הלוואות לעסקים ומשכנתאות מ 100 אלף עד 100 מיליון שקל תשלום על בסיס הצלחה

הלוואות לעסקים - משכנתאות לעסקים


השלמת הון עצמי עד 90%

מ
100,000
₪ ועד
100 מיליון


מימון פרויקטים בתמורה לשיתוף ברווחים


  • מימון פרויקטים בנדל"ן
  • מימון קבוצות רכישה
  • מימון לרכישה והשבחה
  • מימון לפתיחת עסק
  • מימון רכישת ציוד
  • מימון לעיסקאות מזדמנות
  • מימון להגדלת מלאי ופעילות

התשלום על בסיס הצלחה!
X

איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון פרוייקטים נדל"ן , יסודות מימון פרויקטים , מימון נדלן , מימון לבנייה , קרנות למימון נדלן , מימון תמ א , ארנו קפיטל מימון , מימון תמ א 38 , קבוצת יסודות , יסודות מימון פרויקטים , קרן יסודות שותפות מוגבלת , מימון לפרויקט בניה , יסודות מעטפת , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יסודות מעטפת פיננסית ליזם , מימון נדלן , חברת יסודות תמ"א 38 , מימון ליזמי נדל ן , מימון נדלן , קרנות מימון נדלן , מימון פרויקט נדל ן , מימון לפרויקט בניה , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , קרנות למימון נדלן , מימון לבנייה , מימון תמ א , מימון תמ א 38 , מימון לבנייה , משכנתא לפי שלבי בנייה , משכנתא לבניה קלה , משכנתא לבנייה עצמית , הלוואה לבנייה , אחוזי מימון משכנתא לבניה עצמית , בניה ירוקה בישראל , מימון לפרויקט בניה , הלוואות לבניה , , קרנות למימון נדלן , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , קרן יסודות , מימון פרויקט נדל ן , מימון לפרויקט בניה , חברת יסודות נדל"ן , קרן יסודות שותפות מוגבלת , ניר גרינברג קרן יסודות , מימון תמ א , מימון תמ א , קרנות מימון תמ א 38 , מימון התחדשות עירונית , מימון לפרויקט בניה , קרנות תמא 38 , קרן השקעות לתמ א 38 , תמ א 38 מה מקבלים , קרנות למימון תמ א , תנאים לליווי בנקאי , ארנו קפיטל מימון , ארנו קפיטל טלפון , ארנו קפיטל בע מ , דנה סנדר , arno capital , מימון תמ א 38 , מימון התחדשות עירונית , מימון לפרויקט בניה , קרן השקעות לתמ א 38 , קרנות תמא 38 , תמ א 38 מה מקבלים , תנאים לליווי בנקאי , איך עושים תמ א 38 , יזם תמ א 38 , קבוצת יסודות , קרן יסודות , חברת יסודות , קרן יסודות שותפות מוגבלת , ניר גרינברג קרן יסודות , יסודות השקעות , חברת יסודות נדל"ן , יסודות מעטפת , יסודות מעטפת פיננסית ליזם , טרייד-אין לדירה הישנה , הלוואות ומימון לרכישת דירות , מימון פרוייקטים של תמ"א 38 , עד 90 אחוז מימון פרויקטים , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , מחשבון משכנתא , משכנתא 80 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , מחיר למשתכן , emi משכנתא 2016 , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא 90 אחוז מימון 2018 , משכנתא 100 אחוז לזכאים , emi משכנתא 2016 , משכנתא 80 אחוז מימון , 90% משכנתא , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , מימון משכנתא 90 , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא 80 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז לזכאים , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , אחוז מימון משכנתא 2018 , מדרגות אחוז מימון משכנתא , אחוז מימון משכנתא מקסימלי , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , אחוז מימון משכנתא 2017 , משכנתא לדירה ראשונה לצעירים , משכנתא 100 אחוז מימון , מחשבון משכנתא , מחשבון משכנתא , מחשבון משכנתא פועלים , מחשבון משכנתא מסלולים , מחשבון משכנתא לאומי , מחשבון משכנתא טפחות , מחשבון משכנתא משכנתאמן , מחשבון משכנתא דיסקונט , מחשבון משכנתא משרד האוצר , מחשבון משכנתא מדלן , משכנתא 80 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא מקסימלי , אחוז מימון משכנתא 2018 , מחשבון משכנתא , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , הלוואה להון עצמי למשכנתא , אחוז מימון משכנתא 2017 , מדרגות אחוז מימון משכנתא , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , הגדלת הון עצמי , משכנתא ללא הון עצמי , הלוואה להון עצמי , emi משכנתא 2016 , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , מחיר למשתכן , מחיר למשתכן אשקלון , מחיר למשתכן ההגרלה הגדולה , אישור זכאות מחיר למשתכן , מחיר למשתכן סדרה ב , מחיר למשתכן פייסבוק , מחיר למשתכן סדרה ג , מחיר למשתכן כניסה לאזור אישי , מחיר למשתכן ויקיפדיה , emiמשכנתא 2016 , חברת emi נסגרה , emi מה זה , מחשבון החזר emi , חישוב החזר emi , emi הפרעות , הראל משכנתאות טלפון , משכנתא במימון גבוה , ביטול ביטוח emi , מימון לרכישת דירות , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , מגרש כהון עצמי , מגרש כהון עצמי , מתי מתחילים לשלם משכנתא , האם אפשר לקחת משכנתא לבד , האם אפשר להגדיל משכנתא שכבר נלקחה , משכנתא על מגרש , משכנתא לפי שלבי בנייה , משכנתא לתוספת בניה , איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי , מחשבון משכנתא הון עצמי , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , מחשבון הון עצמי למשכנתא , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , הון עצמי למשכנתא 2017 בנק ישראל , הון עצמי למשכנתא 2018 , הון עצמי 10 אחוז , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2017 , הון עצמי למשכנתא בנק ישראל , משכנתא ללא הון עצמי , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2017 , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , כמה הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , מחשבון הון עצמי למשכנתא , הון עצמי למשכנתא 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , הון עצמי למשכנתא 2017 בנק ישראל , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , משכנתא 100 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי , קניית דירה שניה ללא הון עצמי , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הון עצמי 10 אחוז , מחשבון הון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , איך לקנות דירה , קניית דירה שניה ללא הון עצמי , משכנתא 100 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , מימון משכנתא 90 , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא 80 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז לזכאים , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , הלוואה משלימה להון עצמי , משכנתא 100 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , משכון דירה לטובת משכנתא , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הלוואות ומשכנתאות לרכישת דירות בארה"ב , איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון פרוייקטים נדל"ן , באיגוד הנדלניסטים טרייד-אין לדירה הישנה למשפרי דיור , איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז , איגוד הנדלניסטים משכנתאות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז , באיגוד הנדלניסטים מימון פרוייקטים של תמ"א 38 עד 90 אחוז , עד 90 אחוז מימון פרוייקטים של תמ"א 38 - איגוד הנדלניסטים

X

X

הפתרון לאחת הבעיות הכי נפוצות בכל פרויקט התחדשות עירונית
לא פעם יזמי התחדשות עירונית מוצאים עצמם מול הוצאות לא מתוכננות או עיכובים לא צפויים. מהן האלטרנטיבות במקרים כאלה? בין מי למי מתחלקת האחריות? היזם שבתאי פישמן, מקבוצת מורפוזיס, שנכנס כשותף לפרויקטים מסוג זה, מסביר על פתרון העברת זכויות משכנתאות ומימון לרכישת דירות עסקת נדל"ן היא עניין מורכב. לא משנה אם מדובר בבנייה של בניין חדש, פינוי-בינוי או תמ"א 38 לחיזוק המבנה ולתוספת קומות - משולש היחסים בין היזם, הקבלן והדיירים תלוי במשתנים רבים, חלקם לא צפויים, אשר מתרחשים במהלך הפרויקט. את שלל האפשרויות שמציע ענף הנדל"ן ליזם הממוצע כמעט כולם מכירים. בענף, הישראלי כמו גם העולמי, פועלים יזמים מכל הסוגים - קטנים, בינוניים וגדולים, אך כדי להשתייך לצמרת ולהימנות עם הגדולים ביותר, צריך להשקיע הרבה, לצבור ניסיון וכמובן להחזיק בהרבה מאוד ידע. מי שכבר נמצא בעולם הזה יודע שהוא צריך רק עוד דחיפה אחת קלה כדי לעשות את הצעד הגדול בדרך לפסגה. מימון פרוייקטים נדל"ן אך כאמור, כל פרויקט הוא עולם ומלואו ולא פעם יזמי נדל"ן מוצאים את עצמם מול הוצאות לא מתוכננות או מול עיכובים לא צפויים. מהן האלטרנטיבות במקרים כאלה? אירחנו באולפן וואלה! NEWS את היזם שבתאי פישמן, מנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס, חברה בעלת הון המקבלת פניות מיזמים רבים לצורך העברת זכויות בפרויקטים. וכן את עו"ד גיא פרבמן המתמחה בפן המשפטי של עולם הנדל"ן, כדי שיסבירו מה קורה במצב כזה - בין מי למי מתחלקת האחריות? איך זה משפיע על הדיירים? מה חשוב ליזם לבדוק לפני שהוא נכנס לפרויקט קיים? כיצד מתבצעת העברת זכויות והאם זה משפיע על חלוקת הזכויות? צפו.

איפה רושמים את רווחי חברות הניהול בנכסים מניבים?
השאלה האם לכלול את רווחי הניהול ב"שווי ההוגן" של מקרקעי הנכס או לא, מעסיקה רבים, ובייחוד בתחום עריכת דוחות שמאות המקרקעין לנכסים מניבים. ובכן, התשובה לכך מורכבת משחשבתם חברות נדל"ן ציבוריות מדווחות על רווחים או גירעונות כתוצאה מפעילות ניהול הנכס - הוצאות תחזוקה שוטפות, ניקיון שטחים ציבוריים, שמירה ואבטחה, חשמל ומיזוג אוויר ציבורי, ביטוח וכדומה. שיעור דמי הניהול המקובלים, אל מול השוכרים, הינו בדרך כלל בשיטת Cost + 15%. לפיכך, בנכס מניב בתפוסה גבוהה ויציבה, מגולם בדרך כלל גם מרכיב רווחי הניהול. ההכנסות וההוצאות מהניהול מהווים חלק מתזרים המזומנים בנכס (NOI). הדעה הרווחת הנה שיש לכלול את רווחי הניהול, ככל שקיימים, במסגרת אומדן ה"שווי ההוגן" ובכלל. משכנתאות ומימון לרכישת דירות מנגד, יש שיטענו כי רווחי הניהול עונים להגדרה של רווח מפעילות עסקית הנלווית למקרקעין ואינם מהווים חלק מאומדן שווי הנכס, אלא נוספים לו. שאלה זו - האם לכלול את רווחי הניהול ב"שווי ההוגן" של מקרקעי הנכס או לא - מעסיקה רבים, ובייחוד בתחום עריכת דוחות שמאות המקרקעין לנכסים מניבים. תלוי את מי שואלים נפתח ונאמר: למיטב ידיעותינו, קביעה חד-משמעית בנושא טרם נתקבלה. ישנם גופים וגורמים שונים שעניין זה רלוונטי לגביהם, וכל אחד מהם מסתכל על הנושא ב"עיניים" שונות. כך למשל, אם נעיין בפרסומי חברות הנדל"ן המניב נגלה שמבחינתן יש לכלול את הרווחים ב"שווי ההוגן" של הנכס, לצד ההכנסות מדמי השכירות. כך גם סבורים המוכרים, מרבית הקונים בשוק, רואי החשבון וכן שמאי המקרקעין ומעריכי השווי, הכוללים את הרווחים בשווי ההוגן. לעומתם, בנקים וספקי אשראי אינם כוללים את רווחי חברות הניהול בשווי הנכס, כאשר מדובר בחישובים לצורך מתן 'ביטחונות'. לצד אלו, לא ידועה לנו, נכון לכעת, עמדתה הרשמית של הרשות לניירות ערך ("הרשות"). בכל מקרה, הרשות בוחנת את הרווח או הגירעון המדווחים בדו"חות הכספיים ב'זכוכית מגדלת', יודעת לסמן את הגבולות בין דמי השכירות, לבין דמי הניהול ורגישה לאפשרויות של הטיית סכומים מהניהול לשכירות ובחזרה. מימון פרוייקטים נדל"ן ננסה לפשט את העניין בעזרת דוגמה: ניקח שני מגדלי משרדים דומים במרכז תל אביב. 'מגדל 1', בבעלות 20 בעלים פרטיים שונים, מושכר לגורמים שונים ומנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית, שאינה משלמת לבעלי הנכס דבר (מוכרים גם מקרים שבהם חברת הניהול החיצונית משלמת לבעלי הנכס). 'מגדל 2', הסמוך לו, נמצא בבעלות של חברת נדל"ן מניב ומנוהל על ידי חברת ניהול עצמאית הקשורה לבעלים. שכר הדירה בו ושיעורי התפוסה דומים לזה המתקבל במגדל 1. נתון כי רווחי חברת הניהול בבניין זה מועברים בהסכמים מסודרים לבעלי הנכס. האם כאשר שני הבניינים יימכרו בשלמותם, שווי 1 מ"ר במגדל 1 יהיה שונה משוויו של 1 מ"ר במגדל 2 (תוך התמקדות בתזרים המזומנים בלבד)? הגם שמדובר במגדלי משרדים בעלי מאפיינים דומים, אלו נבדלים זה מזה באופן תחשיב ההכנסות מדמי השכירות, הכולל או לא כולל את מרכיב הניהול. כאן מתחדדת השאלה המרכזית שבה אנו עוסקים בכתבה: האם תוספת רווחי הניהול מהווה מרכיב באומדן השווי או שהיא נפרדת ממנו? אם כן, מה נכון? כעת נשאלת השאלה: אלו נושאים דורשים בדיקה ובקרה בכל הנוגע לרווחי הניהול ולמידת השפעתם על שווי הנכסים, והאם קיימות הנחיות מקצועיות מפורשות בנושא זה? בפרקטיקה, הניהול 'הולך' יד ביד עם הנכס, בפרט כאשר הניהול הוא עצמי. בכך, מהווים רווחי הניהול חלק בלתי נפרד ממחיר המכירה. אך האם נכון הדבר גם לצורך קביעת 'השווי ההוגן' של הנכסים לדו"חות הכספיים? כפי שעולה מהדו"חות הכספיים המפורסמים לציבור, מעריכי השווי (בעיקרם שמאי המקרקעין) אכן סבורים שרווחי הניהול מהווים את אחד ממרכיבי השווי ההוגן של הנכס. למרות שמרכיב זה לא נחשב מהותי (שיעורו: עד כ-4.5% מכלל שווי הנכס), על מנת לכלול אותו באומדן השווי הנכסי, נדרשת בחינת הנושאים הבאים: מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז 1. האם מתקיים קשר חוזי בין חברת הניהול הפעילה בנכס (שהינה, בין היתר, חברה קשורה), לבין החברה בעלת הזכויות בנכס. לצורך אומדן נכסי נכון, יש 'לצבוע' את ההכנסות וההוצאות מהניהול ולבודד את ההוצאות הראויות, כולל קרן צבירה. נוסף על כך, יש לבדוק את מערכת ההסכמים בין חברת הניהול, לבין בעלי הנכס. כך קורה כאשר בעלי הנכס הם המנהלים, אז מגיעים דמי הניהול ישירות מהשוכרים לבעלי הנכס; אולם במקרה שמדובר בחברת ניהול (חיצונית) אופיינית, המנהלת מספר נכסים מניבים, 'זרימת' דמי הניהול תהיה: הזרמת דמי הניהול ל'כיס' חברת הניהול, והעברתם משם (לאחר ניכוי הוצאות, בהתאם להסכם עם חברת הניהול) ל'כיס' של בעלי הנכס. בהתאם למערכת ההסכמים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכס, ניתן לקבל החלטה מושכלת לגבי השאלה האם רווחי הניהול נכללים בשווי הנכס או נוספים לו, כלומר יוערכו שווי זכויות הבעלים בנכס ובנוסף ובנפרד שווי רווחי הניהול המשויכים לחברת הניהול בנכס. 2. בחינת תחזית הרווח/הגירעון מניהול: כאשר הנכס 'נהנה' מרווחי ניהול, יש לוודא כי הרווח יציב, מתקבל בפועל ושאינו תוצאה של תחזיות שאינן מבוססות. כאשר קיים גירעון מניהול, יש לבדוק את סיבת הגירעון ולברר אם מדובר בגרעון זמני (שנובע משינויים במצב התפוסה, מהוצאות שיווק חריגות ועוד) או בגירעון קבוע (שיכול לנבוע מדמי ניהול נמוכים, משכר דירה גבוה על חשבון דמי ניהול נמוכים, מהימצאותם של שטחים פנויים בנכס ועוד). משכנתאות ומימון לרכישת דירות בהקשר זה פרסמה יחידת הביקורת של הרשות כמה ביקורות לגבי נכסים מניבים ברחבי הארץ, תוך התייחסות לנושא רווחי הניהול שהובאו בחשבון בהערכות השווי. עיקר הביקורת נגעה בהנחות העבודה שהיו בבסיס ההערכות, שאינן מבוססות ואינן תואמות את הביצועים בפועל של חברת הניהול. המלצת הרשות הינה להקפיד ולהישאר עם רגליים 'על הקרקע'. כאשר ניגשים לבדוק את רווחי הניהול, יש לוודא כי אלו מתקבלים בפועל, יציבים ונמצאים בטווח הסביר, וכי אין מדובר בערכים חריגים. יש לציין כי בתקני העבודה שעל בסיסם נערכות הערכות השווי (תקן 17.1 מטעם מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים), קיימת דרישה לבדיקה והתייחסות לסבירות גובה דמי הניהול. עם זאת, לא נמצאו הנחיות מפורשות לגבי הכללת רווחי הניהול או אי הכללתם בשווי המקרקעין. יש להניח כי הנושא יידון מחדש בעדכונים השוטפים. בסיכומו של דבר, בפרקטיקה הנהוגה בארץ רווחי חברות הניהול מהווים חלק בלתי נפרד מ"השווי ההוגן" של הנכסים המניבים. אולם, להערכתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא. ייתכן כי תוך כדי תהליך, הנושא ייבחן מחדש על ידי הגורמים המעורבים, ותינתנה הנחיות עבודה מחייבות בקשר לכך. אי אפשר לסיים בלי להתייחס לקשר ה'טבורי', כמעט, בין גובה דמי השכירות לבין גובה דמי הניהול, בפרט בשטחי המסחר. בעידן שבו המסחר המקוון תופס תאוצה, ונעשות רכישות רבות מחוץ לכותלי "הנכסים", נשאלת השאלה מה תהיה מידת ההשפעה של שינויים אלו על גובה דמי השכירות (בקניונים, במסחר השכונתי, בחנויות). האם ההשפעה תהיה דומה, וככל שדמי השכירות ירדו (לאור השינויים ברמת הפדיונות), האם הדבר ישפיע על גובה דמי הניהול - 'יתאזנו' כלפי מעלה? ימים יגידו.

יוקרה באוויר: הדירה הסטנדרטית שהפכה ל"בית פרטי על הגובה"
מטבח סופר-מעוצב, סוויטות נפרדות לילדים ותקרה צפה בגובה של 3.5 מטרים. הדופלקס המשפחתי בשכונת כפר סבא הירוקה הוא עבר עיצוב מחדש, שהפך אותו לארמון משפחתי "בית פרטי על הגובה", זו התחושה שמתקבלת כאשר פוסעים פנימה לדופלקס המעוצב בשכונה הצעירה כפר סבא הירוקה בתכנונה ובעיצובה של גלי גתר, מעצבת פנים. דירת הקבלן הסטנדרטית עברה שינוי מהפכני תוך כדי תנועה כבר בשלב הבנייה. "הקבלן היה מאוד קשוב ויכולנו לעצב את הדירה בהתאמה אישית. הקונספט היה מודרני בפלטת צבעים רגועה של לבן, אפור, שחור וכסוף עם נגיעות עדינות של צבע ועץ שמכניס פנימה חמימות מזמינה", אומרת גלי גתר. הדופלקס מתוכנן בדרך שיוצרת מרחב עם תקרה צפה בגובה של 3.5 מטרים עם תאורה שקועה וויטרינות ענקיות הפתוחות אל הנוף. אלמנטים שונים בצבע "שוברים" את המונוכרומטיות הבולטת בחלל כמו ציור עם פס צהוב המשתלב בכריות הצהובות שמעטרות את הספה. הרהיטים שנבחרו לסלון כמו המזנון הצף שומרים על האווריריות, גוונים בהירים, קווים נקיים. חיפוי בטון המכסה קיר שלם נמתח מהכניסה אל תוך המסדרון ולכיוון החדרים ומתפקד כאלמנט ויזואלי מחבר וקו סגנוני מאחד בבית. "אלה בעצם יחידות של טיח עם MDF להשגת מראה של בטון מחורץ שמעניק עומק לקירות ועניין בחלל". הבחירה במטבח לבן בו הכול סמוי לרבות מוצרי החשמל שעל האי שומר על צביון נקי ומודגש היטב על רקע הבטון המתפרץ מהצד. המטבח פונקציונאלי ואסתטי, חלקו מוקדש לאחסון וחלקו לבישול והוא משתלב עם הסלון ופינת אוכל בעלת פלטת עץ מאסיבי לסעודות משפחתיות ולחוויית אירוח מושקעת. "החדרים עצמם בעלי קווים נקיים דומים, ארונות בהתאמה אישית, כאשר המטרה לייצר מגוון פתרונות אחסון שמוסתרים בנישות מסוימות מפינת הכביסה המסתתרת מאחורי דלת ארון ועד נישת אחסון בתוך גרם המדרגות. בסוויטת ההורים יצרנו דלת זכוכית רחבה שקופה היוצרת חיץ בין חדר השינה לחדר הרחצה תוך כדי שמירה על פרטיות כשהאסלה והמקלחון מוצנעים מאחורי קירות לשמירה על פרטיות ואינטימיות". בחדר הרחצה השתמשה גלי גם באריחים גדולים דמויי חלודה בשילוב אריחים לבנים על מנת לתת אור וליצור עוצמה ודרמטית. כבית לשני מתבגרים, היה חשוב לייצר סוויטות נפרדות לילדים ולכן נבחרה הקומה העליונה לשמש כמו יחידת אירוח נפרדת, נדיבה ומפנקת. "יצרנו ממש סוויטה למתבגרים גדולים עם חדרי שינה נפרדים וחדר רחצה לכל ילד כולל מטבח משותף מאובזר היטב ומרפסת פרטית צמודה. ממלכה לעצמם. גם כאן נשמר הקו המינימליסטי בתוספת פתרונות אחסון ונגיעות צבע קלות וטאץ' פרסונאלי לכל ילד בחדרי השינה והתייחסות לפרטים הקטנים ביותר".

תנאים לקבלת משכנתא: 5 שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני
תנאים לקבלת משכנתא: 5 שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני מה הם התנאים לקבלת משכנתא? הליך רכישת בית או דירה הינו צעד חשוב בחייכם. המשכנתא הינה חלק בלתי נפרד ברכישה, אשר לרוב ילווה אתכם למשך שנים רבות, לעיתים אף שניים-שלושה עשורים. לפני שתחליטו איזה דירה לרכוש ותפתחו בהליך חיפוש דירה ולקיחת משכנתא, לפניכם כמה שאלות חשובות שעליכם לשאול את עצמכם. אז מהו תנאי משכנתא? האמת שיש לא מעט תנאים למשכנתא… מעבר ליכולת הכלכלית והאישית לקחת משכנתא, יש תנאים לקבל משכנתא אותם מציבים גורמים כמו בנק ישראל, בנקים, ממשלה וכו', על מנת למנוע או לפחות לצמצמם מצב של קריסת משקי בית בזה אחר זה. תנאים לקבלת משכנתא: מה ההון העצמי שיש לכם? אחת השאלות הנפוצות ביותר אצל המתעניינים ברכישת נכס או דירה היא השאלה כמה הון עצמי נדרש על-מנת לרכוש את אותו הנכס. הון עצמי הינו תנאי משכנתא מאד בסיסי וקריטי. רוכשי דירה פוטנציאלים שונים אף אינם יודעים היכן לחפש דירה ובאיזה תקציב ותשובה לשאלה זו יכולה לשנות לחלוטין את שאיפתם ברכישה בסכום מסוים ולעיתים אף תפנה אותם לחיפוש נכס באזור גיאורגרפי אחר מזה שבו חשבו לרכוש דירה בהתחלה. מה סך ההכנסות שלכם למשק הבית? סך ההכנסות למשק הבית יחושב לפי ממוצע הכנסותיכם נטו. מדובר בהכנסות ממשכורת, מעסק עצמאי, מנכס מושכר אחר שבבעלותכם, תגמולים, קצבות וכל הכנסה אחרת שניתן להוכיח עבור הבנק כי היא קבועה. תנאים לקבלת משכנתא האם ישנו כסף שתקבלו במהלך 5 השנים הקרובות? מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז כסף יכול להיות מתנה מההורים, קרן השתלמות שנפתחת, מענק חד-פעמי או עסקה גדולה (למשל מכירת נכס אחר). תיבחן האפשרות לפירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא על-ידי כספים אלה כך שהמשכנתא תתוכנן בהתאם לצורך זה ובהתאם לכדאיות הכלכלית. מהו סכום ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בטווח קצר, בינוני וארוך? כשמדבברים על תנאים למשכנתא, חשוב מאוד לבדוק מהו ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם בכל חודש. על-ידי כך, תוכלו לדעת מהי המשכנתא המקסימאלית שיכולה להתאים עבורכם, תוך שמירה על רמת החיים והאיתנות הכלכלית אליה אתם רגילים או שואפים בעתיד. הגדירו מהו סכום המשכנתא שאתם יכולים לקחת על עצמכם וחפשו אחר נכס מתאים משכנתאות ומימון לרכישת דירות לאחר שתדעו מהו סכום המשכנתא הרצוי, בדקו איזה נכס ניתן לרכוש עם משכנתא בסכום זה כתוספת להון העצמי שברשותכם. יש לוודא שאינכם חורגים מ- 75% מימון במידה וזו דירתכם הראשונה או 70% במידה והייתה לכם פעם דירה. במידה וזו דירה להשקעה זכרו שתוכלו לקבל כמשכנתא רק עד 50% מערך הדירה שתרכשו. יש לכם תנאים לקבלת משכנתא, אך עדיין מרגישים שאתם צריכים ליווי מקצועי? פנו אל יועץ משכנתא!

תנאים לקבלת משכנתא
התנאים לקבלת משכנתא יכולים להשתנות במידה מסוימת מבנק אחד למשנהו, אבל ישנם גם תנאים בסיסיים מסוימים שזהים בכל בנק ובנק. זאת מכיוון שבגלל גודלו וחשיבותו הרבה, שוק המשכנתאות נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. הבנקים המסחריים שנתונים את המשכנתאות מחויבים לעמוד בדרישות והחוקים לגבי משכנתאות במדינת ישראל. מה סוג השירות הנדרש? ייעוץ למשכנתא חדשה מחזור משכנתא קיימת הלוואות על חשבון משכנתא הלוואות לשיפוץ הבית משכנתא חוץ בנקאית משכנתא לעסק משכנתא לגיל הזהב ביטוח משכנתא ממשיכים להון עצמי נצטרך ממך מספר פרטים נוספים להמשך התהליך (זה ייקח פחות מדקה, מבטיחים!) מהו סכום ההון העצמי שלך? הזז את העיגול להגדלת או הקטנת סכום ההון העצמי 800000 3,000,000 משכנתאות ומימון לרכישת דירות מה מצב חשבון הבנק שלך? חשבון תקין (לא הוגבל אף פעם) סורבתי בבנק למשכנתא חשבון תקין (לא הוגבל ב5 שנים האחרונות) חשבון מוגבל (בחמש שנים האחרונות) היה עיקול על החשבון חזרו שיקים בחשבון עוד כמה פרטים קטנים מה שווי הנכס שברצונך לרכוש? הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום 800000 500,0000 400,000 האם יש לך נכסים? דירה/בית פרטי מסחרי-משרד, חנות מגרש אין נכסים שאלה אחרונה והעזרה עם המשכנתא בדרך מהיכן אתה בארץ? צפון-רמת הגולן והגליל חיפה והקריות חדרה, זכרון והעמקים אזור השרון אזור המרכז אזור ירושלים והסביבה אזור השפלה עד אשקלון מימון פרוייקטים נדל"ן אזור הדרום אזור אילת והסביבה מצוין! ממשיכים מה מצב חשבון הבנק שלך? חשבון תקין (לא הוגבל אף פעם) חשבון תקין (לא הוגבל ב5 שנים האחרונות) חשבון מוגבל (בחמש שנים האחרונות) חשבון מוגבל (יש אופציה לערבים) היה עיקול על החשבון חזרו שיקים בחשבון האם יש לך תיקים בהוצאה לפועל? אין תיקים יש תיקים משכנתאות ומימון לרכישת דירות עוברים לשלב הבא באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא? חיפוש נכס לקנייה מצאתי נכס ולפני חתימה על זכרון דברים אחרי חתימה על זכרון דברים אחרי חתימה על הסכם זכאי לדירה במחיר למשתכן אחר פירוט: מצוין! ממשיכים לקבלת ייעוץ מקצועי מהיועצים שלנו השאר פרטים פגישת ייעוץ ראשונה חינם ללא עלות הטבות לזוכים בפרוייקטים של מחיר למשתכן *שרות מלא כרוך בתשלום מלא את שמך מספר טלפון נייד האם יש נכסים בבעלותך? רכב בבעלותי דירה ללא משכנתא דירה עם משכנתא של עד 50% דירה עם משכנתא של מעל 50% אין רכב ודירה אחר מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז האם יש לך כרטיס אשראי? כן לא שאלה אחרונה וסיימנו שלב אחרון וסיימנו! חסר רק מייל לשלוח לך את ההצעה נשמח לעזור לך גם עם ביטוח המשכנתא תרצה לבצע השוואות מחירים ולהוזיל בצורה משמעותית את ביטוח המשכנתא? (עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא) התנאים לקבלת משכנתא יכולים להשתנות במידה מסוימת מבנק אחד למשנהו, אבל ישנם גם תנאים בסיסיים מסוימים שזהים בכל בנק ובנק. זאת מכיוון שבגלל גודלו וחשיבותו הרבה, שוק המשכנתאות נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. הבנקים המסחריים שנתונים את המשכנתאות מחויבים לעמוד בדרישות והחוקים לגבי משכנתאות במדינת ישראל. אם לא תלחץ לא תדע... זה ייקח פחות מדקה! מכרז ריביות למשכנתא חדשה לחצו לפרטים מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף לחצו לפרטים מחשבון משכנתא לחצו לפרטים טופס בקשה למשכנתא אז מה התנאים לקבלת משכנתא? ברמת העיקרון כל אדם בוגר יכול לקבל משכנתא במדינת ישראל וזאת בתנאי שהוא עומד בדרישות של הבנק בנוגע להון העצמי שלו ויכולת ההחזר של המשכנתא. נפרט כמה מתנאי קבלת משכנתא: משכנתאות ומימון לרכישת דירות המצב התעסוקתי של הלווה – בנקים בדרך כלל יבדקו את המצב התעסוקתי של אדם במקום העבודה הנוכחי שלו כאחד מהקריטריונים לקבלת משכנתא. בה בעת הוא גם יבדוק את העבר התעסוקתי שלך לאורך השנים ואת קצב תחלופת מקומות העבודה הקודמים שלך. אינדיקטור טוב יכול להיות כשהשינויים במקומות עבודה הן מינימליים ואין שינויים חדים מידי של תחומי פעילות (ממנהל חשבונות למהנדס, מנהג אוטובוס למנהל). רמת ההכנסה של הלווה – רמת ההכנסה משפיעה על הסכום המקסימאלי של המשכנתא הזמינה בשבילך. חשוב לציין כי מה שנבדק על ידי הבנק זו לא רק רמת הכנסה של הלווה במקום העבודה, אלא גם הרמה הכללית של שכר העבודה במקצוע שבו הוא עוסק. במילים אחרות, אם ההכנסה של הלווה כעת היא גבוהה בהרבה מהשכר הממוצע לתפקיד בשוק, זה יכול להילקח בחשבון בעת חישוב המשכנתא וסכום המשכנתא המאושרת יכול להיות נמוך יותר. הון עצמי מינימאלי – אחד התנאים למשכנתא הוא כמות מסוימת מינימאלית של הון עצמי. הסעיף הזה נמצא תחת פיקוח הדוק מצד בנק ישראל שאינו רוצה לגרום למצב שיינתנו משכנתאות לאנשים ללא אמצעים כלכליים מתאימים אך מצד שני לא רוצה לחסום את האפשרות לרכישת דירה מאנשים צעירים. כיום ההון העצמי הדרוש הוא כ-30%-40% מערך הדירה שאתם מתכוונים לרכוש, בהתאם לערך הדירה. ביטוח – אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא הוא רכישת פוליסת ביטוח משכנתא. ישנם ששני סוגים עיקריים של ביטוח בעת קבלת משכנתא: הסוג הראשון הוא ביטוח חיים ונכות של הלווה, כאשר במקרה של מוות או נכות של הלווה, חברת הביטוח לוקחת על עצמה את תשלום שארית המשכנתא. זהו ביטוח חשוב מאד והכרחי למשכנתאות שלוקחים לתקופות ארוכות במיוחד. מימון פרוייקטים נדל"ן ניתן לראות שהתנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכול רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון. אם החלטת שאתה זקוק למשכנתא ואתה מתכוון לגשת לבנק בקרוב, אתר משכנתא גורו יכול לעזור לך בתהליך. אנו מכירים את עבודת הבנקים מקרוב, ולכן נוכל לעבור איתך על הקריטריונים השונים לקבלת משכנתא ולייעץ לך מה עליך להגיד ואילו מסמכים להביא לפגישה. השאר את הפרטים שלך ונחזור אליך בהקדם האפשרי. AddThis Sharing Buttons Share to FacebookShare to WhatsAppShare to Email App לקבלת הצעות למשכנתא שם מלא: טלפון: מייל: אזור בארץ:

למה, באמת, חשוב לתכנן את המשכנתא?
1 כי החיים דינמיים לאורך החיים מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות שלנו: תינוק נולד, קידום בעבודה, קרן השתלמות נפרעות ואפילו ירושה לא צפויה. תכנון מוקדם יאפשר לכם להתכונן לשינויים עתידיים כאלה; 2 כי צריך לחלום בגדול אך להתעורר למציאות כולנו חולמים על וילה עם בריכת שחיה, אבל אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון את המחירים של החלומות האלה. חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לכם לבנות את הבית המתאים ליכולתכם היום ולאפשר לכם לשדרג בעוד כמה שנים לבית הבא; 3 כי תנאי השוק משתנים לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים (שינויים במדד, בריבית הפריים וכו’) ויכולים להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב של המשכנתא. התחשבות בשינויים האפשריים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך לכם כסף; 4 כי משכנתא חייבת להתאים לכם לכל אחד יש אופי אחר: יש כאלו שפוחדים משינויים, אחרים לא אוהבים להתחייב ויש את מי שמסתערים על אתגרים. בנקאי המשכנתאות שלנו ילמדו להכיר אתכם ויעזרו לכם להרכיב משכנתא שמתאימה לכם באופן אישי ולנקודת זמן המסוימת בחיים שלכם. העריכו את העלות הכוללת של הדירה לכל דירה יש מחיר, הנקבע בהסכם שבין מוכר הדירה לקונה (המחיר החוזי). עם זאת, ההוצאות שתהיינה לכם אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשערי הדולר והשקל והצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. בנוסף, ישנם מספר תשלומים חד פעמיים נפוצים בתהליך המשכנתא: שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות. כדי לסייע לכם, הכנו עבורכם מחשבון הוצאות לחישוב עלויות משוערות אלו תכנון תקציב עכשיו, כשאתם יודעים מהי העלות האמיתית של הדירה, אפשר להתחיל לתכנן את התקציב שלכם נכון, אבל ראשית – חשוב לקרוא את הטיפים הבאים. את המשכנתא מתכננים במבט לעתיד למרות שנוח יותר לחשוב על החזרי המשכנתא בהקשר של ההחזרים הראשונים, אסור לשכוח שלרוב זו הלוואה ארוכת טווח, שתלווה אתכם לשנים קדימה. למשל – אם מסלולי ההלוואה צמודים – עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים עם השנים, ויש להיות ערוכים לזה. כמובן, גם המשכורת שלכם עשויה לגדול עם השנים – ואם אתם צופים זאת, בהחלט כדאי להביא זאת בחשבון. כדאי שההחזרים החודשיים יהיו עד שליש מההכנסה הפנויה באופן כללי, מומלץ כי סך כל החזרי המשכנתא (כולל תשלומי הביטוח, עליהם נרחיב בפרק “חותמים” ) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם (ההכנסה נטו, שנותרת בידיכם, אחרי שמפחיתים ממנה תשלומים אותם אתם חייבים לשלם, כגון מיסים, החזרי הלוואות אחרות, תשלומי מזונות ועוד). כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס, לדוגמא אם הנכס שווה מיליון ₪ וסך המשכנתאות שניתנו כנגד הנכס הוא 600,000 ₪, אזי אחוז המימון הוא 60%. על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת מאחר שהרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. משתלם לקצר את תקופת המשכנתא ככל הניתן משכנתאות ומימון לרכישת דירות כאשר אתם מתכננים משכנתא, מומלץ לבחון קיצור בשנות ההלוואה במידת האפשר. אמנם, כאשר אתם פורסים את ההלוואה לשנים רבות, התשלומים החודשיים קטנים – אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה. עשו שימוש במחשבונים שלנו כדי לסייע לכם ממש מתחילת הדרך, פיתחנו שני מחשבונים חשובים: מחשבון תכנון תקציב שיאפשר לכם לבדוק באיזה סכום אתם יכולים לרכוש דירה – בהתאם להון העצמי הקיים שלכם ולהחזר החודשי המבוקש. מחשבון משכנתא שיאפשר לכם להעריך את סכום המשכנתא, או את ההחזר החודשי הצפוי לכם. בררו את זכאותכם למשכנתא אולי שמעתם על המונח “זכאות למשכנתא”. מדובר בזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, או שאתם רוכשים דירה באזור בו קיימת “זכאות מבצע” ייתכן שגם אתם זכאים להטבה זו. מימון פרוייקטים נדל"ן עוד על הקריטריונים לזכאות למשכנתא ועל התנאים בהם היא ניתנת, ניתן לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון תחת הכותרת “סיוע בדיור”. הגישו בקשה למשכנתא! ועכשיו: לתהליך קבלת המשכנתא בפועל. הצעד הראשון אותו עליכם לעשות, הוא לפנות אל הבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. את הפניה הזו ניתן, ואפילו רצוי לעשות, גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס. תהליך הגשת הבקשה אינו ארוך, ולרוב תוכלו לקבל אישור עקרוני תוך מספר שעות. אישור עקרוני זה מהווה מעין “אור ירוק” להמשך התהליך. להזמנת שיחה להגשת בקשה למשכנתא לחצו כאן על מנת להקל עליכים הכנו רשימה של הפרטים שיש להכין מראש לצורך הגשת הבקשה בשלב הבא תצטרכו להביא לנו מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם לנו. לרשימת המסמכים לחצו כאן קיבלתם אישור עקרוני. מה עכשיו? משכנתאות ומימון לרכישת דירות קבלת האישור העקרוני מאפשרת לכם להמשיך בתהליך לנטילת המשכנתא. לאחר קבלת האישור העקרוני לבקשה להעמדת הלוואה, אתם מוזמנים להגיע לאחד מסניפי לאומי למשכנתאות – ללא כל התחייבות מצדכם – ולהיפגש עם בנקאי משכנתאות. מזל טוב! הצעד החשוב, הראשון, כבר מאחוריכם *אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל

המדריך ללקיחת משכנתא
נטילת משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נבצע בימי חיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בכל מה שקשור בנושא. לכן הקמנו עבורכם "מורה נבוכים" המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאיתנו בשלב זה או אחר של החיים. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות, והמחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ'קים מהחתונה בבניית הקן, או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר. לקיחת משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נבצע בימי חיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא, ולכן בנינו לכם מדריך המפרט את התכנון הפיננסי המקדים הדרוש, כיצד לבחור את המשכנתא המתאימה ומה לעשות אחרי לקיחת המשכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות פרק א' - לפני שיוצאים לדרך - תכנון פיננסי מקדים כמה באמת עולה הדירה? מהו ההון העצמי העומד לרשותכם? קביעת גובה ההון העצמי, ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה פרק ב' – תחילת המסע – פתיחת תיק משכנתא אישור עקרוני המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא בטחונות וערבויות תעודת זכאות משכנתא פרק ג' - בוחרים את סוג המשכנתא מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז מסלולי משכנתא נפוצים מסלולי פרעון בחירת המשכנתא האידיאלית משכנתאות ייחודיות כיצד לבחור את הבנק למשכנתאות פרק ד'- תשלומים נילווים להחזר החודשי ביטוח חיים למשכנתא + ביטוח נכס למשכנתא תת ביטוח משכנתאות ומימון לרכישת דירות פרק ה' - לא חתונה קתולית - החיים עם המשכנתא פירעון מוקדם מיחזור משכנתא גרירת משכנתא "בנקרייט" מציג: רשימת השירותים והפתרונות המובילים והמקיפים בתחום המשכנתאות 11.07.2017 צוות אתר "בנקרייט", פורטל המידע הפיננסי המוביל בישראל, בנה עבורכם, בשיתוף עם גופים מובילים בתחום המשכנתאות, מספר שירותים הכוללים: 1. ייעוץ מקצועי: לקבלת הצעות לייעוץ משכנתא מחברות המתמחות במשכנתאות לחצו כאן שירותים נלווים: לקבלת הצעות לביטוח משכנתא מחברות הביטוח המובילות לחצו כאן לקבלת הצעות למיחזור משכנתא מחברות התמתחות במשכנתאות לחצו כאן מימון פרוייקטים נדל"ן קבלו הצעות מחברות הביטוח המובילות לביטוח מבנה ותכולה השוואת ריביות: להשוואת ריביות משכנתא של בנקרייט לחצו כאן להשוואת ריביות שקיבלו לקוחות הבנקים השונים – בקרו במדור "כמה קיבלתי?" משכנתא במימון גבוה - למידע נוסף כלים נוספים באתר: למחשבוני משכנתא לחצו כאן בחזרה למדריך המלא לקבלת משכנתא * לפגישה חינם עם יועץ משכנתאות, השאירו פרטים:

מדריך משכנתא - כל מה שצריך לדעת!
משכנתא היא החוב הגדול ביותר שלנו; למשפחה ממוצעת יש משכנתא של מעל 650 אלף שקל. זה כמובן לא מפתיע – משכנתא לוקחים במקביל לרכישת דירה, ורכישת הדירה היא אצל רוב האנשים האירוע הכלכלי המרכזי והגדול בחייהם. מחשבון משכנתא נכון, לפעמים האירוע הזה מתרחש שוב כאשר משדרגים את הדירה, לפעמים השדרוג הזה נעשה מספר פעמים ועדיין – רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בשביל רובנו. אחרי הכל – דירה ממוצעת עולה 1.8-2 מיליון שקל, וכדי להגיע אליה צריך לעבוד מעל 160 חודשים, זה יותר מכפול ממה שצריך בעולם המערבי. והחשבון הזה הוא עוד לפני שלוקחים בחשבון את עלויות המימון של המשכנתא שמייקרות בממוצע בעשרות אחוזים את ערך הדירה, ועלויות נוספות שמצטברות והופכות להיות משמעותיות, לרבות מס רכישה, כאן תוכלו לחשב את חבות מס הרכישה שלכם: מחשבון מס רכישה. קראו עוד ב"הון" דוניץ - רווח של 16 מיליון שקל ברבעון השני ; בכל 2017 הרוויחה 40 מיליון אלקו הרוויחה 60 מיליון שקל ברבעון, לעומת 80 ברבעון מקביל; הסיבה - אלקטרה צריכה תיראו מופתעים - הפנסיה של הגברים גבוהה ב-75% משל הנשים; השכר ב-35% ולכן, לפני שעושים את הצעד הגדול הזה – רכישת דירה ובהתאמה לקיחת משכנתא, צריך לעשות שיעורי בית – צריך לדעת שזהו זה – זוהי דירת החלומות שלכם, היא באזור המתאים, עם השכנים המתאימים, במחיר המתאים, וצריך ללמוד ולדעת איך לקחת משכנתא, זה לא זבנג וגמרנו. המשכנתא תלווה אתכם עשרות שנים, ואתם צריכים לוודא שזאת המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם, המתאימה מבחינת ההחזר החודשי ומבחינת אורך התקופה, הנכונה לכם מבחינת הפיזור בין המסלולים והסיכונים שגלומים בה. זה לא פשוט, אבל המדריך השלם למשכנתא, עשוי לעזור לכם. וגם אם אתם צרייכם עזרה, וזה בהחלט לגיטימי וזה בהחלט עוזר - כאן תוכלו לקרוא על איך לבחור יועץ משכנתא - יש לזה יתרונות, אבל חשוב לבחור טוב. משכנתאות ומימון לרכישת דירות ריכזנו כאן, את כל השלבים בלקיחת משכנתא, מהחישובים על הנייר ועד לקיחת הכסף; ריכזנו כאן את השאלות שעשויות לצוץ בדרך ואת התשובות. כמו כן, יש לנו את כל המחשבונים הרלבנטיים ללקיחת משכנתא - מחשבון משכנתא שבודק את ההחזרים, מול היקף המשכנת, התקופה והריבית; מחשבון ביטוח משכנתא, ובקרוב - מחשבונים נוספים. בהצלחה! פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו) קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך? מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות? חלק מהשאלות אולי נראה לכם טריוואילי, אבל זה ממש לא - אנשים רבים לא יודעים להעריך את יכולת ההחזר, אנשים לא מבינים איך לחשב את ההון שלהם, ולכן במקרים רבים אנשים לוקחים הלוואה שלא מתאימה להם, ורוכשים דירה שלא מתאימה להם - אל תוותרו על הפרק הראשון והחשוב - הוא הבסיס להכל! השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? - כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה - מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום. השלב השלישי, בחירת המשכנתא! - יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים; כאן תקבלו הסבר על כל מסלול, יתרונות וחסרונות. בקיצור תקבלו את הכלים לבחור נכון את המשכנתא המתאימה לכם ומסתבר שרבים מתלבטים - האם לגשת לבד לבנקים? האם לעשות את כל התהליך של לקיחת המשכנתא לבד, או שכדאי לקחת יועץ משכנתאות. כאן - תוכלו לדעת מה היתרונות והחסרונות של ייעוץ משכנתאות; להבין שכל המידע על משכנתא נמצא באינטרנט (וגם ממש כאן - בעמוד זה ובמדריכים ובמחשבונים באתר ), ובכל זאת אם אתם רוצים יועץ (וזאת יכולה להיות בחירה נכונה בשביל חלק גדול מהציבור), אז איך לבחור - יועץ משכנתאות - האם כדאי? יתרונות, חסרונות ואיך בוחרים? ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה; באיזה פריסה ההחזרים באמת יציבים - מסתבר שקיימות שתי אפשרויות להחזרי משכנתא - החזרים קבועים והחזרים העולים עם הזמן. כאן מוסבר ממה נובע ההבדל ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול. האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה? פרמטרים/ קריטריונים שמקנים זכאות לקבלת הטבות במימון הדירה. חשוב - הריבית ירדה באופן דרמטי בשנים האחרונות כך שהמימון הממשלתי נעשה יקר ביחס לבנקים! אם כי החל משנת 2016 ריבית המשכנתא בכיוון מעלה. איך ממחזרים משכנתא? ומתי כדאי למחזר משכנתא? הפחתת הריבית בשנים האחרונות הביאה למצב שבו עשרות אלפים עם לא מאות אלפים לווים מיחזרו את ההלוואה. מיחזור הלוואה משמעו לקיחת הלוואה בריבית טובה יותר מההלוואה הקודמת. זה כלכלי מאוד כאשר הריבית יורדת, הבעיה היחידה שלפעמים יש קנס/ עמלת פירעון מוקדם ואז הכדאיות, לא כזו ברורה. וכאן מחשבון שיבדוק לכם אם כדאי לכם למחזר, וכמה תהיה עמלת הפירעון המוקדם - בדיקת מיחזור משכנתא לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת - ריבית נמוכה זה נהדר, אבל האם היא צמודה? האם היא משתנה? איך לקרוא בין השורות ולהבין את המשכנתא שמציעים לכם משכנתאות ומימון לרכישת דירות על החשיבות של פיזור בין המסלולים - פעם, משכנתא היתה משכנתא כוללת - כלומר, ברגע שבחרתם מסלול הוא ליווה אתכם 20 שנה ויותר. בשנים האחרונות כבר בעת לקיחת המשכנתא נהוג לפזר בין המסלולים - מסלול קבוע, מסלול משתנה ועוד. זה חשוב! ביטוחים במשכנתא - יחד עם ההלוואה אתם גם קונים ביטוח - ביטוח דירה, ביטוח חיים - למה צריך את זה ומה זה בעצם מבטח? האם המדד יכול לרדת והאם זה ישפיע על המשכנתא? כן מדד המחירים לצרכן יכול לרדת - זו עובדה, אבל מה קורה אז עם המשכנתא? היא יורדת בהתאמה? או איכשהו במצב כזה שהציבור יכול ליהנות זה לא קורה? הנה התשובה. הוצאות המימון מוכרות לצורכי מס! - זה לא טריוויאלי, זה אולי המצב האידיאלי, אבל הנה הסבר על הקשר בין משכנתא לבין חיסכון במס. רק מתי זה יגיע לארץ? פירעון מוקדם - רוצים למחזר את המשכנתא. זה נכון וכדאי במצב של ריבית יורדת, אבל במקרים מסומים יש עמלת פירעון מוקדם למשכנתא הקיימת ואז הכדאיות הכלכלית מוטלת בספק - צריך לבדוק (האמת חוב הלבדוק!) - אפשר לחסוך הרבה כסף איך ניתן לקחת מימון של 75% מערך הדירה ואפילו יותר? זהירות, זה מסוכן! יש כאלו שלא מפחדים ולוקחים מימון משמעותי - לא מומלץ, לא נכון; קומבינה שבמקרים רבים מסבכת את הלווים! איך לקחת מימון של 100% מהדירה - כן, תתפלאו, יש כאלו שמצליחים לקחת מימון של 100% מערך הדירה. הם מגיעים עם הון עצמי אפס! זה קיים, אבל די מופרע - אל תנסו בבית! משכנתא הפוכה - כל מה שצריך לדעת! - זה הולך והופך לטרנד, וזה רק ילך ויגבר. להורים נגמר הכסף, אז מה עושים אם רוצים לעזור לילדים ולחיות קצת יותר טוב? לוקחים משכנתא הפוכה - מקבלים היום כסף בעד הדירה שברשותנו, במילים אחרות, חיים על חשבון הדירה שתממן גם את הפנסיה, גם את הילדים וגם את החיים. למעשה, מקדימים את הירושה - כנראה שאין ברירה, פשוט יוקר המחייה עולה, מחירי הדירות עולים, רק ככה הורים רבים יכולים לעזור לילדים! משכנתא בסוף שנה - לא לפספס, יש מבצעי סוף שנה! - נשמע מוזר, אבל מסתבר שכמו בתחומים רבים, גם במשכנתאות יש מבצעי סוף שנה כמה עולה ייעוץ משכנתאות? - אפשר במקרים רבים להסתדר בלי ייעוץ משכנתא - תקראו את המדריכים כאן, תיפגשו עם יועצי המשכנתאות בבנקים, תעשו סקר שוק, אבל יש מצבים שייעוץ הוא בהחלט פתרון ויש בו גם יתרונות - כמה זה עולה? (התשובה בכתבה מכלכליסט) ריבית קבוע או ריבית משתנה - שלא יעבדו עליכם! - לכאורה הריבית המשתנה נמוכה יותר מהריבית הקבועה, אבל זו עשויה להיות אשליה אופטית - חשוב במיוחד לעומדים לקחת משכנתא - ההחזרים של המשכנתא המשתנה לא מבטאים את מה שיהיה בעתיד כשהריבית תעלה וכשהמדד יעלה! - אל תוותרו על קריאת המדריך. הפתעה - מגיע לכם כסף מהבנק למשכנתאות - כן, זה קורה, אבל אל תצפו שישלחו לכם צ'ק בדואר, אתם צריכים לבדוק, לפנות ואז ...יגיע הצ'ק. מימון פרוייקטים נדל"ן ריבית קבועה צמודה, לעומת ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) - מה עדיף? - זה תלוי כמובן בציפיות המדד, אבל אל תתפתו לעשות חשבון פשוט, צריך להפעיל לוח סילוקין (ובצורה פשוטה - מחשבון משכנתא) כדי לדעת מה עדיף, משכנתא - כמה להחזיר כל חודש - כן, מסתבר שרבים מתחבטים בשאלה הזו - מה ההחזר האופטימלי מבחינתנו? , והשאלה הזו לוקחת בחשבון (אמורה לקחת בחשבון) גם פרמטרים עתידיים - שכר עתידי, הוצאות עתידיות, הרחבת המשפחה, שיחרור של חסכונות, קרנות השתלמות ועוד רוכשים דירה במחיר למשתכן? ככה תקחו משכנתא - מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיא הבשורה הגדולה להערכת משרד האוצר לשוק הדירות. לא בטוח שזה יתרום לירידת מחירים גורפת, אבל כן - היא בשורה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויש מסתבר שתי הטבות גדולות - הראשונה , הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכולה להגיע ל-30%), ומעבר לכך, המשכנתא שהם יקבלו תהיה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה , והמשמעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא יהיה נמוך במיוחד (במקרים רבים יהיה ניתן לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל) ריבית משכנתא מעודכנת - ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה, או שאולי כדאי ( אם אפשר) למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר). ייעוץ משכנתא - האם כדאי? ריבית המשכנתא לאן - האם הריבית תעלה? איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם? ולצד המדריכים, פיתחנו כלים חשובים (לא פחות חשובים מהמדריכים) - מחשבונים (מחשבוני משכנתא, מדדים, דירה, השכרה ועוד): בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם? מחשבון מחירי הדירות מחשבון מס רכישה. מחשבון משכנתא וגם - מחשבון שכר דירה מחשבון מדד תשומות הבנייה מחשבון מס רכישה מחשבון מחירי הדירות מחירי הדירות בתל אביב שכר הדירה בתל אביב

משכנתא זה מסובך? אכן... ובכל זאת, ריכזנו עבורכם מידע לגבי זכויותיכם לקבלת משכנתא מסובסדת לזכאים בסיוע המדינה או משכנתא בנקאית רגילה.
משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה ולמשך תקופה ארוכה שניתנת לרוב על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה. הפורטל מתייחס ל-2 סוגי משכנתאות (הלוואות לדיור): משכנתא מסובסדת - משכנתא בתנאים מועדפים הניתנת בסיוע משרד הבינוי והשיכון לקבוצות אוכלוסיה מסוימות העומדות בתנאי הזכאות לקבלת הסיוע. משכנתא בנקאית (מסחרית) - משכנתא שניתנת על ידי אחד מהבנקים המעניקים משכנתאות, כל אחד לפי תנאיו ודרישותיו. משכנתאות ומימון לרכישת דירות 5,264,810 ישראלים מצאו את זכויותיהם בשנה האחרונה בכל-זכות. בחינם וללא כוונת רווח הוצאת דרכון זמני במקרי חירום הדרכון לא בתוקף ואתם חייבים לטוס? יש פתרון למצב משכנתא בנקאית (מסחרית) הקדמה: משכנתא בנקאית (מסחרית) היא הלוואה כספית גדולה ולתקופה ארוכה שניתנת על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת או בניית נכס מקרקעין שלא באמצעות תעודת זכאות לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון אוכלוסיות מסוימות עשויות להיות זכאיות למשכנתא מסובסדת ובתנאים מועדפים מטעם משרד הבינוי והשיכון, וזאת במקום או בנוסף למשכנתא הבנקאית עשויים להיות הבדלים בתנאי המשכנתא ובדרישות בין הבנקים השונים, אבל יש לעמוד בתנאים המינימליים ובמגבלות של בנק ישראל על לקיחת משכנתא למידע נוסף ראו נהלי בנק ישראל למתן הלוואה לדיור ראו גם: מימון פרוייקטים נדל"ן משכנתא דיור ושיכון מגבלות על לקיחת משכנתא מסלולי הלוואה למשכנתא (תמהיל משכנתא) דרכים לתשלום המשכנתא (החזר משכנתא) הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter אזהרה דף זה עוסק במשכנתא שמעניק הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון מומלץ לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות על מנת לבדוק אם הנכם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. משכנתא בנקאית (מסחרית) היא הלוואה בסכום גבוה ולמשך תקופה ארוכה שניתנת לרוב על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישה או בניית נכס מקרקעין, שלא באמצעות תעודת זכאות לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון. הבנק, בתמורה לכספים שהוא נותן, רשאי לדרוש כי הנכס ישועבד לטובתו, כדי שיוכל למכור אותו באמצעות ההוצאה לפועל, אם בעל המשכנתא לא יעמוד בתנאי ההלוואה ובתשלומי המשכנתא. באמצעות כספי המכירה הבנק יכסה את החוב שנצבר. ברוב המקרים, משכנתא אחת מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים (תמהיל משכנתא), בסכומים ותנאים שונים וכן ישנן מספר דרכים לתשלום המשכנתא ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום, בטרם קבלת החלטה על נטילת משכנתא, בחירת התמהיל הנכון ודרך התשלום המתאימה בהתאם ליכולות כלכליות ונתונים נוספים. מתן המשכנתא הבנקאית מותנה בכך שמבקש ההלוואה עומד בדרישות ובתנאי הבנק לקבלת ההלוואה. כל אדם שעומד בתנאים אלה יוכל לקבל את ההלוואה. כמו כן, גם בעל משכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון יוכל לקבל משכנתא בנקאית אם הוא עומד בדרישות ובתנאי הבנק, ומעוניין לעשות את אחת מהשתים: להחליף את המשכנתא המסובסדת במשכנתא בנקאית (מיחזור משכנתא). לקחת משכנתא בנקאית (מסחרית) בנוסף למשכנתא המסובסדת. חשוב לדעת מומלץ לערוך סקר שוק בין הבנקים השונים המעניקים משכנתאות שכן עשויים להיות הבדלים בעלויות, בעמלות ובתנאי ההלוואה בין בנק לבנק, מעבר לתנאים המינימליים הנדרשים והמגבלות על לקיחת משכנתא. מומלץ בטרם לקיחת משכנתא בנקאית (מסחרית), לדרוש מפקיד הבנק תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון כדי לבדוק את האפשרות לקבל משכנתא מסובסדת במקום או בנוסף למשכנתא הבנקאית. ברוב המקרים, משכנתא אחת מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים, בסכומים שונים ובתנאים שונים (תמהיל משכנתא) ולכן מומלץ לפנות לייעוץ אצל בעל מקצוע מומחה בתחום בטרם קבלת החלטה על נטילת משכנתא ובחירת התמהיל הנכון בהתאם ליכולות הכלכליות ונתונים אישיים אחרים, שכן לבחירת תמהיל נכון עשויות להיות השלכות בנושאים קשורים וזכויות קשורות. משכנתאות ומימון לרכישת דירות משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, בניית דירה או הרחבת דירה הסיוע ניתן תוך כדי עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית למידע נוסף, ראו סיוע במשכנתא באתר השירותים והמידע הממשלתי ראו גם: משכנתא דיור ושיכון הוצאת תעודת זכאות למשכנתא תרגום: العربية הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, לבנייתה או להרחבתה. גובה הסיוע נקבע בהתאם לשיטת ניקוד. ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא גבוה יותר. לטבלה המציגה את גובה המשכנתא הבסיסית בהתאם לניקוד באתר השירותים והמידע הממשלתי (ראו "הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי" בהמשך הדף, לאחר טבלאות הניקוד המתייחסות למשפחות ותיקות). תנאי הסיוע משכנתאות ומימון לרכישת דירות הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה, וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא: לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה. לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה. סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה. הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא. הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) הוא עד 95% ממחיר הדירה הנרכשת. אם הדירה הנרכשת נמצאת באזור עדיפות לאומית א', הסכום הכולל של המשכנתא הוא עד 98% ממחיר הדירה. קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה. כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכר ולשם יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב, שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר. משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה. לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%. הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד ל-30 שנה, עם אפשרות קיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה. מי שרוכשים דירה ביישובים בנגב ובקו העימות זכאים לתוספת הלוואה, בנוסף לסכום ההלוואה שנקבע על פי זכאותם האישית ובתנאי ריבית זהים - למידע נוסף ורשימת היישובים באתר השירותים והמידע הממשלתי. זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' (בהתאם למפורט באתר השירותים והמידע הממשלתי), זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% ל-20 שנה. למתקשים בהחזרי המשכנתא - ניתן לפנות לבנק למשכנתאות המנהל את המשכנתא כדי להגיש באמצעותו בקשה להקלה בהחזרים בוועדה הבין-משרדית. ניתן לערער על החלטת ועדה זו לוועדת הערר לחריגים. מי זכאי? מי שצבר 599 נקודות ומעלה. להרחבות על-פי אוכלוסיות זכאים, ראו בפורטל משכנתא. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז תהליך מימוש הזכות יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא. למידע על הליך הוצאת התעודה ראו הוצאת תעודת זכאות למשכנתא. לאחר אישור המשכנתא, יש לפנות לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל את ההלוואה. ניתן לקבל את המשכנתא בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות. לכל אדם הזכות לפנות לבנק המעניק משכנתא (הלוואה לדיור) ולבקש מסמך המפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע, בהתאם לנתוניו האישיים ולנכס בגינו מבוקשת המשכנתא ("אישור עקרוני") האישור העקרוני חייב להיות תקף ל-24 יום לפחות ועל הבנק חובה להעניק את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני, כל זמן שהאישור בתוקף מומלץ לבדוק באם הנכם זכאים למשכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון הגשת הבקשה לאישור העקרוני וקבלתו מהבנק אינה כרוכה בתשלום > למידע נוסף ראו סע' 4ג לנהלי בנק ישראל למתן הלוואות בדיור ראו גם: משכנתא דיור ושיכון מגבלות על לקיחת משכנתא סיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter אזהרה דף זה עוסק במשכנתא שמעניק הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון מומלץ לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות על מנת לבדוק אם הנכם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. לכל אדם הזכות לפנות לכל בנק המעניק משכנתא (הלוואה לדיור) ולבקש לקבל "אישור עקרוני"- מסמך רשמי הכולל את סכום ותנאי ההלוואה שהבנק מציע, בהתאם לנתונים אישיים ונתוני הנכס עבורו מבוקשת המשכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות קבלת האישור העקרוני לא כרוכה בתשלום ולא מחייבת לקיחת משכנתא. האישור חייב להיות בתוקף 24 ימים לפחות וכל זמן שהאישור בתוקף- הבנק חייב להעניק את המשכנתא לפי התנאים שבאישור (גם אם חלו שינויים בריביות, בעמלות וכו') ובכפוף לאימות הנתונים שנמסרו. טיפ ניתן לעשות שימוש באישור העקרוני הן כדי להעריך מראש את הסכום הסופי שיעמוד לרשות הלווים ואת את שווי הנכס שאותו יוכלו לרכוש, והן כדי לערוך משא ומתן מול בנקים אחרים בטרם נטילת משכנתא. מי זכאי? כל אדם המעוניין לקבל מהבנק משכנתא מסחרית (כלומר משכנתא שלא במסגרת סיוע מהמדינה) לצורך רכישת דירה או מגרש, בניית דירה או הרחבת דירה. מימון פרוייקטים נדל"ן תהליך מימוש הזכות יש לפנות לבנק למשכנתאות. בסניף הבנק, יש למלא טופס בקשה ולמסור מידע אישי כגון: גיל, מצב משפחתי, השכלה, מקום עבודה, ותק בעבודה, הכנסות חודשיות, סכום ההלוואה המבוקש ונתונים שונים אודות הנכס בגינו מבוקשת המשכנתא. מומלץ להגיע עם מסמכים שמאמתים את המידע שנמסר בטופס הבקשה (כגון: תלושי שכר, דפי חשבון בנק, חוזה מכר וכו'). על-סמך הנתונים והמידע שנמסר בטופס הבקשה, הבנק ינפיק את האישור העקרוני שיכלול, בין היתר, את הנתונים והמידע הבאים: סכום המשכנתא המאושר (המשכנתא עשויה להיות מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים). תקופת המשכנתא (לפי מסלולי ההלוואה). שיעור הריבית ואופן חישובה. סכום ההחזר החודשי (בהלוואות בריבית קבועה). עמלות, חיובים נלווים ודרישות נוספות (כגון: ביטוח משכנתא). תוקף האישור העקרוני (עליו להיות תקף ל- 24 יום לפחות). יחד עם האישור העקרוני, הבנק ימסור רשימה של מסמכים נדרשים ואת המועד להגשתם (מדובר במסמכים שמאמתים את הנתונים שנמסרו בטופס הבקשה). חשוב לדעת הגשת בקשה לקבלת אישור עקרוני וקבלתו מהבנק אינה כרוכה בתשלום. אין חובה לפנות לבנק בו מתנהל חשבון הבנק (חשבון העו"ש) ואין מניעה לפנות למספר בנקים שונים ולערוך השוואה בין האישורים העקרוניים שיינתנו. במסגרת הבקשה, אין חובה להציג או למסור מסמכים ואישורים כלשהם, אך ייתכן שכדאי לעשות זאת כדי שסכום המשכנתא ותנאי ההלוואה שהבנק יציע, יהיו מדויקים ותואמים למצב הכלכלי והאישי. האישור העקרוני תקף ל-24 יום לפחות, וכל עוד האישור בתוקף והפרטים והנתונים שנמסרו בטופס הבקשה ייבדקו ויימצאו נכונים, הבנק מחוייב לתת את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני. במקרה שנעשית פנייה לקבלת משכנתא לפי התנאים שבאישור העקרוני לאחר שפג תוקפו, הבנק לא מחוייב להעניק את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני. חלק מהבנקים מאפשרים קבלת אישור עקרוני טלפוני או באמצעות האינטרנט, אך סכום המשכנתא והתנאים שיוצע, עשויים להיות שונים מאלו שיוצעו ללווים המגישים את הבקשה בסניף הבנק. קבלת אישור עקרוני מהבנק לצורך קבלת משכנתא, לא מונעת ממבקש המשכנתא את האפשרות לבדוק אם הוא זכאי לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, בניית דירה או הרחבת דירה הסיוע ניתן תוך כדי עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית למידע נוסף, ראו סיוע במשכנתא באתר השירותים והמידע הממשלתי ראו גם: משכנתא דיור ושיכון הוצאת תעודת זכאות למשכנתא משכנתאות ומימון לרכישת דירות הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, לבנייתה או להרחבתה. גובה הסיוע נקבע בהתאם לשיטת ניקוד. ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא גבוה יותר. לטבלה המציגה את גובה המשכנתא הבסיסית בהתאם לניקוד באתר השירותים והמידע הממשלתי (ראו "הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי" בהמשך הדף, לאחר טבלאות הניקוד המתייחסות למשפחות ותיקות). תנאי הסיוע הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה, וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא: לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה. לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה. סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה. הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא. הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) הוא עד 95% ממחיר הדירה הנרכשת. אם הדירה הנרכשת נמצאת באזור עדיפות לאומית א', הסכום הכולל של המשכנתא הוא עד 98% ממחיר הדירה. קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה. כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכר ולשם יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב, שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר. משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה. לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%. הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד ל-30 שנה, עם אפשרות קיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה. מי שרוכשים דירה ביישובים בנגב ובקו העימות זכאים לתוספת הלוואה, בנוסף לסכום ההלוואה שנקבע על פי זכאותם האישית ובתנאי ריבית זהים - למידע נוסף ורשימת היישובים באתר השירותים והמידע הממשלתי. זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' (בהתאם למפורט באתר השירותים והמידע הממשלתי), זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% ל-20 שנה. למתקשים בהחזרי המשכנתא - ניתן לפנות לבנק למשכנתאות המנהל את המשכנתא כדי להגיש באמצעותו בקשה להקלה בהחזרים בוועדה הבין-משרדית. ניתן לערער על החלטת ועדה זו לוועדת הערר לחריגים. מי זכאי? מי שצבר 599 נקודות ומעלה. להרחבות על-פי אוכלוסיות זכאים, ראו בפורטל משכנתא. תהליך מימוש הזכות יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא. למידע על הליך הוצאת התעודה ראו הוצאת תעודת זכאות למשכנתא. לאחר אישור המשכנתא, יש לפנות לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל את ההלוואה. ניתן לקבל את המשכנתא בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות. מקבלי סיוע בשכר דירה שרכשו דירה יכולים להשתמש בתעודת הזכאות לצורך קבלת סיוע ברכישת הדירה ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד לתאריך הכניסה לדירה שנרכשה, בכפוף לתקופת הזכאות למידע נוסף ראו באתר משרד הבינוי והשיכון ראו גם: דיור ושיכון משכנתא סיוע בשכר דירה משכנתאות ומימון לרכישת דירות הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter מקבלי סיוע בשכר דירה יכולים לקבל סיוע ברכישת דירה באמצעות תעודת הזכאות שלהם. מי זכאי? זכאים המקבלים סיוע בשכר דירה שרכשו דירה ומעוניינים לקבל משכנתא ממשלתית לרכישת דירה או לבניית בית. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז תהליך מימוש הזכות על הזכאים להגיש לבנק המעניק את המשכנתא את המסמכים הבאים: העתק של חוזה הרכישה החתום או של תכנית בנייה והיתר בנייה. תעודת זכאות לסיוע בשכר דירה. הבנק יקבל מהחברה הנותנת שירותי סיוע בשכר דירה את טפסי ההרשמה. במקרה שהדירה הנרכשת היא דירה חדשה: ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד למועד הכניסה לדירה לפי חוזה הרכישה או לפי אישור הקבלן או עד למועד תום תוקף הזכאות לסיוע בשכר דירה - המוקדם מבין השניים. במקרה שהדירה הנרכשת היא מיד שנייה: ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד למועד הכניסה לדירה ולא יותר משישה חודשים ממועד הרכישה. התאריך שממנו יש למנות שישה חודשים הוא תאריך רכישת הדירה. במקרה שהכניסה לדירה מתעכבת מעבר לתאריך שנקבע בחוזה: על הזכאים להציג אישור על כך מהחברה, הקבלן או העמותה. לאחר הצגת האישור, החברה המסייעת בשכר דירה תמשיך לסייע בשכר דירה עד הכניסה לדירה, אך לא מעבר לתום הזכאות לסיוע בשכר דירה. במקרה שהזכאים קיבלו סיוע לבנייה עצמית: הסיוע בשכר הדירה יינתן עד שנה מיום קבלת השלב השני של הסיוע (שלב שלד וגג), ולא יותר מזכאותם לסיוע בשכר דירה. רוכשי דירות שמימשו הלוואה ומבקשים לממש השתתפות בשכר דירה צריכים להציג צילום של חוזה רכישת הדירה. ארגוני סיוע לרשימת ארגונים המסייעים בתחום הדיור גורמי ממשל גורם ממשלתי תחומי אחריות זכויות ונושאים רלוונטיים משרד הבינוי והשיכון מימון פרוייקטים נדל"ן משרד הבינוי והשיכון אמון על תחומי השיכון והבנייה לצרכי מגורים במדינת ישראל. פעילותו מכוונת ליצירת תנאים שיאפשרו לכלל האוכלוסיה למצוא פתרונות דיור הולמים, במחיר סביר, מתוך התמקדות באוכלוסיות מוחלשות. המשרד מעניק סיוע בדיור לשכבות חלשות באוכלוסיה. משרד העלייה והקליטה מרכז מידע 2994* משרד העלייה והקליטה אחראי על סיוע לעולים לישראל, משלב ההתארגנות הראשונית ועד השתלבותם בכל תחומי החיים בחברה הישראלית. בין היתר אחראי המשרד על קידום תעסוקת העולים, מתן סיוע כלכלי ופתרונות דיור. רשות המסים - המשרד למיסוי מקרקעין משכנתאות ומימון לרכישת דירות משרד המשפטים - האגף לרישום והסדר מקרקעין רשות מקרקעי ישראל שלושת הגופים עוסקים בניהול הקרקעות בבעלות המדינה ובפיקוח עליהן, וכן בגביית מסים ואגרות עבור פעולות הנעשות בקרקעות אלה. בעת רכישת קרקע או דירה, תעניק הרשות הקלות במיסוי לאוכלוסיות מיוחדות. המוסד לביטוח לאומי מוקד טלפוני ארצי 6050* המוסד לביטוח לאומי נועד להבטיח לאוכלוסיות חלשות ולמשפחות שנקלעו למצוקה זמנית או ממושכת בסיס כלכלי לקיומן. במסגרת זו מעניק המוסד קצבאות כגון זיקנה ושאירים, אמהות, ילדים, נפגעי עבודה, נכות כללית, סיעוד, אבטלה ופשיטת רגל. במקרים מסוימים, יהיו זכאים מקבלי קצבאות אלה לסיוע בדיור.

השוואת משכנתאות - משכנתא בריבית פריים
השוואת ריביות משכנתא ומיחזור משכנתא כולל מחשבון משכנתא מובנה לחישוב ההחזר החודשי, חישוב עמלות, ריבית וריבית אפקטיבית במגוון מסלולי המשכנתא המוצעים כיום בבנקים לרבות משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה לריבית הפריים ומשכנתא בריבית לייבור צמודה לדולר או לאירו. דף הבית השוואת משכנתאות משכנתא בריבית פריים תעריפי ריבית מבוססים על סקר יולי 2018 וכוללים את המסלולים הבאים: משכנתא בריבית קבועה צמודה משכנתא בריבית קבועה לא צמודה משכנתא בריבית פריים משכנתא בריבית משתנה צמודה כל 5 שנים משכנתא בריבית משתנה צמודה כל שנה משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה ריביות משכנתא מומלצות לפי מסלול משכנתא סכום ותקופה שנו את סוג המשכנתא, תקופת ההלוואה וסכום ההלוואה, על מנת לקבל ריבית משכנתא וסכום התשלום החודשי ההתחלתי שתשלמו תוצאות עבור: משכנתא בריבית פריים בסכום של 300000 ₪ ל 15 שנים מיין לפי: חברה | ריבית נמצאו 6 משכנתאות מלווה תשלום חודשי ריבית מסלול משכנתא של בנק הפועלים ₪ 1,822.00 P -0.40% מסלול משכנתא של בנק לאומי ₪ 1,795.48 P -0.60% מסלול משכנתא של בנק הבינלאומי ₪ 1,808.71 P -0.50% האם ניתן להשיג ריביות נמוכות יותר? בדוק בחינם אם ניתן לחסוך במשכנתא >> מסלול משכנתא של בנק דיסקונט ₪ 1,795.48 P -0.60% מסלול משכנתא של בנק אגוד ₪ 1,808.71 P -0.50% מסלול משכנתא של בנק מזרחי טפחות משכנתאות ₪ 1,822.00 P -0.40% יועץ משכנתאות למה לפנות ליועץ משכנתאות: מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז לקבל ריבית משכנתא הנמוכה ביותר התאמה ליכולות הפיננסיות שלכם לקבל תמהיל משכנתא מדוייק לנתוניכם האישיים לקבל ייעוץ אובייקטיבי מבוסס הצלחה לבצע מעקב שוטף יש לך כבר משכנתא? בדוק בחינם האם שווה לך למחזר איש קשר יחיד החוסך לך זמן ועבודה יועץ משכנתא שירותים צור קשר ניהול משכנתאות ופיננסים משכנתאות ומימון לרכישת דירות מכרז ריביות מקיף וממצה עד השגת ריבית מינימאלית פגישה מקצועית עם כלכלן מומחה לצורך בניית תמהיל הלוואה אופטימאלי ובהתאמה אישית, תוך שקלול הפרמטרים הרלוונטיים פתרונות מימון ללקוחות PRIME ליווי מלא וצמוד לאורך כל התהליך עד לכניסה לנכס על ידי צוות יועצי המשכנתא והכלכלנים של PRIME ניהול התהליך מול כל הגורמים המעורבים הנוספים – עורכי דין, רואי חשבון, שמאים ועוד המשך מעקב אחר התפתחות המשכנתא בהתאם לשינויים בשוק לבחינת הזדמנויות לשיפור התנאים הכרות מעמיקה עם כל הגופים הפיננסים בפריסה ארצית כולל בנק הפועלים, בנק מזרחי-טפחות, בנק לאומי, הבנק הבינלאומי, בנק אוצר החייל, בנק יהב, בנק דיסקונט, בנק ירושלים, בנק אגוד, בנק מסד לפרטים בדיקת זכאות לאישור עקרוני מהיר למשכנתא רוצים לבדוק האם אתם זכאים לאישור עקרוני למשכנתא אונליין בלי ללכת לבנק? רוצים לוודא שאתם זכאים לאישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם רוכשים דירה? בדוק זכאות למשכנתא AMG ייעוץ וליווי משכנתאות התחייבות חוזית להשגת הריבית הנמוכה ביותר למשכנתא הוצאת אישור עקרוני אשראי כתוב למשכנתא פגישת יעוץ לבחינת פרופיל אשראי מתן פתרונות להלוואות מורכבות בניית תמהיל אופטימלי מותאם ללקוח מכרז ריביות מקיף אל מול כל הבנקים למשכנתאות ליווי לפגישה בבנק לטובת בדיקת חוזה ההלוואה ביצוע ביטחונות הנדרשים וטיפול אל מול הגורמים הבירוקרטים עד לביצוע ההלוואה בדיקת כדאיות למיחזור לאורך חיי ההלוואה מימון פרוייקטים נדל"ן מנטה ייעוץ משכנתאות בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית על פי צרכים ונתונים אישיים (באמצעות תוכנה ייחודית) דו"ח משכנתא מומלצת (כולל החזרים צפויים, רמת הסיכון, תחנות יציאה ועוד) הגשת בקשת המשכנתא לבנקים לטובת קבלת אישור עקרוני ניהול משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא. הפניה לבנק הרלוונטי ומתן תדריך תמציתי לקראת הפגישה עם הבנקאי. זמינות ומענה על שאלות עד קבלת כספי המשכנתא מהבנק. עובדים מול בהבנקים ברמה הארצית כולל בנק מזרחי, בנק לאומי, בנק הפועלים, הבנק הבינלאומי, בנק אוצר החייל, בנק אגוד, בנק מסד, בנק ירושלים, בנק דיסקונט משכנתאות ומימון לרכישת דירות לפרטים איך זה עובד? תקבלו ייעוץ ראשוני בחינם וללא התחייבות מצידכם, הייעוץ יכול להיות גם טלפוני. יועץ משכנתאות יבצע עבורכם את הבדיקה בנושאים הבאים ללא עלות וללא התחייבות: האם כדאי לי לקחת משכנתא? האם אני עומד בקריטריונים לקבלת משכנתא? האם אני יכול לחסוך כסף במחזור המשכנתא? מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז למעשה ייעוץ ראשוני ללא עלות מועיל גם ליועץ המשכנתאות ולא רק ללקוח, מאחר ויועצי המשכנתאות מתבססים על היכולת של הלקוח להצליח. לקוח שלא כדאי לו למחזר משכנתא או שנתוניו האישיים לא יאפשרו לו זכאות למשכנתא יקבל תמונת מצב ראלית על יכולותיו באותו זמן. לקוח שכדאי לו למחזר משכנתא או שהוא זכאי למשכנתא חדשה יקבל הצעה לייעוץ משכנתא לפי השירותים המפורטים בטבלה. למדריך ייעוץ משכנתאות ודוגמאות לייעוץ משכנתא מהיועצים המומלצים שלנו >> המידע נאסף על ידי צוות האתר באמצעות סקר תקופתי הנערך מעת לעת ועשוי להשתנות בכל רגע נתון. תנאי ההלוואה של הבנקים השונים הם המחייבים, ולא האמור באתר זה. אין בהגשת הבקשה למשכנתא כדי לחייב בנק המופיע באינדקס זה לתת את המשכנתא באופן מלא או באופן חלקי. לבנק יהיה שיקול דעת מוחלט אם להיענות, באופן מלא או חלקי, לבקשה או לדחותה. האמור כאן אינו מהווה הצעה למשכנתא. הפרסום אינו מהווה יעוץ להשקעה מכל סוג שהוא ואינו מהווה תחליף להתייעצות עם יועץ משכנתאות. הריביות המצוינות לעיל הינן בעבור לקוחות הרוכשים דירת מגורים במימון של עד 60% מערך הנכס, בעלי הכנסות תקינות והסטורית אשראי תקינה. הריביות משתנות מעת לעת ונתונות לשיקול דעת הבנק במו"מ פרטני עם הלקוח ובהתאם לטיב הלקוח והעסקה ובכפוף למדיניות הבנק. בקשת המשכנתא תבחן על ידי הבנק אשר יקבע את דירוג האשראי הפנימי לתעריף המשכנתא הרלוונטי. ריבית הפריים עשויה להתעדכן מידי חודש, ריביות משתנות מתעדכנות בכל 11 לחודש. במימון בין 60%-75% מערך הנכס, יש להוסיף 0.2% לריביות בטבלה. התשלום החודשי המוצג באינדקס הוא התשלום הראשון בחישוב לפי לוח שפיצר ואינו כולל הצמדה. מושגים במשכנתא משכנתא - הלוואה, שעל מנת להקטין את הסיכון שבה, עליכם לתת בטחונות כמו שעבוד (רישום לטובת מישהו אחר) של הדירה שלכם לטובת הבנק. בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין: משכנתאות ומימון לרכישת דירות רישום משכנתא - הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום. לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלווה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות. קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק. ריבית משכנתא – על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש. גובה הריבית נקבע לפי פרמטרים רבים. ראה בפרק "חישוב ריבית משכנתא" החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם. במחשבונים המצורפים ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי עבור משכנתאות מסוגים שונים ובסכומים שונים. מימון פרוייקטים נדל"ן לכל המושגים במשכנתא האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר? בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות שם מלא מייל טלפון AMG ייעוץ משכנתאות פריים ניהול משכנתאות ופיננסים מנטה ייעוץ משכנתאות קראתי את תקנון האתר ואני מסכים לו מושגים במשכנתא מהי קרן מהי ריבית, סוגי הלוואות, ועוד מושגים שיעזרו לכם להבין יותר טוב את עולם המשכנתאות דף הבית השוואת משכנתאות מושגים במשכנתא מושגים במשכנתא משכנתא - הלוואה, שעל מנת להקטין את הסיכון שבה, עליכם לתת בטחונות כמו שעבוד (רישום לטובת מישהו אחר) של הדירה שלכם לטובת הבנק. בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין: רישום משכנתא - הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום. לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלווה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות. קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק. הלוואות ומימון ריבית משכנתא – על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש. גובה הריבית נקבע לפי פרמטרים רבים. ראה בפרק "חישוב ריבית משכנתא" החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם. במחשבונים המצורפים ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי עבור משכנתאות מסוגים שונים ובסכומים שונים. גרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש. מיחזור משכנתא - פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר. הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פרעון מוקדם. פירעון מוקדם משכנתא – זו הזכות לפרוע את המשכנתא בכל שלב שתרצה. המשמעות היא לסיים את כל החזרי המשכנתא לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה. לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מיחזור משכנתא). במקרים אחרים, רצה הגורל ויש לכם כסף פנוי המאפשר פריעה של כל חוב המשכנתא או חלקו. כדאי לעשות זאת כדי להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית, אך יש לבדוק האם חלה עליכם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם. התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום שנותר לך לפרוע (או 10% מסכום ההלוואה – הגבוה מביניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא. יש מסלולי משכנתא בהם עמלת הפירעון נמוכה, או כלל לא קיימת. עמלת פירעון מוקדם – זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים. מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה, כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה –עמלת הפרעון תהיה גבוהה מאד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות 60 ₪ בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים. אם שוקלים מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע. יועץ משכנתאות או יועץ מטעם הבנק יכול לעזור בחישוב זה. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז משכנתא לכל מטרה – הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), בצירוף שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק. התנאי לכך, כמובן, הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם. אם יש לך משכנתא על הנכס, תוכל לקחת משכנתא לכל מטרה רק בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית. אם תרצה משכנתא לכל מטרה בבנק שונה מהבנק של המשכנתא, עליך לקחת משכנתא לכל מטרה בסכום מספיק גבוה לסילוק המשכנתא המקורית. לשיטה זו יש חסרונות: א. יש צורך באישור הבנק בו נמצאת המשכנתא. ב. עלול להדרש תשלום עמלות שונות (ראה הפרק על מחזור משכנתא) ג. הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה, כיוון שהיא נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר. חוב פיגורים אם לא עמדת בתשלומים, יווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרת, ריבית פיגורים, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין שלו ועוד. על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל, כולל מיחזור משכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות משכנתא הפוכה הלוואה המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 65, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו. את ההלוואה יש להחזיר כאשר הוא נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים. ניתן להחזיר את סכום ההלוואה בנוסף לריבית שהצטברה (ע"י הלווה או יורשיו) או שהנכס ימכר והבנק יקח את עלות ההחזר ואת השאר ישאיר ליורשים. הבנק בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם. הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת. מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו, ריבית המשכנתא יכולה להצטבר לסכומים גבוהים מאד. מאחר ויש בטוחה להלוואה, אין צורך בבדיקת יכולת כלכלית. הלוואת גרייס – הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה. קיימים כמה סוגי הלוואת גרייס: א. הלוואה שמחזירים את הקרן ואת כל הריבית בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה (כלומר לאחר מספר החודשים שנקבע להחזרת ההלוואה). ב. הלוואה בה מתחילים להחזיר את הריבית לאחר מספר החודשים שנקבע (למשל, לאחר 3 חודשים מקבלת ההלוואה) ובסיום תקופת ההלוואה מחזירים את שארית הריבית ואת כל סכום הקרן.ההחזר יכול להיות חודשי או רבעוני ג. הלוואה בה ההחזר כולל את הקרן והריבית, או חלק מהקרן בלבד והריבית, לאחר כמה חודשי פטור. המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה יחסית. גבולות ההבדלים בין הלוואות בלון, גרייס, גישור ובולט הם מטושטשים וקיימות מספר גרסאות לכל סוג הלוואה. הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש דירה וטרם מכר את הקודמת ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתעזור לו בתשלומי ההחזר החודשי. הלוואת בלון – סוג מיוחד של הלוואת גרייס. בהלוואה זו מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים החל מהחודש הראשון לאחר קבלת ההלוואה ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן. ההבדל בינה ובין הלוואות גרייס אחרות היא שהחזר הראשון הוא בחודש העוקב למתן ההלוואה ללא כמה חודשים פטורים מתשלום. אפשר לסכם עם המלווה על החזר הקרן במהלך תקופת ההלוואה בכמה תשלומים, או בסוף תקופת ההלוואה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור. ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים. הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישתחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.

מחשבון משכנתא
שמאפשר להזין נתונים כגון סכום ההלוואה, תקופת ההחזר הרצויה, החזר חודשי רצוי, מדד וריבית נתונה ולראות כיצד שינוי אחד הפרמטרים משפיע על האחרים. בנוסף, מאפשר מחשבון משכנתא זה לבדוק כמה עליית או ירידת המדד תשפיע על התשלום החודשי ועל המשכנתא כולה. שים לב! חלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחות כיום לא מבוססות ריבית קבועה (ולזה נועד מחשבון משכנתא זה), אלא מבוססות על ריבית הפריים. לחץ על הקישור הבא על מנת להגיע למחשבון משכנתא צמודת פריים, שמאפשר לראות כיצד עליית הריבית משפיעה לך על התשלום החודשי במשכנתא הצמודה לריבית הפריים. לנוחיותך, תוכל להגיע גם למחשבון משכנתא קרן שווה על מנת לבדוק את ההחזרים בסוג משכנתא זה. כדאי לשחק קצת עם הפרמטרים, במיוחד עם הריבית. רוב הזמן יש נטיה להתווכח עם הבנק על הריבית, במחשבה שהיא הנתון החשוב ביותר. שחקו מעט עם הסליידר של הריבית וראו כיצד ההחזר החודשי משתנה, וכיצד משתנה סה"כ ההחזר. רוב הסיכויים שתגלו שההשפעה קטנה ממה שחשבתם... מהי משכנתא? משכנתה היא הלוואה גדולה וברוב המקרים לטווח ארוך, שהערובה להחזרתה היא שעבוד נכס שנותר בשימוש הבעלים למשך תקופת ההלוואה. הנכס המשועבד הוא לרוב דירה. המקרה הנפוץ ביותר הוא שעבוד נדל"נ לצורך רכישתו, כאשר לרוכש אין את האמצעים לשלם מראש על הנכס כולו. משכנתאות ניתנות על-ידי גופים פיננסים המתמחים בכך – בדרך כלל בנק למשכנתאות או על ידי אגף משכנתאות בבנק גדול. מקבל המשכנתא משעבד את הנכס שהוא רוכש בכסף זה על שם הבנק שנתן את ההלוואה. במקרים רבים, מקבל המשכנתה אינו מסוגל לעמוד בהחזר המשכנתא לפי מועדי התשלום המוסכמים מראש. במקרים כאלו, הבנק רשאי לקחת את הנכס הממושכן ולמכור אותו לכל המרבה במחיר באמצעות כינוס נכסים, כאשר אין התחייבות לקבל במכירה את שוויו הריאלי של הנכס. בכסף זה שנתקבל מהמכירה מכוסה יתרת החוב, ואילו סכום הכסף שנותר מועבר ללווה. האם תשלום המשכנתא יכול לרדת עם הזמן? הלוואות ומימון למרבה ההפתעה, כן! תשלום משכנתא מוצמד למדד כלשהו. כל מדד יכול לרדת וכך יוצא שתשלום המשכנתא החודשי יכול לנוע אף מטה. דוגמא טובה היא הצמדת המשכנתה לדולר, שיכול לרדת בדיוק כפי שהוא יכול לעלות. מה עדיף, משכנתא או שכר דירה? היתרון הברור במשכנתא הוא העובדה שלאחר סיום ההחזר הנכס נשאר בבעלות הלווה. אך למרות זאת, לא תמיד שכר דירה הוא פתרון פחות טוב. במקרים רבים, זוגות צעירים מחליטים לרכוש דירה בשלב מוקדם למדי בחייהם המשותפים, תוך ציפייה להרחבת המשפחה. כך יוצא, שזוג צעיר ללא ילדים עשוי לרכוש דירה שהיא מעבר לצרכים המיידים שלו, ובוודאי מעבר ליכולת הכלכלית שלו. עד שנולדים הילדים ,ומצדיקים את עלות אחזקת הדירה (היקרה), הרי שלא ברור כלל וכלל כי המשכנתא היא האלטרנטיבה הטובה מבין השתיים. בנוסף, כדאי לזכור כי בתשלום משכנתא יש לגייס סכום התחלתי לא מבוטל, שיכול היה לשמש כהשקעה פיננסית מבטיחה. האם מחשבון משכנתא מנבא בצורה מדויקת את ההחזר החודשי? מימון פרוייקטים נדל"ן בקצרה: לא. מחשבוני משכנתא אמנם מחשבים בצורה מדויקת את התשלום החודשי הבסיסי, אך תמיד הבנק מצמיד את אותו הסכום למדד מסוים. כתוצאה מכך, גובה התשלום החודשי משתנה עם הזמן (לרוב הוא גדל). לסיכום, במקרים רבים שכירת דירה המתאימה למצב הכלכלי והמשפחתי של בני הזוג מהווה החלטה חכמה הרבה יותר. לפני קבלת החלטה יש לשקול היטב את הסיכונים, ההשפעה על רמת החיים ויכולת ההחזר החודשית.

מימון לתמ"א 38
בשנים האחרונות אנו עדים להתפתחות עירונית אדירה בערים שונות ברחבי הארץ. האפשרויות הקיימות לשיפור ולשיפוץ בתחום זה הן רבות, הן פינוי בינוי שבו נהרס הבניין הישן ומוקם חדש במקומו, והן תמ"א 38, מהלך ובו משפצים את הבניין הקיים בהתאם לחוקי הבניה החדשים. כאשר יזם ניגש לתכנן פרויקט מהסוג הזה עליו לגייס הון והוא יכול לקחת מימון לתמ"א 38, כדי לעמוד ביעדים של הבניה והלו"ז. סוגי מימון לתמ"א 38 יש כמה מסלולי מימון, וסוג המימון תלוי בהון הראשוני של היזם: הלוואה – אם ברשות יזם תמ"א 38 הון עצמי ראשוני, הוא יכול לקבל הלוואה בתנאים נוחים הן מגופים בנקאיים והן מגופים חוץ בנקאיים. גיוס הון עצמי – אם אין ברשות היזם הון עצמי, עלולה להיות לו בעיה לגייס הלוואה מהבנק כולל ליווי בנקאי. במקרה זה הוא יכול לגייס מקרן מימון ביניים הון עצמי, כדי שיוכל לקבל הלוואה ארוכת טווח מהבנק. יזמים פרטיים – גם יזמים פרטיים יכולים להשקיע בפרויקט של תמ"א 38 באמצעות גיוס הון מקרנות שונות, ובכך למנף יוזמות נדל"ן מוצלחות. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז לקיחת הלוואה לפרויקט נדל"ן מהסוג הזה מצריכה היערכות זהירה וייעוץ מקצועי. יש לגשת לקרנות המתמצאות בתחום ולקבל את הליווי המקצועי המלא כדי לקחת את המימון הנכון לפרויקט הספציפי, מבחינת היקף העבודה והלו"ז הצפוי. מסלולי מימון כאשר יזם זקמימון לתמא 38וק למימון לתמ"א 38, הוא יכול לגשת לקרנות חוץ בנקאיות ולקבל את הייעוץ על מסלול המימון המתאים לו. כאשר המימון הוא לפרויקט הנעשה בליווי בנקאי, הערבות היא לטובת הבנק המלווה. כאשר הפרויקט נעשה ללא ליווי בנקאי, הערבות תהיה לטובת בנק מסחרי נבחר. בדרך כלל ההלוואות ניתנות לטווח זמן קצר יחסית, בסביבות שנתיים, כאשר תהליך הייעוץ, בחירת סוג המימון וליווי הפרויקט עצמו נעשה בליווי אנשי מקצוע מתחום המימון, המשפטים ופיקוח הנדסי. אנו בקרן לעידוד יזמות וצמיחה מעמידים לרשותכם אפשרויות אחדות של מימון לתמ"א 38. נשמח לחזור אליכם עם פרטים נוספים לאחר השארת פרטים באתר, באפשרותכם גם ליצור איתנו קשר טלפוני ונספק לכם את כל הפרטים הנדרשים.

תמ"א 38, התחדשות עירונית
קרנות תמ"א 38 בע"מ - ליווי ומימון כולל לפרויקטי חיזוק טלפון: 03-6049940 בתחילת 2013, הוקמה חברת קרנות תמ"א 38 בע"מ, על ידי א.ב יעל ישראל בע"מ 50%) חברה יזמית מנוסה ורונן גאון (50%), מוסמך במימון ובעל ניסיון עשיר בליווי בנקאי של פרויקטים בשיטת הליווי הסגור. קרנות 38, מפעילה מודל השקעה ייחודי למימון חוץ בנקאי של פרוייקטי תמ"א 38 (חיזוק בינוי) בהיקפים של עד 20 מ' ₪ מכירות בפרויקט. המודל מבוסס על שזירה מימונית - משפטית - תהליכית, בין יזם ופרויקט ספציפי, לבין מלווים ספיציפיים, לפרויקטים עם כרית בטחון נאותה ותוך רישום בטוחות למלווים. הסכמי המימון כוללים הגדרת יחסי פעולה במשבר, באמצעות אריגה משפטית - תהליכית עם הדיירים הקיימים ומתווה שנקבע עם היזם מראש לגבי תהליכי בטוחות לרוכשי הדירות החדשות. פרטים נוספים הלוואות ומימון קבוצת אלגד קבוצת "אלגד"– קבוצת חברות מסונפות וייעודיות הפעילה בארץ ובחו"ל בתחומים שונים כגון: תשתיות, תחבורה, מגורים, השקעות, ליסינג ועוד. הקבוצה מציעה ליזמי תמ"א 38 תשתית רחבה בניהול ומימון פרויקטים בכל רחבי הארץ על ידי מתן אשראי חוץ בנקאי לצורכי ביצוע פרויקטים. ניסיון רב השנים וחוסנה הפיננסי של הקבוצה מאפשר לה לממן מספר רב של פרויקטים במקביל ולהעמיד הלוואות ליזמים וקבלנים ובכך לעזור להם להרחיב את היקף הפעילות ולמנף את הפוטנציאל העסקי שלהם. התהליך לבקשת הלוואה פשוט ומהיר, המימון גמיש ומותאם לצורכי הפרויקט. בתמיכה של קבוצת אלגד, יזמי תמ"א 38 יכולים להרגיש בטוחים ולמנף את פעילותם! פרטים נוספים שחקים פתרונות פיננסיים חברת ההשקעות שחקים הוקמה במטרה לשפר את הביצועים העסקיים של עסקים קטנים ובינוניים.בשחקים תומכים בעסקים באמצעות בניית מערכות כספים מתקדמות, המאפשרות ליזמים ולמנהלים לראות On Line מהם הנתונים הכספיים של העסק, לקבל החלטות בהתאם ולממן את ביצוען. פיתחנו מיומנויות ושיטות העוזרות לבעלי העסקים ליזום ולפתח את עסקיהם ולהתמודד עם האילוצים והמצוקות הכספיים. נציגינו גם מלווים את ישום וביצוע המהלכים אותם יזמנו באופן שוטף בתקשורת מול הבנקים, בתמחור פרויקטים, עבודות, ניתוח ביצועיה הכספיים של הפירמה וכמו כן גיוס אשראי לעסקים באמצעות בנקים, קרנות, ערבות מדינה וכו'. בין השאר הוקמה בשחקים חטיבת נדל"ן המאפשרת ליזמים בפרויקטים שונים, כולל תמ"א 38, לקבל מימון מיידי וסיוע מקצועי לגיוס אשראי. פרטים נוספים מימון פרוייקטים נדל"ן סיגמא סיטי - קרן למימון פרויקטים בנדל"ן הקרן הוקמה לצורך מימון חברות יזמיות הפועלות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/2/3 , פינוי בינוי), עסקאות יזום, עסקאות קומבינציה, ופרויקטים בעלי מאפיינים דומים. בין מנהלי ושותפי הקרן - בכירים מהמערכת הבנקאית, משוק ההון, מומחים מתחום הנדל"ן, עורכי דין ועוד. בקרן סיגמא סיטי הכספים מגויסים מראש לתקופה ארוכה, דבר המבטיח ליזמים יציבות פיננסית לאורך זמן, תוך יכולת להעמיד מסגרות אשראי לחברות בעלות מאגר פרויקטים. פרטים נוספים טריפל A פתרונות פיננסיים טלפון: החברה מציעה מגוון שירותים ייחודיים בתהליך גיוס המימון לפרויקטים תמ"א 38. ייעוץ ליזמים בגיוס ההון ההתחלתי ובהמשך להשגת המימון הבנקאי בכל שלביו. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות תמ"א 38 קפיטל חברת תמ"א 38 קפיטל בע"מ הוקמה ע"י רו"ח אייל רז ועוסקת בגיוס אשראי, משקיעים ושותפים לעסקאות תמ"א 38 תוך התאמה מירבית של היזם לשותף/משקיע בהתאם לאופי הפרויקט. החברה פועלת מול משקיעים פרטיים הרוצים להשקיע בפרויקטים של תמ"א 38. פרטים נוספים מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז דורון ברינקר - שמאי מקרקעין. המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים טלפון: 077-7676337 שמאות ודוחות אפס לפרוייקים בתחום תמ"א 38 כמו כן עוסקים בארגון וניהול פרוייקטים עבור חברות יזמיות וכן בגיוס השקעות ומימון פרויקטים של תמ"א 38 עבור יזמים. פרטים נוספים יוסי ראובן - ייעוץ פיננסי ומשכנתאות, מימון לפרוייקטים בנדל"ן ליווי פיננסי של קבלנים ויזמים בתחום הבניה - כולל פרויקטים של תמ"א 38 והשגת המימון הדרוש להון עצמי או מימון של כל הפרויקט ממשקיעים וקרנות מימון. ליווי פיננסי לקבוצות רכישה וקבוצות רוכשים בנוגע למימון העסקה באמצעות הלוואה מסחרית או משכנתא. ארגון קבוצות רכישה וניהול תהליך מול יזמים ומול הגוף המממן. כמו כן עוסק יוסי ראובן בייעוץ, ליווי ומחזור משכנתאות ללקוחות פרטיים פרטים נוספים קרן השקעות תמ"א 38 DIVERGON הקרן שואפת להשקיע בפרויקטים איכותיים בלבד, ברמת סיכון נמוכה. למשקיעים בקרן ינתנו תנאים מועדפים לרכישת דירות בפרויקטים. ההשקעות תתבצענה ע"י שותפויות מוגבלת, שדרכן המשקיעים יוכלו להשקיע, בפיקוח הנאמן B.D.O - רו"ח זיו האפט, שמונה ע"י הנהלת הקרן. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות רקיע 38 קרן רקיע 38 , הינה קרן בוטיק, המתמחה בהשקעות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הקרן מאפשרת למשקיעים ליהנות מהפוטנציאל הכלכלי הגבוה הגלום בהשקעות נדל"ן, ללא צורך בהון עצמי רב, ובסיכון נמוך. פרטים נוספים קרדיט 38 קרן ייחודית למימון פרויקטים בתחום תמ"א 38. הקרן מאפשרת קבלת מימון החל משלב החתמת הדיירים. ליבת הקרן מורכבת ממשקיעים פרטיים בעלי איתנות ונזילות פיננסית גבוהה בנוסף לכך הקרן מאפשרת למשקיעים פרטיים נוספים להשקיע בסכומים של החל מ- 300,000 ₪ ולקבל תשואה על השקעתם תוך הקפדה על בטחונות לכספי המשקיעים. מנכ"ל הקרן הוא רו"ח אושרי יאיר. פרטים נוספים CAPITAL38 קרן קפיטל 38 הוקמה במטרה לתת ליזמים מענה לצורך לממן פרויקט תמ"א 38 או מספר פרויקטים במקביל. הקרן מאפשרת גם למשקיעים פרטיים להצטרף לקבוצת ההשקעה. הקרן מנוהלת ע"י רוני זוהר, אילן אברהמי ואסף אופנהיים. פרטים נוספים מימון פרוייקטים נדל"ן קרן הגשמה קרן הגשמה מחברת בין משקיעים לבין פעילות יזמית במגוון תחומים: נדל"ן בארץ ובחו"ל, מסחר, תעשיה, טכנולוגיה ועוד. הקרן נכנסה בשנים האחרונות גם לתחום המתפתח של תמ"א 38. הקרן מאפשרת גם ל משקיעים בעלי הון מוגבל, להשתתף בפעילות יזמית בהיקפים גדולים ולהינות מפוטנציאל תשואה גבוה. פרטים נוספים טופ קפיטל מעניקים ליזמי תמ"א 38 ליווי מול הבנקים החל משלב גיבוש תיק המימון לפרויקט, הצגתו, ואישורו בועדת אשראי ועד לגיבוש הסכם מימון סופי מול המחלקה המשפטית בבנק והתחלת הליווי לפרויקט בפועל. החברה מנוהלת ע"י גיא רוזן ופולי טטרו. פרטים נוספים PITRON - פתרונות מימון מתקדמים החברה מציעה ליזמי תמ"א 38 מימון בכל שלבי הפרויקט. מימון שלב 0, גיוס מימון בנקאי, גיוס ההון העצמי פרטים נוספים מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז ISRAEL38 קרן מימון והשקעה תמ"א 38 טלפון: קרן השקעות מבית Israel-Investment, הקרן עוסקת במתן מימון ליזמי תמ"א 38 במגוון מסלולים. מימון של הפרויקט או במקרים מסוימים כניסה לנעליו של היזם. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות מניף שרותים פיננסיים בע"מ החברה עוסקת במימון פרויקטי תמ"א 38 הנעשים בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי. המימון מועמד לצרכי הפרויקט בערבות פיננסית לטובת הבנק המלווה או במקרה בו אין ליווי בנקאי לטובת בנק מסחרי אותו בוחר היזם. פרטים נוספים הלוואות ומימון כלכלי פיננסים ויזמות בע"מ חברת כלכלי פיננסים ויזמות בניהולם של רואי חשבון מומחים בתחום הנדל"ן, מסייעת ליזמים לגייס את ההון העצמי הנדרש לפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים אחרים בנדל"ן . החברה מגייסת משקיעים למימון ההון העצמי לפרויקט או למימון כל ההון הנדרש. בנוסף החברה עוסקת בניהול וליווי פיננסי של פרויקטים בנדל"ן וקבוצות רכישה.

מימון תמ”א 38
מימון תמא 38תמ”א 38 סבלה מאז השקתה ב-2005 מבעיות וקשיים רבים, בעיות אשר הובילו למצב שבו כמעט ולא בוצעו פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבנים בשנים הראשונות של התכנית. לכן הושקו עם הזמן כמה תיקונים לתכנית המתאר הארצית לצד שינויים משמעותיים. כיום, לאחר תיקון 3 לתמ”א 38, אנו עומדים במצב מבטיח יחסית מבחינת הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים ובהחלט ניתן לראות התעוררות מהותית בהגשת בקשות להיתרים עבור פרויקטים במסגרת תמ”א 38. אך למרות זאת, הנושא של מימון תמ”א 38 נותר בעייתי ולא ממצה מבחינת האפשרויות שצריכות להיות זמינות בשוק. למרות קשיי המימון, פרויקטים של תמ”א 38 כן יוצאים לדרך ברחבי הארץ, בעיקר במרכז, ויש מאות בקשות הממתינות לאישור. אך פוטנציאל התכנית הוא למעשה של עשרות אלפי בניינים בישראל, לכן כאשר נושא המימון ייפתר ויתפתח מעבר למצב נכון למחצית 2013, בהחלט צפויה צמיחה משמעותית במיוחד בביצוע פרויקטים. גם הממשלה עצמה שמה דגש משמעותי על התכנית ומחשיבה אותו כאסטרטגית, לכן ייתכן ונראה עוד תיקונים בהמשך או התערבות ממשלתית מסוימת להגדלת אפשרויות המימון לתמ”א 38. חשיבות סגירת נושא המימון לתמ”א 38 מעבר לברור מאליו, כשמדובר על מימון תמ”א 38, כאשר אם אין מימון אז אי אפשר בפועל לבצע את הפרויקט הכרוך בעלויות גבוהות מאוד, חשוב מאוד שכל נושא המימון יהיה סגור ומובן עוד לפני היציאה לדרך מבחינת יישום פרויקט החיזוק והשדרוג לבניין. משכנתאות ומימון לרכישת דירות במרבית המקרים, הדיירים מבצעים פרויקט תמ”א 38 באמצעות יזם מנוסה בתחום אשר מבצע את העבודות בפועל, מקבל על עצמו את זכויות הבנייה והוא אחראי למימון. אך גם כאשר היזם אחראי למימון הפרויקט, הדיירים לא יכולים להסיר דאגה מליבם. הדיירים ובעלי הדירות בבניין חייבים לוודא כי המימון לפרויקט תמ”א 38 הוא סגור ובטוח, בין אם מדובר על ליווי בנקאי של הפרויקט, הלוואה של הבנק ליזם/קבלן או על מימון עצמי של היזם. קשיים במימון לאחר התחלת העבודות יכולים לגרום לדיירים לגור באתר בנייה ולהיתקע עם בניין “חצי גמור” מבחינת השלמת פרויקט תמ”א 38. מימון בנקאי לתמ”א 38 באופן כללי, היה ניתן לצפות שהגורם המרכזי במימון פרויקטים של תמ”א 38 לחיזוק ושדרוג מבנים יהיה הבנקים השונים הפועלים בישראל. אך למרות שהבנקים עוסקים בהיקפים אדירים במימון מסחרי ועסקי, כולל הלוואות מסחריות ופרטיות רבות מאוד בתחום הנדל”ן למגורים, הם יחסית נמנעים מלהיכנס למימון פרויקטים של תמ”א 38. הבנקים מאוד לא מתלהבים, נכון ל-2013, להיכנס למימון פרויקטים קטנים יחסית כמו חיזוק מבנה מגורים לפי תמ”א 38, גם בגלל שפרויקטים אלו מורכבים יחסית, חלקם בעייתיים מבחינות רבות ורמת הסיכון נראית גבוהה מדי לבנקים. מבחינת מימון תמ”א 38, הבנקים לא כל כך מציעים אפשרויות רלבנטיות וריאליות ליזמים קטנים ופחות מנוסים בתחום ובוודאי שעבור הדיירים עצמם אין כל כך אפשרויות מימון דרך הבנקים לפרויקט בסדר הגודל הזה. הלוואות ומימון מעבר למורכבות של הפרויקטים, חוסר הניסיון בתחום ושאר ההיבטים הטכניים שבגללם הבנקים המסחריים נמנעים מלהציע מימון תמ”א 38 בהיקפים גדולים, יש גם את מרכבי אי הוודאות מבחינת הגדרות המדינה, עתיד התכנית ומוסדות התכנון – כך שגם קשיים ובעיות אלו מונעים מהבנקים להיכנס לתחום ביתר רצינות ועם סכומים גבוהים יותר. מימון עצמי של היזם זהו מודל נדיר יחסית, אך הוא קיים. מימון עצמי של הפרויקט על ידי היזם או הדיירים הוא כאשר היזם מביא את הכסף “מהבית” (לא מהבנק למשל) ומממן את הפרויקט מהון עצמי. כך היזם יכול לחסוך עלויות של מימון בנקאי אך לדיירים חשוב ביותר להבין כי המקור לכסף אכן קיים והוא בר קיימא. קרנות שמתמחות בתמ”א 38 מקור מימון מרכזי ומשמעותי לפרויקטים של תמ”א 38 הוא קרנות המתמחות בתחום זה. בשנים האחרונות קמו קרנות השקעה שונות המתמחות בתחום, אלו מציעות מימון של הפרויקט בתמורה להשתתפות ברווחים ולעיתים גם תמורת עמלות/ריביות על המימון. קרנות אלו מגיעות בחלקן מעולם קרנות ההשקעה הפרטיות, אך יש מגמה מסוימת של כניסת גופים מוסדיים לתחום של מימון תמ”א 38.

מימון תמ"א 38 – השוואה מעשית בין שיטות למימון פרויקט תמ"א 38
במסגרת ניתוחים לעסקאות מימון תמ"א 38 אני נתקל בהמון יזמים מנוסים יותר ומנוסים פחות. מספר פעמים במהלך הקריירה היזמית שלהם, ניצבים אותם יזמים בפני שאלה מכרעת – האם לקחת מימון בנקאי או לפנות לגוף חיצוני למתן מימון. וודאי תתפלאו לשמוע, כי הסיבה בגינה פונים יותר ויותר יזמים למימון חוץ בנקאי היא לא בהכרח היותם "לא כשירים לקבלת מימון", אלא נוגעת לעניין הרווח. על כל זאת במאמר הבא. * המאמר מתייחס למימון פרויקטים מסוג תמ"א 38, אך רלוונטי לכל פרויקט בנייה של דירות מגורים מוגש לכם באדיבות מרכז התחדשות עירונית. טרם ניגש לאספקט המימוני, ברצוני להבהיר נקודה מהותית – כל יזם שואף להרוויח כמה שיותר בפרויקט. לצורך כך נערך דו"ח "0" שכולל, בד"כ, את הפרקים הבאים: עלויות קרקע (מיסים, שכ"ט עו"ד וכו'). עלויות בניה. עלויות חיזוק, שיפוץ ותוספות לדיירים (תמ"א 38). עלויות כלליות (שיווק, תכנון וכו'). עלויות מימון (על כך נרחיב בהמשך). סה"כ עלויות. סה"כ הכנסות. רווח. רווח זהו פרמטר חשוב מאוד ואין לזלזל בו. יחד עם זאת, זהו לא המדד היחיד לבחינת הפרויקט. בבואנו למדוד יעילות פרויקט עבור יזם, יש לבדוק גם את היחס בין הרווח לבין ההון העצמי שהושקע בפרויקט. המדד האחרון יציג את התשואה שהפיק היזם מהכסף שהשקיע בפרוייקט. היחס נקרא – "תשואה להון עצמי". מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז כל פרויקט בניה מהווה עסק וכמו בכל עסק אחר דו"ח כספי (מאזן חשבונאי) של הפרויקט כולל שני סוגי הון: הון עצמי (כסף של היזם שמושקע בפרויקט) והון זר (כסף שהושקע בפרויקט ע"י צד ג'). להלן מבנה הון בפרויקט בניה כפי שהיה נהוג עד לפני כמה שנים הון עצמי של היזם (בד"כ 20%-40% מעלויות הפרוייקט). ליווי בנקאי שמורכב מהלוואה בנקאית ותקבולי לקוחות. * לפעמים, המבנה הנ"ל היה מקבל גיוון ע"י הזרמת הון זר נוסף שנקרא השלמת הון. המתכונת הנ"ל עבדה מספר שנים וסיפקה נאמנה את צרכי השוק. החל משנת 2007 לערך, התרחשו בארץ ובעולם מספר אירועים אשר שינו את פני הדברים וגרמו בסופו של יום לצמצום היקף האשראי הבנקאי המוקצה לענף הבניה. חלק מהגורמים מפורטים להלן: כישלון פרויקטים תחת ליווי ופיקוח בנקאי של חברת "חפצבה". משבר אשראי בארצות הברית שהתפרס למקומות רבים אחרים בעולם. הקשחת רגולציה בנקאית באירופה ובהתאם גם בארץ. השוק אמר את דברו מימון פרוייקטים נדל"ן לאחר השינויים המבניים שעבר השוק, תוך צמצום אפשרויות האשראי, נוצר מעין מחנק אשראי לפרויקטים אשר הגביל את התחרות והיווה את אחת הסיבות העקיפות שגרמו לעליית מחירי הדירות (ובהתאם ליוקר המחיה בארץ). כמענה לצרכים וכפתרון חיוני לחברות קטנות ובינוניות בענף הבניה, קם סקטור אשראי פרטי אשר מכונה "מימון חוץ בנקאי". בהתקיים תנאים אופטימאליים, הלך ותפס המימון החוץ בנקאי נתח שוק לא קטן, וכיום, מהווה נדבך חשוב בחלק נכבד מהעסקאות המבוצעות. במימון חוץ בנקאי קיימות תתי קטגוריות המכילות מודלים שונים ומגוונים, אך אם נסתכל על שתי השיטות, זו המסורתית וזו שצצה לה, נבין כי קיימים מספר יתרונות וחסרונות בשתי הווריאציות, כאשר שתיהן מבוצעות בשיטת הליווי הסגור. להלן טבלת השוואה בגין הפרמטרים התפעוליים. פרמטר תפעולי ליווי בנקאי משכנתאות ומימון לרכישת דירות מימון חוץ בנקאי פיקוח שמאי והנדסי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הגוף המממן פיקוח כלכלי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק ומבוקר ע"י הבנק בד"כ מבוצע ע"י הגוף המממן ישירות דרישות להון עצמי 20%-40% מסך העלויות כאשר עם השלמת הון ניתן לרדת עד ל-8%-16% בד"כ 0%-20% דרישות ליחס הרווח מסך העלויות לפחות 15%-20% לפחות 20%-40% שלב מתן הלוואות בד"כ, החל מרכישת הזכויות בקרקע בד"כ, החל מקבלת היתר בניה דרישות ליזם הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים קצב טיפול בבקשת מימון 2-4 חודשים כחודש (בממוצע) ביצוע שינויים במימון לעומת הסטנדרט או החוזה שנחתם קשיח מאוד גמיש ומותאם לצרכי הפרוייקט בטחונות לרוכשי דירות ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח חוק המכר בד"כ, רישום הערת אזהרה בטאבו התנהגות במצב של כשל פרוייקט מינוי כונס נכסים, ובד"כ, "מכירת חיסול" בד"כ, כניסה מקצועית לניהול והשלמת הפרויקט. לרוב, השיטה הטובה ביותר עבור כל הגורמים הקשורים הלוואות ומימון מאמרים נוספים שיעניינו אותך מפי מרכז התחדשות עירונית – מפרט טכני תמ"א 38, המדריך לביטוח תמא 38 עבור דיירים מעבר לפרמטרים ה"יבשים" דלעיל ניתן לומר כי מימון חוץ בנקאי יותר קרוב ליזם ומסוגל להתאים מבנה ייחודי לכל פרויקט. אציין כי בכל פרויקט המכיל ליווי בנקאי או חוץ בנקאי, קיימת חשיבות קריטית להפעיל בתוך הגוף המממן גורמים מנוסים בכל ההיבטים הנדרשים לפיקוח יעיל על פרויקט בניה (כלכלה, חשבונאות, כספים, תכנון ובניה, מימון ומשפטים). כאמור, מימון חוץ בנקאי מהווה חלופה מעולה ליזמים קטנים ובינוניים. כאן המקום להתייחס לתכנית מתאר ארצית מספר 38 (הידועה בשם: תמ"א 38). פרויקטים מסוג זה, לרוב, בעלי היקף נמוך יותר מפרויקט בניה רגיל, אך בעלי מורכבות גדולה פי כמה לעומת פרויקטים רגילים בפן ביצוע ורכישת זכויות הקרקע, אשר מוענקות ע"י המדינה לדיירי הבניין. כאן, יש יתרון ליזמים קטנים וגמישים שמסוגלים להגיע להסכמות עם כל הדיירים בבניין הרלוונטי, אך, ליזמים האלה, בד"כ, יש פחות הון עצמי לעומת החברות הגדולות, אין להם מספיק ניסיון עבודה מול המערכת הבנקאית והם צריכים ליווי צמוד בתחום המימון – כל זה מסביר מדוע מימון חוץ בנקאי מהווה עבורם לא רק חלופה אלא, בד"כ, הפתרון הטוב ביותר עבור הפרויקטים שלהם. בתחילת המאמר ציינתי שיזמים רוצים להרוויח כמה שיותר, היות וכך, יזם ששוקל את החלופות (מימון בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט תמא 38) חייב לעשות חשבון לעלויות בכלל ולעלויות המימון בפרט. חישוב מהיר יראה שעלויות בנקאיות ישירות, בד"כ, זולות יותר מאשר עלויות מימון חוץ בנקאי (שהרי מקורות הגיוס בבנקים משמעותית זולים יותר), אך אם ההנחה הראשונית שלנו אכן נכונה, על היזם לבחון היטב את המספרים, שכן ייתכן מאוד כי בשקלול מדדי הרווחיות, האפשרות הנכונה ביותר עבורו תהיה דווקא ליווי חוץ בנקאי. כדי למקסם את הרווחיות, על היזם להשיג את התשואה השנתית הגבוהה ביותר להון העצמי. כדי לשקלל את הפרמטר הזה בחישובים, נדרש להגדיר תשואה אלטרנטיבית להון עצמי להון עצמי היא אותה תשואה אשר יכול היה היזם לקבל על כספו, אילולא היה משקיע את ההון בפרויקט הספציפי). נפרט בדוגמא יזם בוחן 2 פרויקטים דומים עם רווח צפוי 3 מש"ח בכל אחד מהם. ההון העצמי שיש ליזם מספיק או לפרויקט אחד בליווי בנקאי או ל-2 פרויקטים במימון חוץ בנקאי. היזם רוצה לבצע את שניהם. מיד נראה כיצד התשואה השנתית להון בליווי בנקאי תהיה 40% ולעומת זאת, במימון חוץ בנקאי – 150% (ההפרש נובע בעיקר מהון עצמי נמוך יותר שהושקע במתכונת של מימון חוץ בנקאי). במקרה הזה התשואה השנתית האלטרנטיבית של היזם נעה בין 40% ל-150% (אם יוותר על הפרויקט השני לא ירוויח תשואה שנתית בשיעור 150%).

מימון תמ"א 38
התחדשות עירונית או בשמה המוכר תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שמטרתה לחזק ולעבות מבנים קיימים ו/או לנצל את הקרקע באופן יעיל יותר באמצעות הוספת יחידות דיור, תוך שיפר חזות המבנים ושיפור התשתיות. זאת תוך השבחת הנכס ללא עלות מצד הדיירים. פרויקט תמ"א 38 פועל בשני מסלולים: עיבוי בינוי ופינוי בינוי. הרשויות מעודדות ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א על ידי תוספות בנייה שניתנות ליזם, הקלות ופטור מהיטל השבחה ומס שבח. הדיירים מקבלים בניין מחוזק, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת , חניות ושיפור תשתיות. בנוסף, שיפור הנראות של הבניין. הגורמים המממנים פרויקטים של ייזום בתחום התמ"א הינם בנקים וגופים חוץ בנקאיים. הבנקים בוחנים פרויקטים אלה בקפדנות ולא ששים להיכנס אליהם כגורם מממן. הסיבות מגוונות, החל מחוסר ניסיון של היזם, היקף הפרויקט, מיקום הפרויקט, דוחות כספיים, חוסר בהון עצמי, אחוזי רווחיות ועוד. מאידך, גופים חוץ בנקאיים כגורמים מממנים בודקים אף הם את היזם והפרויקט ויכולים להיות הבדלים משמעותיים באופן העמדת מסגרת המימון ובריביות הנלוות לה, זאת במידה והפרויקט יאושר על ידם. בחברת קפיטל פקטור אנשי מימון בכירים ומובילים בתחומם, בעלי ידע והניסיון הדרוש להשיג ליווי מימוני ליזמים המבצעים פרויקטים בתחום התמא 38. אנו מייצגים חברות ייזום מהמובילות בתחום מול הבנקים והגופים הפיננסים הרלוונטיים. בחברתנו יודעים לתפור חליפת מימון המתאימה לצרכי היזם כולל השלמת הון עצמי. מימון קבוצות רכישה קבוצת רכישה הינה קבוצה המתאגדת לצורך מיזם נדלנ"י שמטרתו רכישת קרקע ובניית יחידות דיור, מתוך מטרה להוזיל עלויות. בד"כ קבוצת רכישה מתארגנת באמצעות חברת ייזום, המארגנת ומנהלת את כל השלבים, החל מאיתור הקרקע, גיבוש הקבוצה, השגת המימון הדרוש וכלה בבנייה על כל שלביה. איפה מקבלים מימון לקבוצות רכישה מימון קבוצות רכישה בבנקים הפך להיות הליך מורכב, זאת עקב התדמית הבעייתית שנוצרה בתחום זה. הבנקים לא ששים לתת מימון לקבוצות רכישה. ואכן לא מעט מהקבוצות הפונות לבנק לשם מימון נענות בשלילה. משכנתאות ומימון לרכישת דירות במקרה זה נדרשת הקבוצה לפנות למימון חוץ בנקאי על מנת לקבל אשראי, שמחירו מן הסתם יהיה גבוה יותר. עקב סיבות אלה תחום השגת המימון לקבוצות רכישה דורשת התמקצעות והכרת הגופים הפיננסיים הרלוונטיים. חברת קפיטל פקטור מלווה קבוצות רכישה החל מהשלב הראשוני של הארגון, בחינה כלכלית של הפרויקטים, ניהול וארגון, הגשת בקשת המימון לגוף הפיננסי אישור חברי הקבוצה, ליווי פיננסי לאורך תקופת הבנייה. מלבד השגת הבנק המלווה, בחברת קפיטל פקטור דואגים לאישור כל חברי הקבוצה בבנק. אנו כחברה המקושרת לגופים הפיננסיים הרלוונטיים, יודעים איך וכיצד להשיג את המימון הנדרש לקבוצה. .מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז השירות של קפיטל פקטור כולל: סיוע בהגשת הקבוצה לגופים הפיננסיים הרלוונטיים. סיוע משפטי מול הגופים הפיננסיים. מו"מ מול הגופים הפיננסיים לשם השגת האשראי הזול ביותר. איסוף ניירת והכנת תיק לכל אחד מחברי הקבוצה לשם אישורם בבנקים. ליווי וייעוץ אישי לכלל חברי הקבוצה לאורך תהליך הבניה. ניהול פיננסי של הקבוצה.

קרדיט אקספרס
מחשבון הלוואה שירותים נוספים צור קשר 8941 credit בחר /י סכום להלוואת אקספרס: 50,000 ₪ 3,000 ₪ 120,000 ₪ בשיתוף גופי האשראי הבנקאיים הגדולים בארץ הלוואה סופר מהירה כאן ועכשיו! מבחר מסלולים לשכירים, לעסקים ולכל מטרה אודות קרדיט אקספרס

ליווי בנייה
הקמת פרויקט בנייה הינו תהליך ממושך הלוקח בין שנתיים לשלוש שנים בממוצע. אורך תקופת הבנייה וההשקעה הנדרשת מצד היזם הופכת את גיוס המימון לגורם משמעותי ביותר. מהיזם נדרשות מספר פעולות הקודמות להליך הבנייה כמו: איתור הקרקע ורכישתה, שינוי תכנון, תשלום אגרות מיסים והיטלים, גיוס אשראי, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה. בפעולות אלה מעורבים לא מעט גורמים: בעלי קרקע, מתווכים, יזמים, עו"ד, רשויות, קבלנים, רוכשי דירות ועוד. ייעודו של הפרויקט משפיע על אופן המימון שלו, היקף המימון וטווח פירעון האשראי. כלומר האם מדובר בפרויקט למגורים, משרדים, מסחר, תעשייה וכדומה.השגת ליווי מימוני מתאים לפרויקט ייזום, הינו הליך מורכב המצריך בקיאות בתחום מימון וניהול פיננסי וכן ידע משפטי. חברת קפיטל פקטור מקושרת ופועלת מול הגופים הפיננסיים הרלוונטיים, בין אם בנקים ובין אם גופים חוץ בנקאיים. זאת תוך מגמה להשיג ללקוחותינו תנאים אטרקטיביים לכל פרויקט תוך התחשבות ברמת הסיכון הסובייקטיבית שלו. החברה יודעת לתפור חליפת מימון לכל סוג של פרויקט ייזום בתחום הנדל"ן ובמקרה הצורך לבצע השלמת הון עצמי.

נדל"ן מניב
נכסים מניבים הינם נכסים המייצרים למשקיע תשואה לאורך זמן על ידי השכרתם. חברת קפיטל פקטור מתמחה בגיוס אשראי לצורך רכישת נכסים מניבים, כמו: נכסים מסחריים, משרדים, חניונים, בתי מלון, מבני תעשייה ועוד. השונות בתנאי האשראי בין בנק אחד למשנהו עלולה להיות משמעותית בתנאי המימון. חברת קפיטל פקטור בע"מ פועלת כגוף בלתי תלוי ובתור שכזו היא חותרת להשגת התנאים הטובים ביותר עבור הלווים, הן מבחינת הריביות והן מבחינת הרכב ההלוואה. משכנתאות ומימון לרכישת דירות קפיטל פקטור שמה לנגד עיניה אך ורק את טובת הלקוח ואיננה פועלת מתוך ניגוד אינטרסים. עקב הסכומים הגדולים של הלוואות אלו, גובה הריבית מקבל משנה תוקף. לעלויות המימון הנלוות לביצוע העסקה, יש חשיבות מכרעת בבחינת כדאיות הרכישה. כאשר רוכשים נכס מניב, יש להתחשב בנקודות הבאות: מי השוכר ומספר שנות השכירות שנותרו לו. תנאי המימון שיעור תשואה על הון עצמי ROE החזר חודשי של ההלוואה לעומת תקבול משכירות אפשרות להשבחת הנכס האם קיימות חריגות בנייה בנכס

סימולטור משכנתאות
אשף המשכנתאות הוא סימולטור המציג 3 תמהילי משכנתא. באמצעות הסימולטור תוכלו לקבל אינדיקציה לגבי הסכום הכולל שתצטרכו להחזיר בכל תרחיש. הסימולטור מציג לכם קנה מידה ראשוני לגבי גובה ההחזר לסכום המשכנתא שתרצו לקחת, תוך הבנה שהחזר נמוך איננו סמן למשכנתא טובה. ראוי לציין, התמהיל הסופי נקבע על סמך פרמטרים נוספים המשתנים בין לווה ללווה. אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ ראשונית ללא תשלום החזר נמוך: מייצר אשליה שזו משכנתא טובה. בפועל, לאורך חיי המשכנתא תחזירו סכום גבוה מאד. בנוסף ישנה אי וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי. סביר להניח שההחזר החודשי יילך ויגדל. משכנתא זו היא הפחות טובה מאלה המוצגות בסימולטור. מימון פרוייקטים נדל"ן מסלול סכום שנים ריבית החזר ראשון החזר כולל מסלול 1 סכום 1 שנים 1 ריבית 1 מסלול 2 סכום 2 שנים 2 ריבית 2 הלוואות ומימון מסלול 3 סכום 3 שנים 3 ריבית 3 הערות הסימולטור מניח אינפלציה מתבססת על הערכות בנק ישראל. האינפלציה יכולה להשתנות לכל כיוון לאורך חיי המשכתא וכך ההחזרים. בריביות המשתנות, אין אפשרות לאמוד את התנהגות ריביות אלה בעתיד. הסימולטור מתבסס על רמת הריביות כפי שהיא היום. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז הריביות שהנחנו במסלולים השונים עלולים להשתנות בין לווה ללווה בהתאם לרמת הסיכון שלו הנגזרת מפרמטרים שונים כגון: רמת הכנסה, אחוז מימון ועוד. משכנתא חכמה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים כפי שניתן לראות בסימולטור. משכנתאות ומימון לרכישת דירות הסימולטור ממחיש את ההשלכות הכספיות המשמעותיות שיכולות להיות ללווה משכנתא. בקפיטל פקטור מתאימים לכל לקוח משכנתא אופטימאלית תוך התחשבות במגוון רחב של פרמטרים וכך אנו חוסכים לכם מאות אלפי שקלים בהשוואה למשכנתא שתקבלו בבנק אם תלכו אליו ישירות.

X

רכישת דירה ראשונה – מתחילים | מדריך משכנתא | לאומי למשכנתאות
mortgage.blms.co.il/mortgage/first_apartment-1/ אין ספק שרכישת דירה ראשונה היא אירוע מרגש. כדי לסייע לכם להגשים את החלום הזה, פיתחנו את שיטת חמשת השלבים למשכנתא: מתחילים, לומדים, בוחרים, חותמים ומנהלים.

איך מקבלים הלוואה לרכישת בית, מגרש ולבנייה עצמית - משכנתא גורו
mashkantaguru.co.il › המדריך ללקיחת משכנתא אחוזי מימון של משכנתא לבנייה עצמית– הבנקים למשכנתאות רשאים בהתאם למגבלות בנק ישראל להעניק לרוכשי דירה ראשונה עד 75% משכנתא לרכישת המגרש ושיעור דומה לבנייה ...

הלוואה לקניית דירה או בית עד 80,000 ₪! | מימון ישיר
www.5555.co.il/הלוואה-לכל-מטרה/הלוואה-משלימה-לדירה בשונה ממשכנתא שהינה הלוואה לרכישת דירה, הלוואה משלימה מיועדת לרוכשים להכין את הבית למגורים על ידי : עיצוב מחדש של הדירה, רכישת ארונות לחדרי הבית, שיפוץ האמבטיות, ...

כך הצלחתי לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל - Mako
www.mako.co.il › כסף › נדל"ן Jul 23, 2017 - החלטתי להגשים חלום ולקנות דירה ליד הים ב-400 אלף שקל. ... זאת המסקנה שלי, אבל יש גם את חצי הכוס המלאה - הדרך שלי היא מימון מאוד משמעותי, אך מצד שני – מימון כזה יכול אם יהיו ירידות ... לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן.

המשכנתא לא מספיקה? הלוואה משלימה לרכישת דירה - Ynet
www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5144269,00.html Apr 15, 2018 - ניתן אף להיעזר בהלוואה זו לשם מימון הוצאות נלוות לרכישת הדירה כדוגמת עלויות תיווך, עלות עו"ד, מס רכישה/ שבח, עלויות הובלה ועוד. רכישת דירה מותירה פעמים ...

אפשר לקחת משכנתא לרכישת נכסים בחו"ל? - Ynet
www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4654927,00.html Jun 23, 2015 - רכישת דירה למגורים מהווה את אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בחיינו, ולצורך כך הרוב המוחלט של הרוכשים זקוק להלוואת משכנתא כדי לבצע את הקנייה. עם זאת ...

מימון לרכישת נכס | פסגה משכנתאות
www.ייעוץמשכנתאות.net/מימון-לרכישת-נכס.html מימון לרכישת נכס - כיום, רוב רכישות הנדל"ן והעסקאות בתחום הנדל"ן קשורות לרכישת דירות לצרכי מגורים. לעיתים תהיה זו דירה ראשונה ובמקרים אחרים תהיה זו רכישת דירה חדשה ...

עד 95 אחוזי מימון לדירה? - יד2
www.yad2.co.il/Nadlan/Article.php?ArticleID=274 Jump to חיפוש דירות למכירה‎ - אחת האפשרויות היחידות בשביל לרכוש דירה באמצעות הון עצמי נמוך מאד, ... מה שמציעה EMI היא הצעה פשוטה מאד: לאפשר באמצעותה מימון ...

איך קונים דירה ללא הון עצמי? | משכנתאמן
mashcantaman.co.il › טיפים למשכנתא Aug 19, 2012 - ברגע שאנו רוצים משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים, הבנק לא רוצה לתת לנו אבל יש לנו ... עוד אפשרות לרכישת דירה, היא למתן את דרישותיכם ולהבין שהיום אתם לא ...

מימון נדל"ן - חברה לנכסים ובניין בע"מ
www.pbc.co.il/מימון-נדל-ן עסקי יזום נדל”ן דורשים מטבעם מימון להשקעה כספית גבוהה ו/או ערבויות חוק מכר במידה ... הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים. הלוואת ...

הלוואות נדל"ן ומימון פרויקטים של תמ"א 38
www.xcapital.co.il › אשראי מסחרי מהן הלוואות נדל"ן, עבור מי הן מיועדות, באילו מקרים כדאי לפנות לקבלת הלוואת נדל"ן, מדוע ומתי עדיף לפנות לגורם חוץ בנקאי לצורך מימון פרויקט נדל"ן.

מימון נדל"ן - הקרן לעידוד יזמות וצמיחה
altm.co.il › כללי Aug 26, 2016 - מימון נדל"ן- הקרן לעידוד יזמות וצמיחה מציעה לקבלני מהמגזר הפרטי הלוואות מימון לפרויקטים ... יזם נדל"ן המעוניין להוציא לפועל פרויקט נדל"ן נדרש למימון נרחב.

מימון יזמי נדל"ן Archives - אופק קפיטל
ofekcapital.co.il/services/מימון-יזמי-נדלן/ אופק קפיטל משלימה את ההון העצמי של יזמי נדל"ן בפרויקטים המתבצעים ללא ליווי בנקאי. השלמת ההון העצמי ... לקבלת הצעה למימון פרויקט נדל"ן ללא ליווי בנקאי התקשר 03-6418789 ...

מימון נדל"ן - TopCapital
www.topcapital.co.il/index.php?מימון-נדלן,22 מימון נדל"ן. חברת לידר טופ קפיטל מעניקה שירותי מימון, גיוס אשראי, חיתום וניהול פיננסי עבור ... מלא ומקיף למימון הקמת פרויקטים, השבחת נכסים, מחזור הלוואות ורכישת נכסים מניבים.

מימון נדל"ן - השלמת הון ליזמי נדל"ן - מימון תמ"א 38
credit38.co.il/מימון-נדלן-השלמת-הון-ליזמי-נדלן/ יזם המעוניין להשקיע בפרויקט נדל"ן נדרש לעיתים להשלמת הון עצמי הנדרש לביצוע הפרויקט ... הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים.

נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן - גלובס
www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001017144 May 20, 2015 - נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן ... על חברות הביטוח ועל הקרנות החוץ-הבנקאיות □ מתי כדאי לפנות אליהן, במימון פרויקטים נדל"ניים? ... הדרך לכסף: מתי משתלם ליזם לקחת הלוואת גישור · פתרונות המימון העומדים בפני קבוצות הרכישה ...

קרן יסודות | ליוי פיננסי | תמ״א 38
www.yesodot-group.co.il/ ... בפרויקטי נדל״ן למגורים קרן יסודות מציעה מימון פרויקטים במתכונת בנקאית בשיטת הליווי ... חבילת מימון הכוללת הלוואת בנייה (חלף הלוואת ליווי בנקאית), הלוואת השלמת הון עצמי ...

ליווי פרויקטי נדל"ן - בנק ירושלים
www.bankjerusalem.co.il/others/real-estate-projects סקטור הנדל"ן של בנק ירושלים פועל זה עשרות שנים ומתמחה במימון פרויקטים למגורים. עובדי הסקטור הם בנקאים מקצועיים ובעלי השכלה בראיית חשבון, כלכלה, שמאות מקרקעין ועריכת ...

הלוואת נדל"ן | קוואליטי קרן אשראי איכותית - קוואלטי
www.quality-fe.com/index.php?dir=site&page=articles...cs... הלוואות נדל"ן ניתן לקחת משני גורמים: בנק או מקור מימון חוץ בנקאי. ... פרויקטים בתחום הנדל"ן הם תמיד פרויקטים יקרים, ולא תמיד יש ליזם או הקבלן כסף כדי להשלים פרויקט עד סופו או ...

עכשיו זה רשמי: עד 90% משכנתא לזכאי מחיר למשתכן - Ynet
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4797839,00.html May 1, 2016 - עכשיו זה רשמי: עד 90% משכנתא לזכאי מחיר למשתכן ... הוא יחול על משכנתאות לרכישת דירות שנרכשות במחיר מופחת בפרויקטים בסבסוד ממשלתי כמו ... לפי הקלה זו, מתן המשכנתאות לדיור בפרויקטים מסובסדים יהיה ביחס מימון של 75% מהמחיר בהערכת ...

משכנתא במסלול התרסקות - כלכליסט
https://www.calcalist.co.il › דף הבית › בארץ › מגזין כלכליסט › מגזין נדל"ן May 31, 2018 - זוהי הודעת ה־SMS הסטנדרטית שמקבל מי שהגריל זכות לרכישת דירה מוזלת בהגרלות ... של בנק ישראל המאפשרות לרוכשים להגדיל את שיעור המימון עד 90% משווי החוזה, במקרים ... למשל, ומותחים את עצמם עד הקצה כדי להצליח לרכוש את הדירה", מספר יועץ ... על רכישת דירה רגילה חלות הגבלות בנק ישראל, המאפשרות להעניק לרוכשים מימון של עד ...

מגבלות אחוז מימון המשכנתא על ידי בנק ישראל - משכנתא גורו
https://mashkantaguru.co.il › חדשות המשכנתא למעשה, הבנק העלה את אחוז מימון המשכנתא עבור רוכשי דירה ראשונה לשיעור של 75%, בעוד ... של בנק ישראל נועדו גם להשפיע על לקיחת משכנתא במימון גבוה עד 90% דרך EMI.

90 אחוז משכנתא: איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי? - Unadlan
unadlan.co.il › השקעות בנדלן 90 אחוז משכנתא לרכישת דירה ראשונה אושרה למרות התנגדות משרד האוצר. ... אמנם הצעת חוק "90 אחוז משכנתא" עברה בכנסת בניגוד לחוות הדעת של משרד האוצר אך עד כה לא ניתן לזכות ... 100 אחוז מימון משכנתא לא ניתן לקבל באופן ישיר מאחר ובנק ישראל מגביל את ...

משכנתא במימון 90%? דווקא לא כל כך מסוכן - וואלה! נדל"ן
https://nadlan.walla.co.il › המרוץ לדירה Nov 11, 2015 - עד סוף 2012 משכנתא של 90% הייתה דבר שבשגרה. ... המדינה היא שיצרה יוצרת ותיצור את הבועה העכשווית ..62-64 אחוז מכל דירה חדשה שנמכרת אלו מיסים .


X

קריניצי 102 – רמת גן
קריניצי 102, רמת גן מיקום הפרויקט הפרויקט נמצא בלב רמת גן, קרוב למתחם הבורסה וצמוד ל"משטרה" . תיאור הפרויקט פרויקט
תמ"א 38/2 אשר בו אנו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין מגורים חדש איכותי ויוקרתי בן 10 קומות אשר יכלול 47 יח"ד. דירות חדשות אנו מציעים למכירה 30 יח"ד חדשות בגדלים שונים: מדירות 3 ח' לדירות 5ח' ודירות גן ופנטהאוזים יוקרתיים . פינוי בינוי > מעוניין לבצע פרויקט פינוי בינוי? תמ"א 38 2? > מחפש חברה קבלנית סופר מקצועית, עם שנים של ניסיון בתחום? > רוצה לקבל תוספות בנייה רבות – ללא כל תוספת תשלום? חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית מבצעת מגוון פרויקטים קבלניים, בדגש על פינוי בינוי ותמ"א 38. פרויקט פינוי בינוי מאפשר הוספת שטחים ציבוריים, מרפסות, ממ"דים, מעליות ועוד מגוון שיפורים - שמשדרגים את איכות החיים בצורה דרמטית, לכל דיירי הבניין. משביחים את הנכס באופן מיידי! מהו חוק פינוי בינוי? חוק פינוי ובינוי התקבל בשנת 1998, במסגרת החלטת הממשלה ומשרד השיכון והבינוי לבצע התחדשות עירונית. החלטה זו כללה יישום מדיניות של חידוש פני העיר, באמצעות הריסת מבני מגורים ישנים והקמת מבנים חדשים על אותם השטחים, תוך מתן דירות חדשות לדיירים. סעיף נוסף לחוק קבע כי בסמכות הממשלה להחליט כי אזורים שלמים יוגדרו אזורי פינוי ובינוי. מה שהוביל להחלטות אלו הוא הצורך הגובר ועולה למציאת פתרונות דיור בשטחים עירוניים. דיירים אשר נכללים במסגרת הליך פינוי בינוי עוברים לדירות שכורות עד לתום התהליך ובתום בניית הבניין החדש, הם מקבלים דירות חדשות ומשודרגות. מבחינה כלכלית מדובר במהלך משתלם ביותר עבור כל הצדדים. הכרזה על מתחם כמתחם פינוי ובינוי הגדרת מתחם כמתחם המיועד לצורך פרויקט פינוי ובינוי יכולה לנבוע מאחד משני אפיקים: 1- אפיק ראשון הינו אפיק המובל על ידי הרשויות. במסגרת התהליך, הגורם המכריז על אזור פינוי ובינוי הינו ועדה שמונתה לנושא זה על ידי הממשלה. מימוש ההחלטה מבוצע על ידי יזם אשר מבצע התקשרות עם בעלי הנכסים. 2 – האפיק השני הינו תהליך המבוצע ביוזמת יזם, המאתר אזור התאים לצורך יישום הפרויקט, ומגיש הצעה לאישור הועדה. על פי הגדרת פינוי ובינוי, על הפרויקט לכלול פינוי של 24 דירות במינימום. על הועדה לאשר מול הממשלה את הצעת היזם, והגורם האחראי להגשת התוכניות ולקידומן הוועדות הוא היזם. אפיק זה כולל הטבות שונות בתחומי המיסוי. יתרונות רבים עבור הדיירים פרויקט פינוי בינוי כולל שפע של יתרונות עבור הדיירים. 1. קבלת דירה חדשה, גדולה ומרווחת ובעל ערך כלכלי גבוה מהדירה הקיימת. 2. מגורים בבניין חדש ובשכונה בה איכות החיים גבוהה ומשודרגת 3. אפשרות לקבלת שווי כספי במקום הדירה 4. מימון מלא של דמי השכירות (במידה והדיירים יאלצו לעבור לדירה שכורה) 5. הטבות מס שונות עבור דיירים המחזיקים ברשותם יותר מנכס אחד במסגרת הפרויקט חברת אנגלאינווסט עם ניסיון של למעלה מ- 30 שנה, יישמנו בהצלחה כמות גדולה של פרויקטים מסוג פינוי בינוי ומסוג תמ"א 38. אנו מספקים לדיירים בפרויקט רשת ביטחון נדירה, הכוללת מגוון ערבויות ובטוחות – והכל כדי שהדיירים ירגישו שניתן לסמוך על היזם. חברת אנגלאינווסט הינה חלק מקבוצת אנגל העולמית, שהינה בעלת חוסן פיננסי יוצא דופן. אם אתה רוצה לשפר את איכות מגוריך, ללא כל מאמץ והוצאה כספית מצדך, פנה אלינו עוד היום. בדף "הפרויקטים שלנו" תוכל לצפות במגוון פרויקטים שבוצעו בהצלחה, כולל פרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א 38. פרויקטים ברמה הכי גבוהה שיש. 100% איכות! פינוי בינוי (הריסה ובנייה) צפה עכשיו בפרויקטים שלנו: תמ"א 38 2 (הריסה ובנייה) > מעוניין לבצע פרויקט תמ"א 38 2? (הריסה ובנייה) > מחפש חברה קבלנית המתמחה בתחום, עם שנים של ניסיון מוכח? > רוצה לקבל מגוון תוספות בנייה – ללא כל תוספת תשלום? חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית מבצעת מגוון אדיר של פרויקטים לחיזוק מבנים, בדגש על תמ"א 38 ב'. חיזוק מבנים יסודי מאפשר הוספת חדרים, שטחים ציבוריים, מרפסות שמש, מעליות חדשניות ועוד מגוון שידרוגים - שהופכים את חיי הדיירים בבניין להרבה יותר קלים ונוחים – משביחים את הנכס באופן מיידי! תמ"א 38 תיקון 2 – מה זה אומר בעצם? למרות המטרה המבורכת, מספר מספר הפרוייקטים לחיזוק מבנים שיצאו לפועל בעקבות תמ"א 38 היה נמוך למדי. לכן הוחלט להוסיף את תיקון 2 לתמ"א. על פי תמ"א 38 2, ניתן להרוס בניין שלם ולבנות במקומו בניין חדש על פי התקן, ולא רק לחזקו. בנוסף, הוספה גם האפשרות לבצע "פינוי בינוי" – כלומר, להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה חדש על-פי תמ"א 38. תמ"א 38 ב' מאפשר לבצע מגוון תוספות בנייה, אשר משביחות את הנכס באופן דרמטי. בין השאר ישנה אפשרות להוספת קומות, הרחבת שטח דירות, סגירת קומות קרקע על עמודים ועוד – שינויים שמאפשרים להכניס למבנה דירות נוספות. לכן, אפשר להבין למה שינוי זה מהווה תמריץ משמעותי לבעלי מבנים ליישם את תמ"א 38. חיזוק מבנים ישנים בכל הארץ מפני רעידות אדמה > מעוניין לחזק את המבנה מפני רעידות אדמה? (תמ"א 38) > מחפש חברה קבלנית המתמחה בתחום? מעל 35 שנות ניסיון? > רוצה לקבל מגוון תוספות בנייה אטרקטיביות – ללא תוספת תשלום? חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית מבצעת מגוון פרויקטים לחיזוק מבנים, בכל רחבי הארץ. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מאפשר הוספת חדרים, שטחים משותפים, מרפסות גדולות, מעליות חדשניות ועוד מגוון שיפורים - שהופכים את החיים לבטוחים יותר ונוחים יותר – משביחים את הנכס באופן מיידי! תוספות בנייה (מרפסות, ממ"דים, חניות) > מחפש מידע עדכני בנושא תוספות בנייה בתמ"א 38? > מעוניין לעבוד עם חברה אמינה, יעילה ומקצועית? > רוצה לקבל מגוון תוספות בנייה, ללא כל תוספת תשלום? תוספת בנייה מעלות את שווי הנכס בצורה דרמטית, ומשדרגות את איכות החיים של הדיירים. ככל שעובדים עם חברה יזמית מקצועית ומנוסה יותר, ניתן "להפיק יותר" מהנכס ולהרוויח בגדול. חברת אנגלאינווסט מתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38, איכות ללא פשרות!

רוצים להעלות את ערך דירתכם? לחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה? מעוף יזום ובניה, המתמחה בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38, תעזור לכם להפוך חזון זה למציאות!
אחוז הסכמת הדיירים הנדרש לביצוע תמ"א 38 מהו אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע תמ"א 38? חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 (תמ"א 38) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38 כמפורט להלן: מהות העבודה הרוב הנדרש ביצוע עבודה ברכוש המשותף, אשר אינו מהווה הרחבת דירה או בניית דירה רוב בעלי הדירות בבניין. ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר כולל הרחבת דירה. חיזוק הבניין ותוספת בנייה עד 25 מ"ר הסכמה מראש של מי שבבעלותם 60% בבית המשותף. קיימת הקלה הקובעת כי מי שדירתו אינה מורחבת אינו חייב לשאת בעלויות החיזוק. ביצוע עבודה ברכוש המשותף אשר כולל בניית דירות חדשות הסכמה של כלל בעלי הדיירות בבניין. אך אם ישנה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות בבניין אשר 2/3 לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את העבודה. יובהר לדוגמא, כי במידה ובכוונתכם לבצע תוכנית תמ"א 38, אולם יש לכם הסכמה של רק 2/3 מהדיירים, עליכם לפנות למפקח על המקרקעין באזור מגוריכם (מומלץ מאוד כי עורכי דין מטעמכם יבצעו זאת) ולהגיש תביעה כנגד הדיירים המתנגדים המפקח רשאי אך לא חייב ליתן לכם היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38 למרות ההסכמה של 2/3 מהדיירים וזאת לאחר שיקולו את כלל הסיבות לחיוב ולשלילה במתן היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניינכם. על המפקח על המקרקעין ליתן לכל מתנגד לתוכנית תמ"א 38 זכות להשמיע את טענותיו נגד ביצוע תוכנית תמ"א 38 בבניינכם. לאחר שמיעת טענות הצדדים, המפקח ייתן החלטתו האם להסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניינכם, וגם אם הוא מסכים הוא יכול להתנות את ביצוע הפרויקט במילוי תנאי ספציפיים וכן למנות עו"ד או רו"ח על פיקוח הבנייה בבניינכם על פי תמ"א 38. פינוי בינוי משרד עו"ד אלדר אדטו מתמחה ובעל מומחיות וניסיון רב בטיפול בפרויקטים של פינוי בינוי ונחשב כיום כמשרד המוביל בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 (על פי מדד גלובוס, אתר מדל"ן ועיתון דה מרקר). המשרד מייצג ומטפל במספר רב של פרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. בשל הידע והניסיון הרב, והן לאור הייצוג הבלעדי של הדיירים, אנו מצליחים להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר לביצוע עסקת פינוי בינוי. עו"ד אדטו מסביר איך להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ומהי הדרך הנכונה לפעול על מנת להשיג לדיירים את המקסימום בעסקת פינוי בינוי: בניהול המו"מ מול הקבלנים ובניסוח חוזה פינוי בינוי, אנו מקפידים הקפדה יתרה על וידוא הביטחון הכלכלי לדייר ומקפידים כי כלל הבטוחות הנדרשות לביצוע עסקת פינוי בינוי ניתנות לדייר באופן המקסימאלי. אנו מקפידים ומוודאים כי תנאי בסיסי וקיומי להסכם פינוי בינוי, הינו כי במסגרת פרויקט של פינוי בינוי הדיירים לא ישלמו דבר. כלל העלויות, כולל מלוא תשלומי המסים אשר יחולו על העסקה וכן שכר טרחת עו"ד המייצג את הדיירים, מגולגלים לידי היזם וחלים עליו באופן מלא, כך שבכל מקרה הדייר אינו משלם דבר בגין עסקת פינוי בינוי. עו"ד אלדר אדטו מתארח בתוכנית "סודות הנדל"ן" (בערוץ 10) ומסביר על החסמים השכיחים והפתרונות האפשריים בעסקאות פינוי בינוי: אנו מתמחים בייצוג הדיירים החל מהמפגש הראשוני איתנו, בו אנו מסבירים ועונים על כלל השאלות, על אופן ודרך ניהול פרויקטים של פינוי בינוי, דרך המו"מ מול הקבלנים והיזמים השונים, ניהול מו"מ, התמחרות, הבאת ההצעות לידי הדיירים, בחירת היזם, חתימת חוזה, פינוי הדירה וקבלת הדירה החדשה. במהלך כל פרויקט פינוי בינוי, מתחילתו ועד סופו, אנחנו צמודים אל הדיירים ומלווים אותם בכל צעד, וזמינים אליהם באופן רציף וקבוע. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. למידע נוסף וייעוץ השאירו פרטים או חייגו : מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: פינוי בינוי- המדריך המשפטי המלא פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי בטיפול משרד עו"ד אלדר אדטו פסק דין כנגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי המיוצג על ידי משרדינו הצעת חוק- לכפות על דייר סרבן להשתתף בפרויקט פינוי בינוי הקלות בדרך לביצוע עסקת פינוי בינוי מה ניתן לעשות כנגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי פינוי בינויהמדריך המשפטי המלא עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה". צפו בהרצאה של עו"ד אלדר אדטו מכנס התחדשות עירונית 2015, המפרטת איך להשיג את המקסימום בעסקת פינוי בינוי ומהם הדגשים שחייבים לשים לב אליהם בלשון העם, פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי. יודגש כי במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק. מכלל האמור עולה ברורות, כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה. לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. אולם במקרה מעין זה, נשאלת השאלה מהו סירוב בלתי סביר? החוק בא לעזרתנו ונותן לנו מספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק? החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים). בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד. במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. צפו בקטע בו עו"ד אלדר אדטו מסביר אודות פינוי בינוי – תכנית "המקצוענים" בערוץ 10 – עו"ד פינוי בינוי: איך לקבל את המקסימום בעסקת פינוי בינוי (טיפים) אז פנו אליכם לבצע עסקת פינוי בינוי בבניינכם, היזם נשמע מתלהב, ההצעה סבירה ואתם כבר מדמיינים איך אתם יושבים על המרפסת החדשה וסופרים ציפורים נודדות. אז רגע לפני החתימה הנה, על קצה המזלג, מספר טיפים כיצד למקסם את התמורה שלכם בפרויקט פינוי בינוי: התאגדו – המטרה היא פשוטה מאוד – כוח עסקי מול היזם. ככל שאתם מאוגדים יותר כך תוכלו לדרוש תנאים טובים יותר. ליזם תמיד יותר נוח לנהל משא ומתן מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים. מול גוף שכזה הוא חוסך בעשרות ימי עבודה ומשא ומתן עם כל אחד ואחד הדיירים. כאשר אתם באים כגוף אחד רוב הסיכויים כי התנאים יהיו הרבה יותר טובים. עורך דין – עורך הדין הוא זה אשר אמור לשמור על הזכויות שלכם. זכרו כי אתם מיועדים להתפנות מהבית ולקבל דירה חדשה. לצורך כל האמור אתם זקוקים לעורך דין שמתמחה באופן ספציפי בעסקאות פינוי בינוי. עסקת פינוי בינוי הינו הליך משפטי מאוד מורכב הדורש מומחיות וניסיון. בחרו בעורך הדין בעל מומחיות ספציפית בפינוי בינוי, ודאו כי עורך הדין שבחרתם כבר ביצע עסקת פינוי בינוי וליווה ליווה עסקה שכזו. קבלו הצעות – בדקו מספר הצעות של קבלנים שונים, בצעו התמחרות ביניהם ודרשו את המקסימום. במידה ועורך הדין שלכם מבין עניין הוא אמור ללוות ולהסביר מהם התנאים הסבירים שהנכם צריכים לקבל בפרויקט שלכם. זכרו שעדיין הקבלן צריך להרוויח. לא להפריז – אל תגזימו עם הדרישות שלכם. עדיף לחתום עם קבלן ולקבל דירה חדשה של 100 מ"ר, מאשר לחתום עם קבלן על דירה של 110 מ"ר ולגלות מאוחר יותר כי עסקה זו אינה יוצאת לפועל. בדקו את הפרטים הקטנים – לאחר שסיכמתם עם הקבלן על שטח הדירה החדשה נהלו מו"מ לגבי הקומה שאתם אמורים לקבל. דרשו קומה גבוהה ככל הניתן, כנסו לפרטים הקטנים של המפרט הטכני. דרשו שלא יפחת מהמפרט הטכני של הדירות החדשות. במידה ויש לכם את עורך הדין שמומחה בתחום הוא אמור לבצע זאת עבורכם. שכירות – דיירים נוטים לא לדון בסעיף זה. זכרו כי אתם בממוצע כ- 30 חודש מחוץ לבית. בתקופה זו עליכם לשלם שכירות. במידה ולא הסכמתם עם הקבלן על גובה דמי השכירות שתקבלו, ייתכן שתיאלצו לשלם כסף רב המהווה את ההפרש בין דמי השכירות שאתם משלמים לדמי השכירות שאתם מקבלים מהיזם. דונו עם היזם בסעיף זה כחלק בלתי נפרד מהעסקה הכוללת. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. תנאים לאישור פינוי בינוי לצורך אישורה של התוכנית כתוכנית פינוי בינוי, קיימים להתקיים התנאים הבאים: מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ- 24 יחידות. המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ- 24 יחידות מתפנות. המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית. לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים הבאים: 3.1. תכנון ראשוני לפינוי 24 יחידות דיור ולבנייתן של 24 יחידות דיור לכל הפחות במקומם. 3.2. מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך, המפרטת את תנאי השטח במועד הבקשה. על הבקשה לכלול פירוט חלקות והיחידות במקרקעין. 3.3. אישור מהנדס העיר אשר בתחומה מצויים המקרקעין והסכמת העירייה לביצוע עסקת פינוי בינוי בהתאם לתכנון. פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 (תיקון מס' 2) כידוע, וכחלק ממדיניות המעודדת התחדשות עירונית והאצת פרויקטים שונים של הריסת המבנה הקיים – בנייני מגורים ישנים ורעועים המתבצעים במסגרת מתבצעת עסקת קומבינציה של דיירי הבניין עם יזם (החברה הקבלנית) אשר מכשירה את הקרקע לצורך בנייתו מחדש של בניין אשר בסיומו זוכה כל אחד מהדיירים בפרויקט המיועד להשביח את נכסו בשווי כספי ניכר. לאחרונה, נקבעו מספר חידושים, לצורך התמודדות עם חסמים שונים אשר עלולים להופיע במסגרת ביצועו של פרויקט התמ"א והבולט שביניהם הינו – תיקון מס' 2 של תמ"א 38 אשר משלב ומגלם בתוכו את ביצועו של תמ"א 38 בשילוב מאפייניו של הליך פינוי בינוי. תמ"א 38/2 מהווה פתרון מוצע לדיירים המעוניינים בהריסתו של הבניין הישן ובנייתו מחדש כבניין יוקרה הכולל דירות מרווחות חדשות. מה הם התנאים הדרושים לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38/2? הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קוד ה01 בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה ובכפוף לתוכנית החלות במקום המיועד לביצועו של הפרויקט. התנגדות של דייר המסרב לביצועו של הפרויקט- ברבבות הימים, ולאחר שהתקשרו דיירי הבניין על יזם אשר קיבל על עצמו את ביצועו של הפרויקט במסגרת תמ"א 38/2, עלולה יציאתו אל הפועל של הפרויקט להתעכב וזאת בשל התנגדותו של דייר, המכונה בעגה המשפטית דייר "סרבן". מה הן דרכי ההתמודדות במקרה של "סרבן"? במסגרת הצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (תיקון – תיקון התנאים לאישור תוכנית חיזוק), התשע"א -2011 (להלן: "הצעת החוק"), נקבע, כי המפקח רשאי בהתקיים נסיבות מסוימות לחייב דייר סרבן להצטרף לתוכנית. בפס"ד בע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח – אשר יישם הלכה למעשה את חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 וקבע, כי דייר "סרבן" אשר סירב סירוב בלתי סביר חויב בפיצוי כספי לטובת דייר – התובע, וזאת בגין הכשלת הפרויקט. החוק ככלי להתמודדות עם דייר "סרבן" ככלל, ביצועו של פרויקט תמ"א 38 במסגרת תיקון מס' 2 מעניק לרוב המהווה 80% מכלל בעלי הדירות בבניין המיועד. חידוש זה נקבע רק לאחרונה, וטרם הנוח בפני בתי המשפט, יחד עם זאת , ולנוכח המדיניות הנהוגה בימים אלה בבתי המשפט וברוח החידושים האחרונים אשר נועדו להסיר חסמים במטרה להאיץ את יציאתם אל הפועל של פרויקטים במסגרת תמ"א 38. 0% מע"מ על פרויקטים של פינוי בינוי ועסקאות תמ"א 38 עד היום במסגרת עסקאות של פינוי בינוי ותמ"א 38, רשויות המס לא התירו לקבלן לבצע זיכוי במע"מ בגין עלויות העבודה והחומרים אשר רכש במסגרת ביצוע הפרויקט. כך הלכה למעשה מספר רב של פרויקטים לא יצאו לפועל, כאשר הקבלנים לא היו יכולים להזדכות ומספר פרויקטים לא יצאו לפועל בשל היעדר כלליות עסקית מטעם הקבלן. עיוות זה עומד להשתנות כעת: בימים אלה, אישרה הממשלה לתקן את חוק המע"מ כך שיוחלף הפטור הניתן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 בקביעת מס בשיעור אפס. ההצעה לתיקון החוק התקבלה על ידי שר האוצר יאיר לפיד, ולאחר שבועיים אושרה על ידי הממשלה. בעקבות ההחלטה, יוגדרו עסקאות בין קבלנים לבין דיירים בבניינים שעוברים פרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38 כעסקאות במע"מ 0% ולא כעסקאות פטורות ממע"מ, כאשר היא מציינת בתזכיר החוק שמטרת החוק על מנת "שנותני שירותים אלו יהיו רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית מס שהוצאו להם" המשמעות- רווח הקבלנים יעלה עד היום, בפועל, הקבלן לא יכל להזדכות על המע"מ ששילם על חומרי בנייה והוצאות נוספות שכללו במסגרת פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. אישור הצעת החוק להחלת 0% מע"מ מוביל לכך שהקבלנים יוכלו להזדכות על המע"מ בגין עלויות וחומרי בנייה בעסקאות של פינוי בינוי או תמ"א 38, ובנוסף פוטר את הקבלנים להתעסק בפיצול עלויות הבנייה בין חלקם של הדיירים הקיימים לחלק של הדירות החדשות, שכן מס התשומות בעסקה יהיה ניתן לקיזוז. המטרה: צעד זה צפוי להגדיל את הכדאיות הכלכלית בביצוע פרויקטים אלו, לעודד את הקבלנים לבצע פינוי בינוי או תמ"א 38 ולהוסיף יחידות דיור במרחבים עירוניים קיימים. ההצעה באה על רקע המאמצים של משרד האוצר להגדיל את היצע הדירות למגורים ולעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בפרויקט תמ"א 38, וכן פרויקטים של פינוי בינוי. האם זו הבחירה הנכונה? למרות שינוי הסעיף מנסחי ההצעה אינם צופים עלייה ניכרת בהיקף הפרויקטים והשפעה מהותית על השוק. בתזכיר החוק, ציין משרד האוצר כי ככל שהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יישארו ברמתם הנוכחית, השפעת החוק על תקציב המדינה תהייה זניחה. הסיבה לכך היא שההקלה תביא לגידול במספר הדירות החדשות שיימכרו, ומהן המדינה תהנה ממס רכישה. למידע נוסף וייעוץ השאירו פרטים או חייגו : 03-6968296 חפשו מידע ושירותים נוספים: יצירת קשר עם עו"ד אלדר אדטו עו"ד מקרקעין אלדר אדטו * שם (חובה) * דואר אלקטרוני (חובה) * טלפון (חובה) * נושא: מה ניתן לעשות כנגד דייר סרבן לביצוע עסקת פינוי בינוי? בטרם נפנה לחידוש ההלכתי, אשר נקבע לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בו שונה משמעותית מאזן הכוחות בין הדיירים המעוניינים בביצועו של פרויקט פינוי בינוי, אל מול דייר "סרבן" (או יותר) אשר מעכב את יציאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי בלא טעם ענייני ממשי, נגדיר תחילה את המונח פינוי בינוי. פינוי בינוי מהו? ככלל, פינוי בינוי הינו חלק עיקרי ממדיניות ההתחדשות העירונית בערים והכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי אשר מתבצע במסגרת עסקת קומבינציה עם יזם אשר בסיומה מקבלים הדיירים הקיימים לכל הפחות דירה חדשה, גדולה יותר מזו שמפנים, וזוכים להשבחת הנכס שברשותם אשר נאמדת בסופו של יום בסכום כספי ניכר עבור כל אחד מן הדיירים שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד שיתבצע על ידי יזם שנבחר על ידי הדיירים. ברבות הימים, ולאחר חתימתם של מרבית הדיירים על הסכם פינוי בינוי שנחתם עם היזם, עשוי להתגלות בפועל עיכוב בביצועו של פרויקט פינוי בינוי, וזאת בשל התנגדותו של דייר "סרבן" לביצועו של פרויקט פינוי בינוי מטעמים שונים. כיצד מתמודדים עם התנגדות זו? ובכן, התשובה נעוצה בין היתר בבסיס התפיסה העומדת מאחורי חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 אשר נועדה להתמודד עם תופעה זו בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד הדיירים או יותר. במקרה זה, החוק הינו מעין כלי העומד לרשותו של הדייר, שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד, אשר יכול, בהתקיים תנאים מסוימים, להגיש תביעה כספית כנגד אותו סרבן עבור הפסד פוטנציאלי שנגרם לו בשל הכשלת יציאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי. החידוש בהתמודדות עם בעיית דייר "סרבן" לפינוי בינוי פס"ד בע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח', אשר הותיר על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 28736-02-10, הינו שלב נוסף בפיתוח דרכי ההתמודדות עם דייר "סרבן" – אשר יישם הלכה למעשה את החוק וקבע, כי דייר "סרבן" אשר סירב סירוב בלתי סביר חויב בפיצוי כספי לטובת דייר – התובע, וזאת בגין הכשלת הפרויקט. הפיצוי הכספי שנפסק הינו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (הערכה ע"פ חוות דעת שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום. פס"ד זה למעשה מגשים את תכלית החוק ובד בבד מצמצם את התופעה של דייר "סרבן" על ידי הרתעתו מהתנגדות בלתי סבירה, וזאת לעיתים, לצורך מיקסום התמורה תוך ניצול עמדת המיקוח שלה "זכה" ה"סרבן" בשל היזקקות יתר הדיירים לחתימתו האחרונה. מהו סירוב סביר של "סרבן" לביצוע עסקת פינוי בינוי? המקרים בהם סירוב ייחשב כסביר מנוי בסעיף 2 לחוק, יחד עם זאת בית המשפט קבע בפסק דינו וחידש, בין היתר, כי לא די בהעלאת טענה בדבר סירוב סביר, אלא שעל הדייר ה"סרבן" להוכיח כי סירובו סביר. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בפסק דינו את טענות ה"סרבן" בשל ניסיונה לעטוף את מטרתה העיקרית לקבלת תמורה גבוהה יותר בנימוקים עקרוניים חוקתיים לסירוב סביר והעדיף זכויותיהן החוקתיות של הדיירים האחרים. בנוסף קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי לאור העובדה שבתום השלמת פרויקט פינוי בינוי זוכים הדיירים לקבל דירה חדשה, גדולה ואיכותית בהרבה מהדירה הישנה אשר מוביל להטבה כספית ניכרת, לה זוכה כל דייר, שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, הרי שבנסיבות אלה סירובה של הדיירת הינו בלתי סביר ואף מהווה עוולה לפי פקודת הנזיקין. במידה והנכם דיירים אשר מעוניים לבצע פרויקט פינוי בינוי ויש לכם בבניין דייר "סרבן", הנכם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת ייעוץ והכוונה. אנו נייעץ, נכוון, ונלווה אתכם כל הדרך עד להוצאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל. קנס עתק לסרבן בגין סירוב לפינוי בינוי מזה זמן מה, קיימת מדיניות המעודדת התחדשות עירונית הכוללת, בין היתר, קידום והאצת פרויקטים שונים של פינוי בינוי שביסוד, כל אחד מהם, מתבצעת עסקת קומבינציה של דיירי הבניין עם יזם (החברה הקבלנית) אשר מכשירה את הקרקע לצורך הריסת המבנה הקיים ובנייתו של בניין חדש. ככלל, עם סיומה של עסקת פינוי בינוי זוכה כל אחד מהדיירים בפרויקט המיועד להשביח את נכסו ולמקסם את שוויו הכספי באופן ניכר. לאחרונה, מדיניות זו החלה לקבל משנה תוקף, הלכה למעשה, בשורה של פסקי דין תקדימיים, במסגרתם באים לידי ביטוי מספר חידושים מהותיים בפסיקה המתפתחת בנושא פינוי בינוי אשר מסייעת בהבנת המגמה הרווחת ובד בבד מתווה דרכי ההתמודדות העומדים לרשות בעלי דירות כנגד התופעה של דייר המתנגד לביצועה של עסקת פינוי בינוי. דייר זה, הידוע כ"דייר סרבן" עלול, לימים, להוביל להכשלתה של עסקת הפינוי בינוי המתוכננת להתבצע, ובתוך כך להותיר את יתר בעלי הדירות המעוניינים בביצועה של העסקה אל מול שוקת שבורה. אם כן, מהו אותו חידוש? ומהם אותם כלים העומדים לרשות הדיירים? במסגרת ת.א. 173473-09 – לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, נדונה תביעה בבית משפט השלום בתל אביב, אשר הוגשה מטעם התובעים באמצעות עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין – בעלי הדירות בבניין מיושן, הממוקם בעיר גבעתיים וקיים, מזה עשרות שנים. על רקע מצבו הרעוע של הבניין, החל משא ומתן אשר עם סיומו התקשרו מרבית בעלי הדירות בהסכם עם חברה יזמית לצורך ביצועה של עסקת פינוי בינוי. אולם, הנתבעת אשר הינה בעלת יחידה בבניין (מסוג חנות), וגם היא חברה קבלנית, סירבה לביצועו של הפרויקט באמצעות החברה היזמית (הנבחרת), עימה התקשרו מרבית בעלי הדירות בבניין. יתרה מזאת, הנתבעת אף התנתה את הסכמתה לביצועה של עסקת הפינוי בינוי, בכך שהפרויקט הנ"ל יתבצע – אך ורק באמצעותה – כלומר, הסכמתה לפרויקט פינוי בינוי תינתן רק אם יסכימו כלל הדיירים להתקשר עימה, כחברה הקבלנית המבצעת את פרויקט פינוי בינוי. בסופו של יום, בית משפט השלום קבע במסגרת פסק דינו, כי התניה זו, כאמור, המתנה את הסכמתה לעסקה בכך שביצועה של עסקת פינוי בינוי תעשה באמצעותה כחברה הקבלנית בלבד – עומדת בניגוד לדין. בית המשפט קבע בנוסף, כי במקרה דנן, חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, אינו חל, וזאת נוכח העובדה, כי הבניין טרם הוכרז בהחלטה ממשלתית כמתחם פינוי בינוי. יחד עם זאת (וכאן החידוש), פסק הדין מורה, כי במקרה זה חלים יתר הדינים הקיימים בשיטת המשפט הרלוונטיים, כחלק מהמערכת הנורמטיבית המצויה מחוץ לחוק הפינוי. בית המשפט קבע, כי במקרה זה, הנתבעת באה בגדרה של סרבנית בלתי סבירה אשר בסירובה זה גרמה לסיכולו וביצועו, הלכה למעשה, של עסקת הפינוי בינוי אשר זכתה, זה מכבר, לרוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין ואף שימשה כתקיעת יתד בידי הנתבעת בביצועו של פרויקט פינוי בינוי. על רקע האמור, קבע בית המשפט, בין היתר, כי "המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף". בסופו של ההליך המשפטי, חויבה הנתבעת בפיצוי כספי עבור נזקי התובעים, כבעלי דירות, בשל הפרת תום לב והפרתם של סעיפים, הנמנים במסגרת חוק המקרקעין, המהווה עוולה כהגדרתה בפקודת הנזיקין, וזאת בגין סיכול יציאתה אל הפועל של עסקת פינוי בינוי בכלל, והשבחתה של כל דירה שבבעלותו של כל דייר בפרט, ומשכך שיעור הנזק בו חויבה הנתבעת – הסרבנית, עומד על סך של 2,400,000 ₪, המשקף את ההפרש בין שווי הדירות החדשות שהיו מתקבלות בסיומו של הפרויקט לשווי הדירות הקיימות טרם ביצועו של פרויקט פינוי בינוי (בהתאם לחוות דעת שמאית). מסלולי הכרזה – פינוי בינוי קיימים שלושה מסלולים להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי: "מתחם פינוי בינוי" – הגדרה המיועדת למתחמים אשר הוגדרו בצו כמתחמים של פינוי בינוי על ידי ועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה. בסמכות הועדה להמליץ לממשלה בצו על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. "מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי" – מסלול זה מיועד ליזמים ופועל מכח סעיף 49כח' לחוק מיסוי מקרקעין. במסלול זה, היזמים מבצעים את אשר נדרש על מנת למצוא מתחם מתאים, בו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי נעשית על ידי הממשלה לאחר קבלת המלצה של הועדה לענייניי מתחמי פינוי בינוי, וזאת בהסתמך על בקשה של יזם אשר הגישה על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי) התשס"ד – 2004. "מתחם להתחדשות עירונית" – על פי סעיף 49ל' לחוק, מסלול זה מיועד למתחמי פינוי בינוי אשר הכריזה עליהם הממשלה לפני תחילתו של סעיף 33א' לחוק התכנון והבנייה באחת מהחלטות הממשלה מיום 19/11/00 או מיום 22/7/01 או מיום 11/11/01. הארכת תקופת ההכרזה בפרויקט פינוי בינוי יתרון גדול הקיים במסגרת עסקאות פינוי בינוי, הינו כי לא קיים מס על העסקה המתבצעת בין הדייר לחברה הקבלנית. נזכיר כי העסקה המתקיימת בין הדייר לקבלן מורכבת מ- 2 עסקאות. בראשונה "מוכר" הדייר לקבלן את דירתו, ובשנייה "קונה" הוא מהקבלן את דירתו החדשה. משמע, בכל מצב אחר, הדייר היה חשוף למס שבח בגין מכירת דירתו וכן למס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה. הוראות המיסוי נותנות פטור בגין המס על עסקאות פינוי בינוי, בכפוף לכך כי המתחם הוכרז כמתחם לביצוע פינוי בינוי. בבדיקה שנערכה על ידי לשכת שר הפנים במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, נבחן נושא פינוי בינוי, מהבדיקה עלה כי לוחות הזמנים הקבועים כיום בחוק אינם מספיקים. מרבית פרויקטי פינוי בינוי אינם מצליחים להסתיים בפרק הזמן הראשוני שמעניק להם 6 שנים, ובחלקם גם לא בפרק הזמן הנוסף שמאושר להם כארכה על ידי מוסדות התכנון- העומד על 6 שנים נוספות. לוחות הזמנים הקבועים כיום, עלולים לגרום לפרויקטים של פינוי בינוי המצויים בהליכי אישור שונים לאבד את הכדאיות הכלכלית שלהם ואף לעצור את קידומם. נכון להיום, פרויקט פינוי בינוי שלא עמדו בפרקי הזמן הקבועים בחוק, צריך להתחיל את כל ההליך מחדש מבחינה תכנונית- דבר הפוגע באופן ישיר במימוש פרויקטים של פינוי-בינוי. במסגרת בחינת החקיקה לפרויקטי פינוי בינוי, שר הפנים גדעון סער, הגיש הצעת חוק חדשה שאושרה ב- 16.7.2014 על ידי ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקריאה שנייה ושלישית. הצעת החוק מאפשרת להאריך את תקופת ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי ב 6 שנים נוספות. עד היום, תקופת ההכרזה הממשלתית על מתחמי פינוי בינוי חלה במשך 12 שנים. כעת, הוגשה הצעה להארכה שלישית – כך שההכרזה על מתחמי פינוי בינוי תחול במשך 18 שנים. תנאים להארכת התקופה: אורכה נוספת של 6 שנים למתחמי פינוי בינוי תינתן בהתקיים 2 תנאים: 1. התוכנית אושרה בוועדת התכנון 2. רוב מיוחס של 80% מבין בעלי הדירות שחתמו על עסקת פינוי-בינוי מספר רב של פרויקטים אשר אנו מלווים מגיעים לקצה תקופת ההכרזה. במקרים רבים תקופה מסתיימת כתוצאה מעיכוב ברשויות ובירוקרטיה סבוכה. אנו תקווה שהארכה זו אכן תצליח להוציא מספר פרויקטים של פינוי בינוי לפועל. הגבלת תוספת שטחים ל- 25 מ' נוספים בעסקאות פינוי בינוי פרויקטים של פינוי בינוי ידועים במורכבותם ומתאפיינים בניהול משא ומתן ארוך בין הקבלן לדיירים, שבו מסכמים בין היתר על תוספות הבנייה שיקבלו הדיירים בדירתם החדשה. זהו שוק חופשי, בו בכל פרויקט פינוי בינוי מגיעים הצדדים לאחר מו"מ ארוך, על התמורות אשר יקבלו הדיירים בתמורה להסכמתם לביצוע עסקת פינוי בינוי. למרות האמור, מצאה לנכון הממונה על מחוז תל אביב במשרד הפנים ויו"ר הועדה המחוזית למהנדסי ערים, הגב' גילה אורון לפרסם הנחיה הקובעת המגבילה את תוספת השטחים שיקבלו הדיירים בדירתם בפרויקט פינוי בינוי ל-25 מ"ר. כך נכתב בהחלטה: "התמורה הסבירה לבעל דירה, בנוסף לכיסוי העלויות הכרוכות בפינוי, תכלול: חדר נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה, כשהמקובל הוא שטח של כ–25 מ"ר וכן חנייה על פי התקן". גילה אורון מסבירה את ההנחיה כך: "מדיניות זו מהווה בסיס לשקיפות ותורמת לוודאות במשא ומתן המתנהל בין היזמים לדיירים באשר לציפיותיהם. הדבר מביא לכך שהתחרות הין היזמים תהיה על איכות השירות והיחס לדיירים, ולא על זכויות בנייה שאינן בתחום סמכותו של היזם החותם על הסכמות עם הדיירים לפני אישור התוכנית על ידי מוסד סטטוטורי". אנו מוצאים את החלטה זו כהחלטה שגויה לחלוטין, בין היתר מהסיבות המפורטות להלן: כוחות השוק הם אלו אשר צריכים לקבוע את התמורה לדיירים. האמור צריך להיות למו"מ בין הדיירים לקבלן ולא לקביעה סופית ומוחלטת על ידי הועדה. החלטת הועדה מנטרלת את כוחות השוק, את המו"מ בין הצדדים ולמעש קובעת תמורה סופית לדיירים מבלי להתחשב בפרמטרים של כמתחם מתחם ובדירות הקיימות. תחום פינוי בינוי מושפע מהרבה מאוד פרמטרים,הוא תחום רחב ומורכב ואי אפשר לעשות גזירה שווה לכל פרויקט. בכל פינוי בינוי יש דירות עם שטחים שונים, ואפשרויות בנייה שונות. קיים חשש ממשי כי דיירים לא ירצו להיכנס לפרויקט של פינוי בינוי שנמשך שנים, עם תוספת שאינה משמעותית מספיק. קיימים מספר רב של פרויקטים פינוי בינוי, אשר חתמו עם דיירים על דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר מהקיימת להם כיום. החלטה זו עלולה להוביל להפסקת פרויקטים של פינוי בינוי שכבר החלו ומתגלגלים שנים, ולהפרת מערכת של חוזים בין היזם לדיירים. דיירים יכולים לקבל תוספת של 25 מ"ר במסגרת עסקאות תמ"א 38. יש שיראו בכך יתרון לתמ"א 38. דיירים יעדיפו פרויקטים של תמ"א 38 מכיוון שמדובר בהליך ודאי וקצר יותר. המגבלה אינה מתחשבת בתוספות שנבנו ללא היתר או בזכויות לא מנוצלות. נזכיר כי החלטה זו הינה של מחוז תל אביב בלבד . אין החלטה דומה מועדות אחרות. למידע נוסף וייעוץ השאירו פרטים או חייגו : 03-6968296 חפשו מידע ושירותים נוספים: יצירת קשר עם עו"ד אלדר אדטו עו"ד מקרקעין אלדר אדטו * שם (חובה) * דואר אלקטרוני (חובה) * טלפון (חובה) * נושא: פרויקטים פינוי בינוי בטיפול עו"ד אלדר אדטו משרד עורכי דין אלדר אדטו מטפל במגוון פרויקטים בפינוי בינוי באזורים שונים בישראל. להלן רשימת הערים בהם ליווינו פרויקטים: עסקת פינוי בינוי ביהוד לאחר פנייה למשרדנו, ובדיקת כדאיות עסקה של תמ"א 38, מצאנו לנכון, כי פרויקט תמ"א 38 לא יכול להיות כלכלי במתחם שלהם. לאור האמור, הצענו לבעלי הדירות לפעול להפוך את מתחם המגורים שלהם לפרויקט פינוי בינוי… עסקאות פינוי בינוי נוספות ביהוד: פינוי בינוי ברח' העצמאות יהוד פינוי בינוי ברח' אלפרט יהוד פינוי בינוי באזור משרדנו מייצג 30 דירים במתחם דירות באזור. דיירים אלו פנו אל משרדנו לאחר שהמו"מ בינם לבין היזמים, לביצוע עסקת פינוי בינוי נקלע למבוי סתום, והצדדים לא היו מוכנים יותר לדבר אחד עם השני. שני הצדדים רצו לבצע את פרויקט פינוי בינוי, אולם בשל הקרע העצום ביניהם כבר לא יכלו לדבר אחד עם השני… פינוי בינוי בירושלים משרדנו מייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי ברח' סן מרטין בירושלים. הפנייה אל משרדנו נערכה לאחר שמספר דיירים חתמו עם היזם על הסכמה לביצוע פרוייקט פינוי בינוי ויתר הדיירים לא היו בטוחים לעניין התנאים ופנו למשרדנו. פינוי בינוי בקרית מוצקין משרדנו מייצג את הדיירים במתחם בקריית מוצקין אשר אושר כמתחם לביצוע פרויקט פינוי בינוי. התוכנית פינוי בינוי מאשרת פינוים של 88 יחידות דיור והקמת כ- 500 יחידות דיור. פינוי בינוי בבית שמש פרויקט פינוי בית שמש נחשב כגדולים בישראל. המתחם אושר על ידי מדינת ישראל כמתחם לפינוי בינוי. סך הדירות המיועדות לפינוי במתחם הינו כ- 320 יח"ד ובינוי של כ- 1,500 יח"ד. משרדנו מייצג את הדיירים המתפנים במתחם אל מול היזם שנבחר. המסגרת הסכם פינוי בינוי הוסכם כי דירות אשר שטחם מגיע עד ל- 40 מ"ר יקבלו דירה חדשה בגודל של כ- 80 מ"ר. דירות בגודל של עד 60 מ"ר יקבלו דירה חדשה בגודל של כ- 100 מ"ר. לכל הדירות תתווספנה מרפסת שמש + חניה + מחסן. קישור לכתבות בעיתון לעניין המתחם ראה כאן:: בית שמש – אושר פרויקט פינוי-בינוי חילוני: כתבה ב- ynet בית שמש: העירייה אישרה פרוייקט פינוי-בינוי חילוני: כתבה בכלכליסט פינוי-בינוי במרכז בית-שמש יוסיף 1,350 דירות חדשות: כתבה בגלובס פינוי בינוי ברחובות המתחם הינו מתחם לפינוי 100 יח"ד ובינוי 400. המתחם אושר כמתחם לפינוי בינוי ואושר בו בניית מגדלים עד 30 קומות. פינוי בינוי בבת-ים מתחם על קו המים של העיר בת-ים. במתחם מתוכננים להיבנות 5 בניינים חדשים המגיעים עד לגובה של 35 קומות. המתחם החדש יכלול 975 יח"ד חדשות וכן 7,500 מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ומלונאות. פינוי בינוי בחדרה עסקת פינוי בינוי של 36 ובינוי של 150 יח"ד. המתחם נמצא בגבעת אולגה עם ייחוד שהדיירים מהקומה ה- 3 צופים אל הים. פרויקט פינוי בינוי בגבעת אולגה יצא לדרך: כתבה בחדשות חדרה now פינוי בינוי ברמת גן פרויקט פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38. בבניין 7 דירות. במסגרת ההסכם עם הקבלן הבניין ייהרס ובמקומו ייבנה בניין חדש ובו יהיו עד 27 דירות. כל דייר מקבל דירה חדשה בגודל של כ- 80 מ"ר. קישורים לכתבות לעניין המתחם ראה כאן:: 'ישר-לב' נכנסת לפרויקט תמ"א 38 בר"ג: כתבה באתר News 1 קשיש מישכן דירתו לבית אבות – היזם העמיד ערבות כדי לאפשר תמא 38: כתבה בדה מרקר תמא 38 ברחוב המעגל ברמת גן פינוי בינויהמדריך המשפטי המלא עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה". צפו בהרצאה של עו"ד אלדר אדטו מכנס התחדשות עירונית 2015, המפרטת איך להשיג את המקסימום בעסקת פינוי בינוי ומהם הדגשים שחייבים לשים לב אליהם בלשון העם, פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי. יודגש כי במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק. מכלל האמור עולה ברורות, כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה. לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. אולם במקרה מעין זה, נשאלת השאלה מהו סירוב בלתי סביר? החוק בא לעזרתנו ונותן לנו מספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק? החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים). בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד. במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. תמ"א 38: תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים – המדריך המלא משרד עורכי דין אלדר אדטו מתמחה ובעל מומחיות וניסיון רב בטיפול בפרויקטים של תמ"א 38. המשרד מייצג עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בשל הידע והניסיון הרב, אנו מצליחים להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר לביצוע עסקת תמ"א 38. אנו מעניקים לדיירים ליווי וייעוץ משפטי מקצועי, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. מכאן, נשמח לשתף אתכם במדריך המשפטי לביצוע תוכנית תמ"א 38. מהי תוכנית תמ"א 38? בחודש מרס 2005, בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית, החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38, ולהוציאה לפועל. על אף העובדה, כי מאז שנת 1975 קיים תקנון בישראל, המחייב את עמידותם של מבנים חדשים בפני רעידות אדמה, התקנון איננו חל על מבנים ישנים. לפיכך, עלה הצורך ביסוד תוכנית ארצית לחיזוק מבנים שהוקמו טרם כניסת התקנון לתוקפו- היא תוכנית תמ"א 38, וזאת בכדי למנוע את קריסת המבנים ופגיעה בנפש. לאור העובדה, כי לצורך מימוש התוכנית לחיזוק מבנים קיימים, ידרשו משאבים כספיים אדירים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38, אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין. יחידת הדיור הנוספת תימסר לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה. משרד עורכי דין, אלדר אדטו, המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, אשר צבר ידע וניסיון רב בתחום תמ"א 38, מעניק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי לאורך כל שלבי תוכנית הבנייה מול הקבלן. החל משלב בניית תנאי החוזה ווידוי רישום צו הבית המשותף, בהתאם לתקנון תמ"א 38, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. כאשר, ההוצאות בעבור שכר טרחת עורך הדין, ישולמו מצד הקבלן, וזאת כחלק מתנאי החוזה המנוסחים בהתאם להוראות תקנון תמ"א 38. חשוב לציין, כי תוכנית תמ"א 38 איננה חלה על המבנים הבאים: בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי, לדוגמא: מחסנים. בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר. בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט. במסגרת החתימה על הסכם תמ"א 38, יתחייבו הצדדים הבאים בהסכם, קרי הקבלן והדיירים, למלא אחר הצעד הבא: דיירים, אשר יהיו מעוניינים לחזק את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית תמ"א 38, יערכו הסכם חוזי עם הקבלן הנבחר, ויאשרו כי זכויותיהם על גג המבנה יועברו לידי הקבלן. בעוד הקבלן, אשר יקבל את ההיתר המיוחד לבניית יחידת הדיור הנוספת בבניין (שתהייה בבעלותו), יתחייב בפני הדיירים לביצוע הסעיפים הבאים, כחלק מתקנון תמ"א 38: ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בהתאם לתקנון תמ"א 38 בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה, כפי שנדרש בתקנון תמ"א 38 הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, בהתאם להוראות תמ"א 38 שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38 שיפוץ חזית המבנה (ובמקרים מסוימים אף ציפוי המבנה כנדרש מהעירייה) שיפוץ חדר האשפה שיפור פני הגינה ושטח החניה הרחבת דירות הבניין (מותנה באישור העירייה) בנייה או הוספה של מרפסת שמש, כפי שנקבע בתקנון תמ"א 38 חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה בהתאם לתקנון תמ"א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים. טרם החתימה על הסכם חוזי עם הקבלן בהתאם לתקנון תמ"א 38, יש לזכור את הכללים הבאים: חוזה תמא 38, הנחתם עם הקבלן, הינו למעשה עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. לפיכך, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה. בגין העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא בפרטי תקנון תוכנית המתאר הארצית – תמ א 38, אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובתיהם, על פי תקנון תמ"א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן, ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתוכנית. טרם החתימה על חוזה תמ"א 38 עם הקבלן, מומלץ תחילה לברר את הפרטים הבאים: מיהו הקבלן המבצע? מומלץ לברר מהי יכולתו הכלכלית. חשוב לבדוק את ניסיונו של הקבלן בביצוע פרויקטים של תמא 38, ואף לבקש ממנו שיציג בפניכם את הפרויקטים שעשה בעבר. יש לבדוק כי הפרויקטים שהציג הקבלן בפניכם, אכן בוצעו על ידו. מומלץ לוודא את רמת שביעות רצונם של הדיירים מהקבלן הנוכחי, בהסתמך על תוצאות פרויקט הבניה המשותף בעבר. יש לוודא כי פוליסת הביטוח של הקבלן, אכן תואמת ועומדת בדרישות התקנון של תמ"א 38, וכי היא עדיין תקפה. טרם החתימה על החוזה עם הקבלן, עליכם לוודא כי התנאים הבאים קיימים בהסכם: פרטי הקבלן – יש לציין בחוזה את פרטיו האישיים של הקבלן, כתובתו הפרטית, מספר החברה ואת פרטיו של האדם המרשה לחתימה מטעם החברה, כמו גם חיובו בהסכם. היתר בנייה – רצוי להוסיף תנאי בחוזה, המציין כי החוזה יכנס לתוקפו עם קבלת היתר הבנייה מהעירייה וקבלת האישור להתחלת ביצוע העבודות בהתאם לתקנון תמא 38. פירוט עבודות הבנייה – יש לוודא כי כל פרטי עבודות הבנייה להם מתחייב הקבלן, מפורטים ומצויים בחוזה, כולל פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה הפנימי והחיצוני (מעלית, מיקום החניה וכו'). מועד ביצוע עבודות הבנייה – הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידת הדיור הנוספת בשטח הגג, תבוצע רק לאחר סיום עבודות החיזוק של המבנה, בהתאם לדרישות תמ א 38. מעבר לכך ניתן לקבוע בחוזה כי כל סטייה או חריגה ממועד סיום עבודות הבנייה, תחייב את הקבלן בקנס מלפני הדיירים. מועד תחילת עבודות הבנייה – יש לוודא כי בעת החתימה על החוזה, מוגדר תאריך יעד להגשת הבקשות להיתר הבניה מצד הקבלן בהתאם לתקנון תמ"א 38, ולהתחלת עבודות הבנייה וזאת בהתאם ללוח הזמנים שנקבע במועד החתימה. מועד סיום העבודה במסגרת הסכם תמא 38 – תחת סעיף זה, מומלץ להדגיש כי במידה והקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים שהוגדר לו מראש, ולא יסיים את עבדות החיזוק בזמן, יוכלו הדיירים לממש את הקנסות והערבויות כפי שמובטח לכם בחוזה, וכי תפוצו בהתאם לתקופת החריגה, שהוגדרה בחוזה. ערבויות – על מנת להבטיח כי עבודות הבנייה תתבצענה כמובטח ובהתאם לתקנון תמ"א 38 גם במקרה בו יחליט הקבלן להפסיק את עבודתו, ניתן לבקש מהקבלן, ערבות בנקאית אשר תבטיח את עלויות סיום עבודות הבנייה. רישום ותיקון צו הבית המשותף – יש לוודא כי הקבלן יהיה אחראי לתיקון רישות הבית המשותף, ולרישום הדירות החדשות בהתאם לתקנון תמ"א 38. כמו כן, יש באפשרותכם לדרוש כי שטח הגג של הדירות החדשות וחדר המדרגות, יהיה רכושם המשותף של הדיירים. מערכות הממוקמות על גג הבניין – יש לציין בחוזה, כי הקבלן יישא בהוצאות הכספיות בגין העברת מערכות הכבלים והחשמל השונות (לרבות: אנטנות, צלחות לוויינים, מערכות סולאריות, דוודים) לשטח הגג החדש. יש לוודא כי המערכות יועברו לפי תקני תמא 38 וכי הקבלן יהיה אחראי כי המערכות תעבודנה כראוי לאחר העברתן, פרט למספר שעות בודדות, בהן יועברו המערכות לגג החדש. מיסים ותשלומים – מומלץ להוסיף תנאי בחוזה, המחייב את הקבלן לשאת בכל תשלומי המיסים והתשלומים האחרים של העסקה. טיב החומרים והעבודה – עליכם לדרוש מהקבלן כי ישתמש בחומרים איכותיים, המיועדים לעבודות של חיזוק מבנים, העומדים בתקני האיכות של תוכנית תמ"א 38. פגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה – עליכם להגדיר בחוזה את מסגרת שעות העבודה היומיות והשבועיות מראש, על מנת שמידת הפגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה תהייה מועטה ומדודה. ביטוח על ידי הקבלן – יש לציין בחוזה, סעיף, שבו יתחייב הקבלן לשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, ובנוסף לכך יכלול גם את ביטוח המתקנים, חומרי הבניה וכל ציוד אחר, אשר יעמוד לרשות הקבלן במהלך עבודות הבנייה, ומטרתו להעניק כיסוי ביטוחי לכל אובדן רכוש או נזק, שיגרם במהלך עבודות החיזוק. כמו כן, על הביטוח לכסות מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, הכולל את עובדי הקבלן, קבלן המשנה ועובדיו, כמו גם דיירי הבניין, אורחי הבניין, או כל אדם אחר הנמצא בסביבת הבניין. שימו לב לכך, כי הביטוח מכסה את כל המקרים שצוינו לעיל, כולל מקרים של פגיעה, נזק או אובדן, הנגרם בעקיפין או במישרין לרכוש או לאדם. ומעל לכל זאת, וודאו כי יש בידכם העתק של פוליסת הביטוח, העומדת בתנאי תמא 38. עורך דין – לעולם אל תחתמו על הסכם תמ"א 38, טרם התייעצות עם עורך דין. שכרו את שירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ובקיא בנושא תמ"א 38, אשר ילווה אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט, ודרשו כי הקבלן יישא בהוצאות על שכר טרחת עורך הדין, לצורך החתימה על החוזה, וזאת בהתאם לתקנות תמ"א 38. ניהול וייצוג משרד עו"ד אלדר אדטו בפרויקט תמ"א 38: בניהול המו"מ מול הקבלנים ובניסוח חוזה תמ"א 38, אנו מקפידים הקפדה יתרה על וידוא הביטחון הכלכלי לדייר ומקפידים כי כלל הבטוחות הנדרשות לביצוע עסקת תמ"א 38 ניתנות לדייר באופן המקסימאלי. אנו מקפידים ומוודאים כי תנאי בסיסי וקיומי להסכם, הינו כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 הדיירים לא ישלמו דבר. כלל העלויות, כולל מלוא תשלומי המסים אשר יחולו על העסקה וכן שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים, מגולגלים לידי היזם וחלים עליו באופן מלא, כך שבכל מקרה הדייר אינו משלם דבר בגין העסקה. המשרד מתמחה בנושא תמ"א 38: ייצוג הדיירים החל מהמפגש הראשוני איתנו בו אנו מסבירים ועונים על כלל השאלות (כגון: אופן ודרך ניהול פרויקט תמ"א 38, תהליכים מרכזיים ועוד). ניהול המו"מ מול הקבלנים והיזמים השונים ניהול מו"מ מול ספקים תמחור פרויקט תמ"א 38 הבאת ההצעות לידי הדיירים בחירת היזם חתימת חוזה הוצאת הפרויקט לפועל במהלך כל הפרויקט, מתחילתו ועד סופו, אנחנו צמודים אל הדיירים ומלווים אותם בכל צעד, וזמינים אליהם באופן רציף וקבוע. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של תמ"א 38, הינך מזומן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של תמ"א 38. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת תמ"א 38, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת הסכמתך לביצוע פרויקט של תמ"א 38. שיקולים בבחירת עו"ד לפרויקט תמ"א 38 בחירת קבלן לביצוע פרוייקט תמ"א 38 איך מתחילים פרוייקט תמ"א 38? חפשו מידע ושירותים נוספים: יצירת קשר עם עו"ד אלדר אדטו עו"ד מקרקעין אלדר אדטו * שם (חובה) * דואר אלקטרוני (חובה) * טלפון (חובה) * נושא: תנאים לאישור פינוי בינוי לצורך אישורה של התוכנית כתוכנית פינוי בינוי, קיימים להתקיים התנאים הבאים: מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ- 24 יחידות. המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ- 24 יחידות מתפנות. המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית. לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים הבאים: 3.1. תכנון ראשוני לפינוי 24 יחידות דיור ולבנייתן של 24 יחידות דיור לכל הפחות במקומם. 3.2. מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך, המפרטת את תנאי השטח במועד הבקשה. על הבקשה לכלול פירוט חלקות והיחידות במקרקעין. 3.3. אישור מהנדס העיר אשר בתחומה מצויים המקרקעין והסכמת העירייה לביצוע עסקת פינוי בינוי בהתאם לתכנון. איך לקבל את המקסימום בעסקת פינוי בינוי (טיפים) אז פנו אליכם לבצע עסקת פינוי בינוי בבניינכם, היזם נשמע מתלהב, ההצעה סבירה ואתם כבר מדמיינים איך אתם יושבים על המרפסת החדשה וסופרים ציפורים נודדות. אז רגע לפני החתימה הנה, על קצה המזלג, מספר טיפים כיצד למקסם את התמורה שלכם בפרויקט פינוי בינוי: התאגדו – המטרה היא פשוטה מאוד – כוח עסקי מול היזם. ככל שאתם מאוגדים יותר כך תוכלו לדרוש תנאים טובים יותר. ליזם תמיד יותר נוח לנהל משא ומתן מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים. מול גוף שכזה הוא חוסך בעשרות ימי עבודה ומשא ומתן עם כל אחד ואחד הדיירים. כאשר אתם באים כגוף אחד רוב הסיכויים כי התנאים יהיו הרבה יותר טובים. עורך דין – עורך הדין הוא זה אשר אמור לשמור על הזכויות שלכם. זכרו כי אתם מיועדים להתפנות מהבית ולקבל דירה חדשה. לצורך כל האמור אתם זקוקים לעורך דין שמתמחה באופן ספציפי בעסקאות פינוי בינוי. עסקת פינוי בינוי הינו הליך משפטי מאוד מורכב הדורש מומחיות וניסיון. בחרו בעורך הדין בעל מומחיות ספציפית בפינוי בינוי, ודאו כי עורך הדין שבחרתם כבר ביצע עסקת פינוי בינוי וליווה ליווה עסקה שכזו. קבלו הצעות – בדקו מספר הצעות של קבלנים שונים, בצעו התמחרות ביניהם ודרשו את המקסימום. במידה ועורך הדין שלכם מבין עניין הוא אמור ללוות ולהסביר מהם התנאים הסבירים שהנכם צריכים לקבל בפרויקט שלכם. זכרו שעדיין הקבלן צריך להרוויח. לא להפריז – אל תגזימו עם הדרישות שלכם. עדיף לחתום עם קבלן ולקבל דירה חדשה של 100 מ"ר, מאשר לחתום עם קבלן על דירה של 110 מ"ר ולגלות מאוחר יותר כי עסקה זו אינה יוצאת לפועל. בדקו את הפרטים הקטנים – לאחר שסיכמתם עם הקבלן על שטח הדירה החדשה נהלו מו"מ לגבי הקומה שאתם אמורים לקבל. דרשו קומה גבוהה ככל הניתן, כנסו לפרטים הקטנים של המפרט הטכני. דרשו שלא יפחת מהמפרט הטכני של הדירות החדשות. במידה ויש לכם את עורך הדין שמומחה בתחום הוא אמור לבצע זאת עבורכם. שכירות – דיירים נוטים לא לדון בסעיף זה. זכרו כי אתם בממוצע כ- 30 חודש מחוץ לבית. בתקופה זו עליכם לשלם שכירות. במידה ולא הסכמתם עם הקבלן על גובה דמי השכירות שתקבלו, ייתכן שתיאלצו לשלם כסף רב המהווה את ההפרש בין דמי השכירות שאתם משלמים לדמי השכירות שאתם מקבלים מהיזם. דונו עם היזם בסעיף זה כחלק בלתי נפרד מהעסקה הכוללת. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. 0% מע"מ על פרויקטים של פינוי בינוי ועסקאות תמ"א 38 עד היום במסגרת עסקאות של פינוי בינוי ותמ"א 38, רשויות המס לא התירו לקבלן לבצע זיכוי במע"מ בגין עלויות העבודה והחומרים אשר רכש במסגרת ביצוע הפרויקט. כך הלכה למעשה מספר רב של פרויקטים לא יצאו לפועל, כאשר הקבלנים לא היו יכולים להזדכות ומספר פרויקטים לא יצאו לפועל בשל היעדר כלליות עסקית מטעם הקבלן. עיוות זה עומד להשתנות כעת: בימים אלה, אישרה הממשלה לתקן את חוק המע"מ כך שיוחלף הפטור הניתן לפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 בקביעת מס בשיעור אפס. ההצעה לתיקון החוק התקבלה על ידי שר האוצר יאיר לפיד, ולאחר שבועיים אושרה על ידי הממשלה. בעקבות ההחלטה, יוגדרו עסקאות בין קבלנים לבין דיירים בבניינים שעוברים פרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38 כעסקאות במע"מ 0% ולא כעסקאות פטורות ממע"מ, כאשר היא מציינת בתזכיר החוק שמטרת החוק על מנת "שנותני שירותים אלו יהיו רשאים לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית מס שהוצאו להם" המשמעות- רווח הקבלנים יעלה עד היום, בפועל, הקבלן לא יכל להזדכות על המע"מ ששילם על חומרי בנייה והוצאות נוספות שכללו במסגרת פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. אישור הצעת החוק להחלת 0% מע"מ מוביל לכך שהקבלנים יוכלו להזדכות על המע"מ בגין עלויות וחומרי בנייה בעסקאות של פינוי בינוי או תמ"א 38, ובנוסף פוטר את הקבלנים להתעסק בפיצול עלויות הבנייה בין חלקם של הדיירים הקיימים לחלק של הדירות החדשות, שכן מס התשומות בעסקה יהיה ניתן לקיזוז. המטרה: צעד זה צפוי להגדיל את הכדאיות הכלכלית בביצוע פרויקטים אלו, לעודד את הקבלנים לבצע פינוי בינוי או תמ"א 38 ולהוסיף יחידות דיור במרחבים עירוניים קיימים. ההצעה באה על רקע המאמצים של משרד האוצר להגדיל את היצע הדירות למגורים ולעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בפרויקט תמ"א 38, וכן פרויקטים של פינוי בינוי. האם זו הבחירה הנכונה? למרות שינוי הסעיף מנסחי ההצעה אינם צופים עלייה ניכרת בהיקף הפרויקטים והשפעה מהותית על השוק. בתזכיר החוק, ציין משרד האוצר כי ככל שהיקף הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יישארו ברמתם הנוכחית, השפעת החוק על תקציב המדינה תהייה זניחה. הסיבה לכך היא שההקלה תביא לגידול במספר הדירות החדשות שיימכרו, ומהן המדינה תהנה ממס רכישה. תמ"א 38 משרד עורכי דין אלדר אדטו נחשב כמוביל בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 (על פי מדד גלובוס, אתר מדל"ן ועיתון דה מרקר) המשרד בעל מומחיות וניסיון רב ומייצג עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בשל הידע והניסיון הרב, אנו מצליחים להשיג לדיירים את התנאים והתמורות הטובות ביותר לביצוע עסקת תמ"א 38. אנו מעניקים לדיירים ליווי וייעוץ משפטי מקצועי מתחילת הדרך בחתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. ניהול וייצוג משרד עו"ד אלדר אדטו בפרויקט תמ"א 38: בניהול המו"מ מול הקבלנים ובניסוח חוזה תמ"א 38, אנו מקפידים הקפדה יתרה על וידוא הביטחון הכלכלי לדייר ומקפידים כי כלל הבטוחות הנדרשות לביצוע עסקת תמ"א 38 ניתנות לדייר באופן המקסימאלי. אנו מקפידים ומוודאים כי תנאי בסיסי וקיומי להסכם, הינו כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 הדיירים לא ישלמו דבר. כלל העלויות, כולל מלוא תשלומי המסים אשר יחולו על העסקה וכן שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים, מגולגלים לידי היזם וחלים עליו באופן מלא, כך שבכל מקרה הדייר אינו משלם דבר בגין העסקה. המשרד מתמחה בנושא תמ"א 38: ייצוג הדיירים החל מהמפגש הראשוני, בו אנו מסבירים ועונים על כלל השאלות (כגון: אופן ודרך ניהול פרויקט תמ"א 38, תהליכים מרכזיים ועוד). ניהול המו"מ מול הקבלנים והיזמים השונים ניהול מו"מ מול ספקים תמחור פרויקט תמ"א 38 הבאת ההצעות לידי הדיירים בחירת היזם חתימת חוזה הוצאת הפרויקט לפועל במהלך כל הפרויקט, מתחילתו ועד סופו, משרדינו צמוד לדיירים ומלווים אותם בכל צעד, וזמינים אליהם באופן רציף וקבוע. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין בו אתה מתגורר למסגרת של תמ"א 38, הינך מזומן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של תמ"א 38. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת תמ"א 38, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת הסכמתך לביצוע פרויקט של תמ"א 38. איך מתחילים פרוייקט תמ"א 38? עשרות פרויקטים של תמ"א 38 לא מצליחים לצאת אל הפועל משלל סיבות. במאמר קצר זה ניתן לכם את 10 הנקודות שבעזרתם תוכלו להוציא פרויקט תמ"א 38 לפועל. לפני שאם מתחילים, בדקו דבר ראשון האם הבניין שלכם נבנה לפני 1980. תנאי לביצוע עסקת תמ"א 38 הינו כי הבניין שלכם נבנה לפני שנת 1980. במידה והבניין נבנה לאחר שנת 1980 הוא לא יאושר על ידי הרשויות לביצוע עסקת תמ"א 38. בדקו הסכמת הדיירים לביצוע עסקת תמ"א 38. הכלל הוא כי לביצוע חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 66% מבעלי הזכויות בדירות בבניין. לביצוע עסקה של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 80% מבעלי הזכויות בדירות בבניין. החתימו את הדיירים על טופס הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38. כוונת המסמך הינה להביע גמירות דעת מטעם הדייר כי הוא מעוניין לבצע תמ"א 38. אין ספור דיירים מגלים שלאחר עבודה קשה שהם ביצעו אין להם את הרוב הדרוש כדי לבצע תמ"א 38. במקרה שכזה עדיף לכם לחסוך את הזמן ועוגמת הנפש כבר בתחילת ההליך. בחרו עורך דין שילווה אתכם בפרויקט. קשה להדגיש את חשיבותו של עורך הדין ואת המשמעות האדירה שיש לעורך דין אשר מלווה דיירים פרויקטים של תמ"א 38. עורך הדין צריך ללוות אתכם מהפגישה הראשונה ועד ליומו האחרון של הפרויקט. במידה וקיבלתם הצעות מיזמים לביצוע תמ"א 38, הביאו אותם לפגישה עם עורך הדין. במידה ועד למועד הפגישה עם עורך הדין טרם קיבלתם הצעות מיזמים, על עורך הדין לעשות פנייה למספר יזמים/קבלנים לקבלת הצעה מסודרת. בחינה ובחירה של הקבלן המציע לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין. בחנו ובדקו היטב את ניסיונו המקצועי, הידע, היכולת הביצועית, והיכולת המימונית לביצוע פרויקט תמ"א 38. היעזרו בעורך הדין שלכם על מנת לבחון את יכולתו של הקבלן. ערכו השוואה בין הקבלנים ויכולתם ולא רק בין התמורה שהם מציעים לכם. העדיפו קבלן אמין ובעל יכולת מוכחת מאשר יזמים אשר מציעים הצעות שבסוף יישארו רק על הנייר. לאחר החלטת הדירים על הקבלן המבצע, העברת טיוטות בין עו"ד אשר מייצג אתכם לבין עורך הדין של הקבלן. לאחר הגעה לטיוטה סופית הכוללת בין היתר ערבויות בנקאיות, ביטוחים, מועדים ועוד', עריכת מפגשים בין עו"ד שלכם לבין הדיירים. במהלך המפגשים על עורך דין להסביר את כל פרטי ההסכם ולהשיב לכל השאלות שיש לדיירים לעניין ביצוע עסקת תמ"א 38 ופרטי החוזה. במידה ויידרשו שינויים פרטניים בהסכם יוכנסו אלה להסכם. ודאו שבהסכם תמ"א 38, קיימים מועדים ברורים להגשת תוכניות וקבלת היתרים שבהם חייב הקבלן לעמוד. ודאו כי החוזה אינו הופך להיות חוזה "על מדף" אצל הקבלן וכי במידה והוא לא עומד במועדים הנקובים בחוזה, אתם יכולים להודיע על ביטול ההסכם ומציאת קבלן אחר אשר יוציא את פרויקט תמ"א 38 לפועל. לאחר הגעה להסכם סופי ומוסכם, חתימה על הסכם תמ"א 38 והגשת דיווחי מס שבח לרשויות המס. הקפידו על הזמנים בהם מחויב היזם להגיש תוכניות לעירייה לקבלת היתר. בדקו את התוכניות לביצוע תמ"א 38 אשר הקבלן יציג בפניכם ואשר בכוונתו להגיש. טרם תחילת ביצוע העבודות ודאו כי קיבלתם לידיכם את הערבויות הבנקאיות הנדרשות וכי הקבלן הציג בפניכם את כלל הביטוחים הנדרשים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. במהלך העבודה ודאו שיש מטעמכם מפקח בנייה אשר יבדוק באופן שוטף את העבודה אשר מתבצעת וייתן לכם דו"ח שוטף על העבודה. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של תמ"א 38, הינך מוזמן לפנות למשרדנו באמצעות טופס יצירת הקשר, או לפנות אלינו בטלפון 03-6968296 ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, ועד לסיומו כאשר לכל אורך ההליך נוודא את תקינות ההליך, חוקיותו ונפעל כי מלוא זכויותיכם הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת הסכמתך לביצוע פרויקט של תמ"א 38. קניית דירה בפרויקט תמ"א 38 עשרות דירות נמצאות כעת למכירה, בפרויקטים בבנייה במסגרת תמ"א 38. לרוכש הפוטנציאלי, עסקת רכישה במסגרת תמ"א 38 היא בדרך כלל עסקה משתלמת מאוד. מחירי הדירות נמכרים במחירים נמוכים יותר בממוצע של 7-15% מדירות זהות בבניין חדש לחלוטין, ויוצרים הזדמנות לגור בדירה חדשה במחיר סביר (הכל יחסי כמובן). כאשר מגיעים לשלב רכישת הדירה, יש לגשת אליה במרב הזהירות. יובחן כי קניית דירה מקבלן במסגרת של פרויקט תמ"א 38, הינה שונה לחלוטין מקניית דירה חדשה מקבלן, או מקניית דירה יד שנייה. בקניית דירה יד שנייה, יש לקונה את הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתו, על מנת להבטיח כי הדירה לא תימכר לאחר, לאחר שנחתם החוזה עימו ובכך להבטיח את זכותו הקנייניות והחוזית לדירה. למדריך קניית דירה מאדם פרטי (יד שנייה) במסגרת עסקה מול קבלן על רכישת דירה חדשה, מחויב הקבלן להמציא לכם ערבות חוק מכר, בגין כל תמורה אשר תשולם מטעמכם בגין הדירה. למדריך קניית דירה מקבלן במסגרת עסקאות תמ"א 38, הנושא יותר מורכב. הזכויות של הקבלן על הדירות שבבנייה טרם נרשמו כזכויות נפרדות ולפיכך אתם לא יכולים לרשום הערת אזהרה על הדירה הספציפית אשר קניתם. כמו כן, היזם בדרך כלל אינו מוכן ליתן לכם ערבות חוק מכר וזאת לאור הליווי אשר הוא מבצע מול הבנק. מה כן ניתן לעשות ? ראשית וחשוב מכל, פנו למשרדנו ובואו לקבל ייעוץ. במידה ותמצאו כי אנחנו מתאימים ללוות אתכם במסגרת קניית הדירה אנו נבדוק. בעת רכישת דירה מפרוייקט תמ"א 38 יש לבחון את התנאים הבאים: ניסיון היזם במסגרת פרויקטים דומים; החוזה בין הקבלן לבין דיירי הבניין; עמידת הקבלן בתנאי החוזה; האם הקבלן הינו קבלן רשום; קצב התקדמות הפרויקט; צפי סיום הפרויקט; בטחונות; ערבויות; קנסות בגין איחורים; בחינת חוזה הרכישה; מתן הערות; במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא. נערוך בדיקה מול הבנק לצורך הבטחה וקיום התנאים לקבלת המשכנתא. כמובן שיש תנאים נוספים שנבחן ונבדוק מול היזם. אנו נשב עמכם, נסביר לכם את כלל ההליכים ונפרט לכם את דרכי הבטוחות לרכישת הדירה, ולרישומה על שמכם והכול על מנת להבטיח את זכויותיכם וכספכם. בחירת קבלן לביצוע פרוייקט תמ"א 38 טרם חתימה עם קבלן לביצוע תוכנית תמ"א 38 יש לבחון מספר פרטים על הקבלן: ראשית: האם הקבלן אשר מעוניין לבצע את פרויקט תמ"א 38 אצלכם הוא אדם פרטי, או חברה. אם זו חברה, האם היא חברה פרטית או חברה ציבורית? במידה והיא חברה פרטית. מיהם בעלי המניות בה. האם יש החלטת חברה המאשרת את ביצוע פרויקט תמ"א 38 עמכם. במידה והחברה היא חברה ציבורית, מיהם בעלי המניות העיקריים בה. מה מרכז העסקים של החברה, ומי מטעם החברה יהיה איש הקשר שלכם. מהי יכולתו הכלכלית של היזם לביצוע פרוייקט תמ"א 38? בניגוד לרושם הנוצר אין כל הבדל מבחינת יכולת כלכלית בין אדם פרטי/יזם לבין חברה. אמנם המושג "חברה" יוצר רושם על מספר אנשים, אמנם אין בכך להשפיע כהוא זה על יכולתה הכלכלית. לפיכך אם זה אדם פרטי או חברה יש לבחון היטב מהו יכולתם הכלכלית לבצע את פרוייקט תמ"א 38 אצלכם. האם הקבלן/יזם רשום בפנקס הקבלנים? בדקו האם הקבלן/יזם רשום בפנקס הקבלנים. האם היזם יבצע את העבודה או קבלן אחר מטעמו? בדקו היטב את הצעתו של היזם, האם הוא מצהיר כי הוא יבצע את הפרויקט, או שקבלן אחר יבצע את פרויקט תמ"א 38 והוא יהיה היזם. במידה וחברה אחרת תבצע את הבנייה, יש לבדוק האם החברה ביצעה אי פעם פרויקט של חיזוק מבנה ומה הניסיון שלה בבניין ובבניית פרויקטים על פי תמא 38 . מהו הניסיון של היזם? הביקוש לפרויקטים תמ"א 38 הביא לעלייה בכמות היזמים. דרשו מהיזם שיציג בפניכם פרויקטים של חיזוק מבנה או פרויקטים קודמים שביצע במסגרת תמ"א 38, כמו בפרויקטים של חברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית. במידה וטרם בוצעו על ידו פרויקטים של חיזוק מבנה או תמא 38, דרשו כי יוצג בפניכם פרויקטים אחרים שביצע. במקרים אלו גשו לאתרים שוחחו עם הדיירים ובדקו מה שביעות רצונם מהיזם. האם ביצע את הפרויקט לשביעות רצונם. האם עמד במועדים. האם קיימים ליקויים בפרויקט, במידה וכן האם תוקנו. ועוד ועוד. שאלות אלו יבהירו לכם את אופן התנהלותו של היזם לאחר שייחתם ההסכם. מהי תקופת העבודה אשר דורש היזם בדקו מהי התקופה אותה דורש היזם לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38. האם הוא מתיר לעצמו הארכת מועדים ללא פיצוי. במידה וכן מהי התקופה. במידה והוא מאחר יש לברר מהו הקנס אותו ישפה את הדיירים בגין כל חודש איחור. בדקו את סוג והיקף הביטוח של היזם דרשו לראות את פוליסת הביטוח של היזם, היקפה, והתנאים המלווים לה. התנאים האמורים לעיל, מהווים את הבסיס הראשוני בלבד לשם בדיקה ובחינת הקבלן לביצוע פרוייקט תמא 38 בבניינכם ואינה מהווה רשימה סגורה. התנגדות דיירים לתמ"א 38 תמ"א 38 – דיון בהתנגדות הדיירים רק לאחר קבלת היתר בנייה לבית המשפט המחוזי בחיפה, הוגש ערעור מטעם חמישה מתוך שבעה בעלי דירות בבית משותף, וזאת לאחר שפנו למפקחת על המקרקעין בחיפה בבקשה לעשות שימוש בסמכותה המוקנית לה מכח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים כנגד רעידת אדמה) ולאשר את ביצוע העבודות בבניין במסגרת תמ"א 38 (חיזוק המבנה לרבות הקמת מעלית, ממד"ם ועבודות שיפוץ) בתמורה לקבלת זכויות לבניית יחידות מגורים נוספות שיועברו לקבלן המבצע), וזאת למרות התנגדות השכנים. המפקחת על הבתים המשותפים דחתה את התביעה ובשל החלטה, הוגש הערעור. בערעור טענו המערערים כי שגתה המפקחת, שכן בקשתם להיתר בניה כרוכה בעלויות רבות, ובמידה ולא תאשר המפקחת את ההתקשרות, הרי שכל בקשתם תרד לטמיון, וזאת בניגוד ברור לתכלית תמ"א 38, המכוונת לחיזוק מבנים גם כאשר אין אישור מלא ומוחלט מטעם כלל הדיירים. בהמ"ש המחוזי דחה את הערעור וקבע כי לאור סעיף 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידת אדמה) הפותח במילים "ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף..", יש לפרש את האמור כי ניתן לביצוע רק לאחר שניתן היתר בנייה לביצוע הנדרש על פי תמ"א 38 ולפיכך אין להתערב בהחלטת המפקחת שהרי בדין יסודה. שוכר נכס לניהול בית קפה לא ימנע ביצוע עסקת תמ"א 38 בית משפט השלום בתל אביב, דחה בקשה של שוכר נכס מסחרי הנמצא בקומת הקרקע ברחוב יהודה הלוי, לצו מניעה אשר יאסור על ביצוע עבודות למימוש תכנית תמ"א 38 בבניין. בית המשפט קבע כי בהגשת בקשה לצו מניעה נבחנים שני היבטים מרכזיים: סיכויי ההליך העיקרי ומאזן הנוחות. כמו כן, יש לבחון את התנהלותו של המבקש, את תום לבו – וכאשר מדובר בבקשה שהוגשה במעמד צד אחד, יש לבחון גם האם גילה את כל המידע הרלוונטי. בית המשפט מצא לנכון לקבוע כי בכל אחד משלושת הפרמטרים האלה – כשל המבקש כישלון ניכר. בית המשפט קבע כי המבקש היה מודע לתוכנית לבצע עבודות שיפוץ העלולות לחייב את סגירת העסק לפרק זמן מסוים עוד בחתימת החוזה; משהוברר כי שותפיו של המבקש קיבלו את המידע הנדרש כי בבניין מתוכנן להתבצע עסקת תמ"א 38 ומשהוברר כי אף המבקש עצמו ידע ידיעה פוזיטיבית על מהות השיפוץ במסגרת תמ"א 38 אין עילה למתן צו מניעה. כבוד בית המשפט גם מצא לנכון לבחון את נזקיהם הפוטנציאליים של הדיירים (והיזם) בדחיית ביצוע פרוייקט תמ"א 38, כאשר מצא כי חלק ניכר מההשקעה כבר בוצעה בפועל בעת הטיפול בהיתר. בקשלול כלל האמור לעיל בית המשפט מצא לנכון לדחות את הבקשה. שיטה חדשה של אביגדור יצחקי לחישוב זכויות בתמ"א 38/2 יו"ר המועצה הארצית אביגדור יצחקי הציג בישיבת המועצה הארצית לתכנון ובניה, 3 שיטות חדשות לחישוב זכויות במסלול ההריסה והבנייה מחדש של תמ"א 38, אך אחת מהם ששונה משמעותית מהתוכנית שהופקדה להתנגדויות בנובמבר האחרון, הוכרזה כפשוטה ומעודפת וזכתה לגישה אוהדת יותר במשרד המשפטים. על פי השיטה החדשה והמועדפת יחושבו זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 בהתאם למכפלה של כלל השטח הקיים בבניין הוותיק פי שלושה. על המכפלה הזאת יתווספו שטחי הממ"דים. לדוגמא: אם קיים בניין בן שלוש קומות ושטח כל קומה 200 מ"ר, כך שסך השטח הבנוי הוא 600 מ"ר, שטח הבניין החדש יהיה 1,800 מ"ר, בתוספת ממ"ד לכל דירה. השיטה הזו הוגדרה על ידי יצחקי כמועדפת. אפשרות שנייה הייתה להמשיך עם הנוסח הקיים שהופקד על ידי המועצה, המבסס את תוספת הזכויות על שטחה של "קומה רעיונית" ולא על שטח הבנייה בפועל. תוכנית זו מורכבת שצפויה לגרור עררים וסכסוכים משפטיים רבים, בשל הקושי לחשב את היקף הזכויות. האפשרות השלישית שהציג יצחקי מתבססת אף היא על שטח הקומה הבנויה בפועל, ולפיה תחושב תוספת הזכויות שתקנה התמ"א על פיה, אך על מנת ליצור כדאיות כלכלית – ניתן יהיה להוסיף 3.5 קומות ולא רק 2.5 קומות כפי שנקבע עד היום. יצחקי ביקש את תמיכתם של חברי המועצה לשיטה המועדפת והציג בפניהם שורה של יתרונות, הישיבה הסתיימה ללא החלטה, ודיון מיוחד של המועצה בנושא זה בלבד נקבע ל20 בספטמבר. עשור לתמ"א 38 – ההישגים והכישלונות באפריל צוין עשור ראשון לתוכנית המתאר הארצית 38. בעקבות רעידת האדמה שאירעה בשנת 2004 שגבתה את חייהם של כ-280 אלף בני אדם בחופי אסיה הבינה ממשלת ישראל את חומרת הסכנה הנשקפת בפני תושבי המדינה בעת רעידת אדמה. לאור ההבנה כי מדובר בסכנה שאף אזרח אינו חסין מפניה ואחרי התראות לרעידת אדמה גם בישראל, הוחלט להיערך בהתאם, בשנת 2005 אישרו הממשלה ורשויות התכנון את תמ"א 38- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. במהלך השנים העניקה הממשלה תמריצים כלכליים עבור יזמים וקבלנים והכניסה תיקונים בכדי לקדם פרויקטים של תמ"א 38: 1. בתחילה, תמורת חיזוק מבנים ניתן היה להוסיף ממ"ד לכל דירה וכן הוספת עוד קומה אחת לבניין. 2. תיקון 2 לתמ"א 38 – במסגרת תוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, מאפשר הריסת מבנה ישן ובניית מבנה חדש במקומו. 3. תיקון 3 לתמ"א 38 העניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין. במקביל לתיקונים, המדינה הסכימה לוותר גם על הכנסות ממסים. בשנת 2008 נקבע כי יינתן פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה בדירות תמ"א 38 בשנת 2011 ניתנה אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה ובשנת 2014 הוכנסו השירותים שמעניק הקבלן לדיירים לסעיף 0% מע"מ. השנה, 2015 גיבשה המועצה הארצית לתכנון ובנייה ועדה לעריכת תיקון רביעי בתוכנית תמ"א 38, במטרה להוסיף הטבות שיגדילו את השימוש בה. המועצה בוחנת בין היתר להוסיף בתיקון מספר 4 אפשרות להקצות שטחי מסחר וגני ילדים במסגרת הפרויקטים. סקירת נתונים מהעשור הראשון: עד 2013 חוזקו 8,790 דירות במסגרת תמ"א 38. על פי נתונים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, נכון לשנת 2011 היו קיימות ברחבי הארץ יותר ממיליון יחידות דיור שאינן עמידות בפני רעידות אדמה: באזור הצפון – 379 אלף, בבית שאן, הממוקמת בליבו של השבר הסורי האפריקני – 2,700, בירושלים והסביבה – 106,500, בעכו ובנהרייה – 15,300, בחיפה – 105 אלף, בחדרה – 9,000, בתל אביב והמרכז – 408,800, באשדוד ובאשקלון – 27,500, ובבאר שבע והדרום – 51,800. עם זאת, על פי נתוני משרד הפנים מאז 2005 ועד 2013 הוגשו כ-2,460 בקשות להיתר בנייה לחיזוק מבנים, מתוכן אושרו כ-1,650 ונדחו 136 בקשות. שנת 2013 הייתה שנה משמעותית ליישום תמ"א 38 בישראל. ב-2013 לבדה הוגשו 1,059 תוכניות, מהן אושרו כ-767. עיקר הבקשות להיתר ב-2013 היו במחוזות תל-אביב (570), המרכז (185) וחיפה (225). הסיבה למיעוט הבקשות בשאר האזורים היא ערכי קרקע נמוכים. כך, באזור הצפון הוגשו רק כ-17 בקשות ב-2013 ובדרום 32 בקשות. במחוז ירושלים הוגשו 30 בקשות. יש לציין שעיקר מימוש תמ"א 38 במחוז דרום הינו בעיר אשדוד. על פי דוח של משרד הפנים תיקונים 2 ו-3 לתמ"א גרמו לעלייה בשנת 2013 בבקשות להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 מ- 556 בשנת 2012 ל-1059 בשנת ב2013. עד שנת 2013 הוגשו בכל הארץ כ-547 בקשות להיתר במסלול של תמ"א 38/2, אושרו כ-245 בקשות ונדחו כ-36 בקשות, שאר הבקשות עדיין בשלבי טיפול בוועדות המקומיות. עוד עולה מהדו"ח כי בין השנים 2012-2005 התייחסו היתרי הבנייה שניתנו לפי תמ"א 38 לחיזוקן של 4,470 דירות, להרחבתן של כ-2,840 דירות קיימות ולהוספתן של כ-4,320 דירות חדשות לבניינים שעברו חיזוק. בשנת 2013 לבד, התייחסו 767 היתרי הבנייה לפי תמ"א 38 לחיזוקן של 4,320 דירות קיימות, להרחבתן של כ-4,110 דירות ולהוספתן של כ-5,890 דירות חדשות. תון נוסף חשוב הוא כי משך זמן טיפול ממוצע בבקשות להיתר מכוח תמ"א 38. מניתוח הנתונים לאורך השנים, ניכר שיפור במשך הזמן לטיפול בבקשות להיתר. בשנת 2011 הממוצע עמד על 9.5 חודשים, בשנת 2012 משך הזמן הממוצע עמד על כ-12 חודשים, בשנת 2013 משך הזמן הממוצע עמד על כ-7 חודשים. משך זמן הטיפול הארוך יחסית בבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 נובע ממרוכבות ההליך, בבחינת היבטים הנדסיים ובשמיעת התנגדויות והכרעה בהן. אין ספק כי לאורך השנים זמן הממוצע הולך ומתקצר, הוועדות הופכות למיומנות יותר בנושא, ויותר פרויקטים יוצאים אל הפועל. לסיכום, הנתונים בעשור הראשון של תמ"א 38 בארצנו מצביעים על הליך חיובי של התחדשות עירונית הנובע מיישום התמ"א בשטח. נושא מיגון המבנים עלה למודעות הציבור בשנים האחרונות ואין עוררין כי תמ"א 38 נטמעה היטב וממשיכה לצבור תאוצה בימים אלו. מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך: אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2 עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38 חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38 החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי ליקויי בניה – המדריך המלא מה עושים כנגד ליקויי בניה? את מי תובעים ואיך? הכל כאן במדריך המקוצר לתביעות בגין ליקוי בניה אז מזל טוב ביצעתם רכישת דירה, נכנסתם אל הדירה ובחלוף זמן קצר אתם מגלים כי קיימים ליקויי בניה. מה עושים? לעתים רבות מתגלים הפגמים בדירה רק לאחר שנכנסתם לדירה. רטיבות מתגלית בדירה, סדקים נפערים בבית, הריצוף משנה את הצבע, חיפוי הקירות מתקלף ועוד ליקויי בניה שונים. לאור האמור, כדאי לבצע מספר טיפולי מנע. טרם הכניסה לבית ובמועד מסירת המפתח לידיכם, ערכו עם נציג הקבלן פרוטוקול מסירה. יש לערוך סריקה יסודית ומתועדת בעת קבלת הדירה (רצוי עם מהנדס או הנדסאי בניין מטעמכם), על מנת לוודא כי אין כל ליקויי בניה והכול תקין וללא רבב. ומעבר לכך, אל תסכימו לחתום על הצהרת היעדר תביעות, מכיוון שאולי בעתיד יתעוררו בעיות אשר תחייבנה תביעה. עם קבלת הדירה רצוי לבחון כי אין ליקויי בניה באמצעות הקריטריונים הבאים: בדקו אם קיימת רטיבות בקירות הדירה, התקרה וצינורות המטבח. בדקו כי קיימת סימטריה בעבודת הריצוף, ואתרו אריחים סדוקים. ודאו כי צבע הקירות בדירתכם הנו אחיד. ודאו כי הברזים בביתכם החדש תקינים וזורמים. ודאו כי דלתות וחלונות הבית נפתחים ונסגרים בקלות. ודאו כי החשמל בדירה פועל כראוי. הכינו פרוטוקול המתעד את כל הפגמים שנמצאו בדירה, ואת מועדי תיקונם. במידה ומצאתם ליקוי בניה ופגמים נוספים דווחו זאת לקבלן, כמו גם בסוף שנת מגוריכם הראשונה, תוכלו לטפל בהסדרת הפגמים. מומלץ כי לאחר מספר חודשים ממועד קבלת הדירה לזמן איש מקצוע אשר יבדוק את הדירה ויבדוק אם קיימים בה ליקויי בניה. עם קבלת חוות הדעת של המומחה לעניין ליקויי בניה יש לשלוח את חוות הדעת לחברה הקבלנית ולדרוש ממנה לבצע את תיקון ליקויי בניה כמפורט בחוות דעת המומחה. החוק דורש כי הדייר ייתן לחברה הקבלנית "הזמנות נאותה" תוך "זמן סביר" לבצע תיקוני ליקויי בנייה אשר צוינו בחוות דעת המומחה. במידה והחברה הקבלנית לא מבצעת את תיקוני ליקויי בניה, עומדת לכם זכות ועילה משפטית לתבוע את החברה הקבלנית למשפט ולחייבה לבצע את תיקוני ליקוי בניה ולחילופין לחייבה בעלות תיקוני ליקויי בניה אשר בוצע על ידיכם. יש לזכור כי במידה ותבעתם את הקבלן לשלם בגין עלות תיקוני ליקוי בניה אשר הוצאו על ידיכם או שבכוונתכם לשלם עבור תיקון ליקוי בניה, אזיי במקרה זה עם ביצוע תיקון ליקוי בניה על ידי קבלן אחר, מוסרת האחריות של החברה המוכרת על הליקוי. משמע כי במידה ותיקון ליקוי בניה לא בוצע באופן הראוי וליקויי בנייה חזרו, האחריות היא על הקבלן שביצע את התיקון ולא על הקבלן שמכר לכם את הדירות. יש לזכור כי על סמך הוראות חוק המכר, הקבלן מחויב בתיקוני ליקוי בניה על חוזה רכישת דירה בתקופות שונות: יש לזכור כי תיקוני הליקויים הינם באחריות הקבלן למעט ליקויים ו/או נזקים אשר נגרמו על ידי רוכש הדירה. תקופת בדק בית הנה דינאמית ומשתנה בהתאם לליקוי בנייה: קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – 2 שנתיים סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים. ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה יש לזכור כי החוק קובע כי על אי התאמה יסודית אשר בגללה אין הדירה מתאימה לייעודה, אין התיישנות. דוגמא לכך היא אי התאמה קונסטרוקטיבית בשלד הבניין היוצרים סיכון לגרים בו. במקרה זה תחול תקופת ההתיישנות מרגע שנודע לכם על האירוע ו/או הנזק. הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. עורכי הדין במשרד אלדר אדטו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה. קניית דירה – מדריכים משפטיים לרכישת ומכירת דירה קניית דירה - המדריך לרכישת דירה ההחלטה לקנות דירה אינה פשוטה כלל, לשם כך הכנו עבורכם שני מדריכים מפורטים שיקלו עליכם בתהליך רכישת הדירה: מדריך רכישת דירה מאדם פרטי רכישת דירה הינה אחת מן הרכישות המשמעותיות והיקרות ביותר בחייו של כל אדם. אולם, מלבד עלויות הדירה והסיכונים הכרוכים בעת רכישת דירה, ישנם אנשים, אשר ממניעים תמימים של חיסכון, אינם מעוניינים לשאת בהוצאות עבור עורך הדין ולאחר קניית הדירה, עשויים לגלות כי הבית, שרכשו זה עתה, הנו משועבד… למידע נוסף… מדריך רכישת דירה מקבלן במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, עליכם לשים לב לקריטריונים הבאים: ראשית, עליכם לזכור כי מדובר בדירה הנקנית על בסיס חוזה, ולא על סמך נכס בר קיימא. שנית, בשל העובדה כי מדובר בחוזה המונפק מצד החברה הקבלנית… למידע נוסף… במידה ואתם זקוקים לעורך דין לייצוג בעת מכירת/ קניית דירה, משרדנו ישמח לעזור. אנו נלווה אותכם מתחילת ההליך ועד סיומו, נוודא כי כלל התנאים המצוינים במדריך זה אכן מתקיימים בפועל. ניתן לכם את כל הייעוץ המשפטי הנדרש, ונדאג לכך כי הנכס אשר בכוונתכם לרכוש, יועבר בסוף ההליך לבעלותכם המלאה כשהוא נקי מעיקול ו/או זכויות צד ג'. הפקעת קרקעות למידע אודות הקריטריונים חדשים לפיצויי הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל – לחץ כאן. הפקעת מקרקעין היינה אחד מהאירועים המתסכלים ביותר הקיימים לבעל מקרקעין. מידי שנה מתבצעות אלפי פעולות של הפקעת מקרקעין תוך פגיעה קשה בזכויותיהם הבסיסיות של בעלי הזכויות בקרקע. במאמר זה נדון בסוגיית האזרח הקטן מול הרשות הציבורית, זכותו וחובתו של בעל המקרקעין אל מול טובת וחובת החברה, והאיזון בין הגורמים. באופן האבסורדי, מדינת ישראל ממשיכה לנהוג על פי פקודה מנדטורית שנחקקה ע"י שלטון וריבון זר תוך פגיעה קבועה ומתמשכת בתושביה, וזאת בניגוד לפסיקה המתפתחת ודינמיות המדינה באלף השלישי. הפקודה המנדטורית, מכוחה מבוצעת הפקעת מקרקעין כוללת הוראות ארכאיות, אשר סוטות במידה ניכרת מרוחו של המשפט הישראלי, מנוגדת לחוקי יסוד ועומדת באופן ברור בניגוד להלכות המושרשות היטב באנגליה ובארה"ב. זכותה של המדינה, לבצע הפקעת מקרקעין מאדם, ללא כל פיצוי, מנוגדת לחובת החברה לשפות את הפרט, כאשר נהנית היא משטחו הפרטי וכאשר שיעור הפגיעה, חורג מתחום הסביר ומחייבת את המדינה בתשלום פיצוי כספי. במאמר זה, נציג את דברי הכנסת, הצעות חוק ופסיקה , בהם הוסבר מדוע אין לפצות את בעל המקרקעין במקרה של הפקעת מקרקעין וזאת עד לגובה של 25%. המסגרת הנורמטיבית בנושא הפקעת מקרקעין: 1. סעיף 7 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, קובע: "לא היה בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח ממנו גדול מרבע שטח הכולל של החלקה ממנו נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל נסיבות העניין". 2. בסעיף 8 (1) נקבע: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע". היסטורית הפקודות: מכוח שתי פקודות: 1. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) – נחקקה בשנת 1943 ותוקנה לאחרונה בשנת 1946. מאז ועד היום לא תוקנה הפקודה. גם נוסח חדש לא ניתן לה על ידי המחוקק הישראלי, ונוסחה המחייב הוא אנגלי. הוראותיה של הפקודה הינן ארכאיות, סוטות במידה ניכרת מהוראותיו ומרוחו של המשפט הישראלי, בפרט לאור קביעת חוקי היסוד של הפקעת מקרקעין. 2. פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) – נחקקה גם כן בשנת 1943 והוראותיה הדרקוניות הורחבו בידי המחוקק הישראלי בשנת 1951, ומאז ועד היום היא לא תוקנה ולא הותאמה לרוחו החדשה של המשפט הישראלי. מדי שנה בשנה מתבצעות אלפי פעולות של הפקעת מקרקעין, תוך פגיעה קשה בזכויותיהם הבסיסיות של בעלי זכויות וטובות הנאה במקרקעין המופקעים. הוראות הפקודות היו אולי ניתנות להצדקה מנקודת השקפתו של השלטון הזר המנדטורי על ארץ ישראל, אשר נחקקת בידי ריבון זר, הדואג לאינטרסים שלו, להבדיל מחקיקה אשר נחקקת על ידי גוף פרלמנטרי של המדינה ויודגש ל-""natives במושבות הכתר של אנגליה (לדוגמת פלסטינה דאז) חל חוק שונה לחלוטין מאשר זה שחל באנגליה עצמה. באנגליה עצמה, הדגיש המשפט האנגלי את חשיבות הזכויות של הבעלים הפרטי. זכויות המחייבות כי הסדרת השימוש בכוח הפקעה תהא שייכת לתחומו של המחוקק הריבוני בלבד; כי הסמכת הפעלתו תיעשה בזהירות ואך למטרה אשר לציבור עניין בה, ושהכרחי להבטיח תשלום פיצוי מלא לבעלים על הנזק שנגרם לו עקב הפקעה. "The legislature alone can, and indeed frequently does, interpose, and compel the individual to acquiesce. But how does it interpose and compel? Not by absolutely stripping the subject of his property in an arbitrary manner; but by giving him a full indemnification and equivalent for the injury thereby sustained" .( Blackstone כרך 1 עמ' 135) יתירה מכך, הקביעה כי אנגליה תשלם באופן קבוע פיצויים מלאים בגין הפקעת מקרקעין הודגשה בפסק הדין של בית הלורדים במשפט Burmah oil V Lord Advocta (1965) A.C 75, בו נקבע כי בכל מקרה ישולמו פיצויי הפקעה למעט מקרים נדירים וחריגים בהם לא ישולמו פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, כדוגמת במצב מלחמה. לעניין זה פסק הלורד Parce: "... the express practice of parliament for 250 years and more has clearly shown that there is no con-current necessity to deprive the subject of compensation" וכך נראה פסק דינו של ה – HOUSE OF LORDS מיום 27/7/04: HER MAJESTY ATTORNEY GENERAL v BLAKE בו נפסק: "The common law has no power to remedy any perceived deficiencies in this statutory code. An attempt to do so would offend the established general principle, of high constitutional importance, that there is no common law power to take or confiscate property without compensation". העיקרון המקובל לעיל, אשר השתרש באנגליה, כי בעל רכוש פרטי זכאי להגנה מלאה מטעם החוק על זכויותיו הקנייניות, וכי בעל הנכס שעבר הפקעת מקרקעין יבוא על תשלום פיצוי נאות, אושר אף כן מעבר לאוקיאנוס. בבית המשפט האמריקאי בעניין פרשנות הפקודה: "…no one can be called upon to surrender or sacrifice his whole property, real and persona, for the good of the community, without receiving recompense in value" (Van Horne's Lessee V Dorrance; 1 Lae Ed. 391, 394) פרשנותה של הפקודה אינה מוגבלת לתכלית אשר עמדה לעיני המחוקק המנדטורי בעת חקיקתה. תכלית החקיקה היא תכלית דינאמית, המשתנה ומתאימה את עצמה בהתאם לצרכי הזמן והמקום, המשתנים עם שינוי העתים, ובלבד שהפרשנות החדשה מתיישבת עם לשונה של פקודת הפקעת מקרקעין. נכון להיום, לא ניתן להשלים עם חלק גדול מהוראותיה של הפקודה במדינת ישראל של היום. לא ניתן להשלים עם קצת מהוראותיה על רקע המשפט המנהלי של מדינת ישראל, לא ניתן להשלים עם הפגיעות הקשות שגורמות הוראותיה של הפקודה לבעלי זכויות וטובות הנאה עבור הפקעת מקרקעין. על פי הפקודה מוסמכת המדינה (באמצעות השר) להפקיע שטח עד שיעור של 25% ללא תשלום פיצויים. אין למצוא הוראה כזו לא בדין האנגלי ולא בדין האמריקאי. הוראה זו גורמת לפגיעה חמורה בזכות הקניין ואינה עולה בקנה אחד עם הוראותיהם של חוקי היסוד. הוראה זו אשר אין לה אח ורע בשיטות משפט מודרניות, מהווה בעליל פגיעה קשה בזכות הקניין. הוראה אשר מסמיכה לבצע הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצוי נאות והוגן איננה הוראת חוק שנועדה "לתכלית ראויה ומטעמים של טובת הכלל" וקשה לראות בה "חוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל שנועד לתכלית ראויה, ובמידה שאינה עולה על הנדרש" כקבוע בחוק היסוד. הוראה זו אינה הולמת את ערכיה של מדינת ישראל ופוגעת היא בזכויות האדם, ויש לפרשה על פי עמידתה בפסקת ההגבלה. "ניסוח של סעיף, בדבר חקיקה שקדם לחוק היסוד, אינו נבחן עוד על פי מידת הנחרצות והחד משמעותיות שלו, אלא על פי עמידתו בפסקת ההגבלה, אם פוגע דבר החקיקה בקניינו של אדם". (כב' השופט גרסטל ה"פ 11451/99 סימן טוב ואח' נ' משרד התשתיות ואח') הפרשנות אשר הסבירה מדוע בעל מקרקעין אינו זכאי לכל פיצוי כספי במידה והופקע מחלקתו שטח של פחות מ- 25% הוסברה כך: "החוק הקיים קובע, שאם קיימת הפקעת מקרקעין לצרכי דרכים או שטחים ציבוריים פתוחים, לא תשלם הרשות המפקיעה פיצויים בעד ההפקעה, אם השטח המופקע אינו עולה על 25% מכלל השטח הנפגע. הניסיון לימד, שטובת ההנאה שבעלי קרקעות מפיקים מביצוע תכנית של סלילת דרכים וקיום שטחים פתוחים וכיוצא בזה עולה בהרבה על 25% אלה שהם חייבים להפריש ללא תשלום פיצויים. לכן מוצע להעלות את האחוז שבעל קרקע חייב להפריש…" (הצעת חוק התכנון והבניה, תשי"ט-1959, בעמ' 315-314; הצעת חוק התכנון והבניה, תשכ"ג-1962, בעמ' 56). נימוק ההשבחה אף צוין בדיוני הכנסת {ראו: ד"כ 37 (תשכ"ג) 1844-1843; ד"כ 43 (תשכ"ה) 2419}. בדומה, בהציגו את הצעת חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, הסביר שר האוצר לכנסת כי הפחתת הפיצוי על-פי חוקי הרכישה השונים היא בשיעור הרווח הצומח לבעל המקרקעין בשל פיתוח האזור, ראו ד"כ 38 (תשכ"ד). דברים דומים נאמרו על-ידי שר הפנים ויושב-ראש ועדת הפנים של הכנסת בדיון בחוק לתיקון פקודת בנין ערים, תשי"ז-1957 {ראו ד"כ 22 (תשי"ז) 1970, 2336}. ע"א 676/75 עיזבון פרד כיאט נ' הוועדה המקומית לתכנון, חיפה פ"ד לא (3) 785, בעמ' 792, מפי השופט עציוני, כי: "…הטעם לפטור [מתשלום פיצוי מלא]… הוא שהמקרקעין מושבחים ובעליהם הקודמים, היינו אלה שמידיהם הופקעו, נהנים מהשבחה זו, בכך שעודף הקרקע נשאר בידם והם נהנים מההתפתחות הכללית של האזור". מסקנתו הייתה כי המקום והמקרקעין שעברו הפקעה בשלמותם ובעליהם אינם יכולים ליהנות מכל השבחה אין להפחית מן הפיצויים. 3. שינוי מרכזי בפרשנות תכליתה של הפקודה התרחש עם חקיקתו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. חוק היסוד מעניק מעמד חוקתי (על חוקי) לזכות הקניין של הבעלים המקורי, שעבר הפקעת מקרקעין. באזור בין זכות הקניין של הבעלים המקורי לבין צרכי הכלל חל שינוי בהבנה חדשה של תכלית הפקודה והחלה התחשבות גוברת בזכויותיו של הבעלים המקורי. 4. כיום ברור, כי הוראות הפקודה, אינן עולות בקנה אחד עם הזכויות היסודיות, המוקנות לאזרח במדינה מודרנית ונאורה, ולא כל שכן, אין הן בגדר "חוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל" . 5. עמדתנו היא כי לאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו הקובע מפורשות כי אין לפגוע בקניינו של אדם, עומדת פקודת הדרכים בניגוד לו, תוך שהיא מממשת זכות מנדטורית לפגיעה יסודית בזכותו של האדם לקניינו ולחירותו, כאשר לגוף השלטוני הזכות שכמעט בלתי נשלטת לפגוע בקניינו פגיעה חמורה ויסודית מבלי שלמבקש תהיה זכות הפיצוי בגין כך. 6. לסיכום, ניתן לקבוע כי כלל הטענות לאי תשלום פיצוי עבור הפקעת מקרקעין כפי שפורטו הן בדברי הכנסת והן בפסיקה הינם כי: 6.1. הפקעת מקרקעין מיטיבה עם בעל הקרקע. 6.2. יתרת הקרקע מושבחת. 6.3. בעל הקרקע זוכה בהנאה שוות ערך אחרת. ירידת ערך מקרקעין ו"תחום הסביר": 7. המחוקק אשר מצא לנכון לחזק את זכות הקניין והזכות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין (הפקעת מקרקעין), קבע בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, כי בעל זכות במקרקעין זכאי לפיצוי בגין ירידת שווי מקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית, ובתנאי כי ירידת ערך הקרקע אינה חורגת מ"תחום הסביר". רשויות התכנון והשלטון אשר היו אמורים לשלם את הפיצוי חסו תחת ההגדרה של "תחום הסביר" תוך ניסיון קבוע לטעון כי הפגיעה אשר קיימת במקרקעין היא מידתית ואינה חורגת מתחום הסביר ולפיכך בעל המקרקעין אינו זכאי לכל פיצוי בגינה. 8. המונח של "תחום הסביר" הגיע לפתחו של בית המשפט מספר פעמים ובשורה של פסקי דין נקבעו בבית המשפט שיעורים שונים של ירידת ערך מקרקעין שאותם רואים כעוברים את תחום הסביר: בע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872 נקבע: "לפי חשבון זה המדובר בפגיעה של כ-30 אחוזים, ואין לומר כלל ועיקר כי ירידת ערך של חלקה ב-30% הוא בגדר הסביר, וכי צודק הוא שלא לפצות אדם על פגיעה כגון זו" (דברי הנשיא שמגר, שם, בעמ' 879); בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627 נקבע: "די שאומר, שלהשקפתי הפגיעה הנדונה במקרה שלפנינו – ירידת ערך של 26% מערכם של המקרקעין – חורגת מתחום הסביר" (דברי השופט מלץ, שם, בעמ' 646); בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463, בעמ' 481 נקבע כי פגיעה בשיעור של 20% עוברת את תחום הסביר ומצדיקה תשלום עבור הפקעת מקרקעין. בת"א (חי') 1514/80 משה"ב, חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קריית טבעון נקבע כי הפחתה של אפשרויות הבנייה כדי 1/6 לערך "בוודאי שאינה בתחום הסביר בכגון אלה"; בע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה פ"ד נ(5) 104, בעמ' 109). פסק השופט אור בעניין שבו דובר בירידת ערך של פחות מ-10% משווייה של קרקע, נאמר כי: "מוכן אני לצאת – לצורך ענייננו – מהנחה, שהפגיעה במערערות אינה עולה על הסביר, אם גם בלי להכריע בדבר. אך צודקות המערערות בטענתן, שלפיה אף אם הוכח כי הפגיעה במקרקעין מידתית ואינה עולה על הסביר, זכאותן לקבלת פיצוי בגין הפגיעה בעינה עומדת, כל עוד לא הוכח כי 'אין זה מן הצדק לשלם להם פיצויים'". ואכן, שם נפסקו הפיצויים "מן הצדק". ולסיום, ההלכה המחייבת הינה דנ"א 1333/02 הועדה המקומית נ' הורוויץ בו הרחיב בית המשפט את קביעת כבוד השופט טירקל בע"א 3901/96 הועדה המקומית נ' הורוויץ, כי כל ירידת ערך מעבר ל- 2-3% מחייבת בפיצוי, תוך הדגשה כי לא ניתן לקבוע מסמרות בערך של אחוזים וכל פגיעה יש לבחון אותה לגופה. 9. האמור לעיל הינו ראיה לאופן השתרשותו של חוק היסוד כי אין לפגוע באדם וזכויותיו ללא פיצוי הולם: "הדעת וחוק היסוד – אינם סובלים עוד שאדם ינושל מרכושו, או ייפגעו זכויותיו ברכושו אלא לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש" (ס. 8 לחוק היסוד). הדעת וחוק היסוד – אינם סובלים עוד שהנפגע לא יזכה בפיצוי הולם עבור הנישול או הפגיעה, אלא אם הייתה זאת פגיעה מזערית שבמזערית (De Minimis) "פגיעה של מה בכך", "זוטי דברים" . 10. נדמה כי אין חולק, כי הפקעת מקרקעין , ללא מתן פיצוי וללא השבחת הנכס אינה מיטיבה עם בעל הקרקע. הפגיעה בו היא פגיעה קשה תוך פגיעה נוספת בשווי יתרת החלקה בה הוא מחזיק. לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שיקול הדעת המנהלי כפוף לעקרון המידתיות, כאשר בנסיבות בהן בעל המקרקעין (מנהל מקרקעין) אינו זוכה לכל הנאה מ-הפקעת מקרקעין, הרי שהפחתת הפיצויים תהא בלתי מידתית ועל כן פסולה. לטעמי הסמכות שבשיקול דעת להפחית את הפיצויים, שימוש בשיקול דעת מקום שבעלי המקרקעין אינם זוכים לכל הנאה מן הפקעת מקרקעין , אלא להיפך יתרת שווי הקרקע פוחתת, איננה מידתית ולפיכך אינה כדין. לעניין זה ראה דברי כבוד השופטת דורנר: "הפקעת מקרקעין כשלעצמה פוגעת בזכות לקניין, אך הפקעה ללא פיצויים שווי ערך פוגעת בזכות במידה חמורה יותר … (עמ' 640)" וכן: "…פגיעה בקניין לצורכי ציבור הולמת בדרך-כלל את ערכי המדינה, והיא לתכלית ראויה. ברם כדי שפגיעה בקניין על-ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש. ראו: דברי השופט מצא בע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט [12], בעמ' 296; בג"ץ 205/94 נוף נ' משרד הביטחון [13]; א' ברק פרשנות במשפט, כרך ג, פרשנות חוקתית [23], בעמ' 545-547. …תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת". {עמ' 641, {עא 97 / 5546 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' חנה הולצמן נה (4) 629}. עקרון המידתיות בעניין הפקעת קרקעות: 11. יש לבחון האם הסבל אשר נגרם לבעל המקרקעין בשל הפקעת מקרקעין, חורג מהתחום הסביר ומכללי המידתיות: כאשר מופקעת קרקע ללא מתן פיצוי כספי, נותר בעל המקרקעין עם חלקת קרקע פחותה, אשר שוויה הכספי נמוך משווי החלקה במלואה, ומחושב על פי גודל החלקה אשר עברה הפקעת מקרקעין. ויוסבר: במידה והפקיעו 20% מחלקתו של בעל הקרקע, אזי, שוויה הכלכלי של הבעלות במקרקעין אשר החזיק בה בעל המקרקעין פחתה ב- 20% והינה שווה היום כ- 80% משוויה הכלכלי של בעלותו על הקרקע. משמע, בעל הקרקע נפגע מירידת ערך בעלותו הכלכלית בגובה של 20%. פגיעה זו אינה מדתית, אינה סבירה ולו היה מדובר בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אין כל חולק כי בעל הקרקע היה מקבל את הפיצוי המגיעים לו. תביעות בגין הפקעת מקרקעין ותביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה משיקות בצומת של שווי וירידת אחוזי שווי הנכס המזכה את הנפגע בפיצוי הכספי, וכך בהתאם גם הפטור לשלם פיצויים לאלו אשר נגרם להם "סבל". משנקבע כי פגיעה מעבר ל2-3% מזכה בפיצוי על פי סעיף 197, יש להורות כי הפקעה החורגת מאחוזים אלה והגורמת ל"סבל" מזכה בפיצוי. היעדר האיזון בין החוק לפקודה יוצר הפלייה ברורה ונזק כלכלי לבעלי המקרקעין בשל הפקעת מקרקעין. כל הפקעה על פי הפקודה, אשר לא משולמים בעבורה פיצויים, פוגעת בשווי הכלכלי אשר היה בידי הבעלים טרם הביצוע של הפקעת מקרקעין. שווי כלכלי זה הינו נדבך ישיר בין גובה ה-הפקעה באחוזים לבין כלל שטח החלקה. נשאלת השאלה מדוע על פי חוק אחד אדם זכאי לפיצוי מלא ועל פי הפקודה, איננו זכאי לפיצוי כלל. 12. על המדינה הקובעת הפקעת מקרקעין חלים כללי ההגינות המהותיים והדיונים. החובה לנהוג בסבירות ובכללי המידתיות. המידתיות מהווה כיום אחד מערכי היסוד של המשפט המנהלי הישראלי וחלה היא לעניין כל פעולה של רשות מנהלית ישראלית. 13. עקרון המידתיות קובע, כי החלטה של רשות מנהלית היא כדין רק אם האמצעי השלטוני אשר ננקט, לשם הגשמתה של התכלית השלטונית, הוא במידה הראויה ועמידה בשלושה מבחני משנה עקרוניים המעניקים תוכן קונקרטי לעקרון המידתיות. 13.1. מבחן ראשון: קשר של התאמה בין המטרה לבין האמצעי. 13.2. מבחן שני: האמצעי בו נוקטת הרשות המנהלית צריך לפגוע בפרט במידה הקטנה ביותר. 13.3. מבחן שלישי: הנזק שנגרם לפרט מהאמצעי שהרשות המנהלית נוקטת בו להגשמת מטרותיה צריך להיות ביחס ראוי לתועלת שאמצעי זה יביא. 14. המבחנים הינם מבחנים מצטברים, היינו, רק אם שלושת מבחני משנה אלה מתקיימים, ניתן לומר כי האמצעי שננקט על ידי הרשות השלטונית בהגשמת מטרתו הוא מידתי. חובת שיקול הדעת של המדינה ושר הפנים: 15. כפי שטענו קודם, הפקעה ללא פיצוי מהווה פגיעה חמורה המנוגדת לחוק יסוד. זכות הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין הינה זכות על, אשר על המדינה ושר הפנים לבוחנה ולאבחנה ולקבוע לו פיצוי בגין הפקעה זו. זכות זו אינה זכות שבשיקול דעת אלא הינה זכות שבחובה. לעניין זה ראה דברי כבוד השופט ביין בפסק דינו כדלקמן: "בסעיף 7 לפקודת הדרכים הוענקה לשרי העבודה והתחבורה הסכמות להעניק פיצויים טרם נגרם לבעל המקרקעין "סבל". נראה, שלאחר חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו הופכת סמכות זו שבשיקול דעת לחובה במובן שאי הפעלת שיקול הדעת לתשלום תהא בלתי סבירה בעליל, לפחות במקרים שברור בהם שבעל המקרקעין אינו מפיק כל תועלת מההפקעה (השווה בג"צ 2624/97 רונאל נ' ממשלת ישראל (3) עמ' 76-77 לפסק דינו של כבוד השופט זמיר. כן ראה בג"צ 2757/96 אלראי נ' שר הפנים (4) עמ' 21-22 לפסק דינו של כבוד השופט זמיר)" (ההדגשה אינה במקור – א.א.) סמכותה של המדינה להעניק פיצויים למי שנגרם לו סבל עקב הפקעת מקרקעין, הופכת סמכות זו שבשיקול דעת לחובה במובן שאי הפעלת שיקול הדעת לתשלום תהא בלתי סבירה בעליל . משלא מוצאת לנכון המדינה להפעיל את סמכותה זו ואף לא לבוחנה אזי יש להורות על תשלום פיצויי הפקעה באופן מלא.

דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2
מבקריו של תיקון 3 לתמ"א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן בפרויקטים של תמ"א 38/2, שבהם נהרס הבניין ונבנה חדש תחתיו (להלן: "הריסה ובינוי"). בפרויקטים אלו נדרשת הסכמה של 100% ולדייר הסרבן יש זכות וטו ויכולת לטרפד כל החלטה – הגם שהיא מיטיבה עם כלל דיירי הבניין. לפיכך נדרש תיקון בחקיקה אשר יאפשר לתבוע תביעה כספית נזיקית כנגד דיירים סרבנים במקרים של הריסה ובינוי מכוח תמ"א 38/2, באותו אופן שאפשר מכוח חוק פינוי בינוי (פיצויים) הידוע גם כחוק הדייר הסרבן. המחוקק בתחילה העדיף להימנע בשלב זה מטיפול בבעיה אך לדיירים ניתן מזור, לאחרונה, על ידי פסה״ד אמיץ של בימ״ש השלום בת״א שניתן ע״י כב' השופט דלוגין, בת.א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ (להלן: "פסה"ד"). בפסק הדין הובא לפתחו של בית המשפט מקרה קיצוני שבו דייר סרבן תמ"א 38 רכש חנות בבניין ברח' סירקין 2 בגבעתיים במטרה אחת ויחידה: לתקוע תריז ולטרפד כל פרוייקט של הריסה ובינוי שהדיירים יחפצו לקדם, למעט אם הדיירים יסכימו שהדייר החמדן/סרבן יהיה הקבלן הנבחר. הדיירים לא הסכימו להפקיד את רכושם היקר מכל בידי מי שמתנהג בצורה כוחנית ודיקטטורית והחליטו להגיש תביעה נזיקית, כנגד הדייר הסרבן בגובה הנזק שנגרם לכל דייר ודייר – קרי שווי ההפרש בין הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש לבין שווי הדירות הקיימות. הדיירים טענו כי למרות שאין להם זכות להגשת תביעה נזיקית כנגד הנתבעת מכוח חוק הדייר הסרבן עומדת להם זכות להגשת תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים כגון דיני תום הלב, חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין; הדייר הסרבן מאידך טען, כי חוק הדייר הסרבן יצר הסדר שלילי, דהיינו מקום בו החוק לא חל מכיוון שהמתחם לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין אפשרות להגיש תביעה נזיקית,בעילות אחרות, כנגד דייר סרבן המתנגד לעסקה של הריסה ובינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי סבירים. ראשית בית המשפט קבע כי חוק הדייר הסרבן אינו מהווה "הסדר שלילי" החוסם הגשת תביעת נזיקית כנגד דיירים סרבנים , במתחמים שלא הוגדרו בחוק כמתחמי פינוי בינוי. בבניין שלא הוכרז על פי חוק כמתחם פינוי בינוי, תעמוד לדיירים, הזכות להגיש תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן מכוח מערכת דינים ו/או חוקים אחרת. " יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא חלק בבחינת הזכויות שלהם בנכס." בנוסף הוסיף בית המשפט כי במקרה הספציפי שעמד בפניו לא היתה כלל פגיעה בזכות הקניין של הדייר הסרבן שכן הוא תמך בביצוע פרוייקט הריסה ובינוי אך העמיד תנאי בלתי סביר לביצועו. בשל כך חייב בית המשפט את הדייר הסרבן במלוא סכום התביעה (2.4 מליון ₪) ואף השית עליו הוצאות משפט בסכום לא מבוטל בסך של 100,000 ₪. אין מחלוקת כי המקרה שנבחן בפסה"ד הינו מקרה קיצון ונדיר שבו הדייר הסרבן ניסה להשתלט על רצונם של הדיירים באמצעות רכישת חנות בבניין, ולכן פסק הדין הינו הגיוני וצודק. נשאלת השאלה האם פסק הדין היה זהה גם במקרים אחרים, למשל כאשר דייר סרבן מתנגד לזהות הקבלן שלא ממניעים זרים ופסולים? או האם התנגדות של דייר סרבן בא בימים שכל רצונו הוא לסיים את חייו בדירה שבה הוא דר היא עילה לחיובו בנזק שסירובו גורם ליתר הדיירים? לשמחתנו הביקורת שהושמעה לא נפלה על אוזניים ערלות. במסגרת תיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), תשס"ח- 2008 (להלן: "חוק המקרקעין") , המחוקק נתן מזור חלקי לבעיית הדייר הסרבן כאשר קבע כי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין במקרה שבו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף יקבלו החלטה לביצוע הפרוייקט. יחד עם זאת, לעניות דעתנו, התיקון לחוק יהווה לכל היותר אמצעי שכנוע ולא ישיג את המטרה שלשמה הוא חוקק, שכן קיימים מספר מכשלות שהמחוקק לא מצא דרך לפתרם: א. נושא הפטור ממס שבח. אין אפשרות לאכוף על דייר לעשות שימוש בפטור ממס שבח המתבקש בדר"כ. ע"י כך היזם חשוף לעלויות נוספות לא מבוטלות. ב. ליווי בנקאי – הבנקשים מתנים את הסכמתם ללוות את הפרוייקט בכך שתהא הסכמה מלאה ומבחינת הבנקים החלטת המפקחת על המקרקעין אשר תחייב דייר אינה מספקת. ג. הדרך שבסופה עתידים הזכויות לעבור על שמו של היזם מסורבלת ומורכבת והיא עלולה לגרום להתדיינויות סרק. לסיכום, אנו עדים כי המגמה שהחלה בשנת 2008 עת הוסרו חלק מהמכשלות לביצוע פרוייקטים תמ"א 38 נמשכת. תיקון 2 לחוק המקרקעין המנסה להסדיר באופן מסוים את נושא הדייר הסרבן הוא סנונית נוספת בדרך ליישום וביצוע פרוייקטים של תמ"א 38/2 ביתר קלות. ייצוג דיירים ויזמים - תמ"א 38 תמ"א 38: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: תיקי תמא 38הגבול המזרחי של מדינת ישראל, מצוי לאורכו של האזור הידוע כשבר הסורי-אפריקאי. המיקום הרגיש של מדינת ישראל יגרום, על פי התחזיות, לרעידת אדמה אשר תוצאותיה עלולות להיות הרסניות. בשנת 1837 ארעה רעידת אדמה באזור צפת וגרמה לאלפי הרוגים ולנזק כבד לרכוש. בשנת 1927 ארעה רעידת אדמה בצפון אזור ים המלח, אשר בעטייה נהרגו מאות אנשים ונגרמו נזקים כבדים לרכוש. הגם שלא ניתן לחזות רעידות אדמה בדייקנות, ההערכות הסטטיסטיות מצביעות על הסתברות גבוהה, שבתוך חמישים שנה, תתרחש רעידת אדמה לאורך השבר הסורי-אפריקאי. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: היערכות לרעידת אדמה משמעה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כך שיעמדו בדרישות התקן הישראלי. תקן 413 מפרט את הדרישות הקונסטרוקטיביות עבור מבנים בכדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. בארץ קיימים כ-810ֿ,000 יחידות דיור אשר נבנו שלא בהתאם לתקן 413 ולפיכך זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה . מתוך 810 אלף יחידות הדיור, כ – 100,000 יחידות דיור נמצאות באזורי ביקוש במחוז ת"א והמרכז ובשכונות המבוקשות בירושלים. תמ"א 38 היא המצאה ישראלית שמטרתה לעודד את השוק הפרטי לפעול לביצוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה , ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית, תמ"א 38, זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב אשר נמכרות ליזם כנגד, בין היתר, חיזוק הבניין. משרדנו, המתמחה בתחום המקרקעין על כלל היבטיו וענפיו, צבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם תמ"א 38 וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות תמ"א 38. תפקידי עורך הדין בליווי פרוייקט תמ"א 38: ההתקשרויות מכוח תמ"א 38 מציבות בפני עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן אתגר חדש, המצריך כישורים נוספים ומגוונים, מעבר לידע בתחום תמ"א 38 והמקצועיות המשפטית. באופן כללי, לא יהא זה מוגזם לומר, שעסקת תמ"א 38 היא אחת העסקאות המורכבות והקשות בתחום הנדל"ן. לכאורה, ניתן היה לחשוב, כי מאחר ומדובר בתוספת בניה בהיקף מוגבל ומצומצם, למשל ביחס לבניית בניין חדש מראשיתו, הרי שגם ההסכם יהיה פשוט יותר. אלא שבמקרה הנדון, מורכבות הסכם תמ"א 38 עומדת ביחס הפוך להיקפו. ההתקשרות בהסכם תמ"א 38 הינה התקשרות סבוכה ומורכבת בשל שורה של טעמים: החל בריבוי המתקשרים מצד בעל הקרקע, קרי ריבוי הדיירים, עבור דרך הקשיים המשפטיים הכרוכים ברישום הגג כיחידה נפרדת והקשיים המהותיים בקבלת מימון בנקאי או ליווי פיננסי אחר, וכן קשיים בתחומים רבים נוספים כגון ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבניה ועוד, וכלה דרך קשיים מיוחדים בביצוע עבודות הבניה, שעה שהבניין מאוכלס ובעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. כל אלה מחייבים מומחיות מיוחדת, בקיאות וניסיון בתחום תמ"א 38 מצד עורך הדין המטפל, שבלעדיהם יקשה על בעלי הדירות להגיע להסכם המיוחל. בנוסף לכל אלה, ואולי יש לומר - לפני כל אלה, על עורך דין המומחה בתמ"א 38 לסייע לדיירים לנהל את התהליך וליצור תשתית משותפת להתקשרות מול היזם. שהרי בכדי שכלל הדיירים יוכלו להגיע להסכם עם היזם עליהם להגיע בינם לבין עצמם להסכמות בעניינים רבים הנוגעים להתקשרות, ובהם: בחירת היזם איתו יתקשרו בעלי הדירות, התכנון האדריכלי המשותף, פתרונות ספציפיים לדירות ולדיירים מיוחדים, כגון דירות הקרקע שלעיתים רבות נוהגים להצמיד אליהן שטח חצר שהינו שטח משותף ועוד ועוד. כל העוסקים במלאכה יודעים היטב כי אחד התהליכים הקשים והארוכים בדרך ללידתו של פרויקט תמ"א 38 , הוא התהליך של גיבוש הסכמת בעלי הדירות. המדובר ביצירת הסכמה בין מספר רב של צדדים להסכם, ואך טבעי הוא שלעיתים קרובות קיימים ניגודי אינטרסים והבדלי עמדות בין בעלי הדירות, שלא לדבר על מטענים אישיים, שאינם בהכרח רציונאליים. כך או כך, בכדי להגיע להסכמה רחבה יש צורך בניהול נכון ויעיל של התהליך ושל אופן קבלת ההחלטות, וכן בגמישות מחשבתית, יצירתיות ויכולת הקשבה ואמפתיה. עו"ד תמ"א 38 הנהנה מתכונות אלה, ושהינו בעל מיומנות בתחום הגישור והפישור מחד, וסמכותיות מאידך, ובעל יכולת ארגון וניהול – יוכל לסייע לבעלי הדירות להניע את התהליך באופן יעיל עד לחתימת הסכם התמ"א 38 בהצלחה. דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2 דייר סרבן תמ"א 38-2מאת: דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים מבקריו של תיקון 3 לתמ"א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן בפרויקטים של תמ"א 38/2, שבהם נהרס הבניין ונבנה חדש תחתיו (להלן: "הריסה ובינוי"). בפרויקטים אלו נדרשת הסכמה של 100% ולדייר הסרבן יש זכות וטו ויכולת לטרפד כל החלטה – הגם שהיא מיטיבה עם כלל דיירי הבניין. לפיכך נדרש תיקון בחקיקה אשר יאפשר לתבוע תביעה כספית נזיקית כנגד דיירים סרבנים במקרים של הריסה ובינוי מכוח תמ"א 38/2, באותו אופן שאפשר מכוח חוק פינוי בינוי (פיצויים) הידוע גם כחוק הדייר הסרבן. המחוקק בתחילה העדיף להימנע בשלב זה מטיפול בבעיה אך לדיירים ניתן מזור, לאחרונה, על ידי פסה״ד אמיץ של בימ״ש השלום בת״א שניתן ע״י כב' השופט דלוגין, בת.א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ (להלן: "פסה"ד"). בפסק הדין הובא לפתחו של בית המשפט מקרה קיצוני שבו דייר סרבן תמ"א 38 רכש חנות בבניין ברח' סירקין 2 בגבעתיים במטרה אחת ויחידה: לתקוע תריז ולטרפד כל פרוייקט של הריסה ובינוי שהדיירים יחפצו לקדם, למעט אם הדיירים יסכימו שהדייר החמדן/סרבן יהיה הקבלן הנבחר. הדיירים לא הסכימו להפקיד את רכושם היקר מכל בידי מי שמתנהג בצורה כוחנית ודיקטטורית והחליטו להגיש תביעה נזיקית, כנגד הדייר הסרבן בגובה הנזק שנגרם לכל דייר ודייר – קרי שווי ההפרש בין הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש לבין שווי הדירות הקיימות. הדיירים טענו כי למרות שאין להם זכות להגשת תביעה נזיקית כנגד הנתבעת מכוח חוק הדייר הסרבן עומדת להם זכות להגשת תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים כגון דיני תום הלב, חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין; הדייר הסרבן מאידך טען, כי חוק הדייר הסרבן יצר הסדר שלילי, דהיינו מקום בו החוק לא חל מכיוון שהמתחם לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין אפשרות להגיש תביעה נזיקית,בעילות אחרות, כנגד דייר סרבן המתנגד לעסקה של הריסה ובינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי סבירים. ראשית בית המשפט קבע כי חוק הדייר הסרבן אינו מהווה "הסדר שלילי" החוסם הגשת תביעת נזיקית כנגד דיירים סרבנים , במתחמים שלא הוגדרו בחוק כמתחמי פינוי בינוי. בבניין שלא הוכרז על פי חוק כמתחם פינוי בינוי, תעמוד לדיירים, הזכות להגיש תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן מכוח מערכת דינים ו/או חוקים אחרת. " יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא חלק בבחינת הזכויות שלהם בנכס." בנוסף הוסיף בית המשפט כי במקרה הספציפי שעמד בפניו לא היתה כלל פגיעה בזכות הקניין של הדייר הסרבן שכן הוא תמך בביצוע פרוייקט הריסה ובינוי אך העמיד תנאי בלתי סביר לביצועו. בשל כך חייב בית המשפט את הדייר הסרבן במלוא סכום התביעה (2.4 מליון ₪) ואף השית עליו הוצאות משפט בסכום לא מבוטל בסך של 100,000 ₪. אין מחלוקת כי המקרה שנבחן בפסה"ד הינו מקרה קיצון ונדיר שבו הדייר הסרבן ניסה להשתלט על רצונם של הדיירים באמצעות רכישת חנות בבניין, ולכן פסק הדין הינו הגיוני וצודק. נשאלת השאלה האם פסק הדין היה זהה גם במקרים אחרים, למשל כאשר דייר סרבן מתנגד לזהות הקבלן שלא ממניעים זרים ופסולים? או האם התנגדות של דייר סרבן בא בימים שכל רצונו הוא לסיים את חייו בדירה שבה הוא דר היא עילה לחיובו בנזק שסירובו גורם ליתר הדיירים? לשמחתנו הביקורת שהושמעה לא נפלה על אוזניים ערלות. במסגרת תיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), תשס"ח- 2008 (להלן: "חוק המקרקעין") , המחוקק נתן מזור חלקי לבעיית הדייר הסרבן כאשר קבע כי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין במקרה שבו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף יקבלו החלטה לביצוע הפרוייקט. יחד עם זאת, לעניות דעתנו, התיקון לחוק יהווה לכל היותר אמצעי שכנוע ולא ישיג את המטרה שלשמה הוא חוקק, שכן קיימים מספר מכשלות שהמחוקק לא מצא דרך לפתרם: א. נושא הפטור ממס שבח. אין אפשרות לאכוף על דייר לעשות שימוש בפטור ממס שבח המתבקש בדר"כ. ע"י כך היזם חשוף לעלויות נוספות לא מבוטלות. ב. ליווי בנקאי – הבנקשים מתנים את הסכמתם ללוות את הפרוייקט בכך שתהא הסכמה מלאה ומבחינת הבנקים החלטת המפקחת על המקרקעין אשר תחייב דייר אינה מספקת. ג. הדרך שבסופה עתידים הזכויות לעבור על שמו של היזם מסורבלת ומורכבת והיא עלולה לגרום להתדיינויות סרק. לסיכום, אנו עדים כי המגמה שהחלה בשנת 2008 עת הוסרו חלק מהמכשלות לביצוע פרוייקטים תמ"א 38 נמשכת. תיקון 2 לחוק המקרקעין המנסה להסדיר באופן מסוים את נושא הדייר הסרבן הוא סנונית נוספת בדרך ליישום וביצוע פרוייקטים של תמ"א 38/2 ביתר קלות. הכותבים הם עורכי דין המלווים עסקאות מכוח תמ"א 38 עורך דין מקרקעין - תמ"א 38 עורכי דין מקרקעין משרדנו הינו משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי לקוחות עסקיים ופרטיים במגוון רחב של עסקאות מקרקעין לרבות רכישת מגרשים, מכירת מגרשים, עסקאות קומבינציה, הסכמי ליווי בנקאיים, קבוצות רכישה, רישומים בלשכת רישום המקרקעין, רישום פרצלציה, איחוד וחלוקה, בית משותף, הסכמי שיתוף וכיו"ב. משרדנו צבר מומחיות וניסיון רבים בכל הנוגע לייצוג דיירים בעסקאות מכח תמ"א 38 והתחדשות עירונית. אנו במשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מייעצים ומלווים את לקוחותינו מן השלבים הראשונים של המשא ומתן בעסקת מקרקעין ועד לחתימה ולהשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. בנוסף, המשרד נותן שירותי ניהול יעיל לנכסי נדל"ן בישראל של לקוחותיו תושבי החוץ ובבחינת ההשקעות שבדעתם לבצע בארץ. אנו במשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מאמינים בהתמקדות וירידה לפרטים הקטנים. אנו ממנפים את הנסיון הרב שלנו בתחומים ספציפיים ולא עוסקים בתחומים בהם אין לנו יתרון יחסי וערך מוסף ממשי ללקוחות. פינוי בינוי - תמ"א 38 למשרד מינצר כרמון נסים עורכי דין מומחיות בייצוג בעלי דירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי. פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים ומסובכים הדורשים טיפול והסדרה במגוון רחב של היבטים: החל מארגון הסכמת כלל בעלי הדירות והתמודדות עם הסתייגויות אפשריות של חלק מהם, עבור דרך בחינת ההיבטים המסחריים של המיזם והבטחת התמורה ההולמת לבעלי הדירות,וכלה בגיבוש הסכם ראוי. ההסכם שיגובש צריך לכלול את כל הבטוחות וההגנות הנדרשות על מנת להבטיח שהיזם ו/או הקבלן ימלאו את התחייבויותיהם כלפי בעלי הדירות, לרבות תשלום דמי שכירות בתקופת הבניה, ואת ביצועו התקין של הפרויקט עד למסירת מפתח הדירה החדשה, והכל תוך צמצום מקסימלי של הסיכונים הכרוכים בכך. פינוי בינוי בניין בכדי לסייע ולהקל על הבנת התהליך ורצף שלבי הפרוייקט, הכנו עבורך את הרשימה הנ"ל, צ'ק ליסט בעזרתו ניתן להציג לבעלי הדירות את השלבים המהותיים החל מתחילת הפרויקט ועד לסיומו. לחצו כאן >> הליווי המשפטי הניתן לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי, הינו מקיף וכולל את כל שלבי המיזם כמתואר להלןֿ: א. שלב ההתארגנות ואיגודם של בעלי הדירות באמצעות נציגות הבניין ב. חתימה על המסמכים הדרושים לפני חתימה על ההסכם ג. בחינת הצעות ובחירת היזמים באמצעות כלים ייחודיים ד. גיבוש מפרט שיהווה את התמורה המוצעת על ידי היזם ה. גיוס אנשי מפתח ומקצוע לצורך קבלת החלטות נכונות ו. ניהול משא ומתן עם היזם ו/או הקבלן ז. ניסוח הסכם שיעגן את התמורות והערבויות בין היזם לבעלי הדירות ח. פיקוח וליווי לאורך תקופת הבדק והאחריות של היזם לפרויקט ראשית, מומלץ לבעלי הדירות להתאגד ולהתארגן תוך קיום אסיפת דיירים בה יבחרו נציגות הבניין, תפקידה של נציגות הבניין הוא לרכז את הנושאים בהם נדרש לקבל החלטות עקרוניות לפרויקט. טרם בחירת הנציגות חשוב לקבוע את סמכויותיה ומרכיבי תפקידה, לרבות האופן בו יתקשרו חברי הנציגות עם הגורמים המקצועיים אשר ילוו את הפרויקט. שנית, מומלץ לפנות למשרד עורכי דין שעוסק בתחום המקרקעין ובפרט בעסקאות תמ"א ופינוי בינוי, עוה"ד ממשרד זה ייצג את בעלי הדירות בפרויקט אל מול היזמים בכל ההיבטים המשפטיים הקיימים במסגרת העסקה. במסגרת הליווי המשפטי, יידרש מבעלי הדירות לחתום על מספר מסמכים טרם שלב החתימה על ההסכם. לרוב, מסמכים אלו יצהירו על כוונותיהם ואישורם של בעלי הדירות לפעול למען פרויקט הפינוי בינוי. עם זאת, חשוב לזכור שלא להגביל את זכויותיהם של בעלי הדירות וכל הסכמה עקרונית אשר יתנו תהא כפופה לתמורות, לתנאים, לניהול המשא ומתן עם היזם ו/או הקבלן שעתיד להיבחר על ידי נציגות הבניין ובעלי הדירות. שלב בחירת היזם, הוא שלב מעט מורכב ודורש את ליווים של בעלי הדירות באנשי מקצוע בעסקה וזאת על מנת להגיע לתוצאות ולתמורות הטובות ביותר עבורם. אנשי מקצוע אלו כגון: שמאי, מפקח, מודד, אדריכל יתרמו בחוות דעתם בהיבטים המסחריים של העסקה כמו המפרט הטכני של הדירות, וזאת לצורך שיפור המשא ומתן המתנהל מול היזם. עורכי הדין שילוו את בעלי הדירות ינהלו עם היזם משא ומתן על גובה הערבויות והבטוחות אשר יגנו על בעלי הדירות וזכויותיהם בעסקה. הניסיון הרב של גורמים מקצועיים אלו יסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות לבחירת היזם המתאים ביותר. לאחר בחירת היזם, יפעלו הצדדים למען גיבושו של הסכם בו יעלו על כתב התמורות והתנאים להוצאתו של הפרויקט אל הפועל. חשוב לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות כמו קבלת אישור לתכנית הבנייה, הכרזה על המתחם כפינוי בינוי, האחוז הנדרש להסכמת בעלי הדיירים בפרויקט, הגבלת הזמן לבקשת היתר בנייה, הוצאתו ואישורו מול הגורמים הרלבנטיים, התחלת הבנייה וסיום הבנייה, רישום הבית המשותף ועוד. בהסכם מומלץ לקבוע תנאים לביטול ההסכם ו/או לקבלת פיצויים במידה ואין עמידה בזמנים שנקבעו בהסכם לכל פעולה. מאחר וכניסת ההסכם לתוקף תלויה במספר תנאים אשר אינם ידועים מראש, לדוגמה- קבלת אישור לתוכניות הבנייה ו/או קבלת היתרי בנייה, רצוי לעגן בהסכם מראש תנאים מתלים אשר בהתקיימותם (בפרק זמן שנקבע להם), יכנס ההסכם לתוקף. פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים אשר דורשים ניסיון, מקצועיות ומיומנות בעולם ההתחדשות העירונית, מומלץ שלא להתחיל את התהליך ללא עזרתו של בעל מקצוע מתאים בתחום, הפקעות - תמ"א 38 הפקעת קרקעות תמ"א 38 הפקעות - מה זה בעצם אומר? הפקעת קרקעות למעשה הינה מכירת מקרקעין כפויה. המדינה זכאית לעשות העברה כפויה של זכויות במקרקעין לצורכי ציבור, וזאת מכוח דברי חקיקה שחלקם מנדטוריים וחלקם עכשוויים, וכל זאת תוך פיצויי בעל הקרקע באופן מלא או חלקי. הפקעה היא אקט קנייני ולא תכנוני, ואולם הפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, יכולה להיעשות רק לאחר שקיימת תכנית מאושרת המייעדת את הקרקע לצרכי ציבור ובהתאם לאותה תכנית. למי מותר להפקיע קרקעות? החוק מעניק לשר האוצר (או מי שהוסמך על ידו) סמכויות נרחבות לבצע הפקעות של מקרקעין ללא הסכמת הבעלים. מחד, זכות הקנין היא זכות יסוד על פי חוקי היסוד של מדינת ישראל המוקנת לבעלי מקרקעין, מאידך, למדינה הוקנתה זכות על פי דין להפקיע מקרקעין מהבעלים החוקיים לצורכי ציבור. קרי, הפקעת קרקעות לצורכי ציבור לצורך סלילת כבישים, הנחת פסי רכבת, מבנה ציבורי, הנחת תשתיות, קווי גז, דלק ועוד. הפקעות לפי פקודה זו חייבת בתשלום פיצוי לבעלי הקרקע.חוקי ודיני הפקעת קרקעות, שהתפתחו לאורך השנים, מטרתם לאזן בין אינטרס הכלל בביצוע ההפקעה לבין זכות הקניין של הפרט. חוקים ודינים אלה עוסקים הן במטרות ההפקעה הראויות, הן בהליכי ההפקעה והן בכללי הפיצוי של הפרט בגין ההפקעה. שירותי משרד: משרדנו עוסק בייצוג בעלי קרקעות בהליכים שונים הנוגעים להפקעות של מקרקעין, לרבות הגשת תביעות לביטול הליכי ההפקעה בשל אי-חוקיות או פגמים אחרים בהליכי ההפקעה של המדינה. וכן, תביעות לפיצויים בגין קרקע שהופקעה. המשרד אמון על שמירת זכויות הקניין והזכות לקבלת פיצוי הולם בגין קרקע שהופקעה. לעורכי הדין במשרד שליטה וידע מקצועי רחב ועמוק בחוקי ההפקעה השונים ובדיני ההפקעות המאפשר להם לייצג נאמנה בעלי רכוש שהופקע, הן בכל הנוגע לבחינת חוקיות ההפקעה והן באשר לפיצוי הראוי שישולם בגין הקרקע שהופקעה. יש לשים לב, לפסיקת בית המשפט העליון בעניין עזבון המנוח אדוארד נ' עיריית פתח תקווה (דנ"א 1595/06), שלאורה יש להזדרז בטיפול ובהגשת תביעות פיצויי הפקעה בגין בכל הנוגע לקרקע שהרשות תפסה בה חזקה, שאחרת התביעה עלולה להתיישן. ליטיגציה - תמ"א 38 עו"ד תמ"א 38 ליטיגציהמשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מטפל בתיקי ליטיגציה בכל קשת ענייני המשפט האזרחי-מסחרי ולרבות: דיני חברות, חוזים, שטרות, בנקאות וכינוס נכסים, גביה הוצל"פ, מקרקעין. לכל עורכי הדין במשרד ניסיון רב ביותר בתחום הלטיגציה , בהופעה בכל הערכאות המשפטיות בבתי המשפט ברחבי הארץ ובהליכי גישור ובוררות. מתוך הבנה מעמיקה בניהול סכסוכים וביתרונות וחסרונות מערכת המשפט הישראלית, ובמטרה להשיג את התוצאה הרצויה והטובה ללקוח - בזמן הקצר ביותר ובעלות הנמוכה ביותר, המשרד דוגל בחתירה לפשרות ויישוב סכסוכים שלא בהכרעה שיפוטית, ומתמחה בכך. משרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מקיים שיתופי פעולה עם משרדים אחרים המתמחים בנושאי נישה, במטרה להעניק ללקוחותיו את הטיפול השלם והמלא בענייניהם, וכחלק משרותיו מלווה את הלקוחות לכל אורכו של המסלול המשפטי עד לסיומו המוצלח. לקריאה נוספת: השותפים במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים. אם בארזים נפלה מרפסת מה יגידו דיירי התמ"א? ניתן ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ בנושא ליטיגציה . טל' 03-5622980, רח' זטורי 2, ת"א. גישור ובוררות מהו גישור? גישור ובוררות תמא 38גישור הינו הליך וולונטרי שבו צד שלישי, המגשר, מסייע לצדדים לסכסוך להגיע לפתרון מוסכם. הן הליך הגישור והן תוצאתו הם פרי של הסכמה בין הצדדים. מגשר בעל נסיון עשיר, ידע רחב, חשיבה יצירתית ומיומנות בתחום גישור , יוכל במקרים רבים לסייע לצדדים לסיים את הסכסוך ביניהם בדרך מוסכמת מחוץ לכותלי בית המשפט. סיום הסכסוך דרך גישור עשוי לחסוך לצדדים עוגמת נפש רבה, הוצאות וסיכונים הרובצים לפתחם בהליך המשפטי. מהו הליך בוררות? בוררות הינו הליך שבו מפקידים הצדדים מרצונם את ההכרעה בסכסוך בידי בורר. הליך בוררות נפתח באופן וולונטרי ואולם ההכרעה בו, בשונה מהליך גישור , מחייבת את הצדדים, בדומה לפסק דין שניתן על ידי שופט. הידע והנסיון של מגשר או בורר בתחום הרלוונטי למחלוקת, כמו גם אישיותו ותכונותיו של המגשר או הבורר, הינם בעלי השפעה מרחיקת לכת על הליכים אלו. עורכי הדין במשרדנו עוסקים בתחומי גישור ובוררות בין כמייצגי צדדים ובין כמגשרים ובוררים. עוה"ד במשרד הינם מגשרים מוסמכים ובוררים במוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין. לקריאה נוספת: אודות משרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים ייצוג דיירים ויזמים מגשר גירושין ייצוג דיירים ויזמים - תמ"א 38 תמ"א 38: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: תיקי תמא 38הגבול המזרחי של מדינת ישראל, מצוי לאורכו של האזור הידוע כשבר הסורי-אפריקאי. המיקום הרגיש של מדינת ישראל יגרום, על פי התחזיות, לרעידת אדמה אשר תוצאותיה עלולות להיות הרסניות. בשנת 1837 ארעה רעידת אדמה באזור צפת וגרמה לאלפי הרוגים ולנזק כבד לרכוש. בשנת 1927 ארעה רעידת אדמה בצפון אזור ים המלח, אשר בעטייה נהרגו מאות אנשים ונגרמו נזקים כבדים לרכוש. הגם שלא ניתן לחזות רעידות אדמה בדייקנות, ההערכות הסטטיסטיות מצביעות על הסתברות גבוהה, שבתוך חמישים שנה, תתרחש רעידת אדמה לאורך השבר הסורי-אפריקאי. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: היערכות לרעידת אדמה משמעה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כך שיעמדו בדרישות התקן הישראלי. תקן 413 מפרט את הדרישות הקונסטרוקטיביות עבור מבנים בכדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. בארץ קיימים כ-810ֿ,000 יחידות דיור אשר נבנו שלא בהתאם לתקן 413 ולפיכך זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה . מתוך 810 אלף יחידות הדיור, כ – 100,000 יחידות דיור נמצאות באזורי ביקוש במחוז ת"א והמרכז ובשכונות המבוקשות בירושלים. תמ"א 38 היא המצאה ישראלית שמטרתה לעודד את השוק הפרטי לפעול לביצוע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה , ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית, תמ"א 38, זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב אשר נמכרות ליזם כנגד, בין היתר, חיזוק הבניין. משרדנו, המתמחה בתחום המקרקעין על כלל היבטיו וענפיו, צבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם תמ"א 38 וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות תמ"א 38. תפקידי עורך הדין בליווי פרוייקט תמ"א 38: ההתקשרויות מכוח תמ"א 38 מציבות בפני עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן אתגר חדש, המצריך כישורים נוספים ומגוונים, מעבר לידע בתחום תמ"א 38 והמקצועיות המשפטית. באופן כללי, לא יהא זה מוגזם לומר, שעסקת תמ"א 38 היא אחת העסקאות המורכבות והקשות בתחום הנדל"ן. לכאורה, ניתן היה לחשוב, כי מאחר ומדובר בתוספת בניה בהיקף מוגבל ומצומצם, למשל ביחס לבניית בניין חדש מראשיתו, הרי שגם ההסכם יהיה פשוט יותר. אלא שבמקרה הנדון, מורכבות הסכם תמ"א 38 עומדת ביחס הפוך להיקפו. ההתקשרות בהסכם תמ"א 38 הינה התקשרות סבוכה ומורכבת בשל שורה של טעמים: החל בריבוי המתקשרים מצד בעל הקרקע, קרי ריבוי הדיירים, עבור דרך הקשיים המשפטיים הכרוכים ברישום הגג כיחידה נפרדת והקשיים המהותיים בקבלת מימון בנקאי או ליווי פיננסי אחר, וכן קשיים בתחומים רבים נוספים כגון ביטוח הדירות הקיימות בזמן הבניה ועוד, וכלה דרך קשיים מיוחדים בביצוע עבודות הבניה, שעה שהבניין מאוכלס ובעלי הדירות ממשיכים להתגורר בו. כל אלה מחייבים מומחיות מיוחדת, בקיאות וניסיון בתחום תמ"א 38 מצד עורך הדין המטפל, שבלעדיהם יקשה על בעלי הדירות להגיע להסכם המיוחל. בנוסף לכל אלה, ואולי יש לומר - לפני כל אלה, על עורך דין המומחה בתמ"א 38 לסייע לדיירים לנהל את התהליך וליצור תשתית משותפת להתקשרות מול היזם. שהרי בכדי שכלל הדיירים יוכלו להגיע להסכם עם היזם עליהם להגיע בינם לבין עצמם להסכמות בעניינים רבים הנוגעים להתקשרות, ובהם: בחירת היזם איתו יתקשרו בעלי הדירות, התכנון האדריכלי המשותף, פתרונות ספציפיים לדירות ולדיירים מיוחדים, כגון דירות הקרקע שלעיתים רבות נוהגים להצמיד אליהן שטח חצר שהינו שטח משותף ועוד ועוד. כל העוסקים במלאכה יודעים היטב כי אחד התהליכים הקשים והארוכים בדרך ללידתו של פרויקט תמ"א 38 , הוא התהליך של גיבוש הסכמת בעלי הדירות. המדובר ביצירת הסכמה בין מספר רב של צדדים להסכם, ואך טבעי הוא שלעיתים קרובות קיימים ניגודי אינטרסים והבדלי עמדות בין בעלי הדירות, שלא לדבר על מטענים אישיים, שאינם בהכרח רציונאליים. כך או כך, בכדי להגיע להסכמה רחבה יש צורך בניהול נכון ויעיל של התהליך ושל אופן קבלת ההחלטות, וכן בגמישות מחשבתית, יצירתיות ויכולת הקשבה ואמפתיה. עו"ד תמ"א 38 הנהנה מתכונות אלה, ושהינו בעל מיומנות בתחום הגישור והפישור מחד, וסמכותיות מאידך, ובעל יכולת ארגון וניהול – יוכל לסייע לבעלי הדירות להניע את התהליך באופן יעיל עד לחתימת הסכם התמ"א 38 בהצלחה. לקריאה נוספת: תמ"א 38 - מה זה תמ"א 38? פרוייקטים לדוגמא - מיזמים תמא 38 פטור ממס שבח עורך דין מקרקעין - תמ"א 38 עורכי דין מקרקעין משרדנו הינו משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי לקוחות עסקיים ופרטיים במגוון רחב של עסקאות מקרקעין לרבות רכישת מגרשים, מכירת מגרשים, עסקאות קומבינציה, הסכמי ליווי בנקאיים, קבוצות רכישה, רישומים בלשכת רישום המקרקעין, רישום פרצלציה, איחוד וחלוקה, בית משותף, הסכמי שיתוף וכיו"ב. משרדנו צבר מומחיות וניסיון רבים בכל הנוגע לייצוג דיירים בעסקאות מכח תמ"א 38 והתחדשות עירונית. אנו במשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מייעצים ומלווים את לקוחותינו מן השלבים הראשונים של המשא ומתן בעסקת מקרקעין ועד לחתימה ולהשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. בנוסף, המשרד נותן שירותי ניהול יעיל לנכסי נדל"ן בישראל של לקוחותיו תושבי החוץ ובבחינת ההשקעות שבדעתם לבצע בארץ. אנו במשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מאמינים בהתמקדות וירידה לפרטים הקטנים. אנו ממנפים את הנסיון הרב שלנו בתחומים ספציפיים ולא עוסקים בתחומים בהם אין לנו יתרון יחסי וערך מוסף ממשי ללקוחות. לקריאה נוספת: הטבות מס בפינוי בינוי – מיסוי מקרקעין והיטל השבחה יש לכם שאלה? תשאלו בפורום תמ"א 38 ניתן ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ משפטי בנושא עסקאות מקרקעין . טל' 03-5622980, רח' זטורי 2, ת"א. פרויקטים בתחום המקרקעין ופינוי בינוי: פרויקט תמ"א 38 ברמת גן - רחוב האר"ה 194 פרויקט תמ"א 38 ברמת גן - רחוב איתמר 6 - רמת גן פרויקט תמ"א 38 ברמת גן - רחוב הנהר רות 4 - רמת גן פינוי בינוי - תמ"א 38 למשרד מינצר כרמון נסים עורכי דין מומחיות בייצוג בעלי דירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי. פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים ומסובכים הדורשים טיפול והסדרה במגוון רחב של היבטים: החל מארגון הסכמת כלל בעלי הדירות והתמודדות עם הסתייגויות אפשריות של חלק מהם, עבור דרך בחינת ההיבטים המסחריים של המיזם והבטחת התמורה ההולמת לבעלי הדירות,וכלה בגיבוש הסכם ראוי. ההסכם שיגובש צריך לכלול את כל הבטוחות וההגנות הנדרשות על מנת להבטיח שהיזם ו/או הקבלן ימלאו את התחייבויותיהם כלפי בעלי הדירות, לרבות תשלום דמי שכירות בתקופת הבניה, ואת ביצועו התקין של הפרויקט עד למסירת מפתח הדירה החדשה, והכל תוך צמצום מקסימלי של הסיכונים הכרוכים בכך. פינוי בינוי בניין בכדי לסייע ולהקל על הבנת התהליך ורצף שלבי הפרוייקט, הכנו עבורך את הרשימה הנ"ל, צ'ק ליסט בעזרתו ניתן להציג לבעלי הדירות את השלבים המהותיים החל מתחילת הפרויקט ועד לסיומו. לחצו כאן >> הליווי המשפטי הניתן לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי, הינו מקיף וכולל את כל שלבי המיזם כמתואר להלןֿ: א. שלב ההתארגנות ואיגודם של בעלי הדירות באמצעות נציגות הבניין ב. חתימה על המסמכים הדרושים לפני חתימה על ההסכם ג. בחינת הצעות ובחירת היזמים באמצעות כלים ייחודיים ד. גיבוש מפרט שיהווה את התמורה המוצעת על ידי היזם ה. גיוס אנשי מפתח ומקצוע לצורך קבלת החלטות נכונות ו. ניהול משא ומתן עם היזם ו/או הקבלן ז. ניסוח הסכם שיעגן את התמורות והערבויות בין היזם לבעלי הדירות ח. פיקוח וליווי לאורך תקופת הבדק והאחריות של היזם לפרויקט ראשית, מומלץ לבעלי הדירות להתאגד ולהתארגן תוך קיום אסיפת דיירים בה יבחרו נציגות הבניין, תפקידה של נציגות הבניין הוא לרכז את הנושאים בהם נדרש לקבל החלטות עקרוניות לפרויקט. טרם בחירת הנציגות חשוב לקבוע את סמכויותיה ומרכיבי תפקידה, לרבות האופן בו יתקשרו חברי הנציגות עם הגורמים המקצועיים אשר ילוו את הפרויקט. שנית, מומלץ לפנות למשרד עורכי דין שעוסק בתחום המקרקעין ובפרט בעסקאות תמ"א ופינוי בינוי, עוה"ד ממשרד זה ייצג את בעלי הדירות בפרויקט אל מול היזמים בכל ההיבטים המשפטיים הקיימים במסגרת העסקה. במסגרת הליווי המשפטי, יידרש מבעלי הדירות לחתום על מספר מסמכים טרם שלב החתימה על ההסכם. לרוב, מסמכים אלו יצהירו על כוונותיהם ואישורם של בעלי הדירות לפעול למען פרויקט הפינוי בינוי. עם זאת, חשוב לזכור שלא להגביל את זכויותיהם של בעלי הדירות וכל הסכמה עקרונית אשר יתנו תהא כפופה לתמורות, לתנאים, לניהול המשא ומתן עם היזם ו/או הקבלן שעתיד להיבחר על ידי נציגות הבניין ובעלי הדירות. שלב בחירת היזם, הוא שלב מעט מורכב ודורש את ליווים של בעלי הדירות באנשי מקצוע בעסקה וזאת על מנת להגיע לתוצאות ולתמורות הטובות ביותר עבורם. אנשי מקצוע אלו כגון: שמאי, מפקח, מודד, אדריכל יתרמו בחוות דעתם בהיבטים המסחריים של העסקה כמו המפרט הטכני של הדירות, וזאת לצורך שיפור המשא ומתן המתנהל מול היזם. עורכי הדין שילוו את בעלי הדירות ינהלו עם היזם משא ומתן על גובה הערבויות והבטוחות אשר יגנו על בעלי הדירות וזכויותיהם בעסקה. הניסיון הרב של גורמים מקצועיים אלו יסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות לבחירת היזם המתאים ביותר. לאחר בחירת היזם, יפעלו הצדדים למען גיבושו של הסכם בו יעלו על כתב התמורות והתנאים להוצאתו של הפרויקט אל הפועל. חשוב לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות כמו קבלת אישור לתכנית הבנייה, הכרזה על המתחם כפינוי בינוי, האחוז הנדרש להסכמת בעלי הדיירים בפרויקט, הגבלת הזמן לבקשת היתר בנייה, הוצאתו ואישורו מול הגורמים הרלבנטיים, התחלת הבנייה וסיום הבנייה, רישום הבית המשותף ועוד. בהסכם מומלץ לקבוע תנאים לביטול ההסכם ו/או לקבלת פיצויים במידה ואין עמידה בזמנים שנקבעו בהסכם לכל פעולה. מאחר וכניסת ההסכם לתוקף תלויה במספר תנאים אשר אינם ידועים מראש, לדוגמה- קבלת אישור לתוכניות הבנייה ו/או קבלת היתרי בנייה, רצוי לעגן בהסכם מראש תנאים מתלים אשר בהתקיימותם (בפרק זמן שנקבע להם), יכנס ההסכם לתוקף. פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים אשר דורשים ניסיון, מקצועיות ומיומנות בעולם ההתחדשות העירונית, מומלץ שלא להתחיל את התהליך ללא עזרתו של בעל מקצוע מתאים בתחום, לקריאה נוספת: הסכם פינוי בינוי - מאמר מאת דולפין ועמית תמ"א 38 - מה זה תמ"א 38? פרוייקטים לדוגמא - מיזמים תמא 38 פטור ממס שבח הפקעות - תמ"א 38 הפקעת קרקעות תמ"א 38 הפקעות - מה זה בעצם אומר? הפקעת קרקעות למעשה הינה מכירת מקרקעין כפויה. המדינה זכאית לעשות העברה כפויה של זכויות במקרקעין לצורכי ציבור, וזאת מכוח דברי חקיקה שחלקם מנדטוריים וחלקם עכשוויים, וכל זאת תוך פיצויי בעל הקרקע באופן מלא או חלקי. הפקעה היא אקט קנייני ולא תכנוני, ואולם הפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, יכולה להיעשות רק לאחר שקיימת תכנית מאושרת המייעדת את הקרקע לצרכי ציבור ובהתאם לאותה תכנית. למי מותר להפקיע קרקעות? החוק מעניק לשר האוצר (או מי שהוסמך על ידו) סמכויות נרחבות לבצע הפקעות של מקרקעין ללא הסכמת הבעלים. מחד, זכות הקנין היא זכות יסוד על פי חוקי היסוד של מדינת ישראל המוקנת לבעלי מקרקעין, מאידך, למדינה הוקנתה זכות על פי דין להפקיע מקרקעין מהבעלים החוקיים לצורכי ציבור. קרי, הפקעת קרקעות לצורכי ציבור לצורך סלילת כבישים, הנחת פסי רכבת, מבנה ציבורי, הנחת תשתיות, קווי גז, דלק ועוד. הפקעות לפי פקודה זו חייבת בתשלום פיצוי לבעלי הקרקע.חוקי ודיני הפקעת קרקעות, שהתפתחו לאורך השנים, מטרתם לאזן בין אינטרס הכלל בביצוע ההפקעה לבין זכות הקניין של הפרט. חוקים ודינים אלה עוסקים הן במטרות ההפקעה הראויות, הן בהליכי ההפקעה והן בכללי הפיצוי של הפרט בגין ההפקעה. שירותי משרד: משרדנו עוסק בייצוג בעלי קרקעות בהליכים שונים הנוגעים להפקעות של מקרקעין, לרבות הגשת תביעות לביטול הליכי ההפקעה בשל אי-חוקיות או פגמים אחרים בהליכי ההפקעה של המדינה. וכן, תביעות לפיצויים בגין קרקע שהופקעה. המשרד אמון על שמירת זכויות הקניין והזכות לקבלת פיצוי הולם בגין קרקע שהופקעה. לעורכי הדין במשרד שליטה וידע מקצועי רחב ועמוק בחוקי ההפקעה השונים ובדיני ההפקעות המאפשר להם לייצג נאמנה בעלי רכוש שהופקע, הן בכל הנוגע לבחינת חוקיות ההפקעה והן באשר לפיצוי הראוי שישולם בגין הקרקע שהופקעה. יש לשים לב, לפסיקת בית המשפט העליון בעניין עזבון המנוח אדוארד נ' עיריית פתח תקווה (דנ"א 1595/06), שלאורה יש להזדרז בטיפול ובהגשת תביעות פיצויי הפקעה בגין בכל הנוגע לקרקע שהרשות תפסה בה חזקה, שאחרת התביעה עלולה להתיישן. ליטיגציה - תמ"א 38 עו"ד תמ"א 38 ליטיגציהמשרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מטפל בתיקי ליטיגציה בכל קשת ענייני המשפט האזרחי-מסחרי ולרבות: דיני חברות, חוזים, שטרות, בנקאות וכינוס נכסים, גביה הוצל"פ, מקרקעין. לכל עורכי הדין במשרד ניסיון רב ביותר בתחום הלטיגציה , בהופעה בכל הערכאות המשפטיות בבתי המשפט ברחבי הארץ ובהליכי גישור ובוררות. מתוך הבנה מעמיקה בניהול סכסוכים וביתרונות וחסרונות מערכת המשפט הישראלית, ובמטרה להשיג את התוצאה הרצויה והטובה ללקוח - בזמן הקצר ביותר ובעלות הנמוכה ביותר, המשרד דוגל בחתירה לפשרות ויישוב סכסוכים שלא בהכרעה שיפוטית, ומתמחה בכך. משרד עורכי דין מינצר-כרמון, נסים מקיים שיתופי פעולה עם משרדים אחרים המתמחים בנושאי נישה, במטרה להעניק ללקוחותיו את הטיפול השלם והמלא בענייניהם, וכחלק משרותיו מלווה את הלקוחות לכל אורכו של המסלול המשפטי עד לסיומו המוצלח. לקריאה נוספת: השותפים במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים. אם בארזים נפלה מרפסת מה יגידו דיירי התמ"א? גישור ובוררות מהו גישור? גישור ובוררות תמא 38גישור הינו הליך וולונטרי שבו צד שלישי, המגשר, מסייע לצדדים לסכסוך להגיע לפתרון מוסכם. הן הליך הגישור והן תוצאתו הם פרי של הסכמה בין הצדדים. מגשר בעל נסיון עשיר, ידע רחב, חשיבה יצירתית ומיומנות בתחום גישור , יוכל במקרים רבים לסייע לצדדים לסיים את הסכסוך ביניהם בדרך מוסכמת מחוץ לכותלי בית המשפט. סיום הסכסוך דרך גישור עשוי לחסוך לצדדים עוגמת נפש רבה, הוצאות וסיכונים הרובצים לפתחם בהליך המשפטי. מהו הליך בוררות? בוררות הינו הליך שבו מפקידים הצדדים מרצונם את ההכרעה בסכסוך בידי בורר. הליך בוררות נפתח באופן וולונטרי ואולם ההכרעה בו, בשונה מהליך גישור , מחייבת את הצדדים, בדומה לפסק דין שניתן על ידי שופט. הידע והנסיון של מגשר או בורר בתחום הרלוונטי למחלוקת, כמו גם אישיותו ותכונותיו של המגשר או הבורר, הינם בעלי השפעה מרחיקת לכת על הליכים אלו. עורכי הדין במשרדנו עוסקים בתחומי גישור ובוררות בין כמייצגי צדדים ובין כמגשרים ובוררים. עוה"ד במשרד הינם מגשרים מוסמכים ובוררים במוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין.

מבטיחים להשיג לכם את התמורות הטובות ביותר שתוכלו לקבל
כי אנחנו נמנים על חמשת המשרדים המובילים בארץ בליווי בעלי דירות בפרוייקטי
תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. כי אנחנו בעלי נסיון רב מאוד שנצבר במשך שנים רבות בעשרות פרוייקטים. כי אנחנו נדאג לכם כקבוצה ולכל אחד מכם באופן אישי ופרטני ונהיה עבורכם אוזן קשבת. כי אנחנו נשיג לכם את התמורות (המסחריות והמשפטיות) הטובות ביותר שתוכלו לקבל. כי אנחנו נלווה אתכם וננהל עבורכם 'מכרז יזמים' לבחירת היזם המיטבי לפרוייקט - נפנה ליזמים לקבלת הצעות מפורטות, נבחן ההצעות, נקיים פגישה בנוכחות הנציגות עם כל אחד מהיזמים, ונסייע לכם בבחירת ההצעה הטובה ביותר הממקסמת את כלל התמורות לבעלי הדירות. כי אנחנו ננהל עבורכם משא ומתן מסחרי מול היזם שיבחר לצורך מיקסום התמורות לבעלי הדירות. ניהול משא ומתן משפטי מול היזם שיבחר, תוך שמירה על אינטרס הבעלים בלבד (ושמירת העיקרון הטמון בפרוייקט פינוי בינוי, כי הבעלים פטורים מכל תשלום בגין יישום ומימוש הפרוייקט). כי אנחנו נדרוש ונשיג עבורכם את הבטוחות הטובות ביותר באופן שימזער את הסיכון שבעסקה. כי אנחנו נפקח באופן הדוק על כל צעד וצעד שיבצע היזם. בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, נוטריון, מגשר מוסמך, בורר במסגרת המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין ודיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין. מפרסם בקביעות (במהלך למעלה מעשר השנים האחרונות) מאמרים משפטיים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס", ומרצה בתחום ה"ההתחדשות העירונית" בפורומים שונים כגון לשכת עורכי הדין, לשכת השמאים, לשכת המודדים, איגוד המתווכים, מכללות שונות ואחרים. משמש כמ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) וכן מ"מ יו"ר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב), העוסקת, בין היתר, בקידום נושא תמ"א 38 ופינוי בינוי בעיקר במישור החקיקה. השתתף בדיונים בכנסת לקראת הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אתם בידיים טובות חזקות ובטוחות כשאתם במשרדנו - משרד בוטיק המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ונמנה על שורת המשרדים המובילים בארץ בתחום זה.

תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2
במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ"א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתו"ב), גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ"א בדבר הצורך בחיזוק הבנין). אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2? 3 יתרונות בולטים של תמ"א 38/2 ראשית, יש להתייחס לייתרונות חשובים שיש לפרויקטים של תמ"א 38/2: 1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ"א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע מכך, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שכאן, לפי תמ"א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה. 2. בניין חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש. 3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שכאן, לפי תמ"א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חלוף לתקופת הבנייה– ואין ספק כי אופציה זו נוחה יותר מבחינת הדיירים. עם זאת, במקרים מסוימים אפשרות תמ"א 38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 - דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. בעסקאות הנעשות מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר כללי ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם בשוגג והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם בסופו של יום. 10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם 1. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע. 2. תנאי דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהטיח את התשלומים של השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות. 3. ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק. 4. לשים לב לשינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר. 5. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ובין אם זכויות בנייה מכוח תב"ע. 6. הגדרת הממכר: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, קרי מה שטח דירות היזם ומה הוא שטח דירות הדיירים. יש לציין את מספר הדירות המקסימאלי שהיזם יוכל לבנות במסגרת ההסכם ואת מספר הקומות. 7. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים. 8. לשים לב לתכנון הסופי: יש לתת את הדעת שהתכנון הסופי נתון לשינויים. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין. 9. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין. 10.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין. חשוב לזכור כי הסכמי תמ"א 38 תיקון 2 הינם הסכמים מורכבים הדרושים מומחיות מיוחדת וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ"א. ליווי מקצועי של עורכי דין יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך. לקריאה נוספת: תמ"א 38 - הכל על תוכנית מתאר ארצית 38 דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2 תמא 38-2: השרירותיות שבשולי הגבול תמ"א 38 תמ"א 38 - הכל על תוכנית מתאר ארצית 38 הכל על תוכנית מתאר ארצית 38 תוכנית מתאר ארצית 38 - האמצעי לחיזוק המבנים: תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) היא המצאה יצירתית ייחודית לישראל, שמטרתה לעודד את השוק הפרטי לפעול לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק המבנים הדרושים חיזוק, ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית 38. זכויות בנייה נוספות בעלות שווי כלכלי רב אשר נמכרות ליזם כנגד, בין היתר, חיזוק הבניין. יש לציין כי תוכנית מתאר ארצית 38 , במתכונתה הנוכחית, אינה נותנת מענה לאזורי הפריפריה מאחר שזכויות הבנייה שניתנות ליזם שוות פחות מעלות שיפוץ הבניין וחיזוקו באוזרים אלו. קיימות שתי דרכים למימוש הזכויות מכוח התמ"א: האחת, תוספת יחידות דיור למבנה הקיים כנגד חיזוקו. השניה, הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו (להלן: "תמ"א 38/2). תמ"א 38 - תחולה: תוכנית מתאר ארצית 38 חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני 01.01.1980 אשר לכאורה לא נבנו בהתאם לתקן 413. מבנים שנבנו לאחר 01.01.1980 וניתן אישור בכתב על ידי מהנדס כי הם לא נבנו על פי תקן 413 יחולו עליהם הוראות התמ"א המחייבות חיזוק, אך לא יינתנו בגין כך זכויות לתוספות בנייה כמפורט בתמ"א. זכויות הבנייה הנוספות לא יינתנו לבניינים עד 2 קומות שהם בשטח של עד 400 מ"ר. במקרים אלו תיתכן תוספת לשטחי הדירות הקיימות במסגרת התמ"א אך ללא תוספת יחידות דיור חדשות. התמ"א לא תחול על בניינים לא מאוישים וכאלו שהוצא כנגדם צו הריסה. בנוסף, במקומות שבהם נקבעו הוראות בתוכניות מאושרות של "פינוי בינוי" תהא עדיפות לתוכניות אלו על תוכנית מתאר ארצית 38. תמ"א 38 - התמריצים: כאמור, תוכנית מתאר ארצית 38 הינה תוכנית אשר נותנת לדיירם תמריצים כלכליים לביצוע עבודות חיזוק ומיגון של הבניין מפני רעידות אדמה, ואגב כך - שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הרחבת הדירות הקיימות ועוד. תוכנית מתאר ארצית 38 אף כוללת הענקת זכויות להרחבת הדירות הקיימות בבניין, אשר תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) וזאת במטרה לעודד את מיגון הדירות ובניית ממ"דים מפני טילים סיכונים בטחוניים, שאין חולק כי באזורנו הם ממשיים יותר מרעידת אדמה. במסגרת ההסכם מכוח תוכנית מתאר ארצית 38 - הדיירים מעניקים ליזם את הזכות לבנות יחידות דיור נוספת מכוח תמ"א 38, בצירוף ההקלות הניתנות להם בנושא היטל השבחה ומס שבח. בנוסף, בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, באמצעות אישור של תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה יכולה רשות מקומית, להרחיב בתחומה את זכויות הבנייה הניתנות מכוח התמ"א. נכון להיום, מספר רשויות מקומיות (רמת גן, הרצליה, בת ים, ראשל"צ, פ"ת ) אכן קידמו תוכניות מקומיות מפורטות להרחבת זכויות הבניה במסגרת התמ"א, בכדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ביישומה ובכך ליצור תמריץ מספק לביצוע חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התמורות הניתנות במסגרת תוכנית מתאר ארצית 38 פתוחות למו"מ ותלויות במספר גורמים כגון: אפשרויות תכנוניות, מיקום הבניין, היקף זכויות הבנייה הנוספות (קומה אחת או שתיים), פתרון לחניות, קושי הביצוע וכד'. התמורות השכיחות הניתנות, לפחות באזורי הביקוש הן: שדרוג וחידוש הבניין, הוספת מעלית, חדר ממ"ד ומרפסת שמש וכמובן חיזוק יסודות הבניין. התמורות הניתנות מכוח התמ"א משביחות את ערך דירתכם בשעור ניכר. לקריאה נוספת: תמ"א 38 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - נוסח החוק פרויקט תמ"א 38 לדוגמא מחשבון תמ"א 38 פורום תמ"א 38 דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2 דייר סרבן תמ"א 38-2מאת: דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים מבקריו של תיקון 3 לתמ"א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן בפרויקטים של תמ"א 38/2, שבהם נהרס הבניין ונבנה חדש תחתיו (להלן: "הריסה ובינוי"). בפרויקטים אלו נדרשת הסכמה של 100% ולדייר הסרבן יש זכות וטו ויכולת לטרפד כל החלטה – הגם שהיא מיטיבה עם כלל דיירי הבניין. לפיכך נדרש תיקון בחקיקה אשר יאפשר לתבוע תביעה כספית נזיקית כנגד דיירים סרבנים במקרים של הריסה ובינוי מכוח תמ"א 38/2, באותו אופן שאפשר מכוח חוק פינוי בינוי (פיצויים) הידוע גם כחוק הדייר הסרבן. המחוקק בתחילה העדיף להימנע בשלב זה מטיפול בבעיה אך לדיירים ניתן מזור, לאחרונה, על ידי פסה״ד אמיץ של בימ״ש השלום בת״א שניתן ע״י כב' השופט דלוגין, בת.א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ (להלן: "פסה"ד"). בפסק הדין הובא לפתחו של בית המשפט מקרה קיצוני שבו דייר סרבן תמ"א 38 רכש חנות בבניין ברח' סירקין 2 בגבעתיים במטרה אחת ויחידה: לתקוע תריז ולטרפד כל פרוייקט של הריסה ובינוי שהדיירים יחפצו לקדם, למעט אם הדיירים יסכימו שהדייר החמדן/סרבן יהיה הקבלן הנבחר. הדיירים לא הסכימו להפקיד את רכושם היקר מכל בידי מי שמתנהג בצורה כוחנית ודיקטטורית והחליטו להגיש תביעה נזיקית, כנגד הדייר הסרבן בגובה הנזק שנגרם לכל דייר ודייר – קרי שווי ההפרש בין הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש לבין שווי הדירות הקיימות. הדיירים טענו כי למרות שאין להם זכות להגשת תביעה נזיקית כנגד הנתבעת מכוח חוק הדייר הסרבן עומדת להם זכות להגשת תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים כגון דיני תום הלב, חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין; הדייר הסרבן מאידך טען, כי חוק הדייר הסרבן יצר הסדר שלילי, דהיינו מקום בו החוק לא חל מכיוון שהמתחם לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין אפשרות להגיש תביעה נזיקית,בעילות אחרות, כנגד דייר סרבן המתנגד לעסקה של הריסה ובינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי סבירים. ראשית בית המשפט קבע כי חוק הדייר הסרבן אינו מהווה "הסדר שלילי" החוסם הגשת תביעת נזיקית כנגד דיירים סרבנים , במתחמים שלא הוגדרו בחוק כמתחמי פינוי בינוי. בבניין שלא הוכרז על פי חוק כמתחם פינוי בינוי, תעמוד לדיירים, הזכות להגיש תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן מכוח מערכת דינים ו/או חוקים אחרת. " יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא חלק בבחינת הזכויות שלהם בנכס." בנוסף הוסיף בית המשפט כי במקרה הספציפי שעמד בפניו לא היתה כלל פגיעה בזכות הקניין של הדייר הסרבן שכן הוא תמך בביצוע פרוייקט הריסה ובינוי אך העמיד תנאי בלתי סביר לביצועו. בשל כך חייב בית המשפט את הדייר הסרבן במלוא סכום התביעה (2.4 מליון ₪) ואף השית עליו הוצאות משפט בסכום לא מבוטל בסך של 100,000 ₪. אין מחלוקת כי המקרה שנבחן בפסה"ד הינו מקרה קיצון ונדיר שבו הדייר הסרבן ניסה להשתלט על רצונם של הדיירים באמצעות רכישת חנות בבניין, ולכן פסק הדין הינו הגיוני וצודק. נשאלת השאלה האם פסק הדין היה זהה גם במקרים אחרים, למשל כאשר דייר סרבן מתנגד לזהות הקבלן שלא ממניעים זרים ופסולים? או האם התנגדות של דייר סרבן בא בימים שכל רצונו הוא לסיים את חייו בדירה שבה הוא דר היא עילה לחיובו בנזק שסירובו גורם ליתר הדיירים? לשמחתנו הביקורת שהושמעה לא נפלה על אוזניים ערלות. במסגרת תיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), תשס"ח- 2008 (להלן: "חוק המקרקעין") , המחוקק נתן מזור חלקי לבעיית הדייר הסרבן כאשר קבע כי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין במקרה שבו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף יקבלו החלטה לביצוע הפרוייקט. יחד עם זאת, לעניות דעתנו, התיקון לחוק יהווה לכל היותר אמצעי שכנוע ולא ישיג את המטרה שלשמה הוא חוקק, שכן קיימים מספר מכשלות שהמחוקק לא מצא דרך לפתרם: א. נושא הפטור ממס שבח. אין אפשרות לאכוף על דייר לעשות שימוש בפטור ממס שבח המתבקש בדר"כ. ע"י כך היזם חשוף לעלויות נוספות לא מבוטלות. ב. ליווי בנקאי – הבנקשים מתנים את הסכמתם ללוות את הפרוייקט בכך שתהא הסכמה מלאה ומבחינת הבנקים החלטת המפקחת על המקרקעין אשר תחייב דייר אינה מספקת. ג. הדרך שבסופה עתידים הזכויות לעבור על שמו של היזם מסורבלת ומורכבת והיא עלולה לגרום להתדיינויות סרק. לסיכום, אנו עדים כי המגמה שהחלה בשנת 2008 עת הוסרו חלק מהמכשלות לביצוע פרוייקטים תמ"א 38 נמשכת. תיקון 2 לחוק המקרקעין המנסה להסדיר באופן מסוים את נושא הדייר הסרבן הוא סנונית נוספת בדרך ליישום וביצוע פרוייקטים של תמ"א 38/2 ביתר קלות. הכותבים הם עורכי דין המלווים עסקאות מכוח תמ"א 38 לקריאה נוספת: תמ"א 38 הסכמת דיירים תמ"א 38 תיקון 2 תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2 תמ"א 38/2 - תיקון 2 לתכנית תמ"א 38 במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ"א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתו"ב), גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ"א בדבר הצורך בחיזוק הבנין). אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2? 3 יתרונות בולטים של תמ"א 38/2 ראשית, יש להתייחס לייתרונות חשובים שיש לפרויקטים של תמ"א 38/2: 1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ"א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע מכך, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שכאן, לפי תמ"א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה. 2. בניין חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש. 3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שכאן, לפי תמ"א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חלוף לתקופת הבנייה– ואין ספק כי אופציה זו נוחה יותר מבחינת הדיירים. עם זאת, במקרים מסוימים אפשרות תמ"א 38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 - דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. בעסקאות הנעשות מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר כללי ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם בשוגג והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם בסופו של יום. 10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם 1. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע. 2. תנאי דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהטיח את התשלומים של השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות. 3. ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק. 4. לשים לב לשינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר. 5. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ובין אם זכויות בנייה מכוח תב"ע. 6. הגדרת הממכר: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, קרי מה שטח דירות היזם ומה הוא שטח דירות הדיירים. יש לציין את מספר הדירות המקסימאלי שהיזם יוכל לבנות במסגרת ההסכם ואת מספר הקומות. 7. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים. 8. לשים לב לתכנון הסופי: יש לתת את הדעת שהתכנון הסופי נתון לשינויים. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין. 9. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין. 10.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין. חשוב לזכור כי הסכמי תמ"א 38 תיקון 2 הינם הסכמים מורכבים הדרושים מומחיות מיוחדת וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ"א. ליווי מקצועי של עורכי דין יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך. לקריאה נוספת: תמ"א 38 - הכל על תוכנית מתאר ארצית 38 דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2 תמא 38-2: השרירותיות שבשולי הגבול תמ"א 38 הסכמת דיירים הסכמת דיירים ל - תמ"א 38 בפרוייקט תמ"א 38 הסכמת דיירים היא יסוד חשוב אשר בלעדיו קשה לממש את ביצוע התמ"א. בפרוייקט תמ"א 38 הסכמת דיירים חשובה בשלבים שונים כגון: שלב גיבוש נציגות בית מוסכמת, שלב המשא ומתן עם היזם, שלב הכנת התוכניות עד להגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית ועוד. אחוז הסכמת הדיירים הדרוש משתנה בהתאם לסוג תוכנית החיזוק הנדרש. קיימים שלושה סוגים של עבודות חיזוק בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח - 2008 אשר כל אחד מהם מציב רף הסכמת דיירים אחר. הקושי המרכזי ביחס לאחוז הסכמת הדיירים הנדרש, נוגע בדרך כלל, למימוש זכויות בניה נוספות, מעבר לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38, כגון - הקמת חדרי יציאה על הגג מכוח תכניות בניין עיר מקומיות. יחד עם זאת, קיימות אפשרויות להתגבר על התנגדות מצד מיעוט בעלי הדירות גם ביחס למימוש זכויות אלה, וכן קיימת הצעה בשלבי חקיקה לתיקון תמ"א 38 לפתרון בעיה זו. טבלת פעולות תמ"א 38 הסכמת דיירים: פעולה הסכמת דיירים נחוצה ביצוע עבודות חיזוק ללא תוספת בנייה רוב רגיל ביצוע עבודות חיזוק תוך הרחבת הדירות הקיימות בבניין 60% מהדירות בבית המשותף ניצול זכויות מכוח התמ"א, קרי ביצוע עבודות חיזוק תוך הוספת דירות 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף ובכפוף לכך שההחלטה אושרה על ידי המפקחת על המקרקעין. תמ"א 38 - 2: השרירותיות שבשולי הגבול מאת: דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים תמ"א 38 2תמ"א 38 חלה, ככלל, בבניינים בגובה של לפחות שתי קומות או ששטחם הכולל עולה על 400 מ"ר. הרציונאל בקביעת גבול לגובה הבניין ושטחו הינו פשוט – ככל שהבניין גבוה וגדול הסיכון ליציבתו בעת רעידת אדמה גובר, וגדולה הסכנה הנשקפת מקריסת המבנה לחיי אדם. הצורך לקבוע גבול לשם קיומה של ודאות משפטית הינו בלתי נמנע: שכל אדם ידע את חובותיו וזכויותיו; בכל מקום בו נקבע גבול קיימים שוליים של שרירות. ברור כי שולי הגבול השרירותיים גורמים לחוסר סבירות קיצוני שכן הצורך לחזק בניין בגודל של 402 מ"ר אינו שונה באופן ניכר מבניין הקטן במספר מטרים. בפסה"ד שניתן בעת"מ 52720-05-11 ראובן אבן צור ואח' נ' וועדת ערר העניק בית המשפט כלים שימושיים לבחינת תנאי הסף של תמ"א 38 והבהיר כי הגבול שנקבע על ידי המחוקק לא ייחצה בקלות על ידי בית המשפט. בפסה"ד נדון מקרה שבו קבוצת רוכשים רכשה ביום 20.01.10 זכויות במגרש עליו היה בנוי בניין ישן ובו ארבע יחידות דיור. כחודש לאחר מכן, התקבל תיקון 2 לתמ"א (המכונה תמ"א 38 2 ) באופן שהעניק את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם לבניין שנהרס ונבנה מחדש. הרוכשים "ברכו" על תיקון תמ"א 38 2 והגישו בקשה להיתר לבנייה בשטח עיקרי של 818 מ"ר - כאשר 185 מ"ר מתוכם נוספו כתוצאה מתמ"א 38 2 . היתר בנייה ניתן על ידי הוועדה המקומית שקבעה שגובה הבניין הוא 2 קומות ועל פי מדידה שנערכה מטעם הרוכשים, שטחו הוא 401 מ"ר. ערר הוגש על החלטה זאת, אך הרוכשים לא המתינו להחלטת וועדת הערר והרסו בסמוך להגשת הערר את הבניין ובכך מנעו את האפשרות לבצע מדידה נוספת שלו. וועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי הבניין אינו עומד בתנאי הסף של התמ"א והפחיתה 185 מ"ר מהיתר הבנייה. הרוכשים הגישו עתירה מנהלית כנגד החלטת וועדת הערר ובה טענו שתי טענות עיקריות: ראשית כי גובהו של הבניין עלה על 2 קומות; שנית, כי שטחו הכולל של הבניין על פי ההיתר הוא 396 מ"ר ואולם בפועל הבניין נבנה בחריגות מינוריות שניתן היה לאשרן ואשר הביאו אותו לשטח העולה על 400 מ"ר. בית המשפט אישר כי השטח שהותר לבנייה כולל מרפסות עמד על 393 מ"ר. יצויין כי הריסת הבניין בטרם עת ולפני שהתבררה המחלוקת בוועדת הערר עמדה לרוכשים לרועץ וגרמה לה לנזק ראייתי שכן לא ניתן היה לאשש את טענותיהם כי שטח הבניין הכולל עלה על 400 מ"ר. כמו כן, אישרר בית המשפט כי השטחים יחושבו לפי תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים), וכי בשטחים המחושבים ייכללו אך ורק שטחים שנבנו על פי היתר בנייה כדין שכן אין זה הגיוני שאדם שביצע עבירת בנייה יצא נשכר ממנה. בנוסף, קבע בית המשפט, בניגוד להחלטת וועדת הערר כי הקריטריון לקביעת הזכות לקבלת הטבות התמ"א הינו גובה הבניין ולא מספר קומותיו. לפיכך כדי שבניין יעבור את תנאי הסף של התמ"א יש לבחון, האם גובהו של הבניין עולה על גובהן של שתי קומות, לפי הגדרתה של קומה בעת אישור התמ"א – 1.8 מ'. על פי פסה"ד ייתכן בניין בעל קומה אחת ובגובה, לפי התק הרוכשים הדגישו בלהט את חשיבות התמ"א ואת הצורך במתן תמריצים כלכליים לעידוד חיזוק מבנים ישנים. השימוש בטיעון זה על ידי הרוכשים, אשר קנו את המגרש והבניין הבנוי עליו כחודש לפני שתוקן תיקון 2 לתמ"א, הרסו את הבניין הישן והחלו לבנות את החדש תחתיו, וזאת מבלי שהתקבלה החלטה סופית המעניקה להם את זכויות הבנייה הנוספות מכוח התמ"א, נדחתה, בצדק יש לומר, על ידי בית המשפט. ייתכן ובמידה והיה צורך אמיתי של דיירים לחזק את ביתם וזכויות הבנייה מכוח התמ"א היו מהוות תמריץ כלכלי אמיתי לחיזוק הבניין, ולא היה נעשה, נסיון על ידי יזמי נדל"ן למקסם את זכויות הבנייה באיצטלה של צורך בחיזוק הבניין, היו וועדת הערר ובית המשפט מוצאים את הדרך להעניק לדיירים את החוקית לחיזוק הבניין. הכותבים הם עורכי דין המלווים עסקאות מכוח תמ"א 38

לתמ"א ‭ 38‬ יתרונות רבים מהחסרונות. חשוב להקפיד על הכללים ו"להצטייד" בעו"ד מתאים
אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות לימור ארבל עו"ד, שמאית מקרקעין, מגשרת ובוררת מוסמכת תמ"א ‭ 38‬ מהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור בישראל, בשל חוסר מתמיד בקרקעות באזורים המבוקשים. בכל סוג של תמ"א יש יתרונות וחסרונות, אך אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות. כיצד לפעול ומה תפקיד העו"ד המייצג? כדי שאתם, הדיירים בעלי הקרקע - המרכיב החשוב ביותר בעסקה, תצאו מרוצים ואף נשכרים, עליכם: ראשית, לבחור ועד מייצג של בעלי הדירות; לאחר מכן לשכור את שירותיו של משרד עו"ד שייצג את בעלי הדירות, רצוי מאוד משרד המתמחה במקרקעין. חשוב לציין שהעו"ד אמון על הגנת זכויות בעלי הדירות, כולל השגת בטוחות מטעם היזם, ניהול משא ומתן מול קבלני הביצוע, יזמים, רשות מקומית, וכן על רישום הדירות, הן החדשות והן הישנות לאחר גמר הבנייה במשרדי הטאבו/פנקסי הרישום. עלות השכר של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם ע"י היזם/הקבלן הנבחר לביצוע עבודות חיזוק המבנה, עד לגובה מקסימלי שהיזם קובע; סכום זה משתנה מיזם ליזם ולרוב מוסכם על כולם. אלמנטים רבים עומדים בפני עוה"ד המלווה פרויקט מורכב שכזה, החל מטיפול בדיירים סרבניים ועד חוזים שאמורים להגן על בעלי הדירות מול קבלני הביצוע, עמידה בלוח זמנים ובנייה עפ"י התקן שנקבע מראש עם הדיירים. בנוסף - לבחון האם הדיירים יוכלו לשהות בדירה בעת החיזוק והוספת השטחים לדירות? שכן מדובר באתר בנייה לכל דבר ועניין, ואז נכנס נושא בטיחות וביטחון הדיירים. אלו דברים שלרוב לא מודעים להם בעת הכנת חוזים, והם יצופו למעשה רק בתחילת הבנייה. חשוב - בשלב המשא ומתן עו"ד מקצועי יכול למקסם זכויות לבעלי דירות, שכן הוא מודע לערכה ושווייה של הקרקע עליה מבוצעת התמ"א ‭ 38‬ בעת התהליך. איזה תמ"א תתאים לבניין שלכם – האם חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה מחדש? כאשר מבוצעת בבניין תמ"א ‭ 38/1‬ (חיזוק ושיפוץ), הדיירים נדרשים להמשיך ולהתגורר בתוך הבניין תוך כדי עבודות הבנייה על ידי הקבלן (לחיות באתר בנייה למעשה). לעומת זאת, בתמ"א ‭ 38/2‬ הדיירים מפנים את הבניין, מקבלים דמי שכירות ראויים ובתום הבנייה חוזרים לבניין חדש לגמרי. עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2‬ מדובר בבניין חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין. ליזם נוח יותר להתחיל את הבנייה על מגרש ריק לעומת בנייה על בניין ישן שיכול לזמן הפתעות בדרך; כלומר בתמ"א ‭ 38/1‬ הסיכויים לסטות מהתכנון הכלכלי הם גבוהים מאוד לעומת תמ"א ‭ 38/2‬ שם הסיכוי קטן מאוד, של כ-%‭.5 ‬ גם מבחינת הבנק המלווה יש עדיפות לתמ"א ‭ 38/2‬ של הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק והוספה ובמצב של תמ"א ‭ .38/1 ‬ לעומת זאת, הוצאות היזם בתמ"א ‭ 38/1‬ נמוכות בהרבה מההוצאות להן נדרש היזם בתמ"א ‭ .38/2 ‬ הבדל נוסף – בתמ"א ‭ 38/1‬ נדרשת הסכמה של כ-%‭66 ‬ מהדיירים בלבד, לעומת כ-%‭80‬ מהדיירים בפרויקט של תמ"א ‭ .38/2 ‬ "עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2 ‬ מדובר בבניין חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין" הפריפריה תעלה על מפת התמ"א בעתיד הנראה לעין יזמים מעדיפים לבצע פרויקטים מסוג תמ"א ‭ 38‬ במרכז הארץ, שכן אלו נהנים מביקושים גבוהים אל מול ההיצע הנמוך של עתודות הקרקע, מהם נגזרים מחירי נדל"ן גבוהים. לעומת זאת קיימת בעיה רצינית בפריפריה, שם אין דרישה גבוהה לדירות, ומנגד מדובר במבנים מאוד ישנים שנבנו מהר על מנת לספק דיור לעליות הרבות שהיו בשנות החמישים והשישים. כמו כן, הרווח ליזמים לפעמים שלילי, והממשלה מציעה כל מיני הטבות ליזמים שיעשו כן. בשנים האחרונות, עם תנופת הרחבת התשתיות, סלילת כבישים מהירים, רכבת ישראל שמגיעה עד שדרות, רכבת העמק מחיפה לעמק בית שאן, ועוד מהלכים שמקרבים את הפריפריה למרכז, יהפכו בסופו של יום את אותם אזורים לאטרקטיביים עבור יזמים בעתיד הנראה לעין. חשוב לציין שליזם עלויות רבות בבנייה, מאחר שבהרבה מקרים רשויות מקומיות דורשות שיפור תשתיות כתנאי להיתרי בנייה ואישור ביצוע הפרויקט במבנה כזה או אחר. לכך עלולה להיות השפעה רבה על עלויות הבנייה, שאותן כמובן ישלמו בסופו של דבר הדיירים שירכשו את הדירות החדשות. עסקאות רבות מתפוצצות מאחר שבעלי הדירות דורשים מהיזם לפעמים את הבלתי אפשרי, וחשוב שגם כאן יהיה איש מקצוע ש‘יעשה שכל‘ לדיירים הפונים לתמ"א. פעמים רבות פונים אליי אנשים שחתמו מול יזם כזה או אחר, ובבדיקה לעומק אני מגלה שהיזם נעל את החוזה הראשוני בתאריך ארוך טווח. חשוב מאוד לא לחתום מול שום גורם לפני בדיקה מול עו"ד מקצועי. לסיכום, פרויקט תמ"א ‭ 38‬ הינו פרויקט מבורך המספק לכלל הגורמים רווחים רבים: 1) מיגון מבנים מפני רעידת אדמה עפ"י תקן מחמיר 2) שדרוג והגדלת דירות ישנות 3) הוספת חניה ושדרוג תשתיות הבנייה סובב הבניין 4) שדרוג וחזות פני העיר 5) הגדלת היצע דירות חדשות יש חשיבות עצומה להמשיך ולקדם את תוכניות תמ"א ‭ ,38‬ המהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור, לנוכח המחסור בקרקעות באזורים המבוקשים. את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה מאת: עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע עו"ד רועי שובל עו"ד עמית יושע על אף שתחום ה
התחדשות העירונית מצוי בשנים האחרונות בלב השיח הציבורי, כך שלכאורה נדמה לעתים כי מספר המומחים בתחום שווה פחות או יותר למספר בעלי הדירות, בפועל, מספר הגורמים המקצועיים בתחום הינו מוגבל ביותר. בכל עסקת התחדשות עירונית יש שני צדדים, בעלי דירות מצד אחד והיזם מצד שני, אשר מנהלים ביניהם משא ומתן. השוני במדיניות התכנון של הערים ובשווי רכיב הקרקע השונה בין עיר לעיר ואף בין שכונות ואזורים שונים בתוך אותה עיר, משפיע מהותית על התנאים הכלכליים של כל עסקה. המידע והידע המאפשרים ניתוח תכנוני וכלכלי נכון של העסקה, מצויים ברובם בידיו של היזם שהוא בד"כ הצד המנוסה והמקצועי יותר מבין השניים. מצב דברים זה, מאפשר ליזם (לכאורה) לנהל את המשא ומתן עם בעלי הדירות באופן יותר מושכל. כל זאת על אף העובדה הבסיסית כי "כלי המשחק", קרי הקרקע וזכויות הבנייה, הנם בבעלות בעלי הדירות, אך אלה, בשל בוסריות השוק ובשל העובדה שמרבית בעלי הדירות הנם חסרי ניסיון ממשי בתחום ההתחדשות העירונית, אינם יודעים בפועל איך ניתן למקסם את התמורות כנגד מכירת זכויותיהם בקרקע. בעולם הדיור המסורתי, התמודדות בעל הדירה פשוטה הרבה יותר, שכן הידע הנדרש לצורך ביצוע העסקה זמין באופן יחסי. בעל דירה המעוניין למכור את דירתו, יכול להשיג את המידע בבדיקה פשוטה, בין אם באמצעות לוחות המכירה המקוונים, בין אם באמצעות אתר רשות המיסים ואתרים זמינים אחרים, ובין אם באמצעות עבודת שטח בשיתוף מתווכים. לעומת זאת, בתחום ההתחדשות העירונית, ובמיוחד בתחום תמ"א ‭ ,38‬ קשה ומורכב להעריך את שווי העסקה והתמורות הראויות בגינה. לעתים יזם אחד מציע תוספת בנייה של ‭ 12‬ מ"ר, לעומתו השני מציע תוספת בנייה של ‭ 25‬ מ"ר, וכל אחד מבין היזמים "מוצא" את הסיבות לנמק את ההיגיון התכנוני והכלכלי של הצעתו, אך בפועל לאדם מן הישוב קשה לדעת מהי התמורה ההולמת וההוגנת ביחס לאותה עסקה. בהקשר זה יש לזכור כי המונח תמורות "ראויות" או "הוגנות" אינו שקול לתמורות "מופרזות". נתקלנו לא אחת במשאים ומתנים לא מקצועיים בין בעלי דירות ליזם, שבמסגרתם התחייב היזם לתת לבעלי הדירות תמורות מופרזות על מנת שאלה יבחרו בו. בעלי הדירות מצדם, "ניצחו" על פניו במשחק הכוחות, אך בפועל, שני הצדדים הפסידו שכן הפרויקט לא יצא אל הפועל כתוצאה מהעדר כדאיות כלכלית או מהסתמכות על זכויות בנייה שאינן קיימות. לפיכך, אמרו מעתה כי תמורות ראויות הן כאלה אשר ימקסמו את זכויות בעלי הדירות, כל עוד הן מותירות רווח סביר ליזם, על מנת לאפשר קבלת ליווי בנקאי לפרויקט ולהוציאו לפועל. שאלון בין בעלי ניסיון בחירת היזם יכולה להתבצע במספר דרכים. הדרך הקצרה, אשר ברוב המקרים תביא לתוצאה עסקית פחות טובה עבור בעלי הדירות, היא פנייה ליזם אחד או לחלופין קבלת הצעה של יזם אשר פנה אל בעלי הדירות לאחר שאיתר את הבניין כמתאים לביצוע הפרויקט. מסלול חלופי, המומלץ על ידנו ואשר הוכיח עצמו בפועל בעשרות פרויקטים המנוהלים על ידי משרדנו, הנו עריכת מעין "מכרז" בין יזמים. המכרז מתחיל באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות למספר יזמים פוטנציאליים העונים על קריטריונים מוגדרים לפרויקט (כגון ניסיון קודם בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובעיר הספציפית בפרט, היקף פעילות התואם את הפרויקט וכיוצא באלה). הפנייה ליזמים הפוטנציאליים מבוצעת באמצעות שאלון אותו מתבקשים היזמים למלא לאחר בדיקות ראשוניות שיערכו לעניין ההתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט. השאלון ליזמים כולל התייחסות לכל הסוגיות העקרוניות הרלוונטיות, הן בהיבט התכנון והן בהיבטים מסחריים ומשפטיים, כגון תוספת שטח, הקומה והכיוונים שבהם תמוקם הדירה החדשה, סך הדירות והקומות שייבנו בבניין החדש, לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, הערבויות שיינתנו להבטחת זכויות הבעלים ועוד. קבלת מענה ותשובות ברורות ביחס לכל הסוגיות הנ"ל, יאפשר לנציגות בסיוע עורכי הדין המלווים להשיא את התמורות המסחריות לבעלי הדירות, לקבל כבר בשלב התחרותי את הסכמת היזם לסוגיות המשפטיות העומדות במחלוקת, להשוות בין ההצעות השונות, ובסיום התהליך לקבל החלטה מושכלת באיזה יזם לבחור לצורך תחילת משא ומתן מלא ומפורט, אשר ינוהל על בסיס כל התמורות אשר סוכמו במסגרת המענה לשאלון. באמצעות הליך המכרז והתחרות ההוגנת בין היזמים, יצליחו בעלי הדירות לגשר על חוסר ופערי המידע, הואיל והיזמים ישתפו את הבעלים במידע המצוי ברשותם, ינהגו ביתר שקיפות ויציעו הצעה תחרותית יותר, מתוך רצון וכוננה לזכות במכרז. מניסיוננו הרב בהליכים שכאלה (בעיקר באזורי הביקוש), כוחות השוק עושים את שלהם וההליך התחרותי מאפשר להגדיל את התמורות ולהגיע בזמן קצר בהרבה להסכם טוב יותר עבור בעלי הדירות. מכרז היזמים הינו גם אמצעי לסינון הצעות, אשר ללא הליך זה היו עלולות להיחשב לרלוונטיות וקורצות בעבור בעלי הדירות. הכוונה היא בעיקר לאותן הצעות מפתות אך לא ראליות, כאלו שללא אותו "בנצ‘מרק", שיוצר המכרז, קשה היה לנפותן מבעוד מועד. כך לדוגמא, אם במכרז הגישו חמישה יזמים הצעה לתוספת שטח של כ- ‭ 12‬ מ"ר, בעוד היזם אחד בודד הציע תוספת של ‭ 30‬ מ"ר, הרי שהליך המכרז יגרום להדלקת נורת אזהרה, שהנה לפנינו חשש לגורם שאינו מקצועי שהגיש הצעה לא ריאלית. תפקידם של עורכי הדין המלווים בהליך המכרז, משתנה בהתאם לרמת המעורבות של נציגות בעלי הדירות. כך למשל, ישנן נציגויות אקטיביות, הרואות בעו"ד כשותף לתהליך, אך בפועל הן אלו אשר מובילות את התהליך והן בוחרות את היזמים שיתמודדו במכרז. מנגד, ישנן נציגויות פחות דינמיות, הרואות בעו"ד כמוביל ומנהל התהליך, ומשום כך אחראי גם לאיתור היזמים הפוטנציאליים. כך או כך, ניסיונו והיכרותו של עו"ד עם השוק ושחקניו קריטיים להצלחת מהלך זה. יש לזכור כי רמת התמורות לבעלי הדירות בעסקה היא פרמטר חשוב אך לא יחיד. לא פחות חשוב מכך הוא בחירת יזם בעל ניסיון ומוניטין התואמים את הפרויקט. בנוסף חייב היזם להפגין גמישות ויכולת לפתור בעיות וקשיים אשר כאלה יש למכביר. הכותבים הנם שותפים במשרד עורכי הדין שובל - יושע, המייצג בעלי דירות ויזמים בלמעלה מ- ‭ 200 ‬ פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית חמשת כללי זהב: כך תגיעו להסכם תמ"א ‭ 38 ‬ חתום בתל אביב תוך שנה מקסימום! יוסי חסון מי אמר שלוקח שנים להגיע להסכם חתום מול יזם? אם תעמדו בכללים שלפניכם, כללים שנכתבו על סמך ניסיון של שנים בהתנהלות אישית עם דיירים, הולכת תהליכים וביצוע של עשרות פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ בעיר, תוכלו להגיע למצב של חוזה חתום תוך תקופה מקסימלית של שנה. תאמינו, כי הכדור נמצא בידיכם: שלב ראשון: בדיקת נכונות - דייר עם רצון ומוטיבציה הוא זה שעושה את כל השינוי. היוזמה הראשונית היא הקריטית, במהלכה יש לבדוק 'את הדופק' של הבניין, להבין לאן נושבת הרוח ובאמצעות אסיפות דיירים ופגישות אישיות לבדוק את רמת הנכונות עימה יוצאים למערכה. שלב שני: בדיקת הצעות – יש לפנות ללא יותר מחמישה יזמים, אך לא פחות משניים, על מנת לבחון מבעוד מועד את ניסיונם, איתנותם הכלכלית ואת העומדים מאחורי החברה. על נציגות הבניין שגובשה לבחון את ההצעות, להשוות ביניהן, לחקור אותן עיסקית תכנונית ולהקשות בשאלות על היזמים באשר להיתכנותן ולגרום לבלבול הדיירים. שלב שלישי: בחירת היזם - לאחר שבוחנים את ההצעות, על הנציגות להתגבש לכדי הצעה אחת מועדפת. לא נכון יהיה להציג בפני הדיירים שתי אלטרנטיבות, שכן הדבר למעשה מייתר את העבודה הרבה והחשובה שביצעה הנציגות לאורך התקופה. שלב רביעי: כינוס אסיפת דיירים לבחירת היזם – זה השלב הקריטי של התהליך, במהלכו מציג היזם הנבחר את התוכנית הכוללת בפני הדיירים, ואלו עומדים בפני שאלה אחת פשוטה אך טעונה: כן, או לא? במידה שהתשובה חיובית, קיבלו הדיירים את המלצת הנציגות והבניין ממשיך הלאה לגיבוש חוזה מול היזם. במקרה שהתשובה שלילית, על הנציגות להציג מועמד אחר לבחירת דיירי הבניין. שלב חמישי: מומנטום והמשך תהליך – לאחר הבחירה אין להרפות, ובמקביל לבחירת היזם, יש להחליט על הצוות המקצועי שילווה את הדיירים עד לחתימת החוזה המיוחל, ובהליכים הנוספים שלאחריו. בשלב זה בוחרת הנציגות עו"ד ומפקח מטעם הדיירים שידאגו להטמיע את כל הנקודות המשפטיות והמקצועיות בטיוטות החוזיות. בחירת גורמים מקצועיים בשלב מוקדם יותר גורמת להכנסת גורמים קשורים או מקורבים המקבלים בסופו של דבר תמורות על חשבון הדיירים. התוצאה: מתכון מנצח להסכם בתוך שנה! הכותב, יוסי חסון – מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל החברה פעילה בתחום התמ"א ‭ 38‬ מתחילת דרכו. לחברה מעל 50 פרוייקטים פעילים בעיקר בעיר תל-אביב. רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו ♦ לא יתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, הופך לכלי שמאפשר לוועדות תכנון לכרסם ברווח היזמי, כשזה צפוי להיות גבוה יחסית מאת: נחמה בוגין ההתחדשות העירונית היא יעד לאומי, ותחום הפינוי-בינוי הוא חוד החנית בפרויקטים מסוג זה. אלא שנראה כי לעיתים, עינן של רשויות המדינה צרה ביזמים (ודיירים) שצפויים להרוויח מן הפרויקטים הללו. לפני כשלוש שנים יזם משרד המשפטים את תקן ‭ ,21‬ אשר לפיו שמאי מקרקעין מעריך את היתכנותו הכלכלית של כל פרויקט פינוי בינוי. חוות הדעת השמאית מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כחלק מהליך אישור התוכנית החדשה המבוקשת על ידי היזם. הנושא העיקרי הוא כמות יחידות הדיור שתאושרנה בתוכנית החדשה, או יותר נכון "המכפיל" - היחס בין כמות היחידות המבוקשת לעומת זו הקיימת כיום. המדינה רצתה, ובצדק, למנוע מצב בו פרויקט נתקע באמצע הדרך בשל חוסר היתכנות כלכלית, או שיזמים מתוודעים לבעיית ההיתכנות הכלכלית בשלב מאוחר מדי. התהליך ליישום התחדשות עירונית במתחם מגורים, אשר בסופו של דבר תורם ליזמים, לדיירים ולרשויות, מלווה בעבודה מאומצת של השמאי אל מול ועדות התכנון, שתפקידן לבחון ולאשר את התוכנית המבוקשת. כאמור, תפקידו המרכזי של שמאי מקרקעין בהליך התכנוני הינו בחינת כלכליות הפרויקט, בהתחשב באופיו הייחודי ובעלות הקצאת דירות חלופיות לדיירי המתחם המקוריים. בנוסף, מחשב השמאי את התמורה הספציפית הראויה לכל דייר ודייר - איזו דירה יקבל? באיזו קומה בבניין? מה שטחה? וכן הלאה. במקביל, הוא מסייע במלאכתם של עורכי הדין ומומחי המס בסוגיות המיסוי המסועפות והייחודיות שעולות בפרויקט פינוי בינוי, ובוחן מבעוד מועד את החשיפה של היזם לנושא זה ולהיטלים השונים. למעשה, שמאי המקרקעין הוא זה שמנהל כיום עבור היזם את ההבנות והסיכומים מול הרשויות באשר לזכויות הבנייה בפרויקט, ובנוסף מהווה גורם מגשר ואמין על הצדדים בהליך הרגיש והעדין של חלוקת זכויות ראויה בין הדיירים לבין היזם. רף מינימום, לא מקסימום מניסיוני הרב, שנצבר בהכנת מאות דוחות מסוג זה, אני יכולה להעיד על כך שנוכחות השמאי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית היא הכרחית כבר בתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון בזהירות היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שמעוניינים בקבלת תמורה ראויה, והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כמתחם "פינוי בינוי", בין היתר בגלל סוגיית הפטור מהיטל השבחה. למרות זאת, נראה כי המידע המופק מן הדו"חות הללו מנוצל לעיתים לרעה על ידי רשויות התכנון, שכן הן דורשות את צמצומן של זכויות בנייה כאשר הן רואות כי ליזם יהיה מדי רווח מבחינתן. תקן 21 צריך להציב רף מינימום בלבד להבטחת היתכנות הפרויקט והוצאתו לפועל, אך אסור שהתקן יהפוך לרף מקסימום! לא יתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, הופך לכלי באמצעותו ועדות תכנון מכרסמות ברווח היזמי, כאשר הצפי הוא לרווח גבוה יחסית לטעמן. אנו מצויים בשוק חופשי ואל למדינה להתערב בעסקאות שכאלו. רווח יזמי אינו מילה גסה! שיקול הדעת של רשויות התכנון צריך להיות כפוף אך ורק לכמות הדירות הראויה במתחם משיקולי תכנון בלבד, ובלבד שהיא כלכלית. אל לרשויות התכנון לתת ל"זנב לכשכש בכלב" ולצמצם את כמות היחידות הראויה תכנונית רק כי תחשיב שמאי מראה על לפרויקט ריווחי מדי. לסיכום, פרויקטים של פינוי בינוי אשר מהווים ועתידים להוות את חוד החנית של פתרון מצוקת הדיור לפחות בעשור הקרוב, ראוי שיתאפשר בהם מיצוי של מלוא הפוטנציאל התכנוני בקרקע; ראוי כי התקן השמאי 21 המהווה אבן דרך משמעותית בהליך ייושם בזהירות ובשיקול דעת נרחב, ויהווה רף מינימום בלבד. נוכחות השמאי בפרויקטים של התחדשות עירונית היא הכרחית כבר בתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון בזהירות היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שמעוניינים בקבלת תמורה ראויה, והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כמתחם "פינוי בינוי", בין היתר בגלל סוגיית הפטור מהיטל השבחה. למרות זאת, נראה כי המידע המופק מן הדו"חות הללו מנוצל לעיתים לרעה על ידי רשויות התכנון שיקול הדעת של רשויות התכנון צריך להיות כפוף אך ורק לכמות הדירות הראויה במתחם משיקולי תכנון בלבד, ובלבד שהיא כלכלית. אל ל רשויות התכנון לתת ל"זנב לכשכש בכלב" ולצמצם את כמות היחידות הראויה תכנונית, רק כי תחשיב שמאי מראה על רווח "גדול מדי". להתחדש בחוכמה ובהתחשבות לצופף ולבנות לגובה, ולא לשכוח את השטחים הציבוריים וההיבטים החברתיים, את השכונות הישנות ואת כלל תושבי העיר מאת: מועלם דני מועלם דניאל אדריכל ומתכנן ערים הרפורמה בשוק הנדל"ן היא הזדמנות לחיזוק מרכזי ערים מזדקנים, לתוספת יח"ד חדשות לצעירים, מתבגרים וקשישים, וחיזוק הזהות המקומית העירונית. לאורך שנים רבות, ראשי ערים לא קידמו תוספת יח"ד בעירם כקטליזטור להתחדשות העיר בשל הסיבה שהדבר אינו כלכלי עבורם בתחזוקת העיר. התנהלות זו והעדר מדיניות סדורה יצר כשל בתחום הרחבת התשתיות וכתוצאה מכך הפתרונות כיום מורכבים יותר ודורשים שיתוף פעולה מצד הרשות המקומית ותושבי העיר, תוך התייחסות לרווחת הקהילה המקומית במקביל לציפוף העירוני ולשדרוג מרכזי הערים. בסקרים שנעשו נמצא כי שכונות ישנות קופחו ביחס לשכונות חדשות שנבנו סביבם, ונוצר קיטוב בין השכונות החדשות לוותיקות מהן יש הגירה. על מנת לאזן את המצב שנוצר יש לפעול להגדלת ההיצע במרכז העיר, תוך כדי פיתוח השכונות הוותיקות בהיבט החברתי והפיזי, חידוש והגדלת בתי ספר, מרכזים קהילתיים, מרכזי אומנות וכו' יחד עם עיבוי הבינוי. בהליך התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון שיקולים חברתיים כבדי משקל כגון: גודל דירות ותמהיל דירות - התחדשות עירונית יוצרת מגוון דירות בגדלים וערכי שוק שונים, תוך התאמתן לסוגי האוכלוסייה הצרכנית במקום. יש לבחון ולדרוש מגוון דירות בראייה שכונתית כוללת, ולא במבחן הבית הבודד. הרכב אוכלוסייה - טובת האוכלוסייה הוותיקה צריכה לעמוד בראש מעייני הרשות המקומית בהתחדשות עירונית. יש להימנע מדחיקת האוכלוסייה הוותיקה לשוליים תוך היעדר מתן מענה לצרכיה ומגבלותיה. יחד עם זאת, יש לשלב בהתחדשות עירונית מענה לדיור בר השגה בשילוב עם אוכלוסייה חזקה וחדשה. העמסה על שטחים ציבוריים - הגדלת הציפוף והאוכלוסייה מעמיסה על השטחים הפתוחים ומחייבת מענה ציבוריי בדרך של שטחים ציבוריים לצרכי התושבים . להגברת השטחים הציבוריים יש להתייחס אל הרחוב הנמצא בשוליי הבית והזמין לתושב בזכוכית מגדלת , לתכננו כך שיהיה חלק מהשטח הפתוח הנדרש באמצעות מעברים מתאימים , שבילי אופניים, אזורי הצללה, החדרת אור , שדרה , יצירת אזורי שהייה נקודתיים לצמצום תנועה לעבר פארקים מרוחקים ופרופורציה מתאימה של חלל הרחוב והתאמת רוחבו לגובה הבניינים. הרחבת דירות וציפוף - הימנעות מנזק אורבני מחייבת הימנעות מציפוף יתר, וזאת על ידי הקצאת מקורות מימון ציבוריים כדי למנוע הכתבת רמת הציפוץ ע"י אינטרסים כלכליים. הקטנת צפיפות הבנייה ע"י צמצום נפח הבנייה והגדלת השטחים המשותפים הצמודים למבנים, יתאפשר באמצעות הגדלה מבוקרת של שטחי הדירות הקיימות כיום ובהתאמה לצרכי החיים. שיתוף ויידוע הציבור – בתכנון ועיצוב אורבני נשאלת השאלה כיצד מרגיש התושב המשתמש בעיר, והאם העיר נותנת מענה ראוי לצרכיו האנושיים המתמשכים של התושב. יש להציג את היתרונות והחסרונות של חלופות התכנון האפשריות ושימוש ביועצים מקצועיים קהילתיים מהתחום החברתי. ציפוף עירוני בנייה לגובה ומגדלים - התפתחות נכונה של עיר אינה מתבטאת בהרחבת גבולותיה ושטחה רק בדרך של הקמת בניינים גבוהים ומגדלים, כי אם בדרך של חיזוק המרכז הקיים ע"י צמצום השטחים הפתוחים, מה שמחייב הגדלה של מרכזי תרבות להגברת הזהות המקומית. החזרה אל העיר המתאפיינת במבוגרים שנוטים לחזור אל למקום בו יש מרכזי צריכה יום יומית וזמינות מירבית, מעודדת את האצת הבנייה לגובה. על הבנייה להיעשות בהתאמה לאוכלוסיית היעד, הכוללת משפחות מרובות ילדים, ללא קשר למעמד סוציו-אקונומי, אשר "מעמיסות" על השטחים המשותפים. תוכניות ארציות מעודדות ציפוף אוכלוסייה המחייב בנייה לגובה, אשר מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע ומאיצה תוכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית. בנייה לגובה הינה חשובה לפיתוח עירוני, מהווה קטליזטור לפיתוח הרחוב והשכונה ומאפשרת לתושב לקבל היצע של שירותים עירוניים נגישים יותר.ניתן לצמצם את הציפוף גם בשילוב של הקטנת בזבוז השטחים שהינו תולדה של הקצאת שטחים יתרה לשטחי ציבור וכלי רכב, ובכך לחזק את הבנייה המרקמית הקיימת. על מנת לאפשר ציפוף אורבני ברמה של ‭ 30-50‬ יחידות דיור לדונם קרקע, אין צורך במגדלים, ניתן לשלב גם בנייה מרקמית של ‭ 7-9‬ קומות המאפשרת הגדרה ופיתוח נכון של הרחוב למשתמש, ומהווה חלק מהליך עיור וציפוף מרכזי הערים. על מנת שהבנייה לגובה לא תהיה חריגה יש לבצעה כמקבץ של בניינים גבוהים ולא כיחיד. מגמת הגידול המתמשכת במספר הדירות בבניינים רבי קומות, הינה צורך לאומי ותהפוך לנחלת הכלל מהטעמים של העדר קרקע, התחדשות עירונית ותמ"א ‭ .38 ‬ הגדלת היצע של מגדלים מביאה להקטנת שיעור המתנגדים למגורים בהם, למרות היות המגדל ביטוי של חוסר שוויון חברתי ואלמנט מאיים מבחינה כלכלית על כלל האוכלוסייה, כולל האמידה יותר שהיא גם מבוגרת, שמרנית ובררנית יותר. מגדל משמש אכסניה לפעילות ושימושים מעורבים של מגורים, מלונאות, מסחר ומשרדים, תוך חיסכון בשעות רבות של ניידות משכונות ורחובות מרוחקים למוקדים מרכזים ואזורי תעסוקה בעיר. חשש המשתמש מעלויות אחזקה גבוהות מחייב מציאת פתרונות יצירתיים להפחתתן, כגון הצמדת שטחים מניבים בבניין לטובת הדיירים, הקמת קרן שיפוצים עירונית בשיתוף הרשות המקומית, תחזוקת השנים ראשונות על חשבון היזם במסגרת עלות ההקמה, שילוב אלמנטים מניבים כגון שלטי פרסום, חיוב לבנייה ירוקה ואלמנטים חוסכי אנרגיה, הגדלת מספר הדירות וגובה המגדל לשם צמצום עלות אחזקה לכל דירה, וכן פעילות הסברתית להסרת חסמים פסיכולוגיים. דבר המנכ"לים המשותפים במדלן קוראים יקרים, כשהחלטנו במדלן לבצע את ארגון הידע על שוק ההתחדשות העירונית בישראל, העמדנו לנגד עינינו בראש ובראשונה את הדיירים בעלי הזכויות. מדובר באנשים מהיישוב, כמו הסבתא מרמת גן והנכד שמסייע בידה, המורה, המהנדסת, והמוסכניק, אשר מוצאים את עצמם מתמודדים עם סיטואציה שאינה קשורה כלל לעולמם. שום דבר בחייהם לא הכשיר אותם לקשור את גורלם, ואת גורלה של דירתם, שהיא הנכס המשמעותי ביותר שלהם, עם חברה שתחדש את דירתם באמצעות שיפוץ מקיף או הריסה ובנייה. מבדיקת מדלן עולה כי בישראל יש כ-‭1,000‬ יזמי תמ"א ‭ .38‬ בסקר מקיף שערכנו מול בעלי דירות, חזרה בקשתם לקבל כלי אובייקטיבי שיסייע להם לבחון מה באמת עומד מאחורי כל חברה. מדלן היא חברת היי-טק לניתוח שוק הנדל"ן שהוקמה בדיוק למשימות מסוג זה. צוות הפיתוח והמחקר של החברה מונה יותר משישים מהנדסי תוכנה, סטטיסטיקאים, מתכנני ערים, אדריכלים, שמאים ואנליסטים. מדדי מדלן (למחירי הדירות, איכות בתי הספר, מאפייני השכונות ועוד) משמשים באופן תדיר את הציבור הרחב, כלי התקשורת בישראל וגופים עסקיים וממשלתיים. בהסתמך על מומחיות זו, פיתחנו מערכת בינה עסקית (‭BI‬) ייחודית לשוק ההתחדשות העירונית ומיפינו את מכלול העשייה בתחום, תוך יצירת מוקד ידע בלעדי על תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי, המבוסס על אסמכתאות רשמיות ובדיקות שטח. במהלך העבודה הופתענו מכמות המקרים בהם מצאנו פערים מהותיים בין החומרים השיווקיים והפרסומים שמסרו יזמים לדיירים, ובין המציאות בפועל. כדי למנוע מצב זה פיתחנו את "מדד מדלן גלובס להתחדשות עירונית" אשר משקלל את העשייה של כל יזם באופן מקצועי ומהימן ומסייע לדיירים לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים. מדובר במהלך מהפכני לטובת הצרכן, שנועד מצד אחד להעצים את ציבור בעלי הדירות, ומצד שני לתמוך ולהבליט את החברות היזמיות שפועלות בשקיפות, במקצועיות ובהגינות. "לא כל עו"ד מתאימה לתמ"א" מה הופך עורך דין למתאים לעסוק בפרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ ואיך צריך להתנהל תהליך המו"מ להסכם בין יזם לדיירים ♦ עו"ד רוית סיני נותנת טיפים מניסיונה מאת: רוית סיני הגעתי לתחום התמ"א ‭ 38‬ לגמרי במקרה. בתחילת דרכי המקצועית עסקתי בכלל בדיני משפחה וגישור, אך מפגש עם לקוחה שינה את דרכי המקצועית. בעברי למדתי פסיכולוגיה ושימשתי כעו"ד של גירושין ועסקתי אף בגישור, כשאחת הלקוחות שלי בקשה שאטפל לה בפרויקט תמ"א ‭ .38 ‬ לאורך הדרך הבנתי שלימודי הפסיכולוגיה והניסיון בגישור מקנים לי את הכלים להתעסק ולהתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, שכן לדעתי עו"ד בתחום זה צריך להיות בראש ובראשונה מנהל, דמות מרכזית שיודעת לנהל צוות, שיודעת לזהות את הצרכים של כל אדם, של כל דייר, ולשמש כדמות סמכותית ואמינה שיודעת להנהיג אותם לסוף הפרויקט. לאורך השנים סיגלתי לעצמי צורת עבודה ייחודית, השונה מהנהוג כיום בתחום. לדעתי, אסור לדיירים לתת ליזם להוביל את תהליך המו"מ להסכם, כי אם להוליך ולקבוע בעצמם את כללי המשחק. מוכר דירה לא מחכה לשמוע את הצעת הקונה בטרם נקבע המחיר, אלא בודק מול מתווכים ומול השוק, ולכן התהליך הנכון הוא לא לנהל מו"מ מול יזם כל עוד לא בחנת בעצמך, בעזרת עו"ד המרכז סביבו צוות מקצועי, מה אתה, הדייר, יכול לקבל. התהליך שבו היזם הוא זה שפונה ראשון לדיירים פסול מיסודו. לעיתים קרובות אנו מתקלים ביזמים שמגיעים לדיירים עם הצעות לא ריאליות ומפריחים הבטחות, בלי שבעצם נכנסים לעובי הקורה, השיטה צריכה להיות הפוכה. על הדיירים, בטרם תחילת התהליך, לפנות לעו"ד שהוא מנהל את הפרויקט, והוא מביא עימו צוות מקצועי הכולל שמאי, מפקח ואדריכל, וביחד בודקים מה דיירי אותו בניין יכולים לקבל, ובכך נוצרת ודאות. אני לא שואלת את היזם 'מה אתה נותן לי?', אלא בעזרת הצוות המקצועי קובעת עובדות בשטח, ולאחר בדיקה הכוללת מה כל דייר יכול לקבל, מציבה את דרישותיי מראש ליזמים, דרישות שהן דרישות מינימום, ולאחר מכן עורכים מכרז יזמים. כך ניתן לבחור בין 'תפוחים' ל'תפוחים', וכל המלאכה הופכת לפשוטה וברורה הרבה יותר. בניין פתור - מציאה ליזם דרך פעולה זו לדעתי אינה מרתיעה יזמים, היזמים דווקא שמחים שעושים עבורם את 'העבודה השחורה'. בכך ש'פותרים' את הבניין עוד בטרם הגיע היזם, חוסכים לו זמן יקר. בסופו של יום יזם מתייצב למכרז היזמים מתוך ידיעה ברורה כי הבניין פתור - אין סכסוכי דיירים שצריך לפתור, לא צריך לשבת עם כל דייר ולבחון כמה תוספת הוא צריך לקבל, שכן כל אלו מאחורינו. בעזרת דרך פעולה זו מאפשרים ליזם לעסוק אך ורק בעבודה האמיתית של קבלת האישורים והבנייה. במקרים בהם צורת העבודה הראשונית אינה נכונה, רוב ההסכמים והמו"מ מול היזמים לוקחים שנים, אם בכלל מגיעים להסכם סופי, ומכיוון שמלכתחילה היזמים שלא באמת בדקו לעומק הבטיחו הבטחות שאין להן היתכנות אמיתית ברוב המקרים לא יהיה פרויקט. לעומת זאת, אם עובדים נכון הרי שניתן לייצר הסכם תוך שנה מקסימום, הדיירים יקבלו וודאות והיזם יקבל פרויקט נקי ללא סכסוכים ועימותים. לדוגמא, ברחוב המעלות ‭ 8-6‬ בגבעתיים התקבלו שלוש הצעות מיזמים וכל אחת שונה מהשנייה - אחד הציע תוספת של ‭ 10‬ מ"ר, שני הציע תוספת של ‭ 15‬ והשלישי הציע תוספת של ‭ 20‬ מ"ר. לאור זאת, הוחלט לבדוק עם שמאי מטעמנו ועם אדריכל, מה אכן ניתן לבנות וכמה על היזם לקבל על מנת להרוויח. הכנו סקיצה וטבלת כדאיות כלכלית, ואז גילינו שכל דייר יכול לקבל לפחות תוספת של ‭ 25‬ מ"ר בנוסף למרפסת; לכל דייר שהייתה לו חניה בטאבו ראינו שניתן לתת חניה נוספת וכמובן מחסנים. הצגנו את זה כתנאי מינימום במסגרת מכרז ליזמים, קיבלנו מה שרצינו, ובעקבות ההתמחרות קיבלנו מפרט משודרג ועלייה בקומות. התהליך שבו היזם הוא זה שפונה ראשון לדיירים פסול מיסודו. יזם מגיע ומפריח הבטחות, בלי שבעצם נכנס לעובי הקורה. לכן, התהליך הנכון הוא לא לנהל מו"מ מול יזם כל עוד לא בחנת בעצמך, בעזרת עו"ד המרכז סביבו צוות מקצועי, מה אתה, הדייר, יכול לקבל בפרויקט אחר ברחוב חורגין ‭ 22‬ בר"ג, החליטו בעלי הדירות לקחת את המתווה הזה צעד אחד קדימה ושכרו את שירותיי המקצועים והניהולים במסגרת יזמות פרטית, יחד עם שירותיו של אדריכל ושמאי מטעמם, עד לקבלת והוצאת היתר הבניה. כך יצא, שבעלי הדירות מקבלים במסגרת זו 2 דירות של ‭ 70‬ מ"ר כל אחת (ללא מיסוי) במקום דירה אחת של ‭ 120 ‬ מ"ר אם היו פונים ליזם. שיטה זו יכולה לפעול במקרים בהן אין כדאיות כלכלית ליזם ו/או ישנם מעט דיירים או יורשים על מגרש של חצי דונם לפחות. כדי שהתוצאות תהיינה טובות - לדעתי יש לפנות אך ורק לעו"ד שמייצג בתחום תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי, ועדיף לבחור בעו"ד שמתמחה רק בייצוג דיירים ולא גם בייצוג יזמים, כי אז מראש הדיירים מאבדים את הזכות לקבל מיזמים (שאותו עו"ד מייצג אותם) הצעות. ייצוג משותף יוצר בעייתיות. כדאי לדיירים לפנות אך ורק לעו"ד מנוסים, כאלו שמאחוריהם מינימום שלושים פרויקטים גמורים עם חוזה מוסדר שהגיעו לשלב של הגשה להיתר. עורכי דין עם ניסיון שצלחו משברים, שכן לדיירים אין את הפריבילגיה לפנות לעו"ד 'שיתגלח על חשבונם'. עו"ד רוית סיני הינה מעו"ד המובילות בתחום ההתחדשות העירונית תמ"א ‭ 38‬ פינוי בינוי. רוית סיני עו"ד משנת ‭ .1995‬ לאור הניסיון הרב שצברה הח"מ בתחום תמ"א ‭ 38‬ הפכה לכתבת סדרת מאמרים באתר החדשות ‭ ynet‬ שהפכו ל"מדריך", וכן נבחרה כמומחית בחתום במסגרת תוכנית "סודות הנדל"ן", היא מרצה בלשכת עורכי הדין ובמרכז פישמן בתחום ההתחדשות העירונית ובנוסף פועלת מוזמנת ברמה הלאומית לקידום הנושא בכנסת במסגרת פורום השולחן העגול בהובלת משרד הבינוי והשיכון. רווח כלכלי ושיפור דרמטי באיכות החיים ובביטחון האישי יתרונות ההתחדשות העירונית והמלצה לבעלי דירות כיצד לנהל את התהליך אילן גלזר עו"ד ונוטריון אם בתחילת דרכו, הענף הוגדר כנישה צדדית וחולפת, כיום יש קונצנזוס רחב כי למעשה תחום ההתחדשות העירונית מהווה פתרון, לא רק בתחום היצע הדירות והביטחון האישי, כי אם גם לבעיות חברתיות-כלכליות במשק הישראלי. זהו פתרון מצויין לבעלי דירות בבניינים ישנים, שנבנו מבלי להתחשב בסיכון שברעידת אדמה וללא אמצעי מיגון דירתיים, הנותן להם את האפשרות לא רק להגדיל את תחושת הביטחון האישי, אלא גם לשפר אם בתחילת דרכו, הענף הוגדר כנישה צדדית וחולפת, כיום יש קונצנזוס רחב כי למעשה תחום ההתחדשות העירונית מהווה פתרון, לא רק בתחום היצע הדירות והביטחון האישי, כי אם גם לבעיות חברתיות-כלכליות במשק הישראלי. זהו פתרון מצויין לבעלי דירות בבניינים ישנים, שנבנו מבלי להתחשב בסיכון שברעידת אדמה וללא אמצעי מיגון דירתיים, הנותן להם את האפשרות לא רק להגדיל את תחושת הביטחון האישי, אלא גם לשפר ולהשביח את הנכס שבבעלותם ללא השקעה כספית. להבדיל מתחומי הנדל"ן המסורתיים, ההתחדשות העירונית, המהווה נגזרת מתקדמת של הענף, עדיין נמצאת בראשיתה, ללא כלים סדורים מלאים. בעלי הדירות זקוקים למורה נבוכים, וכאן נכנס לתמונה עורך הדין שמלווה את קידום הפרויקט ואיתור יזם מתאים. יש חשיבות רבה למקצועיותו של עורך הדין, ניסיונו בפרויקטים אלו, והיכולת והכישורים להתנהל ולתת מענה למול מגוון רחב של צרכים אנושיים. עבודת העו"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית במסלול הפינוי בינוי מאתגרת ומגוונת. מדובר בתהליך מורכב שכולל יצירת זכויות 'יש מאין'. בהיעדר תכנון, החוזה בין הצדדים אינו נותן תמונה מוחשית לגבי הדירה החדשה והבניין בו היא נמצאת. בשונה מפרויקטים במסלול תמ"א ‭ ,38‬ בו מחוייבת תוכנית של הדירה והבניין הנסמכת על הזכויות המוקנות, בפינוי בינוי התכנון מגיע רק לאחר ההסכם, בכפוף לאישור תכנית בניין עיר. הבחירה בין הליך פינוי בינוי לבין תמ"א ‭ 38‬ אינה נתונה לבחירת הבעלים, אלא כפופה לאפשרויות הקיימות. יש אזורים בהם אין היתכנות כלכלית לתמ"א ‭ ,38‬ או שהרשויות דורשות תכנון כולל בדרך של פינוי בינוי. בפינוי-בינוי התמורה גדולה יותר וסביבת המגורים שנבנית חדשה, אך התהליך ארוך יותר. בתמ"א ‭ 38 ‬ מדובר בטיפול נקודתי בבניין אחד או שניים. התמורה קטנה יותר, אך ההליך קצר יותר. רבים שואלים מהי "מפת הדרכים" ביישום פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ מבחינת בעלי הדירות. מספר שלבים מומלצים: שלב א' - החלטה והסכמה - אסיפת בעלי דירות בה מתקבלת הסכמה עקרונית, בלתי מחייבת, להתקשר בעסקה וממונה נציגות מצומצמת ונמרצת שתקדם את התהליך. שלב ב' - בחירת ומינוי עורך דין מטעם בעלי הדירות ע"י הנציגות, תוך הגדרת תחומי אחריותו. יש לבחור עו"ד מקצועי בעל ניסיון ממשי בתחום, אמפתי, אמין וזמין. ההתקשרות איתו היא על בסיס הצלחה, כלומר שכרו ישולם בעתיד על ידי היזם. שלב ג' - הזמנת יזמים - פנייה למספר יזמים, באמצעות עוה"ד, להציע הצעות לביצוע הפרויקט. הפנייה ליזמים במגוון היקפים. המטרה קבלת ניתוח זכויות הבנייה בפרויקט והצגת ההצעה המיטבית. שלב ד' - ריכוז ההצעות וניתוחם - קבלת החלטה לגבי ‭ 2-3‬ יזמים שהציון המשוקלל שלהם (איכות היזם ואיכות ההצעה) הוא הטוב והמתאים ביותר עבור בעלי הדירות. שלב ה' - בחירת היזם - לאחר בדיקה נוספת. הבחירה הסופית נעשית על ידי כל הבעלים באסיפה בה מוצגות החלופות. שלב ו' - מו"מ עם היזם לגיבוש ההסכם - ככל שההזמנה וההצעות תהיינה מפורטות יותר, כך יצומצמו המחלוקות המסחריות. לאחר גיבוש ההסכם בעזרת הנציגות הוא מועבר לעיונם ואישורם של בעלי הדירות. ויוצאים לדרך. גם אם תחילת התהליך היא בהצעה של יזם בודד, עדיין מומלץ לנקוט בכל השלבים על מנת להבטיח את התוצאה הטובה ביותר עבור הבעלים. כיצד ניתן להתגבר על אי נכונותם של חלק מבעלי דירות להצטרף לתהליך? כדאי לדעת שלעיתים חוסר ההיענות נובע מחששות בשל היעדר ידע מספיק. שיתוף פעולה, הבנה, הקשבה ומציאת פתרונות מסירים חששות. מניסיוני, כשבעלי הדירות מבינים את הפוטנציאל, הם רוצים להתקדם. הזמן אינו מיטיב. במציאות שלנו הדברים משתנים חדשות לבקרים, לכן כדאי לפעול במהירות כאשר ניתן. בהתייחס לדירים סרבנים, התחום עבר מהפכה וכיום אין סובלנות כלפיהם. החקיקה המתפתחת בנושא ופסיקות בתי המשפט והמפקחים כנגד הסרבנים, עושים את העבודה ומצמצמים את מקרי הסירוב שמגיעים להליכים. מה באשר לתופעת 'הדשא של השכן ירוק יותר'? זה הטבע האנושי, לטוב ולרע. מיגור התופעה חיוני להצלחה. ראשית, כל בעלי הדירות מרוויחים, רווח כלכלי וגם שיפור דרמטי באיכות החיים ובביטחון האישי. שנית, הפרויקט מתנהל בשקיפות מלאה. התמורה שוויונית בשים לב לדירות הקיימות. אם יש פערים גדולים בתוצאה בגלל אילוצים, נחלק את תמורה באופן שהפערים יצטמצמו. שלישית, התמורה הכוללת אינה בלתי מוגבלת וגם על היזם להרוויח. על ידי השוואות מספר הצעות מיזמים אפשר להעריך האם התמורה הוגנת וסבירה. אם ההצעה הגיעה מיזם יחיד – מומלץ לקבל הצעות נוספות. אפשרות אחרת היא לבצע ניתוח זכויות עצמאי באמצעות אדריכל כדי לקבל תחשיב לגבי סל הזכויות בפרויקט, ולאחר מכן לבצע תכנון עקרוני של הבניין החדש אשר על בסיסו היזמים יתנו הצעות. הדבר מבטיח תמורה מינימלית, מקסום התמורה לבעלים ושליטה על תכנון הבניין. עלי לציין שבליווי בעלי דירות, המטרה שלנו הינה לשמור ולהבטיח את זכויותיהם בכל שלבי התהליך, כך למשל אנו מקפידים כי החל משלב התוכניות והמפרט הראשוניים, ילווה את הפעילות מפקח הנדסי שיבצע את הבדיקות הנדרשות, יבטיח התאמה להתחייבות החוזית, יבקר את עבודות היזם ויעדכן את בעלי הדירות באופן שוטף. לסיכום, אני צופה שהפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, תתגבר, ובמקביל מימושם של פרויקטים רבים יתעכב בשל מגבלת תשתיות ציבוריות. כל הקודם יזכה! יש לפעול במהירות ובנחישות, אך מבלי לוותר על מקסום התמורה, איכות הפרויקט ושמירה מלאה על זכויות הבעלים. תמ"א ‭ :38‬ הזדמנות לקפיצת מדרגה בתעשיית הבנייה בישראל אמנם לקח לתמ"א ‭ 38‬ מספר שנים ומספר עדכונים כדי להתקבל בקרב הציבור והעוסקים בתחום, אך כיום, כ-‭11‬ שנים מאז שהותקנה, אנחנו קרובים מאוד לגילוי מלוא השפעתה ועוצמתה מאת: עירד אלעד שותף בברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין עירד אלעד משה פרידמן מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין מהנדס ושמאי מקרקעין, שותף תוכנית המתאר הארצית מס' ‭ ,38‬ הינה ללא ספק אחת מהתוכניות בעלות ההשפעה הגדולה ביותר שחוקקו בישראל בשנים האחרונות. התוכנית יצרה עושר יש מאין בשווי פוטנציאלי של עשרות מיליארדי שקלים, על ידי מתן תוספת של זכויות בנייה לכל בניין קיים הנזקק לחיזוק כנגד רעידות אדמה - והעומד בתנאי התוכנית. אמנם לקח לתמ"א ‭ 38‬ מספר שנים ומספר עדכונים כדי להתקבל בקרב הציבור והעוסקים בתחום, אך לתחושתי כיום, כ-‭11‬ שנים מאז שהותקנה, אנחנו קרובים מאוד לגילוי מלוא השפעתה ועוצמתה. סבורני כי לא אגזים אם אומר כי כיום מצויים אלפי פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי מו"מ, תכנון או ביצוע, בכל רחוב שני בשכונות הוותיקות בערי גוש דן והמרכז, בירושלים, חיפה, באר שבע, ועוד. כך שמדובר בלא פחות מצונאמי כלל ארצי של התחדשות עירונית. האם אנחנו העוסקים בתחום ערוכים לגל הצונאמי הזה? מסופקני. נכון להיום קיים פער בכל הרמות בין הפוטנציאל ליכולת המימוש. בין היתר, נראה שתחום הביצוע אינו ערוך לביצוע סימולטני בשנים הקרובות של אלפי פרויקטים חתומים ובהתאם להתחייבויות החוזיות מול הבניינים השונים. נושא הביצוע קרוב לליבי, ולכן אבקש להתמקד בקצרה בו ובהזדמנות שנקרתה לדעתי לענף. מזה מספר שנים אנו מזהים עלייה עקבית בעלויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א ‭ .38‬ לצד הסיבה הברורה של הפקת לקחי הביצוע מהפרויקטים הראשונים, קיימת לדעתי סיבה מהותית נוספת לעליית המחירים – המחסור ההולך וגדל בקבלני תמ"א ‭ 38‬ ראויים. אין זה סוד שכבר בעת הזו קשה למצוא קבלני ביצוע טובים ומתאימים לפרויקטים הללו. ולא בכדי, שכן אתגרי הביצוע בפרויקטי תמ"א ‭ 38‬ גדולים מאוד וטומנים בחובם עבודה באתרים קטנים וצפופים לוגיסטית, מורכבות הנדסית, בנייה בסביבת עבודה מאוכלסת בדיירים, לרבות באתר עצמו, אי ודאות הנדסית לגבי הבניין הקיים, ועוד. יתרה מכך, חלק גדול מהקבלנים המיומנים והמנוסים מדירים רגליהם מביצוע בלבד של פרויקטים מהסוג הנ"ל. יוצא אפוא שכבר כיום חסרים קבלני ביצוע טובים בתחום, והמחירים כאמור מטפסים ועולים. דווקא תופעה זו, ותנופת הבנייה הפוטנציאלית שאנו עומדים בפתחה, הינן הזדמנות פז עבור תעשיית הבנייה. במה הדברים אמורים? שיטת הבנייה הנפוצה כיום בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ לא שונה במהותה משיטת הבנייה שהייתה נהוגה בישראל בעשרות השנים האחרונות. עד כדי כך שאם היינו חוזרים אחורה בזמן לאתר בנייה משנות ה-‭40‬ של המאה הקודמת, היינו מוצאים כי לפועל הבניין דאז יש את כל המיומנויות הדרושות גם כיום לטפסן, לברזלן, לטייח, לרצף וכיו"ב. מזה מספר שנים אנו מזהים עלייה עקבית בעלויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א ‭ .38 ‬ לצד הסיבה הברורה של הפקת לקחי הביצוע מהפרויקטים הראשונים, קיימת לדעתי סיבה מהותית נוספת לעליית המחירים – המחסור ההולך וגדל בקבלני תמ"א ‭ 38‬ ראויים עתה שימו לב לצירוף הנסיבות שהביאה איתה התמ"א ‭ - 38‬ דרוש להוסיף עוד הרבה ידיים עובדות, עלות כוח האדם הולכת ומתייקרת, כדאי כלכלית לקצר הליכי בנייה באופן כללי, ובפרט בפרויקטים בהם קיימת עלות פינוי של בעלי דירות, דרוש לבנות כמה שיותר נקי משום הסביבה המאוכלסת, ודרוש גם לבנות "ירוק". צירוף נסיבות זה פועל כווקטור בכיוון אחד - קפיצת המדרגה הטכנולוגית שדרושה לתעשיית הבניין. אז נכון, עלות החומרים והציוד הטכנולוגי עדיין יקרה ביחס לחומרים הקונבנציונליים ולטכנולוגיות הרטובות הנפוצות, אבל כיום להבדיל מבעבר, יחס העלות-תועלת משתנה בעיקר בגלל העלייה בעלות כוח האדם, וגם בשל הצורך לבנות מהר יותר, ירוק יותר ונקי יותר. ע"י שימוש בחומרים מודרניים ומתועשים, כגון פרופילי פלדה, כבלי פלדה למתיחה, יריעות סיבי פחמן, פנלים ולוחות מתועשים, ניתן יהיה לקצר את משך החיזוק, לחסוך בבטון, לבנות קומה תוך שבועיים במקום בחודש, לרצף ולבנות מחיצות תוך חיסכון של שלב הטיח, לבצע בקלות שינויי דיירים, לחסוך משמעותית בהררי הפסולת של החציבות בקירות, ולהגיע לגימור מדויק חלק ועם רמת בידוד גבוהה יותר. פן נוסף הקשור בעקיפין הינו נושא הבטיחות בעבודה באתרי בנייה. נושא זה תפס כותרות מספר פעמים בשבועות האחרונים, לנוכח תאונות קטלניות באתרים שונים. באתרי תמ"א ‭ 38‬ מן הסתם חשיבות הבטיחות בעבודה מקבלת משנה תוקף, לנוכח הימצאות אזרחים בתוך האתר ובסביבתו המיידית, והבטיחות ברוב האתרים, איך לומר, לוקה בחסר... כאן מגולם יתרון נוסף במעבר לשיטות בנייה מודרניות יותר: כשקל יותר לנקות אתר - קל יותר לשמור עליו נקי. וכפי שנוכחתי לראות לא פעם, באתר נקי הפועלים נוטים לשמור יותר על הסדר והנהלים, לרבות בנושא הבטיחות. לדעתי, לא רק לתעשייה וללקוחות - גם למדינה אינטרס בקידום כל המפורט לעיל. לצורך כך נדרש לפעול בכמה מישורים, ויפה שעה אחת קודם. בין היתר נראה שקיים צורך בבחינת הקריטריונים של הסיווג הקבלני מחדש (בפרט לגבי פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ תוספת), נדרש מתן תמריצים כלכליים והכשרות למשיכת כוח אדם לתעשייה, ונדרש עידוד לאימוץ טכנולוגיות נקיות, מהירות וירוקות יותר. הנה לכם ההזדמנות. התנאים הכלכליים בשלים והאינטרס רחב. עם הרבה רצון ופעולה משותפת של כל הגורמים הרלוונטיים - נזכה לראות בישראל תעשיית בנייה מתאימה למאה ה-‭.21 ‬ כללי הזהב לביצוע פרויקט התחדשות עירונית עו"ד קרן כהן בלחרסקי עולם ההתחדשות העירונית מורכב משחקנים רבים בעלי אינטרסים שונים, המייצרים חוסר ודאות ופוגעים בסיכויי ההיתכנות של הפרויקטים. הקפדה על בדיקות מקדמיות נכונות והבנת הדינמיקה של כל מרכיביו, יסייעו בסילוק מוקשים, יקצרו את ההליכים ויביאו להצלחתם של הפרויקטים. בעזרת הניסיון רב השנים של משרדנו בתחום, סיכמנו עבורכם, היזמים, מספר כללים שיסייעו לכם לצלוח פרויקט התחדשות עירונית "ולצאת בחיים". זכויות הבנייה יש לבצע בדיקה בוועדה המקומית לעניין היתכנות והיקף זכויות הבנייה בבניין. האם קיימות זכויות בנייה מכוח התב"ע החלות במגרש, ומהי מדיניות הוועדה המקומית בנוגע לאישורן? האם קיימים תקדימים ביחס ליכולת לממשן? היעדר רציפות שלטונית ו/או מדיניות מסודרת המכתיבה את אופן חישוב זכויות הבנייה ברשויות, יוצר מצב שאין נוסחת חישוב זכויות אחידה. יש לזכור כי לכל פרויקט תמ"א מאפייני מגרש, צפיפות ייחודית, זכויות תב"ע נוספות, הפקעות למיניהן, ומכאן שמתחדד הצורך בביצוע בדיקה יסודית, מהימנה ושמרנית. המצב הקנייני נסח מלשכת רישום המקרקעין ("נסח טאבו") טומן בחובו עולם ומלואו. בדיקה יסודית שלו בשלבים ראשוניים יכולה לחסוך כספים ומשאבים. בטרם ניסוח הצעה מסחרית לבניין, יש לבדוק את הנסח ואת מסמכי הבית המשותף. יש לבצע מיפוי יסודי של הנסח ולבדוק, האם מדובר בבעלות או חכירה? בחברת גוש חלקה? חברה משכנת? אגודה שיתופית? האם יש יותר/פחות תתי חלקות ממספר היחידות הבנוי בפועל? בדיקה מתקדמת יותר תתייחס להימצאותן של משכנתאות/חובות, הערות אזהרה, בעלים שאינם בין החיים ועוד. הערת אזהרה אחת עלולה לגרום לסיכולו של פרויקט שלם. דירה אחת בבעלות לא רשומה כהלכה, עלולה לסכל קבלת ליווי בנקאי ולמנוע יכולת לייצר יחידת רישום נפרדת ו/או לשעבוד הקרקע לטובת הבנק המלווה. הכדאיות הכלכלית של העסקה יש לאמוד את השווי הכלכלי של זכויות הבנייה הניתנות ליזם, ולבחון את היקף העלויות הישירות והעקיפות של תמורות הבעלים ובניית דירות היזם. מומלץ לקבוע בהסכם ההתקשרות עם הבעלים תנאי מתלה, הקובע מהו סל זכויות הבנייה המינימלי שיבטיח את הכדאיות הכלכלית של העסקה. סוגיית המיסוי הנחת עבודה רווחת הינה כי אין חבות מס שבח בפרויקטים של תמ"א. יש לזכור כי לרוב מנוצלות גם זכויות מכוח תב"עות קיימות, וכי על מכירת זכויות אלה יחול מס שבח. היות ומס שבח חל, באופן ספציפי לגבי כל בעל דירה, בהתאם לנתונים האישיים שלו, יש לדרוש מהבעלים למלא שאלון מיסוי להערכת היקף המס. בעסקאות גבוליות עניין המיסוי הופך לקריטי, כך שאין לחתום על הסכם התקשרות מחייב לפני ביצוע בדיקה זו. הסכמת בעלי הדירות לביצוע הפרויקט איך מייצרים הסכמה של בעלי הדירות? על היזם להבין את הרוח הנושבת בקרב הבעלים לביצוע הפרויקט. על מנת לייעל את התהליך יש למפות את בעלי הדירות, את הגורמים המובילים לצד הגורמים המעכבים - מיהם "האגוזים הקשים לפיצוח", מה מטריד אותם והאם דרישותיהם לגיטימיות. המלצתי היא להתקדם רק עם בניינים עם נציגות חיובית, הפועלת מתוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות ולא ממניעים אישיים. רצוי שהנציגות תורכב מייצוג של טיפוסי דירות שונות בבניין, על מנת שתשקף את כלל האינטרסים. מומלץ שלא להיכנס לפרויקטים שיש בהם דיירים סרבנים, אלא במקרים שבהם היזם נפגש עם הסרבנים הפוטנציאליים ותהה על קנקנם. הבנת הבעלים וצרכיהם לכל אחד מהבעלים בבניין אינטרסים שונים, אשר צריכים לחבור לביצוע פרויקט ממושך ומורכב. כל אלה מובילים בסופו של דבר לחוסר הסכמה ול"דיירים סרבנים". הצעה טובה ושוויונית הנותנת לבעלי דירות שדרוג לנכס הקיים, תוך שמירה על יחס הגיוני בין רווח היזם לבין התמורה לבעלי הדירות, ותוך מתן הבטוחות הנהוגות בהסכמים מסוג זה, תסייע לסלול את הדרך לחתימת בעלי הדירות כולם, ללא סירוב מצד בעל דירה כזה או אחר. יש לזכור כי יש להקשיב לבעל דירה שנחזה להיות סרבן. פעמים רבות מתגלה כי הוא אינו מבקש להתנגד לפרויקט, אלא מונע מפחדים או חסמים פסיכולוגיים הניתנים לפתרון. הציעו פתרונות יצירתיים ומציאותיים. קבלני ביצוע כשל שוק מהותי הינו קבלני הביצוע בענף. קבלני הביצוע סובלים משיעור רווח נמוך ובדרך סופגים אינספור תחלואי שוק, כגון היעדר פועלים ומקורות אשראי, העמסה גוברת של אחריות בדק ועלויות עיכובי מסירה. בנוסף, הבנייה בתוך ערים צפופות דורשת התמקצעות ומייקרת משמעותית את עלויות הבנייה. יש להקפיד הקפדה יתירה בכל הקשור לבחירת קבלן הביצוע, ולתת את הדעת על ייקור עלויות בלתי צפוי שממתין ממש מעבר לפינה לכל יזם תמ"א. היתר בנייה ומטלות ציבוריות לעיריות דרישות שונות ומשונות, ולכן הוצאת היתר בנייה עשויה להטיל על היזם מטלות ציבוריות שלא נלקחו בחשבון ו/או העמסת היטלי השבחה מעבר לצפוי, מתוך שיקולי מדיניות ובשל הרצון לשמור על צפיפות מסוימת. יש להקפיד שהסכם ההתקשרות יתייחס לכל התרחישים, יעניק ליזם את הגמישות הנדרשת, וכן יקבע כי קבלת היתר הבנייה הינה תנאי מתלה לביצוע הפרויקט על מנת למנוע מצב של הפרת חוזה. לסיכומו של דבר, יש לזכור כי חייו של יזם בעולם ההתחדשות העירונית אינם פשוטים. מדובר בעולם מורכב שנראה נוצץ מבחוץ אך טומן בחובו סכנות רבות. עליכם היזמים להקיף עצמכם באנשי מקצוע איכותיים, אשר ידעו לשאול את השאלות הנכונות ולספק תשובה מעשית המגובה בניסיון, בשלבים מוקדמים ככל שניתן, על מנת שתשקיעו כמה שפחות משאבים בפרויקטים שהסיכוי שניתן יהיה להוציאם לפועל, נמוך. לתמ"א ‭ 38‬ יתרונות רבים מהחסרונות. חשוב להקפיד על הכללים ו"להצטייד" בעו"ד מתאים אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות לימור ארבל עו"ד, שמאית מקרקעין, מגשרת ובוררת מוסמכת תמ"א ‭ 38‬ מהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור בישראל, בשל חוסר מתמיד בקרקעות באזורים המבוקשים. בכל סוג של תמ"א יש יתרונות וחסרונות, אך אם נופל בחלקכם לבצע תמ"א - חבקו את ההזדמנות בשתי ידיים, כי היתרונות עולים על החסרונות. כיצד לפעול ומה תפקיד העו"ד המייצג? כדי שאתם, הדיירים בעלי הקרקע - המרכיב החשוב ביותר בעסקה, תצאו מרוצים ואף נשכרים, עליכם: ראשית, לבחור ועד מייצג של בעלי הדירות; לאחר מכן לשכור את שירותיו של משרד עו"ד שייצג את בעלי הדירות, רצוי מאוד משרד המתמחה במקרקעין. חשוב לציין שהעו"ד אמון על הגנת זכויות בעלי הדירות, כולל השגת בטוחות מטעם היזם, ניהול משא ומתן מול קבלני הביצוע, יזמים, רשות מקומית, וכן על רישום הדירות, הן החדשות והן הישנות לאחר גמר הבנייה במשרדי הטאבו/פנקסי הרישום. עלות השכר של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם ע"י היזם/הקבלן הנבחר לביצוע עבודות חיזוק המבנה, עד לגובה מקסימלי שהיזם קובע; סכום זה משתנה מיזם ליזם ולרוב מוסכם על כולם. אלמנטים רבים עומדים בפני עוה"ד המלווה פרויקט מורכב שכזה, החל מטיפול בדיירים סרבניים ועד חוזים שאמורים להגן על בעלי הדירות מול קבלני הביצוע, עמידה בלוח זמנים ובנייה עפ"י התקן שנקבע מראש עם הדיירים. בנוסף - לבחון האם הדיירים יוכלו לשהות בדירה בעת החיזוק והוספת השטחים לדירות? שכן מדובר באתר בנייה לכל דבר ועניין, ואז נכנס נושא בטיחות וביטחון הדיירים. אלו דברים שלרוב לא מודעים להם בעת הכנת חוזים, והם יצופו למעשה רק בתחילת הבנייה. חשוב - בשלב המשא ומתן עו"ד מקצועי יכול למקסם זכויות לבעלי דירות, שכן הוא מודע לערכה ושווייה של הקרקע עליה מבוצעת התמ"א ‭ 38‬ בעת התהליך. איזה תמ"א תתאים לבניין שלכם – האם חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה מחדש? כאשר מבוצעת בבניין תמ"א ‭ 38/1‬ (חיזוק ושיפוץ), הדיירים נדרשים להמשיך ולהתגורר בתוך הבניין תוך כדי עבודות הבנייה על ידי הקבלן (לחיות באתר בנייה למעשה). לעומת זאת, בתמ"א ‭ 38/2‬ הדיירים מפנים את הבניין, מקבלים דמי שכירות ראויים ובתום הבנייה חוזרים לבניין חדש לגמרי. עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2‬ מדובר בבניין חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין. ליזם נוח יותר להתחיל את הבנייה על מגרש ריק לעומת בנייה על בניין ישן שיכול לזמן הפתעות בדרך; כלומר בתמ"א ‭ 38/1‬ הסיכויים לסטות מהתכנון הכלכלי הם גבוהים מאוד לעומת תמ"א ‭ 38/2‬ שם הסיכוי קטן מאוד, של כ-%‭.5 ‬ גם מבחינת הבנק המלווה יש עדיפות לתמ"א ‭ 38/2‬ של הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק והוספה ובמצב של תמ"א ‭ .38/1 ‬ לעומת זאת, הוצאות היזם בתמ"א ‭ 38/1‬ נמוכות בהרבה מההוצאות להן נדרש היזם בתמ"א ‭ .38/2 ‬ הבדל נוסף – בתמ"א ‭ 38/1‬ נדרשת הסכמה של כ-%‭66 ‬ מהדיירים בלבד, לעומת כ-%‭80‬ מהדיירים בפרויקט של תמ"א ‭ .38/2 ‬ "עליית ערך הדירות בפרויקט תמ"א ‭ 38/2‬ גבוהה יותר מאשר בפרויקט תמ"א ‭ ,38/1‬ משום שבתמ"א ‭ 38/2 ‬ מדובר בבניין חדש לחלוטין כולל תכנון חדשני וחניות נוחות, ואילו בתמ"א ‭ 38/1‬ מדובר בשילוב בין ישן לחדש וכן בחידוש תשתיות חיצוניות של הבניין" הפריפריה תעלה על מפת התמ"א בעתיד הנראה לעין יזמים מעדיפים לבצע פרויקטים מסוג תמ"א ‭ 38‬ במרכז הארץ, שכן אלו נהנים מביקושים גבוהים אל מול ההיצע הנמוך של עתודות הקרקע, מהם נגזרים מחירי נדל"ן גבוהים. לעומת זאת קיימת בעיה רצינית בפריפריה, שם אין דרישה גבוהה לדירות, ומנגד מדובר במבנים מאוד ישנים שנבנו מהר על מנת לספק דיור לעליות הרבות שהיו בשנות החמישים והשישים. כמו כן, הרווח ליזמים לפעמים שלילי, והממשלה מציעה כל מיני הטבות ליזמים שיעשו כן. בשנים האחרונות, עם תנופת הרחבת התשתיות, סלילת כבישים מהירים, רכבת ישראל שמגיעה עד שדרות, רכבת העמק מחיפה לעמק בית שאן, ועוד מהלכים שמקרבים את הפריפריה למרכז, יהפכו בסופו של יום את אותם אזורים לאטרקטיביים עבור יזמים בעתיד הנראה לעין. חשוב לציין שליזם עלויות רבות בבנייה, מאחר שבהרבה מקרים רשויות מקומיות דורשות שיפור תשתיות כתנאי להיתרי בנייה ואישור ביצוע הפרויקט במבנה כזה או אחר. לכך עלולה להיות השפעה רבה על עלויות הבנייה, שאותן כמובן ישלמו בסופו של דבר הדיירים שירכשו את הדירות החדשות. עסקאות רבות מתפוצצות מאחר שבעלי הדירות דורשים מהיזם לפעמים את הבלתי אפשרי, וחשוב שגם כאן יהיה איש מקצוע ש‘יעשה שכל‘ לדיירים הפונים לתמ"א. פעמים רבות פונים אליי אנשים שחתמו מול יזם כזה או אחר, ובבדיקה לעומק אני מגלה שהיזם נעל את החוזה הראשוני בתאריך ארוך טווח. חשוב מאוד לא לחתום מול שום גורם לפני בדיקה מול עו"ד מקצועי. לסיכום, פרויקט תמ"א ‭ 38‬ הינו פרויקט מבורך המספק לכלל הגורמים רווחים רבים: 1) מיגון מבנים מפני רעידת אדמה עפ"י תקן מחמיר 2) שדרוג והגדלת דירות ישנות 3) הוספת חניה ושדרוג תשתיות הבנייה סובב הבניין 4) שדרוג וחזות פני העיר 5) הגדלת היצע דירות חדשות יש חשיבות עצומה להמשיך ולקדם את תוכניות תמ"א ‭ ,38‬ המהווה את הפתרון המהיר והאידיאלי לבעיית הדיור, לנוכח המחסור בקרקעות באזורים המבוקשים. על קובעי המדיניות להבין - תמ"א ‭ ,38‬ בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית העומדת בחזית ההתחדשות העירונית, ולכן יש להעניק לה עדיפות לאומית מאת: עו"ד מיכה גדרון את חיי תמ"א ‭ 38‬ ניתן לחלק לשלוש תקופות: התקופה הראשונה - ממועד כניסת התוכנית לתוקף בשנת ‭ ,2005‬ ועד לתיקון מספר ‭ .3‬ בתקופה זו אושרו מעט מאוד פרויקטים מכוח התמ"א. תיקון מספר ‭ ,3‬ שנכנס לתוקף באמצע שנת ‭ ,2012‬ הפיח רוח חיים בתמ"א, ובמהלך שלוש השנים הבאות היה נראה כי התוכנית עולה על דרך המלך, ותופסת את מקומה כאחד מהקטליזטורים המרכזיים בענף הבנייה למגורים. ואולם, בשנה האחרונה אנו עדים למספר גדל והולך של ועדות מקומיות בהן קיימת מגמה לקצץ בזכויות הבנייה מכוח התמ"א. בהינף יד מצמצמות הוועדות זכויות בנייה, מפחיתות קומות ומצמצמות את מספר יחידות הדיור, בין שמדובר במסלול עיבוי ובין שמדובר במסלול הריסה ובנייה מחדש. הנימוק המקובל להפחתת הזכויות הוא "מניעת העמסה על תשתיות", טענה שנטענת ברוב המקרים באופן סתמי וגורף, ללא ביסוס על נתוני סקר תשתיות מקצועי ועדכני. צמצום הזכויות מתבצע בהחלטות ספורדיות, או בדרך של אישור תוכניות מכוח סעיף ‭ 23‬ לתמ"א ‭ .38‬ במקרים רבים, צמצום הזכויות מביא את הפרויקט לחוסר כדאיות כלכלית ולנטישתו על ידי היזמים. מגמה זו נובעת בין היתר מהעובדה כי מטרת התמ"א, חיזוק מבנים לשם מניעת קריסתם ברעידות אדמה, אינה מוחשית דיה במרכז הארץ ובאזורי הביקוש, בהם מתבצעים מרבית הפרויקטים מכוח התמ"א, וזאת בשל הדעה הרווחת כי הסכנה לרעידת אדמה באזורים אלה אינה גבוהה. תפיסה זו, שהיא שגויה כשלעצמה - שהרי איש אינו יכול לצפות היכן תכה רעידת האדמה - מקלה על מקבלי ההחלטות למנוע חיזוק מבנים משיקולים "תכנוניים". לדעתנו, הגיע הזמן לעדכן את מטרות התמ"א, ולקבוע כי אחת משתי מטרותיה היא לאפשר "התחדשות עירונית". ובמילים אחרות, הגיע הזמן לקרוא לילד בשמו הנכון והתואם את המציאות בשטח: "תוכנית לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית". בהחלטת המועצה הארצית מלפני כשנה, הוחלט להאריך את תוקף התמ"א בחמש שנים נוספות, ונאמר בין היתר כי "בנוסף לחיזוק מבנים, יישום תמ"א ‭ 38‬ תורם רבות להחייאה והתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, ציפוף וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת של יח"ד חדשות באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שדרוג מערכות הנדסיות של המבנים, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם הביטחונית". הנה כי כן, גם המועצה הארצית רואה בתמ"א ‭ 38‬ תוכנית להתחדשות עירונית. מרבית הבניינים עליהם חלה תמ"א ‭ 38‬ לא עברו שיפוץ משמעותי ממועד הקמתם לפני עשרות שנים; מצבם בכי רע, אין בהם מעלית, תשתיות המים, הביוב והחשמל שלהם במצב ירוד ובנוסף, אין לדירותיהם ממ"דים. בנושא הממ"דים, נראה שאחרי מבצע "צוק איתן" אין עוד צורך להסביר כי ממ"ד בדירות מגורים נחוץ גם במרכז הארץ, ומדובר בצורך בטיחותי מהמעלה הראשונה. המקלטים שנבנו לפני עשרות שנים אינם יכולים עוד לשמש כמגן אפקטיבי, לנוכח איום הטילים. לפיכך, המטרה התכנונית העומדת בבסיס תמ"א ‭ 38 ‬ צריכה לכלול גם יעדים תכנוניים וציבוריים נוספים, ובכלל זה, מתן אפשרות להוסיף ממ"דים לדירות קיימות, תוספת יחידות דיור במרכזי הערים, לשם ניצול נכון ויעיל יותר של משאב הקרקע, וכחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות, חידוש תשתיות במבנים ישנים ומתפוררים, תוספת מעליות למבנים ישנים וכיו"ב. הערה לחברי הוועדות המקומיות המרימים את ידיהם לצמצום זכויות הבנייה מכוח התמ"א: בבואכם להצביע על אישור פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ חדלו לחשב את הרווח של היזם. במקום זאת, ראו לנגד עיניכם את תושבי עירכם המתגוררים בבניינים ישנים ללא מעלית וללא ממ"דים, שזו ההזדמנות והאפשרות היחידה שלהם לשדרג את איכות חייהם ולשפר משמעותית את ביטחונם האישי מטרה מיידית ברמה לאומית לדעתנו, הגיע העת לאמירה ברורה ומפורשת מצד קובעי המדיניות - מינהל התכנון, שר האוצר ושר השיכון - כי יש לראות בתמ"א ‭ ,38‬ בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוכנית העומדת בחזית ההתחדשות העירונית, וכפועל יוצא, לקבוע את התמ"א כתוכנית בעדיפות לאומית. הוספת המטרה של התחדשות עירונית למשוואת השיקולים אם לאפשר פרויקטים מכוח התמ"א, ובעיקר לעניין היקף זכויות הבנייה שיש לאשר מכוחה, תהווה משקל נגד למצדדים בצמצום זכויות התמ"א. אין מדובר עוד במטרה רחוקה ולא מוחשית של חיזוק בפני רעידות אדמה, אלא במטרה מיידית, בעלת חשיבות שאין עליה חולק, של תוספת ממ"דים לדירות, שיקנו ביטחון ובטיחות לאלפי משפחות, כמו גם מתן אפשרות לתוספת אלפי יחידות דיור, המהווה תרומה חשובה לפתרון מצוקת הדיור. ועוד הערה אחת לנו, לחברי הוועדות המקומיות המרימים את ידיהם לצמצום זכויות הבנייה מכוח התמ"א: בבואכם להצביע על אישור פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ חדלו לחשב את הרווח של היזם. במקום זאת, ראו לנגד עיניכם את תושבי עירכם המתגוררים בבניינים ישנים ללא מעלית וללא ממ"דים, שזו ההזדמנות והאפשרות היחידה שלהם לשדרג את איכות חייהם ולשפר משמעותית את ביטחונם האישי. הבה נפסיק לחשב את משכורתו של נהג הקטר (שבפרויקטים עתירי סיכון ואי ודאות של תמ"א היא כלל אינה מובטחת) ונראה לנגד עינינו את נוסעי קרונות הרכבת. רובם המכריע הם אזרחים ממעמד הביניים ומן המעמד הנמוך מבחינה סוציו אקונומית, המתגוררים בבתים משותפים ישנים, גם אם אלה מצויים במרכז הארץ ובאזורי ביקוש. הגדרה של מטרת התמ"א כתוכנית להתחדשות עירונית, ושינוי התפיסה הרואה רק את היזמים ולא את התושבים, תביא לדעתנו לשינוי מגמה בוועדות המקומיות, לטובת אישור זכויות שיצדיקו את הפרויקטים מבחינה כלכלית. זריקת עידוד להתחדשות עירונית כיום, אין ספק בנחיצות ובצורך לייצר שיפור וחידוש במרכזי הערים המוזנחים, חשיבה על עירוב שימושים ויצירת שיח רב-גוני בין בעלי דירות לרשויות התכנון, באופן מקרב ומעודד לעשייה חיובית ותורמת לסביבת המגורים. מאת: דני מור דני מור סמנכ"ל פיתוח עסקי תמ"א ‭ 38‬ מהווה מנוף תכנוני להתחדשות עירונית והחייאת מרכזי ערים, וככזו מייצרת "גשר ברזל" במשולש: בעלי דירות-יזמים-רשויות התכנון. כיום, אין ספק בנחיצות ובצורך לייצר שיפור וחידוש במרכזי הערים המוזנחים, חשיבה על עירוב שימושים ויצירת שיח רב-גוני בין בעלי דירות לרשויות התכנון, באופן מקרב ומעודד לעשייה חיובית ותורמת לסביבת המגורים. בפועל, יזמים המקדמים הליכי תכנון נאלצים לחוות נתיבים עתירי מהמורות וטלטלות באופן בלתי פוסק, לצד אי ודאות רבה באם ההליך "יקרום עור וגידים" לכדי הפרויקט המיוחל. בכלל זה, אנו עדים לשינויי מדיניות תכנונית תכופים, פסיקות והלכות סותרות, העדר מדיניות רשמית אחידהלעניין פטורים והקלות מס (מס שבח, היטל השבחה) ועוד. ברור לכל כי ההליך מתקדם בקצב שאינו מספק ואינו משביע רצון. בה בעת, הצורך וההכרה בחיוניות ההליך גדלה בהתמדה, וכבר ניתן לזהות כי ההתחדשות העירונית תורחב למעגלים נוספים. אם בתחילה יזמות כאמור בוצעה בלב המטרופולין של גוש דן, בערים ת"א-ר"ג-גבעתיים, וכן בערים סמוכות בעלות ערכים כלכליים גבוהים דוגמת ערי השרון ובקעת אונו, הרי שבקרוב ייכללו באופן משמעותי יותר ערים, דוגמת חולון, בת-ים, ראשל"צ, פ"ת ועוד. לפיכך, זריקת עידוד ומתן תמריצים לתחום חיוני זה הינם בבחינת "צו השעה". "הורדת רף החסימה לכדי %‭75%-70‬ עשויה להקל מאוד בקידום ההליך, ולייצר "מאזן נוחות" ראוי יותר המשלב בין הגנה על זכות הקניין של הפרטים, להגנה מתחייבת ומתבקשת גם על אינטרס הרוב" מה ניתן לעשות: ‭ .1‬ תגבור צוותי התכנון ובודקי התוכניות בוועדות לתכנון ולבנייה - מדובר ב"צוואר בקבוק" בזרימת ההליך התכנוני, הנובע ברובו מעומס בלתי סביר על אנשי המקצוע, שנדרשים להתמודד עם גידול חד בהיקפי פעילות התחום, שלא זכה במרוצת השנים לתקינה הולמת ותואמת. ‭ .2‬ צורך בקציבת לוחות זמנים – העדר סדר זמנים ברור וקצוב לדיון בתוכניות ובהתנגדויות מעת שהוגשו לוועדה לתכנון ולבנייה, מעיב באופן חמור על קידום ההליך, ועל ההסכמות הראשוניות והחוזיות בעניין זה בין בעלי הדירות ליזמים. ‭ .3‬ הורדת רף חוקי מינימלי בעניין הסכמת דיירים – בפרויקטים של "הריסה ובנייה מחדש" נדרש כיום רוב בשיעור של %‭80‬ לקידום הליך הרישוי, בכדי שתתאפשר פנייה למפקחת על בתים משותפים שתחייב את הדיירים המתעכבים במתן הסכמתם לביצוע הפרויקט. יוצא אפוא, שבעלי זכויות המיעוט אוחזים בבעלי זכויות הרוב, מכתיבים ומשליטים את רצונם, ומונעים "דה פקטו" את יישום הפרויקט. משכך, הורדת רף החסימה לכדי %‭75%-70‬ עשויה להקל מאוד בקידום ההליך, ולייצר "מאזן נוחות" ראוי יותר המשלב בין הגנה על זכות הקניין של הפרטים, להגנה מתחייבת ומתבקשת גם על אינטרס הרוב. ‭ .4‬ מטלות ציבוריות יתוכננו ויבוצעו ע"י רשויות התכנון, ולא יונחו לפתחם של היזמים – רשויות התכנון בצדק רב מנסות לאזן בין פתרון נקודתי של פרויקט מוצע, למענה לעומס גובר על תשתיות עירוניות, וצורך בהגדלת גני ילדים וכיתות לימוד, היבטי נגישות ותנועה ועוד. מן הראוי שרשויות התכנון יערכו תוכנית מתאר כוללת המביאה בחשבון תוספת אוכלוסיה, לרבות מתן פתרונות של בניית כיתות גן ולימוד במבנים בני מספר קומות, תוך ניצול מיטבי של משאב הקרקע הנדיר הנמצא במחסור כרוני במרכזי הערים. ‭ .5‬ העדר משילות של השלטון המרכזי – באחריות מינהל התכנון במשרד האוצר לייצר תכנון ארצי הכולל קווים מנחים באשר לפיזור אוכלוסין, הפשרת שטחים ובנייה צמודת דופן, בנייה מרקמית ועוד. ברם, מערכת היחסים בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי מאופיינת בכך שכל ראש עיר הינו "אדון לעירו", ומחליט באשר לקצב גידול האוכלוסיה הרצוי לו. מציאות שבה השלטון המרכזי אינו מחיל את רצונו ומוודא ביצוע של הנחיותיו, פוגמת בראייה המערכתית ארוכת הטווח שלו ובתועלות הניתנות להשגה. "אנו עדים לשינויי מדיניות תכנונית תכופים, פסיקות והלכות סותרות, העדר מדיניות רשמית אחידה לעניין פטורים והקלות מס (מס שבח, היטל השבחה) ועוד" ‭ .6‬ מדיניות מיסוי לא ברורה – היבטי המס בהליכי ייזום ובנייה הינם קריטיים לחישוב כלכליות הפרויקטים. העדר החלטות מחייבות בהיבטי המס הינה לקונה היורדת ל"שורשו של עניין", ומותירה יזמים רבים לוטים בערפל עד לשלבים מתקדמים של הפרויקטים. לסיכום, זוהי "שעת כושר" למתן דחיפה ועידוד במעלה ההליך, ומן הראוי לקבל מיידית החלטות מתחייבות, ולהקדיש את כל התשומות הנדרשות ליצירת מענה מהיר וחד לכלל הסוגיות הנדונות. הבעיה הרישומית שתוקעת מקל בגלגלי ההתחדשות העירונית יזם בפרויקט של תמ"א ‭ 38‬ נדרש לבצע בעצמו את העברת הזכויות לדיירים בבניין שדירותיהם לא רשומות על שמם, בהליך ממושך, שמייקר את עלויותיו ובעיקר דורש ממנו להפוך לבלש. המדינה צריכה לעשות לזה סוף. שומרי בן דוד מנכ"ל "בן-דוד הרצל" מדינתנו היקרה חגגה לאחרונה יום הולדת ‭ ,68‬ בשנות חיים של מדינות אמנם נחשבת מכורתנו עדיין לילדה, אך חלק גדול מהבניינים המרכיבים את הפסיפס העירוני בתוכה עברו כברת דרך ארוכה, ובשל כך מנהיגינו הגיעו למסקנה הנכונה שצריך להחיותם באמצעות ההתחדשות העירונית. מדובר על החלטה נכונה של המדינה, אך מאחר שזו אינה יכולה לממן את הפרויקט הגרנדיוזי הנ"ל מכיסה, העבירה את האחריות לשוק הפרטי, אך לא הקנתה מספיק כלים ותשתיות על מנת שהמהלך יתקיים בוודאות מספקת, ודי אם נדבר על נושאי התכנון, הביצוע, המיסוי והמימון. תחום נוסף, שאינו נמצא בכותרות אך מהווה מעמסה ונטל על היזמים והדיירים, הינו התחום הרישומי. את רוב הבניינים שנבנו בשנות ה-‭'60 ‬ של האלף הקודם הקימה המדינה על ידי חברות משכנות מטעמה, על אדמות מנהל וקק"ל, ורבים מבין רוכשי אותן דירות לא דאגו להעביר על שמם את הנכס, הן מחוסר ידיעה ולעיתים מחוסר יכולת כלכלית, כך שבפועל נותרו על שם אותה חברה משכנת, קק"ל או רשות מקרקעי ישראל. המדינה מצידה לא הכריחה מבחינה חוקית את הדייר או את החברה המשכנת להעביר את הממכר על שם הרוכש, כך שנוצרה לאקונה רישומית בעייתית ביותר. אותו כשל בא לידי ביטוי כאשר רוצים לקדם פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ הן במישור הרגולטורי הארצי, הן במישור המוניציפאלי והן בפן המימוני, כשלים שלעיתים מונעים מימושו של פרויקט. כאשר דייר רוצה להעביר דירה על שמו, רשם המקרקעין (הטאבו) דורש את הסכמת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או עמידר, אך אלו מצידן לא מוכנות להוציא אישור שכזה משום שמבחינתן מדובר על התחייבות למשכנתא. בשל כך, על היזם לבצע בעצמו את הליך העברת הזכויות לזכאים בפרוצדורה שלעיתים אורכת שנים. מדובר על הליך סבוך ומעורפל במהלכו נאלץ היזם לשלם עבור הדייר את דמי ההיוון שדורשת רמ"י, ולאורך התהליך הוא נחשף לעלויות משפטיות ורישומיות משמעותיות נוספות, כאלו שלא לקח בחשבון בתחשיב הכדאיות הראשוני לפרויקט. באותם מקרים שלדייר עצמו אין את היכולת לשלם את דמי ההיוון, היזם ששילם במקומו את הסכום מפחית לו מהתמורות בפרויקט העתידי, או פורס לו את קרן סכום ההיוון לתשלומים. גם אם נשים לרגע בצד את נושא העלויות, עצם התהליך הופך את היזם לבלש בעל כורחו, שכן מאחר שרשם המקרקעין דורש את אישורם של כל הבעלים הקודמים של הנכס, הרי שבמצב בו הדירה עברה מספר ידיים לאורך השנים, על היזם לאתר את כל אלו, ולעיתים, מה לעשות, חלקם כבר עברו לעולם שכולו טוב, ומכאן שעליו לאתר את יורשי הבעלים. בשל אבסורד זה, לא אחת מצאתי עצמי מתחנן בפני גנזך העירייה שיעזרו לי למצוא חוזים בני עשרות שנים, על מנת שאוכל לנסות ולמצוא קצה חוט לתחילת מלאכת החיפוש. גם אם הצלחנו להשיג את האישור המיוחל, בכך לא תמה משימתנו הבלשית. בעיריית נתניה למשל דורשים אישור בטופס מקוון של הדיירים להליך של תמ"א ‭ ,38‬ כתנאי להיתר. אך מה לעשות שלרמ"י ולחברות המשכנות האחרות אין בנמצא טופס שכזה? כך נוצר מצב שגם אם ניתן האישור, לא ניתן להעבירו לרשות המוניציפאלית. הצרות לא מסתיימות כאן. הבנק המלווה דורש רישום של %‭100‬ מהיחידות על מנת לאשר ליווי לפרויקט. "לא אחת מצאתי עצמי מתחנן בפני גנזך העירייה שיעזרו לי למצוא חוזים בני עשרות שנים, על מנת שאוכל לנסות ולמצוא קצה חוט לתחילת מלאכת החיפוש" במקרים בהם קיים עיכוב רישומי, נאלץ היזם להכניס את היד עמוק לכיס ולהקריב הון עצמי רב יותר משתכנן טרם הפרויקט, או לא להתחיל את הבנייה עד לסיום ההליך, שבמקרה הטוב לוקח כמה חודשים ובמקרה הרע גם שנים. כך למשל, בפרויקט שמקדמת חברת הרצל בן דוד בקרית נורדאו בנתניה, פרויקט עם היתר בנייה כבר כמה חודשים, אך לא נוכל להיכנס לעבודות עד לסיום שתי העברות זכויות לדיירים, אשר דירתם רשומה עדיין על מינהל מקרקעי ישראל. ואני שואל את המדינה: מה אתם רוצים ממני היזם? מה אשמים הדיירים שדירותיהם כן רשומות על שמם? מדוע על עוולות שלכם מן העבר דיירי הבניין ואנוכי, היזם, צריכים לסבול ולהפוך בעל כורחנו לבלשים ולקרנות מימון? הרי תפקידי הוא לבנות עתיד טוב ובטוח יותר לתושבי המדינה, ולא לעסוק בפענוח תיקים של בעלויות עבר על נכסים. את העוולות יש לתקן באופן מיידי. ראשית על המדינה להוציא הנחיה שבפרויקט של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים אין צורך בקבלת אישור רמ"י, או החברה המשכנת להליך, שכן אין מדובר בהליך קנייני אלא בהשבחת נכס. שנית, יש לקבוע בחוק כי תוך תקופת זמן מוסכמת על הדייר, עם עזרה מרשויות הרישום, להשלים את הליך רישום הדירה על שמו, ולנקוב בסנקציות מרתיעות על מנת שיעשה כן. יתרון לגודל בפרויקטים של התחדשות עירונית החברות הגדולות מסגלות לעצמן את הגמישות הנדרשת לצורך מתן יחס אישי לדייר ומענה מיידי לבלת"מים, כך שיחד עם הגב הכלכלי והפיזור העסקי, הן מייצרות יתרון יחסי מובנה בתחום על פני היזמים הקטנים מאת: אייל אוכמן וסופיה אלדור סופיה אלדור אייל אוכמן אדריכלית מנהל עולם ההתחדשות העירונית נחלק לשתי קטגוריות מרכזיות: תחום הפינוי בינוי ותחום התמ"א ‭ .38‬ שתי התוכניות הביאו למהפכה תפישתית מוחלטת בשוק הנדל"ן הישראלי. תחום הפינוי בינוי מעצם הגדרתו מיועד לשחקנים הגדולים, שכן תכליתו להקים שכונות ומתחמים חדשים ומודרניים, בני מאות יחידות דיור חדשות ולעיתים אף יותר, במקומם של מבנים רעועים ומטים לנפול. מדובר על הליך סבוך, ארוך טווח, רווי הון, המצריך יכולת תכנונית וביצועית שמן הסתם מדגישות את היתרון לגודל של היזם. מאחר שמדובר בתחום בעל פוטנציאל אדיר, יזמים רבים נכנסו אליו, אך בפועל ברור לכולם כי למרות שרף הכניסה אליו יחסית נמוך, שכן מדובר על עסקת קומבינציה משודרגת, עדיין לצורך מימושו חובה על הדיירים לבחור בגוף בעל יכולות מקצועיות מוכחות, כמו גם פיננסיות. חלק מהגופים שנכנסו למשחק אכן מציגים יכולות יזמיות ראויות, אך אין בהן על מנת להשליך על יכולות הביצוע והתכנון, ולבטח על היכולות הכלכליות שלהם. לראיה, מבין עשרות הפרויקטים שנכנסו להליך הביצוע בתחום הפינוי בינוי, רוב רובם מוקמים על ידי גופים גדולים ומבוססים. חלק מסוים מהשחקנים הקטנים התבררו בסופו של תהליך לרוב כמחתימים, אשר מכרו את חתימות הדיירים לגופים שלהם ניסיון ויכולות כלכליות. חלקם עושה זאת מלכתחילה מתוך כוונה להוות גורם ביניים המסב את זכויות החתימה, כאשר על מנת להשיג את חתימות הדיירים אף התחייבו לעיתים לתמורות בלתי הגיוניות, ובכך למעשה סנדלו את אותם דיירים, שכן בפועל לא ניתן לממש הבטחות אלו. מספר מתוכם אמנם החלו בתהליך מתוך מטרה לבצעו, אך הבינו לאורך הדרך כי הפרויקט 'גדול עליהם' ולכן נכון יהיה להסב אותו לקראת הביצוע לגוף איתן שיוכל לעמוד במשימה. מכאן, שעל דיירי מתחמי פינוי בינוי להבין מבעוד מועד שמדובר על 'חתונה' לטווח ארוך, ועל מנת להבטיח שה'חתן' יישאר לאורך כל התהליך ולא ינטוש באמצע, נכון יהיה להיכנס מלכתחילה לתהליך עם גוף בעל ניסיון יזמי, ביצועי ותכנוני מוכח, לצד איתנות פיננסית להובלת פרויקטים עד תום. תחום התמ"א ‭ 38‬ מהווה מיקרוקוסמוס של עולם הפינוי בינוי, כשהתהליכים דומים אך סדרי הגודל קטנים יותר. מכאן נובעת הטענה המרכזית של השחקנים הקטנים, לפיה התוכנית אינה מתאימה לעמיתיהם היזמים גדולים. שכן, הם היחידים שיכולים להעניק לדיירים יחס אישי ולתת מענה בזמן אפס לכל הבלת"מים (הוצאות בלתי צפויות מראש) שמתעוררים תוך כדי התהליך. אין ספק כי אם ברצונן להיכנס לתחום, על החברות הגדולות להבין שאין מדובר בפרויקט נדל"ן רגיל כי אם על התמחות בפני עצמה, כזו המצריכה להתבונן על הפרויקט מנקודת מבט שונה לחלוטין, אשר ביישומה אותו ’חיסרון לגודל' כביכול הופך ליתרון מובהק. למרות קוטנו היחסי של פרויקט תמ"א ‭ ,38‬ עדיין מדובר על תהליך ארוך טווח, לכן חשוב שהדייר, בדיוק כמו רעהו במתחמי הפינוי בינוי, יבחר ביזם שילווה אותו מתחילתו ועד סופו, יזם אשר מסוגל לספוג את אותם בלת"מים לאורך הדרך ולהמשיך בתהליך גם כאשר המציאות הכלכלית הופכת לוורודה פחות, ולא אחד שעלול להיעלם לאורך הדרך. היזמים הקטנים, מן הסתם, חשופים יותר, שכן פיזור הסיכונים שלהם למעשה אינו קיים, ולכן עלולים להיכנס לסחרור כאשר משתנים חוקי המשחק. זאת ועוד, גם אם הפרויקט הספציפי הינו רווחי, הוא עלול להתעכב וליפול כאשר פרויקט אחר של אותו יזם נקלע לקשיים, ואז אותו יתרון לקוטן הופך לפחות רלוונטי. לחברות הגדולות, מעצם חסינותן הכלכלית והרקורד שנצבר, יכולת להמשיך ולסיים פרויקטים גם כאשר נפגעת רווחיותם, שכן עבורן נושא הרווחיות אמנם חשוב אך אינו השיקול היחיד. ערך המותג עבורן הינו קריטי, ולכן לא ירשו לעצמן 'לעגל פינות' ולגרום לדייר להיות לקוח לא מרוצה, שכן זה עלול להכתים גם את פעילותן המסורתית. לכן חברות אלו יעשו הכל על מנת לסיים פרויקט לשביעות רצונו המלא של הדייר, גם כאשר השוק משתנה. באזורים למשל, הבינו שעל מנת להפוך לשחקן מרכזי בשוק התמ"א ‭ ,38‬ עליהם ליצור מחלקה ייעודית נפרדת לגמרי בתוך החברה, מעין יחידת קומנדו מובחרת בעלת סמכויות, כחלק מצבא גדול בעל יכולות ותקציב גדול. לאותה יחידה, בה שולבו מיטב המומחים בתחום, ניתן המנדט באמצעות תקציב נפרד, לתת מענה גמיש בזמן אפס לכל דרישה של הדייר או הרשות המוניציפאלית, ובמקביל לנצל את היכולות התכנוניות, הביצועיות וכן הפיננסיות שנרכשו לאורך השנים. מעצם מבנה ארגוני שכזה, מבטיחה החברה כי הפרויקט הספציפי אינו עוד אחד מבין הפרויקטים של החברה, כי אם פרויקט מבודל אשר מקבל את מלוא תשומת הלב מהאנשים הבכירים והמנוסים של השוק. כלומר, היתרון לגודל בא לידי ביטוי גם, או במיוחד, בפרויקטים נקודתיים. להתחדש למען הדורות הבאים ההתחדשות העירונית היא חברתית, כלכלית ומקיימת וקידומה הוא משימה לאומית אדריכל​ גיל שנהב בכל העולם נושא ההתחדשות העירונית עומד בראש סדר העדיפויות של מתכנני הערים והרשויות המקומיות; כולם שואפים לחדש את פני הערים ולהמיר שיכונים שאינם תואמים את רמת החיים של המאה ה-‭,21‬ בבנייה מודרנית חדשה. ההתלבטות היחידה היא כיצד לעשות זאת בצורה המיטבית. ההתחדשות העירונית מיושמת בצורה שונה בכל מקום, בין אם מדובר בכוחות השוק, ביוזמות פרטיות, עירוניות או ממשלתיות. ההתחדשות העירונית כבר ביססה את מעמדה כפעולה ראויה והכרחית מבחינה חברתית, שכן מדובר בשיפור איכות החיים של תושבי השיכונים ובנייני הרכבת המיושנים, לצד תוספת דירות חדשות ופתרונות מגורים בלב אזורי הביקוש. בהיבט הסביבתי, מדובר בבניית פרויקטים הנבנים בחומרים ירוקים וחסכוניים, יחד עם מתן פתרונות לשירותים קהילתיים וציבוריים בתוך המתחמים החדשים, לטובת כלל תושבי הסביבה בה הם קמים. מדובר בפעולה כלכלית שיכולה לחסוך מיליוני שקלים של השקעה בפיתוח תשתיות. ממחקרים שנעשו בארץ ובעולם, עולה כי ההשקעה בהתחדשות עירונית הינה הכדאית ביותר מבחינת עלות תועלת ביחס להשקעות בסוגי פרויקטים אחרים. עלות חידוש ושדרוג תשתיות עירוניות קיימות, נמוכה בהרבה ביחס לבנייה ופיתוח של תשתיות בשכונות חדשות. מעבר לכך, מדובר בתועלת סביבתית רבה, כיוון שבנייה ופיתוח של מרכזי הערים וניצול התשתיות הקיימות, מונעים פגיעה בשטחים ירוקים מחוץ לעיר. הפרברים המרווחים בפאתי הערים נתפסים כ"ירוקים" יותר ממרכזי הערים הצפופים, אך תפיסה זאת הינה מוטעית, שכן הפרברים סותרים את עקרונות הקיימות. הבנייה המרווחת והנמוכה אינה ממצה את מלוא פוטנציאל הקרקע, לצד הריחוק ממרכזי הערים. המגורים בפרברים גורמים לתושבים שעות נסיעה ארוכות למקומות העבודה, הבילוי וכו' ומעודדים שימוש במספר כלי רכב לכל משפחה. דווקא מרכזי הערים מיישמים את עקרונות הקיימות והבנייה הירוקה, שכן הצפיפות והבנייה לגובה מנצלים בתבונה את משאב הקרקע, מעודדים שימוש בתחבורה ציבורית ובשבילי האופניים וחוסכים אלפי שעות נסיעה בכלי רכב פרטיים. בנוסף, העיר מהווה כר פורה לפעילות משולבת של עבודה, מסחר, פנאי, תרבות, חינוך ומגורים - הכל במקום אחד. התחדשות עירונית הינה פעולה ירוקה, שכן מדובר ב"מחזור ושדרוג"; בניינים ממוחזרים, תשתיות משודרגות, אזורי פנאי ובילוי באזורים מתחדשים ועוד. דוגמאות של מחזור נדל"ני ניתן לראות ברחבי העולם, החל מסין שבה תהליך עיור אינטנסיבי, דרך ניו יורק - שם פסי רכבת ישנים הוסבו לפארק שוקק חיים (‭,(high line‬ וכלה בישראל, עם פרויקטי פינוי-בינוי שהחלו לקרום עור וגידים בשנים האחרונות. לא אופנה חולפת עם התחזקות מגמת הקיימות, הגברת המודעות והעידוד לאורח חיים ירוק ומקיים, הגיע הזמן שהמגמה תגיע גם לענף הנדל"ן ותעודד למחזר בניינים. להעניק חיים חדשים לבניינים שסיימו את תפקידם המקורי, ויכולים לקבל תפקיד חדש וחיוני ולשמש שנים רבות בייעוד שונה - מפעלים שהופכים למרכזי קניות, משרדים שהופכים למגורים, בתי ספר שהופכים לדיור מוגן ועוד. אני צופה שבעתיד, יותר ויותר אנשים יחוו חיים מגוונים ושונים שיזדקקו לשימושים המעורבים שיציעו מרכזי הערים. הם ינועו בין קומות המגדלים מהבית לעבודה, דרך בתי הספר של הילדים שיהיו בתוך בניינים ממוחזרים מחומרים ידידותיים לסביבה. התועלת הסביבתית והחברתית בתהליכים אלו רבה: בנייה ופיתוח של מרכזי הערים וניצול התשתיות הקיימות מביאים אוכלוסייה חדשה, תוססת ויצירתית למרכזי הערים הישנים. בכך הם מחזקים אותם, ובמקביל מצמצמים את תופעת ה"יוממות" (‭Commuting‬) של תושבי הפרברים אל מרכזי התעסוקה ומרכזי הערים - מצווה בפני עצמה! מלבד אלפי הדונמים הפוטנציאלים במרכזי הערים, האמצעים העומדים לרשותנו למימוש נכון ויעיל של התחדשות עירונית הם בנייה לגובה ועירוב שימושים. מכאן, שהתחדשות עירונית אינה אופנה חולפת, זוהי חובתנו לדורות הבאים! עלינו לנצל את הקרקע בתבונה ובמקצועיות. במקום להסתכל החוצה, אל המרחבים הפתוחים, בואו נסתכל פנימה על הבניינים הישנים, הנמוכים והמתפוררים. חלפו הימים של "נלבישך שלמת בטון ומלט" - הגיע הזמן לשמור על הטבע והמרחבים במדינתנו הקטנה והיפה. פוטנציאל ההתחדשות העירונית עומד היום על כמיליון דירות בעשר שנים, שיביאו, ללא ספק, לאיזון בין הביקוש להיצע של דירות בישראל. במדינה בה הדיור הוא עדיין צורך קיומי, הגדלת היצע של יחידות דיור עשויה גם למתן את מחירי הדיור. עם זאת, על מנת להביא לשינוי דרך אמיתי ולמימוש הפוטנציאל, על הממשלה להציב יעד שנתי למימוש פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, הן בפני השרים והן בפני הרשויות המקומיות, בחלוקה יחסית בין אזורי ביקוש לפריפריה. לכל עיר ייקבע יעד התחדשות שנתי, ויש להשקיע את מירב המאמצים על מנת לעמוד ביעד זה. תחום הפינוי-בינוי מייצג את הפתרון המלא והשלם יותר ברמה אורבנית כוללת, כשלצד שיפור הדיור הספציפי של תושבי המתחם, הוא מספק תשובות גם באשר לתשתיות, מוסדות ציבור, חניה, כבישים ועוד. זאת לעומת התמ"א ‭ ,38 ‬ המציגה פתרון לנכס ספציפי מבלי לתת מענה לסובב אותו, ולעיתים אף על חשבונו, כך שהכללתה של תוכנית זו תחת מטריית ההתחדשות העירונית מוטלת בספק. מדובר על פתרון מוגבל, ומכאן שיש לאפשר פרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬ במקומות בהם לא ניתן ליישם תוכנית של פינוי-בינוי מסיבות כאלו ואחרות. החידוש הוא שבשנים הקרובות נקבל פרויקט היברידי של שתי התוכניות, קרי פרויקטים הדומים בתכליתם לפינוי בינוי, במסלול מקוצר של תמ"א ‭ - 38‬ "פרויקטים של תב"ע‭."38 ‬ על מנת להצליח בתחום ההתחדשות העירונית, חברה יזמית מוכרחה למצב את עצמה אסף ניר, בעלי חברת "קאסה בעיר" המתמחה בשיווק ומכירות של פרויקטים בהתחדשות עירונית מדבר על חשיבות תהליכי השיווק והמכירות הנכונים ליזם המעוניין לצמוח לטווח ארוך בתחום ההתחדשות העירונית מאת: אסף ניר ומיקי כהן עולם ההתחדשות העירונית על היבטיו השונים מציב לחברות היזמיות אתגרים לא פשוטים. האתגר הראשון הוא שלפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי יש ביקוש גבוה, הדירות מתומחרות במחירים העומדים בין מחירי דירות ישנות לחדשות, והמחיר למטר בפרויקט גבוה בהתאמה. בנוסף, מספר הדירות בפרויקטים הללו מצומצם, לעומת פרויקטי נדל"ן רגילים, כך שמדובר בפרויקטים שאינם גדולים במיוחד, ולכן המיצוב של חברה יזמית המתמחה בהתחדשות עירונית הוא מהותי לבניית החברה לטווח ארוך. אתגר נוסף העומד בפני החברות היזמיות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא - שעליהן לצבור יתרון יחסי באזור גיאוגרפי ממוקד, וזאת במטרה למצות את מרב הפרויקטים באותו אזור גיאוגרפי ולהוות אוטוריטה בתחום. המשמעות של מיצוב איכותי היא כפולה: ‭ . 1‬ רווח כפול ליזמים ממותגים: ככל שהמיצוב והמיתוג של חברה יזמית מבוסס יותר, כך היא זוכה לרווח כפול בפרויקטים של התחדשות עירונית. מצד אחד, המיתוג החכם משדר ביטחון ואיתנות פיננסית כלפי הדיירים, ומאפשר לחברה למכור דירות במחיר גבוה יותר, כאשר הרוכשים בוטחים בחברה; ומצד שני, החברה זוכה לעדיפות אצל הדיירים באותו אזור גיאוגרפי שבו היא ממוקמת, כאשר היא ממותגת כאוטוריטה בתחום באותו האזור. ‭ .2‬ שיווק חברה יזמית הוא תהליך מתמשך: הדרך למיתוג נכון שמייצר רווחים כפולים ואופטימליים, מתחיל בהבנה ששיווק חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית לא מתבצע פר-פרויקט או באמצעות תיווך של פרויקט בודד, אלא כתהליך מתמשך הנעשה בצורה רוחבית. יזמים שמשווקים באופן לא סדור, פעם אחת ע"י שילוט, ופעם אחרת מפה לאוזן, פוגעים למעשה בשפה האחידה של החברה ובמה שהיא רוצה להציג – יציבות וביטחון. לכן, על כלל הפרויקטים של אותה חברה יזמית, להיות משווקים באותן הדרכים, על-מנת ליצור קונספט שיווקי אחיד ובעל ערך, שיקנה ביטחון לרוכשים. לרוב, יזמים אינם מגיעים לתחום עם רקע שיווקי. מצד אחד, הם רוצים לגדול ולהתפתח מהר, ומצד שני, הם מפספסים הזדמנויות רבות בשל פערי ידע וחוסר ניסיון, שאינם מייצרים להם ערך וגורמים לבזבוז תקציב וזמן יקרים . המטרה של חברת יזמות מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, היא לא להצליח בפרויקט אחד או שניים של תמ"א ‭ ,38‬ אלא להיות זו שתוכל לבחור את הפרויקטים הרווחיים באותו אזור. נקודות המגע עם הלקוח תהליך המכירות בתחום ההתחדשות העירונית קיבל ממד נוסף, שבו על היזמים לעבוד הן מול ועדי בתים ודיירים והן להתקשר עם רוכשים פוטנציאלים של הדירות העתידיות. לאור הרגישות שנוצרה בתחום בעבודה מול הדיירים, תחושת הביטחון שעל החברה לייצר לאורך כל נקודות המגע עם הלקוח, חייבות להיות בשפה אחידה, מקצועית. זאת, גם בשל התחרות הגוברת בשוק שבו שחקנים רבים בענף הנדל"ן נכנסים לתחום. השיווק לא יכול להסתיים בהצבת שלט עם פרטי הפרויקט – שם השיווק רק מתחיל. בדיוק כפי ששימוש במתווכים לא בונה את מותג החברה. המחשבה צריכה להיות, שכל מגע עם הלקוח מטרתו להעצים מכירה ולהגדיל את הרווח באמצעות זכייה בנאמנותם והגברת הפה לאוזן. קאסה בעיר - הזווית השיווקית בהתחדשות עירונית חברת ”קאסה בעיר" שמה לה למטרה להגדיל את שורת הרווח של החברה היזמית, באמצעות ליווי מקצועי בתהליך השיווק והמכירות. תהליך העבודה נעשה כך שאנשי החברה פועלים כעובדים אינטגרליים של החברההיזמית, ולמעשה חברה קטנה – נראית כחברה גדולה. מבחינת היזם, אנחנו זרוע פנימית בתוך החברה, כך שהחברה היזמית עצמה הופכת להיות גדולה יותר ובעלת מחלקת שיווק משל עצמה. כאשר אנחנו מטפלים בכל תחום השיווק של החברה היזמית, בעליה מתפנה לעסוק בניהול השוטף ולהתמקדות בהבאת פרויקטים חדשים, וכן ליצירת שקט תעשייתי ומקצועי בתחום המכירות והשיווק של החברה. תהליך המכירה שאנו מבצעים עבור החברה היזמית נועד למקסם את המחיר למטר בכל פרויקט, והוא מתחיל משלב תכנון הדירות, מיד בתום תהליך החתמת הדיירים, לצד העבודה מול האדריכל. לפי הביקוש לדירות - קטנות או גדולות, פנטהאוזים וכדומה, אנו יודעים כיצד למקסם את הרווח מכל בניין, תוך התחשבות בליווי הבנקאי, בפריסת הפרויקטים ובהון הנדרש של היזם. ערך מוסף שאנו מספקים לחברה היזמית, הוא דאטה של לקוחות שאנו מרכיבים עבורו תוך כדי הפרויקטים. כך שגם אם לקוח לא רכש דירה בסופו של דבר, בפעם הבאה ניתן יהיה למשוך את פרטיו מהדאטה ולחזור אליו שוב כלקוח פוטנציאלי. כחברת השיווק של הפרויקט אנחנו מוטמעים בתוך היזם, צובעים את עצמנו כיזם עצמו, כך שהלקוח חש שאנו חלק ממערך השיווק של אותו היזם. כחברת השיווק אנחנו מופעלים מצד אחד, רק בפרויקטים חיים; ומצד שני, הלקוחות מרגישים שעומדת בפניהם חברה חזקה ומובילה. תמ"א ‭ - 38‬ הדור הבא אורבן נדל"ן מתכננת את הדבר הבא - מתחמי תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, עם כל היתרונות האפשריים: לדיירים - תמורות טובות יותר, ליזם - רווחיות מספקת, וגם הרשות המוניציפאלית זוכה להתחדשות עירונית כוללת אמתית, בזמן קצר בהרבה דוד זהבי מנכ"ל חברת אורבן נדל"ן בעוד אתם מנסים לשכנע את הדיירים בבניין לבצע פרויקט מסוג תמ"א ‭ ,38‬ נראה שהמציאות המציאה עצמה מחדש, והדבר הבא בתחום ההתחדשות העירונית הוא: מתחמי תמ"א ‭ .38‬ ההליך פחות מורכב מפינוי בינוי, סוחף אליו את כל תושבי השכונה, מעניק יותר זכויות בנייה, יותר שטחים ירוקים, וכך גם לא תסבלו מהרעש של הבניין השכן שנבנה ומנקר לכם עיניים. בכל פרויקט שיוצא לדרך ומתחיל בו שלב הבנייה, מגיעים אלינו דיירים מבניינים סמוכים המתעניינים גם בביצוע פרויקט מקביל בבניין בו הם גרים. פעם שאל אותי שכן בתל אביב, שנראה שהיה מאוכזב מהתנהלות שכניו, אם ישנה אפשרות שהשופל שהורס את הבניין "יפגע" קלות גם אצלם, על מנת לכפות את הפרויקט גם עליהם. מקרים אלו הביאו אותנו לחשוב שההיגיון הכלכלי הבריא שביתרון לגודל יכול לפעול מצוין גם בתחום ההתחדשות העירונית. השאיפה שלנו כיום היא לייצר "מתחמי תמ"א ‭ ."38‬ היתרונות הם עצומים: ראשית, הדיירים מקבלים תמורה גדולה יותר. ככל שישנם יותר בניינים במתחם, כך הזכויות גדלות באופן ממוצע לכל דירה, וכן עולה ניצולת השטחים הן העיליים והן התת קרקעיים במתחם. כך לדוגמה, בצפון הישן של תל אביב התחלנו בתהליך התב"ע בסמכות מקומית, להריסת ‭ 123‬ יחידות דיור ובניית מגה פרויקט של כ-‭330‬ יחידות חדשות. במסגרת התב"ע ניתנת התייחסות לתשתיות ולשטחים ציבוריים לרווחת הציבור. זאת ועוד, איחוד בניינים לעיתים מאפשר לבניין אשר במידה שהיה פועל על פי פתרון התמ"א ‭ 38‬ הסטנדרטי של בניין בודד, ההיתכנות הכלכלית היחידה עבורו הייתה זו של התמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים, וכעת בעת התגבשות הקבוצה, עודף הזכויות יאפשר היתכנות לפרויקט של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, אשר מהווה מבחינתו פתרון עדיף. יתרון נוסף הוא שאם נשווה את הפרויקט הכולל לתוכנית "פינוי בינוי", שם מתמשכים לעיתים ההליכים עד לכדי ‭ 12-15‬ שנה, ורבים מתייאשים לאורך הדרך, הרי שהתוצאה תהיה דומה והדרך קצרה באופן משמעותי, שכן עדיין מדובר בסופו של יום בתוכנית תמ"א ‭ 38‬ בסמכות הוועדות המקומיות. כך למשל, בפרויקט ברחוב מינץ מתכננת חברת אורבן הריסת שלושה בניינים צמודים בני 3 קומות, עם כניסות נפרדות היושבים על אותה החלקה, ובסך הכול ‭ 18‬ יחידות דיור קיימות, ללא מעלית וללא חניות. במקומם ייבנה קומפלקס בן 5 קומות עם 3 כניסות - סך הכול ‭ 41‬ דירות חדשות ומרווחות עם חניה ומחסן, בבנייה מודרנית. על אף שמדובר בהריסה ובנייה מחדש, העבודה על הפרויקט החלה לפני מספר חודשים והיום הוא כבר לקראת הגשה להיתר. גם הרשויות מצדן נהנות מהתופעה. אם ניקח את תל אביב בתור דוגמה, הרי שברשות מוניציפאלית זו ניתן לקדם תב"ע בסמכות ועדה מקומית לפי תוכנית מתאר ת"א ‭ ,5000‬ המתבססת על זכויות תב"ע, זכויות תמ"א, בצירוף 'חוק כחלון' (המאפשר לוועדה המקומית להגדיל את זכויות הבנייה ב-%‭20‬ לכל בניין חדש) - סל זכויות אשר מספיקות למסה של דירות בהליך מזורז כזה של פינוי בינוי, מבלי להזדקק לאישורה של הוועדה המחוזית, שם פרויקטים עלולים להתעכב לעיתים למשך כמה שנים. נוסחה זו מאפשרת לעירייה לזכות גם במבני ציבור לרווחת תושביה, להגדיל את היטלי ההשבחה וליצור מרקם אורבני נכון יותר מזה שנוצר על ידי קידום פרויקטים פרטניים. למרות שעל פניו נראה שככל שיש יותר דיירים מעורבים, כך קשה יותר להגיע להסכמות גורפות בשל ריבוי הדעות, לעיתים הרציונל פועל הפוך. ככל שהיזם מצליח לאגד סביבו צוות נציגות מגובש, חוד חנית למשימה, הרי שאלו יוצרים 'אפקט עדר' חיובי ומצליחים לרתום למשימה את יתרת הדיירים, ואף עוזרים ליזם במו"מ אל מול הסרבנים. הרי כולם מבינים כי מדובר בסופו של דבר על ‭ win win ‬ ‭ situation‬ לכל השחקנים המעורבים - הדיירים זוכים לתמורות טובות יותר, היזם לפרויקט בסדר גודל מהותי ולרווחיות מספקת, וגם הרשות המוניציפאלית זוכה להתחדשות עירונית כוללת אמתית. וכל אלו בפרק זמן של פרויקט תמ"א ‭ ,38‬ ולא במסגרת סחבת הזמנים של מתכונת הפינוי בינוי. אתגר ההתחדשות של תל-אביב: עיר אחת, שלוש זוויות צמיחת התחום מציבה בפני העירייה, בעלי הדירות והיזמים בעיות שונות. אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי המובילה את התחום בתל-אביב, סוקר את האתגרים המרכזיים מאת: אילי בר לפני שני עשורים נטשו תושבים את מרכז תל-אביב. היום, כשמרכז העיר הפך למגנט מקומי ובינלאומי, זה נשמע כמו סיפור בדיוני, אבל עובדות הן עובדות. לפני עשור יזמים לא האמינו שתהיה תמ"א ‭ 38‬ בתל-אביב, ופנו לבנות ברמת-גן. היום, הם עומדים בפקק ומנסים להיכנס בחזרה לעיר. לפני שלוש שנים רון חולדאי, ראש עיריית תל-אביב, עדיין דיבר בגנות תמ"א ‭ ,38‬ ויצא נגד רעיון חיזוק המבנים הישנים. עכשיו יש לו את תוכנית ההתחדשות העירונית המפורטת ביותר בישראל – תוכנית הרבעים – שמתעדפת תוספת על בניינים קיימים ביותר ממחצית המרכז הוותיק של העיר. אנשים משתנים, יזמים משנים אסטרטגיה, וגם ראשי ערים מתאימים את התכנון לדרישות המציאות העירונית. בשני העשורים האחרונים מרכז תל-אביב עבר שינוי דרמטי, אבל אנחנו כנראה רק באמצע הדרך. ההתחדשות העירונית עומדת להיות השלב הבא במטמורפוזה של העיר הכי סקסית בישראל, שבגיל ‭ 100‬ מראה לכולם שהיא רק מתחילה להתחמם. זאת התפתחות אורבנית מורכבת, שמייצרת אתגרים שונים עבור שלוש הרגליים שמניעות את התהליך: העירייה, בעלי הדירות והיזמים. העירייה: שימור מול התחדשות רבים חושבים בטעות שתוכנית הרבעים שקידמה עיריית תל-אביב נולדה רק בשנים האחרונות. הגרסה הסופית שלה אכן התגבשה יחסית לאחרונה, אבל כבר מאמצע שנות התשעים מנסים צוותי התכנון בעירייה לעגן בתב"ע את תפיסתם לגבי המרכז הוותיק של העיר. לכן בתוכנית הרבעים אנו רואים חלוקה לשלוש רמות פיתוח לפי אזורים שונים במרכז העיר: אזור לשימור (החלק הדרומי של רובע ‭ ;(3‬ אזור ביניים שיאופיין בעיקר בתוספות על בניינים קיימים (החלק הצפוני של רובע ‭ ;(3‬ ואזור מוטה בנייה חדשה (רוב חלקי רובע ‭ .(4 ‬ תוכנית הרבעים יצרה פשרה גמישה בין רצונות השימור של העירייה ללחצי ההתחדשות שהפעילו התושבים והיזמים. במובן הזה, האתגר התכנוני כבר נמצא מאחורי העירייה אחרי שני עשורים של התלבטות ודיונים. מה הם האתגרים הבאים מצד העירייה? • היערכות להתמודדות יעילה עם שטף הבקשות להיתרים שיוגשו בשנים הקרובות. • קיצור זמן הוצאת ההיתרים באמצעות צמצום משמעותי של האפשרות להתנגד לבקשות להיתר התואמות את תוכנית הרבעים ומוגשות ללא הקלות. • יצירת ודאות תכנונית לפרויקטים בתחום אזור ההכרזה של אונסק"ו. בתוכנית הרבעים קיימות הוראות מעורפלות מדי שמשאירות אדריכלים ויזמים מבולבלים. • מתן פתרון אמיתי לקידום פרויקטים בבתים משותפים לשימור. זהו אינטרס מובהק של העירייה לתמוך בבניינים אלה, וכיום תוכנית השימור אינה מהווה תמריץ מספק. בעלי הדירות: יותר זה לפעמים פחות ככל שתלך ותתפתח תנופת ההתחדשות העירונית בתלאביב, המשימה לקדם פרויקט תהיה גם יותר מורכבת עבור בעלי הדירות. לכאורה, מה יותר נוח ממצב שבו יזמים מחזרים אחרי הבניין ומתחרים עבור האצבע שלכם עד טיפת הדם האחרונה? בפועל, המציאות הרבה יותר מורכבת. התחרות האגרסיבית גורמת לעיתים ליזמים ולבעלי דירות לאבד קשר עם הנתונים התכנוניים והכלכליים של פרויקט ממשי. הנייר סופג הכול אבל חוזה חתום, ואפילו היתר בנייה אינם שווים דבר, אם לא ניתן באמת להפוך אותם לבניין גמור ברמה גבוהה. הנה כמה נקודות למחשבה עבור בעלי דירות: • קבלת הצעה מתוכננת היטב. יזם מקצועי חייב להכין תכנון מסודר לפני שהוא מגיש הצעה. זה לא בונוס או צ‘ופר לבעלי הדירות – זה כלי עבודה הכרחי. רק כשיש בידיכם הצעה מתוכננת, אתם יכולים לבחון אותה בהשוואה להצעות אחרות. מילים ומספרים אינם מידע מספק. יזם שאינו מסוגל להכין תכנון ראשוני עלול לטעות ולהטעות אתכם. • איכות הדירות החדשות בפרויקט הריסה ובנייה. לפעמים תוספת מלאה של מ"ר יוצרת דירה גרועה. לשטח יש משמעות, אבל גם לאיכות האדריכלית של הדירה. כשיש לכם תכנון ביד אתם יכולים להבין את המשמעות האמיתית של תוספת השטח המוצעת לכם. • בדיקת התאמת ההצעה לתוכנית הרבעים. בקרוב יפורסם תקנון מסודר לנוסח הסופי של התוכנית וחשוב מאוד שתוודאו שההצעה שקיבלתם תואמת במלואה את התב"ע. יזמים רבים אינם מכירים את התוכנית היטב, ובונים הצעות אטרקטיביות שלא יאושרו. • מי תהום גבוהים. מרכז תל-אביב נמצא על מי תהום גבוהים מאוד. עומקם שני מ‘ בסמוך לים ולירקון, ובחלקים נרחבים של העיר הם בטווח של 4 עד 8 מ‘. שני מרתפי חניה עם מכפילים יכולים לטבול עמוק במים! יש לכך משמעויות כלכליות וביצועיות דרמטיות לפרויקט. • ניסיון ביצועי בתל-אביב. לבנות במרכז העיר עולה יותר מלבנות במקומות אחרים. הדרך הטובה ביותר לוודא שתמחור הבנייה נעשה בצורה נכונה היא לעבוד עם מי שכבר בנה בפועל פרויקטים דומים בעיר. תמחור חסר הוא מתכון בטוח לבניין גרוע. היזמים: זמן וכסף מי שבאמת מכיר את העבודה במרכז תל-אביב וביצע פרויקטים בעיר, יודע שהתהליך לוקח הרבה זמן ועולה בדרך-כלל יותר ממה שהוערך מלכתחילה. לסיום התייחסות קצרה מנקודת המבט של היזם: העירייה אמנם מאוד מקצועית ומסודרת, אבל גם מאוד דעתנית ועמוסה. גם ועדת הערר במחוז תל-אביב מוצפת בתיקי תמ"א ‭ .38‬ למרות פעולות שבוצעו במטרה לקצר זמנים – עדיין לוקח הרבה מאוד זמן להוציא היתר. • תוכנית הרבעים עדיין לא סגורה סופית! טרם פורסם תקנון המשלב את כל מאות השינויים שהוכנסו בה בדיונים בוועדות השונות. חשוב לעקוב אחר התקנון הסופי. • היטלי השבחה. בבקשה אל תניחו קבלת פטור מלא על כל זכויות הבנייה מכוח תוכנית הרבעים. במקרים רבים יש שכבת זכויות חייבת בהיטל השבחה ובסכומים ניכרים. • עלויות ביצוע מיוחדות. מי תהום גבוהים, בעיות גישה לאתרים, מחסור בקבלני-משנה איכותיים שמתאימים לפרויקטים קטנים, דרישות תכנון מחמירות של העירייה... קחו בחשבון שהביצוע מתייקר כל הזמן.

תמ"א 38
החברה המובילה התחדשות עירונית אקולוגית וביצוע פרויקטים בתחום תמ"א 38, עם ניסיון מוכח בעשרות בניינים לשימור בהם ביצענו חיזוק, שיפוץ, הרחבה ובניית קומות חדשות אקו סיטי אס.אל יזמות ובניה בע"מ (ח.פ. 514290550) וחברת שגראוי ליבוביץ הן בעלות יכולות מקצועיות, משאבים כלכליים וניסיון ביצועי בתחום בבנייה על בניינים קיימים וחיזוקם, המעניקים להן יתרון משמעותי בתחום תמ"א 38 (תכנית ארצית לקידום חיזוק מבנים), ולבעלי הדירות שותף אמין למימוש הפרויקט. בשונה מרוב החברות הפעילות בתחום תמ"א 38, אקו סיטי היא החברה היזמית וגם המבצעת של הפרויקט. בצוות החברה שותפים אדריכלים, מהנדסים, קבלנים, כלכלניים ומנהלי פרויקטים בעלי ניסיון רב בטיפול במבנים ישנים. כחברה יזמית וקבלנית מובילה בתחום תמ"א 38, אקו סיטי נבחרה בידי עשרות בניינים בתל אביב, גבעתיים ורמת גן למימוש פרויקטים מסוג זה. אקו סיטי בחרה לשלב בפרויקטים שהיא יוזמת מרכיבים ירוקים במטרה להפוך את המבנים לבריאים יותר לדיירים ולסביבה, לשפר את היעילות האנרגטית של הדירות כדי להשיג חסכון בהוצאות חשמל ובהוצאות אנרגיה, ולקדם את המודעות לאורח חיים בר קיימא בסביבה עירונית. רקע על חברת הבנייה – שגראוי ליבוביץ חברת הבניה והיזמות "שגראוי ליבוביץ בניה" (ח.פ. 513653220) היא חברה קבלנית ויזמית המתמחה בפרויקטים בבניינים לשימור מחמיר ובבניית בנייני יוקרה עם מפרט אדריכלי וטכני גבוה. החברה בעלת ניסיון ביצועי בעשרות פרויקטים קבלניים המשלבים את המרכיבים הבאים: הוספת קומות על בניינים מגורים קיימים חיזוק בניינים ישנים על פי הוראות תקן 413 (בהתאם להוראות תמ"א 38) שיפוץ בסטנדרט מחמיר של חזיתות בניינים לשימור הרחבות בניינים, הוספת חדרים והוספת ממד"ים הוספת מעליות ושינוי פירי מדרגות בבניינים קיימים חפירה של מרתפי חנייה מתחת לבניינים (עבודה מורכבת ביותר הכוללת יצירת תשתית יסודות חדשה לבניין) הקמה של בנייני יוקרה חדשים למעשה, חברתנו היא מבין הבודדות בתחום היכולה להציג עשרות בניינים ישנים בהם בוצעו והושלמו בהצלחה עבודות בנייה הזהות לפרויקט תמ"א 38. החברה מפעילה כיום כ-20 אתרי בנייה שונים ברחבי גוש דן, כאשר כל הצוות המקצועי של מנהלי הפרויקטים, המהנדסים וצוותי השטח מתמחים בטיפול במבנים ישנים ובעבודה בסביבה עירונית צפופה ומאוכלסת. >למידע נוסף על הפרויקטים של החברה בשורה התחתונה האיתנות הפיננסית של חברתנו, בשילוב הניסיון המקצועי בתחומי הביצוע, התכנון, היזמות, המימון וניהול הפרויקטים של מנהלי אקו סיטי ושגראוי ליבוביץ, מבטיחים לבניינכם בטחון מקסימלי ברמת הביצוע הגבוהה ביותר בתחום. תמ"א 38 חברת אקו סיטי אס.אל – שגראוי ליבוביץ יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום תמ"א 38, חיזוק ושימור מבנים. כחברת הביצוע הרצינית בתחום תמ"א 38 עם ניסיון מוכח בחיזוק בניינים, יש לנו את היכולת הכלכלית והמקצועית לביצוע מוצלח של מספר רב של פרויקטים בו זמנית. קבוצת "שגראוי ליבוביץ" ביצעה כבר יותר מעשרים פרויקטים על בניינים קיימים בתל אביב, כאשר העבודות הקבלניות שביצענו כללו את כל מרכיבי פרויקט תמ"א 38, כולל חיזוק שלד המבנה. בשנת 2005 קיבלה תוקף תמ"א 38 – שהיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא לעודד חיזוק בניינים ישנים באמצעות הענקת זכויות בנייה חדשות המאפשרות תוספת בנייה על גג הבניין, הרחבת דירות קיימות ואף סגירת קומת עמודים מפולשת. הרעיון הבסיסי בתמ"א 38 הוא לאפשר לבעלי הדירות להתקשר עם חברה קבלנית שתחזק את הבניין ותשפץ אותו מן המסד ועד הטפחות בתמורה לזכויות הבנייה שיאפשרו הקמת דירות חדשות. פרויקט תמ"א 38 הוא משימה מורכבת ביותר ונדרש ניסיון מקצועי רב בכדי לסיים אותו בהצלחה. כבר בשלב גיבוש ההצעה הראשונית לבניין נדרשת הבנה מעמיקה בתחומים הבאים: הנדסה, רישוי ותכנון אדריכלי, משפט, מיסוי וחקיקה בנושאי תמ"א 38 וכמובן בביצוע קבלני של הפרויקט. בתחום פועלות כיום חברות רבות, אך מתוכן רק מעטות הן חברות בנייה בפועל. לכן, לעיתים קרובות קיימים פערים גדולים בין ההבטחות על הנייר שניתנות לבעלי הדירות לבין האפשרות האמיתית לממש אותן. אקו סיטי יוזמת פרויקטים של התחדשות עירונית אקולוגית בתחום תמ"א 38, הוספת קומות על בניינים קיימים ובנייה רוויה. מדורי "אקו תמ"א 38" מציגים את התפיסה הסביבתית ואת מודל העבודה הירוק של החברה, ומרכזים את המידע העדכני ביותר בנושאי התכנון והחקיקה בתחום אקו סיטי יוזמת פרויקטים של התחדשות עירונית אקולוגית בתחום תמ"א 38, הוספת קומות על בניינים קיימים ובנייה רוויה. מדורי "אקו תמ"א 38" מציגים את התפיסה הסביבתית ואת מודל העבודה הירוק של החברה, ומרכזים את המידע העדכני ביותר בנושאי התכנון והחקיקה בתחום בנייה ירוקה עולם הבנייה הירוקה עושה את צעדיו הראשונים בישראל כחלק מתפיסת הקיימות – sustainability המשלבת צרכי קהילה, עסקים וסביבה. אקו סיטי מובילה מיזמים של בנייה ירוקה ומציעה פתרונות ומוצרים תומכי-סביבה בתחום הנדל"ן. במדור זה תמצאו מידע רב על עקרונות הבנייה הירוקה ועל פרויקטים ויוזמות מהארץ ומהעולם

תיקון 2 – לתמ"א 38
תמ"א 38 ותיקון 1 תכנית תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, אשר מטרתה חיזוקם של מבנים קיימים אשר נבנו טרם שנת 1980, ואינם עומדים בתקן הקיים להגנה מפני רעידות אדמה. מטרת התכנית, אשר התקבלה בשנת 2005, היא המרצת דיירי הבניין לבצע את עבודות השיפוץ בעצמם, וזאת באמצעות מתן תמריצים כלכליים שונים, לטובת הדיירים. עם זאת, בבדיקה אשר התקיימה בתחילת שנת 2008, נמצא כי מספר הבניינים אשר בוצעו בהם עבודות חיזוק בהתאם לתכנית היה מצומצם ביותר. מסיבה זו, בחר משרד הפנים לבצע מספר תיקונים בתכנית, במטרה להבהיר נקודות שונות אשר סבלו מחוסר בהירות, וכן להקל על ביצוע עבודות השיפוץ. במסגרת תיקון מספר 1, ביקש משרד הפנים להבהיר סוגיות מעורפלות מסוימות, ובעיקר לגבי היחס שבין זכויות הבניה המוענקות ע"י תמ"א 38, לזכויות הבניה שהוענקו בתכניות קודמות, טרם קבלתה של תמ"א 38. התיקון הבהיר, כי במקרים בהם אושרו תכניות להרחבת דיור, לא יינתן אישור לביצוע הרחבה נוספת ע"פ תמ"א 38. המשמעות של תיקון 2 לתמ"א 38 במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38, אפשר משרד הפנים, במקרים בהם העלות של עבודות השיפוץ הנדרשות הינה גבוהה במיוחד, לקבל היתר להריסתו של הבניין, ולבנייתו מחדש בהתאם לתקן המחמיר כנגד רעידות אדמה. זאת ללא צורך בקבלת היתר פינוי-בינוי באופן הרגיל, אשר עלול לקחת אף מספר שנים. התיקון מאפשר בפועל את הריסתו ובנייתו מחדש של הבניין בזמן קצר במיוחד, וללא צורך בהתנהלות בירוקרטית מסובכת, וזאת במקרים בהם ביצוע השיפוץ בבניין הקיים עתיד להיות ארוך ויקר במיוחד. יתרונות תיקון 2 מבחינת דיירי הבניין, תיקון 2 מהווה במרבית המקרים תמריץ חיובי, אשר מאפשר להימנע מהוצאה כספית יקרה, והתנהלות בירוקרטית ממושכת לשם ביצוע השיפוצים בבניין, ובמקום זאת לבצע בנייה מחדש של הבניין כולו, באופן אשר יבטיח את ביטחונם המקסימלי של הדיירים במקרים של רעידות אדמה עתידיות. כמו כן, במסגרת הבנייה מחדש, הדיירים נהנים מדירה חדשה לחלוטין, ולא רק משיפוץ הדירה הקיימת. בהמשך לדברים, במרבית המקרים הבניין החדש נבנה באופן המגדיל את גודל הדירות הפרטניות, וכן את שטח אזור החנייה, אשר נדרש על מנת להבטיח עמידה בתקן ההגנה מפני רעידות אדמה, מה שמעלה את שווי דירתו של הדייר. נוסף לכך, במקרים רבים הקמת הבניין מאפשר להוסיף מספר דירות חדשות לבניין, מה שמגדיל את הכנסותיהם של הקבלן ובעל הבניין. חסרונות תיקון 2 עם זאת, במקרים מסוימים התיקון החדש עלול ליצור בעיה, ולעכב את ביצוע התכנית. בעוד שעל פי חוק, ביצוע עבודות שיפוץ על פי תמ"א 38 דורשת הסכמה של לפחות 66% מדיירי הבניין, הרי שבמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתיקון 2 לתמ"א 38, נדרשת הסכמתם של לפחות 80% מדיירי הבניין. יתרה מזאת, במקרים רבים גם התנגדותו של דייר בודד, המסרב לביצוע ההריסה, עלולה למנוע את מימוש התוכנית, שכן קבלנים רבים אינם מוכנים להתחיל בעבודה במידה ואין הסכמה כללית מצד הדיירים לביצועה, שכן הדבר עלול להביא לעיכובים עתידיים, ולהוצאה כספית משמעותית עבור הקבלן. כמו כן, ובניגוד לשיפוץ מקומי בבניין, אשר במידת הצורך ניתן לבצע בו תיקונים והשלמות, הרי שבנייתו של בניין חדש מהווה במרבית המקרים עובדה מוגמרת, וכל שינוי בתכנית עלול להוביל לפגיעה ממשית ומתמשכת באיכות חייהם. מסיבה זו חשוב במיוחד לקבל ייעוץ שוטף מגורם הבקיא בנושא, על מנת להבטיח כי העבודות יבוצעו באופן התואם לרצונם של הדיירים. שלבים לתמ"א 38 תוכנית תמ"א 38 שלבים לביצוע תמ"א 38תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה הינה חיזוק מבנים ישנים. תוכנית זו נתקבלה עקב ההבנה כי בתים רבים בישראל הינם ישנים ואינם עומדים בתקני בנייה הנדרשים כיום להגנה מפני רעידות אדמה צפויות בעתיד. תוכנית המתאר באה להבטיח כי מספר גדול של בניינים, יבצעו את התוכנית ויחזקו את המבנה מפני רעידת אדמה עתידים. באופן כללי תוכנית זו יכולה לחול על כל מבנה שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980. התמריץ המרכזי לעשיית ההליך הינה העובדה כי עלות החיזוק על פי תוכנית המתאר הינו על חשבון החברה המבצעת ולא על חשבונם של הדיירים. תוכנית זו, על אף פשטותה, כוללת בתוכה שלבים רבים והבנה נרחבת בתחום ובבירוקרטיה הספציפית לתחום זה. להלן נסקור את השלבים המרכזיים בפני הליך יישום תמ"א 38 על מבנה ישן בישראל. חשוב מאוד לציין בהקשר זה כי כיום תחום זה הינו פרוץ וישנם אנשים רבים אשר אינם מוסמכים ומבינים בתחום המנסים להערים על דיירים רבים. חשוב מאוד לשים לב בכל שלב מי אחראי בכדי לא ליפול במלכודות או מתרמיות עתידיות. שלב ראשון – פעילות מקדמית לתמ"א השלבים הראשוניים של התמ"א מאופיינים בפעילות מקדמית של הצדדים לשם בדיקת ההתאמה של הדיירים ושל המבנה עצמו אל התוכנית. לשם כך יש לכנס אסיפת דיירים למען קידום הפרויקט ויש להשיג את הרוב הדרוש עבור ההחלטה על ביצוע התמ"א. לאחר קבלת האישור ניתן לבחור את הגוף שילווה את הדיירים לאורך התמ"א (הכולל חתימה על ייפוי כוח של ליווי וייצוג של הדיירים). שלב שני – בדיקת המבנה לאחר קבלת ההסכמה הדרושה מן הדיירים, יש לבדוק על ידי צוות מקצועי האם המבנה עומד בדרישות הזכאות ליישום תמ"א 38. בדיקה זו כוללת בחינה מתי נבנה הבניין, מה שטח והאם הוא עומד בפרמטרים השונים שנקבעו בחוק לשם תחולת התמ"א. בשלב זה יש לבדוק משפטית באמצעות עורך דין את היישום המשפטי של התמ"א וכן את מכלול הזכויות האדריכליות באמצעות אדריכל מוסמך מטעם הדיירים. שלב שלישי – מכרז ותוכניות לאחר שעברנו את השלבים המקדמיים, ניתן יהיה להכין מכרז ליזמים. מומלץ לקבל הצעות ממספר רב של יזמים בשביל לבחון אפשרויות שונות של השינויים בבנייה. הליך חיזוק המבנה כולל בתוכו בדרך כלל הרחבת מרפסות או גודל שטח דירות ויש לבחון את השרטוטים של המבנים הייעודיים באמצעות אדריכל ועורך דין אשר יבחן את ההצעות, תוך התייעצות של הדיירים להתאמת דרישותיהם. רק לאחר שתושג הסכמה, ניתן יהיה לגבש המלצה ולבחור יזם מבצע ומפקח בנייה ולערוך איתו הסכם התקשרות. שלב רביעי – אישור ובירוקרטיה לאחר שנבחר יזם וקבלן מבצע באמצעות דיירי הבניין, יש לקבל אישור עקרוני של התוכנית בעירייה אשר יבוצע באמצעות היזם מול מנהל ההנדסה. היזם יכין תוכניות מפורטות עבור העירייה אשר בסופם ניתן יהיה לחתום על הסכם ביצוע באמצעות עורך דין לשם הוצאת היתר בנייה. לכל אורך הליך ביצוע העבודה ההליך יפוקח על ידי מפקח הבנייה עד לסיום עבודות הבנייה. שלבי הליך תמ"א 38 תמ"א 38 הינו הליך מבורך הנועד לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה וכולל בתוכו שלבים רבים. כפי שראינו, כל שלב ושלב דורש מומחיות ויעד ספציפי בתחום אשר יבטיח את ההתנהלות התקינה של ההליך המורכב. בכדי להשיג תוצאה בטוחה וטובה ככל האפשר, מומלץ להיוועץ בנושא עם גורם מקצועי ומנוסה בתחום מורכב זה על מנת להבטיח את תקינות ההליך. תמ"א 38 בבתים משותפים מהו בית משותף? תמ"א 38 בבתים משותפיםבית משותף על פי חוק המקרקעין הינו בית שיש בו לפחות שתי דירות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. בכל בית משותף קיים רכוש. רכוש זה נקרא רכוש משותף, ואינו שייך באופן בלעדי לאחד מן דיירי הבית המשותף. בדרך כלל ישנו תקנון אשר דרכו מתנהל הבית המשותף, הדואג לנהל את ההתנהלות, המוכר לנו יותר כ"וועד בית". כיום בתים משותפים רבים אינם עומדים בתקנים שנקבעו לשם עמידה ברעידות אדמה. על כן, יותר ויותר דיירים בבית המשותף פונים לייעוץ בהקשר, ליישום תוכנית תמ"א 38 להפעלה בבית המשותף. כיצד פועלת תוכנית תמ"א 38 בבתים משותפים? תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, וחלה על מבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980. במידה ומהנדס קבע כי הם טעונים חיזוק מפני רעידות אדמה, ניתן ליישם את תמ"א 38 בבית המשותף לשם קידום וחיזוק המבנה. היתרון המשמעותי הטמון בבתים משותפים בעת הפעלת תמ"א 38, הינה מתן האפשרות להוסיף זכויות בנייה לשם הוספת יחידות דיור בבתים. מתן הקלות אלו יתמרץ את בעלי הדירות המשותפת לחזק את הבית המשותף. בעלי הדירות הינם אחראים על חיזוק המבנה ותמ"א 38 למעשה מציעה פתרון למימון של עלויות החיזוק. בעלי הדירות צריכים לברר יחד עם היזם מה יהיו ההכנסות הצפויות של המכירה של הדירות החדשות, ומצד שני מה יהיו עלויות החיזוק הצפויות. משא ומתן זה דורש ניסיון וידע מקצועי בתחום, יחד עם הבנה משפטית, כך שרבים כיום מנצלים את פער ידע זה של הדיירים לשם יצירת הונאות ותרמיות בענף פורה זה. ההסדר החוקי לחיזוק בתים משותפים ההסדר החוקי הקיים כיום לחיזוק בתים משותפים בא לידי ביטוי בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) 2008. חוק זה נועד להקל על ניצול זכויות בנייה לשם ביצוע של עבודות ברכוש המשותף בבית המשותף. ניצול זכויות אלו מוצאים על ידי היתרי בנייה מכוח תמ"א 38, יחד עם חיזוק הבית המשותף. היתרונות הטמונים בנהלים אלו על בתים משותפים הינם רבים: הורדת רף ההסכמה הדרוש, קביעת דרישות רוב מופחתות, ומתן אפשרות לפייה למפקח על רישום המקרקעין לשם אישור לעבודה על בניית דירה או דירות ברכושה המשותף. לעיתים ניתן אף לבקש אישור זה ללא הסכמה של על בעלי הדירות, בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק. מערכת היחסים בין דיירי הבית המשותף למעשה, בעת יישום תוכנית תמ"א 38 בבית המשותף, בעלי הדירות הקיימות כולם או חלק מהם, יוצרים עסקה עם יזם אשר ישקיע בחיזוק הבית המשותף. בתמורה לעבודה זו, היזם יוכל לבנות ואף למכור את הדירות הנוספות שיבנה ברכוש המשותף של הבית. הצדדים לעסקה יכולים להסתפק בהערות אזהרה בהתאם לדרישות החוק, אך חשוב לדעת כי במקרים בהם הצדדים לעסקה אינם מסתפקים בהערת אזהרה, אלא רוצים שהרישום על הדירות החדשות בבית המשותף יהיו רשומים על יחידה רישומית נפרדת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בצו לתיקון הבית המשותף אשר יפרט את החלקים החדשים המוצמדים. תמ"א 38 בבית משותף בעלי דירות בבתים משותפים אשר עונים על הפרמטרים הקבועים בחוק לשם זכאות ליישום תמ"א 38, יכולים לנצל את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לשדרוג הרכוש המשותף ופיתוחו באמצעות עסקה עם יזם. התנהלות בירוקרטית זו הינה מורכבת ודורשת ידע ומומחיות בתחום, ועל כן במידה והדיירים מעוניינים ביישום אפשרי של תוכנית המתאר, מומלץ לפנות אל גורם מקצועי ומנוסה אשר יידע להכווין כראוי את יישום התוכנית בצורה הטובה ביותר והתמודדות מול הקשיים שעלולים לעלות במהלך התכנון והביצוע. תמ"א 38 ביוזמה פרטית - איך מוציאים את זה לפועל?תהליכי התחדשות עירונית, שכוללים גם פרויקטים מסוג תמ"א 38, מתנהלים בדרך כלל בשיטת היזמות. יזם עסקי, בדרך כלל אדם בעל ידע מסוים בנדל"ן או בעל קשרים בוועדות תכנון ובניה, מציע את שירותיו הטובים בניהול פרויקט חיזוק מבנים. אותו יזם מתקשר עם אנשי מקצוע שאחראים לביצוע התכנון ובעבודות הקבלניות. למרות שמדובר בפרוצדורה סבוכה יחסית, אפשר בהחלט לוותר על היזם החיצוני, שכמובן גוזר קופון יפה משלו. מי שמוכן להשקיע בניהול עצמאי ומי שלא חושש מעבודה מול אנשי המקצוע השונים יכול להרוויח, ולא רק בכסף אלא גם בתחושת ביטחון. לא רוצים קבלני חתימות לפני שנראה איך ניתן להוציא אל הפועל פרויקט של תמ"א 38 ביוזמה פרטית, כדאי לעצור לרגע ולחשוב למי זה מתאים. לא לכל אחד ולא בכל תנאי בהחלטה מסוג זה תתברר כנכונה. מתי כן? למשל כאשר מדובר בבניין שמספר דייריו קטן יחסית ואשר לא צפויים חילוקי דעות מהותיים בין הדיירים. כאשר ישנם סכסוכי שכנים או אי הסכמות מהותיות, יזם חיצוני יתאים יותר. יזמים כאלה מתגלים לא פעם כדיפלומטים של ממש, שיכולים להתגבר על מכשולים רבים באמצעות יחסי אנוש ובזכות היותם גורמים מן החוץ. החיסרון – יש גם יזמים שאינם כה מנוסים ויש אפילו כאלה שהם קבלני חתימות ותו לא. גם מי שרוצה לדעת מראש שהפרויקט יתנהל כהלכה, בלי סיכון של הפסקות באמצע העבודה – ניהול עצמי ופרטי של הפרויקט יוכל להתאים לו. בנוסף לאמור לעיל, תמ"א ביוזמה פרטית מתאים כאשר לכמה דיירים יש זכויות על הגג והם אינם מעוניינים לוותר עליהם לטובת יזם אחר. במקרה זה, מדובר בזכויות ששוות הרבה כסף. כמובן, גם האפשרות לרווח יזמי שנשאר בידי היזם הפרטי מהווה שיקול נכבד. הדרך אל התמ"א מי שהחליט שהדרך המתאימה עבורו אל התמ"א עוברת ביוזמה פרטית יצטרך לעבור כמה וכמה תחנות בדרך: בדיקת ראשונית – כפרויקט מורכב בתחום הנדל"ן, גם תמ"א 38 צריך לעבור אישור. על מנת לוודא שהבניין לא חורג מהכללים המאפשרים את חיזוק המבנה וכדי לבדוק אילו זכויות בנייה ניתן לממש – יש צורך בתוכנית אדריכלית מפורטת. הכנת תוכנית מסוג זה חיונית בכדי לבדוק את האפשרות להוספת מעלית, חדרי ביטחון, חניות נוספות וכדומה. שולי רווח מספקים – גם אם יש בידי הדיירים הון מסוים לצורך הזמנת תוכנית מאדריכל וכדי להגיש בקשה לתוספות בניה, עדיין אין זאת אומרת שיש בידם לעבור את הפרויקט כולו בהצלחה מבחינה כספית. חיזוק מבנה והוספת שתי קומות הינם חלק מתהליך שיכול לארוך שנתיים ויותר ונלוות לו עלויות שמגיעות למיליוני שקלים. צריך לבצע בדיקה האם תוספת הדירות שימכרו תוכל לממן בהצלחה את העבודות ולהשאיר שולי רווח מספקים. במידה ושולי הרווח מינימליים, בדרך כלל הפרויקט לא ימריא. יש צורך לבדוק לגבי עלות הבניה, שכר הטרחה של אנשי המקצוע והקבלן המבצע, חברת מעליות, אדריכל, עורך דין, שמאי, אגרות למיניהן, עלויות מס ועוד. קבלת אישורים – על מנת להתחיל בפרויקט של חיזוק מבנים יש צורך לעבור את הוועדה המקומית לתכנון ובניה. עוד לפני כן, יש צורך לוודא שרישום הזכויות בנכס מוסדר ושהמבנה עומד בתנאי התמ"א (למשל, לא מבנה חד או דו קומתי, לא מבנה שהוקם לאחר שנת 1980, לא מבנה שמוגדר לשימור). בשלב זה יש להתקשר עם אנשי המקצוע – קבלן השיפוץ, קבלן החיזוק, מנהל עבודה, מהנדס, מנהל בטיחות, חברת מעליות וכן הלאה. תמ"א 38 בבתים פרטיים תמ"א 38 בבתים פרטייםתכנית המתאר הארצית 38, שהושקה בשנת 2005, נועדה לתת מענה למבנים ברחבי ישראל אשר נבנו שלא על פי תקני בנייה מתאימים לעמידות ברעידות אדמה צפויות באזורנו. עיקר התכנית של תמ"א 38 הוא במתן זכויות בנייה לבעלי הדירות במבנים המתאימים והטבות שונות כך שביצוע פרויקט חיזוק למבנה יהיה משתלם כלכלית. תמ"א 38 נחשבה רלבנטית בעיקר עבור מבני דירות מרובי קומות ודירות, ולמרות העיקרון החיובי שבבסיסה, מאז השקתה התכנית לא צברה תאוצה ומעט מאוד פרויקטים יצאו לדרך. כעת, לצד שינויים ושיפורים שהוכנסו עם השנים לתכנית, נוצר פתח של תמ"א 38 בבתים פרטיים המאפשר לבעלי בתים פרטיים צמודי קרקע לשפר את ביתם באמצעות ההטבות הניתנות בתכנית. עיריית רעננה כקובעת התקדים האפשרות של יישום תמ"א 38 בבתים פרטיים נוצרה עקב סעיף קטן במסגרת התכנית, סעיף שמהווה מעין פרצה בחוק שאותה ניצלו בחכמה בעלי בתים פרטיים ברעננה. עיריית רעננה היא החלוצה שאפשרה את הנושא של תמ"א 38 בבתים פרטיים באמצעות וועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר. זו נתנה לבעלי שני בתי קוטג' צמודי קרקע וצמודים אחד לשני הכרה וזכות לממש את ההטבות וזכויות הבנייה של תמ"א 38 בכך שהיא הכירה בשני הבתים במבנה אחד. פרויקט חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, שיפור החזות ותוספת בנייה מיועד להיות מיושם ולהתבצע על חלק אחד משרשרת של מבני קוטג' אשר נבנו בשנות השבעים ברחוב הקצין בעיר רעננה. למי ניתן האישור? האישור בפועל ליישם את תמ"א 38 בבתים פרטיים ניתן לבעלי הבתים הפרטיים, שיצאו לתהליך ניצול הזכויות ומימוש התמ"א בעצמם ומיוזמתם, על בסיס סעיף בחוק תמ"א 38 שקובע שאפשר להחשיב מבנים פרטיים שחולקים קיר משותף ושמגיעים ביחד לגודל מינימאלי של 400 מ"ר כמבנה אחד על מנת לקבל את האישורים למימוש תמ"א 38. הגודל המינימאלי לאישור ישום תמ"א 38 בבתים פרטיים ובכל נכס אחר הוא 400 מ"ר וזאת על פי החלטת ממשלה שקבעה רף כניסה זה לתכנית, כולל הגבלה שמדובר על מבנה למגורים שנבנה לפני שנת 1980 – שנה בה נכנס לתוקף תקן בנייה חדש לרעידות אדמה. חיזוק הבית ושיפורו החיצוני יישום תמ"א 38 בבתים פרטיים מאפשר לבעלי הבתים להגדיל את הבית הפרטי שלהם, ובעיקר להוסיף לו יחידות דיור נוספות לצרכי השכרה, מכירה וכדומה. כמו כן, יישום תמ"א 38 מאפשר לשפר משמעותית את חזות הבית ואת השימושיות שלו – זאת כמובן לצד וכהמשך ישיר לעבודות חיזוק תשתיות המבנה כך שיעמוד ברעידת אדמה בצורה נאותה. במקרה התקדימי ברעננה, יישום תמ"א 38 בבתים פרטיים שאושר עבור שני הבתים שנחשבו כמבנה אחד לצורך העניין, מאפשר לבעלי הנכסים להוסיף תוספת בנייה של 122 מ"ר על קומת העמודים, הוספת מעלית למבנה והוספת מקום חניה עם גג עבור כל יחידת דיור במבנה. כמובן שהבנייה עצמה היא על חשבון בעלי הבתים או היזם שלוקח על עצמו את זכויות הבנייה והביצוע, אך המשמעות של הטבות תמ"א 38 בבתים פרטיים הן במתן זכויות הבנייה הנוספות, אפשרות למעלית וחניה – זכויות שלא היו ניתנות ללא ההתאמה לתמ"א 38. כמו כן, אישור כניסה לתכנית מקנה הטבות שונות כגון הנחות על עמלות ושאר הליכים בירוקרטים. אינטרס להרחבת התופעה ברשויות עיריית רעננה מדווחת על ביקוש הולך וגובר בתקופה האחרונה ליישום פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר, בעיקר בבתי דירות מרובי קומות. לעירייה ולרשויות המקומיות הנוספות בישראל יש אינטרס לאשר ולקדם ביצוע של תמ"א 38 בבתים פרטיים ובבתי קומות, זאת הודות להתחדשות העירונית שהתכנית מאפשרת, הגדלת היצע הדירות בערים, מתן הטבות ויתרונות לתושבים הקיימים ועוד שלל יתרונות במסגרת פיתוח נדל"ני עירוני. תמ"א 38 – בעיות וחסמים בירוקרטיים בדרך לחיזוק המבנה תמ"א 38 - בעיות וחסמים בירוקרטיים בדרך לחיזוק המבנהבשנים האחרונות הובהר כי מבנים רבים בישראל, ובהם גם בנייני מגורים רבים, אינם עמידים בצורה מספקת בפני רעידות אדמה. על מנת להתמודד עם מצב זה, שרווח מאוד במבנים שהוקמו לפני כשלושה עשורים, הומלץ לפעול לצורך חיזוק מבנים שנבנו בתקן בניה ישן. לאחר מאמצים גדולים וועדות שהוקמו לצורך כך, נוסדה תכונית מתאר 38 (תמ"א 38) שנועדה לפתור את הבעיה ברמה הלאומית. למרות הכוונות הטובות, מסתבר שיש לא מעט בעיות בירוקרטיות וחסמים בירוקרטיים בדרך לחיזוק המבנה המיוחל. למרות שהרבה מאוד אנשים מעוניינים מאוד בתהליך, הדבר לא תמיד מצליח לצאת אל הפועל במהירות הרצויה ובהיקף הרצוי. בשורות הבאות נבין מהן הבעיות הבירוקרטיות בדרך לתמ"א 38 ומתי יש לכך פתרונות, ולו חלקיים. התנגדות השכנים החסם הראשון שעומד בפני קידום רעיון תמ"א 38 הינו שלא כל המבנים עומדים בתנאים לחיזוק האמור. מבנים נמוכים, בעלי שטח קטן מאוד, אינם מתאימים בדרך כלל וכן גם לא מבנים שנבנו על פי התקן החדש (גם אם יש מקום לנקוט בפעולות של חיזוק). חשוב לדעת, עם זאת, שזוהי לא הבעיה העיקרית. הבעיה העיקרית היא שבמבנים רבים שכן יכולים לעמוד בקריטריונים לתמ"א 38 יש התנגדות דווקא בקרב חלק מדיירי הבניין. למרות שתמ"א 38 איננה אמורה לעלות לדיירים כסף והיא אמורה להעניק להם בניין חזק ועמיד יותר ואפילו הגדלה בשטח הדירה ושיפוץ חיצוני, מסתבר שיש דיירים שלא מקבלים את הדברים. ראשית, יש דיירים שרואים עצמם נפגעים מפעולות החיזוק, למשל דיירי הקומות העליונות. מכיוון שהתכונית ממומנת על ידי תוספת בניה לגובה, הדבר משפיע מאוד על דיירי הקומה האחרונה. בנוסף, יש גם התנגדות של דיירים שחוששים מתקופת החיזוק, מכך שיש פרויקטים שלוקחים זמן רב, ויש גם שפשוט חוששים מפני כל אי וודאות. אותם דיירים מתנגדים, שלעיתים הינם בכלל שכנים מהבניינים הסמוכים שרואים עצמם נפגעים, מקשים על קידום פרויקטים לא מעטים. מציאת יזם אמין ומנוסה גם אם מושגת הסכמה מצד הדיירים והשכנים, אין זאת אומרת שנגמרו החסמים הבירוקרטיים. במהלך השנים התברר שלא מעט אנשים שמציגים את עצמם כיזמי נדל"ן אינם בעלי ניסיון מספק בכדי לקדם בהצלחה תמ"א 38. בעיה זו, שיכולה להיות קשה למדי, מחייבת כל מי שרוצה באמת לחזק את מבנה המגורים לחפש יזם אמין, בעל ניסיון והצלחה בפרויקטים דומים קודמים. חשוב לציין שכיום יש כבר לא מעט יזמים שצברו ניסיון והצלחה אולם לצדם – יש עדין גורמים שלא יודעים להתנהל נכון מבחינה תקציבית, מבחינת לוחות זמנים וגם בהתנהלות מול גורמים הנדסיים, רשויות עירוניות וכדומה. וועדה לתכנון ובניה קושי בירוקרטי נוסף שעומד בדרך להשלמת תמ"א 38 הוא הוועדות העירוניות לתכנון ובניה. לצד ערים שנוהגות לסייע ולהקל, ישנן לא מעט ערים שמתקשות לעכל את חשיבות הנושא ואת חשיבות הסרת החסמים. גם בעיריות שמנסות להקל יש עדיין לא מעט עניינים תכנוניים בירוקרטיים – אישורים הנדסיים, תוכניות בניה וכדומה, בדרך לקבל אחוזי בניה נוספים. בעיריות שמערימות קשים, הדרך להוצאה לדרך של התכנית עשויה להיות כמעט בלתי אפשרית. גם עריכת חוזים והסכמים משפטיים מהווים חסם בירוקרטי לא קטן, שכן לא כל עורך דין בקיא בעריכת הסכם נכון וטוב מול הדיירים ומול היזם. עם זאת, כאשר מוצאים משפטן מקצועי בתחום – הדבר בהחלט מסייע בהתגברות על לא מעט מכשולים כגון סרבנות דיירים וחוסר ניסיון של היזם. לסיום, נספר שיש קושי מרכזי בהוצאה לפועל של תמ"א 38 בפריפריה. דבר זה נובע גם בשל עלויות הבניה וגם בשל מחירי הדירות שלא תמיד מהווים תמורה מספקת לקבלנים ביחס לפרויקטים במרכז הארץ. כדאיות כלכלית של תמ"א 38 תמ"א 38 כדאיות כלכליתתמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) הושקה בשנת 2005 לצד תקוות גדולות של הממשלה, יזמים ודיירים במבנים הרלבנטיים (באופן כללי, בתי דירות שנבנו עד 1980) למהפכה בתחום הדיור. התכנית מיועדת לחיזוק מבנים ישנים, כך שיהיו עמידים לרעידות אדמה על פי התקן המתאים בישראל וכמו כן לשדרוג אותם המבנים – כל זאת ללא השקעות ישירות של המדינה באמצעות הענקת זכויות בנייה לדיירים / יזמים שיבצעו את הפרויקט בפועל. אך מאז השקתה, התכנית ספגה ביקורות רבות על פגמים בה, חוסר כדאיות כלכלית ליזמים ושאר בעיות. תמ"א 38 שונתה כמה פעמים וכיום היא פועלת על בסיס תיקון 3 שבהחלט יצר שינוי חיובי. כדאיות כלכלית הנושא של כדאיות כלכלית של תמ"א 38 הוא המרכזי בהפיכת הפרויקטים החשובים האלו לתופעה רחבה ומקיפה. כדאיות כלכלית של תמ"א 38 נמדדת לפי הרווח שהגורם המבצע והממן את הפרויקט יכול לייצר עקב חיזוק המבנה וניצול זכויות הבנייה להרחבת ושדרוג הבניין. ככל שהיזם יכול להרוויח יותר ולכסות את ההשקעה מהר יותר, כך הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקט מורכב כזה עולה. בשנים הראשונות ובגרסאות המוקדמות של תמ"א 38, הכדאיות הזו הייתה נמוכה מאוד ועד כדי בלתי קיימת ברוב המקרים. קרי, זכויות הבנייה לתוספת דירות למבנה לא היו מספיקות מבחינה כלכלית לעומת העלויות הכוללות של הפרויקט. המודל העסקי של פרויקט תמ"א 38 על מנת להבין את הנושא של כדאיות כלכלית של תמ"א 38 חשוב להבין את המודל העסקי העומד מאחורי התכנית החשובה והמורכבת הזו. המדינה לא רצתה להשקיע כספים ישירים בחיזוק מבנים ישנים שאינם בנויים לפי התקן הנוכחי כך שיהיו עמידים לרעידות אדמה, לכן היא הציעה מודל חדשני של הענקת זכויות בנייה ליזמים שיבצעו את הפרויקט. זכויות בנייה אלו מאפשרות להוסיף שדרוגים מגוונים לבניין, אך עיקרן מבחינה כלכלית הוא האפשרות להוסיף לבניין המחוזק דירות נוספות שאותן ניתן למכור למטרת השאת תשואה מהפרויקט. כך שהמודל העסקי של תמ"א 38 ולכן גם הכדאיות הכלכלית של פרויקט כזה מחייב ניצול כמה שיותר יעיל וכמה שיותר גדול של זכויות הבנייה. יזם שלוקח על עצמו פרויקט שכזה, לרוב יזמים חיצוניים אך יש אפשרות גם להובלה של הדיירים עצמם, צריך אפשרות לבנות מספר כלכלי של דירות בפרויקט, על מנת שיוכל למכור אותן לכיסוי ההשקעה ויצירת רווח. המצב בעבר וכיום המודל העסקי של תמ"א 38 היה לוקה בחסר בשנים הראשונות להפעלת התכנית. התכנית אפשרה להוסיף קומה אחת על מבנים מחוזקים ומשודרגים, מה שהוביל לחוסר כדאיות מהותי בפריפריה (בשל מחירי הדירות בשוק) וחוסר כדאיות אפילו באזורי הביקוש של המרכז. היזמים פשוט לא היו יכולים להרוויח מספיק מפרויקט תמ"א 38 לעומת ההשקעה הדרושה וההיקף הבירוקראטי שהיה כרוך ביישום פרויקט שכזה. כיום, לאחר העברת תיקון 3 לתמ"א 38, הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 הפכה לריאלית הרבה יותר ובהחלט ניתן לראות הרבה יותר בקשות לפרויקטים והתחלה של בנייה ברחבי הארץ, בעיקר באזור המרכז כמובן. כעת, תמ"א 38 מאפשרת גם להוסיף יותר קומות ודירות לבניינים מחוזקים ומשודרגים – עד 2.5 קומות, ובנוסף התמ"א מאפשרת כיום הריסה מלאה של הבניין הישן ובניית בניין חדש, גדול ומשופר משמעותית בדומה למודל פינוי-בינוי. שינויים נוספים שהעלו מאוד את הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 הם פטור מהיטל השבחה, פטור ממס שבח, הליך היתר בנייה מקוצר ויעיל יותר והקלות לגבי ההתנהלות מול דיירים סרבנים והרוב הנדרש לאישור פרויקט תמ"א 38. כך שכיום, בעיקר במרכז אך לא רק בו, ביצוע של פרויקט חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 בהחלט יכול להיות כדאי כלכלי, אך חשוב לבצע אותו נכון, בעזרת יועצים איכותיים, יזם אמין ומנוסה בתחום וכיוצא באלו. תמ"א 38 – למי פונים ואיך להשיג את ההצעה הטובה ביותר? תמ"א 38 למי פוניםתוכנית המתאר הארצית מספר 38, המוכרת כתמ"א 38, היא הרבה יותר מאשר ביצוע חיזוק של הבניין ושל היסודות. במסגרת התוכנית מבצעים למעשה שיפור ושדרוג של הבניין כולו, מוסיפים מעלית או מרפסות שמש (ולעיתים – גם וגם), משפצים את הלובי, משקיעים בחיפויים, בונים ממ"דים חדשים וכמובן – מחזקים. המתעניינים בנושא זה שואלים את עצמם לא מעט שאלות, כאשר בראשם ישנן שתיים מרכזיות. השאלה הראשונה היא למי פונים למי פונים אם רוצים לבצע תמ"א 38 בבניין? השאלה השנייה היא איך להשיג את ההצעה הטובה ביותר? יזמים מקצועיים יש הסבורים בטעות שעל מנת להתחיל בעבודות של תמ"א 38 יש לפנות לקבלן בניין מוכר, לאחר שמקבלים אישורי בניה כחוק. למרות שניתן לבצע את החיזוק כאשר שוכרים באופן ישיר קבלן (או חברה קבלנית), כאשר בוחרים בדרך זו צריכים לבצע באופן עצמאי עוד הרבה מאוד צעדים נוספים. קבלת אישורים, שכירת מהנדס ומודדים, שכירת אנשי פיקוח ועוד. משום כך ומכיוון שמרבית האנשים חסרים את הידע המקצועי המתאים או את הרצון והשקיע הרבה מאוד מזמנם הפנוי, מקובל מאוד לפנות ליזמים מקצועיים. יזמים מקצועיים בתחום התמ"א וחיזוק המבנים הם לא בהכרח קבלנים או מהנדסים. היזמים המקצועיים הם אנשי מקצוע שמכירים את התחום ומכירים את החוקים, התקנות, ואנשי הביצוע הנדרשים והמעורבים בחיזוק ושיפוץ מבנים. היזם הוא למעשה הגורם שמאגד ומפקח על תהליך העבודה החל מאיסוף חתימות ההסכמה של הדיירים, דרך קבלת אישורים מתאימים מוועדות התכנון ומהמהנדסים העירוניים וכלה בשכירת קבלני בניין, מומחי טיח, מומחי חיזוק וכל היתר. נזהרים מקבלי חתימות מומחים בתחום התמ"א מספרים שכאשר מתקשרים עם יזם המציג עצמו כמומחה לתמ"א 38 מומלץ לבדוק היטב במי מדובר. למרות שכבר ניתן למצוא כיום פחות יזמים חסרי ניסיון, עדין ישנם גם כאלו ויש גם אנשים שכלל אינם יזמים אמיתיים אלא "קבלני חתימות". קבלני החתימות דואגים לאסוף את חתימות הדיירים בבניינים שונים, עד שמתקבל הרוב הדרוש לביצוע תמ"א מסוג 1 או מסוג 2 (תמ"א בסגנון פינוי בינוי). לאחר שבידם הרוב הדרוש, הם מעבירים את הפרויקט ליזם "ממשי" (תמורת עמלה, כמובן). כך, לא רק שקיים למעשה גורם תיווך מיותר, אלא שהדיירים אינם יודעים מראש מיהו האחראי לקידום חיזוק המבנה, הבית שלהם. מותר להשוות, כדאי לבדוק למרות העובדה שיזמים וקבלני ביצוע מחויבים לבצע את חיזוק המבנה על פי תקנים מקצועיים ובטיחותיים, ניתן בהחלט למצוא הבדלים בין התמורה שיעניקו יזמים שונים עבור הסכמת הדיירים להעביר אליהם זכויות בניה. על מנת לקבל את התמורה הגבוהה ביותר ועל מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר, בהחלט כדאי להשוות ולבדוק. במיוחד הדבר נכון כאשר אל הדיירים פונה יזם מיוזמתו האישית, ומציע להם אי אלו תנאים לביצוע תמ"א 38. אך האם מספיק להשוות בין שתי הצעות או אפילו יותר? לא בהכרח. כדאי מאוד להיעזר במומחה כגון יועץ לענייני תמ"א או עורך דין הבקיא בנושא, כדי לבדוק בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום. כאשר נעזרים באדם אובייקטיבי, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים. עליית שווי הדירה לאחר תמ"א 38 כדאיות כלכלית בתמ"א 38 תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) נוצרה בכדי להתמודד עם הסיכון של רעידת אדמה חזקה בישראל. במקרה כזה, בנייני המגורים שנבנו לפני שנת 1975, נמצאים בסכנת קריסה והמשמעות: אובדן חיים ורכוש. על כן, במסגרת תמ"א 38, עוברים בנייני המגורים הללו, עבודת חיזוק, כך שהם הופכים למבנים עמידים בפני רעידת אדמה. עלות חיזוק מבנים היא גבוהה מאוד ולממשלה היה ברור כי לא ניתן לצפות כי דיירי הבניינים יממנו את חיזוק מבנה המגורים. על כן, התכנית יצרה שיתוף פעולה עסקי בין קבלנים/יזמים לבין בעלי דירות, כאשר במסגרת העסקה, הקבלן מבצע את כל עבודות החיזוק ובתמורה, מקבל את זכויות הבנייה של הדיירים, על גג המבנה, לבניית דירות חדשות, אותן ימכור. כך יוצא שהדיירים מקבלים מבנה מחוזק ועמיד בפני רעידת אדמה, ללא שהוציאו פרוטה מכיסם. יתרה מכך, נהנים הדיירים מהשבחת הדירות בעשרות אחוזים, משום שמלבד עבודות החיזוק, הקבלן מעניק הטבות רבות נוספות כמו: מרפסת לכל דירה, מעלית חדשה בבניין, שיפוץ הלובי וכיוצא בזה. כל אלו מעלים את ערך הדירה במאות אלפי שקלים! הגנה במקרה של רעידת אדמה המטרה החשובה ביותר בפרויקט תמ"א 38, היא ללא ספק הגנה על חיי אדם ולכן, כל בניין מגורים אשר נבנה לפני 1975, חייב, למען הביטחון האישי של דייריו, להצטרף לתכנית תמ"א 38 ולהתקשר עם קבלן, אשר יבצע את עבודות חיזוק המבנה. מדוע קבעה הממשלה כי רק מבני מגורים שנבנו לפני 1975, יוכלו לעבור עבודות חיזוק? הסיבה לכך היא כי בשנים אלו, נכנס לתוקפו התקן המחמיר של עמידות מבנים מפני רעידת אדמה ועל כן, כל בניין מגורים אשר נבנה לפני 1975, נמצא בסכנת קריסה, במקרה של רעידת אדמה. עלייה בערך הנכס לצד הצלת חיים, אשר היא המטרה החשובה ביותר בתמ"א 38, נהנים הדיירים המצטרפים לפרויקט, גם מעלייה של עשרות אחוזים בערך הנכס שלהם! כל זאת, מבלי שעליהם לשאת בעלויות החיזוק והשיפוץ. להשבחת הנכס, יש משמעות כלכלית אדירה עבור הדיירים, בפרט בימים אלו, אשר אלו ימים בהם יש מאבק תמידי ביוקר המחייה ובמחירי הדיור. מה מקבלים הדיירים במסגרת התכנית? הדיירים מקבלים מעלית חדשה בבניין, מרפסת לכל דירה, חדר מדרגות משופץ, חדר אשפה משופץ, גינה מחודשת ועוד. חשוב לציין כי חלק מן ההטבות, ניתנות בכל עסקת תמ"א 38 ואחרות, נתונות למשא ומתן בין הצדדים. כאן באה לידי ביטוי החשיבות של נציגות ועד בית חזקה, אשר תנהל את המשא ומתן מול הקבלן שנבחר לפרויקט ותדאג לקבל את העסקה הטובה ביותר. חשיבותה של נציגות הבית האינטרסים של הדיירים בתמ"א 38, מיוצגים על ידי נציגות ועד הבית. על כן, זו מוכרחה להיות חזקה ושקולה על מנת ראשית לכל, לבחור בצורה זהירה את הקבלן אשר יבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ ושנית, שתוכל לנהל משא ומתן ענייני מול הקבלן, לקבלת כל ההטבות האטרקטיביות מהתכנית. על מנת לוודא כי הקבלן הוא מקצועי, הגון ומנוסה, יש לברר, כצעד ראשון, האם הוא קבלן רשום ולאחר מכן, לבקש ממנו לבקר בפרויקטים שעשה. כדאי לשוחח עם הדיירים ולברר האם הם מרוצים מן התוצאה ומן היחס שניתן להם לאורך כל הפרויקט. הנציגות, צריכה לדעת להתמודד גם עם דיירים סרבנים, היה וישנם. יש לפנות אליהם בצורה רגועה ומכובדת, לנהוג בסובלנות ולנסות לעמוד על הסיבות לסרבנות שלהם. זו נובעת לעיתים מחוסר במידע ועל כן, כאשר מראים לאותם דיירים את התוכניות של הקבלן ומסבירים להם את התועלות הרבות והחשובות שבפרויקט, הם נענים לו. הסכמת דיירים לתמ"א 38 מהו התנאי החוקי לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38? הסכמת דיירים לתמ"א 38 ביצוע עבודות שיפוץ בבניין מגורים, בהתאם לתמ"א 38, יכול במקרים רבים להפוך לעניין מסובך ומתסכל עבור כל המעורבים, ובפרט עבור דיירי הבניין עצמו. על פי חוק, על מנת לבצע עבודות שיפוץ בבניין מגורים קיים, יש ראשית להשיג את הסכמתם של לפחות שני שליש מהדיירים (66%), כאשר במידה וזו אינה מושגת, לא ניתן לבצע את עבודות השיפוץ. עם זאת, קיימים מקרים רבים בהם, חרף השגת ההסכמה בהתאם לדרישות החוק, קיים מיעוט, ולעיתים אף דייר אחד, אשר מתנגד בתוקף לביצוע התוכנית. אף שמבחינה חוקית אין מניעה לביצוע התוכנית במצב זה, הרי שבפועל העניין מסובך יותר. כיצד דייר אחד יכול למנוע את ביצוע התוכנית? במקרים רבים, חוסר הסכמה של דייר אחד בלבד, עלול לסכל את ביצוע השיפוצים באופן מוחלט. בין היתר, באפשרותו של כל דייר להגיש ערר על החלטת השיפוצים לוועדת ערר מחוזית, אשר בידה להכריע בנושא. כמו כן, גם במקרים בהם וועדת הערר פוסקת בעד ביצוע העבודות, הדייר הסרבן יכול לשכור את שירותיו של עורך דין, ולהערים מכשולים משפטיים שונים, טרם ביצוע העבודות ובמהלכן. במצב עניינים זה, תהליך השיפוצים הופך לסוגיה מסובכת מבחינה ביצועית ומשפטית, והדבר מחייב כניסה למאבק משפטי רחב, אשר בהתאם למקובל בהליכים משפטיים בישראל, ימנע את ביצוע השיפוצים לזמן ארוך, ויטיל מעמסה כלכלית כבדה על כלל המעורבים בסוגיה, כלומר שאר דיירי הבניין. במקרים רבים, סירוב עקשני של מספר דיירים, או לחילופין דייר אחד לביצוע העבודות, פוגע לא רק בכיסם של שאר הדיירים, אלא גם במרקם החיים בבניין המשותף. קיימים מקרים בהם מחלוקת לגבי ביצוע השיפוצים הובילה אף לסכסוך ממשי בין הדיירים, אשר אף התדרדר לאלימות ולפגיעה פיזית בדיירי הבניין. מאחר ובמרבית המקרים דיירי הבניין מקיימים יחסי שכנות ביניהם, אשר נמשכים לרוב זמן רב לאחר ששאלת השיפוצים יורדת מהפרק, מדובר בסוגיה בעלת משמעות עליונה להמשך החיים המשותפים בבניין, ומשכזו, יש לנסות ולהתמודד עמה מוקדם ככל האפשר. מה עושים עם קבוצת דיירים, או לחילופין דייר סרבן? בכל מקרה בו מיעוט מבין הדיירים מתנגד לביצוע התוכנית, מסיבות אלו ואחרות, קיימת חשיבות עליונה, עוד טרם גלישה לאיומים הדדיים ולתביעות משפטיות, לנסות ולקיים דיאלוג הדדי בין שני הצדדים. פעמים רבות, גם אם הדבר לא נראה כך ממבט ראשוני, ההתנגדות לביצוע העבודות מבוססת על נימוקים כבדי משקל, אשר בחינה שקולה שלהם עשויה להוביל להחלטה משותפת על דחיית השיפוצים. מסיבה זו, אין תחליף לשיחה בגובה העיניים, החשיבות שבשמירה על יחסי שכנות תקינים נדרשת לעמוד תמיד לעיני הדיירים, חרף התלהטות היצרים, שכן פגיעה ביחסי השכנות גובה מחיר גבוה במיוחד מכלל הדיירים. עם זאת, קיימים מקרים בהם קבוצת המיעוט ממשיכה להתנגד לעבודות, ומטעמים שאינם רלוונטיים מבחינת שאר הדיירים (בין היתר חשדנות עקרונית מביצוע העבודות). במקרים כאלו, ייתכן שניתן לשקול ביצוע שינויים מינוריים בתכנית העבודה, באופן אשר יפחית ככל הניתן את ההשפעות של השיפוצים על הדייר עצמו. מטבע הדברים, השגת הסכמה גורפת באשר לביצוע עבודות השיפוצים בבניין, אינה תמיד אפשרית. עם זאת, באמצעות קיום דיאלוג בין הצדדים, ניתן פעמים רבות להשיג ולו "הסכמה בשתיקה" מצד קבוצת המיעוט. בכל מקרה, גם במקרים בהם נראה כי מדובר במטרה אבודה, חשוב להקפיד על ניהול דיאלוג ישיר, ובגובה העיניים, בין הצדדים השונים, וזאת טרם כניסה להליכים משפטיים מורכבים ויקרים, לכל הצדדים. דייר סרבן בתמ"א 38 דייר סרבן לתמ"א 38אף שתמ"א 38 אושרה על ידי ממשלת ישראל עוד במהלך שנת 2005, הרי שעד לשנים האחרונות מספר מצומצם בלבד של פרויקטים יצאו לפועל. אחת הסיבות העיקריות לכך היא הדרישה הראשונית להסכמה על ביצוע השיפוצים מטעם כלל הדיירים בבניין המיועד לשיפוץ, מה שהקשה במידה ניכרת על ביצוע התוכנית. הרוב הדרוש לאורך השנים מדינת ישראל ביקשה להתמודד עם חסם מהותי זה, וזאת באמצעות הורדה הדרגתית של הרוב הנדרש לשם ביצוע התוכנית. בעוד שעל פי התוכנית המקורית משנת 2005 נדרשה הסכמה של כלל דיירי הבניין לביצוע השיפוצים, הרי שבמסגרת תיקון מס' 1 לתוכנית משנת 2007, נקבע כי די ברוב של 66% מהדיירים לצורך ביצוע התוכנית. בהמשך, במקרים בהם השיפוץ כולל את הריסת המבנה ובנייתו מחדש, הרוב הדרוש ירד ל-80% מכלל הדיירים, בהתאם לתיקון מס' 2 לתוכנית משנת 2010. עם זאת, וחרף הצעדים שננקטו, עדיין מתקיימים מקרים בהם התנגדות של קבוצת מיעוט מבין הדיירים, ולעיתים אף דייר אחד בלבד, מובילה לעיכוב ניכר, ולעיתים אף לסיכול מוחלט של ביצוע העבודות. בעקבות זאת, ניתן לראות כיום שינוי הדרגתי ביחסה של מערכת המשפט בישראל כלפי דיירים סרבנים, כאשר בעוד ועוד מקרים בית המשפט לא מהסס להתעלם מדעת המיעוט, במידה וזו אינה מבוססת על נימוקים משמעותיים, ובמקרים מסוימים אף מטיל על דיירים אלו חובת תשלום פיצויים לשאר דיירי הבניין. דייר סרבן – חובת תשלום פיצויים אחד ממקרים אלו, אשר זכה להד תקשורתי נרחב, התרחש בשנת 2012 ברחוב סירקין שבגבעתיים. במקרה דנן, התנגדותו של דייר אחד מנעה את מימושו של פרויקט הריסה ובנייה מחדש של בניין מגורים, על פי הוראות תמ"א 38/2, וזאת חרף ההסכמה של שאר הדיירים לביצוע ההריסה. במסגרת תביעה משפטית אשר הוגשה כנגד הדייר הסרבן מטעם שאר הדיירים, פסק בית המשפט כי הדייר יהא מחויב בתשלום פיצוי כספי בסך 2,500,000 ₪ (2 מיליון וחצי שקלים!) לשאר הדיירים, וזאת לאחר שנקבע בפסק הדין כי התעקשותו של הדייר לא נבעה מנימוק מבוסס, ובמבחן התוצאה הביאה לסיכון ממשי לחייהם ובריאותם של שאר הדיירים, אשר נותרו חשופים לנזק אישי וממוני במקרה של רעידת אדמה. במקרה נוסף, אשר התרחש באותה השנה ברחוב גלוסקין בראשון לציון, הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בעיר מטעם דיירי בניין מגורים משותף כנגד אחד מהדיירים, אשר התנגד לביצוע עבודות שיפוץ במסגרת תמ"א 38, וזאת בטענה כי השיפוץ עלול לגרום לנזק ניכר לדירתו. כמו כן, הדייר הבהיר כי מבחינה עקרונית הוא אינו מוכן להתמודד עם הפגיעה באיכות החיים כתוצאה מהשיפוצים העתידיים, ולו לזמן מוגבל. בסיכומו של דבר, ולאחר בחינה מדוקדקת של טענות הצדדים, בחרה המפקחת לדחות את טענות הדייר הסרבן, וזאת בנימוק כי הפגיעה הזמנית באיכות החיים כתוצאה מהשיפוצים הינה סבירה, שכן אי ביצוע השיפוצים יוביל לסיכון ממשי לחייהם של שאר דיירי הבניין במקרה של רעידת אדמה. מסיבה זו, המפקחת אישרה את המשך השיפוצים בבניין, חרף התנגדותו של הדייר, ואף חייבה אותו בתשלום הוצאות המשפט של שאר הדיירים. לאור האמור, ככל שעובר הזמן נראה כי הגורמים המשפטיים במדינת ישראל מבינים את החשיבות שבהוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38, כאשר גם התנגדות עיקשת מצד דייר סרבן, אשר התנגדותו אינה מבוססת על נימוקים משמעותיים, אינה מספיקה למנוע את ביצוע התוכנית, והדבר אף עלול להשית עליו חובת פיצויים לשאר הדיירים, במידה והדברים הגיעו לכדי דיון משפטי. בדק בית בדק ביתבדק בית הוא ביקורת לגילוי ליקויי בניה בנכסים מסוגים שונים. מומלץ לערוך בדק בית במבנים ישנים וחדשים, בדירות, בבתים פרטיים, במבני תעשיה ומסחר, במבני ציבור ובבניינים משותפים – אז הבדק מוזמן לרוב על ידי ועד הבית. בדק הבית צריך להיערך על ידי מהנדס בנין מורשה שהתמחה בתחום ביקורת המבנים והוא בעל הידע הדרוש וצבר ניסיון בתחום. מדוע יש צורך לערוך בדק בית? ליקויי בניה הם תופעה נפוצה בישראל, גם בבתים חדשים מהקבלן. שימוש בחומרי בניה זולים, זלזול בתקנות הבניה ובניה רשלנית עלולים להביא לליקויי בניה שאינם נראים לעין לא מקצועית. ליקויי בניה שאינם מטופלים מביאים לנזק מצטבר בהמשך- מפגיעה באיכות החיים של הדיירים (למשל עקב נזילת מים או מרצפות עקומות), דרך נזק בריאותי (למשל חדירת קור עקב בעיות איטום או הופעת עובש על הקירות) ועד לסיכון של בריאות הדיירים (לדוגמא חיפויים שנופלים). ככל שהטיפול בנזקים נדחה כך הנזק חמור יותר, ובנוסף קשה יותר להשיג את התיקון מהקבלן האחראי על הנכס. חשוב לדעת שליקויי בניה הם באחריות הקבלן ולכן זכות רוכשי הנכס לתבוע ממנו את תיקון הנזקים שמתגלים במהלך בדק הבית או לקבל פיצוי כספי הולם. בדק בית יכול לסייע בניהול משא ומתן על הבית, בהערכת שוויו האמיתי וכן דו"ח הביקורת יכול לשמש ראיה משפטית לתביעת פיצוי. מתי רצוי לערוך בדק בית? רכישת דירה לקראת רכישת דירה, בין אם זו דירה חדשה מהקבלן ובין אם זו דירה יד שנייה, חשוב מאוד לערוך בדק בית כדי לדעת מהו ערך הנכס ולנהל מו"מ בהתאם, וכדי לדרוש מהקבלן תיקונים באם יש צורך. רצוי שבדק הבית ייערך עוד לפני הכניסה לדירה, כדי להקל על ביצוע תיקונים ושיפוצים בהתאם לממצאים, אך ניתן לערוך אותו גם בימים שלאחר המעבר לדירה. בכל אופן, הקבלן נושא באחריות על הליקויים שיימצאו. באם מדובר בנכס יד שנייה אחריות הקבלן מוגבלת למספר שנים בהתאם לסוג הליקוי וכדאי לבדוק מה מגיע לכם. בשגרה ישנם ליקויים מצטברים שמתגלים עם הזמן, בעיקר בבתים ישנים. לפיכך, אחת לכמה שנים כדאי לערוך בדק בית שיספק לכם את כל המידע על הנכס שברשותכם, יסייע להערכת שוויו וייתן תמונת מצב אמינה וכוללת על הליקויים הקיימים ועל דרכים לתקנם. כך גם לגבי ועדי בתים משותפים, שיכולים לתבוע מהקבלן את תיקון הליקויים בהתאם לאחריות הקיימת ולשפר את איכות החיים בבניין. לקראת ביצוע חיזוק מבנה – תמ"א 38 תוכנית מתאר ארצית 38 משנת 2005 קובעת הנחיות לחיזוק מבנים שאינם עומדים בתקנים הקיימים לעמידות בפני רעידות אדמה. ועדת ההיגוי הממשלתית שקבעה את התמ"א קבעה גם תמריצים שונים על מנת לעודד תושבים לחזק מבנים קיימים. לקראת שיפוץ משמעותי מסוג זה כדאי לבצע בדק בית יסודי באמצעות חברה המתמחה בדבר כדי לאתר ליקויים נוספים, אותם ניתן לתקן באותה הזדמנות. כך ניתן לתפוס שתי ציפורים במכה אחת ולמנוע נזק מצטבר. מה כולל בדק בית? בדק בית הוא ביקורת יסודית ומקיפה, שאמורה לכלול את כל חלקי המבנה. בסיום הבדיקה יינתן דו"ח מקיף, חתום על ידי המהנדס, הכולל בין היתר את החלקים הבאים: *הקירות- סדקים, קילופים, בניה לא בטיחותית *מערכת החשמל *צנרת המים והביוב- איתור דליפות, סדקים וכולי *איטומים בכל המבנה, כולל חלונות, גגות, מרפסות ועוד. *חיפויים *ריצוף *התאמת איכות הבניה והחומרים למפרט: דלתות, פרזולים, אלומיניום ועוד. *בדיקות קרינה ועוד. ביקורת מבנים ביקורת מבנהועדי בתים בבניינים משותפים עורכים אחת למספר שנים ביקורת למבנה הבניין שלהם, על מנת לאתר ליקויים אשר עתידים לעלות לדיירי הבניין סכומי עתק. על ידי הזמנת מומחים המתעסקים בתחום של ביקורת מבנים ניתן לקבל סקירה מקיפה אודות כל הליקויים הקיימים במבנה, ולקבל הצעות לטיפול מוקדם בליקויים המתגלים בבניין. לא בכל המקרים מתגלים ליקויים במבנה הבניין, אך על מנת לאפשר לדיירי הבניין לישון בשקט בלילה ולא לחשוש מרעידות אדמה או התקפות טילים, מומלץ לערוך בדיקות תקופתיות בכל כמה שנים. מדוע חשוב לבצע ביקורת מבנה? לא כל המבנים בישראל מחוזקים בהתאם לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). עיקרי התוכנית בכלליות היא קבלת היתרי בניה לחיזוק מבנים ותוספות בניה תוך קבלת הקלות מס ופטורים על מנת ליצור תמריץ לחיזוק המבנים. התוכנית הובאה לאישור הממשלה לקראת אמצע שנת 2005. רוב המבנים הקיימים בישראל נופלים בבדיקת ביקורת מבנים דווקא בעמידות יסודות הבניין בפני רעידות אדמה. בערים וותיקות בישראל, בהם קיימים בניינים מקום המדינה קיימת אכן בעיה לאומית שיש לטפל בה בהקדם. בבדיקה מקיפה למבנה על ידי חברה העורכת ביקורת מבנים ניתן למצוא ליקויים חמורים שטיפולם המהיר יכול להציל חיי אדם. כמו חיזוק מבנים בהתאם להנחיות תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38, ועמידות המקלט המשותף או חדרי הביטחון שקיימים בכל אחת מהדירות בבניין. רק בדיקה מחמירה, על ידי גורם שאינו תלוי בצד שלישי (קבלן, עירייה) ניתן להגיע לאמת ולדעת עד כמה הבניין שלכן ערוך ומוכן לאסון הבא שעתיד לפקוד את מדינת ישראל. מאז אסון "וורסאי" המפורסם,שאירע בישראל לפני מספר שנים, חלו החמרות רבות בביקורות המבנים ודרושה עמידה בתקנים מחמירים. איך בוחרים חברה לביקורת מבנה? בבחירת חברה שעורכת ביקורת מבנים עליכם לשים לב שמדובר במהנדסים וותיקים, עם ניסיון של שנים בתחום הבניה וביקורת מבנים, שכאמור, אינם תלויים בגורמי צד שלישי. הזמנת חוות דעת פרטית דווקא על ידי ועד בית של בניין תגלה לדיירים את כל הליקויים המצויים במבנה הבניין ותעריך את המחיר שדרוש על מנת לטפל בליקויים שנתגלו. במרבית המקרים עמידה בתקן המחמיר של תמ"א 38, תציל אותנו מתרחישים איומים כמו נפילת טילים או רעידת אדמה. ביקורת מבנים היא דבר שלפעמים נראה כמו מותרות, אך אין הדבר כך כלל. זוהי בדיקה שלא רק שיכולה להציל חיים (כפי שכתוב בתחילת הכתבה בהקשר של רעידות אדמה) – היא גם יכולה להציל אתכם מליפול בפח ולבצע טעויות בבחירת נכס או בית חדש אשר יכולות לעלות לכם אלפי שקלים. אל תתפשרו לגבי העתיד שלכם והזמינו בדק בית או ביקורת לנכס שלכם. ערבויות ובטחונות של הקבלן והיזם בפרויקט תמ"א 38 ערבויות ובטחונות של הקבלן והיזם בתמ"א 38תמ"א 38, ובשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", היא יוזמה ממשלתית לחיזוק בנייני מגורים קיימים במטרה לעמוד ברעידות אדמה עתידיות. ייחודה של התוכנית, הוא שמטרתה המוצהרת להניע את הדיירים עצמם לפעול לצורך מימוש התוכנית וביצוע עבודות החיזוק הנדרשות בבניין מגוריהם, וזאת באמצעות מתן הטבות שונות אשר הופכות את מימוש התוכנית לאטרקטיבית מבחינתם. במרוצת השנים האחרונות, תמ"א 38 הפכה למוקד התעניינות של יותר ויותר תושבים במדינת ישראל, כאשר כמעט כל עיר בישראל מתהדרת בכמה וכמה פרויקטים המבוצעים במסגרת התוכנית. עם זאת, ההחלטה בדבר ביצוע תמ"א 38 אינה בהכרח החלטה קלה, שכן נטל המלאכה, ולרבות התקשרות מול היזם, והקבלן מטעמו אשר מבצע את העבודות בפועל, מונח בידיהם של הדיירים עצמם, שלא בהכרח בקיאים בנושא. תמ"א 38 – על מה חשוב להקפיד טרם היציאה לדרך? במקביל לדרישה הציבורית הגוברת לביצוע עבודות חיזוק במסגרת תמ"א 38, בכל רחבי הארץ, צמח גם שוק עסקי מתפתח, במסגרתו יותר ויותר יזמים וקבלנים מציעים מצידם לקחת על עצמם את ביצוע העבודות, וזאת בכפוף להסכם חתום עם דיירי הבניין, במסגרתו הן היזם והן הקבלן זוכים אף הם להטבות מסוימות. חשוב לזכור עם זאת, כי בדומה לכל תחום מקצועי אחר, גם פה – לא כל בעל מקצוע, המציג עצמו כמקצועי וככשיר לביצוע העבודה, אכן מחזיק בהכרח בכישורים או במשאבים להשלמת העבודה בצורה הטובה ביותר. כך לדוגמא, ובניגוד ליזמים גדולים בתחום הבנייה, יזם קטן לרוב מחזיק במשאבים כלכליים מצומצמים יחסית, מה שעלול להוביל להפסקת העבודות באמצע עקב בעיות בתזרים המזומנים. במצב מסוג זה, הדיירים מוצאים עצמם מתגוררים במרכזו של "אתר בניה" לכל דבר, ובמיוחד שלא קיים צפי להשלמת העבודה, בהנחה שאכן תושלם בעתיד הקרוב. מסיבה זו, ובדומה לכל תחום מקצועי אחר, לא קיים תחליף לבחירה מושכלת בבעל מקצוע מקצועי ומהימן, המחזיק בידע במשאבים הנלווים לצורך ביצוע העבודה בהצלחה. בנוסף, מומלץ גם לבחור ביזם המחזיק בניסיון מקצועי רחב בתחום, מה שלרוב מהווה אסמכתא ביחס ליכולתו לעבוד בתנאי החוזה, ולהשלים את הפרויקט בתוך פרק הזמן שנקבע מראש, וללא עיכובים מיותרים. ערבויות ובטחונות של הקבלן והיזם בתמ"א 38 – תעודת הביטוח של הדיירים אחד מהסעיפים המשמעותיים ביותר במסגרת חוזה לביצוע עבודות תמ"א 38, אשר על דיירי הבניין להתעקש ולכלול בחוזה בכל מחיר, הוא הסעיף המטיל על היזם ו/או הקבלן, עוד בטרם תחילת ביצוע העבודות, לספק ערבויות כספיות כערובה להשלמת העבודות במועד הנקבע, ובהתאם לתנאי החוזה. בדיוק כפי שכמעט כל אדם בישראל, בטרם רוכש דירת מגורים, דורש מהקבלן ערבויות מקדימות, כך גם יש לפעול במסגרת ביצוע עבודות תמ"א 38. במקרים לא מעטים, יזמים שונים הפועלים בתחום מבקשים להשמיט סעיף זה, בתקווה שהדיירים לא ישימו לב, או שלא יהיו מוכנים לעמוד על המקח, ולדרוש את השבתו, וזאת במסגרת "שיטת מצליח". יש לזכור בהקשר זה, כי יזם מקצועי, ובעל ניסיון בתחום, לרוב לא יהסס מלהעניק לדיירים ערבויות כאמור, וזאת מתוך ביטחונו ביכולותיו המקצועיות ובמשאביו הכספיים. משכך, ובמידה והיזם או הקבלן מסרבים בתוקף להכללת הסעיף בחוזה, יש להתייחס לכך כסימן אזהרה משמעותי, ולבחון היטב את משמעותו. במידת האפשר, ניתן גם לבחון אפשרות להתקשר מול יזם אחר, אשר יעניק את הערבויות הנדרשות, מה שיאפשר לדיירים ליהנות מראש שקט, ומהידיעה ששיפוץ בית מגוריהם מצוי בידיו של יזם מקצועי. מימון בנקאי לתמ"א 38 מימון בנקאי של תמ"א 38כאשר כל אחד ואחת מאיתנו ניגשים לרכוש דירה, ברוב מוחלט של המקרים אנו עושים זאת באמצעות מימון בנקאי המתקבל בדמותה של הלוואת משכנתא. אך בעוד שבתחום הנדל"ן למגורים עבור רוכשים פרטיים הבנקים הם הגורם המממן המרכזי וכמעט היחידי מבחינת היקפי הסכומים, דווקא בתחום חשוב הזוכה לתעדוף ממשלתי כמו תמ"א 38 הבנקים עדיין לא נכנסו למשחק בצורה משמעותית. בהחלט היה ניתן לצפות מהבנקים שיהיו הגורם המרכזי במימון הפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושדרוגם הכולל, אך בפועל אלו לא משתוקקים כיום להיכנס לתחום, מסיבות שונות. מימון בנקאי לתמ"א 38 כן קיים ויש פרויקטים שכבר מבוצעים עם כסף מהבנקים, אך לא בהיקפים המצופים. בשוק העסקי והפרטי כאחד, הבנקים הם הגורם המממן העיקרי והגדול ביותר, הן מבחינת היקף העסקאות והן מבחינת סך כל הסכומים. יתכן כי בעתיד הקרוב כן נראה את הבנקים מספקים יותר אפשרויות מימון לתמ"א 38. בנוסף לבנקים, הגופים המוסדיים צפויים להיכנס במידה כזו או אחרת למימון פרויקטים – בעיקר דרך השקעה בקרנות השקעה המתמחות בביצוע פרויקטים של תמ"א 38. מדוע הבנקים לא מציעים מימון נרחב לתמ"א 38? הבנקים כמובן רוצים לספק הלוואות ולהרוויח מהן, כך שיש להם סיבות טובות מבחינתם שלא להיכנס לתחום של מימון בנקאי לתמ"א 38 בצורה מסיבית ומשמעותית. סיבות אלו כוללות למשל את העילה כי פרויקטים אלו הם לרוב קטנים יחסית ובהיקף ממוצע של 7-13 מיליון ש"ח, בנוסף מדובר על פרויקטים מורכבים מבחינת הכדאיות הכלכלית שלהם והרגולציה הישראלית ופעמים מסוימות הבנק רואה בעסקאות אלו מסוכנות מדי – גם בגלל היעדר ניסיון עמוק של יזמים כי זוהי תכנית חדשה יחסית. יתרון של מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38 כאשר אנו מדברים על מימון בנקאי לתמ"א 38 הכוונה היא למימון אותו משיגים היזמים מהבנקים. כאשר הדיירים בעלי הדירות מעבירים את ביצוע הפרויקט ואת זכויות הבנייה ליזם שבאופן עקרוני נוטל את הסיכון הפיננסי על עצמו בתמורה לרווח מהשבחת הבניין ומכירת הדירות הנוספות. כך, שהיתרונות של מימון תמ"א 38 דרך הבנקים קשורים לעובדה זו. כאשר יזם מקבל מימון בנקאי לתמ"א 38 המשמעות עבור בעלי הדירות בבניין היא שהבנק ביצע את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ומצא אותו מתאים לביצוע פרויקט – אחרת הבנק לא היה מוכן להעניק מימון עקב סיכון גבוה מדי. באופן כללי, בעת קבלת מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38 נפתח לטובת הפרויקט חשבון מיוחד, כך שניתן להשתמש בכספים בו רק לטובת הפרויקט וגם הרווח מהפרויקט משועבד לבנק במסגרת חשבון זה – זה מקנה ביטחון רב יותר לדיירים ולבנק עצמו. במסגרת הענקת המימון, הבנק מפעיל שמאי מטעמו המלווה את הפרויקט באופן שוטף, השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט. מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין. דרישות הבנקים לפני הענקת מימון בנקאי תמ"א 38, הבנק הרלבנטי עורך כמובן בדיקות אודות היזם שיבצע את הפרויקט ואודות הפרויקט עצמו מבחינת היתכנות וכדאיות כלכלית. היזם נדרש להעמיד הון עצמי מסוים (יכול לבוא גם מהדיירים עצמם במקרים מסוימים). הבנק מלווה למעשה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. הבנק דורש לצורך המימון לתמ"א 38 שעבוד של זכויות הבנייה בפרויקט, כאשר הזכויות הן רכוש בעלי הדירות בבניין ולכן יש להגיע להסדרה נכונה של הנושא בין הבנק לדיירים וליזם עצמו, כך שיש שעבוד לטובת הבנק של כל הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. הבנק יכול גם לדרוש ביטוחים מתאימים לפרויקט ולקריסה אפשרית של המבנה בעת העבודות. מימון באמצעות קרנות לתמ"א 38 מימון תמ"א על ידי קרנות השקעהלאור השינויים השונים שהוכנסו לתמ"א 38 לאורך השנים מאז השקתה ב-2005, כיום אנו נמצאים לאחר יישום תיקון 3 לתמ"א, הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבני מגורים שנבנו לפני 1980 עלתה משמעותית ויש התעוררות משמעותית בתחום. עקב סיבות שונות ומגוונות, הבנקים המסחריים אינם פעילים במיוחד במימון פרויקטים של תמ"א 38, כך שלחלל שנפער בהיעדרם של הבנקים נכנסו בעיקר קרנות השקעה ומימון המתמחות בנדל"ן בדגש על תמ"א 38. מימון על ידי קרנות לתמ"א 38 מהווה את אחד הגורמים המרכזיים בשוק, כאשר זו מגמה שהולכת וצומחת עם ניסיונות לגיוס קרנות בהיקפים אדירים מהגופים המוסדיים. מהי תמ"א 38? תמ"א 38 הינה תכנית ממשלתית שהושקה ב-2005, לצד תקוות גדולות מצד הממשלה ושוק הנדל"ן. מהות התכנית היא חיזוק בנייני דירות ישנים (לפני 1980, שנה בה נכנס לתוקפו תקן בנייה מיוחד לרעידות אדמה) מפני רעידות אדמה, כאשר התהליך מאפשר גם שדרוג הבניין מבחינת היבטים שונים. על מנת לגרום לשוק הפרטי ליזום את ביצוע הפרויקטים ולממן אותם – ללא תקצוב ממשלתי ישיר – המדינה מציעה במסגרת תמ"א 38 זכויות בנייה מוגדלות ומיוחדות לדיירים (או ליזם המבצע את הפרויקט), כאשר זכויות הבנייה הללו מהוות את הכדאיות הכלכלית של ביצוע הפרויקט, כי היזם מוסיף דירות ומוכר אותן לכיסוי ההשקעה והשאת רווחים. זכויות הבנייה הנוכחיות במסגרת תמ"א 38 מאפשרות להוסיף עד 2.5 קומות לבניינים המחוזקים וכמו כן ניתן להרוס את הבניין ולהקים במקומו בניין חדש וגדול יותר, עם פחות אישורים ובירוקרטיה לעומת פינוי-בינוי. לצד זכויות הבנייה, תמ"א 38 מאפשרת למשל להוסיף חניות לבניין, הוספת מעלית, שדרוג חזית הבניין, שדרוג הלובי ושאר שדרוגים המשפרים את איכות החיים במקום ומעלים את ערך הדירות לדיירים. העלות הממוצעת של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 היא כ-10 מיליון שקלים, תלוי בגודל הבניין ומהות החיזוקים והשדרוגים. מימון תמ"א 38 באמצעות קרנות כאמור, כאשר העלות לכל פרויקט תמ"א 38 הינה לא מבוטלת וכאשר הבנקים נמנעים מכניסה למימון מסיבי של התחום, קרנות השקעה שונות הוקמו ונכנסו לשוק כגורם מממן חשוב. יש יזמים המקבלים מימון בנקאי לתמ"א 38, אך אלו שלא מצליחים פונים פעמים רבות לקרנות ההשקעה הללו. בנוסף לקרנות פרטיות וקטנות יחסית שקמו ופועלות בתחום, בשנת 2013 ניתן לראות מגמה של ניסיון להקים קרנות גדולות הפועלות על בסיס גיוסי כספים מהגופים המוסדיים. קרנות גדולות אלו, המגייסות כספים מהמוסדיים, שואפות לפעול עם גיוס של מאות מיליוני שקלים ולבצע מגוון רחב של פרויקטים, תוך השאת תשואות מרשימות מאוד לבעלי הקרן, ליזמים ולמשקיעים בקרנות. מודל ההשקעה והמימון של קרנות תמ"א 38 השונות שפועלות בשוק הוא כזה שהקרן משקיעה/מממנת רק פרויקטים בעלי היתכנות כלכלית טובה, פרויקטים שיש להם 100% חתימות של הדיירים, פרויקטים באזורי ביקוש שבהם הדירות החדשות תואמות את הביקוש בשוק ואת רמת המחירים הרצויה לרווח הרלבנטי ושאר הגדרות מימון שונות. מימון תמ"א 38 ע"י קרנות נעשה כך שהקרן הספציפית מציעה למשל מימון של כ-40% מעלות הפרויקט, את יתרת הסכום הקרן משיגה במימון בנקאי – או ישירות או בקישור וליווי של היזם מול הבנק. לאחר ביצוע הפרויקט, ההכנסות ממכירת הדירות החדשות משמשות לפירעון ההלוואה הבנקאית, לרווח למנהלי הקרן, רווח ליזם המבצע – והיתרה מועברת למשקיעים שהשקיעו את הכספים בקרן מלכתחילה. לחלופין, יש קרנות המרוויחות מדמי ניהול וגם אחוזים בזכויות הבנייה בפרויקט. קרנות תמ"א 38 אלו לוקחות למעשה כסף פרטי, עסקי ומוסדי ומשתמשות בו למימון וליווי של פרויקטים במסגרת תמ"א 38. חלק מהקרנות הללו מדברות על תשואה שנתית למשקיעים של 17%, נתון מרשים בהחלט, כאשר מדובר על פיתרון מימון נוח ליזמים ולדיירים המחפשים ביטחון במקור המימון. מימון עצמי של הדיירים בתמ"א 38 תמ"א 38 במימון עצמי של הדייריםתמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא חיזוק מבנים כך שיהיו עמידים לרעידות אדמה ובמידה מסוימת גם לפגיעות של טילים. עקב האזור הגיאוגרפי בו נמצאת ישראל, נתונים היסטוריים וסברות מקצועיות רבות שבעתיד תתרחש בישראל לפחות רעידת אדמה חזקה אחת, המדינה מבקשת לחזק כמה שיותר מבני מגורים שלא נבנו לפי התקן המתאים. תמ"א 38 מיועדת למבני דירות, שנבנו לפני 1980 – השנה בה נכנס לתוקף תקן הבנייה לרעידות אדמה – כך שמדובר על עשרות אלפי נכסים בישראל. תכנית המתאר הארצית 38 כוללת מודל ייחודי, המדינה רוצה לעודד ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים אך ללא השקעה ישירה מצידה. לכן לדיירים במבנים הרלוונטיים ניתנות זכויות בנייה לתוספת דירות במבנה ו/או הגדלת הדירות הקיימות לצד זכויות והטבות נוספים, "בתמורה" לחיזוק המבנה. התכנית הושקה בשנת 2005 אך לא הצליחה לצבור תאוצה וכמעט שלא בוצעו פרויקטים. לאחר שני תיקונים משמעותיים בתמ"א והכנסת שיפורים משמעותיים ההופכים את הפרויקטים לכלכליים ורלוונטיים הרבה יותר נראה כי תמ"א 38 סופסוף הופכת לפיתרון המשמעותי שקיוו לו. מבנה תמ"א 38 והמודל שעל פיו התכנית עובדת יצר מציאות בה בפועל הדיירים במבנים המתאימים מעבירים את זכויות הבנייה, את ביצוע הפרויקט וכמובן את מימונו הפיננסי ליזמים חיצוניים המתמחים בתחום זה. כך הדיירים מקבלים בניין משודרג, משופץ, הכולל תוספות איכותיות המגדילות את ערך הדירות וכמובן מחוזק לקראת רעידות אדמה ובתמורה היזם בונה עוד דירות במבנה ומוכר אותן לטובת כיסוי העלויות והשאת רווחים. אך בפועל זכויות הבנייה ניתנות לדיירים בעלי הדירות עצמם, כך שבהחלט אפשרי באופן תיאורטי ומעשי לבצע מימון עצמי של פרויקט תמ"א 38. בחירה מורכבת המחייבת הכנה יסודית מימון עצמי על ידי הדיירים של פרויקט תמ"א 38 הוא אפשרי הן מבחינת הגדרות התכנית והן מבחינה מעשית. אך בניין דירות (קרי, בעלי הדירות שבו) שמחליט לקחת על עצמו פרויקט כזה חייב להבין את המורכבות הכרוכה בדבר ולבצע עבודת הכנה יסודית. פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט הנדסי לא פשוט המחייב מקצועיות והבנה בתהליכי חיזוק, יש להשיג את הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, התכנית מצריכה אישורי בנייה מתאימים, יש לדעת כיצד לנצל במלואן את זכויות הבנייה, לסגור את החוזים מול קבלני ביצוע וכן הלאה. מעבר להיבטים הטכניים וההנדסיים של פרויקט תמ"א 38, קיים כמובן כל הנושא הפיננסי של השגת ההון הדרוש לביצוע הפרויקט, השגת הלוואות מגורמים פיננסיים לצד הקצאת הון עצמי של הדיירים ולבצע את כל ההגנות הנדרשות מעסקה בסדר גודל כזה. באופן כללי, פרויקט תמ"א 38 כולל עלות ממוצעת של 8-12 מיליון ש"ח, תלוי בגודל הבניין, מהות החיזוקים וכמובן מהות השדרוגים. מימון עצמי ע"י הדיירים יכול לכלול בניית דירות נוספות (עד 2.5 קומות תוספת לבניין) ומכירתן בשוק החופשי לכיסוי העלויות ויצירת רווחים לדיירים או שהוא יכול לכלול הגדלת הדירות הקיימות ושדרוגן כך שערך הנכס יעלה עבור כל בעל דירה. נקודות למחשבה והתייחסות השגת מימון בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38 היא קשה ומורכבת יחסית עקב סיבות שונות. לכן לקבוצת דיירים חסרת ניסיון בתחום יכול להיות מורכב ומסובך להשיג הלוואות בנקאיות לפרויקט. מאוד חשוב ומומלץ להתקשר עם יזם / קבלן בעל ניסיון בביצוע מלא של פרויקטים במסגרת תמ"א 38, אך התקשרות כזו כאשר הפרויקט הוא במימון עצמי של הדיירים יצריך תשלום ליזם ויש גורמי מקצוע שלא ישתלם להם להיכנס לפרויקט ללא תמריץ הרווח היזמי של קבלת זכויות הבנייה על שמם. קרנות המימון לתמ"א 38 שפעילות בישראל דורשות תנאי סף מחמירים מאוד לצורך ליווי פיננסי של פרויקטים, תנאי סף שלא בטוח שפרויקט תמ"א 38 במימון עצמי של הדיירים יכול לעמוד בהם. האם זה משתלם? מימון עצמי על ידי הדיירים של תמ"א 38 הוא אפשרי למרות המורכבות, אך זה מחייב ניסיון והקפדה יתרה על הפרטים וחוזי ההתקשרות השונים, לצד המלצה לליווי מקצועי של גורם מנוסה בתחום. בפועל זוהי אסטרטגיה שכמעט ואף בניין מתאים בישראל לא נקט או נוקט בה. מכירת דירה שמיועדת לתמ"א 38 מכירת דירה שמיועדת לתמ"א 38תמ"א 38 הינה כינוי קיצור לתיאור תוכנית המתאר הארצית לשם חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה עתידיות בישראל. כתוצאה מהסיכון הגבוה לרעידות אדמה במדינת ישראל, והעובדה כי בתים ישנים רבים אינם עומדים בתקנים הישראלים החדשים. בניינים אלו, אשר נבנו בישראל עד שנת 1980, אינם עומדים בתקן הישראלי וזקוקים לחיזוק המבנה. תוכנית המתאר הארצית מעניקה תמריץ כלכלי לחיזוק המבנה באמצעות הדיירים, בכך שהקבלן יוכל להוסיף לחיזוק הבנייה גם תוספות של בנייה שונות בתמורה לביצוע העבודה הקבלנית. כך למעשה הבניין יזכה לחיזוק מבנה שהדיירים ייהנו ממנו, המדינה תזכה בשיפור המבנה והקבלן ייהנה בתוספות הבנייה באמצעות דירות עבורו ותמריצים נוספים כהקלות בנייה והטבות מיסוי. מכירת דירה בבניין המיועד לתמ"א 38 כיום, יותר ויותר בשוק הנדל"ן בישראל מקובל למכור דירות המיועדות לעבור הליך של תמ"א 38, עוד בטרם החל הליך התמ"א עצמו. עובדה זו טומנת בחובה קשיים מהותיים מן הפן המשפטי- בעקבות העובדה כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה, וכן לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו עד להשלמת ההליך עצמו, וכן מן הפן הכלכלי- בקושי לתמחר דירה עתידית לאור חוסר היעד של שוויה לאחר הליך החיזוק והשיפוץ. סקרים מראים לאחרונה כי דירה שנבנית בתמ"א 38 שווה כמעט בגובה של 80% מדירה רגילה שלא עברה את ההליך. הקושי בכתיבת הערת אזהרה לרוכשי דירות חדשות יוצרת קושי משמעותי גם מן ההיבט המימוני. במקרים מעין אלה הבנק יכול לסרב למתן משכנתא לקונים במידה ולא קיבלו את הערת האזהרה. יש למצוא פתרונות ביניים או בטוחות חלופיות לשם התמודדות עם קשיים אלו מן הפן המשפטי. יצוין כי גם מכירה עתידית טומנת בחובה אף קשיים מתחום המיסוי כדוגמת היטלי השבחה עתידיים העלולים לפול על הרוכש החדש. דגשים במכירה ורכישת דירה המיועדת לתמ"א 38 על הקונה דירה המיועדת לתמ"א 38 לבדוק את מערכת היחסים בין הקבלן לבין בעלי הדירות והאם נחתם הסכם עבודה כשורה. יש לבדוק גם באיזה שלב מצוי הפרויקט והאם הוא קיבל את האישורים המתאימים, תוך בדיקה האם ניתנו בטוחות מתאימות לרוכשי הדירות. בדרך כלל נרשמת הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירה בה התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבנייה. למעשה, בחירה של בעל הנכס להמתנה לסיום הפרויקט של התמ"א 38 ורק למכור לאחר מכן את הנכס עצמו, יכול לגרום לשנים רבות של המתנה לקבלת הדירה ללא מימוש כספי של הסכום. שיקולים חשבונאיים יכולים דווקא להצדיק מכירה של הנכס בשלב מוקדם לשם שימושים אחרים בכסף המיועד. חשוב מאוד לבדוק בדירה למכירה או לרכישה המיועדת לעבור הליכי תמ"א 38, את נהלי התמ"א ואת אופן ביצועה. במקרים בהם תוכנית התמ"א תתברר בדיעבד כרשלנית ולא יסודית, המחיר הגבוה שנמכר בתחילתו של ההליך, לא יצדיק את התוצאה הסופית שנעשתה לדירה. כיצד יש לבצע את מכירת הדירה? תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נועדה לחזק את המבנה הישן ומעלה את ערך הדירה משמעותית. במקרים בהם דירה נמכרת מראש והינה מיועדת בעתיד לעבור הליכי תמ"א 38, יש להעריך כי ערכה של הדירה יעלה משמעותית. לשם תמחור נכון של מחירי הדירה וניהול בירוקרטי נכון של הליכי התמ"א 38 במקביל עם הליכי הדירה, מומלץ להיעזר בגורם מקצועי ומנוסה בתחום אשר יכווין על דרך פעולה נכונה ומיטבית עבור הלקוח. גורם זה יבחן את מכלול הנסיבות ויוכל לתמחר בהתאם את האפשרויות שימצו באופן מקסימלי ביותר את מכירת הדירה ואת השלב הנכון והחוקי לביצוע פעולה זו. איך בוחרים קבלן לביצוע תמ"א 38? קבלן תמ"א 38כיום ישנם עשרות קבלנים וחברות המעוניינים להוציא לפועל תכניות שיפוצים לבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת הפרויקט. לעתים קרובות השוני בין התנאים וההצעות של קבלנים שונים גדול ביותר, ומגיע לשווי של מאות אלפי שקלים. מסיבה זו חשוב מאוד לדעת איך בוחרים קבלן לביצוע תמ"א 38 בצורה שקולה, מושכלת ונכונה. הכרת התחום ראשית, חשוב מאוד להכיר את התחום לפני שפונים לאיש מקצוע להתייעצות. חשוב לדעת, למשל, אם הבניין עומד בתנאים הדרושים להוספת קומה אחת או יותר, להתקנת מעלית בחדר המדרגות, להגדלת המרפסות ולבניית ממ"דים. הדרך הטובה ביותר לקרוא וללמוד את התחום היא לחפש אתרי ייעוץ לתמ"א 38 ולקרוא כמה שיותר מידע על הנושא. דרך נוספת היא להתייעץ עם קבלן בלתי תלוי לפני הפנייה לקבלנים אחרים. דרך שלישית היא יצירת קשר עם ועדי בית שביצעו את השיפוץ ברחוב או בשכונה בה נמצא הבניין. השוואת הצעות קבלנים חשוב מאוד להתייעץ עם יותר מקבלן אחד לפני שבוחרים להתחייב ולאשר את ביצוע השיפוץ. ישנם קבלנים רבי השפעה ומוניטין אשר יוכלו לדחוף לאישור תכנית השיפוצים במהירות גבוהה יותר, וישנם קבלנים רבים חסרי ניסיון ששכירתם לביצוע התכנית תהיה הליכה לעבר הלא-נודע. ישנם קבלנים שאף דורשים מבעלי הנכסים תשלום נוסף עבור השיפוצים מעבר לזכויות הבנייה על גג הבניין, ואת אלה מוטב לפסול בשלב מוקדם ככל הניתן. כמו כן, הצעות הקבלנים נבדלות זו מזו, לעתים באופן קיצוני. ישנם קבלנים אשר מציעים לבנות מעלית ולחזק את יסודות הבניין בלבד בתמורה לזכות לבנות דירות נוספות בקומות שיתווספו לבניין, ויש כאלה אשר יבצעו, בתמורה לאותה זכות ממש, שיפוץ חיצוני של הבניין, הגדלה של המרפסות בדירות הקיימות, הוספת ממ"דים, סגירה או שיפוץ של לובי הבניין ועוד. מסיבה זו חשוב מאוד לקבל מספר הצעות ולהשוות ביניהן לפני שמקבלים החלטה. אופציה נוספת: מימון עצמי של בעלי הנכסים ביצוע שיפוץ במסגרת תכנית תמ"א 38 נעשה ברוב המקרים בתמורה לרווח הפוטנציאלי ממכירת הדירות החדשות שיתווספו לבניין בקומות שיתווספו. עם זאת, ישנה אופציה נוספת אשר משאירה את הזכויות על הדירות החדשות בידי בעלי הנכסים הקיימים בבניין. אופציה זו היא מימון עצמי של השיפוץ מצד בעלי הנכסים. בעוד שאופציה זו מורכבת בהרבה, ודורשת הון מסוים על מנת להוציא את התכנית לפועל, שכירת קבלן לביצוע השיפוץ בתשלום, ללא תמורה בדמות זכויות מכירה של דירות מעניקה את פוטנציאל הרווחים לבעלי הדירות הקיימות בבניין ומסייעת לפתור רבות מהבעיות ביישום תמ"א 38 בארץ. מכירתן של דירות חדשות או יותר עשויה להניב רווחים של מיליוני שקלים, בהתאם לבניין כמובן, דבר אשר יכסה בקלות את ההשקעה בחיזוק היסודות, בבניית מעלית ובביצוע שיפורים ותיקונים לבניין. על מנת לבצע אופציה זו ידרשו בעלי הנכסים להיכנס לשותפות על בסיס ההשקעה שלהם בשיפוץ הבניין, למצוא קבלן פרטי שיבצע את העבודות בתמורה לתשלום (וללא זכויות), לשווק את הדירות החדשות לאחר ביצוע הבנייה וכן הלאה. מאמצים אלה עשויים להשתלם ולהוביל לרווחים כספיים אמיתיים בנוסף לשקט ולביטחון של חיים בבניין המוגן מפני רעידות אדמה. יזמים בפרויקטים של תמ"א 38 יזמים בתמ"א 38תמ"א 38 הושקה בשנת 2005 עם תקוות גדולות מאוד שבמהרה המון בניינים יחוזקו ברחבי ישראל ויהיו עמידים לעוצמות ולנזקים של רעידת אדמה עתידית. אך התכנית הייתה בעייתית ובעיקר לא סיפקה מענה הולם למבנה העלויות הכרוך בכל פרויקט והכדאיות הכלכלית. לכן לאורך השנים הוכנסו בתמ"א תיקונים ושינויים שונים, כאשר כיום, בשנת 2013 בהחלט ניתן לומר כי באזור המרכז מדובר על תכנית יחסית טובה ובעלת כדאיות כלכלית טובה. עובדה זו הובילה לצמיחה אדירה בחברות ייזום נדל"ן המתמחות בתחום זה ונמצאות בשלבים שונים של יישום פרויקטים. יזמים אלו של תמ"א 38 הם הכוח המניע מאחורי הצלחת התכנית והם הכרחיים להגדלת כמות הפרויקטים. מי הם אותם יזמים? אותם יזמים של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 נכנסים לתחום בשל האפשרות לרווח מכל פרויקט – חיזוק ושדרוג המבנה בתמורה לזכויות הבנייה לתוספת הקומות והדירות. כאשר היזם מוכר בהמשך את הדירות וכך גם מכסה את עלות החיזוק והשיפוץ וגם מרוויח. יזמים אלו הם קבלני ביצוע שהתמחו בתמ"א 38 ורוצים לייצר לעצמם רווח יזמי ממכירת הדירות הנוספות, חברות בניה גדולות ובינוניות המתמחות בתחום וחברות ייזום נדל"ן שקמו במטרה בלעדית לקדם ולנהל פרויקטים של תמ"א 38. פועלים בעיקר במרכז גם לאחר כל התיקונים והשינויים בתמ"א 38, היא נותרה רווחית וכדאית כמעט אך ורק באזור המרכז, עקב עלויות הדירות הגבוהות באזור זה. יזמים של תמ"א 38 פועלים למעשה בעיקר – ואולי רק – באזור המרכז, בתל אביב וערי הלוויין שלה כגון רמת גן, גבעתיים, הרצלייה, חולון, בת ים, רעננה וכיוצא באלו. ברוב כמעט מוחלט של המקרים, פניה אל יזמים בהקשר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בפריפריה או אפילו מחוץ לאזור המרכז אך באזור ביקוש יחסי, תסתיים בסירוב מנומס מהיעדר כדאיות כלכלית. מהות תפקיד היזם בפרויקט במרבית המקרים של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ובניינים העומדים בדרישות להיכלל בתכנית, מי שמבצע בפועל את הפרויקט, נוטל על עצמו את הסיכון והעלויות וגם את הרווח ממכירת הדירות החדשות הוא היזם. לבעלי הדירות אין לרוב הידע, הניסיון, האיתנות הפיננסית והזמן לנהל פרויקט הנדסי מורכב כזה. לכן למעשה בלי יזמים כאלו התכנית לא מסוגלת להמריא. היזם רוכש למעשה את זכויות הבנייה מבעלי הדירות – זו עסקת מכירה לכל דבר, אך עם מאפיינים ייחודיים מכוח התמ"א – אך לאו דווקא בתמורה לכסף אלא בתמורה לכך שהוא מבצע את חיזוק הבניין ושדרוגו תחת הגדרות וזכויות הבנייה של תמ"א 38. לכן זכויות הבנייה לגג הבניין ו/או לדירות הנוספות המתווספות לו במהלך הפרויקט שייכות ליזם והוא מוכר אותן. מרגע חתימת החוזה של בעלי הדירות מול היזם או חברת הייזום, הפרויקט הוא למעשה של הגורם היוזם והמבצע. המימון על אחריות היזמים, ההתנהלות ההנדסית והתפעולית באחריותם, מכירת הדירות החדשות באחריותם וכלל היבטי הפרויקט. היזם מתנהל מול אנשי המקצוע, מול מוסדות התכנון וכיוצא באלו. מה חשוב לדעת? אמנם לרוב מעורבים בפרויקטים של תמ"א 38 יזמים הנוטלים על עצמם את מרבית הסיכון ומקבלים בתמורה את הרווח מהדירות החדשות, אך בעלי הדירות לא יכולים לשקוט על השמרים ועליהם להיות ערניים ודרוגים במשך כל הפרויקט – שהכל מתנהל כשורה, בהתאם לתכנון וללוחות הזמנים. דברים שחשוב לדעת לגבי יזמי תמ"א 38 וההתקשרות עם יזמים אלו כוללים למשל: בדיקת ניסיון קודם בפרויקטים דומים. בחינת פרויקטים מוצלחים מעבר של אותו יזם. בחינת תהליכי התכנון וההתנהלות של היזם – לדרוש מקצועיות ללא פשרות מהרגע הראשון! לוודא מול היזם שהעבודה היא עם אדריכלים איכותיים, מהנדסים מתאימים ואנשי מקצוע המתמחים בתמ"א 38. לבחון את האיתנות הפיננסית ומקורות המימון של יזמים, כולל אפשרות לערבויות ובטחונות. לעבוד בליווי עו"ד תמ"א 38 מול יזמים וקבלני הביצוע. יזמים הם הכוח המניע של תמ"א 38, אך בעלי הדירות בבניין צריכים כל הזמן להיות עם האצבע על הדופק ולוודא כי האינטרסים שלהם נשמרים. קבלנים וחברות בניה קבלנים וחברות בנייהתמ"א 38 שהושקה ב-2005 ומיועדת לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה עברה לאורך השנים שינויים רבים שנועדו לשיפור הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים והכנסת גורמים רבים יותר לתחום. כיום ניתן לבנות עד 2.5 קומות נוספות בבניינים ולהוסיף יותר דירות חדשות, ניתן לשדרג את הבניין ולהגדיל את הדירות הקיימות, יש הטבות נוספות, הקלות מיסוי משמעותיות והליכי תכנון ייעודיים. השינויים השונים והמורכבות היישומית – הנדסית של הפרויקטים הביאה לפריחה של קבלנים וחברות בניה המתמחים בתחום ובביצוע פרויקטים של תמ"א 38. בין אם בעלי הדירות בבניין המתאים להגדרות התמ"א בוחרים ליישם את הפרויקט עצמאית ובין אם הם בוחרים לעשות זאת דרך חברת ייזום המתמחה בתמ"א 38, מי שעושה את עבודת הבנייה בפועל הוא קבלן מבצע או חברת בנייה. לכן מדובר על רכיב קריטי והכרחי לחלוטין לתהליך. יש היבטים רבים שחשוב לדעת ולבצע בהקשר של קבלנים וחברות בניה לתמ"א 38, נקודות שיש לבדוק ותהליכי התנהלות נכונים מול הגורם המבצע את העבודות. הגורם המבצע, שיכול להיות גם היזם בביצוע פרויקט תמ"א 38 בעלי הדירות יכולים לקדם את הפרויקט בעצמם, לנהל הכל עצמאית ולקבוע חוזי עבודה עם קבלן ביצוע, הם יכולים למכור את זכויות הבנייה החדשות לחברת ייזום נדל"ן שאחראית גם לכל החיזוק ושדרוג הבניין ואותה חברת ייזום פונה לקבלנים לביצוע העבודות בפועל. אך כאשר מדובר על קבלנים וחברות בניה בהקשר של תמ"א 38, חשוב להבין כי מעבר להיותם הגורם המבצע בפועל של עבודות הבנייה וההיבטים ההנדסיים השונים, הקבלן או חברת הבנייה יכולים גם להיות בתפקיד חברת הייזום. יש קבלני ביצוע שרק מבצעים את העבודות באתר ומקבלים שכר בתמורה לכך – מבעלי הדירות או מחברת הייזום שרכשה את הזכויות. אך יש גם קבלני ביצוע וחברות בניה רבות המתמחות בתמ"א 38 והן גם היזמיות וגם המבצעות. מכאן, שהתפקיד הבסיסי של קבלנים וחברות בניה בשוק התמ"א 38 הוא ביצוע העבודות בפועל – חיזוק המבנים, שדרוגים חיצוניים, הגדת הדירות הקיימות, תוספת הממ"דים, תוספת המעלית וכמובן תוספת הדירות החדשות על גג הבניין. אך תפקיד פוטנציאלי אחר הוא תפקיד היזם, המוביל ומממן את הפרויקט בתמורה לזכויות המכירה של הדירות החדשות – מודל שני זה הולך והופך יותר נפוץ בקרב קבלנים וחברות בניה המתמחים בביצוע פרויקטים אלו. מה צריך לדעת ולבדוק? בין אם מדובר על קבלן שרק מבצע את העבודות בתמורה לתשלום מהיזם או על חברת בניה שהיא גם היזם ומקדמת הפרויקט, יש כמה דברים שחשוב לדעת ולבדוק בהקשר זה. ניסיון בפרויקטים דומים – ראשית כל חשוב שאותו קבלן או חברת בניה יציגו ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38 או לכל הפחות בפרויקטים דומים מבחינה הנדסית ותפעולית. כמו כן, רצוי להציג ניסיון בפרויקטים בעלי מורכבות דומה – למשל פרויקט תמ"א 38 רגיל אינו דומה כלל לפרויקט תמ"א 38/2 הכולל הריסת הבניין ובניית חדש במקומו. איתנות פיננסית – נקודה חשובה מאוד שאין להתפשר עליה היא האיתנות הפיננסית של הקבלן המבצע את הפרויקט, במיוחד כאשר הקבלן הוא גם היזם. האיתנות הפיננסית יכולה להבטיח את השלמת הפרויקט, את קבלת המימון והתנאים הדרושים מהגורמים השונים והיא קריטית לשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. הליכים תכנוניים – חשוב מאוד להבין מהם כל ההליכים והשלבים התכנוניים של הפרויקט וכי הקבלן המבצע פועל לפיהם. חוזה התקשרות – חשוב לפעול רק לפי חוזה התקשרות איכותי, מקצועי ומפורט. החוזה מסדיר את ההתקשרות בין הצדדים לבין הקבלן המבצע, את המחויבויות שלו בתמורה לזכויות הבנייה, את לוחות הזמנים, היבטי מימון, שיטות עבודה וכן הלאה. שמאי מקרקעין בתמ"א 38 שמאי מקרקעיןבמסגרת בעלי המקצוע השונים והגורמים הרלוונטיים להצלחתו של פרויקט תמ"א 38, יש תפקידים שונים ומהותיים לשמאי מקרקעין. השמאי מהווה חלק מתהליך של יישום פרויקט תמ"א 38 החל מהשלבים הראשונים ובמקרים רבים גם בשלבים המאוחרים יותר ואף בסיום הפרויקט בהערכת שווי הדירות החדשות שחברת הייזום הוסיפה לבניין המחוזק והמשודרג. כמו בכל דבר בהקשר לפרויקטים של חיזוק ושדרוג בניינים משותפים מכוח התמ"א, גם בעבודה עם ומול שמאי מקרקעין יש דברים חשובים ונקודות לקחת בחשבון. במאמר הבא ננסה לתת סקירה כללית על בעל המקצוע ולתת את הפרטים השימושיים. מהי עבודתו של שמאי המקרקעין? שמאות מקרקעין כתחום כללי עוסקת בעיקר במתן הערכות שווי לנכסי מקרקעין שונים – קרקעות, מבנים בנויים, דירות, בתים צמודי קרקע וכן הלאה. עקב מהות תחום המקרקעין ושוק הנדל"ן, בכך שכל נכס הוא שונה מנכסים אחרים וישנם היבטים רבים המשפיעים על השווי והערך של נכס מסוים, עבודתם של שמאים בתחום המקרקעין היא קריטית וחשובה מאוד. שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע החייב לפעול רק תחת הסמכה רשמית ומוסדרת של התחום, כך גם הערכות השווי צריכות להתבצע על פי כללים מקובלים ולא לפי הדעה האישית של השמאי בלבד. בישראל קיים חוק שמאי מקרקעין המסדיר את עבודת השמאים וכן במשרד המשפטים פועלת מועצת שמאי המקרקעין. בדומה לעורכי דין ורואי חשבון, גם לשמאי המקרקעין ישנה מועצה המהווה מעין ארגון גג של השמאים בישראל. שמאי מקרקעין נדרש במצבים שונים, למשל: הערכת שווי לצורך מתן הלוואה (למשכנתא לצורך העניין או להלוואה לפרויקט תמ"א 38 במקרה שלנו), למתן הערכה של ההשפעה הכלכלית של אישור תכניות במוסדות התכנון (שינוי תב"ע למשל), על מנת לקבוע תשלומים שונים לבעלי מקרקעין או לרשויות המס ולצורך הערכות שווי של נכסים עסקיים. תפקידו של שמאי מקרקעין בפרויקט תמ"א 38 בפרויקטים של תמ"א 38 יש כאמור תפקידים שונים לשמאי מקרקעין. בגלל שאנשי מקצוע אלו מומחים בהערכות שווי ובבחינת זכויות בנייה והיבטים תכנוניים אחרים, השמאי המעורב בפרויקט בוחן במדויק מה כוללות זכויות הבנייה לבניין הרלוונטי ואילו זכויות ניתן לנצל בפועל, השמאי בוחן מהי הדרך האופטימאלית מבחינה תפעולית וכלכלית לניצול זכויות הבנייה, בחינת היבטי הרווח ליזם המבצע את הפרויקט ולדיירים עצמם ועוד. בנוסף, שמאי מקרקעין בפרויקט תמ"א 38 משמש לקביעת תשלומי איזון ופיצוי אם נוצר מצב בו חלק מהדיירים מרוויחים יותר מהפרויקט לעומת דיירים אחרים. מצד היזם, שמאי מקרקעין יכול להיות חלק חשוב בבחינת הכדאיות הכלכלית וההיתכנות של פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוים. כך שניתן לראות כי שמאי המקרקעין הינו קריטי לאורך שלבי הפרויקט ועבור כל הצדדים המעורבים. היבטים חשובים ובעיות שעלולות לצוץ בדרך בפרויקט תמ"א 38 היזם הנוטל על עצמו את הסיכון ואת עלויות הפרויקט שואף למקסם את רווחיו, בעוד הדיירים בעלי הדירות שואפים למקסימום שדרוג של הבניין ודירותיהן הקיימות ועליית ערך הנכס שלהם. כך שיש אינטרס משותף לצדדים אך גם אינטרס מנוגד מבחינת מה. שמאי מקרקעין בפרויקט תמ"א 38 יכול להוות גורם מקצועי מפשר ומרגיע, כי הוא אמור להתבסס על נתונים ועל שמירה על האינטרסים של כל הצדדים – כאשר בוחרים אותו נכון. לכן רצוי לבחור שמאי מקרקעין חיצוני ומקצועי, גורם מקצועי מנוסה בתחום של תמ"א 38 שיכול לתת תמונת מצב מלאה ועדכנית וגם לשמור על האינטרסים של כל הצדדים. עבודת השמאי קובעת לא רק את כלכליות הפרויקט אלא את הדרכים האופטימאליות מבחינת זכויות הבנייה למקסום הפרויקט. מפקח בנייה מטעם הדיירים מפקח בנייה מטעם הדייריםבתחום הבנייה והתשתיות, למפקח הבנייה תפקיד משמעותי בהצלחת פרויקטים ובעבודה לפי התכנון המקורי. המפקח הוא במידה רבה המקשר בין מה שנמצא על הנייר במשרד האדריכלים או המהנדסים לבין העובדים בשטח והציוד באתר הבנייה. בפרויקטים של תמ"א 38, פרויקטים מאוד מורכבים הנדסית ותכנונית, מפקח מקצועי הוא הכרח לבטיחות ואיכות העבודה וכמו כן לטובת הכדאיות הכלכלית עבור כל הצדדים. בהקשר זה, מפקח בנייה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 בהחלט יכול להיות דרך פעולה יעילה ומומלצת, בכך שמדובר על עוד גורם מקצועי המתמחה בתחום ויכול לשמור על האינטרסים של הדיירים בשטח ממש. עבודת מפקח הבנייה מפקח הבנייה נמצא בשטח באתר הבנייה, הוא הגורם האחראי לבדוק ולוודא שכל העבודות מתבצעות לפי התכנון ולפי נהלי עבודה נכונים, בטכניקות המתאימות ותוך שימוש בחומרים הנכונים. הוא אחראי על כל שלבי הביצוע של הפרויקט. המפקח אינו מנהל את העבודה או את העובדים ולא נמצא באתר באופן רצוף, הוא מגיע בשוטף ובמקרים חשובים כגון יציקות בטון מהותיות, עבודות הנדסיות מורכבות והתקנת החיזוקים לבניין למשל בהקשר של פרויקט תמ"א 38. המפקח בודק ומוודא שהכל מתנהל כשורה ובהתאם לתכנון באתר הבנייה, אך הוא גם יכול להתערב ולקבוע לוחות זמנים מסוימים, ביצוע תיקונים וכיוצא באלו. מפקח בנייה יכול להיות אדם שהשלים קורס פיקוח בנייה במכללות המקצועיות הרבות או במסגרת אחרת, הוא יכול להיות הנדסאי בניין (הנדסה אזרחית), מהנדס בניין ובמקרים מסוימים אפילו איש מקצוע ש"צמח מהשטח" – למרות שבשנים האחרונות התחום מוסדר יותר ולרוב מדובר על איש מקצוע עם תעודה מקצועית כלשהי. תפקיד המפקח בפרויקט תמ"א 38 פרויקט תמ"א 38 עבור מפקח הבנייה הוא למעשה כמו כל פרויקט הנדסי או פרויקט בנייה אחר – תפקידו לוודא שהעבודות מתבצעות בהתאם לתכנון ובצורה האופטימאלית. כאשר מדובר על פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידת אדמה, תפקיד המפקח מקבל משמעות נוספת ודגש גדול יותר, כאשר עליו להיות מנוסה ולוודא כי עבודות החיזוק מתבצעות כיאות וכי הכל בדיוק לפי התכנית ההנדסית – הרי זו מהות הפרויקט למעשה. כמו כן, המפקח שותף בשלבי התכנון וקביעת המפרט של הפרויקט. המפקח גם בוחן כמובן את הפרויקט בסיומו לאיתור פגמים וליקויים שונים שעשויים להתרחש. בפרויקטים של תמ"א 38 חברת הייזום המממנת ומבצעת את הפרויקט מעסיקה לרוב מפקח בנייה ולעיתים אפילו הבנק המלווה פיננסית את הפרויקט שולח לאתר מפקח מטעמו. אך מפקח בנייה מטעם הדיירים בהחלט יכול להיות גורם נוסף, אמנם כזה המחייב עלות נוספת מצד הדיירים אך הוא בהחלט שווה את ההשקעה ויכול לשמור על האינטרסים של הדיירים בשטח. מה יש לדעת ואילו בעיות עלולות לצוץ בדרך מפקח בנייה עובד בשביל מי שמשלם את שכרו, אם היזם שוכר מפקח או עובד על מפקח "הבית" שלו, אזי אותו מפקח יבחן את הפרויקט בעיקר בהקשר לאינטרסים של היזם. לכן יש יתרון וצורך מסוים בעבודה עם מפקח בנייה מטעם הדיירים. מפקח בנייה מטעם הדיירים מוודא בשטח שהפרויקט מתנהל בצורה הנכונה וגם שהסיכומים מראש מתבצעים, כי המפרט שתוכנן והוסכם עליו אכן מיושם וכי האינטרסים של הדיירים נשמרים. היזם עשוי לשנות דברים בזמן אמת או בהתאם לאילוצים, יש "עיגולי פינות" למיניהם והמפקח דואג שהכל יתנהל כמו שתוכנן וללא חריגות או שינויים הפוגעים בדיירים או בפרויקט. בבחירת מפקח בנייה מטעם הדיירים חשוב מאוד לבחור מפקח בנייה מנוסה בתמ"א 38, בעיקר בשל היבט החיזוק המשמעותי כל כך. הכוונה היא לא ליצור גייס חמישי ליזם אלא לפעול לצד היזם ולוודא את טובת הדיירים והפרויקט כולו. רצוי לפעול בהסכמה עם היזם לגבי המפקח ואולי אף להתחלק בעלויות במקום להעסיק שני מפקחים באותו אתר במידת האפשר. עו"ד תמ"א 38 – ייעוץ מקצועי מעורך דין מומחה בנושא תמ"א 38 עו"ד ויעוץ משפטי בפרויקט תמ"א 38פרויקט תמ"א 38 הוא בעיקרו פרויקט בו המדינה רוצה לעודד חיזוק ושדרוג מבנים כך שיהיו עמידים למקרים של רעידות אדמה. לשם כך היא מקנה זכויות בנייה מיוחדות לבעלי הדירות במבנים הרלוונטיים ואלו בתורם מעבירים את הזכויות ליזם / קבלן לביצוע העבודות וגריפת רווח יזמי בגין מכירת הדירות החדשות במבנה. אך מעבר לכך, מדובר על פרויקט מורכב מאוד מבחינה בירוקרטית ותכנונית, פרויקט המערב חוזים גדולים והסכמים בעלי ממעות אדירה. לכן, תמיד מלווה פרויקט תמ"א 38 גם עו"ד ו/או יועץ משפטי המתמחה בתחום, אשר מסייע בייעוץ וליווי של הדיירים במגוון תחומים: בחינה ובדיקה של הזכויות המקסימליות אשר ניתן לקבל בבניין, בהתאם לתוכנית הארצית והעירונית. גיבוש של הסכם טוב והוגן מול הקבלן, אשר ייגן על הדיירים, ישמור על זכויותיהם ויעלה את רווחיהם. טיפול בהתנגדויות של דיירים ובדיירים סרבנים ומציאת פשרות בין כל הצדדים. עזרה בשיתופי פעולה, ליווי והכוונה בכל השלבים של התהליך. עו"ד וייעוץ משפטי בפרויקט תמ"א 38 הם מרכיב חשוב לכל הצדדים, בעיקר לבעלי הדירות שחייבים לשמור על האינטרסים שלהם. לרוב, לכל צד בפרויקט (דיירים, יזם, קבלן) יש עורך דין מלווה, מסיבות רבות ומורכבות ולכן בהחלט מומלץ להיעזר בגורם מקצועי משפטי. עורך הדין המלווה פרויקט תמ"א 38 מתנהל מול היזם והקבלן, מול מוסדות התכנון במקרים מסוימים, מול גורמי מקצוע שונים ואף מול רשויות המדינה. עורך דין בתמ"א 38 שירותי עו"ד וייעוץ משפטי לתמ"א 38 ניתנים במרבית המקרים על ידי עורך דין או משרד משפטי המתמחה בתחום. על פי רוב מדובר על עו"ד המתמחה במקרקעין ונדל"ן וכיום כבר יש משרדים או עו"ד עצמאיים המתמחים בתחום. תמ"א 38 היא תכנית ייעודית הכוללת דגשים רבים, תקנות שונות ותיקונים שונים שבוצעו בה מאז השקתה בשנת 2005, לכן בהחלט יש צורך בידע משפטי ומעשי מדויק ועדכני. בפועל, לא כל עורך דין – אפילו לא כל עורך דין המתמחה במקרקעין – יכול ללוות פרויקט תמ"א 38 ולספק שירותים משפטיים ושירותי ייעוץ משפטי. כמו שלרוב פרויקט מתבצע על ידי או בליווי של חברה יזמית / קבלנית המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38, כך גם בחירת עורך הדין המלווה את התהליך צריכה להיות בהתאם ולהיות של גורם מקצועי ובעל התמחות מעשית בליווי פרויקטים ויישום תמ"א 38. תפקיד עורך הדין בפרויקט תפקידיו של עו"ד ויועץ משפטי לתמ"א 38 מגוונים ועשויים להיות מאוד מורכבים, תלוי במהות הפרויקט, בצורך של בעלי הדירות וכן הלאה. באופן כללי, עו"ד תמ"א 38 מלווה את הדיירים בייעוץ משפטי לגבי התהליכים השונים וכן מספק שירותים משפטיים בהקשרים הבאים: ליווי משפטי של בעלי הדירות עצמם מבחינת תהליכי יישום הפרויקט. ניסוח וחתימת חוזים של בעלי הדירות עם חברות ייזום פרויקטים וקבלנים. ניסוח וחתימת חוזים מול גורמים פיננסיים שונים. סיוע בהגשת בקשות למוסדות התכנון. הגשת עררים למוסדות התכנון או לגופים רלוונטיים אחרים ביצוע בדיקות משפטיות ומקצועיות שונות לגבי היתכנות, יישום והגורמים המעורבים בפרויקט תמ"א 38. בעיות פוטנציאליות שעורך הדין מסייע בהן כאמור, פרויקט תמ"א 38 הינו דבר מורכב, עם הרבה נקודות תורפה, תהליכים תכנוניים ובירוקראטיים וגורמים מקצועיים המעורבים לאורך הדרך. עורך דין תמ"א 38 בהחלט יכול למנוע או לתקן בעיות פוטנציאליות רבות ולהוות גורם השומר על האינטרסים של בעלי הדירות והדיירים בבניין הספציפי. שירותי עו"ד וייעוץ משפטי לתמ"א 38 מוודאים כי הסכם המכירה של זכויות הבנייה לקבלן המבצע / ליזם הינו תקין וכולל את כל מה שעליו לכלול, עורך הדין יכול לבצע בדיקות חשובות לגבי הקבלן המבצע, יכולותיו ואיתנותו הפיננסית ובכך למנוע מצבים בעייתיים של עצירת הפרויקט או אובדן כספים. כמו כן, עורך הדין מסייע בפיתרון בעיות וסכסוכים בין שכנים ובעלי דירות בבניין וכן יכול מאוד לסייע בהתנהלות הפיננסית מול גורמי מימון. העלות של עורך הדין שולית לעומת הרווח מהפרויקט ולעומת התועלת שהוא מביא בליווי וייעוץ. מהי רעידת אדמה? רעידת אדמה בישראלרעידת אדמה הינה תופעה גיאולוגית טבעית המתרחשת כתוצאה מתנועת הלוחות המרכיבים את מעטפת כדור הארץ. הקרום החיצוני של כדור הארץ מורכב מלוחות שונים הצמודים זה לזה, אלו הם הלוחות הטקטוניים הנמצאים בתנועה מתמדת כתוצאה מתהליכים גיאולוגיים פנימיים בתוך כדור הארץ. כאשר מתגבר החיכוך בנקודות המגע בין הלוחות, מתפרצת אנרגיה כבירה בצורה של רעידת אדמה. רעד זה הוא למעשה ביטוי לתנועה מהירה של הלוחות, ואכן מרביתן המכריע של רעידות האדמה מתרחש על קווי התפר שבינם. האנרגיה המתפרצת כתוצאה מכך מכונה 'אנרגיה סיסמית', והיא מתבטא בהיקף התנודות והאפקטים שנוצרים על פני השטח כתוצאה מהרעד. סולם ריכטר – מדידת עוצמת הרעידה עוצמתה של רעידת האדמה נמדדת לרוב על פי סולם ריכטר, שיטת מדידה אשר הומצאה בשנת 1935 על ידי הגיאולוג צ'ארלס ריכטר. שיטה זו אומדת את עוצמת הרעידה על פי האנרגיה הסיסמית שהשתחררה, כפי שזו מתבטאת על ידי תנודות הקרקע במוקד הרעש (הנקודה על פני כדור הארץ הנמצאת בדיוק מעל מקור הרעידה). התנודות נרשמות על ידי סיסמוגרף, מכשיר המתרגם את תנועת הקרקע לשרטוטים גרפיים ובכך מאפשר לאמוד את מידת העוצמה של הרעד. בהתאם לרישומי הסיסמוגרף נקבעת עוצמתה של רעידת אדמה על פי סולם מוסכם. סולם ריכטר מחלק את רעידות האדמה לעשר רמות שונות, כאשר רעידות אדמה ברמה 2 ומטה הן זעירות ובלתי מורגשות, רעידת אדמה בינונית (5 עד 6 בסולם ריכטר) עלולה לגרום נזק למבנים בלתי מוגנים ורעידות אדמה חזקות יותר עשויות להביא להרס רחב-היקף. יש לציין שישנן שיטות מדידה חדשות יותר אשר נמצאות בשימוש מדענים וחוקרים, אך לרוב התקשורת והשיח הציבורי בנושא ממשיכים להשתמש בסולם המקובל שקבע ריכטר. היסטוריה של רעידות אדמה באזור איתרע מזלה של ישראל להימצא על נקודת חיבור בין לוחות טקטוניים, ועל כן היא מועדת לפורענות בכל הנוגע לרעידות אדמה. ישראל שוכנת על קו השבר הסורי-אפריקאי, בין הלוח הערבי (ממזרח לישראל) לבין הלוח של סיני-ישראל. בין שני לוחות אלו ישנה תנועה יחסית של 6 מילימטר כל שנה, מה שמביא לפעילות גיאולוגית מרובה. ישנן עדויות היסטוריות וגיאולוגיות המצביעות על כך שהאזור כולו סבל מרעידות אדמה עוד זמן רב לפני המצאת מכשירי המדידה המודרניים המאפשרים תיעוד מדויק של עוצמת הרעש. התנ"ך כולל מספר תיאורים המזכירים מאוד את המתרחש בעת רעידת אדמה, ומאוחר יותר ישנם תיאורים דומים גם מימי בית-שני. רעידות האדמה באזור לא נפסקו, וישנו תיעוד לחורבנה של העיר בית-שאן בשנת 749 כתוצאה מרעידת אדמה הרסנית שפקדה את האזור. רעידות אדמה קטלניות התרחשו גם לאורך המאה ה-20, למשל רעידת האדמה של שנת 1927 אשר גבתה מעל ל-300 הרוגים באזורי הערים שכם, לוד, רמלה וטבריה. מאז סוף שנת 2007 נרשמה פעילות סיסמוגראפית עזה באזור. רק בשלושת החודשים הראשון של שנת 2008 התרחשו באזור המזרח התיכון מעל 25 רעידות אדמה, אשר אמנם המוקד של רובן היה מצפון לישראל (לבנון, סוריה וקפריסין) אך הן הורגשו גם בארץ. מבחינה סטטיסטית ניתן רק לשער באופן מושכל שקיים סיכוי סביר לרעידת אדמה חזקה באזור, ויש להיערך לכך בהתאם. מוכנות ישראל להתמודדות עם רעידות אדמה למרות הסכנה הרבה שברעידות אדמה ושכיחותן באזור, עדיין מבנים רבים בישראל אינם מוכנים להתמודד עם רעש חזק. על פי ד"ר אפרים לאור, אשר שימש בעבר כראש ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה בישראל, יותר מ-400 אלף מבנים בארץ לא היו מוכנים בסוף שנת 2007 להתמודדות עם רעידת אדמה. סיכון רב קיים במוסדות חינוך והשכלה, כאשר 5400 גני ילדים ו-1850 בתי ספר אינם בנויים כנדרש מהתמודדות עם מקרים אלו. נתונים קשים בתחום קיימים גם עבור הבנייה הפרטית ועבור משרדי ממשלה ומפעלי תעשייה. רוב המבנים אשר נבנו לאחר שנת 1980 עומדים בדרישות התקן המבטיחות יציבות בעת רעידת אדמה, אך מבנים רבים אשר נבנו קודם לכן לא שופצו בהתאם. על כן, במקרה של רעידת אדמה קשה עלולה ישראל לאבד רבים ורבות מבניה ובנותיה. ניתן לשפר את המצב דרך אכיפת תקני בנייה קפדניים בעת בניית מבנים חדשים (מה שאכן נעשה), והתאמתם של מבנים ישנים כך שיעמדו בדרישות התקן. לשם כך אושרה בשנת 2005 תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה היא לעודד ולהקל על שיפוץ מבנים ישנים והתאמתם לתקנים החדשים, כך שגם אלו יהיו בטוחים גם בעת רעידת אדמה. האם ישראל ערוכה לרעידת אדמה? הערכות לרעידת אדמה בישראלמדינת ישראל נמצאת באזור גיאוגרפי המועד לרעידות אדמה, אזור קו השבר הסורי-אפריקאי. לאורך ההיסטוריה המתועדת פקדו את ישראל והאזור רעידות אדמה שחלקן היו קשות, חזקות והרסניות וחלקן, בעיקר אלו הזכורות לנו מהשנים האחרונות, היו חלשות ולא גרמו כלל לנזקים מהותיים. עם זאת, בגלל רעידות קשות שהתרחשו בעולם בשנים האחרונות ורעידות חלשות מאוד שפקדו את אזור ישראל, הנושא של היערכות ישראל לרעידת אדמה הפך משמעותי, הן לציבור והן לממשלה שאמורה לפעול בנושא לשיפור המצב הנוכחי. מבקר המדינה וגורמים רשמיים כגון פיקוד העורף קבעו כמה פעמים לאחרונה כי היערכות ישראל לרעידת אדמה אינה טובה מספיק, ובעת צרה התוצאות עלולות להיות קשות מאוד עקב חוסר היערכות ומחסור בהשקעת תקציבים בתחום זה. במאמר זה נסתמך על עבודת מחקר מקיפה לגבי היערכות ישראל לרעידת אדמה שנערכה על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת לטובת דיון בוועדת המדע והטכנולוגיה. פרטים מדעיים ועובדתיים לגבי מוכנות המדינה גורמים מקצועיים בתחום הגיאולוגיה מעריכים כי רעידת אדמה חזקה יחסית בישראל היא עובדה מוגמרת שרק לא ידוע מתי תתרחש (ישנם גם כגיאולוגים הטוענים מנגד שבגלל מבנה השבר הסורי-אפריקאי הרעידות ימשיכו להיות חלשות). הממוצע מראה על רעידה אחת לפחות בעוצמה של 6 בסולם ריכטר אחת ל-80 שנה. בישראל, פעילה משנת 1999 ועדת שרים בנושא היערכות ישראל לרעידת אדמה. ועדה זו הקימה את הגוף הפעיל מטעמה שהוא ועדת היגוי להיערכות לרעידות אדמה, כאשר בראש הצוות מכהן ד"ר אבי שפירא. ועדת ההיגוי קבעה כי מדינת ישראל צריכה להתכונן להתרחשות רעידה בעוצמה של כ-7.5 בסולם ריכטר, ושמוקד הרעידה יהיה בבית שאן. מדובר על תרחיש קשה שבו כ-16,000 הרוגים, 6,000 פצועים וכ-400,000 אנשים אשר יפונו מבתיהם. כמו גם צפויים עשרות אלפי מבנים הרוסים או ניזוקים קשות. זהו תרחיש קשה, אך הועדה מראה כי ישראל, תושביה, מבניה והתשתיות שלה לא מוכנים לרעידת אדמה חזקה. בתקציב הדו-שנתי של 2011-12 פעילות ועדת ההיגוי כלל לא תוקצבה, ועד לזמן זה פעלה על בסיס הוצאות של כ-4 מיליון לשנה בלבד. ב-2007 הוקמה רשות חירום לאומית שאמורה לתכנן את העברת המידע לגבי לרעידת אדמה ומצבי חירום אחרים לציבור הרחב. חיזוק מבנים – כמעט ולא קיים מרכיב משמעותי בנושא היערכות ישראל לרעידת אדמה הוא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. אם המבנה חזק הוא לא יקרוס על יושביו ומספר ההרוגים יהיה נמוך במידה רבה. ועדת ההיגוי בנושא היערכות ישראל לרעידת אדמה קבעה כי בישראל יש כ-50,000 מבנים הזקוקים לחיזוק (המספר בפועל כנראה גבוה משמעותית מכך), ושמתוכם 3,500 הם מבני ציבור וכ-1,600 בתי ספר. הממשלה הקציבה לנושא חיזוק המבנים תקציב של 3.5 מיליארד שקל על פני 25 שנים (140 מיליון לשנה), אולם בשנת 2010 התקציב היה רק 54 מיליון, ובפועל לא בוצעו כלל עבודות חיזוק באף מבנה או בית ספר אלא רק מעט תכנונים ראשוניים. אמצעי נוסף ומשמעותי שהמדינה ניסתה ליישם על מנת להעלות את היערכות ישראל לרעידת אדמה מבחינת חיזוק מבנים הוא תמ"א 38 – תכנית מתאר שמאפשרת למי שיחזק בניין דירות לקבל זכויות בנייה להקמת יחידות דיור נוספות, שאותן ימכור לכיסוי הוצאות החיזוק וגריפת רווחים. לחלופין, התכנית מאפשרת לבעלי הדירות להוסיף לשטחן זכויות בנייה נוספות וכן שיפוצים נוספים. בפועל, התכנית הושקה ב-2005 אך לא צברה תאוצה, בעיקר מחוסר כדאיות כלכלית וקשיי מימון. הפרויקטים כמעט ולא יצאו לפועל. על כן, המדינה ניסתה לאחרונה לשפר את התכנית ושינתה את החוק והדרישות, באופן שמשתלם כלכלית ליזם ולבעל הדירה בבניין, מה שהביא לאחרונה עלייה יחסית בבקשות לאישורי בנייה לביצוע הפרויקט. כשלים בהיערכות? גורמי ממשלה טוענים כי המדינה משקיעה משאבים וכספים רבים לגבי היערכות ישראל לרעידת אדמה וכי המוכנות טובה כיום בצורה גבוהה מאוד. מנגד, גורמי מקצוע והמציאות הנראית בשטח מלמדים כי למרות שיפורים מסוימים בנושא, היערכות המדינה לא מספקת כלל וכלל, וההתנהלות בנושא תמוהה, איטית ומתחמקת מהסכנות הפוטנציאליות. יש לחזק את מוכנות העורף, לחזק מבנים בהיקפים גדולים, לתקצב פעילות ממשלתית בנושא ולהעלות את הנושא למקום מרכזי בסדר היום הציבורי. גם במציאות של מחאות חברתיות והאטה בכלכלה הגלובלית, רעידת אדמה בישראל היא סכנה מוחשית שניתן להיערך אליה. התוצאות של חוסר מוכנות עלולות להיות הרסניות וקשות. ביטוח רעידות אדמה ביטוח רעידות אדמה בחיי היום יום נפוצה מאוד האשליה של כולנו שאנו הולכים על קרקע מוצקה. למעשה, האדמה שכולם הולכים עליה איננה אלא שכבה דקה יחסית, שמכסה רק חלק קטן משטח הפנים של כדור הארץ. מתחת לשכבה דקה זו רועשים וגועשים כוחות גאולוגיים אדירים שבמרבית הזמן אינם מורגשים. עם זאת, מזמן לזמן מביאים כוחות תת קרקעיים חזקים לרעידות חזקות, בעוצמות משתנות. חלק מהרעידות אינן מביאות עמן הרס וחורבן אולם אחרות, חזקות יותר או כאלה שמכות באזורים המאוכלסים בצפיפות, גורמות לנזקים גדולים הן בנפש והן ברכוש. על מנת להתמודד בצורה טובה יותר עם נזקים צפויים שמלווים את הרעידות החזקות, חשוב לנקוט במקביל בשני צעדים חשובים – הצעד הראשון הוא היערכות נכונה והצעד השני הוא היערכות פיננסית מתאימה. מתכוננים נכון אי אפשר לדבר על היערכות לרעידות אדמה מבלי לשלב כיסוי פיננסי ביטוחי עם היערכות נכונה ברמה ההתנהגותית לשעת חירום. ברמה הפיננסית כיום אין תחליף לרכישת ביטוחים מתאימים שיאפשרו שיקום הנזקים שיגרמו לרכוש פרטי בשעת משבר. הכיסוי העיקרי טמון בביטוח מבנה, שיכול לכלול בתים פרטיים, דירות, מבני משרדים, מפעלים ורכוש עסקי ומסחרי נוסף. יש לציין את קיומו של ביטוח תכולה, שיכול לספק הגנה מפני נזקי רעידות גם לפגיעה ברכוש מעבר למבנה עצמו. במקביל, אסור לשכוח שניתן לבטח רכוש אחר, שאיננו מבנה או תכולה, כגון כלי רכב, מכונות ועוד, וזאת באמצעות רכישת ביטוח ייעודי. ברמת ההתנהגות בשל הסיכון לנפש, היערכות נכונה כוללת חיזוק מבנים, פעולות המבצעות על תכולת דירה למניעת התמוטטות (למשל חיזוק ארונות וחיבורים בברגים אל הקיר), הצטיידות בערכת עזרה ראשונה, פנס, מזון יבש ומשומר ועוד. סיכון מוגבר למבנים בשל העובדה שלא ניתן לחזות אילו רעידות אדמה צפויות לפגוע בישראל בעתיד הקרוב, חשוב לקחת בחשבון את האפשרות לקיומם של רעשים בעוצמה מסוכנת. העובדה שישראל מצויה בסמוך לשבר הסורי אפריקני מעמידה אותה בפני מצב שרעידות אדמה חזקות הן רק עניין של זמן. למעשה, בהיסטוריה הרחוקה ניתן למצוא לא מעט דוגמאות לקיומן של רעידות קשות ביותר, שחלקן הביאו לקריסה של ערים שלמות. זה המקום לציין שלטיב הבנייה ואיכותה השפעה ניכרת על יכולתו של המבנה לעמוד בפני רעידות חזקות. זו בדיוק הסיבה לכך שתקני בניה מודרניים שהונהגו בישראל משנות השמונים הביאו להקמת מבנים עמידים יותר. זו גם הסיבה לכך שהוחל בשנים האחרונות בפרויקט לאומי של חיזוק מבנים, המוכר בשמו תמ"א 38. יחד עם זאת, למרות כל האמצעים, נזקים קשים למבנים היו ויהיו, ולכן אין תחליף לרכישת ביטוח שנועד לאפשר את שיקום הנזקים והחזרה לשגרה. לא חובה, אבל כדאי ביטוח מבנה מפני סכנה של רעידת אדמה איננו חובה. למרות שיש הסבורים שהמדינה צריכה לחייב בחוק את קיומו של הביטוח, ואף היו שהציעו לגבות את הפרמיה עבורו באמצעות תשלומי הארנונה העירוניים. נכון לרגע כתיבת שורות אלה לא נראה שההצעות האלה קרובות לכדי מימוש. למעשה, בניגוד לנזקים שנגרמים עקב מצבי מלחמה, בהם זכאים אזרחי ישראל לפיצוי מסוים מטעם מס רכוש, במקרה של רעידת אדמה האחריות לפיצוי מוטלת אך ורק על כתפי האזרחים. מי שהקדים ורכש ביטוח – יקבל פיצוי בעת הצורך. מי שלא רכש ביטוח – מסתכן בכך שיהיה עליו לשקם את ביתו בכוחות עצמו, מאמצעיו האישיים. למרות שניתן לרכוש כיסוי ביטוחי למבנה ללא סעיף רעידת אדמה, רבים בוחרים לשלם תוספת פרמיה (לא גדולה) בתמורה להגנה מפני רעידות. יתר על כן, יש המעדיפים לשלם אף יותר, ובכך להפחית את סעיף ההשתתפות העצמית המקובל.

כשהיזם הוא גם קבלן עם קבלות, אתם מקבלים יותר
חברות שבנו או חיזקו בניינים, יש לא מעט. חברות שבנו בניינים, שיקמו ותחזקו גשרים ומבני ציבוריים, חיזקו, שיפצו, יזמו, שיווקו ביצעו ושירתו גופים מוניציפליים וארציים… יש מעט. חברות כאלה שמשלבות בתוכן גם חברה יזמית וגם קבלן מבצע, על כל הפלוסים שבשילוב הזה – יש ממש מעט. כאן שני היתרונות העצומים האלה נפגשים בחברה אחת מנוסה לייזום, בנייה ושיקום. אם אתם מבינים מה זה אומר, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר. ממוקדים ב
תמ"א 38, מנוסים בהרבה יותר! מה אנחנו מביאים איתנו? קודם כל - יותר מעשור של ניסיון עשיר ומגוון בהובלת פרויקטים מאתגרים לחיזוק ושיקום מבנים וגשרים, חלקם ברמה מוניציפאלית ואפילו ארצית, כחלק מקבוצת "יעדים בנייה ושיקום". כך שמעבר לכל הרישיונות הרגילים, ברשותנו גם רישיון קבלן מוכר לביצוע עבודות ממשלתיות ומערך ניהולי הנדסי שבנוי למשימות המורכבות ביותר. את הניסיון האדיר הזה, יחד עם הסטנדרטים הגבוהים והרמה המקצועית שנובעים ממנו, אנחנו מיישמים כיום בעיקר (אך לא רק) בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בכל רחבי גוש דן והמרכז עם דגש חזק על תל-אביב ושכנותיה הקרובות. כל זה במקביל למגוון פרויקטים אחרים, פרטיים וציבוריים, שאנחנו מבצעים. אנחנו משלבים בתוכנו את הגוף היזמי עם הגוף הקבלני. זה אומר שאנחנו מהווים למעשה כתובת אחת לכל התהליך של ייזום הפרויקט וביצועו – החל בשלב הייעוץ וההכוונה, דרך הוצאת כל התכניות והאישורים וכלה בהשלמת הבניין המשודרג עד לניואנס האחרון. את זה אנחנו עושים באמצעות מערך ניהולי-הנדסי רחב ונבחרת מצוינת של יועצים מומחים, אדריכלים ייעודיים וקונסטרוקטורים מנוסים מטעמנו, כשבראשם מנהל פרויקטים בכיר – שגם מייצג אותנו ואת לקוחותינו מול כל הרשויות. כל זה מאפשר לנו לדייק בלוחות הזמנים, לקחת אחריות אמיתית על התהליך והתוצר המוגמר, לפעול ביעילות שיא ולמקסם את הפוטנציאל של הבניין לפי כל ההיתרים ודרישות הבטיחות שבחוק – עם שירות ברמה שלא פוגשים כאן הרבה.

מבחר דירות 3-5 חדרים למכירה הקלק לפרטים נוספים
קבוצת טלניר יזמות וניהול פרויקטים בע"מ הינה חברה פעילה בתחום יזמות ובינוי נדלן למגורים . החברה בעלת יכולות גבוהות לתכנון וביצוע פרויקטים מורכבים תוך שילוב ניהול הנדסי ללא פשרות. אנו מאמינים כי לקוחות מרוצים זאת ההצלחה שלנו ופועלים למלא אחר כל צורך, חלום או יעד של לקוחותינו. אנו מאמינים בזכותו של כל אדם ללא הבדל דת מין וגזע, להתפרנס בכבוד ולשאוף למיצוי הפוטנציאל הטמון בו. על ספקינו נמנים מיטב בעלי המקצוע והחברות בתחום ומכולם אנו דורשים מקצועיות, אנושיות, ודיוק בפרטים. איכות נמצאת בלב העשייה שלנו, אנו פועלים לשיפור מתמיד בכל נושא אשר לחברה נגיעה בו. מנהלי החברה מחויבים לאיכות ללא פשרות ופועלים תוך דגש על איכות החומר , יחסי האנוש והביצוע. קרא עוד אנו בחברת טלניר מאמינים שדיירים מרוצים הם ההצלחה שלנו ולכן חרתנו זאת על דיגלנו. תוספת בנייה בבניין קיים שונה לחלוטין מבניית בניין חדש מהיסודות . על הבניין להמשיך ולתפקד בכל מהלך החיזוק והבנייה .לנו ניסיון רב בביצוע העבודות הללו . כמאה בניינים ברחבי גוש דן : טיפול במבנים מסוכנים , שיפוצים כלליים ותוספות בניה בוצעו ע"י הקבוצה בהצלחה . הקפדה דקדקנית על ניהול הנדסי ואיכות ללא פשרות הם המאפיינים הבולטים של הקבוצה. על ערכי יסוד אלה אנו שומרים בקפידה. הקבוצה מושתתת על בסיס הון עצמי מוצק המאפשר לה יזמות מתקדמת פורצת דרך. קבוצת טלניר שואפת להוביל את פלח השוק בנושא תוספות בניה והשבחת מבני מגורים,ישום
תמ"א 38 ,ע"י רמת שירות וביצוע ללא פשרות שהלקוח הוא בראש מעיינה. יחס חם ומסור הניתן למאות לקוחת מרוצים. על הקבוצה נמנים בעלי מקצוע מהשורה הראשונה אשר נבחרו בקפידה על מנת לעמוד בסטנדרטים שהקבוצה הציבה לעצמה. הקבוצה ( אודי פינס – שותף וקבלן מבצע ) עובדת בשיפוצי מבנים עם חברת " עזרה וביצרון " המבצעת עבודות ציבוריות ומוסדות חינוך, שיפוצי מבנים ומרכזים עירוניים ביצוע עבודות פיתוח, תשתיות, בניה והרחבות בניה עבור עריית ת"א יפו וגופים ציבוריים אחרים , ניהול נכסים תכנון ופיתוח שכונות בת"א לצורך התחדשותן . החברה עובדת כ 20 שנה בת"א ר"ג וגבעתיים וביצעה כמאה שיפוצי מבנים , תוספות וחיזוקים .

משרד עורכי דין תמ"א 38
משרד עורכי דין תמ"א 38 ממשרדי עורכי הדין המובילים והמנוסים בישראל בליווי פרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי פעילותנו בתחום ההתחדשות העירונית החלה כבר בשנת 2009, ומאז מייצג משרדנו כ- 200 פרויקטים, בעסקאות תמ"א 38 וכן בעסקאות פינוי בינוי לפי תמ"א 38 ולפי חוק פינוי בינוי. ברוב הפרויקטים משרדנו מייצג את בעלי הדירות ובחלק קטן יותר את היזמים. שילוב הניסיון הרב שצברנו עם הטיפול האישי והיכולות המקצועיות של השותפים במשרדנו, מאפשרים לנו להוביל עסקאות רבות לסגירה מוצלחת בתוך זמן קצר על בסיס הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות. נשמח לצרף גם אתכם לקהל הלקוחות המרוצים של משרדנו. משרדנו בעל ניסיון ומומחיות מיוחדים במתן שירותים משפטיים מקיפים לקבלני תשתיות ובניה. המשרד מרכז את הידע כל והניסיון המשפטי הדרושים כדי להעניק לקבלנים את כל הייעוץ המשפטי לו הם זקוקים תחת קורת גג אחת, על מנת לאפשר ללקוחות המשרד לקבל ייעוץ זמין, מהיר והחלטי בסוגיות המשפטיות המתעוררות במהלך פעילותם. הייעוץ המשפטי הזמין והמקצועי מאפשר ללקוח לקבל החלטות נכונות בזמן אמת ולחסוך הסתבכויות משפטיות מיותרות ומשאבים ניהוליים וכספיים מרובים. במסגרת התמחותנו בליווי משפטי לקבלני בניה ותשתיות, מעניק המשרד טיפול משפטי מקצועי בסוגיות המתעוררות בפעילותם של קבלנים, ובין היתר בנושאים הבאים: הליכים משפטיים נגד מזמיני עבודות, קבלני משנה, רוכשי דירות וספקים; עתירות בענייני מכרזים, וייצוג בהליכי שימוע והתכתבויות עם ועדות מכרזים; עסקאות מקרקעין, ליווי פרויקטים של בניה, ועסקאות יזמות מסוגים שונים; רכישת חברות קבלניות או מיזוגן, לרבות בהליכי חדלות פירעון; התקשרויות בין קבלנים ויזמים לשיתופי פעולה, הקמת מיזמים משותפים או השקעה בפרויקטים שונים; ייצוג בהליכי חדלות פירעון (הקפאות הליכים, פירוק, כינוס נכסים) כנושים, חייבים או משקיעים. משרדנו מלווה לקוחות עסקיים ופרטיים רבים בענף הנדל"ן, ומייצג אותם במגוון עסקאות מקרקעין מורכבות ופרויקטים בתחום הנדל"ן, כמו גם בעסקאות מכר פשוטות של דירות ונכסים מניבים. לשותפים במשרדנו ניסיון עשיר ביותר בליווי והובלת עסקאות מקרקעין לכל סוגיהן, ובכלל האמור ליווי דיירים ויזמים בעסקאות על פי תמ"א 38, עסקאות פינוי בינוי, ליווי קבוצות רכישה, עסקאות מכר של מגרשים, נכסים מסחריים ובתי מגורים, רכישת / מכירת ומתן ייעוץ משפטי שוטף למרכזי מסחר וקניונים, עסקאות קומבינציה, רכישות מכונסי נכסים ועוד שירותים מיוחדים הדורשים טיפול מקצועי של עורך דין מקרקעין – עורך דין מומחה לנדל"ן. משרדנו דוגל במעורבות גבוהה בעיצובן המסחרי של העסקאות המטופלות על ידו, ומלווה את לקוחותיו בכל שלבי העסקה, החל משלב תכנון העסקה והפרויקט, דרך שלב ההשבחה והרישוי, המימון ורכישת הקרקע, ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות, והכל תוך שילוב מתמיד של מקצועיות רבה עם מציאת פתרונות מהירים ויצירתיים לעשייה מהירה ויעילה של עסקאות, ולהתגברות על כל מכשול המתגלה או עלול להתגלות משלב המשא ומתן ועד להשלמת הפרויקט. כמו כן, משרד עוה"ד שובל-יושע הוא מהמשרדים המובילים והמנוסים בישראל בכל הנוגע לליווי פרויקטים ומימוש זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38, ובאמתחתנו ניסיון בייצוג למעלה מ-100 בניינים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי גוש דן. באמצעות שילוב הניסיון הרב תחומי והידע המקצועי של השותפים במשרדנו, מעניק משרדנו ללקוחותיו שירות מקיף ומקצועי בכל ההיבטים הרלוונטיים לעסקאות הנדל"ן המבוצעות על ידם, לרבות מתן שירותי ליטיגציה בכל הנוגע לסכסוכים חוזיים וקניינים ואכיפת זכויותיו של הלקוח. ממשו את זכויותיכם במסגרת תמ"א 38 על הצד הטוב והבטוח ביותר תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – מציעה הזדמנות חד פעמית עבורכם לשפר את איכות חייכם ולהשביח את ערך דירתכם בעשרות אחוזים. אך הואיל ומדובר בדירת המגורים שלכם או בדירה המשמשת לכם כמקור הכנסה, זהו תהליך שלא משאיר מקום לטעויות, ומצריך טיפול מעולה של עורך דין בעל ניסיון מקצועי בעסקה מורכבת שכזו. כאן בדיוק משרדנו נכנס לתמונה: אנו מכירים היטב את הגורמים השונים בענף ונדע לכוון אתכם בדרך האמינה והבטוחה ביותר; נקשיב, נשכנע, נגשר ונרתום את כל הצדדים המעורבים עד לחתימת הסכם ההתקשרות; נבטיח שזכויותיכם ימומשו תוך מקסום התמורות להן אתם זכאים במסגרת תמ"א 38 ונעמוד על כך שתקבלו את כל הערבויות והביטחונות הדרושים על מנת לספק הגנה מיטבית לרכושכם היקר. משרדנו זיהה כבר לפני מספר שנים את הפוטנציאל הרב הגלום בתמ"א 38, ומשנת 2009 החל ללוות דיירים ויזמים בביצוע עסקאות במסגרת תמ"א 38. כיום משרדנו הוא מהמובילים בישראל בכל הנוגע לליווי פרויקטים ומימוש זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38. במסגרת פעילותו, מטפל משרדנו בלמעלה מ-100 בניינים הפזורים ברחבי גוש דן, מייצג יזמים הפועלים בתחום, וכן מעורב בהליכי חקיקה, מעביר הרצאות בפורומים מקצועיים, ומפרסם מאמרים וחוות דעת משפטיות. למשרדנו ניסיון עשיר ביותר בכל הנוגע לניהול המשא ומתן עם בעלי הדירות ועם היזמים העוסקים במימוש תמ"א 38, וידע מקצועי נרחב בכל ההיבטים המשפטיים והמסחריים הרלוונטיים לעסקת תמ"א 38, ובכלל האמור בתחומי הקניין, התכנון והבנייה והמיסוי. תמ"א 38 תיקון 2 – 'פינוי בינוי' עסקאות פינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2 וחוק פינוי בינוי משרד עורכי הדין שובל יושע הוא מהמשרדים המובילים והמנוסים בישראל בעסקאות 'פינוי-בינוי' לפי תיקון 2 לתמ"א 38. בחודש פברואר 2010 נכנס לתוקף תיקון 2 לתמ"א 38, המאפשר קבלת זכויות בניה מכוח תמ"א 38 גם בפרויקט של הריסת בניין ישן ובניית בניין חדש במקומו. מייד עם כניסתו לתוקף של תיקון 2 לתמ"א 38, החל משרדנו, כהמשך טבעי למומחיותנו בליווי עסקאות תמ"א 38, ללוות גם יזמים ודיירים בפרויקטים של פינוי ובינוי על פי תמ"א 38 תיקון 2, ומאז טיפל בעשרות עסקאות שכאלה ברחבי גוש דן. למשרדנו ניסיון עשיר ומוכח בכל ההיבטים המשפטיים והמסחריים הרלוונטיים לעסקת פינוי בינוי, ובכלל האמור בתחומי הקניין, התכנון והבנייה והמיסוי. הניסיון והידע המקצועי שצברנו מאפשר לנו לדאוג לכך שבכל עסקה יקבלו בעלי הדירות מהיזם את מלוא הבטוחות והערבויות הנדרשים לצורך הגנה מיטבית על זכויותיהם, לצד תמורה מקסימאלית עבור הזכויות הנמכרות ליזם. ניהול המשא ומתן עם בעלי הדירות ועם היזמים בעסקת פינוי בינוי, דורש ניסיון ייחודי ושונה מהמיומנות הנדרשת בדרך כלל מעורכי דין בעסקאות מסחריות. לצורך השגת הסכם מחייב בזמן קצר, נדרש שילוב מורכב של יכולות הקשבה, הבנה, שכנוע, גישור ורתימת כל הצדדים המעורבים עד לחתימת הסכם ההתקשרות. הניסיון הרב שנצבר במשרדנו וההיכרות המעמיקה עם כל המאפיינים של עסקת פינוי בינוי, מאפשרים למשרדנו להציג תוצאות מעולות בסגירת עסקאות תוך פרק זמן קצר יחסית, לשביעות רצונם של כל המעורבים. בזכות ההיכרות המקצועית והמעמד בתחום ההתחדשות העירונית של משרדנו, המשרד מעורב בהליכי חקיקה ותיקון של חוקים קיימים, מעביר הרצאות בפורומים מקצועיים, ומפרסם חוות דעת ומאמרים בנושא. תמ"א 38 תיקון 3 ביום 1/5/12 אישרה המועצה הארצית את נוסח תיקון מספר 3 לתמ"א 38 והחליטה להמליץ על אישורו לממשלה. החידוש המרכזי בתיקון מספר 3 לתמ"א 38 הוא הזכות להוספת עד 2 וחצי קומות נוספות במבנה שיחוזק מפני רעידות אדמה, לרבות בדרך של הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (על פי תיקון2). להלן עיקרי תיקון מספר 3 לתמ"א 38 – תוספת של עד 2 וחצי קומות. קבלת הזכויות אינה אוטומטית וכפופה בכל מקרה לאישור ועדות התכנון המקומיות. תוספות הבנייה לפי תמ"א 38 (על תיקוניה) יינתנו בנוסף לזכויות קיימות לפי תכניות בניין עיר תקפות אחרות, גם במקרים של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש על פי תיקון 2 לתמ"א 38. קומה חלקית על הגג – שטח הקומה החלקית על הגג יקבע על פי תכנית גגות או לפי הוראות תמ"א 38, היינו עד 50% משטח הקומה שמתחתיה, לפי הגבוה מבניהן. שטחה של הקומה החלקית יוכל לשמש גם לתוספת דירות חדשות ולא רק להרחבת הדירות בקומה מתחתיה. מתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק – הועדה המקומית רשאית לאשר ניוד של זכויות בנייה למגרש אחר בתחום הרשות המקומית בתמורה לחיזוק הבניין. הגדרת בניין קטן (לפי סעיף 12 בתמ"א 38) שגובהו עד שתי קומות ושטחו הכולל אינו עולה על 400 מ"ר – הובהר כי קומה חלקית על הגג לא תובא במניין הקומות, וכן כי שטחי שירות תת קרקעיים לא יובאו במניין השטחים והקומות. בנוסף הובהר כי המבחן לעניין היותו של הבניין בניין קטן הוא זכויות הבנייה הקיימות על פי התכניות התקפות שחלות ולא על פי המצב הבנוי בפועל. ניוד זכויות בניה בין הקומות – הועדה המקומית רשאית לאשר ניוד של זכויות בנייה בין הקומות. חדשות תמ"א 38 הרצאה במרכז גלובס לנדל"ן מרכז גלובס לנדל"ן בשיתוף האוניברסיטה העברית בירושלים הזמינו את עו"ד רועי שובל להרצות בנוגע למו”מ המתנהל בין דיירים ליזמים לקראת חתימת הסכם תמ"א 38. ההרצאה תתמקד בשאלות כיצד ניתן להגיע… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – חיזוק ושיפוץ – ברחוב הגאון אליהו ברמת גן משרדנו, שובל-יושע, עורכי דין, מייצג את בעלי הדירות בבניין ברחוב הגאון אליהו ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט חיזוק הבניין ותוספת קומות לפי תמ"א 38. במסגרת העסקה כל אחד מבעלי הדירות הקיימות… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – הריסה ובניה – ברחוב מניה וישראל שוחט בתל אביב משרדנו, שובל – יושע, משרד עורכי דין, מייצג את בעלי הזכויות בבניין המצוי ברחוב מניה וישראל שוחט בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש. העסקה כוללת את… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – הריסה ובניה – ברחוב סוקולוב ברמת השרון משרדנו, שובל – יושע, משרד עורכי דין, מייצג את בעלי הדירות והחנויות ברחוב סוקולוב ברמת השרון בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש. העסקה כוללת את הריסת… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – הריסה ובניה – ברחוב קורדובה בתל אביב (רובע 3) משרדנו, שובל – יושע, משרד עורכי דין, מייצג את בעלי הזכויות בבניין המצוי ברחוב קורדובה 5 בתל אביב (רובע 3) בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש.… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – הריסה ובניה – ברחוב אבנר 7 ברמת גן משרדנו, שובל – יושע, משרד עורכי דין, מייצג את בעלי הזכויות ברחוב אבנר 7 ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש. העסקה כוללת את הריסת… קרא עוד נחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 – הריסה ובניה – ברחוב רש"י 5 ברמת השרון משרדנו, שובל – יושע, משרד עורכי דין, מייצג את בעלי הזכויות ברחוב רש"י 5 ברמת השרון בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש. העסקה כוללת את הריסת… קרא עוד ראיון לעיתון גלובס בנושא תיקון 3א' לתמ"א 38 התיקון לזכויות תמ"א 38 יגרום לכך שפרויקטים רבים יהפכו לא ישימים – תיקון 3 א' לתוכנית תמ"א 38 לפיו יינתנו זכויות בנייה על בסיס הבניין הקיים, יגביר את חוסר השיוויון ויקטין… קרא עוד כנס מקצועי לתמ"א 38 עו"ד רועי שובל הוזמן להרצות בכנס המקצועי המוביל לתמ"א 38 על מנת לתרום מניסיונו המקצועי ליזמים, עורכי דין ושמאים העוסקים בתחום. קרא עוד הצעת חוק לפטור ממס שבח בעסקאות תמ”א 38/2 ביום 3.8.2010 הוגשה הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון – פטור ממס שבח לחיזוק בדרך של הריסת מבנה והקמתו מחדש), התשע"א-2011 על ידי חברי הכנסת יוחנן פלסנר, כרמל שאמה הכהן וזאב בילסקי. מטרת הצעת החוק היא להשוות את תנאי מס השבח בעסקאות לפי תמ"א 38/2 לתנאי הפטור ממס שבח אשר חל בעסקאות לפי תמ"א 38. על-פי עמדת רשות המסים, עד כה, עסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסתו ובנייתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2) לא נהנו מהפטור החל בסעיף 49לג' לחוק מיסוי מקרקעין על עסקאות לפי תמ"א 38, אלא היו חייבות במס שבח שחושב באופן בו מחשבים מס שבח בעסקאות קומבינציה (לפי הלכת יוניזאדה). העדר הפטור הביא לכך שפרויקטים רבים שנבחנו על ידי יזמים, לא היו כדאיים לביצוע מבחינה כלכלית לפי תמ"א 38/2, ומכאן גם מיעוט הפרויקטים שבוצעו על-פי תיקון 2 לתמ"א 38. אם הצעת החוק אכן תתקבל ניתן יהיה לראות יותר פרויקטים המבוצעים לפי תיקון 2 לתמ"א 38, על כל היתרונות הגלומים בכך. את הצעת החוק בנוסח שהוגש ניתן למצוא באתר הכנסת בחירת נציגות בעלים בפרויקט התחדשות עירונית אז איך מתקדמים ? פרויקט התחדשות עירונית (בין אם לפי תמ"א 38 או במסלול פינוי בינוי) הוא תהליך ארוך ומורכב. בכך אין כל חדש. בחירת מספר בעלי דירות אשר ישמשו כנציגות עבור כלל הבעלים, מינוי היועצים המקצועיים, בחירת היזם המתאים, ניהול משא ומתן, גיבוש הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, הוצאת היתר הבנייה והביצוע בפועל של הפרויקט, כולם שלבים בדרך, ואת כל אחד מהם יש לנהל בתשומת לב ובשיקול דעת. ברשימה זו נתרכז בבחירת נציגות הבעלים, בתפקיד הנציגות ובהליך של מעין "מכרז יזמים" כהליך המאפשר ברוב המקרים להגיע לתוצאות העסקיות הטובות ביותר עבור הבעלים. במרבית המקרים הפרויקט נולד בקרב מספר בעלי דירות "משוגעים לדבר" אשר לוקחים על עצמם באופן וולונטרי לשמש כחברי נציגות של כלל הבעלים. על מנת שלחברי הנציגות יינתן מנדט פורמאלי לפעול לקידום העסקה בשם כלל הבעלים, יש להחתים את כלל הבעלים על כתב הסכמה לפיו מצהירים הבעלים על רצונם העקרוני בפרויקט, וכן על מינוי חברי הנציגות לפעול בשמם ומטעמם לקידום העסקה מבלי שתינתן להם סמכות להתקשר בשם הבעלים בעסקה עם יזם כלשהו או בתנאים כלשהם, אלא סמכות לפעול לקבלת הצעות מיזמים פוטנציאליים בלבד). נוסח מסמך כאמור ניתן למצוא כאן באתר שלנו. תפקידיה הראשונים של הנציגות הם למנות משרד עורכי דין מטעם הבעלים, לפעול בסיוע ושיתוף פעולה עם עורכי הדין לאיתור יזם מתאים בתנאים מסחריים מיטביים עבור הבעלים, וכן לשמש כגורם המקשר עם כלל הבעלים. לאור חשיבותה הרבה של הנציגות ורצף פעילותה, על כל בעל דירה המציע עצמו לתפקיד חבר בנציגות הבעלים, לעשות זאת תוך רצון להיות מעורב באופן אקטיבי ופעיל בתהליך, וכן תוך נכונות להקדיש מזמנו לקיום פגישות עבודה, קריאת מסמכים רלוונטיים, מפגשים ושיחות עם בעלי הדירות. על הנציגות לשתף כמה שיותר את כלל בעלי הדירות בקידום הפרויקט, ולשקף להם את הפעולות שכבר בוצעו עד לאותו מועד ובתהליך שעוד צפוי בהמשך. שיתוף בעלי הדירות בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל בעלי הדירות לבין הנציגות, ולצורך שימור הרצון והנכונות של כלל הבעלים בקידום וביצוע הפרויקט. מניסיוננו הרב בפרויקטים המנוהלים במשרדנו, הגענו למסקנה חד משמעית לפיה תפקודה של הנציגות ונכונות חבריה להקדיש מזמנם ומרצם לטובת הפרויקט הוא קריטי להצלחתו. אז לאחר שנבחרה נציגות, וזו בחרה עורכי דין מתאימים, השלב הבא הוא בחירת יזם וסיכום תנאי העסקה עמו. בחירת היזם יכולה להתבצע במספר דרכים. הדרך הקצרה, אשר ברוב המקרים תביא לתוצאה עסקית פחות טובה עבור הבעלים, היא פנייה ליזם מסוים או לחילופין קבלת הצעה של יזם אשר איתר את הבניין כמתאים לביצוע הפרויקט. מסלול חלופי, המומלץ על ידנו ואשר הוכיח עצמו בפועל בעשרות פרויקטים המנוהלים על ידי משרדנו, הנו עריכת מעין "מכרז" בין יזמים, באמצעות פנייה למספר יזמים פוטנציאליים העונים על קריטריונים מוגדרים לפרויקט (כגון ניסיון קודם בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובעיר הספציפית בפרט, היקף פעילות התואם את הפרויקט וכיוצא באלה). הפנייה ליזמים הפוטנציאליים מבוצעת באמצעות שאלון אותו מתבקשים היזמים למלא לאחר בדיקות ראשוניות שיערכו לעניין ההתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט. השאלון ליזמים כולל התייחסות לכל הסוגיות העקרוניות, הן בהיבט התכנון והן בהיבטים מסחריים ומשפטיים, כגון תוספת שטח עיקרי לדירה החדשה ביחס לשטח הדירה הנוכחית, הקומה והכיוונים שבהם תמוקם הדירה החדשה, סך הדירות והקומות שייבנו בבניין החדש, לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, הערבויות שיינתנו להבטחת זכויות הבעלים ועוד. קבלת מענה ותשובות ברורות ביחס לכל הסוגיות הנ"ל, יאפשר לנציגות בסיוע עורכי הדין להשוות בין ההצעות השונות, לנהל משא ומתן עם היזמים ובסיום התהליך לקבל החלטה באיזה יזם לבחור לצורך תחילת משא ומתן מלא, אשר ינוהל על בסיס כל התמורות אשר סוכמו במסגרת המענה לשאלון. מאחר ובמערכת היחסים של יזם מול בעלים היזם מחזיק ברוב המידע המקנה לו לעתים רבות יתרון במשא ומתן מול הבעלים, אזי באמצעות מסלול מכרז היזמים ועריכת תחרות ביניהם, ניתן לנטרל כמעט לחלוטין את היתרון הנ"ל ולהגיע לתמורות המיטביות עבור הבעלים בתנאי win win עבור שני הצדדים, היינו תמורות מקסימליות לבעלים מצד אחד, ושמירה על רמת רווחיות סבירה באופן אשר יאפשר קבלת ליווי בנקאי וביצועו של הפרויקט בפועל מצד שני. האם ניתן לכפות על דיירים פרויקט פינו-בינוי על סמך מסמך עקרונות? ביום 28.2.16 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 51180-11-15) בקשה לצו מניעה שהגיש יזם כנגד חברה יזמית אחרת שיאסור עליה להתקשר עם יזם אחר (צד שלישי). עניינו של ההליך ביזם שחתם עם בעלי דירות על הסכמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בפ"ת. לאחר מכן, אותו יזם חתם על "נייר עקרונות" עם חברה אחרת למכירת זכויותיו בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי. בשלב מסוים, לאחר שהחלו שני היזמים לנהל מו"מ על טיוטת ההסכם, הודיע היזם המקורי על הפסקת המשא ומתן, ומספר ימים לאחר מכן כבר חתם היזם המקורי עם צד שלישי אחר על הסכם התקשרות בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי הנ"ל. במסגרת הבקשה, שנדחתה כאמור, טענה החברה היזמית שביקשה לרכוש את הזכויות בפרויקט שהמסמכים שנחתמו בצירוף הסכמות שגובשו במסגרת המו"מ על טיוטת ההסכם, מהווים יחד הסכם מחייב שניתן לאכיפה, וכן טענה כי נוהל עמה מו"מ בחוסר תום לב. מנגד, טען היזם המקורי כי לא הושג הסכם סופי ומחייב בין הצדדים שכן נותרו ביניהם פערים משמעותיים בנושאים מהותיים. כמו כן טען, כי מאחר ונוצר חוסר אמון גדול בין הצדדים, אין זה נכון וראוי בנסיבות אלה להורות על אכיפת ההסכם. בית המשפט בהחלטתו – שהינה חשובה ומתווה דרך בפרט בכל הקשור להסכמים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) שתחילתם על פי רוב במסמכי עקרונות ו"נון-שופ" – דחה את הבקשה בנימוק שהמלאכה הסופית של גיבוש ההסכם טרם הושלמה. בית המשפט דווקא קבע כי קיים סיכוי לטענה הנוגעת לחוסר תום הלב בניהול המו"מ, אך עם זאת סבר בית המשפט כי סעד של אכיפת הסכם בשל הפרת תום לב במו"מ אמנם אפשרי, אך זהו מצב נדיר וחריג ולכן סבר כי יש לדחות את הבקשה. טעם נוסף ומרכזי לדחיית הבקשה לאכיפת ההסכם הוא הכלל הידוע שלפיו, בית המשפט, לא יכפה על צדדים להסכם שיחסיהם עלו על שרטון להמשיך ולקיים שיתוף פעולה עסקי ביניהם בניגוד לרצונו של מי מהם. למעלה מכך, קבע בית המשפט, כי ככל שההסכם מצריך יחסי אמון ושיתוף פעולה רב יותר בין הצדדים, כך תגבר הנטייה שלא לחייב צד להמשיך בעל כורחו בקיום ההסכם. כך קיום ההסכם בין הצדדים נשוא החלטה זו, שהינו ביצוע פרויקט מורכב של פינוי- בינוי, הצריך מהצדדים מעורבות ושיתוף פעולה ארוך ומלא, ולכן במקרה שכזה הנטייה, כאמור, הינה שלא להורות אכיפת ההסכם. יוצא אפוא שנטיית בית המשפט, על פי רוב, במקרים שיחסי הצדדים עלו על שרטון, היא שלא ליתן סעד של אכיפת הסכם המצריך שיתוף פעולה נרחב בין הצדדים, כדוגמת הסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. האם ניתן לכפות על דיירים פרויקט פינו-בינוי על סמך מסמך עקרונות? ביום 28.2.16 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 51180-11-15) בקשה לצו מניעה שהגיש יזם כנגד חברה יזמית אחרת שיאסור עליה להתקשר עם יזם אחר (צד שלישי). עניינו של ההליך ביזם שחתם עם בעלי דירות על הסכמים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בפ"ת. לאחר מכן, אותו יזם חתם על "נייר עקרונות" עם חברה אחרת למכירת זכויותיו בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי. בשלב מסוים, לאחר שהחלו שני היזמים לנהל מו"מ על טיוטת ההסכם, הודיע היזם המקורי על הפסקת המשא ומתן, ומספר ימים לאחר מכן כבר חתם היזם המקורי עם צד שלישי אחר על הסכם התקשרות בקשר לפרויקט הפינוי-בינוי הנ"ל. במסגרת הבקשה, שנדחתה כאמור, טענה החברה היזמית שביקשה לרכוש את הזכויות בפרויקט שהמסמכים שנחתמו בצירוף הסכמות שגובשו במסגרת המו"מ על טיוטת ההסכם, מהווים יחד הסכם מחייב שניתן לאכיפה, וכן טענה כי נוהל עמה מו"מ בחוסר תום לב. מנגד, טען היזם המקורי כי לא הושג הסכם סופי ומחייב בין הצדדים שכן נותרו ביניהם פערים משמעותיים בנושאים מהותיים. כמו כן טען, כי מאחר ונוצר חוסר אמון גדול בין הצדדים, אין זה נכון וראוי בנסיבות אלה להורות על אכיפת ההסכם. בית המשפט בהחלטתו – שהינה חשובה ומתווה דרך בפרט בכל הקשור להסכמים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) שתחילתם על פי רוב במסמכי עקרונות ו"נון-שופ" – דחה את הבקשה בנימוק שהמלאכה הסופית של גיבוש ההסכם טרם הושלמה. בית המשפט דווקא קבע כי קיים סיכוי לטענה הנוגעת לחוסר תום הלב בניהול המו"מ, אך עם זאת סבר בית המשפט כי סעד של אכיפת הסכם בשל הפרת תום לב במו"מ אמנם אפשרי, אך זהו מצב נדיר וחריג ולכן סבר כי יש לדחות את הבקשה. טעם נוסף ומרכזי לדחיית הבקשה לאכיפת ההסכם הוא הכלל הידוע שלפיו, בית המשפט, לא יכפה על צדדים להסכם שיחסיהם עלו על שרטון להמשיך ולקיים שיתוף פעולה עסקי ביניהם בניגוד לרצונו של מי מהם. למעלה מכך, קבע בית המשפט, כי ככל שההסכם מצריך יחסי אמון ושיתוף פעולה רב יותר בין הצדדים, כך תגבר הנטייה שלא לחייב צד להמשיך בעל כורחו בקיום ההסכם. כך קיום ההסכם בין הצדדים נשוא החלטה זו, שהינו ביצוע פרויקט מורכב של פינוי- בינוי, הצריך מהצדדים מעורבות ושיתוף פעולה ארוך ומלא, ולכן במקרה שכזה הנטייה, כאמור, הינה שלא להורות אכיפת ההסכם. יוצא אפוא שנטיית בית המשפט, על פי רוב, במקרים שיחסי הצדדים עלו על שרטון, היא שלא ליתן סעד של אכיפת הסכם המצריך שיתוף פעולה נרחב בין הצדדים, כדוגמת הסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. תכנית הרובעים תל אביב ביום 29.11.15 אושרו שתי תכניות מתאר מקומיות (תא/3616א ו- תא/3729א) הידועות בכינוין "תכנית הרובעים", אשר הביאו לסופן של שנים ארוכות של דיונים בנוגע לזכויות הבניה ברבעים 3 ו- 4 בעיר תל אביב. תכנית הרובעים מחליפה תכניות מתאר מקומיות קודמות שעסקו בזכויות בנייה במהלך השנים ויוצרת את הוודאות הנדרשת לקידום פרויקטים ברובע 3 וברובע 4, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38. תכנית הרובעים קובעת מסגרת זכויות בנייה לכל אחד מהרובעים ומתייחסת במפורש הן לבנייה חדשה, כגון בפרויקטים של הריסה ובניה, והן לתוספות בנייה בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ. תכנית הרובעים חלה על בנייני מגורים בלבד, לרבות בנייני מגורים מעל חזית מסחרית וברובע 4 גם בבניינים ברחובות המסחריים. גבולות התכנית: רובע 3 – משתרע על גבולות הרחובות "אוסישקין" בצפון, "הירקון" במערב, "בוגרשוב", "בן ציון" ו"מרמורק"" בדרום ו"אבן גבירול" במזרח (לא כולל החלקות שלאורך רחוב "אבן גבירול"). רובע 4 – משתרע על גבולות הרחובות "בני דן" ו"קוסובסקי" בצפון, "אבן גבירול" במערב (לא כולל החלקות שלאורכו), "שאול המלך" / "הרב גורן" בדרום ו"דרך נמיר" / "נתיבי איילון" במזרח. יש לציין, כי חלקים מגבולות רובע 3 ורובע 4 הוכרזו בשנת 2003 ע"י הארגון הבינלאומי "אונסק"ו" בשיתוף עיריית תל אביב כאתר מורשת עולמית. אזור זה נקרא "העיר הלבנה" והמצב התכנוני החל באזור זה שונה מהמצב בשאר חלקי הרובע. לתכנית הרובעים השפעה ישירה באשר לקידום תכניות התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 על שני מסלוליה העיקריים (תוספות בנייה ו- הריסה ובנייה מחדש) ולא בכדי. ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה אשר דנה בעררים אשר הוגשו ביחס לתוכנית הרבעים קבעה, כי ישנה כדאיות כלכלית בביצוע תמ"א 38 (לפחות באחד משני המסלולים) ברבעים 3 ו- 4 על סמך זכויות הבניה שאושרו בתכנית הרבעים. בעקבות אישור תכנית הרuבעים והוודאות התכנונית שבאה בעקבותיה ניתן להבחין בהתעניינות רבה של יזמים רבים ומובילים בתחומי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 וברצונם לקדם פרויקטים שכאלו בתחומי גבולות התוכנית. משרדנו מייצג עשרות פרויקטים בתחומי רובע 3 ורובע 4, הן בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ והן בפרויקטים של הריסה ובניה, לרבות בניינים המצויים כיום בשלבים מתקדמים של ביצוע עבודות. למשרדנו יש את הניסיון והידע המקצועי הדרושים להענקת הטיפול המשפטי המקיף כנדרש עבור פרויקטים מסוג זה. האמור במאמר זה כפוף לפרסום נוסח מעודכן של תכנית הרuבעים ע"י הועדה המקומית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. תמ"א 38 גבעתיים גבעתיים היא אחת הערים המבוקשות בישראל, שבה מחירי הדירות הולכים ומטפסים. תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה, פתחה ערוץ נדל"ן אטרקטיבי שהפך את גוש דן לזירה חמה, ואת גבעתיים בפרט ליעד מבוקש לרכישת דירות. יזמים מכל הארץ, ובעיקר מאזור המרכז תרים אחר פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר, ומציעים לבעלי הדירות בעיר הזדמנות עסקית נדירה להרוויח הרבה כסף, ובקלות. חשוב מאוד לבחור עו"ד מומחה בתמ"א 38 לפני שבוחרים יזם לפרוייקט כדי שישמור על זכויות דיירי הבניין וייצג אותם מול היזם. מה מרוויחים תושבי גבעתיים? ישנם רווחים רבים לתופעת היזמות בתחום התמ"א 38, ותושבי גבעתיים מתחילים ליהנות מהפירות של המהפכה בתחום זה. 1. בטיחות – מעל לכול ובאופן ברור ומיידי מטרת החקיקה היא חיזוק המבנה בו מתגוררים התושבים, וזאת בכדי למנוע קריסה בעת רעידת אדמה. רמת הביטחון בבניין עולה באופן ברור ומידי לטובת הדיירים. 2. עלייה בערך הנדל"ן – יתרון זה מתחלק לשניים: א. עלייה בערך הדירות בבניין המשופץ – מבנים העוברים תהליך תמ"א 38 מתחדשים לגמרי, וערך הדירות בבניין עולה בצורה משמעותית. אין צורך להרחיב על יתרון זה שהרי הוא מובן מאליו. ב. עליית ערך כללית – גם ערך הבתים הישנים יותר באזורים בהם פועלת יוזמת תמ"א 38 עולה שהרי ערך הנדל"ן נקבע מממוצעים ומכירות של דירות בסביבה המיידית, וכאשר ערך של דירות סמוכות עולה, גם ערך הדירות שמסביב עולה, אפילו ללא תהליך התמ"א. 3. עלייה באיכות החיים – כחלק מהוראות תמ"א 38 ישנו שיפור משמעותי בתשתיות ובחזות הכללית של הבניין, וכך המרחב העירוני הופך לנוח ונעים יותר. דוגמא לכך היא כאשר החנייה הפרטית בשטח הבניינים גדלה ומאפשרת פינוי של חניה ברחוב לטובת שאר התושבים, או כאשר חזית הבניין הופכת ליפה ונעימה לעין, והרחוב מקבל רוח חדשה. הזדמנויות לעלייה באיכות החיים גבעתיים היא עיר מבוגרת, עם אחוז גדול של תושבים מבוגרים. העלייה באיכות החיים, באיכות הדירות וברמת המחייה בעיר מזמינים יותר זוגות צעירים להגיע לעיר, מה שיוצר תנופה כלכלית ומביא חיים חדשים והתחדשות לגבעתיים, שהולכת ומתעוררת. כדור השלג החיובי הנוצר בתנופה החדשה של פרויקטים מסוג זה מייצר אפקט חיוני ויוצא דופן הניתן לזיהוי בכל חלקי העיר, כאשר יותר ויותר תושבים מחפשים יזמים לצורך ביצוע פרויקטים של תמ"א,38 מתוך ההבנה וההכרה ביתרון ובהזדמנות שעומדים לפניהם. יש לוודא כי זכויות הדיירים נשמרות כהלכה בביצוע הפרוייקט. היזמים מצידם נהנים לעבוד בעיר, שמהווה כר פורה לפרויקטים רבים, שכן המבנים הישנים הרבים בעיר דורשים שדרוג ושיפור, והאפשרות למצוא עסקה המשתלמת לכל המעורבים בדבר זמינה ואפשרית במיוחד בגבעתיים. שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי של נכסי נדל"ן הערכת שווי נכס הוא תהליך מקצועי הכרוך באחריות רבה, ובעל השלכות כבדות על הלקוח, ויחד עם זאת, רבים מאיתנו נוטים לחשוב שהם יכולים לבצע הערכה כזאת באופן עצמאי. כל אחד שמע חברים, קרובי משפחה או אנשים אחרים המגיעים לנכס מסויים ונוקבים במחיר שלדעתם שווה אותו הנכס. במקרים האלה, אין שום משמעות להערכת השווי, אף אחד לא מושפע ממנה, והיא מיועדת בעיקר לצורך שיחת חולין. יחד עם זאת, כאשר מדובר בהערכת שווי מקצועית, שיכולה להשפיע ישירות על בעל הנכס או על בעלי עניין בו, חייבת הערכת השווי להתבצע בצורה מקצועית על ידי שמאי מקרקעין. איסוף נתונים, וביצוע ניתוח אינטגרטיבי לצורך הערכת שווי הנכס, מבצע השמאי מגוון רחב של פעולות וניתוחי מידע, המתחילים בביקור בנכס. במהלך הביקור, מבצע שמאי מקרקעין שורה של מדידות ואבחנות על הנכס. כתובת הנכס, הקומה שבה הוא יושב, כיווני האוויר, אלמנטים חריגים בסביבת הנכס, השטח המדוייק של הנכס, גובה הקירות, מצב הנכס, הנוף המשתקף ממנו, הקירבה של הנכס לשירותים קהילתיים ועוד שורה ארוכה של פרמטרים שיש לקחת בחשבון בביצוע הערכת שוויו. את כל הנתונים הללו, לוקח השמאי למשרדו ומבצע אינטגרציה עם נתונים נוספים אותם הוא שולף ממאגרי מידע של הממשלה ושל הרשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס. בסופו של התהליך צריך השמאי לנקוב במספר מדוייק המשקף את שוויו של הנכס, וזאת על פי הערכותיו המקצועיות. הערכת שווי כחוות דעת שניה מאחר ולא מדובר במדע מדוייק, ייתכנו מצבים בהם שמאי מקרקעין אחד ייתן הערכה שונה מאשר שמאי אחר, ולכן ישנם גופים ואנשים הנוטים להיעזר בחוות דעת שנייה. מאחר ובכל עסקת נדל"ן מכל סוג שהוא, ישנם שני צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים בהכרח, יהיה זה אך טבעי שכל אחד מן הצדדים ימשוך את הערכת השווי לכיוון שלו. במקרים כאלה, הערכת שווי הניתנת כחוות דעת שנייה הוא מהלך נדרש המקבע את הערכת השווי והופך אותה לנתון שקרוב ברמת הדיוק שלו לרמת דיוק "מדעית", שעליה כבר אי אפשר להתווכח, ובאמצעותה אי אפשר להסיט את המשא ומתן לכיוונים לא רציונאליים. הדפסת תוכניות בניה לתמ"א 38 בעזרת מכון העתקות תוכניות בניה הן הדבר הקרוב ביותר שיש לכל אדריכל ומהנדס בזמן הבניה והתכנון, כל אחד מבעלי המקצוע אשר אחראים על הבניה צריכים להיות חברים הקרובים והצמודים ביותר לאורך כל התהליך לתוכניות האלו. הדפסת תוכניות בניה לא רק נועדו למען הבנת תהליך הבניה אלא גם לחלקים הראשונים של הבניה, במיוחד כשמדובר בתהליך בניה של תמ"א 38, חשוב מאוד לדעת להעריך את התקציב, לא כל פרויקט של תמ"א מאושר ישירות, לא מצד הקבלנים ולא מצד הדיירים. תמ"א זה נושא ארוך טווח ויש לקחת בחשיבות רבה את כל הנושא, בזמן הדפסות תוכניות הבניה נכנסות למשחק ההצעות, העלויות, ההוצאות וההכנסות, התקציב של תמ"א 38 בניגוד לפרויקטים אחרים מהיום יום של כל קבלן הוא שונה ונלקח מהקבלן עצמו, לא כל קבל יכול לקחת על עצמו פרויקט כזה גדול מבלי לדעת שיש לו מה לעשות עם זה בסופו של יום. בתוכניות בניה של בניינים רגילים וחדשים, יש דברים שחוזרים על עצמם, תבניות שלמות של רעיונות שמחזיקים שכונות שלמות, בהדפסת תוכניות בניה של תמ"א 38, חשוב מאוד להיצמד לתוכניות הבניין המקורי ולהבין מה בדיוק צריך לשפץ, מה בדיוק אפשר לסדר ובמה אסור לגעת שמה ייהרס (חלילה) לחלוטין. בתי דפוס רגילים כמעט ולא מתקרבים ברמת הביצוע של הדפסת תוכניות בניה, לא משנה של איזה בניין, מכון העתקות, שהוא מקום מקצועי יותר להדפסות, בעזרת מכונות כמו פלוטרים ומדפסות מקצועיות שמפיקות העתקות אור / העתקות שמש, צילום ברמה הגבוה ביותר והמדייקת ביותר. בית דפוס יכול להדפיס תוכנית בניה אבל למען הדיוק שבצבעים, בקווים המנחים של התוכניות, כל אדריכל מקצועי היום עובד עם מכון העתקות מומחה בהדפסת תוכניות בניה, במיוחד שכשמדובר בתוכניות ספציפיות לכל בניין בנפרד (בניגוד לבניינים חדשים שמגיעים רובם מתבנית מוכרת לאדריכלים). תוכניות בניה של תמ"א 38 מאז ומתמיד היו ויהיו מורכבות ומוכנות לקבלנים, חשוב מאוד להיזהר ולהבין כמה פרמטרים חשובים: האם הבניין שווה כלל עבור היזם? מבחינת אזור? זמן עבודה? ביקוש? האם החריגות הרצויות אושרו כולן? מבחינת גובה? התרחבות? האם עורך דין מקצועי עוזר בתהליך או שמא היזם מנסה להוות עצמאות? קבלנים מקצועיים צריכים לעבוד מול תוכנית מקצועית, אל תנסו להתפשר על פחות. בהצלחה בבניין החדש. זכויות ירושה של קרובי משפחה כאשר אדם הולך לעולמו ירושתו נקבעת על פי חוק הירושה, בשתי דרכים אפשריות: ירושה על פי דין, למקרה שלא הותיר אחריו צוואה, וירושה על פי צוואה, במידה וערך צוואה חוקית ומסודרת טרם פטירתו. כאשר ישנה צוואה תקנית, החוק לא מתערב בחלוקת העיזבון והיא מתבצעת על פי ההוראות שהשאיר המצווה במסמך המדובר. במידה ולא נמצאה צוואה, חוק הירושה קובע חלוקה ברורה של העיזבון בין שני המשפחה השונים. יורשיו הראשיים של אדם על פי החוק הם בת זוגו, ילדיו, נגדיו והוריו (באם נפטר לפניהם). על פי חוק זה, החלוקה משתנה בהתאם למצב המשפחתי של המוריש טרם פטירתו. קרובי המשפחה מחולקים לפרנטלות- מעגלי קרבה למוריש, שעל פיהם נקבעת חלוקת העיזבון. מעגל הקרבה הראשון כולל את בת הזוג, ילדיו ונכדיו של המוריש. המעגל השני כולל את המוריש, אחיו ואחייניו. המעגל השלישי כולל את הורי הוריו במידה והם בחיים ואת ילדיהם. חלוקת העיזבון נקבעת על פי רמות קרבה , המעגל הראשון קודם למעגל השני וכן הלאה. גם בתוך המעגלים עצמם יש הבדלים. למשל, בנו של המוריש קודם לנכדו, אחיו קודם לבני אחיו וכו'. צורות חלוקת ירושה על פי מצב משפחתי – מוריש שהיה נשוי עם ילדים- אשתו תהיה זכאית למצית מעיזבונו וילדיו יתחלקו באופן שווה במחצית הנותרת. כמו כן, ישנה התייחסות בחוק לרכב המשפחתי ולכל הציוד של משק הבית שאמורים לעבור בירושה לבת הזוג מתוך הכרה בצורך שלה להמשיך ולקיים את משק הבית. זהו המעגל הראשון והקרוב ביותר למוריש ולו תינתן עדיפות על פני המעגלים הרחוקים יותר. – מוריש שהיה רווק ובן יחיד והוריו עדיין בחיים- זהו מקרה שבו היורשים שייכים למעגל השני בקרבתו. במקרה כזה, היורשים החוקיים הם הורי המוריש. ישנה הסתייגות בחוק במקרה זה, באם הייתה למוריש בת זוג ידועה בציבור למרות שלא היה נשוי. במקרה כזה, בת הזוג תירש את הדירה, המכונית, הרכוש ושני שליש מיתרת העיזבון, בעוד הוריו ירשו את שליש העיזבון הנותר. – מוריש שהיה רווק עם אחים- במקרה כזה, החלוקה כולה מתבצעת בתוך המעגל השני של הקרבה למוריש. הירושה תתחלק בין הורי המוריש במידה והם בחיים ובין אחיו שווה בשווה. תמ"א 38 מנקודת מבטה של אדריכלית : מה תרוויחו ומה תפסידו, וממה צריך להיזהר מאת: אורלי ערן – אדריכלית מה תרוויחו: הרעיון שעומד מאחורי תמ"א 38 הוא בעצם פשוט: תמורת זכויות בניה שיינתנו ליזם על גג המבנה, הוא מחזק את הבניין כולו נגד רעידות אדמה, משפץ את החזית ואת השטחים הציבוריים, מחליף את תשתיות הבניין, ומרחיב את הדירות הקיימות על ידי תוספת שטח – ממ"ד, מרפסות, או כל שטח נוסף. הרשויות העירוניות, שבידן הסמכות לתת היתרי בניה, אמורות לתמוך בפרויקטים של תמ"א 38 ולאפשר להם חריגות והקלות. כך מקבלים הדיירים – לכאורה בחינם – שיפור גדול באיכות חייהם ועליה ניכרת בערך דירותיהם. אז מה בעצם תפסידו? קודם כל – לטעמי – ההפסד הוא עקרוני. מדינת ישראל הפריטה למעשה את האחריות לשלום הציבור בעת רעידת אדמה, על ידי כך שהעבירה אותה לידי יזמים פרטיים. הפרטה זו אינה לטובת העניין: בפועל, יזמים פרטיים מעוניינים להרוויח – והרווח שלהם בא מהשקעה באזורים מבוססים, הנמצאים במרכז הארץ. לרוע המזל – אזורים אלו הם הפחות מועדים לרעידות אדמה. האזורים הקרובים לשבר הסורי-אפריקאי הם היותר מסוכנים – ושם, בפריפריה, ההשקעה הגדולה הנדרשת מהיזם אינה משתלמת כלכלית. בנוסף לכך: ככל שהבניין גבוה יותר, ההתנהגות שלו בעת רעידת אדמה מסוכנת יותר. האם הגיוני להעמיס עוד תוספת משקל של קומה או שתיים על מבנה קיים, ובו זמנית לחזק אותו? לא בטוח. נקודה נוספת למחשבה: לפי תמ"א 38, אנחנו בונים עוד ועד יחידות דיור בערים הצפופות גם כך. האם יש מספיק תשתיות לכך? ביוב? מקומות חניה? גינות ציבוריות? גני ילדים, בתי ספר? איש לא בודק, איש לא מכוון. הפרטה. כשהכוח המניע הוא כלכלי ולא תכנוני – בראיה הרחבה, זה לא תמיד עובד לטובת הדיירים. וממה להיזהר? מכמה דברים: קודם כל – מהבטחות שווא של יזמים. ברצונם לפתות את הדיירים לשיתוף פעולה, הם נוטים להבטיח הרים וגבעות לפני שהפרויקט יוצא לדרך. בחלק מהמקרים מדובר בהבטחות שלא ברור אם אפשר יהיה לקיימן, מבחינה אדריכלית ותכנונית. הליכי הרישוי ברוב הרשויות מסורבלים ומסובכים, ובמקרים של תמ"א 38 הם מסורבלים עוד יותר. לכן, גם כשיש הסכמות בין הדיירים לבין עצמם, ובינם לבין היזם – כל התהליך יכול לקחת זמן רב. יש לקחת זאת בחשבון. פעמים רבות בעת הרחבת דירות קיימות אנחנו נתקלים בבעיה מוכרת: תוספת הבניה אומנם מגדילה את שטח הדירה הקיימת, אך יוצר חדרים שהם למעשה חדרי מעבר לא שימושיים. חשוב מאוד לשים לב לכך שדברים כאלו לא יקרו, ושתוספת השטח שקבלנו אומנם תנוצל היטב: ללא גישה לחדר אחד דרך חדר שני, ללא יצירת חדרים חסרי חלונות, ללא מסדרונות ארוכים ומפותלים. לפעמים יש צורך לשנות את החלוקה הפנימית בדירה הקיימת כדי להימנע מכל אלו. עשו זאת! אחרת אתם מקבלים בתום כל עבודות הבניה והשיפוצים דירה גדולה יותר – אבל מוצלחת פחות – ממה שהייתה לכם במקור. וכמובן – תמיד תמיד תמיד – להיעזר בעורך דין מיומן, שמכיר היטב את הנושא ויכול להגן על האינטרסים שלכם בפרויקט מורכב שכזה. דף הבית תמ"א 38 פינוי בינוי מיסוי תמ"א 38 חוק תמ"א 38 תמ"א 38 תיקון 3 זכויות הדיירים תמ"א 38 הסכם תמ”א 38 עו”ד עמית יושע עורך דין פינוי בינוי שובל-יושע משרד עורכי דין Copyright © 2010 sylaw. All rights reserved. הקלות לעסקאות פינוי בינוי על פי תמ"א 38 תיקון 2 מאת עו"ד עמית יושע לאחרונה אושרו שני תיקונים בחוק שמטרתם לפתור ולשחרר (גם אם לא באופן מלא) שני חסמים משמעותיים שהקשו מאוד על ביצוע עסקאות פינוי בינוי על-פי תמ"א 38 תיקון 2. הראשון הוא התיקון לחוק המקרקעין שנכנס לתוקף ביום 20/6/12. על פי חוק המקרקעין (לפני התיקון הנ"ל) נדרשה הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניין (100%) לצורך ביצוע העסקה. התיקון לחוק המקרקעין קובע כי המפקח על המקרקעין רשאי לכפות את ביצוע העסקה על הסרבנים, במידה והעסקה אושרה על ידי ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות בבניין. בהחלטה כאמור על המפקח לשקול, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתם של הסרבנים. תיקון נוסף הוא התיקון לחוק מיסוי מקרקעין אשר אושר בקריאה שנייה ושלישית ביום 24/7/12 וייכנס לתוקף החל מיום 1/1/2013. עד תיקון החקיקה האחרון, עמדת רשויות המס קבעה, כי הפטור הקיים בחוק מיסוי מקרקעין בעניין תמ"א 38 לא חל על עסקת "פינוי בינוי" לפי תמ"א 38/2 אלא אך ורק על עסקה שבה בניין קיים משופץ ומחוזק מפני רעידות אדמה. כפועל יוצא, בעלי הדירות נדרשו לעשות שימוש בפטור במכירת דירת מגורים (הפטור הידוע בציבור כפטור החל אחת לארבע שנים). דרישה זו יצרה קשיים רבים הואיל וחלק מבעלי הדירות לא היו זכאים לפטור במועד ההתקשרות עם היזם וחלקם (הזכאים לפטור) סירבו לעשות בו שימוש מטעמים אישיים של תכנון מכירת דירה בעתיד. התיקון לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם בעסקת "פינוי בינוי" על פי תמ"א 38/2, בדומה לפטור הקיים בעסקת חיזוק ושיפוץ "רגילה" על פי תמ"א 38. קבלת פטור מוחלט ממס שבח מותנית בקיומו של אחד מבין שני התנאים הבאים: 1. שטח הדירה החדשה שיקבל כל בעל דירה אינו עולה על שטח דירת המגורים הקיימת בתוספת 25 מ"ר 2. שווי הדירה החדשה אינו עולה על 1,777,000 ₪ בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ובנייתו מחדש. במקרים שבהם התמורה לדיירים גדולה יותר – בתוספת השטח או בשווי הדירה – יחול מס על התמורה העודפת בלבד. הפטור ממס יחול לגבי דירת מגורים אחת בלבד בבניין שבו יבוצע הפרויקט, ויזכה את בעל הדירה בקבלת פטור בגין דירה חדשה אחת בלבד, היינו בעל דירה שלו יותר מדירה אחת בבניין או בעל דירה שאמור לקבל יותר מדירה חדשה אחת בסיום הפרויקט, יוגבלו לקבלת פטור בגין דירה קיימת אחת בלבד ובגין קבלת דירה חדשה אחת בלבד. יש לציין, כי התיקון לחוק מעניק עדיפות לאזורי פריפריה ומתיר לקבל באזורים אלה שתי דירות תוך קבלת הפטור. אלא שקשה להניח שהטבה זו תמצא שימוש שכן באזורים אלה בדרך כלל לא קיימת כלל התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט בגלל שווי דירות נמוך יחסית. בנוסף קובע התיקון לחוק כי הפטור לא יחול במקרה שבו הבעלות בדירה קיימת הועברה לבעל הדירה ללא תמורה בפטור ממס שבח בתקופה של 24 חודשים שלפני חתימת ההסכם עם היזם. הפטור ממס שבח ייכנס לתוקף בהתאם להוראות התיקון החל מיום 1/1/2013. חשוב לציין כי הפטור חל רק על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, וזאת לאור העובדה שבמרביתם המכריע של פרויקטים על פי תמ"א 38/2 עושים הצדדים שימוש בזכויות בנייה נוספות מכוח תכניות בניין עיר נוספות. פועל יוצא מכך הוא שעל אף הפטור, במרבית העסקאות יחול בכל זאת מס שבח בשיעור חלקי. תיקוני החוק שתוארו לעיל יקלו בוודאי ויעודדו התקשרויות לביצוע עסקאות פינוי בינוי על פי תמ"א 38 תיקון 2. יחד עם זאת וכאמור לעיל, גם תיקוני החוק אינם חפים מקשיים, וביחד עם קשיים וחסמים נוספים הקיימים ממילא, סביר כי ביצוען של עסקאות אלה ימשיך להיות ארוך ומורכב. הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שובל-יושע, המלווה בעלי דירות ויזמים בעסקאות תמ"א 38 אין לראות במאמר זה משום חלופה להתייעצות עם גורם מוסמך טרם ביצוע עסקה כלשהי. אודות הכותב דף הבית תמ"א 38 פינוי בינוי מיסוי תמ"א 38 חוק תמ"א 38 תמ"א 38 תיקון 3 זכויות הדיירים תמ"א 38 הסכם תמ”א 38 עו”ד עמית יושע עורך דין פינוי בינוי שובל-יושע משרד עורכי דין Copyright © 2010 sylaw. All rights reserved. לדעת לבחור נכון כתבה של עו"ד עמית יושע ורועי שובל הסוקרים את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית וכיצד ניתן לפשט אותו באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה. הדרך לדירה חדשה: קבוצות רכישה או תמ"א 38 הריסה ובנייה? רבים נוטים לראות בקבוצות רכישה ומיזמי תמ"א 38 עסקאות מאותה המשפחה, מאחר ששתיהן מהוות אלטרנטיבות לקניית דירה חדשה בדרך מסורתית * עו"ד עמית יושע מסביר על ההבדלים המהותיים בין השתיים התחדשות עירוניתקבוצות רכישהתמ"א 38 *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני התמורות האחרונות בעולם הנדל"ן, שעיקרן התייקרות מדאיגה במחירי הדירות והקטנת היצע הקרקעות באזורי הביקוש, מביאות את העוסקים בתחום לחפש אלטרנטיבות לפעילות הנדל"ן המסורתי. בין סוגי העסקאות הפופולריות ב"נדל"ן המודרני", נמצא את קבוצות הרכישה לצד עסקאות תמ"א 38. הלכה למעשה אין לשתי אלה הרבה מן המשותף, אך הכללתן באותה "משפחה" גורמת לעתים לציבור להקיש בטעות בין אחת לשנייה. עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית טוען כי השוואה זו גורמת עוול רב לתחום התמ"א 38. לדעתו, במובנים מסוימים, עסקת תמ"א 38 בטוחה יותר מעסקת רכישת דירה רגילה. "תמ"א 38 וקבוצות הרכישה הן הדור החדש של עסקאות הנדל"ן", מסביר יושע על מקור הדמיון בין העסקאות. "המכנה המשותף ביניהן הוא שגם בקבוצות רכישה וגם בתמ"א 38, ישנה חבורה של אנשים שרוצים לקבל דירה חדשה, אך לא בדרך קונבנציונאלית. בקבוצת רכישה המטרה היא לחסוך את הרווח היזמי ובהתחדשות עירונית לאפשר לדיירים בעלי דירה ישנה לשדרג אותה לחדשה מבלי להוסיף כסף. אבל פה בגדול נגמר הדמיון והקשר בין קבוצות רכישה לבין עסקאות תמ"א 38. עוד בנושא: תמ"א 38: סימנים לחוזה מסוכן מול חברה יזמית כיצד תראה מפת ההתחדשות העירונית בארץ? רוצים תמ"א 38 גם אצלכם בבניין? לחצו כאן "אנשים מתעדכנים בחדשות ושומעים על הנפילות האחרונות של קבוצות רכישה מסוימות, ומתמלאים בתחושות חשש ואי אמון ביחס לעסקאות בעולם הנדל"ן המודרני. הם עושים הכללות מאחר שאינם מבינים את המשמעויות המשפטיות של כל אחד מסוגי ההתקשרויות", מסביר יושע ומוסיף כי "ישנה תחושה כללית בקרב ציבור הרוכשים שמנסים לגזור עליהם קופון. תחושה זו משקפת את היחס הכללי לקבוצות רכישה, ומכאן קצרה הדרך לבצע הכללות גם בנוגע לעסקאות תמ"א 38, למרות שמדובר על הבדלים של שמיים וארץ". יושע מרחיב על צורת ההתקשרות של קבוצות רכישה, "קבוצת רכישה היא מצב בו חבורה של אנשים מתאגדים באמצעות מארגן קבוצה, רוכשים קרקע, מתקשרים עם קבלן מבצע, כך שהם היזמים של עצמם. אין אף גורם שלוקח אחריות, לא על לוחות הזמנים ולא על המחיר של המוצר הסופי". עוד הוא מוסיף כי "בשונה מיזם רגיל, מארגן הקבוצה, נפגש עם חלק גדול מהכסף לאחר גיבושה, בעת רכישת הקרקע. אין לו אחריות מול חברי הקבוצה, לא ביחס למחיר הסופי ולא ביחס ללוחות הזמנים, כך שהוא לכאורה בעל תמריץ נמוך להמשיך וללוות את הקבוצה הלאה לאחר שכבר ביצע את ה'אקזיט' שלו". סיכונים נוספים עומדים מול חברי הקבוצה. "כך למשל הרבה קבוצות נתקעו בשלב המימון, רכשו את הקרקע מהון עצמי, אך לא מצאו בנק שילווה אותם בפרויקט. גם ברי המזל שיצאו לביצוע, בחלק גדול מן המקרים הבינו בדיעבד כי נעשתה הערכת חסר לעלויות, לעיתים בעשרות אחוזים מעל הערכת מארגן הקבוצה, והביצוע עצמו נערך בפיגור רב בזמנים". לטענתו של יושע ברוב המקרים חברי הקבוצה בסופו של תהליך לא חסכו דבר ולעיתים אף שילמו יותר, אך עליות המחירים בשוק סייעו לקבוצות הרכישה לשרוד: "באופן אבסורדי העיכובים במימוש הפרויקט עזרו לחברי הקבוצה, שכן לאורך השנים חלה עליית מחירים גדולה שחיפתה על עודף העלויות". "בטוחות רבות בתמ"א" יושע טוען כי נקודות הפתיחה השונות בין עסקת תמ"א 38 לבין עסקת קבוצת רכישה, מייתרת את ההשוואה ביניהן. יחד עם זאת, "ישנם אנשים שיצרו שם רע לתמ"א 38. בדומה למה שקרה בקבוצות הרכישה, גם בתחום התמ"א 38, יש סף כניסה נמוך לתחום ושחקנים לא ראויים נכנסו אף הם. לכן חשוב עד מאוד שהדיירים יידעו לפנות לגורמים המקצועיים הנכונים, על מנת לבחור את היזם המתאים". "הדיירים בעסקאות תמ"א 38 זוכים להגנות ובטוחות, המגנות עליהם מפני מכשולים בלתי צפויים", מסביר יושע על ההבדל המהותי בין סוגי ההתקשרויות. ניקח למשל את אינטרס מוביל העסקה, "בעוד שמארגן קבוצת הרכישה נפגש עם הכסף עוד בטרם החלה הבנייה בפועל, יזם התמ"א מקבל את התגמול בסוף התהליך, כך שהאינטרס שלו זהה לזה של הדיירים. בנוסף, בניגוד לעסקת קבוצה, שם אין לחבר הגנה ממשית על כספו, הרי שבעסקת תמ"א, בעיקר בכל הקשור לתמ"א הריסה ובנייה, הערבויות הבנקאיות להן זוכה הדייר, מגנות עליו ומבטיחות באופן פרקטי שיקבל את התמורה המוסכמת. עסקת הריסה ובנייה נעשית בחשבון ליווי סגור, בו הדיירים מצד אחד מעמידים את הזכויות שלהם כבטוחה לטובת הבנק המלווה של הפרויקט והבנק המלווה מצידו מעניק ערבות חוק מכר המבטיחה את שוויה של הדירה החדשה". עוד טוען יושע כי למעשה טיב הערבויות אף עולה על אלו הניתנות בעסקה רגילה. "כאשר לקוח רוכש דירה רגילה מיזם, הבטוחה היחידה היא ערבות חוק מכר. בתמ"א 38, במיוחד בענף ההריסה והבנייה, עד כמה שזה ישמע מפתיע, הבטוחות של הדייר הן רבות יותר. בנוסף לערבות חוק המכר הדייר מקבל ערבות להבטחת תשלומי שכירות, ערבות להבטחת תשלומי המיסים, ערבות בדק וערבות רישום. "אפשר לראות זאת גם כך, בעסקת תמ"א 38 בעל הדירה מוכר את זכויות הבנייה ליזם, משעבד את הנכס לבנק המלווה ומיד מקבל ערבויות בשווי הדירה החדשה. מצב זה דומה לבעל דירה שבעסקת מכר רגילה, מוכר אותה, מקבל בגינה מזומן, קונה דירה ומקבל ערבות. כך שברור כי החשש של הדיירים הינו חשש פסיכולוגי ותו לו". ראשי פינוי בינוי תמ"א 38 דיירים וועדי בתים משפטי יזמים מימון רגולציה תמ"א 38: מה מבטיח לנו ליווי בנקאי של הפרויקט? לליווי בנקאי בפרויקטי תמ"א 38 יתרונות רבים בדמות מנגנוני הגנה על הדייר * אולם בכל מקרה אין לחשוב כי מדובר בתעודת ביטוח לפרויקט אורי שוסטר 29.03.2017, 13:54 בנקיםהתחדשות עירוניתערבות בנקאיתתמ"א 38עו"ד עמית יושע *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני עם ליווי או בלי ליווי? הנושא המימוני הוא חלק בלתי נפרד מפרויקט נדל"ן, לבטח כאשר מדובר בפרויקט מורכב של התחדשות עירונית. לכן על הצדדים, היזם והדיירים, להכריע האם לצרף אליו גם את הבנק. כיום, ככל שהמודעות לתחום גוברת, עולה הדרישה בקרב הדיירים לפרויקטים עם ליווי. אבל עדיין, האם האחרונים יודעים באמת מה, למעשה, מבטיח להם הליווי הבנקאי? בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד עורכי הדין שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ננסה להבין לעומק מה מעניק הליווי הבנקאי והאם בכל מקרה כדאי לדיירים לדרוש מהיזם לצרף את הבנק לפרויקט. "פרויקטים של תמ"א 38 מתחלקים לפרויקטים של הריסה ובנייה ולפרויקטים של חיזוק מבנים", אומר עו"ד יושע, "באשר לאחרונים, הדייר נותר בדירתו, לכן במסגרת הפרויקט בעלי הדירות לא מקבלים ערבויות חוק מכר בשווי דירותיהם, כי אם ערבות ביצוע, אשר שווייה תלוי בהסכמות שבין הצדדים במסגרת ניהול המו"מ. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובנייה, הבנק מקבל משכנתא מדרגה ראשונה על כל המגרש כולל זכויות הדיירים, ולכן לכאורה הדיירים נותרים ללא זכויות בקרקע, במידה וממומשת המשכנתא. מכאן שערבות חוק המכר הניתנת כנגד המשכנתא, אמורה לכסות את מלוא התמורה לה זכאים הדיירים במסגרת העסקה". - האם שעבוד הפרויקט לבנק במסגרת ליווי בנקאי אינו פוגע בדיירים? "אמנם ליווי בנקאי מחייב את הדיירים להעמיד את זכויותיהם בקרקע כבטוחה, אך יחד עם זאת יש בליווי הבנקאי יתרונות רבים מבחינת מנגנוני ההגנה עליהם. כך, למשל, הבנק בודק את היזם, מוודא שמדובר בלווה ראוי ובכך מעניק סוג של תעודת הכשר נוספת. יש לזכור כי בדיקת הבנק נעשית בסמוך לקבלת היתר בנייה שניתן לרוב כשנתיים בממוצע לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים, כך שאם חל שינוי לרעה במצבו של היזם במהלך אותה תקופה, הבנק מתריע על כך. בנוסף לבדיקת היזם, הבנק גם בוחן את רווחיות הפרויקט וזאת על ידי שמאי מטעמו ואף מאלץ את היזם להביא מהבית סכום של כ-30% מעלויות הפרויקט כהון עצמי, על מנת לוודא שהוא גם 'נרטב'. עצם בידודו של הפרויקט בליווי בנקאי סגור, מבטיח לדייר כי אינו חשוף לפרויקטים אחרים של אותו יזם, כך שאם ייקלע בהם לקשיים, הדבר לא ישפיע באופן ישיר על הפרויקט הספציפי". - אחת הטענות של היזמים היא שעלויות הליווי בסופו של דבר גוזלות מתמורות הדיירים? עוד בנושא: תמ"א 38: סימנים לחוזה מסוכן מול חברה יזמית כיצד תראה מפת ההתחדשות העירונית בארץ? רוצים תמ"א 38 גם אצלכם בבניין? לחצו כאן "בפרויקטים של הריסה ובנייה שהם לרוב גדולים יחסית ובהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, עלות הליווי היא שולית באופן יחסי ולכן היזם יעדיף ללכת בדרך זו. בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בהם היקפי הפרויקט נמוכים יותר, עמלות המינימום שגובה הבנק על פתיחת תיק הליווי מהוות חלק משמעותי יחסית מסך הוצאות הפרויקט, לכן ישנם מקרים בהם כדאי ליזם לחשוב על האלטרנטיבות. במקרים שכאלו ניתן לבחון יציאה לפרויקט ללא ליווי, וזאת אך ורק אם עו"ד הדיירים יודע להגן היטב על לקוחותיו - למשל לדרוש ערבות ביצוע אוטונומית שניתנת למימוש מיידי וכן לדרוש שליטה מסוימת בחשבון הפרויקט. במקביל, יש להגדיר מראש מהו קצב המכירות המותר בפרויקט ולא לאפשר מכירה מוקדמת של כלל הדירות על מנת שהיזם לא יקבל הכנסותיו מראש, ובכך להבטיח את מחויבותו לסיום הפרויקט". - מה קורה בפרויקט לא מלווה שנתקע? "בפרויקט ללא ליווי בנקאי פועלים לפי הוראות ההסכם המגדיר מהי הפרה יסודית אשר בגינה ניתן לבטל את ההסכם ולחפש יזם חדש שייכנס בנעליו של היזם המקורי. היזם החדש, בתמורה להשלמת הפרויקט, יזכה לתקבולים בגין הדירות שטרם נמכרו וכן לתשלומים שנותרו עבור הדירות שנמכרו". - מה באשר פרויקט עם ליווי הנקלע לקשיים? "בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק מבנים כשיש ליווי והפרויקט נתקע, הזכויות לבניית הדירות החדשות משועבדות לטובת הבנק המלווה ולכן הדייר אינו יכול להביא יזם חדש, שהרי הבנק הוא זה שיכול לממש הזכויות ולא הדיירים עצמם. בפועל, האינטרס של הבנק הוא לסיים את הפרויקט, כך שלכאורה עליו לחפש יזם אלטרנטיבי. אבל צריך להבין שאין לבנק כל התחייבות פורמאלית שכזו כלפי הדיירים. למעשה, במסגרת היחסים המשפטיים בין הבנק לדיירים - הבנק אינו מבטיח לסיים את הפרויקט ויש לו את הזכות לקבל כל החלטה. לעיתים ההחלטה היא לנסות ולסיים את הפרויקט בכל זאת עם היזם המקורי שכן החלפתו דורשת הליכים משפטיים מהם הבנק ינסה להימנע, לפחות בשלב הראשוני. לכן חשוב מאוד שלדיירים יהיה 'נשק' משלהם על מנת לגרום לבנק לפעול - ועיקר הכוונה היא לערבות אוטונומית שניתן להפעילה באופן אוטומטי בעת הפרה מהותית מצד היזם. "בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, לעומת זאת, ישנה ערבות חוק מכר, אשר במסגרתה הבנק התחייב כי במידה ותהיה מניעה ממסירת הדירה החדשה, הוא יעביר לדייר את סכום הערבות, וזאת לפי שיקול דעתו של הבנק. יחד עם זאת, מאחר ומדובר על פרויקטים יחסית גדולים, גובה האשראי של הבנק כלפי הדיירים וכלפי רוכשי הדירות החדשות עומד על עשרות מיליוני שקלים ולכן סביר להניח כי הוא ינסה לסיים את הפרויקט. "במקרים בהם מחיר הדירה עולה במהלך תקופת הפרויקט, קיים לכאורה לבנק אינטרס כלכלי לשלם את סכומי הערבויות ולמכור את הדירות לרוכשים חדשים במחיר גבוה יותר. אך בפועל הבנק אינו יזם נדל"ן וברור לו שהנושא גם לא יעמוד במבחן המשפטי וההד התקשורתי יהיה שלילי ולכן ימנע מכך, ויעדיף לסיים את הדירות ולמוסרן לדיירים ולרוכשים". עו"ד יושע מסכם ואומר כי "מצד אחד, כדאי מאוד לגשת לפרויקטים עם ליווי בנקאי כברירת מחדל, אך אין לחשוב כי ליווי בנקאי הוא סוג של קסם המעניק תעודת ביטוח לפרויקט. לכן על הדיירים להבין שבעצם זה שהפרויקט מלווה הוא אינו חף מסיכונים, ועליהם לדעת להגן על עצמם". תמ"א 38: אילו תנאים מתלים כדאי להכניס לחוזה? מהם התנאים שרצוי שהתקיימו בפרויקט תמ"א 38, וכיצד מומלץ לערוך הסכם שכזה על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך? אורי שוסטר 29.03.2017, 13:45 התחדשות עירוניתתמ"א 38פינוי בינוישובל יושעעו"ד עמית יושע חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני דבר ידוע הוא כי בתחום ההתחדשות העירונית התהליך מעט יותר איטי ועל מנת להרכיב את פסיפס העסקה, יש להסתמך על הנחות יסוד שלא תמיד מתקיימות. כך כשמדובר בעסקה על תנאי, כזו היוצאת אל הפועל רק כאשר כל תנאי השטח מאפשרים לה להתרחש. כזו שמעצם הגדרתה היא עסקה מותנית, ההופכת לעסקה ממומשת בעת התקיימותם של תנאים מתלים לאורך הדרך. בעזרת עו"ד עמית יושע ממשרד שובל יושע, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבין מהם אותם תנאים מתלים לאורך התהליך וכיצד מומלץ לערוך הסכם תמ"א 38 או פינוי-בינוי, על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך. כעקרון, החוזה והתנאים המתלים שבגינו מחולקים: השלב הראשון עד להשגת רוב חתימות הדיירים, הנדרש על פי הוראות החוק לשם היתכנות הפרויקט. בשלב השני מצרף היזם את חתימתו על החוזה וממועד זה מתחילים להיספר המועדים הקבועים בחוזה עד לקבלת היתר הבנייה. כל אחד משני השלבים הללו מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם. עו"ד יושע מדגיש כי "לא די בכך שכל אחד מהתנאים המתלים מתקיים בסופו של דבר, אלא שעליו להתקיים תוך תקופת זמן שהוגדרה מראש ולכאורה החוזה פוקע גם אם אותו תנאי הושלם מעבר לאותה תקופת זמן שהוגדרה". בהקשר זה הוא מציין כי "לרוב ההסכם מנוסח כך שפקיעתו של החוזה אינה אוטומטית, אלא לצדדים עומדת הזכות לבטלו במידה ותקופת הזמן שהוגדרה לו פגה ובסיומה עומדת הזכות לדיירים, לרוב באמצעות הנציגות, להשתחרר מהחוזה". שלב 1 – השגת חתימות הרוב הנדרש להתכנות הפרויקט עו"ד יושע אומר באשר לשלב הראשון של השגת הרוב נדרש לקיום הפרויקט כי "ישנם חוזים בהם מוגדרים מראש שתי תקופות לאורך הדרך, כך למשל נקבע מועד בו על היזם להגיע ל-50% חתימות בקרב הדיירים ובמידה ועמד בו, מתחילה התקופה הנוספת להשלמת החתימות, המספיקות להשגת הרוב עימו ניתן להתקדם לשלב התכנון". גם במקרים כאלו ממליץ עו"ד יושע כי יוגדר זמן כולל להשלמת שני השלבים, כאשר יש לשקול מתן מנדט לנציגות הדיירים להאריכו לאורך הדרך בהתאם לתנאי השטח והבנת מאמץ היזם לאורך התקופה. "מאחר וכל פרויקט שונה ובעל מאפיינים מיוחדים, תקופת הזמן המוגדרת בחוזה להשלמת שלב החתימות משתנה בכפוף למספר הדיירים בבניין ולמאפיינים מבדלים אחרים. אולם הרציונל הוא לקבוע מועד סביר, שמלכתחילה ניתן להשיג בו את הרוב הדרוש, כך שגם אם יאריכו אותו ספק אם ניתן יהיה להגיע לאותו הרוב", מסביר יושע. שלב 2 – לאחר השגת הרוב הנדרש לפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה גם אם עברנו את תנאי המתלה הראשון - משוכת ההגעה למינימום ההסכמה הנדרשת על מנת שנוכל להתחיל בהכנת ההליך התכנוני, אנו רחוקים עדיין מהמנוחה והנחלה, שכן גם בהליך העוקב מכשולים לא פשוטים. לדברי עו"ד יושע, "נהוג לעיתים לפצל שלב זה לשתי תקופות תחומות בזמנים - האחת עם ההגעה למינימום החתימות הנדרש המסתיימת בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה; השנייה מתחילה מרגע הגשת הבקשה ומסתיימת עם קבלת אותו היתר מיוחל. "הזמנים נקבעים תוך כדי מתן תשומת לב למאפייני מיקום הפרויקט ולרשות אליה הוא משוייך. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מאחר ועברנו לעידן ההגשות המקוונות, ההליך כיום שונה ועשוי להיות איטי יותר, ומכאן שיש להתחשב בכך בעת שיקול קביעת הזמנים המחייבים". התקופה השנייה בשלב זה היא, כאמור, זו שבין מועד הגשת הבקשה להיתר לקבלת היתר הבנייה. בתת שלב זה היזם תלוי באופן מובהק יותר בחסדי הרשויות והגורמים הרגולטורים הנוספים, כך שיש להתחשב בכך בעת קביעת הזמנים לפקיעת אותו תנאי מתלה. עו"ד יושע מדגים, "ניקח למשל את תוכנית הרבעים של תל-אביב, שעל פי כלליה הוצעו התמורות ושאר התנאים בחוזה בין היזם לדיירים, אך מה לעשות שתוכנית זו טרם אושרה, כך שלא ניתן להנפיק מכוחה היתרי בנייה. מכאן שאין היזם האשם בעיכוב מימוש הפרויקט. אותו דבר ניתן לומר באשר לתיקון 3א' לתמ"א 38, שהיה בהליכי חקיקה תקופה ארוכה ומצוי כעת תחת פנייה לבג"צ, כך שלא ניתן לממש פרויקטים לפי תכתיביו". עוד מציין עו"ד יושע כי "גם בשלב זה של התכנון עד קבלת היתר הבנייה יש לנסח את הסעיף בצורה זהירה, כזו הקובעת שלנציגות או לדיירים עומדת הזכות לבטל את החוזה במידה ותנאי המתלה אינו מתקיים בזמן, כך שהחוזה אינו פג באופן אוטומטי במידה וישנו איחור בלוחות הזמנים". הרציונל מאחורי ניסוח שכזה הוא מניעת מצבים בהם קרובים לקבלת היתר בנייה או שיש עיכובים אובייקטיבים שלא ניתן להתגבר עליהם, ויהיה זה חבל להוריד את הפרויקט לטמיון". עוד בנושא: תמ"א 38: סימנים לחוזה מסוכן מול חברה יזמית כיצד תראה מפת ההתחדשות העירונית בארץ? רוצים תמ"א 38 גם אצלכם בבניין? לחצו כאן - אם כך, מדוע כדאי בכל זאת להגדיר זמנים כתנאים מתלים להתקיימות החוזה בשלב זה? "גם אם שלב מסוים פחות תלוי ביזם עצמו הרי שבמידה ולא נקבעים זמנים, קיימת פרצה ולכן חובה לקבוע משך זמן סופי שלאחריו ניתן יהיה לבטל את החוזה. נכון, לעיתים הבירוקרטיה באמת אשמה בעיכוב תכנוני, אך עדיין לדיירים אין את הכלים לדעת מה מקור העיכובים ומבחינתם נכון יהיה שעל היזם תיפול האחריות. כמובן שניתן לקבוע ארכה שתאושר בכפוף לכך שהיזם יוכיח כי פעל מעל ומעבר, אך הזכות לתת אותה היא של הנציגות". - מה קורה בעסקאות בהן לא הוגדרו זמנים להשגת הרוב הדרוש? "הפסיקה הבהירה כי גם בחוזים בהם לא הוגדרו זמנים מראש יש לעמוד בתנאים סבירים. יחד עם זאת, מאחר והתחדשות עירונית היא תחום חדש ועדיין אין קווים ברורים להגדרת אותם לוחות זמנים סבירים, הרי שחשוב ביותר להגדירם בחוזה. זאת מפני שאין מדובר על עסקת נדל"ן רגילה ומסורתית שהשוק כבר יודע לאמוד את לוחות הזמנים הסבירים להתקיימותה". - מה באשר למקרים בהם אישור הבנייה שניתן אינו תואם לזה עליו סוכם בחוזה בין הדיירים ליזם? "התנאים המסחריים מסוכמים על בסיס תכנון רעיוני שלא קיבל כל לגיטימציה רגולטורית, אלא נרקם לאור הנחות היסוד המקובלות לאותה תקופה. לאחר החתימה יכולים להתרחש אירועים שמשפיעים על התכנון לצד שינויי מדיניות כפי שקרה בתיקון 3א', שבגללו שונו הזכויות בחלק מהפרויקטים. בסיטואציות כאלו על ההסכם לתת פתרונות למקרה בו היזם אינו יכול לעמוד בהיקף הזכויות אותן הבטיח לדיירים שכן הרשויות שינו את כללי המשחק והפחיתו לו את סל הזכויות הכולל. כמו כן במקרים בהם היקף הזכויות אינו משתנה, אך עקב אילוצים של העירייה נדרש לתכנן אחרת את הדירה, קיימות נורמות מקובלות לפיהן סטייה ניכרת מוגדרת כסטייה של 2% ומעלה מהשטח שהובטח ומעבר לכך ניתן לבטל את החוזה. במקרים רבים, הצדדים מסכימים בעת חתימת החוזה, כי גם במידה וחורגים מגבולות אותם 2% לא תהיה זו עילה לאי התקיימותו תנאי מתלה, אלא על היזם יהיה לשלם פיצוי בגובה של X שקל לכל מ"ר, מעבר לאותם 2%". - מה קורה במקרים בהם לא ברור האם מדובר בסטייה ניכרת המעידה על אי התקיימות תנאי מתלה? "יש להוסיף בחוזה סעיף בו יסוכם מה יקרה במידה ולא מגיעים להסכמה בשאלה האם מדובר בהתקיימות או אי התקיימות של תנאי מתלה. למשל, קביעת הליך ספציפי לפתרון מחלוקות, על ידי מינוי בורר מוסכם או שמאי מכריע". ראשי פינוי בינוי תמ"א 38 דיירים וועדי בתים משפטי יזמים מימון רגולציה תמ"א 38: מה על הדיירים לדרוש מבעלי המקצוע המייצגים אותם? בכל פרויקט התחדשות עירונית נעזרים הדיירים בכמה וכמה אנשי מקצוע - עורך דין, מפקח ועוד * באילו שלבים של הפרויקט חיוני להשתמש בכל אחד מהם (אם בכלל), ומה כולל תפקידם? התחדשות עירוניתתמ"א 38פינוי בינויעו"ד עמית יושע *** הכתבה בשיתוף שובל יושע משרד עורכי דין מיהם בעלי המקצוע המייצגים את הדיירים בהליך ההתחדשות העירונית? מה תפקידם בכוח? האם לכל פרויקט חובה לגייס את כולם? באילו שלבים של הפרויקט מעורבותם חיונית ובאילו מיותרת? ואיך ניתן לדעת מיהו בעל המקצוע המתאים לפרויקט? באמצעות עורך הדין עמית יושע, שותף בשובל יושע משרד עורכי דין, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ננסה לתת תשובות לסוגיות אקוטיות אלו ולהכיר מעט יותר את אותם מומחים שילוו אותנו בפרויקט. עורך הדין - עו"ד מטעם הדיירים הוא ציר מרכזי ומשמעותי בעסקת תמ"א 38. מבחינת הדיירים לא יהיה מצב שלא יועסק עו"ד מטעמם בכל אחד משלבי הפרויקט - החל משלב בחירת היזם, דרך חתימת החוזה, והליך הביצוע ועד מסירת הדירות. הכלל שצריך להנחות את הדיירים הוא שאסור בתכלית האיסור לחתום על כל מסמך או חוזה, גם כזה הנראה תמים, לפני התייעצות עם עו"ד המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן נכון יהיה מבחינת הדיירים להכניס את עורך הדין לתמונה מוקדם ככל האפשר. מלאכתו של עו"ד בתחום ההתחדשות העירונית אינה מתחילה ונגמרת אך ורק בהקשרים משפטיים, אלא כוללת גם הקשרים מסחריים. זאת במיוחד לאור העובדה שהמו"מ בין היזם לדיירים אינו מאוזן (היזם בקיא יותר בפרטים ואף מיומן יותר בניהול מו"מ) ולכן על הדיירים להיעזר בגורם מקצועי המכיר את הכללים והשוק על בוריו. עו"ד בעל ניסיון הופך ל"יועץ על" עבור הדיירים, שכן הוא כבר נתקל בכל ה"עזים" אותם מנסים היזמים להכניס להסכם עם הדיירים ומבין את גבולות הגזרה המתאימים באשר לתמורות העתידיות. הסינון הראשוני שלו חשוב להצלחת המהלך - הן בטרם בחירת היזם והן לאחר מכן. במקביל, במידה והעו"ד אינו יודע לייעץ בנושא מסוים, למשל בכל הקשור לפן הטכני, הוא יוכל לסייע לדיירים בבחירת איש מקצוע מתאים ולהסדיר את מערכת היחסים החוזיים בין הדיירים לאותו איש מקצוע. עוד בנושא: תמ"א 38: סימנים לחוזה מסוכן מול חברה יזמית כיצד תראה מפת ההתחדשות העירונית בארץ? רוצים תמ"א 38 גם אצלכם בבניין? לחצו כאן מפקח - התואר הרשמי של בעל מקצוע זה מגמד מעט את פועלו, מציין עו"ד יושע, שכן תפקידיו של המפקח רבים ומגוונים ואינם מסתיימים בתחום הפיקוח. לכן בדומה לעו"ד חובה על הדיירים להעסיק מפקח מטעמם לאורך חיי הפרויקט. בשלב המו"מ, המפקח אמון על ליווי הדיירים בהיבטים הטכניים ובנושא המפרטים מול היזם; בשלב התכנון, על המפקח לעקוב אחר תהליך זה ולראות כי הוא מתקדם על פי לוחות הזמנים ובצורה נאותה כפי שסוכם בחוזה. כמו כן, עליו לבדוק כי הבקשה להיתר נערכה והוגשה על פי מה שסוכם אל מול הדיירים; בשלב הביצוע הוא מפקח על המתרחש בפועל, שומר על האינטרסים של הדיירים ומוודא כי ההתנהלות בשטח עומדת בקריטריונים ובאיכויות שנקבעו בהסכם אל מול הדיירים; בשלב קבלת הדירות עליו לתת ריג'קטים באשר לביצוע ולדאוג כי היזם אכן יתקן את אותם הליקויים (למרות שבפועל עצם הפיקוח בשלב הביצוע אמור היה למנוע חלק נכבד מהם). בהקשר זה נכון יהיה להגדיר באופן ברור את חובותיו של המפקח בהתקשרות אל מול הדיירים, ובכך להפכו לבעל מקצוע אקטיבי ולא כזה הפועל במסגרת המינימום האפשרי. בנוסף, יש להשאיר פתח להחליפו במידת הצורך. בשל מאפייני התחום והתפקיד, יש להגדיר את שכרו של המפקח כפונקציה של חודשי הפרויקט ולא כסכום כללי. זאת לאור אופיו המיוחד של פרויקט התחדשות העירונית. אדריכל - בניגוד לעו"ד ולמפקח, אשר מייצגים דיירים בכל פרויקט, מעורבותו של אדריכל כנציג דיירים נדרשת אך ורק במקרים מיוחדים ולתקופות קצובות. ככלל, הדיירים יזדקקו לאדריכל בעיקר בשלב טרום החוזה כיועץ לבעלי הדירות במקרים בהם ישנה מחלוקת באשר לזכויות הבנייה, וכן לשם בחירת התכנון והעיצוב הפנימי היעיל ביותר מבין אלה המוצעים להם. לעיתים יזמים, בעיקר בפרויקטים מסובכים, אינם מגישים תכנון מפורט בשל שיקולי כדאיות ולכן הדיירים שוקלים להעסיק על חשבונם אדריכל אשר יתווה את עקרונות התכנון, כך שלאחר בחירת היזם, האדריכל מטעמו יידרש להמשיך את התכנון מאותה נקודה. בפועל לאחר חתימת החוזה עם היזם, העבודה מתנקזת אל האדריכל מטעמו ולכן נדיר למצוא פרויקטים בהם נדרשת מעורבות אדריכל מטעם הדיירים. אולם יש לשקול בחוזה להשאיר את האופציה לשכור אחד שכזה על חשבון היזם בכל מקרה של מחלוקות בעניין התכנון. בכל אופן, מוסיף עו"ד יושע, במידה ומגיעים למסקנה כי נכון יהיה לדיירים להעסיק אדריכל מטעמם, חובה לוודא כי הוא בעל ניסיון ספציפי ברשות המוניציפאלית הרלוונטית שבה מצוי הפרויקט. שמאי - עבודתו של השמאי היא למעשה לתרגם זכויות ועבודות לכסף ולקבוע את שיעור הקומבינציה (היחס בין תמורות הדיירים לבין תמורות היזם) המתאים לאזור ולסוג הפרויקט על מאפייניו השונים, מסביר עו"ד יושע, זאת על מנת שלפרויקט תהיה רווחיות מקובלת. בפועל מעטים מבין הדיירים שוכרים שירותי שמאי, כיוון שכיום, ככל שהשוק הולך ומשתכלל, הידע בתחום באשר לגבולות הגזרה הכלכליים די ידוע. כך שהעסקתם למטרה זו בלבד אינה נפוצה ולכן השמאי נשכר לרוב במקרים מיוחדים ובנקודות מאוד ספציפיות של הפרויקט - בסוגיות פנימיות של הדיירים בינם לבין עצמם ופחות בינם אל מול היזם. מעורבותו של השמאי כן נדרשת בפרויקטים של פינוי-בינוי, שכן בהם הזכויות אינן מוקנות אלא יש ליצור אותן יש מאין על מנת להגיע לשיעורי רווחיות מקובלים (לרוב בעזרת התאמה לתקן 21 השמאי העוסק ביחסי התמורות הנאותים בין הצדדים). כמו כן, בבניינים בעלי טיפוסי דירות רבים, אשר קשה להגיע בהם להסכמות באשר לתמורות לכל דייר, שוכרים את שירותי השמאי כדמות מוסמכת שתקבע, באמצעות שיטת הניקוד, או שיטות דומות, את סדר הקדימויות על פי קריטריונים שמאיים מוסכמים. כמובן, כשאר בעלי המקצוע, חובה לשכור שירותיו של שמאי בעל ניסיון בליווי פרויקטים של תמ"א 38. חונקים את קבלני הביצוע: "מדינה ללא מוסר תשלומים" בעוד שבוע תדון ועדת הכלכלה בחוק מוסר התשלומים שמקצר מועד קבלת התשלום מגופים ציבוריים, אולם מחריג את קבלני הביצוע * הקבלנים מנסים להיאבק ברוע הגזירה ועדת הכלכלהחברות בנייהמוסר התשלומיםקבלנים אין כמו לספק שירות לגוף חזק ואמין כמו המדינה, או לחברות מטעמה: היקפי ההזמנות גדולים, התדמית של הקבלן בשוק עולה, וברור שהתמורה תתקבל בזמן. או שלא. נתונים מעודכנים של חברת BDI מצביעים על מצב התשלומים הבעייתי בענף. מספר ימי האשראי בענף הבינוי עמד באוקטובר על 113, לעומת 101 ימים לפני שנה. מבין 29 ענפים שנסקרו, רק בארבעה ענפים (מוסכים, רהיטים, שיווק חשמל, קרמיקה וכלים סניטריים) המצב גרוע יותר. קיראו עוד ב"גלובס" אזור מוזנח יהפוך לפנינת נדל"ן: פרויקט פינוי-בינוי גדול בת"א הביקוש לדירות אכן יורד - אבל הירידה בהיצע נעה בהתאם "הרפורמה במדדים לא פתרה את בעיית הנזילות והמחזורים" 4 מהלכים שיכולים להזניק את העסק הקטן קדימה גם בכל הנוגע לפיגורים בתשלומים המצב בכי רע. ממוצע ימי הפיגור עומד על 16 יום, לעומת 9 ימים בממוצע אשתקד. עם זאת, כדאי לשים לב שבכלל המשק ימי הפיגור בתשלומים מעידים על הרעה - 10 ימי פיגור בממוצע, לעומת 5 בשנה שעברה. ימי אשראי בפועל וכאילו לא די בכך, במשך שנים חששו קבלנים, ודאי קטנים או בינוניים, לתבוע את המדינה על הלנת שכרם. מי שיתבע עלול להיות מסומן כעושה צרות, ולא יקבל את המכרז הבא. אבל לאחרונה נפרץ הסכר, אולי כעוד סימן למצוקת הענף. הנה שתי דוגמאות: רם, חברה לעבודות הנדסיות, הגישה תביעה נגד חברת נתיבי איילון בגין אי תשלום, לכאורה, בעבור עבודות תשתית שביצעה עבורה. ב-2014 זכתה רם במכרז לביצוע עבודות גישור, תשתיות, סלילה ופיתוח להקמת הפרדה מפלסית במפגש כביש עם מסילת רכבת בלוד. לפי התביעה, שהגיש עו"ד רועי שובל, זה יותר משנה, למרות השלמת העבודות, החברה לא קיבלה יתרה של 1.5 מיליון שקל, "זאת אף שהחשבון שהגישה התובעת אושר על ידי הנתבעת באמצעות כל הגורמים המוסמכים מטעמה, לאחר הליך ביורוקרטי סבוך ומסורבל". נתיבי איילון הודיעה לרם הנדסה כי אין בכוונתה לשלם עכשיו את הסכום, בגלל שאין לה תקציב ולא קיבלה כספים ממשרד התחבורה. תביעה נוספת הוגשה לאחרונה נגד נתיבי איילון על ידי חברת מצליח זאבי, שטוענת לאי תשלום של כ-2.5 מיליון שקל מתוך כ-18 מיליון שקל בעבור עבודות תשתית בבני ברק. חברת נתיבי איילון מסרה בתגובה לשתי התביעות כי היא טרם קיבלה את התביעות, ובכל מקרה העניינים יטופלו במישור המשפטי. "אי אפשר להשוות" בשבוע הבא תקיים ועדת הכלכלה בכנסת דיון בנוגע לחוק מוסר התשלומים, הקובע זמני תשלום קצרים יחסית למזמיני עבודות. לפי הצעת החוק, משרדי ממשלה ישלמו שוטף פלוס 30 לכלל העסקים, בעוד שבעסקאות בנייה ותשתיות המדינה תשלם שוטף פלוס 70. רשויות מקומיות, לפי הצעת החוק, ישלמו שוטף פלוס 45 ובעסקאות בנייה ותשתיות שוטף פלוס 90. בעסקאות המתוקצבות באופן ייעודי על ידי מקור חיצוני, לדוגמא הממשלה או מפעל הפיס, יכולה הרשות לדחות התשלום עד לקבלת התקציב מהמקור החיצוני. בהתאחדות הקבלנים רואים קשר ישיר בין מספרן הגדול של חברות הביצוע הקורסות לבין מוסר התשלומים של הרשויות. "זה עניין שמחלחל מלמעלה, ממוסר התשלומים הירוד של חברות ממשלתיות ואלו שתחתיהן", אומר אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ. לדבריו, "הצעת החוק שמחריגה את הענף הקבלני לשוטף פלוס 90 - מביאה קבלנים לאבדון. זו שערורייה. הממשלה נותנת לגיטימציה לאפליה נגד קבלנים. לא פעם הזמנת עבודה מספק מחשבים או משותל פרחים, לדוגמא, גדולה עשרות מונים מקבלן שבונה כיכר. זאת תפיסה מעוותת ולא נכונה שבסופו של דבר מביאה נזק כספי למדינה". בסביבת הקבלנים מסבירים כי קבלנים רבים עדיין מנסים להתפשר, לא להוציא את הסכסוכים החוצה ולבתי משפט, גם במחיר של ויתור על כספים. "המדינה נותנת יד לפגיעה בקבלנים מבלי להבין שקבלן תשתיות שקורס משמעו עיכוב בהקמת תשתיות חיוניות לצורך הקמת שכונות מגורים חדשות", אמר צביקה חודרלנד, יו"ר אגף תשתיות וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ. יוסי מלמד, מנכ"ל ובעלים של חברת רם הנדסה, מספר כי מדובר בתופעה שהפכה נפוצה יותר בחמש-שש השנים האחרונות. "אנשים במערכות הללו מפחדים להתעסק עם כסף, מושכים זמן ומביאים לעוד ועוד ביורוקרטיה. כך לדוגמא, מהנדס שמגיע לאתר ובודק שאכן בוצעה העבודה, אבל הוא לא מאשר תשלום - אלא מעביר את הדברים לייעוץ המשפטי של החברה. "אם לפני שש שנים בשביל כל נושא הגבייה בחברה הייתי משקיע רק 10% מהזמן שלי ומצליח לגבות כספים, כיום אני משקיע בזה 80% מהזמן שלי, אני מעסיק סמנכ"ל שהוא כלכלן שמתעסק רק בזה וגם שתי מנהלות חשבונות שרוב העבודה שלהן זאת ההתעסקות מול החברות שלא משלמות". "קבלן זה לא כמו ספק של כיסאות" ח"כ רועי פולקמן, חבר ועדת הכלכלה שמרכז את החקיקה בנושא, טוען שיש לראות את התמונה המלאה. "אי אפשר להשוות בין קבלן ביצוע לבין ספק של כיסאות. קבלנים מבצעים עבודות מסובכות יותר ויש לפקח עליהם. זה מקובל גם על הקבלנים". "הוויכוח הוא על מועד תחילת הספירה של השוטף. האם להתחיל לספור מיום קבלת דרישת התשלום או מסוף החודש כשעורכים את החשבונות. אנו יוצרים האחדה בנושא על מנת שהספירה תהיה מקבלת החשבונית ולא מסוף החודש". למעשה, אומר פולקמן, "הבעיה אינה קיימת במשרדי הממשלה, אלא ביחידות הסמך שלה ובעיקר בשלטון המקומי. אני מנסה לפצח את העניין ולהכניס כמה שיותר גופים תחת החוק. מבחינת לוחות הזמנים, הכיוון הוא לצמצם את התשלום לחברות הבנייה המבצעות לשוטף פלוס 70".

X

תמ"א 38 תמ"א 38 נוסח משולב תמ"א 38 מדלן תמ א 38 תיקון 2 תמ"א 38 תיקון 3 א תמ א 38 חולון תמ א 38 תל אביב תמ"א 38 תיקון 4 תמ"א ראשי תיבות תמ"א 38 נוסח משולב חוק תמ"א 38 נבו תמ א 38 תיקון 3 א נוסח סופי תמ"א 38/3 נוסח משולב נוסח תיקון 3א' לתמ"א 38 המועצה הארצית לתכנון ובניה תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 א נוסח משולב , תמ"א 38 תיקון 3 דברי הסבר , תמ"א 38 תיקון 4 , תמ"א 38 מדלן , מדלן תמ א 38 ופינוי בינוי , תמ"א פירוש , תמ"א ראשי תיבות , תמ"א 38 נוסח משולב , תמ א ויקיפדיה , תמ"א 38 ירושלים , תמ א 38 חולון , תמ א 38 תיקון 2 , תמ א 38 תיקון 2 , חוק תמ"א 38/2 , תמ א 38 1 , תמ א 38 2 הסכמת דיירים , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , תמ א 38 3 , תנאים לתמ"א 38/2 , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , תמ א 38 2 תל אביב , תמ"א 38 תיקון 3 א , תמ א 38 תיקון 3 א נוסח סופי , נוסח תיקון 3א' לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 א נוסח משולב , תיקון 4 לחוק תמ"א 38 , תמ"א 38/3 נוסח משולב , תמ א 38 תיקון 3 נוסח סופי , המועצה הארצית לתכנון ובניה תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 דברי הסבר , תמ א 38 חולון , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , תמ א 38 פנחס לבון חולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , פינוי בינוי חולון , תמ א 38 חולון צאלים 28 , תמ א 38 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38 , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , פינוי בינוי בתל אביב , תמ א 38 3 תל אביב , תמ א 38 יפו , תמ"א 38 רמת אביב , תמ"א 38 תל אביב פרויקטים , תמ"א 38 תיקון 4 , תמ א 38 תיקון 4 2016 , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , תיקון מספר 4 תמ א 38 , התיקון הרביעי לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 2016 , שינוי 4 לתמ"א 38 , זכויות דיירים תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 5 , תמ"א ראשי תיבות , תמ"א ויקיפדיה , תמ א פירוש , תכנית מתאר ארצית , טמאות , טמאע , תמ"א 34 , תמ"א 38 מדלן , תמ״א 1 , פינוי בינוי הכרזה על מתחם פינוי בינוי פינוי בינוי זכויות הדייר חוק פינוי בינוי מדריך פינוי בינוי חוק פינוי בינוי 2013 יחס דירות פינוי בינוי פינוי בינוי בירושלים פינוי בינוי תל אביב הכרזה על מתחם פינוי בינוי תוכנית פינוי בינוי התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחמי פינוי בינוי תל אביב פינוי בינוי באר שבע שכונה ג פינוי בינוי במסלול מיסוי , עיריית בת ים תוכניות פינוי בינוי , פינוי בינוי באריאל , פינוי בינוי במסלול רשויות , פינוי בינוי זכויות הדייר , חוק פינוי בינוי 2013 , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , מדריך פינוי בינוי , הסכם פינוי בינוי דוגמא , תקנות פינוי בינוי , יחס דירות פינוי בינוי , בינוי פינוי , חוק פינוי בינוי , פינוי בינוי זכויות הדייר , חוק פינוי בינוי נבו , חוק פינוי בינוי 2013 , תקנות פינוי בינוי , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , חוק פינוי בינוי דייר סרבן , תיקון לחוק פינוי בינוי , חוק פינוי בינוי 1965 , מדריך פינוי בינוי , פינוי בינוי מה מקבלים , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , הסכם פינוי בינוי דוגמא , יחס דירות פינוי בינוי , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , הסכם פינוי בינוי doc , חוק פינוי בינוי , בינוי פינוי , חוק פינוי בינוי 2013 , תקנות פינוי בינוי , פינוי בינוי זכויות הדייר , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , פינוי בינוי חוק התכנון והבניה , תיקון לחוק פינוי בינוי , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , מדריך פינוי בינוי , חוק פינוי בינוי נבו , יחס דירות פינוי בינוי , פינוי בינוי מה מקבלים , מדריך פינוי בינוי , פינוי בינוי תמורה , חוק פינוי בינוי 2013 , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , פינוי בינוי תנאים , הסכם פינוי בינוי דוגמא , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , פינוי בינוי בירושלים , מתחמי פינוי בינוי מאושרים , פינוי בינוי קטמונים ירושלים , פינוי בינוי ירושלים קרית יובל , עיריית ירושלים פינוי בינוי , מתחמי פינוי בינוי בירושלים , פינוי בינוי מעגלי יבנה , פינוי בינוי ירושלים קרית מנחם , פינוי בינוי ירושלים הנורית , פינוי בינוי תל אביב , עיריית תל אביב פינוי בינוי , מתחמי פינוי בינוי מאושרים , פינוי בינוי תל אביב יד אליהו , מתחמי פינוי בינוי תל אביב , פינוי בינוי בדרום תל אביב , אזורי פינוי בינוי בתל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38

X

תמ"א 38 - האתר המרכזי, התחדשות עירונית
www.t-m-a38.co.il/תמ"א 38 האתר המרכזי - התחדשות עירונית חדש באתר המרכזי לתמ"א 38 : זירת מפגש יחודית בין בניינים המתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38 לקבלנים ויזמים בתחום דיירים


תמ"א 38 – ויקיפדיה
he.wikipedia.org/wiki/תמ%22א_38תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת ...


תמ"א 38 - גלובס
www.globes.co.il › תגיות כלליותתמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק.


חושבים על תמ"א 38? קחו מארגן מנוסה בתחום — לא רק עורך דין
המכרזים, שאותם מוציאים עורכי הדין לפני חתימת דיירים על מיזם תמ"א 38, מגלמים בתוכם את הכאוס ואת החידלון שבחוסר החקיקה בכל הקשור להתחדשות העירונית.


מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי
tama38.madlan.co.il/אתר חדש של מדלן ממפה לראשונה את כל המיזמים של תמא בישראל ומאפשר לבעלי דירות לבדוק את החברות ולהשוות האם העסקה שהם מקבלים טובה באמת.


תמ"א 38 | אקו סיטי יזמות וביצוע פרויקטים
www.ecocity.co.il/category/תחומי-פעילות/תמא-38/חברת אקו סיטי אס.אל – שגראוי ליבוביץ יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום תמ"א 38, חיזוק ושימור מבנים. כחברת הביצוע הרצינית בתחום תמ"א 38 עם ניסיון מוכח בחיזוק בניינים, יש לנו את ...


מה זה תמ"א 38? - י.א בינוי ופיתוח
www.yabp.co.il/תמ”א-38מטרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה. עם זאת ...


תמ"א 38 - פורטל ההתחדשות העירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי בישראל
www.tma38.com/עורך דין תמ"א 38, עו"ד תמ"א 38, יזמים, אדריכלים לתמ"א, קבלנים לתמ"א, חדשות תמ"א 38,


תמ"א 38 - Ynet
www.ynet.co.il/tags/תמ%22א_38תמ"א 38 - מגוון כתבות אודות תמ"א 38 באתר ynet. כנסו וקראו על כל הנושאים שהכי מעניינים אתכם. חדשות חמות, עדכונים ומבזקים.


צוק איתן | תמ"א 38
zeitan.co.il/צוק איתן הנה מהחברות הראשונות בישראל שבצעה בפועל פרוייקטים של תמ"א 38. חבילת השירותים, שמציעה החברה, מכסה כל היבט וכל צורך של בעלי דירות, אשר מעוניינים לשדרג את ...


תמ"א 38 - כלכליסט
www.calcalist.co.il/home/0,7340,3704-18403,00.htmlתמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית), לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה, אושרה בממשלה בשנת 2005. התוכנית אושרה לאור ההערכות שרוב המבנים ...


תמ"א 38-חדשות כלכלה, בורסה וצרכנות מהארץ והעולם - דה מרקר | ...
www.themarker.com/realestate/tama38ציפיות, חרדות, חוסר הבנה ולא מעט יצרים מתערבבים בשיקול הדעת של הדיירים המעורבים בפרויקטים של תמ"א 38. התוצאה: טעויות, עיכובים, סכסוכים והוצאות גבוהות מדי. 10הטעויות ...

X

תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כתמריץ לחיזוק, מוענקות זכויות בנייה נוספות. לערוץ תמ"א 38 והתחדשות עירונית. התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה בדצמבר 2004, ובמארס 2005 אושרה על-ידי ועדת השרים לענייני פנים ושירותים. תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק. תמ"א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה - חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה. עידוד תוספות זכויות נעשה באחת משלוש אפשרויות: תוספת אגף, תוספת קומה או מילוי קומת עמודים מפולשת. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה. למרות החשיבות, עד היום מעטים המקרים בהם נעשה שימוש בתמ"א 38.

תמ"א 38
תמ"א 38 חברת אקו סיטי אס.אל – שגראוי ליבוביץ יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום תמ"א 38, חיזוק ושימור מבנים. כחברת הביצוע הרצינית בתחום תמ"א 38 עם ניסיון מוכח בחיזוק בניינים, יש לנו את היכולת הכלכלית והמקצועית לביצוע מוצלח של מספר רב של פרויקטים בו זמנית. קבוצת "שגראוי ליבוביץ" ביצעה כבר יותר מעשרים פרויקטים על בניינים קיימים בתל אביב, כאשר העבודות הקבלניות שביצענו כללו את כל מרכיבי פרויקט תמ"א 38, כולל חיזוק שלד המבנה. בשנת 2005 קיבלה תוקף תמ"א 38 – שהיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא לעודד חיזוק בניינים ישנים באמצעות הענקת זכויות בנייה חדשות המאפשרות תוספת בנייה על גג הבניין, הרחבת דירות קיימות ואף סגירת קומת עמודים מפולשת. הרעיון הבסיסי בתמ"א 38 הוא לאפשר לבעלי הדירות להתקשר עם חברה קבלנית שתחזק את הבניין ותשפץ אותו מן המסד ועד הטפחות בתמורה לזכויות הבנייה שיאפשרו הקמת דירות חדשות. פרויקט תמ"א 38 הוא משימה מורכבת ביותר ונדרש ניסיון מקצועי רב בכדי לסיים אותו בהצלחה. כבר בשלב גיבוש ההצעה הראשונית לבניין נדרשת הבנה מעמיקה בתחומים הבאים: הנדסה, רישוי ותכנון אדריכלי, משפט, מיסוי וחקיקה בנושאי תמ"א 38 וכמובן בביצוע קבלני של הפרויקט. בתחום פועלות כיום חברות רבות, אך מתוכן רק מעטות הן חברות בנייה בפועל. לכן, לעיתים קרובות קיימים פערים גדולים בין ההבטחות על הנייר שניתנות לבעלי הדירות לבין האפשרות האמיתית לממש אותן. אתם מוזמנים לסקור את הרקע המקצועי של חברתנו בעמוד הפרויקטים הנבחרים שלנו ולקבל מידע נוסף על מכלול המרכיבים של פרויקט תמ"א 38 בכתבות המופיעות במדור זה מהי תמ"א 38? מדברים עליה בישיבות ועד הבית, דנים בקידומה בישיבות ממשלה, בוחנים את יישומה במסדרונות העירייה – כולם מתעסקים בתמ"א 38 ואתם בסך הכול רוצים להבין על מה כל הרעש? לפניכם מבוא כללי לתחום המדריך למימוש פרויקט תמ"א 38 החלטתם לקדם פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף שלכם? המדריך המעשי שלפניכם מסביר את שלבי התהליך השונים במטרה לסייע לכם לנהל בצורה מוצלחת יותר את קידום היוזמה עם בעלי הדירות האחרים, ולייעל את העבודה מול חברות יזמיות בתחום תמ"א 38: דברי הסבר כלליים (מסמך) מסמך זה פורסם באפריל 2005 בידי משרד הפנים כמבוא כללי המסביר את הוראות תמ"א 38 על התמריצים והחובות שנקבעו בה במטרה לקדם חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה החשיבות של בדיקת בדק בית בתהליך תמ"א 38 פעולת חיזוק המבנים נחשבת לפעולה מורכבת למדי, כזו שלא כל אחד יכול לבצע אלא רק אנשי מקצוע כדוגמת מהנדסים ואדריכלים. לפני תחילת התהליך יש לבצע בדיקת בדק בית על מנת לבדוק האם קיימים ליקויים שעשויים לעכב את תהליך השיפוץ. כתבות נוספות מס שבח בעסקת תמ"א 38 בעלי דירות ויזמים המחליטים להתקשר בפרויקט תמ"א 38 צריכים לקחת בחשבון את השפעת מס השבח על העסקה המתגבשת. עו"ד מוטי בניאן מתאר בראיון זה את היבטי המס השונים ומסביר אלו פטורים התקבלו ומאלה מכשולים יש להיזהר תמ"א 38 ברמת גן – מדריך מפורט כיצד מתקדמת תמ"א 38 ברמת גן ומהם הדגשים המיוחדים שיש לדעת בתכנון פרויקט תמ"א 38 בעיר רמת גן? המדריך שלפניכם סוקר את כל מה שחשוב לכם לדעת על פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי ברמת גן. בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א 38 תמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני במשאבים ובריא לדיירים ולסביבה. מאמר זה מציג את אקו תמ"א 38 – המודל הירוק של אקו סיטי לחידוש מבנים הכולל סקירה של מרכיבים שונים, משינויים קטנים במבנה ועד התקנת מערכות מורכבות נייר עמדה: בנייה ירוקה במסגרת תמ"א 38 נייר עמדה של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ,שהוכן בשיתוף חברת אקו סיטי. מסמך זה בוחן את היתכנות הטמעת התקן לבנייה ירוקה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. המסמך מציג את הבעיות בהטמעת התקן הנוכחי ומציע התאמות שיאפשרו להסמיך מבנים קיימים במסגרת תמ"א 38 השקעות נדל"ן בפרוייקטים של תמ"א 38 כידוע, תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מטרתה לסייע לחיזוק מבנים בעת רעידת אדמה. בשל העלייה במחירי הנדל"ן והשינויים החלים בתחום המיסוי, משקיעים רבים שואלים את עצמם האם זה הרגע המתאים להיכנס לתחום השקעות נדל"ן. גלובליזציה וקיימות הגלובליזציה, תוצר של פעילות עסקית המנוהלת בידי תאגידי ענק, הפכה בעיני רבים לאיום ממשי על עתיד האנושות. כנגדה עולה בשנים האחרונות תפישת הקיימות המכניסה את האחריות החברתית והסביבתית לעולם העסקי רעידות אדמה בעולם ובישראל רעידת אדמה קטלנית הצפויה להתרחש בישראל בשנים הקרובות היא הסיבה לפרסום תמ"א 38 המקדמת חיזוק מבנים ישנים. לפניכם הסבר כללי על הגורמים לרעידות אדמה ועל הסכנה הרוחשת מתחת לפני הקרקע באזרנו רעידת אדמה שתפסה את הרשויות לא מוכנות מאז אישור תמ"א 38 לפני כארבע שנים, בניינים בודדים מימשו את תמריציה וחיזקו את שלד המבנה בפני רעידות אדמה. הסיבה נעוצה בחוסר תיאום משווע בין הרשויות הקשורות ביישום התמ"א תיעוד תהליך הקריסה של בניין ברעידת אדמה (וידאו) סרטון הווידאו שלפניכם ממחיש את שלבי תהליך הקריסה של בניינים בעת רעידת אדמה. המשטח עליו ניצבים הבניינים במעבדה נע במהירות הולכת וגוברת ובכך מדמה למעשה רעידת אדמה בעוצמות שונות, עד לקריסה מוחלטת של המבנים מהפכת רחוב – פריצת הדרך של ההתחדשות העירונית כבר מספר שנים ישנו פתרון לבעיית הדיור בישראל: שינוי מדיניות הבינוי בתוך הערים עצמן תמ"א 38 בעיריית גבעתיים כיצד מתקדמת תמ"א 38 בגבעתיים ומהם הדגשים המיוחדים שיש לדעת בתכנון פרויקט תמ"א 38 בעיר גבעתיים?

מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה. עם זאת, קיימים תמריצים לביצוע החיזוק, הכוללים אפשרויות לתוספת זכויות בניה, הרחבת דירות קיימות והוספת דירות חדשות לבניין. בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. בחירה נבונה בגוף מנוסה ובעל חוסן כלכלי לניהול וביצוע הפרויקט מבטיחה לכם את מיקסום זכויותיכם ומימוש מירבי של הפוטנציאל האדריכלי, כך שבסופו של תהליך תוכלו ליהנות לא רק ממגורים בבניין משופר ומודרני, אלא גם מהשבחה מקסימלית של ערך הנכס ומסביבת מגורים מתקדמת. מה זה תמ"א 38 ומדוע כדאי לבצעה? תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי מממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה חיזוק מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן המחמיר של מיגון וחיזוק כנגד רעידת אדמה (ת"י 413). במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות: חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה שיפוץ פנים וחוץ למבנה הוספת מעלית הוספת ממ"ד הרחבת יחידות דיור קיימות תוספת מרפסות שמש החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב מה זה תמ"א 38-3 צרו קשר תיקון 2 תמ"א 38/1 נכנס לתוקף בתחילת 2010 ומהווה הרחבה לתמ"א 38. התוכנית מאפשרת הריסת הבניין והקמת בניין חדש על בסיס תוכנית תמ"א 38 ובדומה לתהליך פינוי בינוי. התיקון לתמ"א 38 מאפשר קבלת זכויות הבניה גם בעת הריסת המבנה והקמתו מחדש. במסגרת ביצוע תמ"א 38-2 נהנים הדיירים בין היתר ללא כל עלות מצידם, ממגוון יתרונות. בין היתר: מגורים בבניין חדש תוספת של כ- 25 מ"ר לכל דירה. חניה לכל דירה בחניון תת קרקעי רשומה בטאבו. מחסן לכל דירה. מרפסת שמש מרווחת תוספת מעליות לבניין. עיצוב פנים יוקרתי תוספת לובי מפואר ומעוצב. התיקון השלישי לתמ"א 38 נכנס לתוקף במחצית השניה של שנת 2012 ומאפשר תוספות בניה של קומות נוספות לבניין, המחוזק באמצעות התמ"א. התיקון נועד להגביר את התמריץ הכלכלי לפעול לפרויקט תמ"א 38, תוך הגדלת מספר המבנים אשר תמ"א 38 יכולה להיות רלוונטית לגביהם. התיקון מאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין (קומה וחצי יותר מהתמ"א המקורית) ואף מקל משמעותית על התהליך והמיסוי בגין זכויות והיטלי השבחה מכוח תמ"א 38. כל אלו מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד דיירים ליישם את תמ"א 38 ולהשביח את ערך הנכס.

title
''הפרה רוצה להניק...'' – תמ''א 38 במקרה בוחן של חלוקת אחריות וסמכות שלטונית. ההצעות לתיקון 4 לתמ''א 38 הינו הביטוי העדכני לרצון של גופי התכנון הארציים למנף את תמ''א 38 לצורך פתרון בעיות שאינן בעלות זיקה ישירה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהזדמנות זו להעצים את הרשויות המקומיות על חשבון גופי התכנון המחוזיים. תיקון 4 מנסה לפתור בעיות מיגון [ממ''דים למבנים שנבנו 1980-1992], אורבניות [מסחר בקומות הקרקע], תקציביות [ניוד זכויות מהמרכז לפריפריה], מצוקת מעמד הביניים [דיור להשכרה], החייאת תמ''א 40 [תת הקרקע] ואפילו התמודדות עם פלקל. מי ערב לכך שהרשויות המקומיות ייטיבו לעמוד באחריות שתוטל עליהן ולנצל את סמכותן הסטטוטורית?

תמ''א 38
תמ''א 38 במקרה בוחן של חלוקת אחריות וסמכות שלטונית. ההצעות לתיקון 4 לתמ''א 38 הינו הביטוי העדכני לרצון של גופי התכנון הארציים למנף את תמ''א 38 לצורך פתרון בעיות שאינן בעלות זיקה ישירה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהזדמנות זו להעצים את הרשויות המקומיות על חשבון גופי התכנון המחוזיים. תיקון 4 מנסה לפתור בעיות מיגון [ממ''דים למבנים שנבנו 1980-1992], אורבניות [מסחר בקומות הקרקע], תקציביות [ניוד זכויות מהמרכז לפריפריה], מצוקת מעמד הביניים [דיור להשכרה], החייאת תמ''א 40 [תת הקרקע] ואפילו התמודדות עם פלקל. מי ערב לכך שהרשויות המקומיות ייטיבו לעמוד באחריות שתוטל עליהן ולנצל את סמכותן הסטטוטורית? תוכנית מתאר ארצית 38, המוכרת בשמה תמ"א 38 מלווה את ההוויה הישראלית בשנים האחרונות. האם התוכנית נותנת מענה אמיתי לעניין שלשמו באה: חיזוק מבנים לרעידות אדמה או שמדובר בסה"כ על חלון הזדמנויות כלכלי לדיירים באזורי ביקוש. אולי גם וגם או לא זה ולא זה, הדעות חלוקות, תלוי את מי שואלים והיכן. ניכר שהתוכנית קיבלה תאוצה בתקופה האחרונה, מספר בניינים חוזקו, אחרים בתהליך בנייה ועוד רבים בשלבים שונים של התקשרות או בבקשת היתרים. אבל עדיין מדובר על טיפה בים וגם הטיפה מתרכזת רק באזורי ביקוש. רעידת האדמה החזקה ביפן חיזקה את ההכרה בצורך להיערך גם בארץ לרעידת אדמה. פורטל תמ"א 38 מתכוון לשקף את כל מה שקורה בתחום. תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות? השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם. כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד. אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

הנוף לים נפגע: תושבי אשדוד נגד תמ"א 38
פרויקט ברחוב נחל הקישון, שיוסיף 2.5 קומות ל-3 בניינים, צפוי לפגוע בערך הדירות של השכנים. ההתנגדויות נדחו, אבל ביהמ"ש השאיר פתח לפתרון עו"ד רועי פרידפורסם: 19.04.17 , 19:52 בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע דחה לאחרונה עתירה שהגישו תושבים מאשדוד נגד פרויקט תמ"א 38 בשלושה בניינים ברחוב נחל הקישון בעיר, בטענה שתוספת 2.5 קומות תגרום להסתרת הנוף לים ותפגע בערך הנכסים שלהם. השופטת רות אבידע החליטה לא להתערב בהחלטת ועדות הבנייה שאישרו את הפרויקט, אך עם זאת הורתה על בחינת חלופות בנייה פחות פוגעניות. הדיירים הגישו את העתירה לאחר שנדחו התנגדות שהגישו לוועדת התכנון המקומית וערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתם, הפרויקט שבמסגרתו ניתנו היתרים להוספת 2.5 קומות, ובניית 13 דירות חדשות בשלושה בניינים שכנים, צפוי להסתיר להם את הנוף לים ולהביא לירידה בערך דירותיהם. תביעה פרויקט תמ"א 38 עוכב 7 שנים – הקבלן שוחרר עו"ד רעות פלדר דיירי בניין ברחוב בזל בת"א חתמו בסוף העשור הקודם על חוזה מול יזם שהתחייב לבצע את הפרויקט. כשהתייאשו, הסכים ביהמ"ש לבטל את ההסכם פרויקט תמ"א 38 עוכב 7 שנים – הקבלן שוחרר את עיקר טענותיהם הפנו העותרים כלפי הוועדות, שלדבריהם פעלו בחוסר סמכות, קיבלו החלטות בהסתמך על עובדות שגויות ולפי מצגי שווא מצד יזמי הפרויקט, ומבלי ששקלו חלופות אדריכליות אחרות שפגיעתן בעותרים פחותה יותר. לטענת הדיירים, הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לתת לפרויקט היתרים מכוח תמ"א 38 כיוון שהבניינים לא זקוקים לחיזוק. לפי החוק, בניין הזקוק לחיזוק הוא כזה שנבנה לפני 1980 וניתן לגביו אישור מהנדס שלפיו אינו עומד בתקן 413 בדבר עמידה ברעידות אדמה. הדיירים התעקשו שהבניינים כן נבנו בהתאם לתקן, והגישו חוות דעת של קונסטרוקטור התומכת בעמדתם. העותרים הוסיפו שהוועדה לא הייתה צריכה לאשר ליזם את תוספת הבנייה המקסימלית לפי התמ"א (2.5 קומות). לטענתם, גם ללא תוספת זו עדיין יש ליזם כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט. על פי חוות דעת שמאית שהגישו, הפרויקט רווחי גם בתוספת קומה וחצי בלבד. תמ"א 38 היא תוכנית שכל תכליתה הוא מתן תמריץ ליזמים לביצוע חיזוק מבנים תמורת ניצול זכויות בנייה. על רקע זה מובנת טענת הוועדה שליזם לא יהיה כדאי לבנות אם לא יתווספו לבניינים הזכויות המקסימליות. הוועדה והיזם הציגו חוות דעת הפוכה מזו של העותרים, המאששת את טענתם כי היתר הבנייה ניתן כדין וכי הבניינים עומדים בתנאי חוק החיזוק. ואכן, השופטת רות אבידע החליטה לדחות את העתירה והבהירה שלא מצאה עילה להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, שלדעתה התבססה על נתונים מדויקים ועל מכלול השיקולים הרלוונטיים ולפיכך היא סבירה בנסיבות העניין. עם זאת, היא הורתה לוועדה לבחון מחדש את נושא האישורים לפרויקט, לרבות אישור מהנדס בדבר הצורך בחיזוק המבנים המהווה תנאי למתן ההיתר מכוח תמ"א 38. כמו כן, ומאחר שהשתכנעה כי צפויה לעותרים פגיעה משמעותית במתכונת הנוכחית של הבנייה, הורתה השופטת אבידע לוועדה לבדוק היתכנות של אחת מהחלופות האדריכליות שהוצעו על ידי העותרים, למשל לבנות דירות גן בקומות הקרקע או לנייד את זכויותיו מפרויקט זה לפרויקט אחר בעיר.

נדחה תמ"א 38: "הרחוב צר, מפתל וללא מוצא"
פרויקט לתוספת 63 דירות לבניין ברחוב אבטליון ברמת גן עלול היה לגרום לעומס על התשתיות במתחם. היזמים נדחו הן בעירייה והן בוועדת הערר עו"ד נתן שטיינברגפורסם: 08.05.17 , 06:59 ועדת הערר של מחוז תל אביב דחתה לאחרונה ערעור של חברת נדל"ן, שביקשה לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב אבטליון ברמת גן אך נתקלה בהתנגדות של העירייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, שסברה שתוספת של עשרות דירות למתחם יצרו עומס על הרחוב הקטן והצר. חברת "י.ע.ז ואנשי העיר", המקדמת יוזמות בתחום הבנייה, הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ברמת גן בקשה להתיר לה לבצע פרויקט תמ"א 38 במבנה ברחוב אבטליון. החברה ביקשה היתר להרוס את המבנה בן שלוש הקומות ולבנות תחתיו בניין חדש בן 10 קומות הכולל 63 יחידות דיור. לפני יותר משנה דחתה הוועדה את הבקשה וקבעה שיש צורך בתוכנית כוללת הנותנת פתרונות לכלל המבנים הישנים במתחם, שכן כרגע התשתיות והסדרי התנועה ברחוב לא יכולים לשאת את תוספת יחידות הדיור. חוק ונדל"ן תביעת הגג הדולף: יזם תמ"א 38 יפצה דיירים עו"ד סיני גלבוע זוג צעיר מתל אביב סבל במשך שני חורפים מנזילה קשה של גשמים בדירה שכורה. יזם שביצע פרויקט בבניין ישלם על כך 11 אלף שקל תביעת הגג הדולף: יזם תמ"א 38 יפצה דיירים החברה הגישה ערר שבו הדגישה את החשיבות שבחיזוק המבנה הרעוע מפני רעידות אדמה, התלוננה על "הדיון החפוז" בבקשתה וציינה כי בפרוטוקול הדיון מופיעות 26 מילים בלבד. היא הלינה על הנימוקים לדחיית בקשתה וטענה שהוועדה לא הייתה מוסמכת לסרב לה בהתבסס על נתוני הרחוב, שכן שיקול דעתה מוגבל לבחינת נתוני המגרש הספציפי שלגביו נדרש ההיתר. החברה הוסיפה שלא ניתן להסתמך על "תכנון עתידי" אמורפי וערטילאי שטרם החל, ולהקפיא את הפרויקט לזמן לא מוגבל, במיוחד כשתמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שעל הרשות המקומית לפעול לקידומה. מנגד טענה הוועדה המקומית שרוחב הרחוב המוביל לבניין הוא ארבעה מטרים בלבד, ובנסיבות אלה לא סביר לאשר מבנה של 63 דירות. היא הודתה שהדיון בבקשה היה קצר אך הסבירה שהיו בפניה עוד קודם לכן מספר בקשות להיתר ביחס למבנים אחרים ברחוב כך שנאסף אצלה מידע תכנוני רב. היא סיכמה שתוספת הדירות הייתה מביאה למצב "קטסטרופלי". ועדת הערר של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד תמר עיני ורדון, השתכנעה שנתוני הרחוב לא מאפשרים את תוספת יחידות הדיור. לדבריה, הוועדה המקומית רשאית להתייחס במסגרת שיקול דעתה למאפיינים מיוחדים הנמצאים בסביבת המתחם, כמו דרכי הגישה והמגרשים הסובבים אותו. בנסיבות אלה, הוועדה בהחלט הייתה רשאית לסרב לבקשה אם הגיעה למסקנה שהתשתיות ברחוב לא יכולות לשאת את תוספת הבנייה. הוועדה ציינה שהתוכנית שהגישה החברה היזמית "מתעלמת לחלוטין מהסביבה שבה מצוי המגרש, מדרך הגישה היחידה אליו ומהעובדה שמדובר ברחוב ללא מוצא, שבו מבנים ישנים נוספים", ואישורה יביא לפגיעה באינטרסים לגיטימיים אחרים של תושבי המתחם. בנסיבות אלה דחתה הוועדה את הערר. בסוף דבריה צוין שההחלטה לא מונעת מהחברה את האפשרות להגיש בקשה אחרת, צנועה בהרבה, המתחשבת בסביבת המבנה, במיקומו ובדרכי הגישה אליו.

בעלי דירות: המזיקים העיקריים לתמ"א 38 - עורכי הדין
מעל למחצית מבעלי הדירות שעברו פרויקט תמ"א 38 מרגישים שעורכי הדין לא ייצגו אותם כראוי, ופגעו בפרויקט באופן ממשי - כך על פי סקר שערך אתר מדלן בקרב מאות בעלי דירות. במקרים רבים בחרו הדיירים עורכי דין על פי המלצת היזם וגילו - "משרד עורכי הדין פעל למען האינטרסים של היזם, ולא באמת שמר עלינו" עינת אלפסהפורסם: 12.04.17 , 07:22 מעל למחצית מבעלי הדירות שעברו פרויקט תמ"א 38 נפגעו מעורך הדין מטעמם - ומרגישים כי התנהלותו פגעה בפרויקט באופן ממשי, כך עולה מסקר שנעשה על ידי סוקרי שטח של אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי". במסגרת הסקר רואיינו מאות בעלי דירות בבניינים שעברו תמ"א 38 ברחבי הארץ, כדי להבין מהם הקשיים המרכזיים שעלו בתהליך. כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן מהסקר עולה כי התלונה המרכזית של בעלי הדירות לאחר השלמת הפרויקט נגעה לבחירת עורך הדין שייצג אותם בתהליך - וכי מעל למחצית מהמרואיינים העידו כי עורך הדין שליווה אותם היה חסר ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, באופן אשר פגע בבעלי הדירות. במקרה אחד תיארה תושבת חולון אשר השתתפה בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה: "החוזה מול היזם נכתב על ידי עורך דין ללא רקע בתחום התמ"א 38. רק בדיעבד גילינו את אי הסדרת הרישום של השטחים שהתווספו לדירות הישנות בטאבו. בנוסף, עורך הדין לא עמד על כך שמפרט העבודות שהיזם מספק לדירות שלנו, יהיה זהה לדירות החדשות שבנה במסגרת הזכויות שקיבל". היזם בחר בעורך דין עבור הדיירים במקרה אחר, במסגרת פרויקט שנערך בנתניה, בחרו הדיירים בעורכת דין ללא ניסיון אשר הכירה באופן אישי את אחד מבעלי הדירות. "מהר מאוד גילינו שהבחירה בה הייתה טעות", סיפר אחד הדיירים. "ההסכם שגובש על ידי החברה היזמית אושר על ידה עם מינימום הערות, ובאופן שהשאיר סעיפים רבים מדי לפרשנות. רק לאחר שהחלטנו להתקשר עם משרד עורכי דין מנוסה יותר ההסכם נערך מחדש, ונכנסו סעיפים קטנים כביכול כמו התחייבות החברה על איכות חומרי הבנייה". על פי נתוני הסקר עולה כי בחלק גדול מהבניינים עורך הדין שייצג את בעלי הדירות בתהליך התמ"א 38 הגיע בהמלצת היזם - ולא נבחר על ידי בעלי הדירות. "התחושה שקיבלנו הייתה שמשרד עורכי הדין פעל למען האינטרסים של היזם, ולא באמת שמר עלינו". טוענת בעלת דירה בבניין שעבר תהליך תמ"א 38 בבת ים. "הפעם היחידה שבעלי הדירות נפגשו עם עורכת הדין הייתה בשלב שבו נדרשו לחתום על החוזה מול היזם", סיפרה הדיירת. "בשלב החוזי הציגה בפנינו קלסר שכלל עשרות סעיפים, כאשר לטענתה הסעיף המהותי ביותר עסק במתן זכות ליזם לבנות תוספת קומות על גג הבניין. לצערי, גילינו בדיעבד שלא קיבלנו הסבר באשר לסעיפים חשובים נוספים כמו הגדרת לוחות זמנים להוצאת הפרויקט לפועל, מנגנון קביעת הערבויות להבטחת התחייבויות היזם, ועוד כל מיני סעיפים שבשורה התחתונה היו יכולים לעזור לנו מאוד". "התייעצו עם תושבי הבניינים הסמוכים" "תפקידו של עורך הדין הוא לייצג את בעלי הדירות בתהליך ההסכם באופן שווה, ולהוביל את התהליך לכל רוחבו", מסביר יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית באתר מדלן. "כבר בתחילת התהליך, עוד לפני הפנייה הראשונית ליזמים, רצוי לוודא שעורך הדין יגדיר את תנאי ההסכם הבסיסיים של היזם עם הדיירים. יש לתת דגש בייחוד לתנאים שהינם בעלי משמעות כספית, כמו למשל קביעת גובה ופירוט הערבויות הנדרשות מהיזם". "מומלץ לבדוק מול בניינים אחרים בשכונה, שכבר מצויים בתהליך תמ"א 38, באיזה משרד עורך דין הם בחרו ומהי מידת שביעות הרצון שלהם מהשירות", מוסיף שמרת. "בנוסף רצוי לבחון אילו משרדי עורכי דין העוסקים בתחום מלווים בניינים בעיר, שכן מדובר בדרך כלל באנשי מקצוע שיכירו את חברות הנדל"ן המומלצות הפעילות בעיר, וכן את מדיניות העירייה ותקנות התכנון והבנייה בה". "חשוב להבין שליווי משפטי בתהליך תמ"א 38 נמשך שנים. מומלץ לפנות באופן ישיר, בלי קשר לחברה היזמית, למספר משרדי עורכי דין - ולבחור בסופו של דבר לעבוד רק עם מי שמחזיק בניסיון מוכח ושמחויב להצלחת הפרויקט".

תמ"א 38: מדריך לביצוע פרויקט
התחדשות עירונית יכולה להיות פיתרון יעיל לבעיות סביבתיות ובטיחותיות, וגם לעליית המחירים. אז מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, מה זה פינוי בינוי וכיצד כל זה יכול להקל על מצוקת החניה? מדריך הנדל"ן

תרגיל בחשיבה יצירתית, או מה טוב יותר, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי
אינדקס יזמים וחברות הנדסה תמ"א אינדקס משרדי עו"ד לתמ"א 38 ונדל"ן משרד הפנים לא טיפל בבקשת העיריות להפחית ארנונה, לבנייני הנמצאים בבנייה במסגרת תמ"א 38 October 19, 2015 | רז סמולסקי 70 רשויות מקומיות הגישו בקשות לשינוי הארנונה ל-2015... להמשך קריאה תמ"א 38 תיקון 4 הדבר החם הבא October 19, 2015 | הילה ציאון YNET ​
תמ"א 38 היא תוכנית לאומית שאמורה לאפשר לציבור הר... להמשך קריאה מה מרוויחים הדיירים בפרויקט תמ"א 38 2 בחולון? או למה זה כדאי לכולם? August 3, 2015 פרויקט התחדשות עירונית בחולון – ברחוב חנה סנש יהרס... להמשך קריאה גבעתיים: לא עוד לג'ונגל של תמ"א 38 August 2, 2015 | אריק מירובסקי TheMarker בית המשפט המחוזי בתל אביב, ביטל החלטה של ועדת הערר... להמשך קריאה מהלך שיווקי בחיפה הוליד כנס התחדשות עירונית בלב ים? July 24, 2015 | ג'ון בן זקן מעריב יזמית נדל"ן, העוסקת בפרויקטים של התחדשות עירונית,... להמשך קריאה לא רוצים תמ"א? אולי בקרוב תשלמו את שיפוץ חזית הבניין מכיסכם. June 24, 2015 | יאיר הרוש חבר מועצת אשדוד נעים שומר מציע לחייב תושבים בבנייני... להמשך קריאה להכנס לתמ"א בלי לשבור את הראש והידיים June 23, 2015 | מרכז הבניה הישראלי - ישראל היום לדברי עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד... להמשך קריאה יש לך בית פרטי? יכול להיות שאפשר לעשות בו תמ’’א 38 ולהפכו למגדל מגורים. June 18, 2015 | חן אברמובי'ץ תושבי רחוב המייסדים בשכונת נווה אפרים בכרכור, בה ה... להמשך קריאה אי ודאות לגבי תמ"א בגבעתיים June 17, 2015 | נדל"ן היום דווקא בשנה בה אנו עמוסים בדיווחים מרעידת האדמה בנפ... להמשך קריאה החלטת מיסוי חדשה מקלה על יזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי. June 17, 2015 | אורי חודי - גלובס יזמים שחתמו על הסכם עם הדיירים, והוא בוטל כי התנאי... להמשך קריאה Older Posts > הבנקים מעדיפים לממן פרויקטי תמ"א 38/2 , הריסה ובניה מחדש. 11.06.2015 12/12 עושים תמ"א בבנין שלך? מה עם עיצוב וחידוש הפנים בהזדמנות זו ? כל התמ"א על רגל אחת לאחר נסיון מצטבר בייצוג עשרות בניינים, ומפגש בעשרות יזמים וחברות, כלי העבודה המרכזי הינו בבחינת ובחירת היזם מצביע על שני כלים מרכזיים וחיוניים ביותר לחץ להמשך קריאה תרגיל בחשיבה יצירתית, או מה טוב יותר, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי עורך הפורטל בעיריית רעננה אושרה תוכנית בהתאם לתמ"א 38 תיקון 2, המהווה למעשה תוכניות פינוי בינוי אך בהקלות מיוחדות של תמ"א 38. במקום בניין של 2 קומות יבנה בניין בן 7 קומות על פי סטנדרטים חדישים ויכלול מרפסות לכל הדירות, מעלית, מחסנים וממ"דים. הפרויקט הינו של בבעלות קבלן מקומי, אשר רצה במקור לבצע פינוי בינוי במקום, לאחר התייעצות עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ותמ"א 38, העלה זה את האפשרות לנצל את הזכויות הקיימות על פי חוק התמ"א שיביאו לשלושה יתרונות משמעותיים : א. קבלת הטבות בתשלומי מיסים והיטלים שונים ב. תהליך מהיר יותר המצריך פחות תהליכים בירוקרטים ומאפשר ריצה מהירה יותר של הפרויקט ג. הטבות באחוזי הבנייה על פי ההקלות המתאפשרות על פי התמ"א במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף כיום 2.5 קומות לבניינים. במקרה זה הבניה הורחבה אל מעבר לכך, תוך שהיא מנצלת את הזכויות בתב"ע המקומית. רע 210 עד כה אושרו ברעננה על ידי הועדה המקומית למעלה מ-62 בקשות למימוש התמ"א במתכונת 38/1 ו 38/3 – תוספת קומות לבניין קיים ללא הריסתו. חשוב לציין כי ביצוע תמ"א 38/2 הינו בעל קשיים מסוימים בכל הקשור לשיכון הדיירים בתקופת הבנייה ולכן כדאיות פרויקטים אלו צריכה להיבחן לגופה הן בהיבטים האדריכליים והן בהיבטים המשפטיים חוקתיים. כפי שנאמר שימוש במסלול התמ"א מאפשר ערוץ עוקף בירוקרטיה אשר מאפשר לאשר תוכניות מורכבות בפרק זמן קצר יחסית. במקרה זה התוכנית אושרה בתוך פחות משנה מאז הוגשה הבקשה. שני כלים מרכזיים וחיוניים ביותר לפני שנגשים לתמ"א 38: האם היזם/קבלן עסק בעבר בבנייה, האם הוא בנה בניינים במסגרת תמ"א 38? לכו ובדקו בניינים שהיזם/קבלן בנה, ראיינו דיירים, ראיינו קונים התרשמו מיכולת הבנייה של היזם. האם הדיירים מרוצים? האם ישנה ביקורת קשה על התנהלות היזם?

X

מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי
www.moch.gov.il › משרד הבינוי והשיכון › שיקום והתחדשות › התחדשות עירוניתמטרתו של המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא לסייע לבעלי הנכסים או החוכרים (להלן: הדיירים) שבשכונותיהם נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט ...


פינוי בינוי - המדריך המשפטי המלא - משרד עו"ד מקרקעין אלדר אדטו
www.adatolaw.co.il › פינוי בינויהמדריך המלא לפרויקט פינוי בינוי. המשרד צבר ידע וניסיון רב בתחום הפינוי בינוי ומעניק ייעוץ משפטי ולווי מקצועי לאורך שלבי עסקת פינוי בינוי. היכנסו למידע נוסף.


פינוי בינוי - גלובס
www.globes.co.il › תגיות כלליותמידע מקיף אודות פינוי בינוי באתר גלובס: כל החדשות, הכתבות, הדעות והעדכונים החמים מרוכזים עבורך באתר גלובס- זירת העסקים של ישראל.


פינוי בינוי – המדריך המלא לאישור הפרוייקט
www.bsh.co.il/פינוי-בינוי/כל המידע על פרויקט פינוי בינוי: מהו מתחם פינוי בינוי, שלבים לביצוע פינוי בינוי, פיצויים לדיירים, מיסוי, יתרונות וחסרונות, דייר סרבן, דרכי ביצוע ועוד.


פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת | הון - מדריכים פיננסיים
www.hon.co.il/פינוי-בינוי-כל-מה-שצריך-לדעת/פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת. אתם גרים בשכונה ישנה ומוזנחת? אולי אתם מיליונרים ואתם לא יודעים; יש לכם סיכוי לא רע להיכלל בפרויקט "פינוי ובינוי". איך עושים את זה? האם זה כדאי?


פינוי בינוי | החברה להתחדשות עירונית לישראל
www.pinuibinui.org.il/html5/?_id=13331&did=9297&g=13331...פינוי%20בינוי כשמדברים על התחדשות עירונית עירונית, פינוי בינוי הוא שם המשחק. החברה להתחדשות עירונית היא החברה היחידה בישראל שעוסקת באופן בלעדי בפרויטים של פינוי בינוי הכוללים עשרות ...


התחדשות עירונית | פינוי בינוי | התחדשות עירונית לישראל
www.pinuibinui.org.il/פינוי בינוי תמא 38 או התחדשות עירונית - כדאי לפנות אל החברה המובילה , יציבה ואמינה אנו מחויבים לקידום הפרויקט בצורה אופטימלית ועם עמידה ביעדי התקציב.


פינוי בינוי - פרוייקטי התחדשות עירונית - שרמן, לנדאו את עברי | sli-law
www.sli-law.co.il/?page_id=1268נכתב ע"י עוה"ד דרור שרמן וליאור לנדאו. עסקת פינוי ובינוי מוגדרת בחוק כחוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם ...


חוק פינוי ובינוי - Nevo.co.il
www.nevo.co.il/law_html/Law01/999_544.htmחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. רשויות ומשפט מנהלי – תכנון ובניה – בינוי ופינוי – פיצויים. משפט פרטי ... אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי. Go. 2.


הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי (זכות) – כל-זכות
www.kolzchut.org.il/he/הזכות_לסרב_לעסקת_פינוי_בינוי16 בפבר׳ 2017 - מאחר שפרויקטי ההתחדשות העירונית הכרוכים בעסקאות פינוי-בינוי מתבצעים בדרך כלל בבתים משותפים, יש צורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף על ...


X

מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי
מטרתו של המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא לסייע לבעלי הנכסים או החוכרים (להלן: הדיירים) שבשכונותיהם נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט פינוי-בינוי, להתמצא בנושא מורכב זה. יודגש כי עקרונות ההתקשרות שבין הדיירים לבין היזם, המפורטים בהמשך, הם בגדר המלצה בלבד ואין בהם כדי להטיל אחריות כלשהי על משרד הבינוי והשיכון או לחייב את הדיירים ואת היזמים או הקבלנים (להלן: היזמים). הבהרות עסקות פינוי-בינוי וכל הפעולות המלוות את העסקות הן באחריותם הבלעדית של הדיירים. משרד הבינוי והשיכון אינו אחראי להתקשרות שתיערך בין הדיירים ליזם, והיא תיעשה על דעת הצדדים בלבד. מסמך זה מתייחס להתקשרות בין בעלי הנכסים לבין היזם שבחרו ואינו בא להתערב ביחסים שבין בעלי הנכסים לבין שוכרי הדירות או לבין דיירים מוגנים או לבין דיירי הדיור הציבורי. שלב ההתארגנות חתימה על מסמכים טרום-הסכם בחירת היזם בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי-בינוי ההסכם התמורה ביטחונות בדק ואחריות ביטוח גילוי ושקיפות שלב ההתארגנות שלב א: בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג לפני חתימה על מסמך כלשהו, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני החתימה על מסמך טרום-ההתקשרות. לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם. החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בנוגע לניגוד אינטרסים בעסקאות לפי תמ"א 38 שלב ב: קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני מומלץ לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא, אצל מהנדס העיר. חתימה על מסמכים טרום-הסכם לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים) ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, למעט בלעדיות לתקופה המוסכמת. כמו כן, יצוין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות, לרבות הבטוחות. מומלץ שההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורה ולגבי בחירת היזם. רצוי לקבוע מנגנון המחייב את המחתים היזם ליידע ולעדכן הדיירים בדבר מועד חתימתם של שאר הדיירים בבניין. יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות. בחירת היזם מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם. בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, כמפורט בסעיף 6, להלן. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים). בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי-בינוי במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה. לפרטים לגבי דרכי הפנייה, הרוב הנדרש והמימון של השמאי היכנסו למאגר שמאי פינוי בינוי. ההסכם קביעת אבני דרך למימוש ההסכם מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון, רוב מסוים של הדיירים. תנאים למימוש הפרויקט "תנאים מַתלים" במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם. בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים: חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים אישור תכנית מפורטת (תב"ע) במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון. התמורה שוויון במפתח התמורה ושקיפות מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים). במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ. לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. רכיבי התמורה מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד. מובא לידיעתכם כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים, בהסתמך על תקן 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי-בינוי. כמו כן, מובא לידיעה כי יש אפשרות שמועצת העיר תחליט על מתן הנחה בארנונה בגין הפרשי שטחי הדירות לתקופה קצובה. דגשים בעניין הדירה החדשה בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (באחוזים או בשטח נקוב [ X מ"ר] או בכל שיטה אחרת שתוסכם), מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, על פי קביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים. על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של הרוכשים את דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות. תשומת לב מופנית להוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 לעניין דירה המותאמת לאדם עם מוגבלות. חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה. מגוון חלופות התמורה בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים - קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד. יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. דגשים בעניין שכר דירה בתקופת הפינוי מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר, מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים, לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית. סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם. עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין - בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה). מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים. תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ביטחונות מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה , וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם. כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים): יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד), לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם. בדק ואחריות יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל"ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו. למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן ביטוח מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית. גילוי ושקיפות כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. יצוין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

פינוי בינוי – המדריך המשפטי המלא
עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה". צפו בהרצאה של עו"ד אלדר אדטו מכנס התחדשות עירונית 2015, המפרטת איך להשיג את המקסימום בעסקת פינוי בינוי ומהם הדגשים שחייבים לשים לב אליהם בלשון העם, פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי. יודגש כי במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק. מכלל האמור עולה ברורות, כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה. לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. אולם במקרה מעין זה, נשאלת השאלה מהו סירוב בלתי סביר? החוק בא לעזרתנו ונותן לנו מספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק? החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים). בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד. במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. צפו בקטע בו עו"ד אלדר אדטו מסביר אודות פינוי בינוי – תכנית "המקצוענים" בערוץ 10 – עו"ד פינוי בינוי: מידע נוסף בנושא פינוי בינוי: תנאי פטור ממסים בעסקת פינוי בינוי תנאים לאישור תכנית פינוי בינוי מסלולי הכרזה למתחם פינוי בינוי מה עושים נגד דייר שמסרב לבצע עסקת פינוי בינוי? דייר סרבן חויב לפצות את דיירי בניין במיליוני שקלים איך לקבל את המקסימום בעסקת פינוי בינוי

פינוי בינוי
תכנית במסגרתה בעלי בתים מאפשרים לקבלן להרוס את בית הדירות שלהם ולבנות במקומו בית דירות גדול בו הם יקבלו בתמורה דירה חדשה. פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם. לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות פיצוי הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו. במדינות בלתי דמוקרטיות חלק זה מהיר בהרבה ולרוב מתמצה במשלוח משטרה למקום והעברת התושבים לאזור אחר.

המדריך לאישור פרויקט פינוי בינוי
מהו פינוי בינוי? מדריך לפינוי בינוימשמעותו של הביטוי פרויקט פינוי בינוי או מתחם פינוי בינוי הינה שטח קרקע שהוחלט שיש לפנות את התושבים המתגוררים בו, ובמקומו, לבנות בניינים חדשים בעלי ייעוד מגורים. הרשות המוסמכת להכריז על השטח כבעל מתחם פינוי בינוי הינו משרד הבינוי והשיכון בהתאם לחוק התכנון והבנייה. מעבר לחקיקת חוק זה, נוצרו תקנות וחוקי משנה בתחום זה. כיום במדינת ישראל בוצעו מספר פרויקטים מעין אלו בקרית אונו, בנווה מונסון ואף בנווה שרת בתל אביב בשלבי ביצוע. כחלק ממדיניות המדינה בנוגע להתחדשות עירונית בישראל בכלל ובפרט בערים מסוימות בישראל, פרויקט הפינוי בינוי נועד לתת מענה לירידה הניכרת בשטחים הפתוחים מחוץ לערים. בדרך כלל שטחים שמוכרזים במתחם של פינוי בינוי הינם שכונות או אזורים ירודים מבחינה חברתית וכלכלית. באזורים אלו נוח יותר להרוס את המבנה ובמקומו לבנות שכונה צפופה ומשופרת מבחינת התשתיות. חשוב לציין