בשני המקרים מסרבות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין ברשות המסים (אשר אחראי על מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ומס רכוש), והרשות המקומית / הוועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר אחראים על חובות בגין מים, ארנונה, היטל השבחה והיטלים אחרים) לתת לקונים את אישורי המסים הנדרשים לרישום הנכסים על שמם בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין). בשני המקרים טוענות הרשויות – אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית כי המוכרים הותירו חובות, אשר היו אמורים לשלם בעת ביצוע עסקאות המכירה, לפני קריסתם הכלכלית. מדובר בחובות בגין מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה וכיו"ב. לכן, טוענות הרשויות, אם רוצים הקונים לקבל את אישורי המס הדרושים להם לשם רישום הנכסים על שמם בטאבו, על הקונים לשלם את החובות שהותירו המוכרים אצל הרשות! במקרים כגון אלה המתוארים לעיל, נתלות הרשויות, אגף מיסוי מקרקעין והרשות המקומית בסעיפי חוק המשמשים בידיהן כמכשיר יעיל לשם גביית חובות. סעיפי חוק אלה מאפשרים להן, לכאורה, לא לתת את אישורי המסים המבוקשים, כל עוד לא שולמו החובות, ולשלול מהקונים את האפשרות לרשום את הנכסים על שמם. יובהר כי בלי אישורים אלה (אישור מס מכירה, אישור מס שבח, אישור היטל השבחה, המופנים ללישכת רישום המקרקעין – לטאבו) אין הקונים יכולים לרשום את הנכס על שמם. לעניין זה יצוין בתמצית, כי המחוקק אכן העניק לאגף מיסוי מקרקעין יתרונות משמעותיים מכוחה של פקודת המיסים (גביה). במקרים מסוימים, יקבלו חלק מסוגי החובות שגובה אגף מיסוי מקרקעין עדיפות על פני נושים אחרים "רגילים" של פושט הרגל או של החברה בפירוק. כך למשל, מוקנה דין קדימה לחלק מחובות המס כגון מס רכוש ומס רכישה, הנפרעים מתוך קופת הכינוס, בדרגת נשייה ראשונה (כלומר ראשונים לפני תשלום כל חוב אחר). בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (מפי כבוד השופטת ורדה אלשיך) נקבעו כללים אימתי זכאיות הרשויות לסרב לתת אישורי מסים (ובכך בעצם למנוע מהקונה להירשם כבעלים של המקרקעין) ואימתי הן אינן זכאיות לעשות כך. שם נקבע כי חוב של מס שבח אינו דומה בהקשר זה לחוב מס רכוש או מס רכישה. חוב בגין מס השבח אינו חוסה תחת סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גביה), ועל כן, אינו זוכה למעמד זה של "שיעבוד ראשון" על המקרקעין ואינו בדרגת נשייה ראשונה, אלא הוא חוב במעמד של כל חוב "רגיל" אחר. בהקשר זה רשות המסים תקבל כספים מתוך קופת הכינוס באופן יחסי לגובה החוב, בשיעור דומה ליתר הנושים ה"רגילים" של פושט הרגל או של החברה, וזאת בתנאי שהוגשה על ידי רשות המסים תביעת חוב, כנדרש. עוד נקבע שם כי במקרים של פירוק, פשיטת רגל או הקפאת הליכים, בבואו של אגף מיסוי מקרקעין לגבות חוב בגין מס שבח שהתגבש קודם למועד צו הפירוק או הכינוס הוא אינו שונה מיתר הנושים, ובתור שכזה הוא אינו יכול לדרוש כספים מקופת חדלות פירעון בלא לנקוט בהליכים הקבועים בדין – הגשת תביעת חוב. התוצאה של הפסיקה הנ"ל היא שרשות המסים אינה רשאית להיתלות בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לה לא לתת אישור המאפשר רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, בשל חוב של מס שבח של המוכר וזאת במקרה שהמוכר של הנכס הוא פושט רגל או חברה שנקלעה להליכי פירוק או הקפאת הליכים. לסיכום, לקונה של נכס נדל"ן שרכש את הנכס מאדם אשר לאחר העסקה פשט את הרגל או מחברה שלאחר העסקה נקלעה לפירוק או הקפאת הליכים, ואינו יכול לרשום את הזכויות שלו כבעלים בנכס, בגלל חובות של המוכר לרשויות המס יש פתרון! במסגרת ניהול הליך מתאים מול הרשות המסרבת לתת את האישור הדרוש לרישום הזכויות על שם הקונה, ניתן לחייב את הרשות למסור את האישור ובכך יתאפשר רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. בכל מקרה, מוטב להקדים תרופה למכה ולפני ביצועה של כל עיסקת נדל"ן לדאוג לכלול בהסכם המכר מנגנונים מתאימים אשר יבטיחו שבסופה של העסקה המוכר ישלם את כל המסים המוטלים עליו והקונה יקבל את כל אישורי המסים הדרושים לרישום הזכויות בנכס על שמו.

הנכס התקבל במתנה – האם צריך לשלם מסים וכמה? טלי קסלר, עו"ד
אנשים רבים רואים בנכס מקרקעין אופציית השקעה סולידית ששכרה בצידה, המפרנסת אותם בבגרותם מבלי שיצטרכו לטרוח עבורה בצורה משמעותית. לעיתים קרובות ומשיקולים שונים מחליטים בעלי נכסים להעביר נכס אחד או יותר מתוך אותם נכסי נדל"ן שצברו לקרוביהם בדם או בנפש, בין אם על מנת שנכסים אלה "יסדרו" את חייהם של הקרובים ויקלו על חייהם מבחינה כלכלית ובין אם מסיבות אחרות. דירת מגורים כנכס להשקעה היא הדוגמא הנפוצה ביותר אולם רבים משקיעים בנכס מסחרי כדוגמת חנות, משרד וכיו"ב. העברת נכס נדל"ן במתנה או ללא תמורה בהתאם לניסוח הרחב של חוק מיסוי מקרקעין, הרי שכל הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה, בין בתמורה ובין ללא תמורה היא "מכירה" שהחוק חל עליה ולכן מהווה ארוע מס. יחד עם זאת ישנן מספר סיטואציות ספציפיות שבהן על אף שמדובר בארוע מס, המחוקק הכיר בנסיבות המיוחדות של אותם מקרים והעניק פטור מלא או חלקי לצדדים לעסקה. הפטור ממס שבח ביחס למתנה לקרובים* העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. כמו כן, העברה במתנה של דירת מגורים מיחיד לבן זוגו (לרבות ידוע בציבור) המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה, פטורה ממס שבח. המשמעות המעשית היא שמקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה, לעניין המס וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה. אם עשו מקבל המתנה ונותן המתנה שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה. הפטור מותנה במספר תנאים מצטברים: הפטור יינתן רק בעיסקה שהינה ללא תמורה דהיינו שמקבל המתנה לא שילם תמורה כלשהי עבורה בין בכסף ובין בשווה כסף. בהקשר זה יצוין כי מתן שתיים או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, איננו מהווה מתנה אלא עיסקה בתמורה החייבת במס. אין פירוש הדבר שמקבל הנכס במתנה לא יוכל אף פעם לתת מתנה למי שממנו קיבל את הנכס. אולם, על העיסקה שבה מקבל המתנה נותן במתנה נכס אחר למי שממנו קיבל את הנכס הראשון במתנה להיות מנותקת לחלוטין מהעיסקה המקורית (העסקה שבה ניתן במתנה הנכס הראשון). אלמנט הזמן במקרה זה משמעותי. ככל שבין 2 העסקאות המתנה יחלוף פרק זמן גדול יותר, כך יקל לשכנע את שלטונות מס שבח שאין מדובר בעסקאות שהן בעצם חליפין אלא בשתי מתנות אמיתיות. על נותן המתנה ועל מקבל המתנה להיות יחידים (דהיינו אנשים בשר ודם), להבדיל מחברה, שותפות, עמותה, אגודה שיתופית או כל סוג אחר של תאגיד, שהינו יציר החוק. על מקבל המתנה להיות "קרוב" של נותן המתנה, למעט איגוד שבשליטתו. מי יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? קרובים לנותן המתנה יחשבו בן / בת זוגו; הוריו או הורי הוריו או צאצא או צאצא של בן/בת זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני זוגם; מי לא יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? אח או אחות של בן/בת זוגו של נותן המתנה לא יחשבו כקרובים לצורך פטור זה. גם דודה או דוד (אח או אחות של הורה) לא יחשבו כקרובים לצורך פטור זה. בהתאם לפרשנות העולה מפסק דין עליזה לבנון ידוע/ה בציבור יחשב כ"קרוב" של נותן המתנה הן לעניין הפטור הכללי בהעברת נכס מקרקעין במתנה מיחיד לקרובו, והן בנסיבות המתאימות, ביחס להעברת דירת מגורים מיחיד לידוע בציבור המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה. *מאז שנכתב המאמר שונתה החקיקה ביחס להעברה ללא תמורה בין אחים. לצורך קבלת האינפורמציה העדכנית ניתן לפנות למשרדנו. גובה מס הרכישה לגבי מתנה לקרובים בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה – יש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה, ביחס לעסקאות העברה ללא תמורה בין בכסף ובין בשווה כסף של נכס נדל"ן בין קרובים. גם לעניין מס רכישה, אם נעשות עסקאות של מתן שתיים או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, העסקאות לא תחשבנה כמתנות המזכות את מקבלי המתנה במס רכישה מופחת אלא עסקאות בתמורה החייבות במס רכישה מלא. מי הוא "קרוב" לעניין ההקלה הזו במס רכישה? יש לשים לב שרשימת הקרובים לעניין ההקלה במס רכישה אינה זהה לרשימת הקרובים לעניין הפטור ממס שבח. קרובים לעניין מס רכישה הם בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות של נותן המתנה; העברה ללא תמורה של דירת המגורים לבן הזוג הנשוי של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה פטורה לחלוטין ממס רכישה. לעומתה העברה ללא תמורה של דירת המגורים לידוע בציבור של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה תחויב ב-1/3 מס רכישה. מס ערך מוסף על נכס שהועבר במתנה בהתאם לסעיף ההגדרות בחוק מס ערך מוסף כוללת ההגדרה של "מכר" גם העברת נכס במתנה. לפיכך, העובדה שהנכס ניתן במתנה, ללא תמורה, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין החבות במס ערך מוסף. במידה ויש חבות במס ערך מוסף בגין העסקה לו היתה העסקה נעשית בתמורה, תהיה חבות במס ערך מוסף גם אם אין תמורה בכסף או בשווה כסף והנכס מועבר במתנה. מה לגבי ויתור על זכות ללא תמורה? מה הכוונה במונח "ויתור" על זכות? בפסיקה נקבעה האבחנה בין ויתור על זכות ללא תמורה לבין מתנה ללא תמורה. ויתור על זכות הינה פעולה חד צדדית של המוותר. אמנם בצד הויתור יש צד כלשהו המרוויח מהויתור , אולם זהו רווח עקיף הנובע מפעולת הויתור ואינו חלק מפעולת הויתור עצמה. במקרה של עסקת מתנה הפעולה היא דו צידית – נותן המתנה מעניק את הזכות ומקבל המתנה מקבל את הזכות באופן פוזיטיבי ואקטיבי. בהקשר זה, לא ניתן לוותר על זכות לטובת אדם ספציפי כי אז אין המדובר בויתור אלא בעסקה אשר עשויה להיחשב כמתנה. מחד גיסא, לפי סעיף 1 – סעיף ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין, ויתור על זכות הינו עסקה המהווה אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין. מאידך גיסא, לפי סעיף 63 לחוק אם המדובר בויתור על זכות במקרקעין ללא תמורה בכסף או בשווה כסף – מדובר בעסקה הפטורה ממס שבח. לעניין מס רכישה – ויתור על זכות ללא תמורה אינו מזכה בפטור מתשלום מס רכישה, למעט במקרה שמדובר בויתור על זכות במקרקעין שהתקבלה בירושה לטובת בן זוגו של המוריש. לעניין מס ערך מוסף – בהתאם לפסיקה, ויתור על זכות ללא תמורה, ככל הנראה אינו מזכה בפטור ממס ערך מוסף. בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה לרבות מתנה או העברה ללא תמורה של נכס או זכות במקרקעין מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן אם יתברר שהצדדים אינם זכאים לפטור או הקלה ממס שבח, מס רכישה ומע"מ, עלול הדבר לעלות להם בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מי זכאי לפטור או להקלה בתשלום מס רכישה? טלי קסלר, עו"ד
מס רכישה הינו מס שאמור הקונה לשלם זמן קצר לאחר רכישה של נכס מקרקעין (דירה, בית, חנות, קרקע או משרד). המס מחושב באחוזים משווי העסקה. לדוגמא – איציק רכש קרקע במחיר של 1,000,000 ₪. מס הרכישה בגין העסקה הינו 5% משווי העסקה ובמקרה זה – 50,000 ₪. תקנות מס רכישה מקנות הקלות ופטורים מסוימים ביחס למס הרכישה וזאת כשהקונה עונה לקריטריונים הקבועים בחוק. ההטבה לנכה, לנפגע ולבן משפחה של חייל שנספה במערכה אם רכש את המקרקעין נכה, או נפגע, או בן למשפחה שכולה – הוא זכאי לקבל הטבה בשתי עסקאות שיעשה במהלך חייו ולשלם מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד ובלבד שהמקרקעין נרכשו לצורך מגוריו. ההטבה הזו רלבנטית גם לגבי רכישה של קרקע. אולם, אם ניתן לבנות על הקרקע יותר מדירה אחת תחול ההטבה רק ביחס לחלק משווי הקרקע שמתייחס לאותה דירה שתשמש למגורי הרוכש. מי נחשב כ"נכה" הזכאי להטבה במס רכישה? תיאור על פי איזה חוק? דרגת הנכות נכה צה"ל חוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט – 1959 19% נכות לצמיתות לפחות. נכה עקב שירותו באחת ממעצמות הברית נגד הנאצים חוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד – 195 19% נכות לצמיתות לפחות. נכה עקב רדיפות הנאצים חוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז – 1957 50% נכות לצמיתות + זכאות לקבלת תגמולים מאוצר המדינה. נכה תאונת עבודה ס' 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח – 1968 50% נכות לצמיתות + זכאות לקבלת קצבה או מענק מהביטוח הלאומי. נכה המוכר על ידי הביטוח הלאומי חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח – 1968 דרגת אי כושר להשתכר 75% לפחות. נכה תאונת דרכים המוכר ע"י מס הכנסה תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם – 1979 50% נכות לצמיתות לפחות. נכה משיתוק או קטוע יד או רגל המוכר ע"י מס הכנסה תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם – 1979 50% נכות לצמיתות לפחות הנובעת מהשיתוק, או מהקטיעה. נכה המוכר ע"י מס הכנסה תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם – 1979 100% נכות לצמיתות או 90% נכות לצמיתות מחמת חישוב מיוחד של הליקוי באיברים שונים שבלעדיו היו נקבעים 100% נכות. מי נחשב כ"נפגע" הזכאי להטבה במס רכישה? מי שנפגע מפעולת איבה (לרבות פיגוע או מעשה אלימות של מדינה או ארגון העוינים לישראל) שאחוז נכותו לצמיתות על פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, תש"ל – 1970 אינו פחות מ-19%. אם חלילה נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה – יהיה זכאי לקבלת ההטבה בן משפחתו לרבות יתום של הנפגע עד גיל 40. מי נחשב כ"בן משפחה של חייל שנספה במערכה" הזכאי להטבה במס רכישה? בהתאם לחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), תש"י – 1950: חייל שנספה במערכה פירושו – חייל או חייל משוחרר, שמת כתוצאה מחבלה, ממחלה או מהחמרת מחלה, שאירעו בתקופת שירותו הצבאי או עקב שירותו; בני משפחתו של החייל שנספה במערכה הם: אשתו של הנספה ביום מותו, ובכלל זה אשה שלפני מות הנספה גרה יחד עמו וביום מותו היתה ידועה בציבור כאשתו; בעלה של הנספה ביום מותה, ובכלל זה גבר שלפני מות הנספה גר יחד עמה וביום מותה היה ידוע בציבור כבעלה; ילדו של הנספה ובכלל זה ילד חורג או ילד מאומץ – שלא מלאו לו 21 שנה, או שמחמת מום גופני או שכלי לא עמד ברשות עצמו במות הנספה או בהגיעו לגיל 21 אחרי מותו, וכל עוד אינו עומד ברשות עצמו מסיבות אלה, אך למעט ילד שבמות הנספה מלאו לו 21 שנה ואותה שעה לא היה סמוך על שולחנו, וכן למעט ילד חורג שלא היה בשעת מותו של הנספה סמוך על שולחנו ושהיה מוחזק על ידי קרובו מלידה שלא היה בן זוגו של הנספה. יתומיו של הנספה יהיו זכאים מההטבה במס רכישה, בכפוף לעמידתם בתנאים המפורטים לעיל, עד להגיעם לגיל 40. הורה של הנספה ובכלל זה הורה חורג והורה מאמץ. אולם, אם היה לנספה הורה מלידה והורה חורג או מאמץ, שניהם בני מין אחד, לא יראו כשכול אלא את אותו הורה שקצין התגמולים יחליט עליו, לאחר ששוכנע שמחסורו של הנספה היה לאחרונה על אותו הורה או שמחסורו של אותו הורה היה על הנספה סמוך לפטירתו. אחיו או אחותו של הנספה, יתומים מאב ומאם, שטרם מלאו להם שמונה עשרה שנה ואין להם אח או אחות העומדים ברשות עצמם ואשר נתייתמו לפני מותו של הנספה ומחסורם היה על הנספה סמוך לפני מותו ואין להם הכנסה כדי מחייתם או נתייתמו לאחר מותו של הנספה, ואין להם הכנסה כדי מחייתם. מה קורה אם הנכה או הנפגע או בן למשפחה שכולה רוכש את הנכס יחד עם בן זוגו? זוג נשוי שאחד מהם הוא נכה או נפגע או בן למשפחה שכולה – הרוכשים ביחד נכס – שני בני הזוג יהיו זכאים להקלה במס הרכישה. אם מדובר בזוג שאינו נשוי, שאחד מהם הוא נכה או נפגע או בן למשפחה שכולה – הרוכשים ביחד נכס – שני בני הזוג יהיו זכאים להקלה במס הרכישה – ובלבד שנישאו תוך 12 חודשים מיום רכישת הנכס. במקרה זה, בן הזוג של הזכאי ישלם מס רכישה "רגיל". לאחר הנישואין, ואם עמדו בתנאים, יוחזר מס הרכישה של בן הזוג של הזכאי, ששולם מעבר לשיעור של 0.5%. ההטבה לעולה חדש עולה חדש שעונה על ההגדרה, המפורטת מטה, זכאי להטבה פעם אחת ביחס לדירה ופעם אחת ביחס לבית עסק. ההטבה שמוקנית לעולה חדש – עד לסכום של 1,463,035 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% ומעבר לסכום זה ישולם מס רכישה בשיעור 5%. הסכום של 1,463,035 ₪ (שלפיו מחושבת ההטבה) צמוד למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הסכום יעודכן בהתאם לעליית המדד ב-16 בינואר של כל שנה. ההטבה הזו מותנית בכך שהעסקה בוצעה על ידי העולה החדש בתקופה שמתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל ומסתיימת שבע שנים לאחר שנכנס לישראל. במניין שבע השנים לא לוקחים בחשבון את התקופה שבה שירת העולה החדש בשירות חובה בצבא או בשירות לאומי. מי נחשב כ"עולה" חדש הזכאי להטבה במס רכישה? מי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ומחזיק בידיו אשרת עולה או תעודת עולה או עולה בכח המחזיק אשרה או רישיון ארעי מסוג א1 (עולה בכח = מי שזכאי לאשרת עולה או לתעודת עולה לפי חוק השבות ורוצה לשהות בישראל כדי לבדוק את האפשרות והתנאים להשתקעות בישראל כעולה והגיש בקשה לאשרה ורישיון לישיבת ארעי מסוג א1). איזה נכסים יכול עולה חדש לרכוש וליהנות מההטבה המוקנית לו? דירת מגורים או דירה המשמשת למגורים ולעסק גם יחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ועסקו של העולה גם יחד. בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו. קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק עבור העולה החדש. שטח הקרקע שלגביו תינתן ההטבה מוגבל לשטח המינימאלי המותר בבנייה על פי תכנית בניין עיר החלה על אותה הקרקע או על 1,000 מ"ר – הגבוה מבין השניים. מה קורה אם העולה רוכש את הנכס יחד עם בן זוגו? זוג נשוי שאחד מהם הוא עולה חדש – הרוכשים ביחד נכס – שני בני הזוג יהיו זכאים להקלה במס הרכישה. אם מדובר בזוג שאינו נשוי, שאחד מהם הוא עולה – הרוכשים ביחד נכס – שני בני הזוג יהיו זכאים להטבה במס הרכישה – ובלבד שנישאו תוך 12 חודשים מיום רכישת הנכס. במקרה זה, בן הזוג של העולה ישלם מס רכישה "רגיל". לאחר הנישואין, ואם עמדו בתנאים, יוחזר מס הרכישה של בן הזוג של העולה, ששולם מעבר לשיעור ההטבה המוקנית לעולה. מי עוד זכאי להטבה במס רכישה? כל הגופים המפורטים מטה חייבים במס רכישה בשיעור 0.5% בלבד: רשות הפיתוח, המוסד לביטוח לאומי, יד ושם, מגן דוד אדום, המוסד לבטיחות ולגהות, שירות התעסוקה, רשות הנמלים, רשות השידור, הרשות לבינוי ופינוי של אזורי שיקום, האפוטרופוס לנכסי נפקדים, האפוטרופוס לנכסי גרמנים, פרזות חברה ממשלתית לשיכון ירושלים בע"מ, "חלמיש" חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בתל אביב יפו בע"מ, "שקמונה" חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בחיפה בע"מ, האגודה למען החייל בישראל. כל הגופים המפורטים להלן פטורים מתשלום מס רכישה: ההסתדרות הציונית העולמית – הסוכנות היהודית לארץ ישראל, קרן קיימת לישראל, קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל, יונייטד ישראל אפיל אוף קנדה, יונייטד ישראל אפיל אינק, וחברת הימנותא בע"מ. רשות שמורות הטבע פטורה ממס לגבי מקרקעין שהוכרזו כשמורת טבע או שלדעת שר החקלאות הם מיועדים לשמש שמורת טבע. בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן החקיקה משתנה באופן תדיר, וטעות בעניין המיסוי עלולה לחייב בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

אושרה רפורמה נוספת במס שבח, טלי קסלר, עו"ד
מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית חלק מהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, בנושא פטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים. בעטיים של הלחצים שהופעלו על ועדת הכספים פוצלה הצעת החוק, חלקה אושר כעת וחלקה יידון, ככל הנראה, רק לאחר שיחל מושב החורף של הכנסת. החוק החדש כולל תיקון להוראת-השעה מחודש פברואר 2011 וכן לסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין: ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירה של עד 3 דירות מגורים שלא שימשו למגורים לפני מכירתן ובלבד שהמכירה תבוצע החל מיום 1/8/2011 ועד ליום 30/6/2013 ויתמלאו כל התנאים הדרושים לקבלת פטור זה; קונה שירכוש דירת מגורים שנמכרה לו בעת שהמוכר ניצל את הפטור הנ"ל, ולא ישתמש בדירה למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות ישלם מס רכישה בשיעור של 15%; מכירת דירת מגורים בפטור בתקופה שהחל מיום 1/1/2013 ועד ליום 1/1/2021 – הפטור שניתן היה להשתמש בו אחת ל-4 שנים יהפוך להיות אחת ל-8 שנים.

חשיבות הסכם השיתוף בהתארגנות של קבוצת הרכישה, טלי קסלר, עו"ד
התארגנות קבוצה לרכישה משותפת של קרקע והקמה משותפת של בניין או יחידות צמודות קרקע, הנה פופולארית מאוד בשנים האחרונות, שכן היא מאפשרת לרוכש להוזיל בצורה משמעותית את העלויות לעומת האופציה של רכישתו של נכס מוכן או רכישת "דירה על הנייר" מקבלן. פרויקט של קבוצת רכישה הינו עתיר גורמים: חברי הקבוצה, בעלי הקרקע, מארגני הקבוצה, היועצים (עורך הדין של קבוצת הרכישה, המפקח, האדריכל וכיו"ב), הקבלן/ים, וכיו"ב. מערכת ההסכמים המשפטיים, מהווה מעין מטרייה משפטית, אשר תחתיה פועלים כל הגורמים הנ"ל. לאיכותה של המטרייה המשפטית הנ"ל יש חשיבות רבה בהצלחה של קבוצת הרכישה להשלים את המשימה אשר לשמה נוצרה (רכישת הקרקע והשלמתו המוצלחת של הפרויקט) וכן בהצלחה של הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות לאורך חיי הפרויקט, כדוגמת קשיים כלכליים של אחד החברים בקבוצה, בעיות עם קבלן הביצוע וכיו"ב. הסכם השיתוף שבין חברי הקבוצה הינו אחד המסמכים הבסיסיים והחשובים ביותר. זהו בעצם מסמך הייסוד של הקבוצה אשר קובע את הכללים ביחס לייסודה ופעילותה ומגדיר את היחסים בין חברי הקבוצה לבין עצמם וכן את היחסים של חברי הקבוצה עם צדדים שלישיים. להסכם זה יש השפעה דרמטית הן על כינון הקבוצה והן על התפעול של כל הפעילות המשותפת של הקבוצה החל מרכישת הקרקע, ועד לתום התהליך, בהשלמת הבנייה, מסירת הדירות ורישום בית משותף בטאבו. במאמר זה אסקור את הנושאים שחשוב לכלול בהסכם השיתוף וכן את נקודות הכשל אשר עלולות, חלילה, להתרחש בהתארגנות של קבוצת רכישה, ואת האופן שבו הסכם השיתוף מטפל בנקודת הכשל ופותר אותה. רכישה ובנייה משותפת על הסכם השיתוף להתייחס אל התכלית המשותפת של ההתארגנות – רכישה משותפת של קרקע ובנייה משותפת עליה. כן חשוב לכלול בהסכם השיתוף התייחסות לקרקע אותה מתעתדת קבוצת הרכישה לרכוש. התייחסות זאת משתנה בהתאם למצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע, ובהתאם לכוונת קבוצת הרכישה לבצע פעולות נוספות (כדוגמת בקשת הקלות, היתר לשימוש חורג, פינוי דיירים מוגנים, פינוי פולשים, הריסת מבנה קיים וכיו"ב). הגדרה של הגורמים המעורבים בעסקה על הסכם השיתוף לכלול התייחסות לגורמים המעורבים בעסקה: קודם כל חברי הקבוצה (כל אחד בנפרד כישות עצמאית וכולם ביחד כקבוצה); מארגן הקבוצה; הקבלן שאמור לבנות את הפרויקט (בין אם מדובר בקבלן שזהותו ידועה מראש ובין אם מדובר בקבלן שייבחר בשלב עתידי כלשהו); הבנק המלווה את העיסקה; היועצים לקבוצה (עורך הדין של קבוצת הרכישה, מפקח, אדריכל, יועץ מעליות, מיזוג וכיו"ב). חלוקה של היחידות לעיתים חוברים חברי הקבוצה יחד על מנת לרכוש קרקע במשותף, כאשר חלוקת היחידות ביניהם תבוצע על פי הגרלה שתתקיים בעתיד, כך שבעת החתימה על הסכם השיתוף עדיין לא ידוע מי יקבל איזו יחידה. במצב דברים זה, על הסכם השיתוף לכלול מנגנון של הגרלה והתחשבנות בין חברי הקבוצה. ההגרלה אמורה להתייחס גם ליחידות הדיור עצמן וגם לשטחים שאמורים להיות צמודים ליחידות הדיור כגון מחסן, חניה וכיו"ב. ההתחשבנות נדרשת מכיוון שלא כל היחידות זהות בשוויין ובגודלן ולכן ההוצאות אמורות להתחלק באופן לא שיוויוני. ההתחשבנות מתבצעת על בסיס של "טבלת איזון" שמכין שמאי מקרקעין, אשר לפיה מחושב מה שיעור חלקה של כל יחידה שצפויה להיבנות מתוך סך כל שווי הפרויקט. במידה וקיים תכנון ראשוני של המבנה שייבנה על הקרקע וכן הוסכם על חלוקה עקרונית של היחידות בין חברי הקבוצה (לרבות ההצמדות כגון חניה, מחסן וכיו"ב), אזי מראש, כל אחד רוכש חלק יחסי מסוים מתוך הקרקע, ואמור לשאת באותו החלק גם ביחס לשאר ההוצאות הכרוכות בהקמת הפרויקט. על הסכם השיתוף לכלול מנגנון לפיו לאחר שיוצא היתר בנייה ויודע באופן סופי מה ייבנה על הקרקע, תעודכן טבלת האיזון, ותבוצע התחשבנות בין חברי הקבוצה. חשוב לציין שההתחשבנות הנ"ל, המכונה בשפה המקצועית "תשלומי איזון", חייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס. מיסוי כעיקרון, האטרקטיביות של התארגנות משותפת במסגרת של קבוצת רכישה, נובעת ממחירי היחידות שאמורים להיות נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק. יתרון זה במחיר, נובע, בין היתר, מחסכון במיסוי. יחד עם זאת, רשויות מיסוי מקרקעין בוחנות באופן מיוחד עסקאות מסוג "קבוצת רכישה" תחת זכוכית מגדלת, ולעיתים קרובות, בשל אילוצים הנוגעים לעסקה, האפשרות שיחול מיסוי נוסף קיימת, ובמקרה כזה, חשוב להבהיר בהסכם השיתוף כי המס יחול על חברי הקבוצה. כמו כן, לעיתים קיימים מסים נוספים, כגון היטל השבחה, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב, אשר ניתן להעריך אותם מראש, אולם הסכום הסופי שלהם מתברר רק בשלבים מאוחרים יותר, בעת הגשת בקשה להיתר בנייה. גם ביחס לחיובים אלה, חשוב להבהיר בהסכם השיתוף, כי הם יחולו על חברי הקבוצה. ניהול הקבוצה לאורך חיי הפרויקט על הקבוצה לקבל החלטות רבות, לנהל מעקב צמוד ובעצם לנהל את הפרויקט. חלק מההחלטות משמעותיות וגורליות, כדוגמת בחירת יועצים (אדריכל, מפקח וכיו"ב), בחירת בנק מלווה, בחירת קבלן ביצוע וכיו"ב. חלק מההחלטות יומיומיות ועקרוניות פחות הנוגעות למעקב ולניהול השוטף של הפרויקט. לצורך ניהול הפרויקט וקבלת החלטות קיימים 2 פורומים, אשר לכל אחד מהם סמכויות החלטה שונות. הפורום הכולל את כל חברי הקבוצה מכונה "אסיפה כללית". האסיפה הכללית, אמורה לקבל את ההחלטות המשמעותיות ביותר ורק אותן. על הסכם השיתוף לכלול התייחסות לאופן כינוס האסיפה הכללית, הנושאים שבהם עליה להחליט, והאופן שבו האסיפה הכללית מקבלת החלטות (ברוב דעות). פורום נוסף מצומצם הכולל 3 עד 5 חברי קבוצה מכונה "וועד הקבוצה" או "הנציגות". חברי הנציגות מתנדבים לתפקיד, לא מקבלים עבורו שכר, ונבחרים על ידי חברי הקבוצה בתחילת הדרך. כל ההחלטות השוטפות, המעקב, והניהול השוטף של הפרויקט, מבוצעים על ידי הנציגות. לתפקידה של הנציגות 2 פנים – מחד תפקידה לייצג כמו שצריך את האינטרסים של חברי קבוצת הרכישה. מאידך, על הנציגות לעשות זאת, באופן יעיל והחלטי כך שהפרויקט יוכל להתקדם באין מפריע. הבנק המלווה לבנק המלווה חשיבות רבה בפרויקט. בתחילת הדרך, פונה הקבוצה למספר בנקים ובוחרת מתוכם אחד, בהתאם לתנאי המימון המוצעים (הריביות, העמלות, שיעור ההון העצמי הנדרש וכיו"ב). כל חברי קבוצת הרכישה מחויבים להגיע לבנק המלווה, להציג את היכולת הכלכלית שלהם, ולקבל אישור, כל אחד בנפרד, למתן הלוואה, בהיקף הדרוש (בדרך כלל מדובר ב-70% מהעלות הצפויה של היחידה). לאחר קבלת האישור, לכל אחד מחברי הקבוצה ייפתח חשבון שבו הוא יכול להפקיד כספים, במידה והוא מעוניין לממן את חלקו בפרויקט מהון עצמי או לחילופין, הבנק יעמיד בחשבון הלוואה, שתשמש למימון חלקו של אותו חבר בעלויות הפרויקט. המנגנון הנ"ל נועד להבטיח שככל שהדבר נוגע בתשלומים שעל חברי הקבוצה לבצע, ההתקדמות של הפרויקט תהיה כאילו מדובר בגוף אחד, והדבר לא יהיה מותנה בהעברת כספים כזו או אחרת של מי מהחברים בקבוצה. יצוין, כי האינטרס של הבנק וגם של חברי קבוצת הרכישה הוא לוודא שהתשלומים משולמים רק מקום שיש לכך הצדקה, ולשם כך מועסק מפקח אשר הדוחות שלו מקובלים גם על הבנק. לדוגמה, תשלומים לקבלן המבצע מותנים בהתקדמות בביצוע בפועל, המאושרת על ידי המפקח, ובעקבות זאת ועל דעת הבנק וחברי הקבוצה, משולם התשלום. עו"ד של קבוצת הרכישה עורך הדין של קבוצת הרכישה עורך, מנסח ומייצג את הקבוצה בכל מערכת ההסכמים לרבות הסכם השיתוף, ההסכם לרכישת הקרקע, הסכם הליווי הבנקאי, ההתקשרויות עם היועצים בפרויקט, הסכמים עם קבלנים, ומטפל בהיבטים המשפטיים של הפרויקט, עד להשלמת הבנייה ורישום בית משותף בטאבו. עורך הדין של קבוצת הרכישה אמור להחזיק בייפויי כוח רחבים, מטעם כל אחד מחברי הקבוצה, אשר מקנים לו את האפשרות לבצע בשמם פעולות ולהתקשר בשמם בהסכמים כדוגמת ההסכמים הנ"ל, וכן במידת הצורך, למכור, מכירה כפויה של היחידה של חבר קבוצה אשר הפר את ההסכמים. העברת זכויות העברת זכויות מאחד החברים בקבוצה לחבר קבוצה אחר או לצד ג' עשויה להתרחש בשני מצבים: מצב בו מדובר בהעברת זכויות כפויה (כגון פשיטת רגל, כינוס נכסים, מוות וכיו"ב) או לחילופין, מצב בו מדובר בהעברת זכויות רצונית (חבר הקבוצה אשר מרצונו מממש את זכויותיו בפרויקט ומוכר אותן לצד ג'). על הסכם השיתוף לכלול התייחסות ומנגנונים מתאימים לשתי הסיטואציות הנ"ל. חשוב להבהיר כי בכל מקרה, על אותו צד ג' שבא במקום חבר הקבוצה, לחתום ולהתחייב בכל ההסכמים וההתחייבויות של חברי הקבוצה. כמו כן, ולא פחות חשוב, על הבנק המלווה לאשר את ההעברה ולהסכים להחלפה. במקרים מיוחדים ובמידת הצורך, יכלול הסכם השיתוף גם דרישה לקבלת הסכמה של הנציגות להעברת הזכויות. הפרה וסנקציות האינטרס הראשון במעלה שלאורו נוצרים המנגנונים ומנוסח הסכם השיתוף הוא השלמה של הפרויקט במהירות, ביעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה. לאור האינטרס הזה, מאפשר הסכם השיתוף כר פעולה נרחב ועתיר סנקציות כנגד חבר קבוצה אשר מפר את הסכם השיתוף, ועלול לגרום להפרעה להתקדמות של הפרויקט. בין היתר, מאפשר הסכם השיתוף לכפות על חבר הקבוצה המפר מכירה של זכויותיו בפרויקט, למרבה במחיר, והחלפתו בצד ג'. סכסוכים כאמור, האינטרס הראשון במעלה של הקבוצה הינו השלמת הפרויקט במהירות, ביעילות, ובאין מפריע לטובת חברי הקבוצה. סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה הנם בעלי פוטנציאל רציני לעיכובים והשהיות. לאור זאת, חשוב מאוד לכלול בהסכם השיתוף מנגנון ליישוב סכסוכים בין חברי הקבוצה באמצעות בוררות יעילה ומהירה. כמו כן, חשוב מאוד להבהיר בהסכם השיתוף כי בשום מקרה, ותחת שום נסיבות, לא יהיה מי מחברי הקבוצה רשאי להוציא צו מניעה אשר יעכב את ההתקדמות של הפרויקט. לסיכום, על הסכם השיתוף לכלול מנגנונים צופים פני עתיד, ביחס לכל שלבי ההתפתחות של הפרויקט, וביחס למגוון רחב של נקודות כשל שעשויות להתעורר ולהכין מבעוד מועד את הכלים המשפטיים הדרושים להתמודדות יעילה עם אותן נקודות כשל.

המלכודות הגדולות בקבוצות הרכישה, טלי קסלר, עו"ד וטל רכניץ, עו"ד
המניה הלוהטת בעסקאות הנדל"ן של השנים האחרונות, היא ללא ספק קבוצת הרכישה. שמועות על חיסכון של עשרות אחוזים במחירי הדירה, סלקציה של דיירים והזדמנויות לסיבובי רווח מהירים בשוק הנדל"ן הלוהט של אזור המרכז ניקזו אל ההסדר הזה רוכשי דירות רבים. אך באטרקציה הנדל"נית הזו טמונים לא מעט פחים ומלכודות וביניהם: הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, סכסוכי שכנים, תביעות משפטיות, פשיטות רגל ועוד. קבוצות רכישה – מה מקור הרווח? קבוצת רכישה, למי שלא מצוי עדיין בשיח הנדלני הלוהט, הינה התארגנות של אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש דירה במחיר הנמוך בלפחות 20% ממחיר השוק. מטרת הקבוצה היא ליהנות בעת ובעונה אחת גם מיתרונותיה של הבניה הפרטית, וגם מיתרונותיה של הבניה הקבלנית, ולהימנע תוך כדי כך מחסרונותיהן. הדבר נעשה על ידי רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים באופן משותף, ללא תלות בקבלני בניה או יזמי נדל"ן, תוך חסכון עלויות של מיסוי, רווחי קבלן ומרווחי תיווך. קבוצת הרכישה מתגבשת סביב גרעין של יזמים הבוררים את השותפים על פי קריטריונים משתנים. בסמוך להתגבשותה מאתרת הקבוצה את הקרקע המיועדת לבניה, בוחרת ומגייסת עורכי דין, אדריכל וקבלנים האחראים להקמת הפרויקט, ויוצאת לדרך. חברי הקבוצה פטורים מתשלומי מע"מ על תשלומים רבים וביניהם על הקרקע עצמה, על אגרות בנייה, על היטלי פיתוח, על מס רכישת הקרקע, וכן על הרווח היזמי. כמו כן פטורים חברי הקבוצה ממס רכישה בגין הדירה המוגמרת. הקלות המס הללו מאפשרות את מכירת הדירה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממחיר דירה דומה שמציעים קבלנים, היות שאינם מגולמים בעלות הדירה. רווחים גבוהים – מלכודות (לא) צפויות הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה היא הכניסה להרפתקה משותפת עם אנשים שיש לחברי הקבוצה היכרות שטחית עמם. הפתרון לרוב התרחישים השליליים בקבוצות הרכישה הוא ההסתייעות באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום קבוצות הרכישה. אנשי מקצוע אלה יוצרים מערכת חוזים ומסמכים נלווים הנותנים פתרון אופטימי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר. הנה מספר תרחישים העלולים לסבך את המשתתפים בקבוצות רכישה: כולם בונים – אחד נתקע – תרחיש שכזה קורה פעמים לא מעטות. אחד או יותר מהשותפים בקבוצת רכישה נתקע ללא מימון באמצע הליך הבניה. בעיה זו קריטית כאשר קבוצת הרכישה גדולה ועוסקת בבניה רוויה (בניין דירות). בבניה רוויה לא ניתן לחכות עם פעולות הקבלנים, והם חייבים לטפל בכל הדירות בו-זמנית. אם בניית אחת הדירות נתקעת הדבר עלול לעצור את התקדמות הפרויקט כולו. הפתרון לכך פשוט אם כי הוא כרוך בעלות מסוימת. הקבוצה תפנה לבנק למשכנתאות ותקבל משכנתאות מאושרות. גם למי שיש את מלוא הכסף ירכוש לעצמו מסגרת מאושרת. העלות במקרה זה היא כ-3000 ₪ – אך כתוצאה מכך כל הרוכשים יודעים כי לחבריהם יש משכנתא מאושרת – ושהם לא ינטשו את הפרויקט בגלל בעיות מימון. בעקבות פעולה זו ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט – איש מקצוע אשר מהווה בטוחה נוספת הצלחת הפרויקט. סכסוכי שכנים וירטואליים – כשל זה כרוי בפני כל קבוצת רכישה. למרות ההתחלה המלבבת, פורצים לפתע סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה. מחלוקות לגבי תכנון הבתים, קירבה לחניה, מריבות על הנוף הנשקף מהמרפסת וכדו'. מחלוקת הרווחת בהרבה מקבוצות הרכישה נוגעת למטרת רכישת הדירה. האחד רוכש למטרות השקעה, השני קונה למטרות מגורים – ואלה מטרות שונות לחלוטין. הפתרון הוא לבחור נציגות חברים שתכלול 2-3 אנשים. קבוצת הרוכשים תעביר מנדט לנציגות להגיש הצעות ולקבל החלטות רבות ככל הניתן בשם חברי הקבוצה. מדובר בנושאים כמו שמירה על קריטריונים לבחירת חברים בקבוצה, בחירת הקבלן, קביעת נהלים להגרלה על הדירות, וכלה בגימור של המרצפות. נציגות הקבוצה מטרתה לצמצם את יכולתו של כל חבר בודד בקבוצה לעכב את ביצוע הפרויקט. יש לשאוף לשיווי משקל בין עצמאות הנציגות לבין עידוד החברים בקבוצה להיות שותפים להכרעות בפרויקט. עיכוב בלוחות הזמנים – עיכוב בלוחות זמנים הוא הרעה החולה של עולם הבנייה. עיכוב זמנים בקבוצות בנייה עלול ליצור מצב ייחודי, בו חברי הקבוצה משלמים תקופות מתמשכות הן את המשכנתא על הבית החדש שתרם נבנה, והן את שכר הדירה בדירה הישנה. ייתכן והוצאות אלה לא חושבו מראש על ידי חלק מחברי הקבוצה והם עלולים להיכנס עקב העיכובים לבעיות תזרימיות קשות. מומלץ לערוך תיאום ציפיות לגבי עיכובים מעיכובים שונים העלולים לצוץ בכל פרויקט נדל"ני, החל מעיכובים כתוצאה מהיעדר אישורים, דרך עיכובי קבלן, ועד לבעיות הנובעות מכוח עליון כמו מלחמה או תרחיש אסון אחר. תיאום ציפיות שכזה עלול להרתיע מצטרפים חדשים לקבוצה, אך יכול להבטיח כי את חוסנה של הקבוצה לעמוד במשברים העלולים לקרות בפרויקטים שכאלה. בחוזים מול הקבלן יש להכליל פיצוי מוסכם על כל עיכוב בבנייה. כך ניתן להבטיח מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים, ולפצות את חברי הקבוצה על נזקים מעיכובים שהתרחשו. תלונות חברים על מצג שווא – פעמים רבות פורצים סכסוכים על סמך ציפיות של חברים שנכזבו. יש לזכור כי התגבשות מהירה של קבוצת רוכשים וגיוס כספים זריז עשויים להיות קריטיים במאבקים על קרקעות הנחשבות למציאה, ועלולות להימכר תחת אפה של הקבוצה הרוכשת. על כן קורים מקרים רבים של חברים אשר חשים כי נפלו בפח, וההבטחות שהובטחו להם עם ההצטרפות נשכחו ונשחקו עם הזמן. אכזבות שכאלה עלולות לעורר מריבות ולהפוך חלקים בקבוצה לעוינים ולכאלה המנסים לתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט. לפיכך, שווה לא להסתמך על עצות וחוות דעת של ידידים ומכרים, אלא לפנות ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה. קבוצות רכישה הנן עסקאות מורכבות שהחוקים והכללים בהם משתנים תדיר, ופעולות שגויות הנובעות מתמימות, עלולות להפוך כל עיסקה שנראית כדאית על הנייר לעסקה ששווה להדיר ממנה את רגליכם. כמו כן למצטרפים החדשים מומלץ שלא להסתמך על חוות דעתו של עורך הדין המלווה את הקבוצה מפני שזה איננו מייצג את המצטרף אלא את הקבוצה כולה. על כן עדיף לכל הרוכשים לפנות לעורך דין המתמחה בקבוצות רכישה אך אינו מייצג את הקבוצה עצמה על מנת שזה יבדוק את כשרות הפרויקט. עיכוב הבניה בשל נושאים של תכנון ובניה – התנגדויות המוגשות לועדות התכנון והבניה האזוריות עלולות לתקוע את הפרויקט לחודשים ולשנים ארוכות. נימוקי ההתנגדויות עלולים להיות מגוונים, החל מחריגה מתכניות מתאר, דרך פגיעה בזכויות הנאה של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבות של גורמים ביטחוניים וממשלתיים שחושקים גם הם בקרקע. יש לזכור כי אין איש אשר יפצה את חברי הקבוצה אם הבניה תיתקע לאחר שכבר רכשו חברי הקבוצה את הקרקע ואת הזכויות הבנייה בה, והם עלולים למצוא את עצמם עם חלום מנופץ, קרקע שוממה וחסרת ערך, שכר דירה חודשי, ומשכנתא עמוקה בבנק. על מנת למנוע עיכובים הנובעים מנושאים תכנוניים על כל מצטרף לקבוצת רכישה לבדוק האם התכנית המוצעת לו במסגרת הקבוצה אכן אפשרית בפועל. בדיקה שכזו היא בדיקה מקצועית ויכולה להיערך על ידי אדריכל, שמאי או עורך דין מתחום הנדל"ן. עצור – תכנון מס אגרסיבי לפניך! – הציפייה לחסכון של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה, עליה מבוססים גם רבים מחלומות ההתעשרות המהירה של חברי קבוצות הרכישה, מושתתים בעיקרם על הציפייה כי רשויות המס יכירו בקבוצה כקבוצת רכישה. אם רשויות המס יחשדו כי מדובר בקבלן אשר מתחזה לקבוצת רכישה, ומנסה לחסוך לעצמו את עלויות מס, הם ישיתו על הפרויקט מסים רבים, וינטרלו את כדאיותו. יש לזכור כי רשויות המס יראו בקבוצת הרכישה התאגדות שמטרתה לרכוש יחדיו אדמה בתולית ותו לא. בניית הפרויקט אליבא דה רשויות המס, היא באחריותו של כל אחד ואחד מהחברים בקבוצה בנפרד, ונחשבת לבניית יחידת דיור אוטונומית. רשויות המס יבדקו איפוא, אם קיימת בפרויקט חלוקה אמיתית של קרקע לשם בניית דירות, או שמא זו מכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי. הבדיקה תהיה על פי רוב פשוטה: הפקידה במס השבח תתקשר אל הרוכשים ותשאל אותם "מה קנית מעו"ד לוי לוי (שם בדוי)?" אם התשובה של הלקוח תהיה "דירת 4 חדרים" מדובר ככל הנראה בתחמון של הקבלן למטרות העלמת מס. אם התשובה תהיה "קניתי קרקע לדירה חדשה" יסיקו ברשויות המס כי מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית ובעסקה כשרה. הסתבכות עם רשויות המס נחשבת לבעיה קריטית המעמידה בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט, וזאת בשלב מאוחר בו לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור. מומלץ לכל קבוצת רכישה באשר היא לעמוד על כך שעורך הדין המטפל בפרויקט יתמחה בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בפסיקות הקיימות. תחום המיסוי התקינה וחקיקה בנדל"ן בכלל ובקבוצות רכישה בפרט משתנה על בסיס חודשי. לכן, בחירת עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה עשויה להפחית באופן משמעותי את האפשרות לחשיפת הקבוצה לחבויות מס קריטיות בדיעבד. החבר מת – הקבוצה גוססת – חלק רב מההסתבכויות של קבוצות רכישה נובע מאי שיתוף פעולה של אחד או כמה מהחברים בקבוצה, וכתוצאה מכך עלול הפרויקט להיתקע לפרקי זמן ארוכים. פעמים רבות אי שיתוף הפעולה נובע ממחאה של חברים שהתאכזבו מחלקם בפרויקט, אך לעיתים נגרם הדבר כתוצאה מאי תפקוד של אחד החברים, הנובע מאובדן כושר החלטה, ממחלה פציעה או מוות. על מנת למנוע תרחיש שכזה מוצע לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפויי כוח בלתי חוזרים מכל משתתפי הפרויקט. מסמכים אלה יאפשרו לעורך הדין לחתום בשם הקבוצה על כל מסמך שיידרש גם במקרה של אי שיתוף פעולה המעכב את הפרויקט, כולל אובדן כושר זמני או קבוע. הדשא של השכן רחב יותר – כאמור, סכסוכים רבים ומגוונים עלולים לפרוץ בין חברי הקבוצה, ורבים מהם נסבים עם סיום הפרויקט עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט. על מנת למנוע סכסוכים שכאלה מבעוד מועד מוצע למנות שמאי בשלב המוקדם תכנון הבניין. השמאי יקבע את שווי כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל מיקום והצמדות (גינה, חניה וכו') – ועל פי כך ישלם מעתה כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו גם במרכיב הקרקע, גם במרכיב עלויות הבניה וגם ביתר ההוצאות. בכל נושא המיקום – נהוג לערוך הגרלות בין המשתתפים. גם כאן מומלץ על ביצוע ההגרלה כאשר הפרויקט נח על הנייר בשלב התכנון – ולא בשלבים מאוחרים יותר, על מנת למנוע התחשבנויות מיותרות בין החברים.

הסכם שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין, טלי קסלר, עו"ד
לעיתים קרובות מתקיימת שותפות במקרקעין. לעיתים מדובר בשותפות יזומה ורצונית (כאשר יחידים או חברות רוכשים במשותף נכס נדל"ן) ולעיתים מדובר בשותפות שנכפתה על הצדדים (לדוג' כאשר הנכס התקבל בידי מספר יחידים בירושה). כמו בכל שותפות, גם בכל הנוגע לשותפות בנכס מקרקעין רצוי להסדיר את יחסי השותפים באמצעות הסכם המכונה "הסכם שיתוף". בהסכם השיתוף ניתן לכלול את כל ההסדרים הנוגעים לתחזוקה השוטפת של הנכס, לחלוקת השימוש בו או חלוקת הפירות שהנכס מניב בין הבעלים, לתוכניות הבעלים העתידיות ביחס לנכס והתחייבויות הצדדים ביחס למימושן, וכן הסדרים ביחס לפירוק השיתוף בנכס. לפי חוק המקרקעין כל אחד מהשותפים יכול לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין. בית המשפט ייתן עדיפות לפירוק השיתוף בעין (חלוקה של הנכס באופן פיסי בין השותפים) ככל שחלוקה כזו אפשרית ואינה פוגעת באופן משמעותי בשותפים כולם או מקצתם. בהיעדר אפשרות לפרק את השיתוף בעין יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. החוק מאפשר דרכים נוספות לפרק את השיתוף (כגון רישום בית משותף, הצמדת חלק מהמקרקעין למקרקעין גובלים אשר בבעלותו של אחד השותפים, מכירת המקרקעין רק ביחס לחלקם של חלק מהבעלים וכיו"ב) ולבית המשפט נתון שיקול הדעת כיצד לפרק את השיתוף בדרך שמאזנת בין האינטרסים של הבעלים, ומתחשבת עד כמה שאפשר במשאלותיהם. למשרדנו ניסיון רב בניסוח הסכמי שיתוף ובייצוג בעלים בפירוק שיתוף (לרבות בהליכים משפטיים).

באיחור של שנתיים: בנט מסדיר היתרי בנייה
יו"ר הבית היהודי נכנס לביתו ללא האישורים הנדרשים. עיריית רעננה התריעה על כך עוד ב-2011, אך רק השבוע הנושא הוסדר. בנט: הטפסים התקבלו כחוק גם בית יהודי צריך טופס 4: יו"ר הבית היהודי, נפתלי בנט, הסדיר השבוע עבירה על חוקי התכנון והבנייה בביתו שברעננה. בנט קיבל את טפסי האכלוס לבית רק בימים האחרונים, כמעט שנתיים לאחר שנכנס אליו, ויותר משנה וחצי לאחר שקיבל על כך התרעה מהעירייה. - נפתחה ועידת "מעורבים" של מעריב באילת בנט במסיבת העיתונאים בנט במסיבת העיתונאים צילום: ראובן קסטרו בניית הבית, בשכונת וילות במזרח העיר, החלה בשנת 2009, וארכה כשנתיים. בחודשים הראשונים של שנת 2011 נכנסה המשפחה לבית, אך מבלי שקיבלה את "טופס 4", טופס מקדים לפני כניסה למגורים, ואת "טופס 5", המשמש לאכלוס המבנה, כמתחייב בחוקי התכנון והבנייה. על פי תשובת עיריית רעננה לפניית מעריב, רק ב-8 בינואר השנה, לפני שבוע וחצי, קיבלה משפחת בנט את טופס 4, ורק ביום שני האחרון הגיע לידיה טופס 5. לפי העירייה, רק בתחילת החודש הנוכחי הוגשו טפסי הבקשה לקבלת אישור האכלוס. עו"ד טל רכניץ, ממשרד רכניץ, קסלר ושות' המתמחה בתחום הנדל"ן, מסביר כי "טופס 4 הוא טופס טרום אכלוס, ומשמעותו כי הבניין ראוי להיות מחובר לתשתיות החשמל, המים, התקשורת וכו'. בלעדיו , הנכס אינו ראוי למגורים, ואכלוס שלו מסוכן בטיחותית ומנוגד לחוק. זה כמו לגור במקום ללא ההיתר. "מי שאמון על אכיפת החוק בנושא הוא אגף ההנדסה והפיקוח בכל עירייה, הפועל מכוח כתב מינוי של היועץ המשפטי לממשלה", אומר רכניץ, "אם אדם גר בנכס ללא הטופס הזה, הוא עלול להיות חשוף להגשת כתב אישום, שיכול להגיע להטלת קנסות. הדייר מסכן את עצמו, אך גם עובר על החוק". מחלקת הפיקוח על הבנייה בעיריית רעננה, שמתפקידה לאכוף את החוק, ביקשה לבצע את עבודתה כבר ב-5 במאי 2011, כששלחה מכתב התראה למשפחת בנט תחת הכותרת "אכלוס מבנה ללא טופס 4 וללא אישור אכלוס". " מעבר לעובדה כי אכלוס המבנה בשלב זה מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה", נאמר במכתב, "ולמען הסר ספק, הרינו מבהירים כי בנסיבות אלה חלה עליכם האחריות לשלום דיירי המבנה". בסיום המכתב אף מדגישה העירייה כי אם העניין לא יוסדר, היא תיאלץ לנקוט בהליכים משפטיים. מכתב ההתראה נשלח לפני 20 חודשים, אך רק השבוע, יותר משנה וחצי לאחר קבלתו, הצטיידה משפחת בנט בטופס אישור האכלוס. משה קלוגהפט, מנהל הקמפיין של הבית היהודי, מסר בתגובה: "משפחת בנט גרה בדירה שקיבלה טופס 4 כחוק, אחרי הליכים שהחלו עם המעבר לדירה החדשה. אנחנו ממליצים ליריבינו הפוליטיים לעסוק בדיון ענייני מול הבית היהודי ולא מול הבית של בנט".

ייצוגית ב-50 מיליון שקל: הוט מטעה לקוחות אינטרנט 100 מגה
בבקשה לאישור תביעה ייצוגית שהוגשה נגד הוט נטען כי החברה מבטיחה גלישה במהירות 100 מגה - ובפועל מספקת גלישה במהירות נמוכה בעשרות אחוזים בקשה לתביעה ייצוגית בסך כ-50 מיליון שקל נגד חברת הוט: החברה מדווחת היום (א') לבורסה כי קיבלה בקשה לאישור תביעה ייצוגית נגדה ונגד החברה-הבת הוט נט, בטענה להטעיית הלקוחות באשר למהירות הגלישה באינטרנט שמספקת הוט בפועל. בתביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, נטען כי הוט מטעה את הלקוחות שהצטרפו לחבילת גלישה במהירות 100 מגה, ויוצרת מצג-שווא בפניהם ביחס למהירות הגלישה שהיא מספקת. קיראו עוד ב"גלובס" מומחה עולמי לחקר הפופוליזם מסביר למה נתניהו שבר ימינה אלוביץ' צריך למכור את בזק - אבל בחלקים משבר הדיור הקנדי ולמה אין בועת נדל"ן בישראל מסקרנת ומפתיעה: המלצות לחופשה אורבנית בקרקוב התובע טוען כי בעוד שהוט מבטיחה לספק חבילת גלישה במהירות 100 מגה, היא מספקת בפועל גלישה במהירות נמוכה בעשרות אחוזים מזו שהתחייבה לה. לדברי התביעה, הוט חטאה בהטעייה ברורה ומכוונת, היות והיא ידעה את המהירות שתספק בפועל ולא יידעה על כך את הלקוחות. "הוט נוקטת ב'שיטת מצליח' ובכך מעשירה את כיסיה תוך ניצול ציני ולא מקובל של התובע ודומיו", נטען בתביעה. "החברה בונה על זה שהלקוחות שלה הם צרכנים שאינם בקיאים בערב הרב ובליל הנתונים והזכויות העומדות לפניהם, וכי לבטח הם הם לא יטרחו להגיש תביעה על זכומים פעוטים של עשרות שקלים בחודש", נכתב. לפי הבקשה לייצוגית, "ההתנהלות של הוט נעשית שלא כדין, תוך הצגת מצג-שווא, הטעיה חמורה במעשה ובמחדל, הפרת חובות גילוי והפרת הוראות חוזיות, והכול תוך הפרה של חובת תום-הלב". התובע טוען כי ככל הידוע לו ושהוא יכול להעריך, קיימים מאות אלפי לקוחות ויותר של הוט שמצבם דומה למצבו, שהם כלל אינם מודעים לעובדה שמהירות הגלישה שהם רכשו אינה תואמת למהירות הגלישה שמסופקת להם על-ידי הוט, ולכן הוא מבקש מבית המשפט להורות להוט לשלם 49.92 מיליון שקל, להשיב לחברי הקבוצה שמיוצגים בבקשה את "תוספת העושר" שצברה, וליידע בפרסומי המבצע של הוט כי ייתכן שהמהירות שתסופק בפועל תהיה נמוכה בעשרות אחוזים מ-100 מגה. מהוט נמסר בתגובה כי החברה לומדת את פרטי הבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

גל התביעות נגד ביטוחים מיותרים בקרנות הפנסיה מגיע לכלל ביטוח
TheMarker חשף כי קרנות פנסיה גובות פרמיות על כיסויי ביטוח שאינם רלוונטיים לחלק גדול מהעמיתים; כעת הוגשה תביעה ייצוגית על מכירת ביטוחים לא רלוונטיים בהיקף של 113 מיליון שקל הוגשה נגד כלל ביטוח, ומצטרפת לתביעות שהוגשו נגד חברות ביטוח אחרות בהיקף של מאות מיליוני שקלים. >> שלושה חודשים לאחר חשיפת TheMarker שלפיה קרנות פנסיה גובות מהעמיתים פרמיות על ביטוחים לא רלוונטיים להם, מתרחב גל התביעות נגד חברות הביטוח המחזיקות בקרנות פנסיה. בשבוע האחרון הוגשה תביעה חמישית בעניין לבית המשפט המחוזי בתל אביב, הפעם נגד כלל, המנהלת את קרן הפנסיה השלישית בישראל, מיטבית עתודות. לב לבייב לב לבייבעופר וקנין

ניהול דירות ל לחץ כאן

התביעה הוגשה במקביל לבקשה לאשרה כתביעה ייצוגית, בסך 113 מיליון שקל. לפני חודשיים הוגשו תביעות דומות נגד חברות הפנסיה של מנורה מבטחים, מגדל, הראל והפניקס. עד כה הוגשו בתחום זה תביעות בסך 549 מיליון שקל. התובעים, הנמנים עם עמיתי קרן הפנסיה של כלל, טוענים כי הקרן מכרה במשך שנים לעמיתים רבים כיסויי ביטוח שאין מאחוריהם דבר ושאינם רלוונטיים למבוטחים. מדובר בכיסויים לביטוח שארים (כיסוי על מקרה מוות) שבהם מבוטחים אוטומטית כל המצטרפים לקרנות הפנסיה. ביטוח שארים אמור להבטיח שבמקרה שבו החוסך נפטר, השארים שלו יוכלו להמשיך לחיות בכבוד באמצעות קצבאות חודשיות. אלא שלפי החוק, בשונה מביטוח מנהלים, שמאפשר לרשום את מי שרוצים כמוטב שבמקרה מוות יקבל את תשלומי ביטוח החיים, בקרן פנסיה יכולים לקבלם רק בני זוג או ילדים בני פחות מ-21. בשל כך, הכיסויים לביטוח שארים לא רלוונטיים לעמיתים רווקים או אלמנים וגרושים שלהם ילדים בני יותר מ-21. למרות זאת, מדי חודש גובות קרנות הפנסיה מהעמיתים פרמיות על ביטוח שארים. הפרמיה המיותרת פוגעת בהיקף ניכר בחיסכון שהעמיתים צוברים, ובסופו של דבר בפנסיה שיקבלו עם הפרישה. חברות הפנסיה מודעות למצבם המשפחתי של אותם חוסכים ואף מציינות אותו בדו"חות הרבעוניים לעמיתים, אך לא טורחות לתקן את המצב. החוסכים צריכים לפנות מיוזמתם לקרנות הפנסיה, למלא טופס ולבקש לעבור מסלול. אלא שגם אז הם לא יכולים לישון בשקט. לאחר שנתיים הם מועברים אוטומטית בחזרה למסלול ברירת המחדל הבעייתי, מבלי שחברות הפנסיה טורחות ליידע אותם על כך. מי שבכל זאת ירצה לשמור על המסלול המתאים יצטרך לזכור כי עברו שנתיים ולפנות שוב לקרן ביוזמתו. קבוצה נוספת של עמיתים שמשלמים ביטוח שארים גבוה מדי היא זוגות נשואים ללא ילדים, האמורים לשלם ביטוח שארים מופחת בשל היקף הכיסוי המוגבל, שלא כולל קצבת שארים לילדים. ברגע שנגבות מהעמיתים בקרן פרמיות עודפות שלא קשורות לצרכים הביטוחיים שלהם, הן מתורגמות לתשואה הנקראת "תשואה דמוגרפית". התשואה הזו והתשואה מהשקעות שמניבה הקרן משוקללות לנתון תשואה אחד, המוצג לחוסכים מדי רבעון כתשואה שהניבה קרן הפנסיה. ככל שקרנות הפנסיה יגבו פרמיות עודפות ומיותרות מהחוסכים, הן יציגו תמונה ורודה שלפיה התשואה בקרן גבוהה. מכלל נמסר בתגובה: "עדיין לא קיבלנו את התביעה. כשתגיע נלמד אותה. בכל מקרה, על פי תקנון הקרן יכול עמית שאין לו בת זוג או ילד מתחת לגיל 21 להודיע על כך שהוא מוותר על כיסוי ביטוחי למקרה מוות, ובקשתו מתקבלת".

קבוצת רכישה נראית לרבים כדרך
קבוצת רכישה נראית לרבים כדרך הטובה ביותר לרכוש דירה, לבחור את השכנים ועוד לשלם 20% פחות ממחיר השוק. אבל בדרך ממתינים סכסוכים, עיכובים, כסף שנגמר וצרות עם קבלנים ועם רשויות המס דנה ויואב הם אנשי היי-טק שמרוויחים היטב והחליטו להשקיע את כל חסכונותיהם ברכישת דירה במרכז תל-אביב. חברים טובים שכנעו אותם להיפגש עם נציגים של קבוצת רכישה שהחלה להתארגן. בני זוג מבוססים מקבוצת הרכישה הציגו להם שרטוטים מלאי חן של הבניין המתוכנן. חברה נוספת בקבוצה, אדריכלית, תיארה את סגולותיו של האזור ואת התכנון האפשרי לבניין. מחירי הדירות היו צפויים להיות נמוכים בקרוב ל-20 אחוזים מהמחירים שהוצעו להם בסקר שוק שערכו באותו אזור בתל-אביב, ובני הזוג השתכנעו שמדובר בעסקת פז. ההרכב האנושי הסימפטי של הקבוצה תרם גם הוא להחלטתם להצטרף. היום, בחלוף כמעט שנתיים, לאחר שהשקיעו את כל חסכונותיהם ולקחו בנוסף משכנתא ל-30 שנה, הם מצטערים. הפרויקט תקוע בוועדות התכנון והבנייה עקב התנגדויות של השכנים מהמגרשים הצמודים, לא ברור אם יתקבל היתר בנייה, ובינתיים ממשיך הזוג לשלם שכר דירה תל-אביבי מנופח, ולצידו משכנתא חודשית מעיקה. הכירו את הטרנד: לא צריך יותר קבלן. כל אחד יכול להתארגן עם קבוצת חברים, מכרים, קולגות, ולבנות יחד שכונה או בית מגורים בהם אתם קובעים איך ייראו הדירות ומי יהיו השכנים. אנשי היי-טק כבר מקימים לעצמם מגדל מגורים להיי-טקיסטים בלבד במתחם אמפא ברחוב יגאל אלון בתל-אביב. טייסים יוצאי חיל האוויר מתארגנים לבניית מגדל מגורים חדש בן 27 קומות ברמת-גן שמוכן להביא בין כתליו רק "אנשים איכותיים". וכעת מתארגנת קבוצה נוספת של אנשי חברות היי-טק וביו-טק מאזור השרון לרכישה משותפת של 77 דירות בשכונה הירוקה החדשה הנבנית בכפר-סבא. אבל עופר פטרסבורג, כתב "כלכלה שישי", מגלה כי באטרקציה הנדל"נית הזו טמונים לא מעט פחים ומלכודות. "קבוצת הרכישה עלולה להתגלות לפעמים כמוקש לא קטן שעלול לרסק לכם את החלום ולשבש את חייכם מהיסוד", אומרת עו"ד טלי קסלר, המתמחה בליווי פרויקטים של קבוצות רכישה. עו"ד טל רכניץ, המתמחה בעסקאות נדל"ן, אומר: "רובן המוחלט של המלכודות אינו נובע מכוונות פליליות אלא מנאיביות של הרוכשים ואי-התחשבות בתרחישים פחות אופטימיים, שהם מנת חלקו של כל מי שעוסק בנדל"ן".

תביעה נגד קרנות הפנסיה: מכרו ביטוחים מיותרים
התביעה עוסקת בביטוח שארים הנגבה ללא צורך מעמיתים רבים, ותתמקד בקרנות של מגדל ומנורה מבטחים נועם בר 26.12.2011 06:47 12תגובות >> הכיסויים הביטוחיים המיותרים בקרנות הפנסיה מגיעים לבית המשפט. פחות מחודש לאחר חשיפת TheMarker כי קרנות הפנסיה גובות ממאות אלפי עמיתים תשלומים על כיסויי ביטוח שאין מאחוריהם דבר, הוגשה תביעה ייצוגית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. התביעה מתמקדת בשתי קרנות הפנסיה הגדולות בישראל, מקפת ומבטחים החדשה, אך היא רלוונטית גם לשאר קרנות הפנסיה בישראל. נגד חברת הביטוח מנורה מבטחים, המנהלת את קרן מבטחים החדשה, הוגשה תביעה בהיקף של 179 מיליון שקל, ונגד חברת מגדל ביטוח, המנהלת את מקפת, הוגשה תביעה בהיקף של 126 מיליון שקל. לאן הולכות ההפקדות לקרנות הפנסיה לאן הולכות ההפקדות לקרנות הפנסיה התביעה עוסקת בפרמיות ביטוח השארים (כיסוי על מקרה מוות) שגובות מדי חודש קרנות הפנסיה מעמיתים רבים מבלי שאותו ביטוח רלוונטי לגביהם. גביית הפרמיה המיותרת פוגעת באחוזים ניכרים בהיקפי החיסכון שאותם עמיתים צוברים, ובסופו של דבר גורמת לפגיעה בפנסיה שיקבלו עם הפרישה. התובעים מעריכים כי לפחות 10% מהעמיתים הפעילים בכל קרן משלמים את הביטוח שלא לצורך: 85 אלף עמיתים במבטחים ו-60 אלף עמיתים במקפת. עם זאת, לדבריהם, מדובר בהערכה שמרנית, וייתכן שהיקף העמיתים מהסוג הזה מגיע למאות אלפים בכל קרן פנסיה. במקרה כזה, היקף התביעה צפוי לגדול. כעת הם מבקשים שבית המשפט יורה למגדל ולמנורה מבטחים לחשוף את מספר העמיתים המדויק שמשלם כיום ושילם בעבר את הביטוח הלא רלוונטי. התובעים מבקשים שבית המשפט יורה לחברות הפנסיה להפסיק את התופעה ולפצות חזרה את העמיתים שנפגעו ממנה בשבע השנים האחרונות. ביטוח שארים אמור להבטיח שבמקרה שהחוסך מת, השארים שלו יוכלו להמשיך לחיות בכבוד באמצעות קצבאות חודשיות. לפי החוק, בקרן פנסיה מקבלים את הקצבה רק בני זוג וילדים בני פחות מ-21. משמעות הדבר היא כי ביטוח השארים אינו רלוונטי לעמיתים רבים, ובראשם אוכלוסיית הרווקים והרווקות. למרות זאת, כל עובד שמצטרף לקרן פנסיה מועבר אוטומטית למסלול בסיסי, הנחשב למסלול ברירת המחדל בקרנות הפנסיה וכולל ביטוח שארים. גם חוסכים שאינם רווקים נפגעים מהמצב: אלמנים, הורים במשפחות חד-הוריות והורים גרושים, עם ילדים בני יותר מ-21. גם עמיתים נשואים, ללא ילדים, משלמים יותר ממה שרלוונטי להם ומבלי שיידעו על כך. אילו אותם עמיתים היו מועברים למסלול "ללא ילדים", היו משלמים על ביטוח השארים פרמיה מופחתת. אף שחברות הפנסיה יודעות את מצבם המשפחתי של אותם חוסכים, ואף מציינות אותו בדו"חות הרבעוניים לעמיתים, הן לא טורחות לתקן את המצב. חוסכים צריכים לפנות מיוזמתם לקרן הפנסיה, למלא טופס ולבקש לעבור מסלול. אלא שגם כעת הם אינם יכולים להיות רגועים. לאחר שנתיים הם מועברים אוטומטית בחזרה למסלול ברירת המחדל, מבלי שחברות הפנסיה טורחות ליידע אותם על כך. מי שבכל זאת ירצה לשמור על המסלול המתאים, יצטרך לזכור כי עברו שנתיים ולפנות שוב לקרן ביוזמתו. "איש לא יחלוק כי המשיבה ניצלה את בורותם של העמיתים כדי לגבות מהם באופן בלתי סביר ובלתי הוגן תשלום מיותר... המשיבה לא גילתה כי המסלול שאליו צורף העמית הוא נעדר משמעות ביטוחית מבחינתו... יש כאן הטעיה ברורה, וכן הפרה של חובות הגילוי המוטלות עליה", נכתב בתביעה. ממנורה מבטחים נמסר בתגובה: הבקשה לתביעה ייצוגית עדיין לא הומצאה למשרדי החברה. לכשתגיע, החברה תלמד את הבקשה ותעביר תגובתה. ממגדל נמסר: כתבי הטענות עוד לא הומצאו למשרדי החברה. הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל

המלכודות הגדולות בקבוצות הרכישה
המניה הלוהטת בעסקאות הנדל"ן של השנים האחרונות, היא ללא ספק קבוצת הרכישה. שמועות על חיסכון של עשרות אחוזים במחירי הדירה, סלקציה של דיירים והזדמנויות לסיבובי רווח מהירים בשוק הנדל"ן הלוהט של אזור המרכז ניקזו אל ההסדר הזה רוכשי דירות רבים. אך באטרקציה הנדל"נית הזו טמונים לא מעט פחים ומלכודות וביניהם: הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, סכסוכי שכנים, תביעות משפטיות, פשיטות רגל ועוד. עורכי הדין טלי קסלר וטל רכניץ המתמחים בליווי קבוצות רכישה, סוקרים את המלכודות והפחים בעסקאות קבוצות הרכישה ומספקים פתרונות. קבוצת הרכישה, האטרקציה הגדולה של עולם הנדל"ן המקומי, עלולה להתגלות לפעמים כמוקש לא קטן, שעלול לרסק לכם את החלום, ולשבש את חייכם מהיסוד. כך לפחות גילו בני הזוג ג' וק', אנשי היי-טק שהחליטו להשקיע את כל חסכונותיהם ולרכוש דירה במרכז ת"א. ההתחלה הייתה דווקא מבשרת טובות. חברים טובים של בני הזוג, שידעו כי ג' ו-ק' מתכננים לרכוש דירה, שכנעו אותם להיפגש עם נציגי קבוצת הרכישה אליה הצטרפו. שרטוטים מלאי חן של הבניין המתוכנן הוצגו בפני ג' ו-ק' עת התארחו בסלונם הרחב של בני זוג מקבוצת הרכישה. חברה בקבוצה, שהינה אדריכלית במקצועה, תיארה בטון מחויך ואופטימי את סגולותיו של האזור והתכנון האפשרי לבניין. המחירים הנמוכים בקרוב ל-20% מהמחירים שהוצעו להם בסקר שוק אותו ערכו בדיוק באותו אזור בתל אביב, שכנעו את בני הזוג כי מדובר בעסקת פז. ההרכב האנושי הסימפטי של הקבוצה תרם להחלטתם של בני הזוג להצטרף אל הקבוצה כבר במהלך אותו השבוע. עתה, בחלוף כמעט שנתיים לאחר שמסרו את כל חסכונותיהם למארגני הקבוצה, ולקחו משכנתא ל-30 שנה על יתרת הסכום הדרוש לרכישת הקרקע, מכים ג' ו-ק' על חטא הצטרפותם הנמהרת לקבוצה. פרויקט הבניה נותר תקוע בועדות התכנון והבניה עקב התנגדויות של השכנים מהמגרשים הצמודים לפרויקט. היתר הבניה לפרויקט נותר לוט בערפל, ובינתיים ממשיכים לשלם ג' ו-ק' שכר דירה תל אביבי מנופח, ולצידו משכנתא חודשית מעיקה – וכל זאת תמורת שבריר בעלות במגרש לא מנוצל. עו"ד טלי קסלר המתמחה בליווי פרויקטים של קבוצות רכישה, טוענת כי המקרה של ג' ו-ק' הינו רק קצה קרחון של ציבור שנפגע עקב כניסה נמהרת לקבוצות רכישת נדל"ן, ללא בדיקה והכנה מספקות. "רובם המוחלט של הפחים והמלכודות בתחום קבוצות הרכישה אינו נובע מכוונות פליליות, אלא מנאיביות של הרוכשים, ואי התחשבות בתרחישים פחות אופטימיים שהם מנת חלקו של כל מי שעוסק בנדל"ן" אומר עו"ד טל רכניץ המתמחה בעסקאות נדל"ן. עורכי הדין קסלר ורכניץ סוקרים מספר רב של תרחישי אסון העלולים לקרות לחברים בקבוצות רכישה, ולא שוכחים להעניק טיפים רבים אשר עשויים להפחית את הסיכוי ליפול לבורות הללו. קבוצות רכישה – מה מקור הרווח? קבוצת רכישה, למי שלא מצוי עדיין בשיח הנדלני הלוהט, הינה התארגנות של אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש דירה בלפחות 20% מתחת למחירי השוק. מטרת הקבוצה היא ליהנות בעת ובעונה אחת גם מיתרונותיה של הבניה העצמית הפרטית, וגם מיתרונותיה של הבניה הקבלנית, ולהימנע תוך כדי כך מחסרונותיהן. הדבר נעשה על ידי רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים באופן משותף, ללא תלות בקבלני בניה או יזמי נדל"ן, תוך חסכון עלויות של מיסוי, רווחי קבלן ומרווחי תיווך. קבוצת הרכישה מתגבשת סביב גרעין של יזמים הבוררים את השותפים על פי קריטריונים משתנים. בסמוך להתגבשותה מאתרת הקבוצה את הקרקע המיועדת לבניה, בוחרת ומגייסת עורכי דין. בהמשך הדרך תבחר הקבוצה אדריכל וקבלנים האחראים להקמת הפרויקט, והפרויקט יצא לדרך. לפעמים היוזמה לכינוס הקבוצה מגיעה דווקא מצד בעלי מקצוע, מעצם הניסיון והנגישות שלהם למידע הרלבנטי, אודות קרקעות שעשויות להתאים. חברי הקבוצה עשויים להיות פטורים מתשלומי מע"מ על הקרקע עצמה. הקבוצה עשויה ליהנות ממס רכישה מופחת המתייחס אך ורק למרכיב הקרקע ולא לדירות המוגמרות. כמו כן תיהנה הקבוצה מחיסכון ברווח היזמי. מרכיבים אלה מאפשרים את רכישת הדירה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחיר שמציעות חברות קבלניות. רווחים גבוהים – מלכודות (לא) צפויות "הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה היא הכניסה להרפתקה משותפת עם אנשים שיש לכם היכרות שטחית עמם" אומרת עו"ד טלי קסלר. "באופן עקרוני קבוצות רכישה נענות למימרה שמפקדי הצנחנים מהדור הישן אהבו להנחיל לחניכיהם - יש לכם שתי אופציות: להיות תלויים אחד בשני או להיות תלויים אחד ליד השני". במאמר מוסגר, אומרים עורכי הדין קסלר ורכניץ, הפתרון לרוב התרחישים השליליים בקבוצות הרכישה הוא ההסתייעות באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום. אנשי מקצוע אלה יוצרים מערכת חוזים ומסמכים נלווים הנותנים פתרון אופטימלי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר. הנה מספר תרחישים העלולים לסבך את המשתתפים בקבוצות רכישה: כולם בונים – אחד נתקע – תרחיש שכזה קורה פעמים לא מעטות. אחד או יותר מהשותפים בקבוצת רכישה נתקעים ללא מימון באמצע הליך הבניה. בעיה זו קריטית כאשר קבוצת הרכישה גדולה ועוסקת בבניה רוויה (בניין דירות). בבניה רוויה לא ניתן לחכות עם פעולות הקבלנים, והם חייבים לטפל בכל הדירות בו-זמנית. אם בניית אחת הדירות נתקעת הדבר עלול לעצור את התקדמות הפרויקט כולו. "הפתרון לכך פשוט אם כי הוא כרוך בעלות מסוימת" אומר עו"ד טל רכניץ. "הקבוצה תפנה לבנק למשכנתאות וכולם יקבלו משכנתאות מאושרות. גם למי שיש את מלוא הכסף ידאג לקבלת מסגרת מאושרת בבנק. העלות במקרה זה היא כ-3000 ₪ - 7000 ₪ - אך כתוצאה מכך כל הרוכשים יודעים כי לחבריהם יש מימון מאושר - ושהם לא ינטשו את הפרויקט בגלל בעיות תזרימיות. בעקבות פעולה זו ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט – איש מקצוע אשר מהווה בטוחה נוספת להשלמת הפרויקט. סכסוכי שכנים וירטואליים - בור זה כרוי בפני כל קבוצת רכישה. למרות ההתחלה המלבבת, פורצים לפתע סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה. מחלוקות לגבי תכנון הבתים, קירבה לחניה, מריבות על הנוף הנשקף מהמרפסת וכדו'. "קיימת מחלוקת הרווחת בהרבה מקבוצות הרכישה ונובעת מהבדלים במטרת רכישת הדירה". אומרת עו"ד טלי קסלר "האחד רוכש למטרות השקעה, השני קונה למטרות מגורים – ואלה מטרות שונות לחלוטין". הפתרון המומלץ עפ"י רכניץ וקסלר הוא לבחור נציגות חברים שתכלול 2-3 אנשים. קבוצת הרוכשים תעביר מנדט לנציגות להגיש הצעות ולקבל החלטות רבות ככל הניתן בשם חברי הקבוצה. מדובר בנושאים כמו תכנון הפרויקט, בחירת האדריכל, בחירת הקבלן, קביעת נהלים להגרלה על הדירות, וכלה בגימור של המרצפות. "נציגות הקבוצה מטרתה לצמצם את יכולתו של כל חבר בודד בקבוצה לעכב את ביצוע הפרויקט" אומר עו"ד טל רכניץ. כמו כן יש לשאוף לשיווי משקל בין עצמאות הנציגות לבין עידוד החברים בקבוצה להיות שותפים להכרעות בפרויקט". עיכוב בלוחות הזמנים - עיכוב בלוחות זמנים הוא הרעה החולה של עולם הבנייה, ולא רק בישראל. עיכוב בלוח הזמנים בקבוצות רכישה עלול ליצור מצב ייחודי, בו חברי הקבוצה משלמים תקופות מתמשכות הן את המשכנתא על הבית החדש שטרם נבנה, והן את שכר הדירה בדירה הישנה. ייתכן והוצאות אלה לא חושבו מראש על ידי חלק מחברי הקבוצה והם עלולים להיקלע, עקב העיכובים, לבעיות תזרימיות קשות. עו"ד טל רכניץ ממליץ לערוך תיאום ציפיות לגבי עיכובים שונים העלולים לצוץ בכל פרויקט נדל"ני, החל מעיכובים כתוצאה מהיעדר אישורים, דרך עיכובי קבלן, ועד לבעיות הנובעות מכוח עליון כמו מלחמה או תרחיש אסון אחר. תיאום ציפיות שכזה עלול להרתיע מצטרפים חדשים לקבוצה, אך יכול להבטיח את חוסנה של הקבוצה לעמוד במשברים העלולים לקרות בפרויקטים שכאלה. עו"ד טלי קסלר גורסת כי בחוזים מול הקבלן יש להכליל פיצוי מוסכם על כל עיכוב בבנייה. כך ניתן להבטיח מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים, ולפצות את חברי הקבוצה על נזקים מעיכובים שהתרחשו. תלונות חברים על מצג שווא – פעמים רבות פורצים סכסוכים על סמך ציפיות של חברים שנכזבו. יש לזכור כי התגבשות מהירה של קבוצת רוכשים וגיוס כספים זריז עשויים להיות קריטיים במאבקים על הקרקעות הנחשבות למציאה, ועלולות להימכר תחת אפה של הקבוצה הרוכשת. על כן קורים מקרים רבים של חברים אשר חשים כי נפלו בפח, וההבטחות שהובטחו להם עם ההצטרפות נשכחו ונשחקו עם הזמן. אכזבות שכאלה עלולות לעורר מריבות ולהפוך חלקים בקבוצה לעוינים ולכאלה המנסים לתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט. עו"ד טלי קסלר מעניקה בעניין זה עצה כללית לכל המצטרפים לקבוצות רכישה באשר הם: "שווה לא להסתמך על עצות וחוות דעת של ידידים ומכרים, אלא לפנות ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה ועם שמאים שעוסקים בתחום. קבוצות רכישה הנן עסקאות מורכבות שהחוקים והכללים בהם משתנים תדיר, ופעולות שגויות הנובעות מתמימות, עלולות להפוך כל עסקה שנראית כדאית על הנייר, לעסקה ששווה להדיר ממנה את רגליכם". עו"ד קסלר גם מזהירה את המצטרפים החדשים שלא להסתפק בחוות דעתו של עורך הדין המלווה את הקבוצה מפני שזה איננו מייצג את המצטרף אלא את הקבוצה. על כן מומלץ לכל אחד מהרוכשים לפנות לעורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה שאינם קשורים לקבוצה המדוברת, ולבדוק את כשרות הפרויקט. עיכוב הבניה באמצעות הועדה לתכנון ובניה - התנגדויות המוגשות לועדות התכנון והבניה האזוריות עלולות לתקוע את הפרויקט לחודשים ואף לשנים ארוכות. תרחיש אסון שכזה הוא בדיוק אותו תרחיש שפגע בג' ו-ק' מתחילת הכתבה. נימוקי ההתנגדויות עלולים להיות מגוונים, החל מחריגה מתכניות מתאר, דרך פגיעה בזכויות הנאה של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבות של גורמים ירוקים, או ארגונים הפועלים לטובת שימור מבנים - שגם להם יש מה לומר על ניצול הקרקע. יש לזכור כי אין איש אשר יפצה את חברי הקבוצה אם הבניה תיתקע לאחר שכבר רכשו את הקרקע ואת זכויות הבנייה בה, והם עלולים למצוא את עצמם כמו ג' וק' עם חלום שבור, קרקע שוממה וחסרת ערך, שכר דירה חודשי, ומשכנתא מעיקה בבנק. עו"ד טל רכניץ מדגיש שעל מנת למנוע עיכובים בוועדה לתכנון ובניה על כל מצטרף לקבוצת רכישה לבדוק האם התכנית המוצעת לו במסגרת הקבוצה אכן אפשרית בפועל. בדיקה שכזו היא בדיקה מקצועית ויכולה להיערך על ידי אדריכל, שמאי או עורך דין מתחום הנדל"ן. עצור – תכנון מס אגרסיבי לפניך! – קיימת ציפייה לחסכון של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה, עליה מבססים רבים את חלומות ההתעשרות המהירה שלהם. חברי קבוצות הרכישה מניחים כי רשויות המס יכירו בעסקה כעסקה דו-שלבית: קודם כל רכישת הקרקע, ורק אח"כ תכנון ובניה של דירות. אם רשויות המס יחשדו כי מדובר ביזם אשר מתחזה לקבוצת רכישה, ומנסה לחסוך לעצמו את עלויות מס, הם ישיתו על הפרויקט מסים רבים, וינטרלו את כדאיותו. יש לזכור כי רשויות המס יבחנו האם מטרת קבוצת הרכישה הינה לרכוש יחדיו אדמה בתולית ותו לא, או שמא זו מכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי. הבדיקה תהיה על פי רוב פשוטה: הפקידה ממס השבח תתקשר אל הרוכשים ותשאל אותם "מה קנית מהיזם לוי לוי (שם בדוי)?" אם התשובה של הרוכש תהיה "דירת 4 חדרים" מדובר ככל הנראה בתחמון של היזם למטרות חסכון במס. אם התשובה תהיה "קניתי קרקע לדירה חדשה" יסיקו במס השבח כי מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית ובעסקה כשרה. הסתבכות עם רשויות המס נחשבת לבעיה קריטית המעמידה בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט, וזאת בשלב מאוחר בו לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור. עו"ד טלי קסלר מייעצת לכל קבוצת רכישה באשר היא, לעמוד על כך שעורך הדין המטפל בפרויקט יתמחה בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בפסיקות הקיימות. "תחום המיסוי התקינה וחקיקה בנדל"ן בכלל, ובקבוצות רכישה בפרט, משתנה לעיתים מזומנות" אומרת קסלר. "בחירת עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה עשויה להפחית באופן משמעותי את האפשרות לחשיפת הקבוצה לחבויות מס קריטיות בדיעבד". החבר מת – הקבוצה גוססת – חלק רב מההסתבכויות של קבוצות רכישה נובע מאי שיתוף פעולה של אחד או כמה מהחברים בקבוצה, וכתוצאה מכך עלול הפרויקט להיתקע לפרקי זמן ארוכים. פעמים רבות אי שיתוף הפעולה נובע ממחאה של חברים שהתאכזבו מחלקם בפרויקט, אך לעיתים נגרם הדבר כתוצאה מאי תפקוד של אחד החברים, הנובע מאובדן כושר החלטה, ממחלה, פציעה או מוות. על מנת למנוע תרחיש שכזה מציעה עו"ד טלי קסלר לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפויי כוח בלתי חוזרים מכל משתתפי הפרויקט. מסמכים אלה יאפשרו לעורך הדין לחתום בשם הקבוצה על כל מסמך שיידרש גם במקרה של אי שיתוף פעולה המעכב את הפרויקט, כולל אובדן כושר זמני או קבוע. הדשא של השכן רחב יותר – כאמור, סכסוכים רבים ומגוונים עלולים לפרוץ בין חברי הקבוצה, ורבים מהם נסבים עם סיום הפרויקט עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט. על מנת למנוע סכסוכים שכאלה מבעוד מועד מציע עו"ד טל רכניץ למנות שמאי בשלב המוקדם תכנון הבניין. השמאי יקבע את שווי כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל מיקום והצמדות (גינה, חניה וכו') - ועל פי כך ישלם מעתה כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו גם במרכיב הקרקע, גם במרכיב עלויות הבניה וגם ביתר ההוצאות. בכל נושא המיקום – נהוג לערוך הגרלות בין המשתתפים. גם כאן ממליץ רכניץ על ביצוע ההגרלה כאשר הפרויקט נח על נייר התכנון – ולא בשלבים מאוחרים יותר, על מנת למנוע התחשבנויות מיותרות בין החברים.

בקשה לייצוגית נגד חב' האשראי: גבו עמלה עודפת ב-4.9 מיליארד ש'
בתביעה שהוגשה השבוע, דורשים התובעים להשיב לציבור חלק מעמלת הסליקה הצולבת שגבו החברות מבתי עסק; עמלה זו נמצאת במרכזו של קרב משפטי בין חברות האשראי לרשות להגבלים עסקיים תביעת ענק בסך 4.9 מיליארד שקל הוגשה השבוע נגד חברות כרטיסי האשראי לבית המשפט המחוזי בתל אביב. התובעים, שדורשים להכיר בתביעתם כייצוגית, טוענים כי על חברות האשראי להשיב עמלה שגבו ביתר מבתי העסק בשנים האחרונות. בתביעה מדובר על עמלת סליקה צולבת, שהיא אחת העמלות המרכזיות שגובות חברות האשראי מבתי עסק. עמלה זו עומדת בשנים האחרונות במרכז מאבק בין חברות האשראי לרשות להגבלים עסקיים, שכבר הביאה להפחתת העמלה משיעור של 1.25% ב-2007, ל-0.975% היום. העמלה הצולבת היא זו המאפשרת לבית עסק שקשור עם חברת אשראי מסוימת, לבצע עסקה עם לקוח שמחזיק כרטיס של חברת אשראי אחרת. חברת האשראי שסולקת את העסקה משלמת את העמלה לחברה של מחזיק הכרטיס. העמלה כמובן מוטלת על בית העסק ובסופו של דבר על הצרכן דרך מחירי המוצרים. לפני כחודש קבע בית הדין להגבלים עסקיים כי מתווה הורדת העמלה יזורז, וכבר בנובמבר הקרוב תעמוד העמלה על שיעור של 0.875% במקום ביולי 2012, כמו בתכנון המקורי. על פי הערכות, משמעותה של ירידה זו היא אובדן הכנסות של 200 מיליון שקל בשנה לחברות האשראי. התובעים, שמיוצגים על ידי עורכי הדין יוחי גבע וטל רכניץ, מתבססים על חוות דעתו של דוקטור שלומי פריזט מהרשות להגבלים עסקיים. פריזט קבע כי עלותה האמיתית של העמלה הצולבת לחברות עומדת על שיעור של 0.683%. העמלה אמורה לכסות את העלויות האמיתיות שכרוכות בהסדר הסליקה הצולבת, ולכן כל שיעור גבוה מכך הוא למעשה גביית יתר. חברות האשראי ערערו על קביעתו של פריזט, ובכוונתן להציג בקרוב חוות דעת נגדית. התביעה מתבססת על ההפרש בין העלות לפי קביעתו של פריזט לבין העמלה שנגבתה בפועל. התובע, יקי אלגרנטי, הוא בעל משרד עורכי דו שלו הסכם סליקה עם חברת כאל. אלגרנטי טוען בתביעתו כי שיעור העמלה שהוא משלם מקורה בהטעיה של חברות האשראי וכי עליהן להשיב את הסכומים שנגבו ביתר.

כך תניחו מלכודת לקבלן המשנה
פרויקט הנדל"ן נקלע לקשיים? שווה "לחפש" את קבלני המשנה בימים אלה של מצוקה תזרימית ומיתון הולך ומחריף בענף הבנייה, עלולים דווקא קבלני המשנה לשלם את המחיר חברות קבלניות ויזמים לא מעטים ינסו לגלגל את כישלונם השיווקי או מצוקתם התזרימית אל פיתחם של קבלני המשנה, בצורות שונות ומקוריות. קבלנים שלא נערכו מראש לתרחיש שלילי שכזה, עלולים למצוא עצמם חשופים בימים אלה לקנסות כבדים מצד היזם, למרות שלעיתים קרובות לא היה פגם בעבודתם. קנסות אלה, והתנערות מחובות של מזמיני העבודה, מהווים בין השאר זרז לקשיים, ואף פשיטת רגל בקרב קבלני משנה רבים מענף הבניה. במאמר זה אנסה לתאר לכם את השיטה, לסמן את הבורות אליהם עלולים ליפול קבלני המשנה, ואתן לכם מספר טיפים כיצד להתגונן בפני חברה קבלנית או יזם המנסים לגלגל עליכם את חובותיהם. כאשר פרויקט בניה יוצא לדרך, פונים פעמים רבות היזמים אל חברה קבלנית גדולה, על מנת שזו תבצע עבורם את הפרוייקט "עד המפתח" (מתחילתו ועד סיומו). חברה קבלנית זו בוחרת קבלני משנה בהליך של מכרז, קבלני משנה אשר יבצעו עבורה חלקים מהפרויקט, כמו למשל עבודות השלד, האינסטלציה, החשמל, כיבוי וגילוי אש, מיזוג אויר, מעליות, אלומיניום, נגרות בניין, גבס ועוד. היזמים וחברות הבניה, מחתימים את קבלני המשנה על חוזים דרקוניים, בעלי דרישות מחמירות במיוחד. קבלני משנה רבים שאינם נעזרים בייעוץ משפטי מתאים, לא מתעמקים בפרטי החוזה, ועלולים להיוותר חשופים לתרחישים שליליים רבים. "הפלת" תיק החובות בפרויקט נדל"ן על קבלני המשנה איננה אירוע נדיר. היא פועלת כך: במהלך חיי הפרוייקט, משגרים היזמים תכתובות אל קבלני המשנה, וזאת באופן יומיומי. בתכתובות אלו מאשימים היזמים או הקבלנים הראשיים שלהם את קבלני המשנה בפיגורים ואיחורים ובביצוע לקוי של העבודה. המטרה היא על פי רוב להשתמש בתכתובות הללו ביום סגריר, באמצעות הטלת קנסות על קבלני המשנה. כמו כן לא נדירים הם המקרים בהם מאשימים היזמים את קבלני המשנה בהאשמות שווא ומנפחים אירועים שוליים, וזאת על מנת לקנוס את קבלן המשנה בבוא העת. אם הפרויקט נמכר בהצלחה, והתזרים שלו חיובי, לא נעשה על פי רוב שימוש בתכתובות הללו, אך כאשר הפרויקט נקלע חס וחלילה לקשיים שיווקיים והפסדים, קונסים יזמי הפרויקט את קבלני המשנה, מעכבים את התשלום המגיע להם, מאשימים אותם בקנסות אותם ספגו כביכול מרוכשי הדירות או שוכרי השטחים בפרויקט, ואף גוררים אותם לדיונים ארוכים בבתי המשפט. על פי רוב קבלן המשנה הוא "הצד החלש" לעומת מזמין העבודה. ליזם או לקבלן הראשי יש "כיסים עמוקים" והם מסוגלים לנהל הליכים משפטיים מתישים. כמו כן, במידה רבה, מצוי קבלן המשנה ב"ידיים" של מזמין העבודה. מדוע? מפני שמזמין העבודה מחזיק בידיו ערבויות בנקאיות אותן ניתן לממש בקלות, וכמו כן, לעיתים קרובות מזמין העבודה עדיין לא שילם לקבלן את מלוא התשלום עבור עבודתו, ובזאת הוא מקבל הרבה כוח לידיים. מאידך, התכתשות משפטית היא אופציה מאד לא רצויה עבור קבלן המשנה, עקב התמשכותה על פני שנים רבות. בנסיבות אלה, לעיתים קרובות נאלץ קבלן המשנה לבלוע את הצפרדע, אחרת הוא עלול להיקלע לקשיים תזרימיים ואף להגיע לפשיטת רגל עוד לפני מיצוי ההליך המשפטי. מדובר בניהול סיכונים ציני כאשר לעיתים קרובות קבלן המשנה כלל לא איחר, או כלל איננו אשם באיחור בלוחות הזמנים שלו, אך בכל זאת הוא מחויב בקנסות. ניתן להתגונן מפני תרחישים אלה של הפלת חבויות, וטוב יעשו קבלני המשנה אם יאמצו מספר כללי אצבע לפעולה מול חברות יזמיות המזמינות את שירותיהם. אכן, לעיתים חורגים קבלני המשנה מהדרישות הרשומות בחוזה, ועל כך הם חייבים בקנסות, אך חלה לאחרונה עליה גדולה בהשתת קנסות על קבלני משנה, שלא בצדק ושלא כדין. כיצד על קבלני המשנה להתגונן מפני הרעה? קיימים מספר כללים שמומלץ להקפיד עליהם בעת ההתקשרות חוזית בין קבלן משנה לבין יזמים או חברות קבלניות, וניתן גם לנקוט באמצעים משפטיים מתאימים, גם לאחר שנחתם החוזה. העמדת תשתית ראויה ונדרשת לביצוע העבודה – לעיתים קרובות יכול קבלן המשנה לבצע את העבודות המוטלות עליו, רק לאחר שהושלמו עבודות של קבלני משנה אחרים בפרוייקט. אם עבודות אלה לא הושלמו, נגרר קבלן המשנה בעל כורחו לאיחור בלוחות הזמנים. אני ממליצה להקפיד ולכלול בחוזה הביצוע את כל העבודות שהשלמתן נדרשת על מנת לאפשר לקבלן המשנה להתחיל לבצע את עבודתו. הכללת סעיף שכזה בחוזה תאפשר לקבלן המשנה להצביע על האשם האמיתי באיחוריו – ולנער מעליו קנסות לא לו. 'פיצוי למזמין מותנה בתנאים' – בדרך כלל כולל חוזה הביצוע, שבין היזם לקבלן המשנה, סעיף מיוחד המתייחס לקנסות שיוטלו על קבלן המשנה במקרה של איחור בלוחות הזמנים. מדובר בקנס שיוטל על קבלן המשנה בלי שהיזם יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק. לוחות זמנים אלה מתייחסים לא רק למועד המשוער של סיום העבודה של קבלן המשנה בפרויקט, אלא גם לאבני דרך שונות שנקבעו בינו לבין היזם במהלכו. אני ממליצה לקבלני המשנה להסכים לשלם פיצוי למזמיני הפרויקט, אך רק במקרה בו יתרחש איחור במועד סיום כלל העבודה של קבלן המשנה, ולא במקרה של איחור בהשלמת אחד או יותר מהשלבים שנקבעו כאבני דרך. לעיתים נוצר מצב בו קבלן משנה אחד מעכב את יתר קבלני המשנה האחרים. במקרה שכזה יכול המזמין לקנוס את כל קבלני המשנה גם יחד, ולחסוך לעצמו, שלא בצדק, עלויות רבות. פיצוי ללא הוכחת נזק – בחוזי בנייה מתחייב קבלן המשנה לשלם למזמין הפרויקט פיצוי על כל איחור, גם מבלי שהמזמין חייב להוכיח כי נגרם לו נזק. אני ממליצה לקבלני המשנה להסכים לפיצוי שכזה, אך הסכום שייקבע בו צריך להיות סביר והגיוני ולא מופרז. פיצוי מצטבר – היות וכל איחור שכזה גורר קנס מסוים ללא הוכחת נזק, קבלן משנה, אשר איחר מספר פעמים או איחר איחור ארוך יחסית, בעל כורחו, עלול לשלם סכומי פיצוי מצטברים גבוהים שיהפכו את הפרויקט להפסדי עבורו. על כן אני ממליצה להגביל הן את סכום הפיצוי המצטבר ללא הוכחת נזק, והן את הסך הכספי המצטבר של האחריות של קבלן המשנה - לסכום קבוע בשיעור של 10%-20% מסך התשלום אותו הוא אמור לקבל על הפרויקט כולו. כך מבטיח לעצמו קבלן המשנה 80% מהתשלום המובטח לו לפחות, ועלול אמנם שלא להרוויח מהפרויקט – אך גם לא להפסיד את המכנסיים. תגובה מיידית בכתב – אני ממליצה לקבלני המשנה להקפיד להגיב בכתב, בצורה מנומקת ומסודרת, לכל תכתובת המתקבלת ממזמיני העבודה, לאורך חיי הפרויקט. כמו כן המלצתי הנה לתעד את כל התכתובות הללו למקרה בו יהיה בהן צורך לעימות משפטי עתידי. אם יקפידו קבלני המשנה להגיב לכל טענות המזמין, הוא יתקשה "לבנות" תיק תביעה לבית המשפט, שיאפשר לו לטעון כי המזמין נתן לקבלן המשנה התראות אינספור על הפרות ועיכובים, אשר לא נענו, ולכן הצדק עומד לצידו. אם יקפיד קבלן המשנה להשיב לכל התראה, הוא יוכל להראות בבית המשפט, במידת הצורך, איך לכל תכתובת שקיבל מהמזמין ניתנה תשובה המשיבה לטענות ומפריכה אותן. הצרה היא שרבים מקבלני המשנה עסוקים כל כך בעסקיהם, שאין להם פנאי לענות בצורה מקצועית ומיידית לטענות המזמינים ולכן, שימוש מושכל בייעוץ משפטי לתקופת הפרויקט, עשוי להציל את קבלן המשנה לא רק מתסכול רב, אלא גם מפשיטת רגל בתום הפרויקט.

קומבינת הנדל"ן: החברות הקבלניות נגד קבלני המשנה
פרויקט הנדל"ן נקלע לקשיים? בימים אלה של מצוקה תזרימית ומיתון הולך ומחריף בענף הבנייה, עלולים דווקא קבלני המשנה לשלם את מחיר הכישלון השיווקי של החברות הקבלניות. כיצד יכולים קבלני המשנה להגן על עצמם? חברות קבלניות ויזמים לא מעטים ינסו לגלגל את כישלונם השיווקי או מצוקתם התזרימית אל פיתחם של קבלני המשנה, בצורות שונות ומקוריות. קבלנים שלא נערכו מראש לתרחיש שלילי שכזה, עלולים למצוא עצמם חשופים בימים אלה לקנסות כבדים מצד היזם, למרות שלעיתים קרובות לא היה פגם בעבודתם. קנסות אלה, והתנערות מחובות של מזמיני העבודה, מהווים בין השאר זרז לקשיים, ואף פשיטת רגל בקרב קבלני משנה רבים מענף הבניה. כאשר פרויקט בניה יוצא לדרך, פונים פעמים רבות היזמים אל חברה קבלנית גדולה, על מנת שזו תבצע עבורם את הפרוייקט "עד המפתח" (מתחילתו ועד סיומו). פרויקט חפציבה גארדן פרויקט חפציבה גארדן פלאש 90 חברה קבלנית זו בוחרת קבלני משנה בהליך של מכרז, קבלני משנה אשר יבצעו עבורה חלקים מהפרויקט, כמו למשל עבודות השלד, האינסטלציה, החשמל, כיבוי וגילוי אש, מיזוג אויר, מעליות, אלומיניום, נגרות בניין, גבס ועוד. היזמים וחברות הבניה, מחתימים את קבלני המשנה על חוזים דרקוניים, בעלי דרישות מחמירות במיוחד. קבלני משנה רבים שאינם נעזרים בייעוץ משפטי מתאים, לא מתעמקים בפרטי החוזה, ועלולים להיוותר חשופים לתרחישים שליליים רבים. "הפלת" תיק החובות בפרויקט נדל"ן על קבלני המשנה איננה אירוע נדיר. היא פועלת כך: במהלך חיי הפרוייקט, משגרים היזמים תכתובות אל קבלני המשנה, וזאת באופן יומיומי. בתכתובות אלו מאשימים היזמים או הקבלנים הראשיים שלהם את קבלני המשנה בפיגורים ואיחורים ובביצוע לקוי של העבודה. המטרה היא על פי רוב להשתמש בתכתובות הללו ביום סגריר, באמצעות הטלת קנסות על קבלני המשנה. כמו כן לא נדירים הם המקרים בהם מאשימים היזמים את קבלני המשנה בהאשמות שווא ומנפחים אירועים שוליים, וזאת על מנת לקנוס את קבלן המשנה בבוא העת. אם הפרויקט נמכר בהצלחה, והתזרים שלו חיובי, לא נעשה על פי רוב שימוש בתכתובות הללו, אך כאשר הפרויקט נקלע חס וחלילה לקשיים שיווקיים והפסדים, קונסים יזמי הפרויקט את קבלני המשנה, מעכבים את התשלום המגיע להם, מאשימים אותם בקנסות אותם ספגו כביכול מרוכשי הדירות או שוכרי השטחים בפרויקט, ואף גוררים אותם לדיונים ארוכים בבתי המשפט. על פי רוב קבלן המשנה הוא "הצד החלש" לעומת מזמין העבודה. ליזם או לקבלן הראשי יש "כיסים עמוקים" והם מסוגלים לנהל הליכים משפטיים מתישים. כמו כן, במידה רבה, מצוי קבלן המשנה ב"ידיים" של מזמין העבודה. מדוע? מפני שמזמין העבודה מחזיק בידיו ערבויות בנקאיות אותן ניתן לממש בקלות, וכמו כן, לעיתים קרובות מזמין העבודה עדיין לא שילם לקבלן את מלוא התשלום עבור עבודתו, ובזאת הוא מקבל הרבה כוח לידיים. מאידך, התכתשות משפטית היא אופציה מאד לא רצויה עבור קבלן המשנה, עקב התמשכותה על פני שנים רבות. בנסיבות אלה, לעיתים קרובות נאלץ קבלן המשנה לבלוע את הצפרדע, אחרת הוא עלול להיקלע לקשיים תזרימיים ואף להגיע לפשיטת רגל עוד לפני מיצוי ההליך המשפטי. מפני תרחישים אלה ניתן להתגונן, וטוב יעשו קבלני המשנה אם יאמצו מספר כללי אצבע לפעולה מול חברות יזמיות המזמינות את שירותיהם. אכן, לעיתים חורגים קבלני המשנה מהדרישות הרשומות בחוזה, ועל כך הם חייבים בקנסות, אך לאחרונה חלה עליה גדולה בהשתת קנסות על קבלני משנה, שלא בצדק ושלא כדין. להתגונן מהאשמות שווא קיימים מספר כללים שמומלץ להקפיד עליהם בעת ההתקשרות חוזית בין קבלן משנה לבין יזמים או חברות קבלניות, וניתן גם לנקוט באמצעים משפטיים מתאימים, גם לאחר שנחתם החוזה. העמדת תשתית ראויה ונדרשת לביצוע העבודה – לעיתים קרובות יכול קבלן המשנה לבצע את העבודות המוטלות עליו, רק לאחר שהושלמו עבודות של קבלני משנה אחרים בפרוייקט. אם עבודות אלה לא הושלמו, נגרר קבלן המשנה בעל כורחו לאיחור בלוחות הזמנים. רצוי להקפיד ולכלול בחוזה הביצוע את כל העבודות שהשלמתן נדרשת על מנת לאפשר לקבלן המשנה להתחיל לבצע את עבודתו. הכללת סעיף שכזה בחוזה תאפשר לקבלן המשנה להצביע על האשם האמיתי באיחוריו – ולנער מעליו קנסות לא לו. 'פיצוי למזמין מותנה בתנאים' – בדרך כלל כולל חוזה הביצוע, שבין היזם לקבלן המשנה, סעיף מיוחד המתייחס לקנסות שיוטלו על קבלן המשנה במקרה של איחור בלוחות הזמנים. מדובר בקנס שיוטל על קבלן המשנה בלי שהיזם יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק. לוחות זמנים אלה מתייחסים לא רק למועד המשוער של סיום העבודה של קבלן המשנה בפרויקט, אלא גם לאבני דרך שונות שנקבעו בינו לבין היזם במהלכו. מומלץ לקבלני המשנה להסכים לשלם פיצוי למזמיני הפרויקט, אך רק במקרה בו יתרחש איחור במועד סיום כלל העבודה של קבלן המשנה, ולא במקרה של איחור בהשלמת אחד או יותר מהשלבים שנקבעו כאבני דרך. לעיתים נוצר מצב בו קבלן משנה אחד מעכב את יתר קבלני המשנה האחרים. במקרה שכזה יכול המזמין לקנוס את כל קבלני המשנה גם יחד, ולחסוך לעצמו, שלא בצדק, עלויות רבות. פיצוי ללא הוכחת נזק – בחוזי בנייה מתחייב קבלן המשנה לשלם למזמין הפרויקט פיצוי על כל איחור, גם מבלי שהמזמין חייב להוכיח כי נגרם לו נזק. על קבלני המשנה להסכים לפיצוי שכזה, אך הסכום שייקבע בו צריך להיות סביר והגיוני ולא מופרז. פיצוי מצטבר – היות וכל איחור שכזה גורר קנס מסוים ללא הוכחת נזק, קבלן משנה, אשר איחר מספר פעמים או איחר איחור ארוך יחסית, בעל כורחו, עלול לשלם סכומי פיצוי מצטברים גבוהים שיהפכו את הפרויקט להפסדי עבורו. על כן מומלץ להגביל הן את סכום הפיצוי המצטבר ללא הוכחת נזק, והן את הסך הכספי המצטבר של האחריות של קבלן המשנה - לסכום קבוע בשיעור של 10%-20% מסך התשלום אותו הוא אמור לקבל על הפרויקט כולו. כך מבטיח לעצמו קבלן המשנה 80% מהתשלום המובטח לו לפחות, ועלול אמנם שלא להרוויח מהפרויקט – אך גם לא להפסיד את המכנסיים. תגובה מיידית בכתב – מומלץ קבלני המשנה להקפיד להגיב בכתב, בצורה מנומקת ומסודרת, לכל תכתובת המתקבלת ממזמיני העבודה, לאורך חיי הפרויקט. כמו כן יש לתעד את כל התכתובות הללו למקרה בו יהיה בהן צורך לעימות משפטי עתידי. אם יקפידו קבלני המשנה להגיב לכל טענות המזמין, הוא יתקשה "לבנות" תיק תביעה לבית המשפט, שיאפשר לו לטעון כי המזמין נתן לקבלן המשנה התראות אינספור על הפרות ועיכובים, אשר לא נענו, ולכן הצדק עומד לצידו. הם גם יוכלו להראות בבית המשפט, במידת הצורך, איך לכל תכתובת שקיבל מהמזמין ניתנה תשובה המשיבה לטענות ומפריכה אותן.

X

שנות ניהול נכסים והשבחת רכוש
דירות להשכרה, שטחי מסחר, משרד או בניין מרובה דיירים, הינם מאפיקי ההשקעה הנפוצים בישראל. אולם, לא כל בעל נכס מניב, פנוי לטיפול השוטף. אחרים, משקיעים ממיטב זמנם, אבל בהעדר ידע והתמחות, מפסידים ממון רב. בחב' פירר, צברנו 68 שנות ניסיון וידע על ניהול נכסים, המספקים מענה לכל המקרים בהם עלול להיתקל בעל הבית: אחזקה שוטפת ושיפוצים, דיירים סרבנים, פולשים, תשלומי ארנונה ומיסים שגויים, טיפול בדיירים מוגנים, ועוד. בנוסף, במקרים רבים, בעל הנכס, אינו מודע למלוא הפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכס ולהזדמנויות שהשוק, או השלטונות, מזמנים לו והוא זקוק לליווי משפטי ותכנוני, אשר יסייע לו להשיג את מלוא התשואה מהנכס. זוהי בדיוק המומחיות שלנו, ואנו מעמידים אותה לרשותכם. בנוסף, ריכזנו כאן עבורכם, מאמרים, שיאירו את עיניכם בכל הנוגע לניהול נכסים. מאמרים ומידע שימושי כאן תמצאו מספר מאמרים חשובים ועצות על ניהול נכסים, המבוססים על נסיונינו ועל סל השירותים הרחב, הנותן את כל הפתרונות הנדרשים לבעל נכס

שימור מבנים - רווח או עונש
בתל- אביב, עיר בת מעל מאה שנה, ישנם בתים רבים ישנים שנבנו בעשורים הראשונים של המאה הקודמת, לעיתים ברוח התקופה ששלטה אז. בחודש ספטמבר 2008, אישרה עיריית תל-אביב תוכנית לשימור כ-1000 מבנים בעיר, מתוכם כ- 200 מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות, זאת במטרה לשמר את בתיה הותיקים של העיר ברוח המורשת האדריכלית. לתיאום פגישה לקבלת ייעוץ וליווי בנושא שימור מבנים טלפנו אם הבית שבבעלותכם הינו אחד מ 1000 בתים אלו, הינכם צפויים להידרש להשקיע סכומים גבוהים בשיפוץ ובשימור חיצוניותו של הבית. שימור מבנה מחייב בין היתר, הכנת תיק תיעוד, שיחזור חלקים פגומים בדיוק מקסימאלי למקור, מעורבות של מהנדסי בנין, אדריכלים, שמאים, אמנים ובעלי מקצוע יחודיים על מנת לשמר בדיוק מירבי את צורתו המקורית של המבנה, עפ"י הנחיות ופיקוח של צוות השימור הייעודי בעיריית תל-אביב. גם לאחר ביצוע פעולות השימור הראשונית, יידרשו בעלי הבית להמשיך ולהשקיע במשך השנים בשימורו של הבית. רשימת תוכנית השימור אם בבנין שבבעלותם, הנמצא ברשימת תוכנית השימור, ניתן היה בעבר לממש זכויות בניה בתוקף תוכניות בנין עיר (תב"ע) החלות באזור, סביר להניח שתוכנית שימור משנה זכויות אלו ואינה מאפשרת לכם תוספת קומה, חדרים נוספים, או תוספת על הגג. בחלק מהמקרים זכויות הבניה צומצמו באופן משמעותי, ובחלק אחר של המקרים לא ניתן להוסיף כלל בניה, אלא מוענקת זכות לניוד יתרת זכויות הבניה למקום אחר שבעלי הנכס צריכים לאתר. מעמסת עלות שיפוץ ושימור הבתים, תיפול כמובן על כתפיהם של בעלי הבתים, ללא יכולת להתנגד או לסרב לביצוע השימור. במידה והשימור לא יבוצע בטווח זמן מסויים, תהיה עיריית תל-אביב רשאית לבצע את השימור בכוחות עצמה ולחייב את בעל הבית והדיירים בתשלום ביצוע העבודה. האם שימור מבנה משתלם? האם תוכנית השימור מיטיבה עם בעלי הבתים או פוגעת בהם? תלוי כמובן את מי שואלים. אין ספק שאי יכולת הבחירה, האם לבצע שימור או לא, שהופקעה מהבעלים אינה לטובתם. מי שמעוניין לשפץ את ביתו במיליוני שקלים רשאי לעשות זאת גם אם לא נכלל ברשימת המבנים לשימור. היכללות ברשימה הטילה על בעלי הבתים חובות בלבד ולא זכויות. ואכן, רבים ניסו להתנגד לתכנית השימור בשלביה הראשונים וניסו לפעול על מנת להסיר את ביתם מרשימת ה-1000 הנבחרים, ומעטים מתוכם הצליחו להימלט מהרשימה בעוד מועד. מאידך טוענים שמאי עיריית תל אביב כי ערכו של הבית עלה בכ- 5% בעקבות "מיתוגו" כבניין לשימור ואף גובים על כך היטל השבחה. שמאים מובילים יודעים להוכיח כי סימונו של מבנה כבית לשימור אינו מעלה את ערכו אלא אדרבה מוריד משמעותית את ערכו. אם היה ניתן לשפץ את הבית ללא מיגבלות השימור ותוך כדי ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה, הרווח של בעל הבית היה גדול לעין ערוך מערכו בעקבות מגבלות תוכנית השימור. יש המעריכים את עלות שיפוץ בית על פי תוכנית השימור, לרבות משך הזמן והבירוקרטיה הנדרשת לכך, פי שלוש או ארבע מעלות שיפוץ בהליך רגיל. מה עושים? – תביעת פיצויים על נזקי שימור! חוק התכנון והבניה קובע הליך המאפשר לבעל נכס לזכות בפיצויים מאת הועדה המקומית, בעקבות אישור תוכנית הפוגעת בזכותו במקרקעין וזאת עפ"י סעיף 197 לחוק ולשונו:

ניהול משרדיםל לחץ כאן

"נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית..." עם זאת משך הזמן המוקצב לתבוע פיצויים במקרה זה מוגבל ועומד על שלוש שנים בלבד מיום אישור התוכנית. כאשר ישנן כוונות להגביל את הזכות לפיצויים לנזקים עקב הסכומים הגבוהים שנפסקו לבעלי נכסים בשנים האחרונות על-פי סעיף 197 דלעיל. התביעות העיקריות בגינן ניתן לתבוע פיצוי בעטיה של פגיעה מכח תכנית השימור הם: הפער הגדול בין עלות השיפוץ על-פי תוכנית השימור לעלות שיפוץ רגיל. ביטול האפשרות לממש תוספת בניה בבית, כפי שניתן היה ערב התוכנית. הצורך בהחזרת מבנה הבנין לצורתו המקורית, במקרים בהם בוצעו תוספות בניה ללא היתר לפני זמן רב והגנת ההתישנות חלה עליהם. אי יכולת להוסיף מעלית חיצונית, לתלות מזגנים או לבצע כל שינוי חיצוני ללא אישור צוות השימור בעיריית תל-אביב. אובדן הזכות לתוספת קומה במסגרת תמ"א 38 – תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הצורך התמידי לשמור על צורתו החיצונית של המבנה, תוך שימוש בבעלי מקצוע וחומרים יקרים לרוב. בעלי בתים החוששים לעתיד בתיהם ומעוניינים להצטרף להליך תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לפני תום המועד האפשרי על-פי החוק, חייבים ליצור קשר עם משרד עו"ד ותיק ומקצועי בתחום ולהגיש תביעת פיצויים כחוק. יש לקחת בחשבון כי מיד לאחר תום המועד להגשת תביעות פיצויים תפעל העירייה ביתר שאת לאכיפת הוראות השימור.

מחלקת ניהול דירות להשקעה
לרשותכם מחלקת ניהול דירות המאפשרת לכם ליהנות מכל היתרונות של בעלות על דירה מניבה, בלי כאב הראש של ניהול הנכס! אנשים פרטיים רבים רוכשים דירה להשקעה. מדובר בדרך כלל במשקיעים שגילו את היתרונות הגלומים בבעלות על דירה מושכרת (כמו למשל מסלול של פטור ממס, הכנסה שוטפת ועוד) ולכן החליטו להשקיע סכום נכבד מהונם ברכישת דירה שתושכר. לעתים מדובר ברצון לפזר את ההשקעה בין תחומים שונים כגון שוק ההון, קופת גמל ונדל"ן. למרות כל היתרונות, רבים נרתעים מרכישת נכס בשל החשש מההתנהלות מול השוכרים. ניהול השכרות גורם ללא מעט בעלי דירות אף להחליט, מסיבה זו, למכור את הנכס לאחר זמן קצר יחסית. כל בעל דירה ותיק יספר לכם על התחושה שתוקפת אותו כאשר הטלפון מצלצל והוא מזהה שהמתקשר הוא השוכר, או על החשש כאשר מתחיל לרדת גשם, מפני טלפון המבשר על הרטיבות שמחייבת תיקון יקר. בניגוד לאחזקת תיק ניירות ערך או קופת גמל, ניהול השכרות מחייב אותך למידה רבה של מעורבות. יש לדאוג למציאת שוכר לדירה, נדרש ממך לדאוג לתחזוקה ותיקונים מדי פעם, ולעתים אתה צריך להתמודד עם בעיות גביה ומוסר תשלומים ירוד – וזה לא מתאים לכל אחד. ניהול דירות בלי כאב הראש אבל, ניתן להתגבר על כל זה בקלות: דרך שימוש בחברת ניהול השכרות מתמחה, אשר לוקחת על עצמה את כל הטרדות והטיפול השוטף. עד היום, שירות כזה היה ניתן בעיקר לחברות גדולות, בעלות נכסים מניבים בהיקפים גדולים – לרוב בניינים שלמים. כך יש לכם אפשרות ליהנות מהיתרונות של בעלות בדירה להשכרה, אך לחסוך את החסרונות הכרוכים בכך, זאת באמצעות מחלקת בעלי הנכסים הפרטיים החדשה שלנו. כך, תוכלו לקבל את השירות ואת הניסיון שצברנו בטיפול בנכסים מניבים כבדים במשך עשרות שנים ולמעשה לזכות בהכנסה "פאסיבית" – כלומר, קבלת שכר הדירה במועד, ללא כאב ראש וללא כל צורך להיות בקשר עם הדייר. השירות של ניהול דירה כולל גם מציאת דייר חדש עם תום החוזה, חתימת חוזה שכירות מולו, טיפול בערבויות הנדרשות, דיווח והעברת החשבונות על שם הדייר ברשויות השונות וכל נושא משפטי אחר הנדרש. התשלום עבור שירות ניהול דירות הינו אחוז לא גבוה מן ההכנסה השוטפת, אך במקרים רבים תגלו שהכנסתכם, למרות דמי הניהול, אף גדלות, בשל היעילות הכלכלית: עלות תיקונים זולה יותר, מציאת שוכרים תוך זמן קצר יותר, מיקסום ההכנסות מהנכס ופינוי של הרבה זמן עבורכם – כדי שתוכלו להמשיך ולעבוד על הפרויקט הבא שלכם. במידה וגם זו תהיה דירה או נכס נדל"ן אחר, נעמוד לרשותכם ונלווה אתכם גם בהליכי הרכישה וכמובן בניהול הנכס.

מדוע אתם זקוקים לחברה עבור ניהול מבנים
"אמר ר' יצחק לעולם ישלש אדם ממונו: שליש בקרקע, שליש בפרקמטיא (סחורה) ושליש תחת ידו" כבר קדמונינו ידעו שאסור לשים את כל הביצים בסל אחד. לכל אפיק השקעה ישנם סיכויים וסיכונים משלו וישנם היתרונות והחסרונות האופייניים לו. שוק הנדל"ן נתפס בדרך כלל כאפיק השקעה סולידי ובטוח באופן יחסי. עם זאת, אחד האתגרים הבולטים המהווים מחסום באפיק השקעה זה, הינו הצורך בניהול מבנים שוטף של הנכס. דרך ואופן ניהול הנכס, מכריעים לעיתים את הכף בשאלה, האם ההשקעה משתלמת או לא. כל עוד מדובר בדירת מגורים בודדת שמתוחזקת היטב ומושכרת באופן קבוע על ידי הבעלים, לדייר סביר העומד בהתחייבויותיו החוזיות – ניתן להסתדר לבד. אולם, כאשר מדובר בנכס מורכב יותר, יש כבר צורך בניהול מקצועי. כך למשל, ניהול של בניין שלם, של מס' דירות מגורים, של מרכזי מסחר או תעשיה, כל אלו מצריכים מערך מקצועי ומנוסה שייתן מענה לכל הצרכים המיוחדים. מטרתו של בעל הנכס הינה כמובן, שהנכס שבבעלותו יהיה מושכר לשוכר האופטימאלי, ויניב תשואה מקסימאלית לאורך זמן, ובמקביל לדאוג לכך שההוצאות הנדרשות תהיינה נמוכות אך יעילות ככל שניתן. מדובר למעשה במשולש בן שלושה קודקודים. בעל הנכס, השוכר והנכס. בכל אחד משלושה קודקודים אלו טמון פוטנציאל לאתגר המחייב טיפול מקצועי. ניהול מבנים הוא עסק מורכב! בעל הנכס – לעתים מדובר בשותפים או יורשים אשר קיבלו את הנכס בירושה, ואינם מעוניינים להשקיע מזמנם וממרצם. לעיתים מדובר בתושבי חוץ, בעלי נכסים בארץ וכן באנשים עסוקים אשר הזמן שבידם אינו מאפשר להם לנהל את הנכס בעצמם. כן הדבר לגבי חברה או גוף כלשהו המחזיק בנכסי נדל"ן לצורך השקעה ואינו מעוניין להחזיק מחלקה עצמאית ומקצועית פנימית אשר תיתן מענה לצרכי ניהול הנכסים. לא חשוב לאיזו מהקטגוריה אתם עונים, ברור שפניה לחברה ניהול מקצועית, תשפר את מצבכם, הן מבחינת שעות העבודה שיש להשקיע בנכס והן מבחינת התשואה. השוכר – לעיתים ההתנהלות מול שוכר אינה פשוטה כלל וכלל. האתגר הראשון בהליך ניהול מבנים הוא מציאת שוכר מתאים, אשר יענה על הדרישות המתאימות, יספק את הביטחונות המתאימים, יחתום על חוזה שכירות המבטיח את זכויות הבעלים, ויקיים את ההתחייבויות שבחוזה. לאחר שנמצא השוכר, יש בדרך כלל מגע עימו גם בתקופת השכירות, כאשר אנו מתבקשים לתת מענה. יש לקבוע אילו מתלונותיו של השוכר מוצדקות ואילו לא. יש לוודא שהשוכר משתמש בדירה כראוי ושומר עליה. במידה והשוכר מפר את החוזה יש לעמוד על המשמר, להתרות בו ובמידת הצורך לנקוט באמצעים המשפטיים הרלבנטיים. הנכס – ככל שהנכס מורכב יותר כך גדל הצורך בטיפול מקצועי מיומן וממוקד. בין המקרים הבולטים אפשר למנות נכס שלא מצליחים להשכירו, נכס שהשוכר בחר שלא לפנותו בתום תקופת השכירות, פלישות, נכס המהווה שטחי תעשייה או מסחר מורכבים, טיפול בנכסים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים ועוד. בנוסף לכל אלו, תמיד יש לשאוף להשגת התשואה המקסימאלית אותה ניתן לקבל מהנכס. אחת לתקופה יש לבחון את כדאיות השבחת הנכס ושיפוצו, עלות השיפוץ וקביעת רמת ההשקעה ביחס לתמורה שתתקבל – זוהי תורה בפני עצמה. כך למשל יש לבחון האם ניתן לנצל או להוסיף זכויות בניה בנכס, האם הייעוד שנעשה בנכס הינו המיצוי המקסימאלי שלו או שמא ניתן לשנות את ייעודו ולהגדיל את התשואה. הטיפול מול הרשויות הרלבנטיות – עירייה, חברת חשמל, דו"חות למס הכנסה, כל אלו מחייבים גישה מקצועית ומנוסה. בסיכומו של דבר ניתן לומר כי ניהול מבנים זה מקצוע שלם ותורה בפני עצמה, הדורשת ידע, ניסיון ומקצועיות. לעתים קרובות הפער בין טיפול אגבי וחובבני של בעלי הנכס, לבין טיפול מקצועי ומיומן של מנהל נכס מקצועי, הינו עשרות אחוזים, והוא זה שמכריע את הכף בשאלה האם מדובר בהשקעה רווחית ומשתלמת או בהשקעה כושלת.

שימור מבנים - רווח או עונש
בתל- אביב, עיר בת מעל מאה שנה, ישנם בתים רבים ישנים שנבנו בעשורים הראשונים של המאה הקודמת, לעיתים ברוח התקופה ששלטה אז. בחודש ספטמבר 2008, אישרה עיריית תל-אביב תוכנית לשימור כ-1000 מבנים בעיר, מתוכם כ- 200 מבנים לשימור עם הגבלות מחמירות, זאת במטרה לשמר את בתיה הותיקים של העיר ברוח המורשת האדריכלית. לתיאום פגישה לקבלת ייעוץ וליווי בנושא שימור מבנים טלפנו - 03-5664040 אם הבית שבבעלותכם הינו אחד מ 1000 בתים אלו, הינכם צפויים להידרש להשקיע סכומים גבוהים בשיפוץ ובשימור חיצוניותו של הבית. שימור מבנה מחייב בין היתר, הכנת תיק תיעוד, שיחזור חלקים פגומים בדיוק מקסימאלי למקור, מעורבות של מהנדסי בנין, אדריכלים, שמאים, אמנים ובעלי מקצוע יחודיים על מנת לשמר בדיוק מירבי את צורתו המקורית של המבנה, עפ"י הנחיות ופיקוח של צוות השימור הייעודי בעיריית תל-אביב. גם לאחר ביצוע פעולות השימור הראשונית, יידרשו בעלי הבית להמשיך ולהשקיע במשך השנים בשימורו של הבית. רשימת תוכנית השימור אם בבנין שבבעלותם, הנמצא ברשימת תוכנית השימור, ניתן היה בעבר לממש זכויות בניה בתוקף תוכניות בנין עיר (תב"ע) החלות באזור, סביר להניח שתוכנית שימור משנה זכויות אלו ואינה מאפשרת לכם תוספת קומה, חדרים נוספים, או תוספת על הגג. בחלק מהמקרים זכויות הבניה צומצמו באופן משמעותי, ובחלק אחר של המקרים לא ניתן להוסיף כלל בניה, אלא מוענקת זכות לניוד יתרת זכויות הבניה למקום אחר שבעלי הנכס צריכים לאתר. מעמסת עלות שיפוץ ושימור הבתים, תיפול כמובן על כתפיהם של בעלי הבתים, ללא יכולת להתנגד או לסרב לביצוע השימור. במידה והשימור לא יבוצע בטווח זמן מסויים, תהיה עיריית תל-אביב רשאית לבצע את השימור בכוחות עצמה ולחייב את בעל הבית והדיירים בתשלום ביצוע העבודה. האם שימור מבנה משתלם? האם תוכנית השימור מיטיבה עם בעלי הבתים או פוגעת בהם? תלוי כמובן את מי שואלים. אין ספק שאי יכולת הבחירה, האם לבצע שימור או לא, שהופקעה מהבעלים אינה לטובתם. מי שמעוניין לשפץ את ביתו במיליוני שקלים רשאי לעשות זאת גם אם לא נכלל ברשימת המבנים לשימור. היכללות ברשימה הטילה על בעלי הבתים חובות בלבד ולא זכויות. ואכן, רבים ניסו להתנגד לתכנית השימור בשלביה הראשונים וניסו לפעול על מנת להסיר את ביתם מרשימת ה-1000 הנבחרים, ומעטים מתוכם הצליחו להימלט מהרשימה בעוד מועד. מאידך טוענים שמאי עיריית תל אביב כי ערכו של הבית עלה בכ- 5% בעקבות "מיתוגו" כבניין לשימור ואף גובים על כך היטל השבחה. שמאים מובילים יודעים להוכיח כי סימונו של מבנה כבית לשימור אינו מעלה את ערכו אלא אדרבה מוריד משמעותית את ערכו. אם היה ניתן לשפץ את הבית ללא מיגבלות השימור ותוך כדי ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה, הרווח של בעל הבית היה גדול לעין ערוך מערכו בעקבות מגבלות תוכנית השימור. יש המעריכים את עלות שיפוץ בית על פי תוכנית השימור, לרבות משך הזמן והבירוקרטיה הנדרשת לכך, פי שלוש או ארבע מעלות שיפוץ בהליך רגיל. מה עושים? – תביעת פיצויים על נזקי שימור! חוק התכנון והבניה קובע הליך המאפשר לבעל נכס לזכות בפיצויים מאת הועדה המקומית, בעקבות אישור תוכנית הפוגעת בזכותו במקרקעין וזאת עפ"י סעיף 197 לחוק ולשונו: "נפגעו ע"י תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית..." עם זאת משך הזמן המוקצב לתבוע פיצויים במקרה זה מוגבל ועומד על שלוש שנים בלבד מיום אישור התוכנית. כאשר ישנן כוונות להגביל את הזכות לפיצויים לנזקים עקב הסכומים הגבוהים שנפסקו לבעלי נכסים בשנים האחרונות על-פי סעיף 197 דלעיל. התביעות העיקריות בגינן ניתן לתבוע פיצוי בעטיה של פגיעה מכח תכנית השימור הם: הפער הגדול בין עלות השיפוץ על-פי תוכנית השימור לעלות שיפוץ רגיל. ביטול האפשרות לממש תוספת בניה בבית, כפי שניתן היה ערב התוכנית. הצורך בהחזרת מבנה הבנין לצורתו המקורית, במקרים בהם בוצעו תוספות בניה ללא היתר לפני זמן רב והגנת ההתישנות חלה עליהם. אי יכולת להוסיף מעלית חיצונית, לתלות מזגנים או לבצע כל שינוי חיצוני ללא אישור צוות השימור בעיריית תל-אביב. אובדן הזכות לתוספת קומה במסגרת תמ"א 38 – תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הצורך התמידי לשמור על צורתו החיצונית של המבנה, תוך שימוש בבעלי מקצוע וחומרים יקרים לרוב. בעלי בתים החוששים לעתיד בתיהם ומעוניינים להצטרף להליך תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לפני תום המועד האפשרי על-פי החוק, חייבים ליצור קשר עם משרד עו"ד ותיק ומקצועי בתחום ולהגיש תביעת פיצויים כחוק. יש לקחת בחשבון כי מיד לאחר תום המועד להגשת תביעות פיצויים תפעל העירייה ביתר שאת לאכיפת הוראות השימור.

מדוע אתם זקוקים לחברה עבור ניהול מבנים
"אמר ר' יצחק לעולם ישלש אדם ממונו: שליש בקרקע, שליש בפרקמטיא (סחורה) ושליש תחת ידו" כבר קדמונינו ידעו שאסור לשים את כל הביצים בסל אחד. לכל אפיק השקעה ישנם סיכויים וסיכונים משלו וישנם היתרונות והחסרונות האופייניים לו. שוק הנדל"ן נתפס בדרך כלל כאפיק השקעה סולידי ובטוח באופן יחסי. עם זאת, אחד האתגרים הבולטים המהווים מחסום באפיק השקעה זה, הינו הצורך בניהול מבנים שוטף של הנכס. דרך ואופן ניהול הנכס, מכריעים לעיתים את הכף בשאלה, האם ההשקעה משתלמת או לא. כל עוד מדובר בדירת מגורים בודדת שמתוחזקת היטב ומושכרת באופן קבוע על ידי הבעלים, לדייר סביר העומד בהתחייבויותיו החוזיות – ניתן להסתדר לבד. אולם, כאשר מדובר בנכס מורכב יותר, יש כבר צורך בניהול מקצועי. כך למשל, ניהול של בניין שלם, של מס' דירות מגורים, של מרכזי מסחר או תעשיה, כל אלו מצריכים מערך מקצועי ומנוסה שייתן מענה לכל הצרכים המיוחדים. מטרתו של בעל הנכס הינה כמובן, שהנכס שבבעלותו יהיה מושכר לשוכר האופטימאלי, ויניב תשואה מקסימאלית לאורך זמן, ובמקביל לדאוג לכך שההוצאות הנדרשות תהיינה נמוכות אך יעילות ככל שניתן. מדובר למעשה במשולש בן שלושה קודקודים. בעל הנכס, השוכר והנכס. בכל אחד משלושה קודקודים אלו טמון פוטנציאל לאתגר המחייב טיפול מקצועי. ניהול מבנים הוא עסק מורכב! בעל הנכס – לעתים מדובר בשותפים או יורשים אשר קיבלו את הנכס בירושה, ואינם מעוניינים להשקיע מזמנם וממרצם. לעיתים מדובר בתושבי חוץ, בעלי נכסים בארץ וכן באנשים עסוקים אשר הזמן שבידם אינו מאפשר להם לנהל את הנכס בעצמם. כן הדבר לגבי חברה או גוף כלשהו המחזיק בנכסי נדל"ן לצורך השקעה ואינו מעוניין להחזיק מחלקה עצמאית ומקצועית פנימית אשר תיתן מענה לצרכי ניהול הנכסים. לא חשוב לאיזו מהקטגוריה אתם עונים, ברור שפניה לחברה ניהול מקצועית, תשפר את מצבכם, הן מבחינת שעות העבודה שיש להשקיע בנכס והן מבחינת התשואה. השוכר – לעיתים ההתנהלות מול שוכר אינה פשוטה כלל וכלל. האתגר הראשון בהליך ניהול מבנים הוא מציאת שוכר מתאים, אשר יענה על הדרישות המתאימות, יספק את הביטחונות המתאימים, יחתום על חוזה שכירות המבטיח את זכויות הבעלים, ויקיים את ההתחייבויות שבחוזה. לאחר שנמצא השוכר, יש בדרך כלל מגע עימו גם בתקופת השכירות, כאשר אנו מתבקשים לתת מענה. יש לקבוע אילו מתלונותיו של השוכר מוצדקות ואילו לא. יש לוודא שהשוכר משתמש בדירה כראוי ושומר עליה. במידה והשוכר מפר את החוזה יש לעמוד על המשמר, להתרות בו ובמידת הצורך לנקוט באמצעים המשפטיים הרלבנטיים. הנכס – ככל שהנכס מורכב יותר כך גדל הצורך בטיפול מקצועי מיומן וממוקד. בין המקרים הבולטים אפשר למנות נכס שלא מצליחים להשכירו, נכס שהשוכר בחר שלא לפנותו בתום תקופת השכירות, פלישות, נכס המהווה שטחי תעשייה או מסחר מורכבים, טיפול בנכסים המוחזקים על ידי דיירים מוגנים ועוד. בנוסף לכל אלו, תמיד יש לשאוף להשגת התשואה המקסימאלית אותה ניתן לקבל מהנכס. אחת לתקופה יש לבחון את כדאיות השבחת הנכס ושיפוצו, עלות השיפוץ וקביעת רמת ההשקעה ביחס לתמורה שתתקבל – זוהי תורה בפני עצמה. כך למשל יש לבחון האם ניתן לנצל או להוסיף זכויות בניה בנכס, האם הייעוד שנעשה בנכס הינו המיצוי המקסימאלי שלו או שמא ניתן לשנות את ייעודו ולהגדיל את התשואה. הטיפול מול הרשויות הרלבנטיות – עירייה, חברת חשמל, דו"חות למס הכנסה, כל אלו מחייבים גישה מקצועית ומנוסה. בסיכומו של דבר ניתן לומר כי ניהול מבנים זה מקצוע שלם ותורה בפני עצמה, הדורשת ידע, ניסיון ומקצועיות. לעתים קרובות הפער בין טיפול אגבי וחובבני של בעלי הנכס, לבין טיפול מקצועי ומיומן של מנהל נכס מקצועי, הינו עשרות אחוזים, והוא זה שמכריע את הכף בשאלה האם מדובר בהשקעה רווחית ומשתלמת או בהשקעה כושלת.

מיסוי הכנסה על השכרת דירה: בחירת המסלול המתאים
למי שבבעלותו דירות מגורים מושכרות בישראל, יכול לבחור באחת מתוך שלוש חלופות לתשלום מס על השכרת דירה. לכל אחד מהמסלולים ישנם יתרונות וחסרונות. כדי לדעת איזה מסלול מיסוי דירת מגורים הוא המתאים ביותר עבורכם, עליכם לבחון את ההיבטים הרלבנטיים הנכונים לכם: הכנסות חלופיות, מספר נכסים וכו'. מסיבה זו יש יתרון במסירת דירה לחברת ניהול מתמחה שתודא שאתם נהנים מהמסלול האופטימלי לחץ עכשיו לקבלת הצעה מיוחדת לניהול דירתך המסלול הרגיל: תשלום מס הכנסה מלא על ההכנסה מההשכרה בשיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה. לצורך קביעת ההכנסה החייבת, יותרו בניכוי כל ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה בשנת המס, ובין היתר: הוצאות אחזקה ותיקונים, הוצאות מימון, מסי ארנונה ופחת. מסלול מס מופחת: בהתאם לחלופה זו, אשר מקורה בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יוטל תשלום מס הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד. במקרה זה, אין המשכיר רשאי לדרוש הוצאות או פחת, כך שהמס משולם למעשה על סך כל ההכנסה מהשכירות. על המשכיר לשלם את המס המופחת תוך 30 יום מקבלת דמי השכירות. מסלול פטור מלא: על פי חלופה זו, זכאי המשכיר לפטור מלא ממס על ההכנסה מדמי השכירות על לתקרה קבועה (אשר נכון ל- 2008, עומדת על 4,200 ₪ לחודש) זאת בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה). במסלול זה לא ניתן לדרוש פחת. במידה וההכנסה מדמי השכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק, כפל יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ויוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות. כפי שכתבנו, כדי לבחור את המסלול האופטימאלי לכל שוכר יש לשקול שיקולים שונים ולבחון את הנסיבות תוך מתן דגש למספר שאלות. בין היתר: מה היקף ההכנסה המתקבלת מדמי השכירות, האם היא חורגת מהתקרה, ואם כן בכמה? מהו שיעור המס החל על המשכיר? מה היקף ההוצאות שמוציא המשכיר ביחס להכנסות? האם יש למשכיר כוונות למכור את הנכס בעתיד הנראה לעין? ומהי ההשלכה של בחירת מסלול מיסוי דמי השכירות, על מס השבח אם יחול בעת המכירה (למשל הזכות לניכוי הוצאות מהשבח, הוספת פחת לשווי המכירה) שאלות אלו צריכות להיבחן בכובד ראש, תוך התייעצות עם מומחים בתחום. כל אדם לגופו וכל מקרה ונסיבותיו הייחודיות.

על דיירים מוגנים, בעלי בתים ומה שביניהם
יחסי דייר מוגן ובעל בית, הינם לעולם מורכבים. בשל סיבות היסטוריות שלא כאן המקום לפרטן, נוצר מצב לפיו כיום אלפי דירות בבעלות פרטית, מוחזקות בפועל בידי דיירים המשלמים דמי שכירות סימליים (לעיתים עשרות שקלים לחודש) ולא ניתן לפנותם. הדייר המוגן חוסה בצילו של חוק הגנת הדייר בעוד בעל הבית רואה בעיניים כלות, כיצד הנכס שבבעלותו, מוחזק משך עשרות שנים בתשואה זעומה. ניגוד האינטרסים ברור כשמש: הדייר רוצה להמשיך להחזיק בנכס ולהנות מדמי השכירות הנמוכים ואילו בעל הבית משתוקק לפנותו ואפילו בתמורה הוגנת, ובלבד שניתן יהיה להתחיל להפיק סוף סוף תועלת כלכלית מהנכס. בנסיון לפנות את הדייר המוגן, יש בעלי בתים שאינם בוחלים בשום דרך למרר את חייו של הדייר, בניסיון לכפות עליו לפנות את הנכס. בין התרגילים היצירתיים אפשר לספר על מוסיקה רועשת בשעת מנוחה, שיכון של עובדים זרים והומלסים בדירות הסמוכות וכל מרעין בישין כיו"ב. זוהי כמובן דרך מאוד לא מומלצת. בעיקר מכיוון שמדובר על דרכים לא אנושיות ולא מוסריות, אבל גם בגלל שהיא מנוגדת לחוק ובסופו של דבר יכולה רק לפגוע בבעל הבית. מה בכל זאת ניתן לעשות? זכותו של בעל הבית לעמוד על זכויותיו ולדרוש מהדייר לקיים את חובותיו, הן אלו שבחוק והן אלו שבחוזה השכירות. במאות נכסים מוגנים שניהלנו במהלך השנים, הצלחנו למצוא מצד הדיירים, הפרה של החוק או של חוזה השכירות, שהיוו עילת פינוי. כמו כן ישנם מקרים בהם ניתן לדרוש מהדייר לשלם דמי שכירות ריאליים, תוך 'שבירת' התקרה של דמי השכירות המוגנים. בעלי בתים רבים אינם מודעים לכך, ומומלץ להתייעץ במומחים כדי לבדוק האם ניתן לעשות זאת גם בנכס שלכם. להלן הכללים לבעל נכס המושכר לדייר מוגן: · בעל הנכס חייב לעמוד על המשמר להיות ער וקשוב כל הזמן למתרחש בנכס. אין תחליף לאצבע על הדופק. · יש להקפיד ולעמוד על קיום החוק והחוזה. ודאו כי הדייר עומד בתנאי החוזה המקורי, תשלום דמי השכירות, מועדי התשלום, מטרת השכירות והשימוש בנכס. · יש לשים לב אם הדייר עושה שינויים או בניה בנכס ללא אישור וללא היתר. אין לאפשר לפלוש מעבר לשטח המושכר. · חשוב לערוך ביקור בנכס אחת לתקופה על מנת לוודא את אופי השימוש ואת מצב הנכס. · חשוב מאוד לבדוק ולעקוב כי הדייר אכן עושה שימוש בנכס ולא נטש אותו. יש מקרים בהם הדייר עבר מזמן לדירה אחרת או לבית אבות, ובעל הבית לא מודע לכך. · צריך לבדוק אחת לתקופה האם הדייר לא השכיר את הנכס או חלק ממנו בשכירות מישנה אסורה. · אם מדובר בעסק מוגן – יש לבדוק האם הדייר עצמו מפעיל את העסק או שהעביר זאת לחברה המהווה גוף משפטי נפרד, ומי בעל השליטה בחברה. · במקרה של דייר מבוגר, חשוב לשים לב האם מישהו מבני המשפחה עבר להתגורר עם הדייר, האם הוא אכן מתגורר עמו, או שמא מדובר בפיקציה שנועדה להנציח את הזכות עוד דור אחד קדימה. ישנם מקרים בהם נכדו של הדייר מעתיק את כתובתו במשרד הפנים לדירת סבו ואפילו קובע תיבת דואר בכניסה לבית, ולאחר פטירת הדייר טוען שהוא התגורר עם סבו תקופה המזכה אותו לקבל את הזכות. לעתים יש לתעד את המצב על מנת שניתן יהיה להוכיח את העובדות בבוא היום. · קיימים עסקים במקצועות מסויימים שונים, אשר בעקבות שינויי חקיקה בשנים האחרונות, דמי השכירות עליהם לשלם אינם חוסים עוד בצל הגנת החוק, ויש לדרוש מהם דמי שכירות ריאליים. חשוב לבדוק היטב את מטרת השכירות והאם היא נכללת ברשימת "המקצועות החופשיים". · חוק הגנת הדייר קובע עילות פינוי שונות ונוספות, (כגון: עבירה על הכללים המוזכרים במאמר זה, קבלת היתר בניה, הנכס דרוש לבעל הבית עצמו, ואפילו הרגזת בעל הבית או השכנים!) יש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו ולפעול בהתאם. · כלל אחרון – זכור תמיד, גם הדייר המוגן הוא אדם בעל זכויות לגיטימיות ויש לשמור על כבודו וזכויותיו. לעיתים מו"מ הוגן ומכובד משיג תוצאות טובות יותר מהתכתשויות ומריבות.

ניצול זכויות בנייה והשבחת נכסים
אם אתם מחזיקים בבניין המניב לכם דמי שכירות קבועים, או בנכס נדל"ני אחר, סביר מאוד שאתם יכולים לבצע השבחה שתגדיל מאוד את הרווחים שלכם. בנוסף למסלולי מיסוי וחוק ותיקים, הצטרפו בשנים האחרונות כמה חלופות חדשות, כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי. מדריך מפורט לבעל הבית. ידוע ומפורסם הסיפור על אותו יהודי מקראקוב שחלם שוב ושוב על אוצר הזהב שממתין לו מתחת לגשר הגדול בעיר הגדולה פראג. כשהגיע לשם לאחר מאמצים רבים, התברר לו שהאוצר היה טמון כל הזמן מאחורי התנור בביתו שבקראקוב. סיפור זה ממחיש את מה שקורה לא אחת: אנו מחפשים אוצרות במחוזות רחוקים, בעוד שלאמיתו של דבר טרם מימשנו את הפוטנציאל הגלום בסביבתנו הקרובה והמוכרת. אמירה זו נכונה במיוחד באשר להשבחת נכסי נדל"ן שברשותנו. רבים מבעלי הבתים המשקיעים בשוק ההון, במניות, היי טק וכיו"ב, אינם מודעים כלל לכך שהבניין, המגרש או נכס מקרקעין אחר המצוי שנים רבות ברשותם או בבעלות משפחתם, אינם מספקים את התשואה המקסימאלית וכי ניתן להפיק מהמבנה רווח גדול בהרבה, בעזרת תכנון נכון. במאמר זה נסקור בקצרה כמה מהמסלולים העיקריים העומדים בפני מי שמבקש להשביח את נכס הנדל"ן שברשותו. תמ"א 38: מחזקים ומגדילים זכויות בנייה כולם מדברים היום על תמ"א 38 – אותה תכנית המבטיחה זכויות בניה למי שימגן את ביתו מפני רעידות אדמה. ואכן, ניתן להשביח בתים רבים בעקבות תמ"א 38 בתוספת תיקוני החקיקה הנלווים לה. לאמיתו של דבר, תמ"א 38 הינה רק דוגמה אחת – מפתה ורווחית - לאפשרות לתוספת בניה בנכס שלכם. קיימות תכניות בניין עיר נוספות המאפשרות תוספת בניה באזורי ביקוש. קיימים מאות ואלפי נכסים אשר כוללים זכויות בניה לא מנוצלות ואשר ניתן בקלות ותוך זמן קצר יחסית להופכם לנכס ממשי. תוכניות התחדשו – זכויות הבנייה גדלו רבים מן הבניינים באזור המרכז, ובעיקר בתל אביב, נבנו לפני שנים רבות., מאז בנייתם ועד היום, אושרו תכנית בניין עיר חדשות, אשר הגדילו את זכויות הבניה. לדוגמא, גג של בניין בתל אביב אשר מכיל זכויות בניה - מהווה למעשה קרקע לבניה. ברור שככל שמדובר במיקום מבוקש יותר, כך ישתלם יותר לנצל את זכויות הבניה, שכן עלות הבניה זהה פחות או יותר בכל מקום, אולם שווי הדירות, או שטחי המסחר, שיתקבלו כתוצאה מהבניה ייקבע לפי המיקום ורמת הביקושים. בניין של 3 קומות – סיכוי גבוה להגבהה: כשאנו הולכים לתומנו ברחובות העיר תל אביב לדוגמא, אנו רואים בתים ותיקים רבים המתנשאים לגובה של 3 – 4 קומות. ניתן לומר באופן כמעט גורף כי חלק גדול מבניינים אלו מכילים זכויות בניה לתוספת דירות וקומות נוספות, מבלי שבעליהן מודעים לכך. לעתים המחסום טמון בכך, שעל מנת להוציא אל הפועל בניה על הגג, היה צורך בגיוס כל בעלי הדירות. באשר לתמ"א 38 אושרה לאחרונה הצעת חוק המקטינה את כמות בעלי הדירות אשר הסכמתם נדרשת למינימום של 2/3. בדרך כלל המחסום הנפשי טמון בכך שרבים מעדיפים לשמור על הקיים ולא לעשות שינויים, ("אם זה עובד – אל תגע") באשר לבניינים אשר מצויים בבעלות אחת, בעלות של אדם אחד, קבוצה או משפחה מגובשת אחת, הרי שמדובר בהזדמנות של ממש. ההזדמנות באה לידי ביטוי בכך שבאזורי ביקוש, התוצר שיתקבל עולה באופן משמעותי על רמת ההשקעה. במקרה של זכויות בניה לפי תב"ע קיימת, אין צורך ביוזמה של תכנית בנין עיר חדשה אשר תעניק זכויות בניה חדשות יש מאין, תכנית אשר נדרשות מס' שנים לאישורה, אלא מדובר בהוצאות היתר בניה אשר בו מבוקש לנצל את זכויות הבניה השייכות לבניין לפי תב"ע קיימת או לפי התמ"א – תוכנית המתאר הארצית. בחירת המסלול האופטימאלי המסלולים לביצוע הליך זה של השבחת הנכס הינם מגוונים, לעיתים הדבר ייעשה בדרך של מכירת זכויות הבניה ליזם או קבלן תמורת שיפוץ הבית וחיזוקו או תמורת כסף, לעיתים בדרך של בניה עצמית באמצעות מימון של בנק מלווה. יש לבחון כל מקרה לגופו מתוך בחינת שיקולי המס הרלבנטיים, אפשריות המימון והצרכים השונים של בעלי הזכויות. מדובר בתהליך בירוקראטי מעט סבוך אך לא בלתי אפשרי. הטיפול בנושא מצריך ידע ומיומנות, ומחייב בחירת אנשי מקצוע מיומנים ואמינים בתחום התכנון, המשפט והבניה, אך המסקנה היא ברורה: בדקו היטב האם האוצר לא מסתתר בביתכם מאחורי התנור או על הגג.

שותפות במושעא - כיצד ניתן לדרוש פירוק מיידי
כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד נכס מקרקעין – דירה מגרש או בניין, הרי שהם הופכים לשותפים במקרקעין. אולם ישנן נסיבות נוספות אשר עשויות להפוך אנשים שונים לשותפים באותו נכס, אף אם הם לא תכננו זאת. כך למשל מספר יורשים שירשו יחד נכס מקרקעין שהיה בבעלות מוריש אחד, מספר בעלי חלקות סמוכות שבעקבות תכנית איחוד וחלוקה הפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה ועוד. במקרים אלו בבעלותו של כל שותף מצוי חלק יחסי ובלתי מסוים של הנכס. כאשר נזמין נסח טאבו מלשכת רשם המקרקעין נזהה בצד שמו של כל שותף את החלק היחסי שבבעלותו (1/2, 1/8 ולעתים 3/48 וכן הלאה) כל עוד לא פורק השיתוף, הרי שמדובר ב"שותפות במושעא". מושעא (או מושאע) הינו מונח שנותר מהתקופה העות'מאנית ומשמעותו היא שלאיש מן השותפים אין בעלות נפרדת בחלק כלשהו של הנכס, אלא השותפות מתפשטת בכל חלקיק וחלקיק של הנכס. כך למשל בניין המכיל 10 דירות השייך לעשרה יורשים, הרי שכל הדירות שייכות לכל היורשים, כל אחד לפי חלקו בשותפות. במקרה של מכירת אחת הדירות כל אחד מן השותפים יידרש לחתום על חוזה המכר. חוק המקרקעין מכיל הוראות כיצד לקבל החלטות וכיצד לנהל נכס שבבעלות שותפים במושעא. לעתים בין השותפים קיים "הסכם שיתוף" הקובע כללי התנהלות, חזקה ושימוש, אך פעמים רבות הסכם כזה לא קיים, ואף אם קיים אינו נותן מענה לכל התרחישים, והתוצאה הינה קיפאון. קיימת הנחה העומדת בבסיס דיני שותפות במקרקעין לפיה, השיתוף מגביל את יכולת המימוש והניצול של המקרקעין ועל כן אינו אופטימאלי לאורך זמן. זו גם הסיבה שנכסים רבים שבבעלות שותפים מוצאים את דרכן לאחר תקופה ארוכה של קיפאון אל חברות ניהול אשר מנהלות את הנכסים עבור השותפים ומחלקות את פירות הנכס ביניהם. גם מן הבחינה השמאית ערכו של חלק מנכס מקרקעין המצוי בבעלות שותף במושעא פחות באופן משמעותי מחלקו היחסי לו היה בבעלות בלעדית. הערכה מופחתת זו לוקחת בחשבון בין היתר את קשיי הניצול והניהול הכרוכים בכך שכמספר השותפים כך מספר הדעות. דוגמה נוספת לשיתוף היסטורי במקרקעין: קיימים עדין בנינים רבים אשר נבנו ונרשמו בטרם חקיקת חוק המקרקעין (או קודמו - חוק בתים משותפים). במקרים אלו נרשמו בעלי הדירות כשותפים במושעא בקרקע אך באותם ימים לא היתה דרך מסודרת לשייך כל דירה ודירה לשותף ספציפי. המקובל היה לשייך את הדירות לשותפים באמצעות הסכם שיתוף, באמצעות הסכמי חכירה על פי תשריט, או לעתים נרשם הבית בבעלות חברה כאשר כל שותף היה בעל מניות, ותקנון החברה הוא זה שהגדיר את שיוך הדירות לכל שותף. אולם במקרים רבים נותרו השותפים בעלים במשותף של הקרקע ולא ניתן כל ביטוי לשיוך הדירות. במקרה שכזה אף אם אין ויכוח למי שייכת כל דירה שהרי מדובר בשכנים הגרים בדירות עשרות שנים, עם זאת, במקרה של מכירה תתעורר בעיה וכל השותפים יתבקשו לחתום על מכירת כל דירה בבניין. זהו מצב לא מומלץ המועד לסחטנות ויש להימנע ממנו בעוד מועד. תביעה לפירוק השיתוף ככלל, החוק אינו אוהב שותפויות במקרקעין והוא מעודד את פירוקן.החוק מאפשר דרך קלה ופשוטה באופן יחסי לפירוק השיתוף. חוק המקרקעין קובע כי די בכך שאחד השותפים ידרוש את פירוק השיתוף כדי להתחיל להניע את גלגלי הפירוק. אין צורך בקבלת החלטה או הסכמה מראש של כל או רוב השותפים. הליך הפירוק מתחיל בהגשת תביעה לבית משפט השלום בו דורש אחד מן השותפים את פירוק השיתוף. העדיפות הראשונה תהיה חלוקה "בעין", כלומר חלוקה פיסית של הנכס בין השותפים באופן שכל שותף יקבל את חלקו בבעלות נפרדת. במקרה שהנכס הוא בניין המכיל מספר דירות או יחידות, תועדף האפשרות לרשום את הבית כבית משותף ולייחד לכל שותף דירה בבית בהתאם לחלקו. במקרים שבהם חלוקה פיסית של הנכס אינה אפשרית או שתגרום הפסד משמעותי לנכס, כגון יצירת מגרשים קטנים מדי או אובדן משמעותי של אחוזי בניה, יורה בית המשפט על פירוק בדרך של מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים. בית המשפט ימנה כונס נכסים אשר יבצע את המכירה בדרך שבה נמכרים נכסים בהליכי הוצאה לפועל כלומר בפרסום פומבי לכל המרבה במחיר. מובן שכל אחד מן השותפים יהיה זכאי אף הוא להשתתף בהליך המכירה ולהציע הצעת רכישה. לעיתים מאפשר בית המשפט לשותפים עצמם לערוך התמחרות פנימית בשיטת במב"י (buy me/buy you). רבים מבעלי חלקים במושעא בנכס מקרקעין סבורים בטעות כי לא ניתן לבצע את החלוקה עד לקבלת הסכמת השותפים האחרים ואינם מודעים לכך כי בכוחם לדרוש ולאכוף את פירוק השיתוף אף אם חלקם היחסי הוא קטן מאוד. כך חולפות להם שנים רבות והפוטנציאל הגלום בנכס אינו ממומש. לעתים אחד מן השותפים מפעיל לחץ על שותפיו למכור לו את חלקם וכל עוד השותפים לא מסכימים הוא מונע כל פעולת השבחה של הנכס. ישנם יזמים שונים אשר נוהגים לאתר נכס בעל פוטנציאל בלתי ממומש שמצוי בבעלות שותפים רבים, רוכשים מאחד או יותר מהשותפים את חלקו ואז מניעים את גלגלי הפירוק. מדובר בהליך בטוח באופן יחסי אשר סביר מאוד שיעלה את ערך ההשקעה, שהרי היזם רכש את החלק במחיר מופחת נוכח היותו חלק במושעא, ואילו במכירה, גם אם היזם לא יצליח להשתלט על כל הנכס, הרי שזה יימכר כולו במחיר גבוה יותר לפי ערך בעלות בלעדית.

דירת מגורים מזכה
דירות מגורים הפכו לא מכבר לאחד ממסלולי ההשקעה האטרקטיביים בישראל. בצד החסרונות שבמסלול זה, כדוגמת "כאב הראש" הכרוך בטיפול בנכס ובפתרון תקלות, ויכוחים עם השוכרים, דיירים סרבנים וכדו', קיימים גם יתרונות בולטים לאפיק השקעה זה. אחד היתרונות הבולטים בהשקעה בדירות מגורים הינו נושא המיסוי בעת המכירה. דירת מגורים הינה אחד התחומים היחידים כיום בהם קיים לעתים פטור מוחלט מהמס על הרווח ("השבח"). גם באשר להכנסה השוטפת מדמי שכירות ניתן ליהנות ממסלולי מיסוי נוחים יחסית ולכך נקדיש את הדיון בפעם אחרת. להלן נתמקד בפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים. רבים מכירים את כלל האצבע לפיו ניתן למכור דירת מגורים פעם בארבע שנים בפטור ממס, אך חשוב לדייק ולהבין במה בדיוק מדובר מה התנאים לפטור, ואילו פטורים נוספים קיימים. מס שבח בקיצור נמרץ הוא מס המוטל בעת מכירת נכס מקרקעין, על עליית ערך הנכס במהלך תקופת הבעלות. הפער בין שווי הרכישה (הצמוד למדד) לשווי המכירה מהווה את השבח שנצבר, עליו מוטל מס, העומד כיום ככלל על 20% ליחיד. הוצאות שהוצאו במהלך תקופת הבעלות לצורך השקעה בנכס או לצורך המכירה מתווספים לשווי הרכישה ובכך עשויים לצמצם את השבח ואת המס. במקרים בהם נרכש הנכס לפני נובמבר 2001 החישוב יהיה שונה היות ובתקופה שקדמה שיעור המס היה גבוה יותר. פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר פטורים אפשריים בעת מכירת דירת מגורים המוגדרת כ"דירת מגורים מזכה". דירת מגורים מזכה היא דירה שאינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, שבנייתה נסתיימה ושהיא בבעלותו של יחיד. בנוסף צריכה הדירה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב- 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח (בדרך כלל מדובר בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה). חשוב להדגיש כי בכך שהדירה הוגדרה כדירת מגורים מזכה עדיין לא הוכח קיומו של הפטור המיוחל. יש לבדוק האם בנסיבות המקרה הספציפי בעל הנכס זכאי לאחד הפטורים המנויים בחוק. הנושא מורכב והטעויות בו רבות גם אצל חלק מאנשי המקצוע, ועל כן אין להסתמך על הדברים שלהלן כייעוץ משפטי. בכל זאת ריכזנו עבורכם מספר עקרונות על פיהם ניתן להתחיל לבחון את זכאותכם לפטור: • אם לא מכרת דירה בארבע שנים האחרונות בפטור ממס מלא או חלקי, קיימת סבירות גבוהה שאתה זכאי לפטור, אף אם בבעלותך דירות נוספות. • במידה וזו דירתך היחידה ולא מכרת ב-18 החודשים האחרונים דירה בפטור, ובתנאי שב-4 השנים האחרונות לא היית בעלים של יותר מדירה אחת בעת ובעונה אחת – גם במקרה שכזה אתה זכאי לכאורה לפטור. • אם זו דירה שקיבלת בירושה, אתה בן זוג או צאצא של המוריש, המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד, ואילו המוריש היה בין החיים היה הוא זכאי לפטור – בהתקיים תנאים אלו אתה למעשה "יורש" יחד עם הדירה גם את הפטור. סייגים ומגבלות לכל אחד מסעיפי הפטור הנ"ל ישנם תנאים, חריגים ומגבלות, ולכן חשוב מאוד לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו ולבחון האם מתקיימים כל התנאים הנדרשים לקבלת הפטור. להלן רשימת עצות לא ממצה, נתונים שכדאי לבדוק בטרם המכירה: • לא תמיד כדאי "לבזבז" פטור באופן אוטומטי. חובה לבדוק ראשית כל, האם בכלל נוצר רווח במכירה. בחישוב הרווח יש לקחת בחשבון את התמורה המתקבלת במכירה בניכוי שווי הרכישה הממודד ליום המכירה וכן כל עלויות ההשקעה וההשבחה ממודדות כנ"ל. • במידה והנך מוכר דירה שקיבלת במתנה מקרוב משפחה, קיימת "תקופת צינון" שבין שנה ל-4 שנים, בה הנך מנוע מלנצל פטור במכירת דירה זו. • אם אתה נותן דירה במתנה לקרוב משפחה, לעתים ובהתקיים התנאים הנדרשים, אתה יכול לעשות שימוש בפטור מיוחד של מתנה לקרוב, ולא "תבזבז" את הפטור. מקבל המתנה יצטרך כאמור להמתין את תקופת הצינון לפני שימכור את הדירה הלאה. • אם אתה בעל מספר משמעותי של דירות והפעילות הנדלני"ת שלך גדולה, יכול שתוכר כבעל עסק של קניה ומכירה של דירות ואז תמוסה במס הכנסה, שם לא תזכה בפטור. • בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים ככלל כמוכר אחד, כך שרישום דירות שונות על שם חברים שונים באותו תא משפחתי לא יביא להכפלת הפטורים. • אם אתה מעוניין למכור מספר דירות מגורים בטווח זמן קרוב ביניהן, טוב תעשה אם תתכנן היטב איזו דירה למכור בפטור, את סדר הפעולות האופטימאלי וכדו'. חשוב לציין כי גם אם אתה בעלים של חלק מדירה ואתה מעוניין למכור את חלקך תוך שימוש בפטור, פעולה זו עשויה לבזבז פטור ולאלץ אותך להמתין 4 שנים נוספות עד למכירה הבאה. • דירה אשר התמורה שמתקבלת תמורתה מושפעת מזכויות בניה, יש לקחת בחשבון כי גם אם ניתן לקבל פטור ממס במכירת הדירה, מרכיב זכויות הבניה חייב עקרונית במס. לסיכום: חשוב מאוד לקבל הדרכה צמודה לפני ביצוע כל עסקה ולבחון כל מקרה לנסיבותיו, על מנת שלא להיות מופתע כאשר מאוחר מדי.

טאבו או תב"ע - ומה שביניהם
מי מאיתנו שבא במגע עם עולם הנדל"ן נתקל פעמים רבות במושגים מתוך הז'רגון המקצועי הנדלני, ולעתים קצת הולך לאיבוד בסבך. אנו ננסה לפזר מעט את הערפל, והפעם נטפל בצמד המושגים המצלצל דומה, אך המאוד שונה – טאבו ותב"ע. רבים וטובים שוגים באבחנה בין השניים, ורק לאחרונה נתקלנו בשופט מחוזי שאיית במסגרת החלטה שיפוטית "טב"ע" כפשרת כלאיים... הבה נניח שמדובר בטעות הקלדה. המושגים ודאי נשמעים מוכרים אך אתם עדיין מבולבלים? בואו נעשה קצת סדר בבלגן. נתחיל מביאור המושגים, אגב, אף אחד מהם אינו מושג רשמי המוגדר בחוק: טאבו - לשכת רשם המקרקעין טאבו – בשמו המקצועי לשכת רשם המקרקעין. זהו אגף במשרד המשפטים אשר בו מתנהלים ספרי המקרקעין ("ספרי האחוזה" בשמם ההיסטורי) אשר בהם מבוצע הרישום. ישנם מספר ספרים או "פנקסים", אשר הבולטים שבהם הם פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים. בהינתן מספר הגוש והחלקה של הנכס – דירה, בניין או חלקת אדמה, ניתן להזמין כיום גם באמצעות האינטרנט את הדף הרלבנטי מתוך הפנקס המכונה "נסח רישום". בנסח הרישום ניתן לראות את הזכויות בנכס: מי הבעלים, מי החוכר, האם הנכס ממושכן, האם נרשמה הערת אזהרה לטובת מישהו או שמא הוטל עיקול על הזכויות בנכס. לעתים ניתן לראות הערות מסוגים שונים כגון הערות על הפקעות, על חריגות בניה, על הימצאות עתיקות, על ייעוד מיוחד ועוד. ככלל, מנסח הטאבו ניתן ללמוד הרבה על הזכויות המשפטיות בנכס. תוכנית בניין עיר תב"ע – ראשי תיבות "תכנית בניין עיר". מדובר במושג ממשפחת דיני התכנון והבניה אשר חוסים תחת כנפיו של משרד הפנים וועדות התכנון השונות. התב"ע אשר מהווה מסמך סטטוטורי בדומה לחוק או תקנה, חלה על חטיבת קרקע, החל מתב"ע נקודתית החלה על מגרש בודד ועד לתב"ע החלה על עיר שלמה. התב"ע עשויה לקבוע הוראות בדבר אפשרויות הבניה המותרת בקרקע (אחוזי בניה, מס' קומות, מרתפים, מעליות וכדו'), וכן הייעוד המותר בה – (חקלאות, מגורים, מסחר, שמורת טבע וכדו'). קיימות תבעו"ת העוסקות במכלול אפשרויות השימוש בקרקע ויש העוסקות בנושאים ספציפיים כגון תב"ע לנושא שימור מבנים, בריכות שחיה, מרתפים, גגות, או תחנות דלק. כמובן שעל מגרש אחד עשויות לחול מס' תבעו"ת אשר תמיד יש לבחון מהם היחסים ביניהן. במילים אחרות, בעוד עולם הטאבו נותן לנו שיקוף מצב הזכויות הקנייניות בחלקה, הרי שעולם התב"ע נותן לנו מידע באשר לאפשרויות התכנון, הבניה והייעוד הגלומות בה. שילוב של המידע מהטאבו ומהתב"ע יספק לנו תמונה יחסית רחבה של מצב הנכס. חשוב בהקשר זה לציין שיחידת קרקע בעולם הטאבו מכונה "חלקה" בעוד יחידת קרקע בעולם התב"ע מכונה "מגרש". לא תמיד קיימת התאמה בין השניים. לעתים רבות חלה תב"ע על חטיבה גדולה של קרקע בת מאות דונמים המחלקת אותה למגרשי בניה וקובעת הוראות בדבר קיבולת הבניה, הייעוד בכל מגרש, והתנאים למתן היתר בניה. כאשר אנו בודקים בטאבו אנו מגלים כי השטח כולו בן עשרות או מאות דונמים רשום עדיין כחלקת רישום אחת וטרם חולק לחלקות (טרם בוצעה "פרצלציה" – על תהליך זה ראוי להרחיב במאמר נפרד). על אף האמור, ישנן נקודות השקה בין עולם הטאבו ועולם התב"ע, נזכיר בקצרה כמה מהן. כאשר מאושרת תב"ע מסוג תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאות, אזי התכנית עצמה קובעת הוראות כיצד יש לשבץ מחדש את בעלי הזכויות בקרקע המקורית במסגרת התכנון החדש. במילים אחרות – התב"ע במקרה כזה חורגת מהעיסוק בדיני תכנון ובניה וקובעת הוראות קנייניות. מקרה נוסף הוא מקרה של פרסום הוראות מגבילות מכח תב"ע היישר בתוך נסח הרישום בטאבו. כך למשל קרה לאחרונה כאשר בעלי נכסים שהוגדרו לשימור, גילו שנסח הטאבו של ביתם "הוכתם" בהערה בדבר סימון הבית כבית לשימור. עולם התב"ע בדרך כלל מקדים את עולם הטאבו. כך למשל תב"ע הקובעת מגרשי בניה בשטח מסויים המוגדר בטאבו עדיין כחלקת רישום אחת, יחלפו לעתים מס' שנים עד שתירשם בטאבו תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) וכאשר זו תירשם יודבק הפער בין שני העולמות וכל מגרש תב"ע יקבל מס' חלקה. טיפ חשוב לסיום: קיימת תופעה לאחרונה, בה עורכי דין שאינם בקיאים בנדל"ן ומייצגים קונה בעסקת מכר, מוסיפים סעיף בחוזה לפיו, הקונה מצהיר כי עורך דינו ערך עבורו בדיקות רק בהיבט הקנייני (טאבו) ולא בהיבט התכנוני (תב"ע) וכי הקונה מתחייב כי לא יהיו לו טענות בעניין. אנו ממליצים לנקוט משנה זהירות במקרים אלו ולא לוותר על בחינת כל ההיבטים של הנכס בטרם התקשרות בהסכם מכר, ולשם כך להיעזר בעורכי דין או בעלי מקצוע אחרים המיומנים בכך.

מחוזה חכירה ועד רישום בית משותף
אנו נתקלים לא אחת במונחים: חוזה קבלן, חוזה חכירה, רישום פרצלציה ורישום בית משותף. מדובר בציר התקדמות איטי שלא תמיד אנחנו מבינים אותו ואת היחס בין איבריו, לעתים אנו בטוחים שהתהליך נגמר בעוד למעשה הוא רק התחיל. ברשימה שלהלן ננסה לעשות קצת סדר בבלאגן. בשעה טובה רכשתם דירה מקבלן ולאחר חודשים ארוכים קיבלתם את המפתח לדירה. מספר חודשים לאחר מכן נשלח אליכם הביתה חוזה חכירה חתום מאת מינהל מקרקעי ישראל הקובע כי אתם בעלי זכות החכירה בדירה. בשלב זה גם פוקעות הערבויות הבנקאיות אותן נדרש הקבלן לספק, ונדמה לכאורה שבכך הגיע המסע לסופו. לאמתו של דבר המסע לבית החלומות לא הסתיים כלל וכלל. לעתים גם שנים לאחר רכישת הדירה – היא עדיין לא רשומה על שמכם בלשכת רשם המקרקעין ("הטאבו"). רבים טועים לחשוב שדירות מינהל לא אמורות להיות רשומות בטאבו אלא במינהל, מדובר בטעות נפוצה. גם זכויות חכירה כמו זכויות בעלות צריכות להירשם בטאבו על שימכם. על מנת להבין את מורכבות הסוגיה יש להתחקות אחר השלבים השונים בדרך ליעד הנכסף. קיימים מקרים שונים ומשונים המובילים לעיכוב ברישום בטאבו, ואשר לכל אחד מאפיינים ודגשים משלו. חלק מהעיכובים הם טכניים וחלקם מהותיים. אנו נדגים להלן מקרה אחד אשר הינו נפוץ במיוחד: חוזה פיתוח מול המינהל מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל") המופקד על מעל 90% מקרקעות המדינה מחליט לשווק חטיבת קרקע למכרז קבלנים. מדובר בשלב בו כבר חלה תב"ע (תכנון בניין עיר) לבניה על הקרקע ולפיכך ניתן עקרונית לקבל היתרי בניה ולהתחיל לבנות. כידוע, אין חפיפה בין התב"ע לטאבו (הפניה וקישור למאמר הקודם), ובעוד התב"ע מחלקת את חטיבת הקרקע לעשרות ולעתים אף מאות מגרשי בניה חדשים, הרי שבטאבו – לשכת רישום המקרקעין – רשומות עדיין החלקות המקורית, אשר לעיתים הינן חלקות חקלאיות היסטוריות ולעתים חלקת רישום אחת המשתרעת על שטחים עצומים.

ניהול משרדיםל לחץ כאן

הקבלן שזוכה במכרז חותם על חוזה פיתוח מול המינהל ומתחיל בהליכי הרישוי, בהוצאת היתרי הבניה ובבניה בפועל, ובמקביל מתחיל לשווק את הדירות "על הנייר", כל רוכש חותם על הסכם מכר. בסוף הליך הבניה ולאחר האכלוס יחתום כל קונה = "משתכן" על חוזה חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל, חוזה אשר יגדיר את זכותו בדירה לרבות תקופת החכירה ותנאיה. אך בניגוד לטעות הנפוצה אין זו סוף הדרך! בשלב זה, לו יבדוק המשתכן את מצב הזכויות שלו בלשכת רשם המקרקעין (הטאבו) הוא יגלה לדאבונו שהוא כלל לא רשום. יתירה מזו, הבניין בו מצויה דירתו אף הוא לא מופיע כלל במירשם הרלבנטי (פנקס הבתים המשותפים). נסח טאבו יגלה בדרך כלל בשלב הזה שהחלקה בה מצוי הבית רשומה על שם מדינת ישראל או קק"ל או רשות הפיתוח. בתקופה זו ועד למועד הרישום המיוחל, מנהל הקבלן או משרד עורכי הדין המטפל בו, רישום פנימי וזאת בתפקידו כ"חברה משכנת", ועל כך נרחיב את הדיבור בפעם הבאה. פרצלציה, רישום בית משותף ואז רישום זכויות לא רבים זוכרים כי חלק מהתחייבותו של הקבלן כלפי הקונה במסגרת חוזה המכר, הינו להסדיר את נושא הרישום בטאבו על שם הקונה. הסדרה זו כוללת מספר פעולות אשר מתרחשות בטור עוקב ואשר כל שלב בו מותנה בסיום השלב הקודם לו. השלב הראשון הוא רישום "פרצלציה", משמעות מושג זה הוא חלוקת השטח לחלקות, דהיינו יצירת מצב שבו המגרש בו ממוקם הבניין יוגדר ויירשם כחלקת רישום בפני עצמה בלשכת רשם המקרקעין ויקבל מספר גוש וחלקה, (גוש/חלקה = block/parcel, ומכאן המילה פרצלציה). רישום הפרצלציה הוא הליך הסינכרון בין התב"ע לטאבו ומותנה בתנאים שונים ובמספר הליכים בירוקרטיים, וזהו פתח לדחיות רבות במועד הרישום. השלב השני הוא רישום בית משותף, מאמר זה יקצר מלהסביר את כל המשמעויות של מושג זה, נסתפק רק בכך שמדובר בשלב בו הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבטאבו, לאחר שהמפקח על רישום המקרקעין בחן את תשריט הבית, חלוקתו לקומות, לדירות, ההצמדות השונות (חניות, מחסנים, חצרות) ואת תקנון הבית המשותף אשר מהווה הסכם בין בעלי היחידות השונות. במסגרת שלב זה, כל דירה מקבלת מספר חלקת משנה (או תת חלקה) ומרגע זה ואילך הופכת כל דירה בבניין ליחידת רישום בפני עצמה הכוללת גוש, חלקה, ותת חלקה. השלב השלישי והאחרון הוא רישום הזכויות כלומר רישום הדירה (תת החלקה) על שמו של המשתכן כבעלים או כבעל זכות חכירה. בשלב זה נרשמת גם המשכנתה לטובת הבנק אשר סייע למשתכן במימון רכישת הדירה, וכמו כן עשויות להירשם הערות אזהרה שונות בהתאם לנסיבות. על מה מתחייב הקבלן רבים הרוכשים סבורים בטעות שברגע שקיבלו את המפתחות לדירה ולכל היותר את חוזה החכירה מאת המינהל, בכך מילא הקבלן את חובתו כלפיהם. זה כמובן אינו נכון, הקבלן ימלא את חובתו כלפי הרוכש – המשתכן, רק כאשר ימולאו כל השלבים המתוארים לעיל דהיינו עד לרישום הדירה על שם המשתכן בלשכת רשם המקרקעין. חשוב להזכיר כי רוב הרוכשים משלמים בעת חתימת חוזה המכר את שכר טרחת עורך דינו של הקבלן (כ- 1.5% בתוספת מע"מ), זאת במקביל לכך שהם מצהירים בחוזה המכר שהם מודעים לכך שעורך הדין של הקבלן לא מייצג אותם בשום עניין זולת עניין הרישום. אי לכך רצוי וראוי שלכל הפחות עניין הרישום אכן יבוצע עד תומו ובזמן סביר. עוד חשוב לשים לב לכך, שברוב מוחלט של חוזי המכר, הקבלן אינו מתחייב לאורך הזמן עד לרישום הדירה על שם המשתכן. רבים מכם שקוראים שורות אלו משוכנעים או לפחות זוכרים במעורפל שבחוזה המכר שלהם מופיע ציון של מספר החודשים עד לרישום. אנא התכבדו ופתחו שוב את החוזה ותווכחו לראות שהתחייבות הקבלן כלפיכם מתייחסת לפער הזמן שבין השלב השני לשלב השלישי המתוארים לעיל, דהיינו מעת רישום הבית המשותף ועד לרישום הדירה על שמכם. ואילו הזמן עד להתקיימות השלבים הראשון והשני אינו מוגדרים ואינם מוגבלים כלל. כמו במקרים רבים אחרים השלב שבו הבעיה מתעוררת, הוא השלב הכי פחות מתאים. רבים מגלים שדירתם לא רשומה על שמם או שנפלה טעות והחניה או המחסן לא הוצמדו לדירה, שנים רבות מאוחר מדי, או רק בשלב בו הם מבקשים למכור את דירתם. או אז בעלי הדירה נכנסים ללחץ מיותר, והקונים מתנים את הרכישה בהסדרת הרישום או דורשים להפקיד חלק מהתמורה בידי עורכי הדין עד להתפזרות הערפל. אנו ממליצים להקדים תרופה למכה ולהסדיר את העניין כבר עכשיו. במידה והייתם מיוצגים על ידי עורך דין בעת חתימת החוזה מול הקבלן, ניתן ואף רצוי לדרוש מעורך הדין לעקוב אחרי שלבי הרישום השונים עד לסיום התהליך. טיפ לסיום: על מנת לגלות מה מצב רישום דירתכם, אנו ממליצים קודם כל לערוך בדיקה פשוטה של נסח הטאבו באמצעות האינטרנט. בדיקה ראשונית זו תוכל לגלות בקלות האם הדירה רשומה על שמכם או לא והאם החניה או המחסן הוצמדו לדירה. במידה ומתברר שהדירה לא רשומה על שמכם יש לברר באיזו חוליה העניין "תקוע" והאם מישהו בכלל מטפל בעניין. לצורך בדיקת נסח הטאבו יש צורך במספר הגוש והחלקה. מספרים אלו ניתן לאתר על פי כתובת הנכס באתר הממשלתי

שירותי החברה: מניהול שוטף, דרך פתרון בעיות ועד השבחת נכסים
בפירר הנהלת רכוש פיתחנו במהלך השנים, סל שירותים רחב, אשר נועד לתת מענה מלא לבעלי נכסים: מבעל דירה פרטית, דרך תושבי חוץ ועד לבעלי נכסים מניבים (משרדים, תעשיה ומסחר) ואפילו קרנות. כל אחד מהשירותים המוזכרים כאן, ניתן על סמך ניסיון מצטבר של עשרות שנים. השירותים שאנו מעניקים ניתנים במספר רמות: מהרמה הבסיסית של איתור שוכרים ועריכת חוזי שכירות, טיפול בגביית דמי שכירות וההתנהלות השוטפת, דרך אחזקה שוטפת (אחזקת שבר) וטיפול בבעיות המתעוררות מעת לעת וכלה במציאת דרכים להגדלת התשואה של בעל הנכס: השבחת הנכסים, שיפוץ הנכס, ניצול זכויות בנייה, ניצול הזדמנויות בשוק וכו'. במהלך השנים פיתחנו מספר התמחויות אשר מעניקות לנו יתרון משמעותי על פני חברות "צעירות": אלפי שעות ניהול, טיפול ותחזוקה, בהיקפים גדולים, אשר מייעלים את התהליך ומוזילים אותו. ידע וטיפול בנושאים יחודיים כגון דיור מוגן והתנהלות מול רשות מקומית וכן מחלקה משפטית המתמחה בניהול נכסים והשבחתם. תוכלו לקבל מידע נוסף באמצעות לחיצה על תפריט השירותים מימין. כמו כן, הנכם מוזמנים ליצור עמנו קשר, באמצעות האתר, או הטלפון,

מחלקת ניהול דירות להשקעה
אנשים פרטיים רבים רוכשים דירה להשקעה. מדובר בדרך כלל במשקיעים שגילו את היתרונות הגלומים בבעלות על דירה מושכרת (כמו למשל מסלול של פטור ממס, הכנסה שוטפת ועוד) ולכן החליטו להשקיע סכום נכבד מהונם ברכישת דירה שתושכר. לעתים מדובר ברצון לפזר את ההשקעה בין תחומים שונים כגון שוק ההון, קופת גמל ונדל"ן. למרות כל היתרונות, רבים נרתעים מרכישת נכס בשל החשש מההתנהלות מול השוכרים. ניהול השכרות גורם ללא מעט בעלי דירות אף להחליט, מסיבה זו, למכור את הנכס לאחר זמן קצר יחסית. כל בעל דירה ותיק יספר לכם על התחושה שתוקפת אותו כאשר הטלפון מצלצל והוא מזהה שהמתקשר הוא השוכר, או על החשש כאשר מתחיל לרדת גשם, מפני טלפון המבשר על הרטיבות שמחייבת תיקון יקר. בניגוד לאחזקת תיק ניירות ערך או קופת גמל, ניהול השכרות מחייב אותך למידה רבה של מעורבות. יש לדאוג למציאת שוכר לדירה, נדרש ממך לדאוג לתחזוקה ותיקונים מדי פעם, ולעתים אתה צריך להתמודד עם בעיות גביה ומוסר תשלומים ירוד – וזה לא מתאים לכל אחד. ניהול דירות בלי כאב הראש אבל, ניתן להתגבר על כל זה בקלות: דרך שימוש בחברת ניהול השכרות מתמחה, אשר לוקחת על עצמה את כל הטרדות והטיפול השוטף. עד היום, שירות כזה היה ניתן בעיקר לחברות גדולות, בעלות נכסים מניבים בהיקפים גדולים – לרוב בניינים שלמים. כך יש לכם אפשרות ליהנות מהיתרונות של בעלות בדירה להשכרה, אך לחסוך את החסרונות הכרוכים בכך, זאת באמצעות מחלקת בעלי הנכסים הפרטיים החדשה שלנו. כך, תוכלו לקבל את השירות ואת הניסיון שצברנו בטיפול בנכסים מניבים כבדים במשך עשרות שנים ולמעשה לזכות בהכנסה "פאסיבית" – כלומר, קבלת שכר הדירה במועד, ללא כאב ראש וללא כל צורך להיות בקשר עם הדייר. השירות של ניהול דירה כולל גם מציאת דייר חדש עם תום החוזה, חתימת חוזה שכירות מולו, טיפול בערבויות הנדרשות, דיווח והעברת החשבונות על שם הדייר ברשויות השונות וכל נושא משפטי אחר הנדרש. התשלום עבור שירות ניהול דירות הינו אחוז לא גבוה מן ההכנסה השוטפת, אך במקרים רבים תגלו שהכנסתכם, למרות דמי הניהול, אף גדלות, בשל היעילות הכלכלית: עלות תיקונים זולה יותר, מציאת שוכרים תוך זמן קצר יותר, מיקסום ההכנסות מהנכס ופינוי של הרבה זמן עבורכם – כדי שתוכלו להמשיך ולעבוד על הפרויקט הבא שלכם. במידה וגם זו תהיה דירה או נכס נדל"ן אחר, נעמוד לרשותכם ונלווה אתכם גם בהליכי הרכישה וכמובן בניהול הנכס.

השכרת נכס: ממציאת השוכר ועד להבטחת הגבייה והתשלומים
כל יום שהנכס עומד ריק - ללא שוכרים, משמעותו אובדן הכנסה. לכן, גם כאן, השקעה בחברת ניהול שתוכל לצמצם את החלון שבין השוכרים למינימום ולעתים לסגור אותו לחלוטין, חשובה מאוד. כך, לקוחות פירר הנהלת רכוש נהנים משירות של השכרת נכסים: דירות, בתים, משרדים ומסחר וללא דמי תיווך. אנו מפרסמים באפיקים השונים את הנכס לקראת פינויו, במטרה לצמצם למינימום את התקופה בה הנכס ריק. אנו מאתרים שוכר פוטנציאלי מתאים, מוודאים כי הוא מחזיק בבטוחות מספיקות (ערבות בנקאית, ערבות אישית, ערבים, שטרות בטחון וכדו'). מנהלים מו"מ עד לחתימה על חוזה שכירות ובהמשך, העברה מסודרת של החשבונות השונים על שמו של הדייר. לאחר שהחוזה נכנס לתוקף, אחד מתפקידינו העיקריים הוא לאכוף את גביית דמי השכירות, וכל יתר התשלומים הנוספים החלים על הדייר. אנו מוודאים שהדייר עומד בכל ההתחייבויות: תשלום ועד הבית, תשלומי הארנונה, חשמל, מים וגז. תוכנת מחשב ייחודית אשר פותחה עבורנו, ונשענת על הניסיון הגדול שלנו בניהול נכסים, בהנהלת החשבונות ובניהול הנכס.

ייעוץ וליווי משפטי מלא לבעלי נכסים
בעלות על נכס מחייבת התעסקות בנושאים משפטיים, אשר טיפול בהם ללא הבנה וניסיון מתאים, עלול לעלות לבעל בית משכיר, ביוקר רב. גם שימוש בייעוץ משפטי של עורך דין אשר אינו מתמחה בנושא, אינו מהווה בדרך כלל הגנה מספקת עבורכם. אנו מעניקים ייעוץ וליווי משפטי מלא ומקיף, בכל הכרוך בניהול הנכס: מיסוי, רישום, הכנת חוזה שכירות המגן על בעל הבית מפני סכנות וכו'. במשרדנו תמצאו מחלקה משפטית מנוסה ומקצועית, המתמחה בתחום המקרקעין על כל ענפיו. בין היתר אנו מתמחים בהכנת חוזי שכירות ומכר, עיסוק בדיירים מוגנים, רישום והסדר מקרקעין, עבודה מול רשויות מקומיות ומול רשויות המס ותכנוני מס, אשר עשויים להגדיל באופן מעשי את התשואה על הנכס, באופן משמעותי.

תחזוקה שוטפת ופיקוח צמוד
למצבו של הנכס יש השפעה גדולה על גובה השכירות שניתן לגבות ולכן על התשואה. בנוסף, תחזוקה מונעת ושמירה על הנכס במצב נאות, תמנע מכם בהמשך כניסה להוצאות גדולות ותיקונים יקרים. מסיבה זו, אנו מנהלים מעכב שוטף אחר מצב הרכוש, ופיקוח צמוד על אחזקתו. בנוסף, מכיוון שאנו מוסרים עבודות רבות ובהיקפים כספיים גדולים לבעלי מלאכה וקבלנים, הרי שמחירי האחזקה, השיפוצים והתיקונים באמצעותנו, יהיו זולים משמעותית, מהמחירים שבעל הבית יקבל באופן פרטי. טיפול בתשלומים ובהנהלת חשבונות ניהול הנכס כרוך בשורה של תשלומים והיטלים. לעתים מעט קשה לעקוב אחריהם וכך אתם עלולים להקלע לפיגורים או סיבוכים. שירות התשלומים והנהלת החשבונות המלאה שאנו מעניקים, נועדה להוריד מכם את כאב הראש ולהסתפק בקבלת דמי השכירות החודשיים ודו"ח מסודר שבו תקבלו בצורה מפורטת את רשימת ההוצאות וההכנסות של הנכס. השירות כולל את ביצוע כל התשלומים לרשויות השונות: מס הכנסה, מקדמות, מע"מ, ארנונה, חשמל וכדומה. אחת לחודש אנו מעבירים לחשבון בעל הבית את ההכנסות, בקיזוז ההוצאות של החודש החולף. לצורך ביצוע התשלומים השונים, אנו נעזרים בתוכנת המחשב אשר פותחה במיוחד עבורנו. התוכנה מאפשרת לנו להפיק באופן עדכני ושוטף דוחות מחשב, בהתאם לצרכי הלקוח: דו"ח מלא אחת לחודש או לשלושה חדשים, על פי בקשת הלקוח.

אמינות, מקצועיות וניסיון - הם הנכסים האמיתיים שלנו
חברת פירר הנהלת רכוש, היא חברת ניהול מבנים ורכוש כבר למעלה מ- 68 שנה. מייסד החברה הוא משה מנחם פירר ז"ל, אשר כבר באמצע שנות הארבעים של המאה הקודמת, זיהה את הצורך של בעלי נכסים, בגוף מקצועי ייחודי המתמחה בכל ענפי הנדל"ן. גוף אשר ירכז עבורם ניהול בתים וניהול מבנים במובן הרחב של המילה וינהל עבורם את רכושם בנאמנות, יעילות ומקצועיות. החל משנת 1942 ועד היום, חברת פירר ממשיכה לצבור ניסיון בניהול נכסים. כיום מנהלת החברה ברחבי מדינת ישראל, למעלה מ- 1,500 מושכרים מסוגים שונים: בתי מגורים, דירות, חנויות שטחי תעשיה ומסחר. לחברה חוג לקוחות רחב ביותר - אנשים פרטיים ומוסדות, תושבי הארץ ותושבי חוץ לארץ. את חלקם אנו מלווים כבר עשרות שנים. על אף היקף הפעילות הגדול, אנו מאמינים שסוד ההצלחה של ניהול בתים ונכסים אחרים, הינו הקשר האישי הפרטני והשירות הייחודי והדיסקרטי שניתן לכל בעל נכס. לכן, כאשר אתם שוכרים את שירותינו אתם נהנים מצד אחד מהמומחיות ורמת השירות של אחת מחברות ניהול הנכסים הותיקות, המנוסות והמקצועיות בישראל, ומצד שני מקשר אישי ומייעוץ אישי וצמוד. במשרדינו, הממוקמים במרכז תל אביב, תפגשו הנהלה מנוסה אשר טיפלה בהצלחה כבר במאות מקרים ובעיות שאותם עלול לפגוש בעל נכס. הניסיון, הידע ומאגר אנשי המקצוע שלנו, מאפשר לנו לפתור, ברוב המוחלט של המקרים, את הבעיות, ללא צורך בהתערבותו של בעל הנכס. אנו מאמינים בניהול נכסים ורכוש ברמה הגבוהה ביותר. לכן, אנו מבצעים עבור לקוחותינו סל מגוון במיוחד של פעולות ולמעשה מסירים מעליהם את חוסר הנוחות וכאב הראש, הכרוכים בהליך ניהול מבנים. לקוח של פירר הנהלת רכוש פטור מטרדות הניהול. הוא נהנה אחת לחודש מקבלת דמי השכירות לחשבונו ומקבל אחת לחודש, או אחת ל-3 חודשים (לפי בחירתו) דו"ח המפרט את כל הפעולות שנעשו בעבורו. על שירותי החברה, תוכלו לקרוא בפירוט רב בעמוד השירותים

X

יש לכם נכס ורוצים שהוא ינוהל במקצועיות?
ציעה לבעלי נכסים את השירותים הבאים: – ביקור בדירה ובדיקת מוכנותה להשכרה – הכנת הדירה להשכרה – איתור שוכרים וערבים איכותיים ובדיקתם – הכנת הסכם שכירות הוגן וגביית בטחונות מתאימים – ליווי בתהליך החתימה על החוזה וכניסת השוכרים לדירה – שאיפה לתשואה מקסימלית בזכות הכרת שוק השכירויות וניהול מו"מ הוגן – דואגים שהשוכר יעביר חשבונות חשמל, ארנונה, מים וגז על שמו – איננו גובים עמלת תיווך מהשוכר או המשכיר ונאמנותנו נתונה כולה לבעל הנכס – חסכון בהוצאות התחזוקה. בחלק אנחנו מטפלים ובמקרים מורכבים מזמינים בעל מקצוע – לא השכרנו לא שילמת. אתה משלם עמלה חודשית רק לאחר שהנכס הושכר – דו"חות רבעוניים לבעל הנכס על הכנסות והוצאות – ניתן לסיים את ההתקשרות אתנו בהתראה של 30 יום ללא קנסות – כמה השירות עולה? מינימום 400 ש"ח / החל מ-8% לחודש + מע"מ – ניהול נכסים והשכרת דירות לתקופה קצרה – בין 15-20 אחוז + מע"מ – רוצה להשביח את הנכס? נשמח לייעץ לך ללא תשלום – שירותי ניהול המספקים לך שקט נפשי החוסכים את הצורך בהתעסקות עם שוכרים מספקת שירותי ניהול נכסים בישראל והיא מתמחה בניהול נכסים, ניהול דירות ובתים פרטיים (נכסים מושכרים או נכסים ריקים), ניהול חנויות ומשרדים ועוד. הטיפול האישי של רנטהאוס בנכס שלכם יחסוך לכם טרדות, כאב ראש וזמן רב המושקע באיתור שוכרים מתאימים, הכנת הנכס להשכרה, טיפול שוטף בתקלות תחזוקה, התנהלות מול ועד הבית ועוד. באמצעות ניהול קפדני ואישי של הנכס שלכם אנחנו נדאג לתחזוקה ושמירה על תקינות הנכס מבלי שתבזבזו זמן ואנרגיה על כך. כל לקוח מטופל באדיבות ובמסירות ואנחנו מתייחסים לנכס שלכם כאילו היה שלנו. מתמחה בניהול, השכרת ואחזקת נכסים ודירות של אנשים פרטיים והיא מתאפיינת במקצועיות, יושר, שקיפות, הגינות, אמינות ויחס אישי. שביעות הרצון שלכם מהשירות חשובה לנו יותר מכל ואנו נעשה כל שביכולתנו לתת לכם ולנכס שלכם את הטיפול המקצועי ביותר שיבטיח לכם שקט נפשי, אפס דאגות ומינימום הוצאות. הניסיון שלנו בתחום הנדל"ן מאפשר לנו לתת שירותי ניהול נכסים עם פריזמה רחבה הכוללת גם איתור נכסים חדשים להשקעה ו/או מכירת הנכס שלכם. מה כוללים שירותי ניהול הנכסים של רנטהאוס? הכנת הנכס להשכרה, איתור שוכרים מתאימים, השכרת הנכס במחיר השוק, תחזוקת הנכס באופן שוטף וטיפול בכל נושא אחר הקשור לנכס. הניהול המקיף של הנכס שלכם מתבצע כולו באופן אישי על ידי בעלי החברה, ורק בשעת הצורך אנו נעזרים באנשי מקצוע אמינים ואיכותיים. כדי לשמור על הצביון האיכותי והיעיל שלנו, איננו מתפזרים לתחומים אחרים. איננו עוסקים בניהול בניינים למגורים ולמשרדים או בניהול מגדלים ומתחמים מסחריים גדולים. השירות האישי שלנו לניהול הנכסים שלכם מבטיח שקט נפשי בכל הקשור לנכס. ניהול נכסים נכון ומקצועי מאפשר לבעל הנכס להיות רגוע, לקבל תזרים מזומנים קבוע לאורך כל התקופה, וזאת מתוך ידיעה שיש מי שדואג לכל בעיה שתצוץ ואשר תטופל באופן מהיר ומקצועי. רנטהאוס ניהול נכסים שואפת עבור לקוחותיה למקסימום שכר דירה לבעלים ומינימום התעסקות הבעלים בנכס. חשוב לנו שהנכס שלכם ייצר לכם הכנסה פסיבית קבועה, ובמקביל, שלא תצטרכו להתעסק בניהול היומיומי שלו. שרות לניהול נכסים מאפשר לבעל הנכס חיים שקטים ורגועים. כיוון שאנחנו יושבים בצומת דרכים המחברת בין בעלי נכסים ובין דיירים, אנחנו מהווים גם מסלקת מידע אליה מגיעות פניות של לקוחות המעוניינים למכור או לרכוש נכסים. אנחנו מחברים בין הקצוות ומסייעים בסגירת עסקאות. חשוב לדעת: רנטהאוס אינה מחייבת את הלקוח להתקשרות כובלת. ההתקשרות בין הצדדים תימשך כל עוד שני הצדדים שבעי רצון ומעוניינים בעבודה משותפת. חתימה על הסכם התקשרות נועדה להבהיר לצדדים את אופן השירות וסיום ההסכם אינו כרוך בקנס. רנטהאוס עובדת עם בעלי מקצוע עצמאים ואין לה כל חלק או עמלות מאנשי המקצוע, אדרבא, נשמח לעבוד עם בעלי המקצוע שלכם או מטעמכם.

מחפש מישהו הגון שייקח על עצמו את הטיפול בנכס שלך? הגעת לכתובת הנכונה!
פתרון כולל לניהול הנכסים שלך! אם אתה עסוק יותר מידי שעות בחודש בניהול הנכס שלך, כנראה שאתה צריך את העזרה שלנו. כדי שתוכל לנהל חיים רגילים ולא לטפל בחיפוש שוכרים איכותיים ופינוי שוכרים בעייתיים, תיקון תקלות חשמל ואינסטלציה, חיפוש והמתנה לבעלי מקצוע, אתה צריך עזרה של חברת ניהול נכסים אמינה וישרה. נותנים יחס אישי לכל לקוח! ניהול נכסים מצריך אותנו להיכנס לנעליים שלך ולהתייחס לנכס שלך כאילו הוא שלנו. חשוב לנו שתוכל להמשיך בעיסוקים שלך ולא תהיה מוטרד בניהול הנכס שלך. אנחנו עובדים בשקיפות מלאה ומעדכנים אותך בכל מהלך שאנו עושים. מבחינתנו לא משנה אם אתה הבעלים של נכס אחד או עשרות נכסים, כולם מקבלים יחס מקצועי זהה. ניהול נכסים – שירות מותאם אישית לכל לקוח! כדי שההשקעה החשובה שלך בנכס תצדיק את עצמה אנחנו מתאימים לכל לקוח שירות ניהול נכסים לפי הצרכים המיוחדים עבורו. אנו מספקים שירות אישי, איכותי, מקצועי, יעיל ומהיר לכל נכס. ניהול נכסים – כל השירותים תחת קורת גג אחת! אנחנו מנהלים נכסים כגון: דירות, בתים פרטיים, בתי יוקרה, וילות, בתים במושב בעיר ובכפר, משרדים ועוד. מבחינתנו אין דירה קטנה מקבלת יחס שווה לוילה ענקית. כל לקוח זוכה לשירות אישי ללא קשר לגודל הנכס או כמות הנכסים שבניהולנו. אנחנו מאמינים שכל עסק מתחיל ונגמר בבני אדם וביחסים ביניהם.

טיפים לניהול נכסים – חלק א
השכרת דירות רנטהאוס ניהול נכסים מתמחה בשירותי ניהול דירות שכורות ונכסי נדל"ן פרטיים ועסקיים, והשאיפה שלה היא לעזור לבעל הנכס לשמור על מצבו המקורי באמצעות שירות מקצועי שוטף ואמין תוך כדי מקסום הרווחיות מהנכס. לא תמיד הנכס שרכשת כהשקעה נמצא בקרבת מגוריך ולעיתים הוא במרחק נסיעה של מספר שעות מביתך. אם עברת לחיות בחו"ל מכל סיבה שהיא והנכס שלך לא נמכר, קרוב לוודאי שמישהו יהיה צריך לטפל בו. רנטהאוס מציעה שירות מקצועי, איכותי ואמין לניהול נכסים ברמה גבוה ביותר ובמחירים הוגנים. ?כיצד למקסם את התשואה דירות ובתים להשכרה ברעננה | הרצליה | כפר סבא | הוד השרון | רמת השרון כדי למקסם את התשואה מהנכס שלכם, חשוב לוודא שהוא יהיה מושכר ללא הפסקה. נכס שאינו מושכר לתקופה מסויימת אינו מניב ולכן בשיקלול שנתי הוא יוריד לכם את התשואה. ניהול נכסים חכם ותכנון נכון של תזרים המזומנים ימנע מכם הפתעות בסוף השנה. לעיתים, בעלי נכסים אינם מבצעים חקר שוק, והם קובעים מחיר שכירות גבוה מידי. במקרה הטוב עד שהמציאות טופחת על פניהם חולפים חודשיים – שלושה בהם הנכס נשאר ללא שוכרים. במקרה של בעל נכסים עקשן, התקופה ארוכה יותר. חברה לניהול נכסים דואגת לבצע חקר שוק לפני שהיא קובעת את המחיר הריאלי שניתן לקבל בהשכרת הנכס. ?מצאת שוכרים חדשים, מה עכשיו ניהול דירות מושכרות רכשת דירה להשקעה? יופי. כיוון שהדירה אינה מתנהלת בעצמה כעת צריך גם לנהל אותה. ניהול דירות להשכרה מחייב נקיטת פעולות מסוימות, מה שעלול להוות כאב ראש לא קטן ומתן תשומת לב לפרטים רבים, הן בכל הקשור לאיתור שוכרים, לחתימת חוזה שכירות הוגן עם השוכרים (ניסוח סעיפי השכירות, גובה דמי השכירות, תנאים מגבילים בחוזה ועוד). שיפצת את הטעון שיפוץ, החלפת את מה שצריך להחליף, צבעת, ניקית שטפת, צחצחת והכנת אותה כראוי לכניסת שוכרים חדשים. פרסמת באינטרנט את הדירה ובשעה טובה מצאת שוכרים חדשים לדירה שלך. מהן הפעולות שעליך לעשות כדי שהאחריות לתשלומים לרשויות תחול על השוכר החדש? רישום מונים – לאחר החתימה על חוזה השכירות עם השוכר החדש יש לבצע קריאת מוני חשמל, מים וגז בנוכחות השוכר ורישום הקריאות בטופס קריאת מונים (עותק חתום לך ועותק לשוכר). אם תוכלו לצלם את הקריאות במצלמה דיגיטלית המציגה גם את התאריך, מה טוב. כעת הגיע הזמן להעביר את שם המשתמש בכל הרשויות הרלבנטיות על השוכר. מיסי ארנונה – לך עם השוכר למחלקת הארנונה בעירייה. קחו אתכם את חוזה השכירות ובצעו העברת בעלות ואחריות לתשלום מיסי הארנונה. אם יש חוב קודם יש לשלמו ולהתחיל מאפס. ניתן כמובן לבצע את השינויים הללו ללא הגעה פורמלית ולוודא בהמשך שהשינויים נקלטו, אך רצוי מאוד שההחלפה תתבצע בהגעה של השוכר והמשכיר (או מי מטעמו) לרשות המתאימה. חברת חשמל – בנוכחות השוכר צלצל לחברת החשמל. וודאו יחד שאין חוב על שימוש קודם והיתרה לתשלום היא אפס. על השוכר למסור את פרטיו והאחריות לתשלום על צריכת החשמל עוברת עליו. מים – הגיעו עם חוזה השכירות לתאגיד המים המקומי, וודאו שהצריכה עד מועד הכניסה לדירה שולמה ואין חובות. דווחו על קריאת המים הנוכחית ובצעו העברת בעלות על שם השוכר החדש. גז – בצע את אותו התהליך שעשיתם עם המים והארנונה. לך עם השוכר למשרדי חברת הגז יחד עם קריאת המונה שעשיתם. קחו אתכם את חוזה השכירות ובצעו העברת בעלות ואחריות לתשלום הגז על השוכר. אם הקריאה נמוכה ניתן להתחשבן עם השוכר על החלק היחסי ולהמתין לחשבון הבא. רצוי כמובן ליישר קו ולהתחיל מאפס. ועד הבית – הזמן הטוב ביותר להציג את הדייר החדש בפני ועד הבית הוא בזמן קריאת המונים בדירה. זה הזמן לעשות היכרות בין הצדדים ולוודא שהשוכר משלם לוועד הבית 12 תשלומים חודשיים. גם כאן חשוב לוודא שאין חובות קודמים. כדאי לבקש (בנוכחות השוכר) מוועד הבית לעדכן אותך מידית אם יש תלונות על השוכר מצד הדיירים ואם נצברים חובות. את כל התהליך הזה יש לבצע בכל החלפת שוכרים. לאורך תקופת השכירות עליך לוודא שהשוכרים משלמים את חובותיהם לרשויות ולוועד הבית. שוכרים שאינם משלמים לרשויות לא ישלמו גם לך. חודשיים לפני תום השכירות (או כל פרק זמן אחר שהגדרת בחוזה) על השוכרים להודיע האם הם ממשיכים לשנה נוספת (אלא אם כן סוכם בחוזה על סידור אחר). אם השוכרים ממשיכים, אין צורך בשינוי. במידה והשוכרים הקודמים אינם ממשיכים עליך לבדוק האם נצברו חובות בחברת החשמל, חברת הגז, תאגיד המים, ועד הבית ומיסי העירייה. כעת יש להתחיל את כל התהליך מהתחלה…או לתת לחברת ניהול נכסים לעשות את העבודה הזו עבורך. לפרטים נוספים ולייעוץ חינם צרו איתנו קשר. הסודות להשכרה נכונה של הנכס שלך דירות להשכרה בתל אביב יפו | גבעתיים | רמת גן | בני ברק | גבעת שמואל השקעת הון רב ברכישת הנכס שלך ואתה מעוניין להשכיר אותו לשוכרים מעולים ולתקופה מקסימלית. ככל שהנכס יושכר ברצף, התשואה שלך תהיה גבוהה יותר. משקיעים רבים טועים כאשר הם מחשבים את התשואה מהשכרת הנכס שלהם. מבחינתם, אם הנכס לא יושכר חודש אחד בשנה כתוצאה מהחלפת שוכרים, הם פשוט מורידים מההכנסה השנתית את החודש הזה. אבל החישוב הזה שגוי. כאשר הנכס אינו מושכר חלה חובת תשלום המיסים על הבעלים. הוא צריך לשלם ועד בית ומיסוי עירוני (ארנונה) ומשכנתא. אם לא תהיה הכנסה שוטפת מהשוכר, כל המבנה התזרימי ישתבש. כאשר אתה מתכנן תזרים מזומנים שנתי מהנכס רצוי להכניס לעמודת ההכנסות 10 חודשי שכירות. בעמודת ההוצאות יש להכניס ועד בית ותשלום ארנונה למשך אותם חודשיים העלולים להיות ללא שוכר. כיצד אם כן תשכיר את הנכס שלך בצורה האופטימלית? 1. כשמשתמשים בכפפות חשוב להתאים אותן ליד. כך גם עם שוכרים. לפני רכישת נכס להשקעה חשוב להבין מי יהיה השוכר הפוטנציאלי ולהתנהל בהתאם. את הנכס שרכשת במיוחד במטרה להשכרה לאוכלוסיה מסויימת, כדאי לסדר בהתאם לצרכים של אותה אוכלוסיה. 2. במידה ולא ביצעת חקר שוק לפני הרכישה, חובה עליך לבדוק מה מחירי השכירות בסביבת הנכס שלך לנכסים דומים. אם הנכס שלך מעוצב, תוכל לבקש סכום גבוה במקצת. אל תהיה חזיר כדי שהנכס שלך לא יעמוד ריק. 3. הדירה לא ניראית משהו? קצת דקורציה וקוסמטיקה יחוללו פלאים. הוסף פרקט בחדרים, וילונות על החלונות ומנורות דקורטיביות ותוכל לקבל שכר דירה מצויין. 4. מצאת שוכר טוב. ברכותינו. אם השוכר מתלונן על בעיה או תקלה טפל בה באופן מיידי. הבא אנשי מקצוע טובים כדי לא לגרור את הבעיה. 5. תזמן את מועד התחלת ותום השכירות בהתאם לאוכלוסיית היעד, ורצוי לתקופת הקיץ. 6. שלושה חודשים לפני תום החוזה בדוק אם השוכר הנוכחי ממשיך. במידה ולא החל לחפש שוכר מתאים (הכנס לחוזה סעיף המאפשר לך להביא שוכרים פוטנציאליים לראות את הנכס במידה והשוכר עוזב). 7. אם יש לך שוכר טוב, שמור עליו. תן לו מתנה בחגים (כן, מה שאתה שומע!!!). אין לך מושג מה תעשה מתנה כזו לשוכר. אם יש צורך בהורדה קטנה בשכר הדירה – עשה זאת. 8. במידה והשוכר חייב לפנות את הנכס לפני תום השכירות, הכנס סעיף לחוזה שבאחריותו למצוא שוכר חדש באותם תנאים. רק במידה ותאשר את השוכר החדש ניתן יהיה לבצע את ההחלפה. במידה ובוצעה החלפת שוכר באמצע התקופה, עגן את תקופת תום השכירות למועד הקיץ (לפחות שנת שכירות). כיצד להשכיר את הנכס במחיר ריאלי דירות ובתים להשכרה ניהול נכסים בהרצליה פיתוח | כפר שמריהו | קריית אונו | סביון פתגם ידוע אומר ש"טוב ציפור ביד מעשר על העץ". ואכן חשוב שכל בעל נכסים יזכור שלא תמיד המחיר שהוא רוצה לקבל זהה למחיר שהשוק מוכן לשם. התעקשות על שכר דירה בלתי ריאלי יגרום לנכס להישאר פנוי וללא שוכר. לעיתים כדאי להתפשר על גובה שכר הדירה כדי שהיא תאוכלס בשוכר ראוי ומהימן. אם אינכם מסוגלים לטפל בהשכרת הנכס, העבירו אותו לטיפול של חברה לניהול נכסים. הטיפים הבאים יעזרו לכם להשכיר את הנכס שלכם במחיר הריאלי שלו: 1. בצעו חקר שוק ובידקו בכמה מושכרים נכסים דומים לנכס שלכם. בארצות הברית קיים אתר בשם רנטומטר המאפשר להקליד את כתובת הנכס ולצפות במחירים בהם מושכרים נכסים בסביבה. לצערנו בישראל זה עדיין לא פועל ולכן צלצלו לבעלי נכסים להשכרה ובדקו מחירים. קבעו את המחיר שלכם בהתאם למצב הנכס שלכם ומיקומו. אל תהיו חזירים ואל תהיו צמר גפן. לכו בשביל הזהב. 2. בדקו שכל המערכות בנכס פועלים כשורה. דוד חשמלי, מערכות החשמל, ברזים וצנרת, תאורה, דלתות שאינן חורקות, תריסים תקינים וכדומה. 3. הקפידו על מראה מזמין בנכס. עוד לפני שתציעו את הנכס להשכרה צבעו את הקירות, סתמו חורים, טפלו ברטיבויות, הוסיפו סגנון וצבע, העלימו אלמנטים מיותרים. רצוי שהנכס ייראה טוב והום סטייג'ינג מקצועי יטפל בכל מה שקשור למראה הדירה. זה יעזור לכם למצוא שוכרים במהירות. אם הנכס מאוכלס, הוסיפו גם פרחים. 4. בצעו סינון מוקדם. הכינו מראש ובכתב רשימת שאלות אותם תשאלו כל שוכר המתקשר בנוגע לשכירות. אל תאפשרו לכאלה שאינם עוברים את הסינון להגיע ולראות את הנכס. חבל על הזמן שלכם. 5. הזמינו מספר שוכרים באופן מרוכז. הגעה של מספר מתעניינים יוצרת לחץ חברתי על כל אחד מהם וקל יותר לבצע סגירה. הזמינו אותם ביום ובשעה שנוח לכם והכינו את הנכס מראש. 6. לפני הגעת המתעניינים סדרו את הנכס. שטפו אותו והוסיפו ריח מבושם. אווררו את החדרים והכניסו אור פנימה. אם אתם גרים בנכס, ריחות של מאפים טובים יעשו את העבודה עבורכם. 7. סדרו גם את הכניסה לנכס וגם את המדרגות המוליכות אליו. באם מדובר בבניין משותף רדו לכניסה ועשו כל שביכולתכם לתת מראה נקי ומזמין. ?מהם שלושת הפרמטרים החשובים בניהול נכסים מקצועי דירות ובתים להשכרה בצפון תל אביב | אפקה | צהלה | רמת אביב | יהוד מונוסון לניהול נכסים מקצועי ואיכותי יש השפעה רבה על התשואה המתקבלת מהנכס. כיוון שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים, יש צורך בתשואה גבוהה כדי להצדיק את ההשקעה. במשוואה החוקרת את התשואה מהנכס קיימים מספר מרכיבים: הנכס הרלבנטי – קיימים בשוק נכסים מסוגים שונים והטיפול בכל אחד מסוגי הנכסים שונה מהשני. יש הבדל בין ניהול דירה בבניין של 4 קומות לניהול דירה במגדל של 30 קומות, יש הבדל בניהול בית פרטי דו משפחתי לניהול וילה על שטח בודד, יש הבדל בין ניהול נכס המיועד להשכרה לניהול נכס ריק ופנוי שצריך להישאר כפי שהוא, וכמובן שיש הבדל בין ניהול נכס המיועד להשכרה לתקופות ארוכות לניהול נכס המיועד להשכרה לתקופות קצרות. בעלי הנכס – בעלות על נכס חשובה מאוד כשבוחנים את אופי השירות האידיאלי לניהול הנכס. ניהול נכס השייך לבעלים בודד שונה מניהול נכס שהתקבל מעזבון / ירושה ושייך למספר שותפים או יורשים (ולא משנה אם הנכס בבוררות אודות חלוקת הבעלות או שלאף אחד מהבעלים אין עניין להשקיע בניהול הנכס). בעלות על נכס יכולה להיות של תושב ישראלי הגר בסמיכות לנכס, ומאידך הבעלות יכולה להיות של תושב חוץ שגר בריחוק גיאוגראפי מהנכס באופן קבוע או נמצא בשליחות מוגבלת בזמן (רילוקיישן). לעיתים לבעל הנכס אין זמן לנהל את הנכס ולמרות קרבתו לנכס הוא מעדיף שהנכס ינוהל על ידי חברה מקצועית לניהול נכסים. השוכר/ים – מבחינת בעלי הנכס יש חשיבות רבה לטיב הדייר שישהה בנכס שלו. מציאת שוכר מתאים שיענה על הדרישות שלו ייתנו לבעלי הנכס ראש שקט. חברה לניהול נכסים צריכה לאתר את השוכר המתאים, להחתים את השוכר על חוזה שכירות חכם ולדרוש ממנו ביטחונות מתאימים. אך בכך לא תמה המשימה. חשוב להיות עם השוכר בקשר רציף לאורך תקופת השכירות, להקשיב לתלונות שלו, אם יש כאלה, לטפל בתקלות, להיות בקשר עם ועד הבית ועם הרשויות (ויתר הגורמים להם השוכר אמור לשלם תשלומים חודשיים), לוודא שהשוכר משתמש בדירה כראוי ושומר עליה. אם השוכר מפר את תנאי החוזה יש להזהירו ובמידת הצורך יש לנקוט באמצעים משפטיים. מה כדאי לכלול בשרות ניהול נכסים דירות להשכרה בחולון | בת ים | ראשון לציון | אזור | מודיעין מכבים רעות חברות לניהול נכסים ניהול נכסים הוא שירות מודרני של חברה חיצונית הלוקחת על עצמה את כל הצדדים של אחזקת הדירה / הבית או כל נכס אחר שברשותך. הניהול ניתן לנכסים מושכרים ולנכסים פנויים / ריקים (נכסים שלא למטרת תשואה חודשית. הבעלים עושה בהם שימוש לעיתים רחוקות, אם בכלל). חברת הניהול מטפלת בנכסי הלקוחות כאילו היו שלה. הטיפול בנכס הוא אישי ומקצועי, והוא מסיר את דאגות התחזוקה השוטפת מהבעלים. הוא מקל על בעלי הנכס, בין אם הם בארץ או מחוץ לגבולות המדינה. מה כדאי לכלול בשרות ניהול נכסים: – הכנת וניקיון הנכס לאכלוס על ידי שוכרים חדשים – איזון חשבונות מול הרשויות כגון: חשמל, גז, מים, ארנונה – איתור שוכרים מתאימים – בדיקה של השוכרים, כולל ערבויות, הכנסות, ממליצים – אישור השוכרים על ידי בעל הנכס – ניסוח החוזה ואישורו ע"י שני הצדדים – תיעוד במצלמת ווידאו של הנכס בכניסת ובעזיבת השוכרים – טיפול ביציאת השוכרים, בדיקת חובותיהם מול הרשויות וועד הבית למי מתאים פתרון ניהול נכסים? – ניהול נכסים מתאים לכל אדם המחזיק בנכס נוסף לנכס בו הוא גר, בעיקר אם הוא גר רחוק ממנו (בארץ או בעולם). – ניהול נכסים מתאים לבעלי נכסים קטנים או גדולים . – שירות ניהול נכסים מתאים למי שמעוניין בשקט נפשי ובמסירת הטיפול בנכס לצד שלישי. – שירותי ניהול נכסים מיועדים לבעלי נכסים שזמנם יקר ואינם יכולים לטפל בנכס. – שירות לניהול נכסים מתאים למשקיעי נדל"ן שאינם מעוניינים או יכולים לטפל בנכס. – שירות ניהול לנכסים מיועד ללקוחות המעוניינים בתחזוקה שוטפת ומקצועית, גם אם הם חיים בנכס. – שירותים לניהול נכסים מתאימים למשקיעים המעוניינים במקסימום תשואה על הנכס ומינימום השקעת זמן בטיפול בו. – ניהול דירות מושכרות מתאים לתושבים זרים שאינם מעוניינים / אוהבים / רוצים / יודעים להתמודד עם הביורוקרטיה הישראלית. – שירותי ניהול דירות שכורות מתאימים למשקיעים או בעלי נכסים שאינם חיים בישראל. – שירות לניהול דירות להשכרה מתאים למשקיעים המחזיקים דירה בישראל לחופשה מעת לעת והדירה אינה מושכרת. – שירות ניהול לנכסים להשכרה מיועד לבעלי נכס המעוניינים שאנשי מקצוע אמינים יעשו עבורם את העבודה. ניהול דירות לתושבי חוץ ניהול נכסים שוטף – מה כדאי שיכיל? – ביקור בנכס אחת לתקופה (במועד קבוע או לפי תיאום) לבדיקת מצבו ותחזוקה שוטפת – קשר קבוע עם השוכרים לכל בעיה ותקלה – נקודת קשר עבור הבעלים (לתושבי חוץ או בעלים הגרים רחוק מהנכס) מול גופים ונותני שירותים שונים – משלוח דו"חות ניהול לבעלי הנכס אחת לתקופה – הדו"ח מכיל פירוט של שירותי תחזוקה (במידה ובוצעו כאלה) – הדו"ח מכיל עלויות תיקונים, תשלום חשבונות, פירוט הכנסות משכר דירה – ייצוג בעלי הנכס מול וועד הבית (או חברת ניהול הבניין) – בדיקה תקופתית שהחשבונות השונים משולמים – בכל ביקור בנכס נאספים דברי דואר של הבעלים ומועברים לו ניהול נכסים וטיפול בתחזוקה ותיקונים – בכל ביקור תקופתי נבדקות המערכות השונות לאיתור בעיות צפויות עקב בלאי – בזמן תקלה מזמינים בעל מקצוע – תמחור העבודה ומתן הצעת מחיר לבעלי הנכס לאישור העבודה – אפשרות של תיקון תקלות בסכומים נמוכים ומוסכמים ללא המתנה לאישור הבעלים – תאום עם גורמים בשעת הצורך (ועד הבית, שכנים, עירייה, דיירים ועוד) – תיקון התקלה תוך מינימום פגיעה בהתנהלות הדיירים – תיקונים בעלות גבוהה יותר כגון: החלפת דוד, שיפוץ, צבע, תיקוני חשמל וכדומה מחייבים אישור הבעלים – הבעלים יכול להביא בעלי מקצוע מטעמו – טיפול בתיקונים דחופים ומקרי חירום ברוב שעות היממה – אם יש ביטוח יוצרים קשר עם הגורמים המתאימים – בתום התיקון מעדכנים את הבעלים. במידת הצורך מתבצע תיעוד מצולם – במקרה והנזק נגרם ע"י צד ג' טיפול בגביית פיצוי / שיפוי ניהול נכסים – טיפול במצבים חריגים – טיפול משפטי (בתשלום) בשוכרים המסרבים להתפנות – טיפול בנזקים (בתשלום) שעשו השוכרים לנכס – קשר עם גורמים מקצועיים שבוחר וממנה בעל הנכס כגון: עו"ד, חברת ביטוח, מעצבי פנים וכו'

טיפים לניהול נכסים
אם יש לך נכס אחד או יותר, אתה רוצה למקסם את התשואה ממנו כך שההוצאות תהיינה מינימליות וההכנסות מכסימליות. מבחינתך חשוב שעלויות התחזוקה והניהול יהיו נמוכות ושכר הדירה גבוה ואף נמצא כל העת במגמת עליה. לצורך כך כדאי לרכוש שירותי ניהול נכסים מחברה שתוריד ממך את כאב הראש, תמזער ככל האפשר את הוצאות התחזוקה ותשתדל למצוא שוכרים שישלמו שכר דירה מכסימלי לנכס שלך. אם תעשה זאת בעצמך קרוב לוודאי שתחסוך את דמי הניהול, אך ברור שכאב הראש הכרוך בניהול הנכס יישאר באחריותך. חברה לניהול נכסים אמורה ליטול ממך את כאב הראש הזה ולתקשר איתך רק בעת הצורך, בהתאם לסיכומים החוזיים ביניכם מראש. ניהול נכס באופן עצמאי מטרתו לחסוך בעלויות, אך כידוע זמן זה כסף והזמן שאתה משקיע בניהול הנכס שלך שווה ערך לסכום שאתה משלם כדמי ניהול נכסים. בנוסף אתה מוציא אנרגיה, נסיעות, התנהלות מול השוכרים ובעלי המקצוע. חברה לניהול נכסים אשר עובדת עם בעלי מקצוע על בסיס קבוע מקבלת מחירים זולים יותר מהמחירים שבעל נכס בודד מקבל, כך שהחסכון הזה בא לידי ביטוי בהוצאות הכלליות של תחזוקת הנכס. ?איך בוחרים שוכרים לדירה שלך ניהול דירות להשכרה – ניהול דירות שכורות רכשת דירה במיטב כספך מתוך כוונה להשכיר אותה וליהנות מתשואה חודשית נאה שתאפשר לך להחזיר את המימון ואולי גם להשאיר כמה שקלים בצד. בהנחה שהתוכנית העסקית שלך נכונה, בהנחה שרכשת את הדירה פחות ממחיר השוק, בהנחה שהתבססת על שכירות של לא יותר מ- 11 חודשים בשנה, האם תשכיר את הדירה גם לשוכרים שלא נראים לך? אם ענית בחיוב כדאי שתחשוב שוב. לעיתים עדיף להשאיר את הדירה ריקה חודש נוסף ולהמתין לשוכר המתאים ולא להשכיר לשוכר הראשון שמסכים לתנאים שלך. באופן כללי, אם הדירה מבוקשת ולא בעיה להשכיר אותה, כדאי שתראה לפחות עשרה שוכרים לפני שתחליט על השוכר המתאים. ככל שתראה יותר שוכרים בפרק זמן קצר, תוכל להחליט בקלות למי אתה יותר מתחבר ועם מי יהיה לך קל יותר בהמשך הדרך. מתי,אם כן, עדיף לדחות שוכרים פוטנציאליים ולא להשכיר להם את דירתך? – כשהשוכרים אינם מוצאים חן בעיניך ותחושת הבטן שלך אומרת לך "היזהר". – כשהשוכרים מסכימים ישר לכל התנאים והדרישות שלך וממהרים לחתום על החוזה. – כשהשוכרים יותר מידי נעימים כדאי לחפור ולהבין אם זו אינה מסיכה. – כשהשוכרים מבקשים יותר ממה שיש בדירה ויותר משאתה מוכן לתת. – אם לשוכרים אין ערבים מתאימים או אין ביכולתם להביא ערבות שתספק אותך. – אם לשוכרים אין הכנסה קבועה ומסודרת שגובהה לפחות פי שלוש מגובה השכירות. – כשבבדיקת הרקע לשוכרים מתגלים שקרים. אם אתה רוצה לחסוך לעצמך את ההתעסקות הלא נעימה הכרוכה במציאת שוכרים, סינון ובדיקת השוכר המתאים, הצגת הדירה בכל פעם למעניינים, טיפול בדירה ובשוכרים בתקופת השכירות (כולל טיפול בתקלות, קשר עם ועד הבית, טיפול בתלונות וכו'), כדאי שתחשוב לשכור חברה לניהול נכסים. נכון, יש מחיר כספי לשירות, אבל אחרי שתנסה למשך שנה תבין שזוהי הדרך הטובה ביותר לטיפול בנכס שלך. חברת ניהול נכסים המטפלת בכל האספקטים של ניהול דירות להשכרה חוסכת לך זמן, כאב ראש, דאגות והתעסקות עם שוכרים. אם הזמן שלך יקר לך או שאתה גר הרחק מהנכס, או שאינך רוצה או יכול לטפל בנכס אתה מוזמן ליצור איתנו קשר. ניהול נכסים מושכרים הורד עכשיו ספר דיגיטלי חינם ניהול נכסים אודות רנטהאוס בעל נכס נכבד, רנטהאוס ניהול נכסים היא חברת בוטיק לניהול אישי של הנכסים שלך. אנחנו כאן כדי לתת לך מענה לניהול והשבחת הנכס. החברה מציעה טיפול אישי, מסור, יעיל, מהיר, הגון, שקוף מקצועי. המשך >>> מדוע דווקא רנטהאוס? כי אנחנו מטפלים ומתייחסים לכל נכס כאילו היה שלנו! השירות שלנו גמיש ומותאם לצרכי הלקוח. אנחנו ישרים, אמינים, איכפתיים ושרותיים. אנחנו גובים את שכר הטרחה שלנו בצורה הוגנת. המשך >>> ניהול דירות שכורות נדל"ן ישראלי נדלן ישראלי כמה עולה השרות? שם+טלפון דואר אלקטרוני כתובת הנכס ומספר חדרים ?יש לך דירה להשכרה, אילו סעיפים כדאי שיהיו בחוזה ניהול נכסים בנתניה בשעה טובה רכשת דירה להשקעה. כדי שההשקעה גם תניב תשואה נאה הגיעה הזמן לחפש שוכר איכותי. כל הסכם שכירות סטנדארטי נותן מענה ראוי הן לשוכר והן למשכיר. להלן עצות וטיפים שכדאי לוודא שהם קיימים כאשר בונים את הסכם השכירות. 1. גובה שכר הדירה, תקופת השכירות ואמצעי תשלום – בסופו של דבר אופן התשלום צריך להיות מקובל על שני הצדדים. אם דאגת לקבל את כל הצ'קים מראש כבר במעמד החוזה חסכת לך צורך לרדוף אחר השוכר במועד התשלום שסוכם. יש המבקשים תשלום חודשי, דו חודשי, רבעוני או חצי שנתי. יש גם כאלה המעניקים הנחה על תשלום במזומן לשנה מראש. יש המעוניינים בהצמדה ויש המוותרים על כך. 2. קנסות על פיגור בשכירות – במידה ואינך יכול לגבות את כל הצ'קים מהשוכר מראש, הכנס סעיף קנס על פיגור בתשלום. אל תאפשר איחור במועד. במידה ויהיה איחור יהיה קנס בסכום הגבוה פי שתיים מסך השכירות היומית. במקרה של הפרת חוזה, הטיפול יעבור לפסים משפטיים לצורך פינוי מהיר. 3. צילום הדירה ורישום החפצים בדירה – כדי לחסוך ויכוחים ומחלוקות חשוב לתעד את מצב הדירה לפני כניסת השוכר. יש לרשום את הפריטים שנשארים בדירה וישמשו את השוכר. יש להתייחס לאופן השימוש בפרטים והשמירה עליהם. 4. הגנת דמי מפתח – ציין בחוזה כי השוכר הוא לא דייר מוגן בדמי מפתח והוא משלם שכר דירה מלא. 5. הכנסת שוכרים פוטנציאלים חדשים לצפייה בדירה – עגן סעיף בחוזה שיאפשר לך החל מחודשיים לפני תום השכירות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים אחרים בתיאום מוקדם עם השוכר הנוכחי. 6. כניסת הבעלים לדירה – הוסף סעיף המתיר לך להיכנס לדירה בכל עת שתרצה, ולכל מטרה ובלבד שיהיה תיאום מראש עם השוכר. 7. התראה על סיום השכירות – חשוב שהדירה תהיה מושכרת ברצף. לשם כך על השוכר והמשכיר לסכם כי יש לתת התראה מראש של 60 יום לפני תום השכירות (או מועד מימוש אופציה להארכת השכירות). 8. תיקונים בנכס עצמו ובתשתית – בדרך כלל חלה חובת התיקון של תקלות הנגרמות מבלאי או משימוש סביר על המשכיר אלא אם כן סוכם אחרת. 9. החזרת מצב הדירה לקדמותה – חשוב להוסיף סעיף האומר שבעת סיום השכירות על השוכר לצבוע את הדירה בצבע שקיבל ולהחזיר אותה במצב המקורי (סתימת חורים, הסרת אלמנטים שהוסיף, פינוי כל הריהוט והציוד שהביא וכדומה). אם אתם רוצים להסיר מעליכם את האחריות הכרוכה בטיפול בנכס שלכם ולקבל שירות מקצועי ואיכותי מחברת ניהול נכסים, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר לקבלת הצעת מחיר. ?מי עדיף שיטפל בנכס שלכם – שכן, בן משפחה, מתווך או חברת ניהול נכסים ניהול נכסים בקיסריה – ניהול נכסים בכפר שמריהו שפר מזלכם ואתם מחזיקים בדירה שנייה (או יותר). לא משנה אם קיבלתם אותה בירושה או רכשתם אותה בכספכם, עדיין צריך לטפל בה. גם אם אין בכוונתכם להשכיר אותה, יש צורך בתשלומי ארנונה קבועים לרשות המקומית ובתשלום לוועד הבית ומישהו צריך לעשות זאת. אם אינכם יכולים לטפל בדירה, טבעי הדבר שתתלבטו על מי להטיל את המשימה – האם להיעזר בשכן, האם למצוא שוכר בעצמכם ולטפל בניהול השוטף, האם לחפש בן משפחה אחראי, האם להיעזר במשרד תיווך, או שמא להיעזר בחברה לניהול נכסים. אם אתם נמנים על עשרות אלפי הישראלים המחזיקים ביותר מדירה אחת, ופסלתם את האופציות להיעזר בשכן או בן משפחה, אתם עשויים לשאול את עצמכם "מדוע שנשלם למתווך חודש שכירות על מציאת שוכר? מדוע לשכור חברה לניהול נכסים ולשלם עבור ניהול נכס הקרוב אלינו גיאוגרפית, מה הערך המוסף של חברת ניהול נכסים"? לשאלות הללו יש הצדקה לגיטימית בהנחה שהמטרה היא מקסום התשואה על הנכס. הניהול והטיפול בדירה מהווים הוצאה המקטינה את התשואה. בסך הכל מדובר לכאורה בתהליך פשוט – איתור שוכר טוב וטיפול בתקלות במהלך תקופת השכירות. אבל תיאוריה לחוד ומציאות לחוד. בניגוד למתווך, תפקידה של חברה לניהול נכסים אינו מסתיים במציאת שוכר טוב לדירה. החברה אחראית גם על גביית דמי השכירות, ייצוג האינטרסים של בעל הדירה מול הרשויות השונות, אחריות על תחזוקת הנכס ועוד. השכרת דירה – קלי קלות תהליך ההשכרה עלול בטעות להיחשב כפשוט עבור אלה שלא התנסו בו בעבר. מפרסמים מודעה ביד 2, מקבלים טלפונים, מזמנים את השוכרים לראות את הדירה, מנהלים משא ומתן קצר ו…הופ, הדירה הושכרה והכסף מתחיל לזרום באופן קבוע מידי חודש. תקלות בדירה? נתמודד בבוא השעה. מגדל הקלפים הדמיוני הזה מתמוטט זמן קצר מהרגע שמפורסמת המודעה. המחיר שביקשתם מתגלה כגבוה ואין טלפונים. הימים עוברים ובכל שבוע שחולף המחיר שלכם יורד. לאט לאט מתחילים הטלפונים ואתם קובעים עם שוכרים פוטנציאליים לראות את הדירה. אתם ממתינים להם בדירה והם לא מגיעים. למחרת אתם קובעים עם שוכרים נוספים. הם מגיעים בזמן אך הדירה אינה לרוחם. ככה חולפים הימים ולאחר חודש נמצא השוכר הראשון שמבקש טיוטת חוזה. שלחתם לו חוזה במייל ועקב אי הסכמה בסעיפים רבים הוא אינו ממשיך בתהליך. הימים נוקפים, חלפו חודשיים ושוכר טוב אינו נראה באופק. החלטתם לשנות כיוון ולמסור את הדירה למתווך. כיוון שמתווך אינו קוסם, גם הוא נזקק לתקופה לא קצרה למצוא שוכר. המתווך מסייע לכם בסגירת החוזה והוא מקבל את עמלת התיווך שלו בסך חודש שכירות. בחשבון פשוט הפסדתם כבר ארבעה חודשי תשואה – חודשיים בגין הינסיונות שלכם, חודש על ניסיונות המתווך וחודש נוסף כעמלת תיווך. לו הייתם נעזרים בחברת ניהול נכסים, רוב הסיכויים שהדירה הייתה מושכרת תוך פרק זמן קצר בהרבה, ובנוסף, התשלום ששילמתם כשכר טרחה למתווך יהיה דומה לעמלת הניהול השנתית של חברת הניהול, בהבדל קטן – העמלה כוללת גם ניהול שוטף של הנכס מול בעלי מקצוע לאורך כל השנה. מה חשוב יותר, שכר דירה בזמן או תדמית השוכר לרוב בעלי הנכסים ההכנסה משכירות היא הדבר החשוב ביותר. היכולת לקבל את שכר הדירה הריאלי לנכס והנכונות של שוכר מתאים לשלם בקביעות את השכירות המבוקשת היא בעלת חשיבות עליונה. קיימים פרמטרים רבים בתהליך החיפוש אחר שוכר מתאים, אבל הדבר החשוב ביותר לבעל הנכס הוא תזרים המזומנים הקבוע מהשכירות, תוך כדי שמירה על מצב הנכס. אין באמירה הזאת המלצה להשכיר דירות לאנשים בעייתיים, אבל יותר חשוב שהשוכר ישלם שכירות באופן מסודר מאשר האם הוא או היא מגדלים חיית מחמד בניגוד להסכם. אמת או שקר? משקיע המחזיק בדירה בודדת (ולא עשרות או מאות